房屋家居

清洁风扇、纱窗及天花板 最简单高效的小妙招

你在为积满灰尘的纱窗、风扇或是天花板烦恼吗?感觉清洁它们真的是一件非常令人痛苦的工作。其实只要掌握一些小技巧,都能轻松搞定,比你想象的要容易。

1. 清洗纱窗和电风扇

首先取下纱窗、风扇页和风扇罩。

准备两个小喷壶,一个喷壶里面加入小苏打,再加一些温热水化开、摇匀。

另一个喷壶加入少许的白醋,加入几滴洗洁精,不用太多,再加入清水、也是摇匀。

先把小苏打水在纱窗和风扇上面喷一遍,每个位置都喷湿。

喷壶可以稍微离远一点,这样喷出来的面积更大。接着把另一个喷壶的白醋水再次喷上一遍。

喷完以后静置三分钟,让灰尘和污垢充分的溶解。

小苏打有很好的去污效果,白醋可以软化污垢,去除顽固污渍。少许洗洁精增加去污效果,并且不会产生很多的泡沫,快速的让污垢容易脱落。

 

过一会儿之后,用一块海绵百洁布在纱窗和风扇上面擦一遍,更彻底的清洁掉顽固的污垢。

可以一边擦一边再喷一些白醋水。洗掉的污渍可以很好的吸附到海绵上面,非常省力。

窗户沟槽也是非常难清理的地方,可以利用割成九宫格状的百洁布,快速刷去藏于沟槽深处的污垢。

家里不要的牙刷,是很好用的清洁小法宝。拿打火机烤一烤,然后把它折成一个直角,成L形状。也可以很好的清扫纱窗轨道沟槽里面的污垢。

请注意:如果自己清洗电风扇,一定要把电源插头拔掉,才可以用湿抹布擦洗,

2. 擦洗玻璃

家里的玻璃长时间不擦,就会变得灰濛濛的。这时可以使用白醋,用一条干抹布沾取,直接擦拭玻璃,玻璃就会亮洁如新。

如果不喜欢白醋刺鼻的气味,可先使用少许的洗碗精加水稀释,再使用沾了清洁液的抹布擦拭。

最后,再使用另一条干抹布直接沾取少许洗涤衣物用的柔软精,再擦一次。柔软精具有防止静电的成分,可延长玻璃维持洁净的时间。

3. 清扫天花板和墙壁

天花板和墙壁高处的蜘蛛网、灰尘,可利用扫帚与旧丝袜, 自制小工具来完成清洁。

将旧丝袜套在扫帚上,清理天花板上的脏污处,由于丝袜磨擦时会产生静电,能将灰尘与蜘蛛网吸附在上面,既防止脏污掉落,也不必大费周章的搬梯子或椅子。

还有一个清扫天花板的小妙招。需要准备的材料是扫把、宽胶带和塑料袋。

首先将扫把装入塑料袋内,将袋口系靳。然后将宽胶带反向缠绕在塑料袋上面,胶带有粘性的一面向外。这样也能很好的清理天花板和墙壁上的灰尘与蜘蛛网。

七月 3, 2021 / by / in , ,
纽约发烧友看过来,怎样搭建你专属的家庭影院?|家庭影院如何布线,怎样选购低音炮?

你已经准备好了要搭建自己专属的家庭影院了吗?这是激动人心的时刻,这一刻距离你的梦想最接近,完全身临其境、令人震撼的、不可思议的视听盛宴正在等待你来开启。本文小编为纽约的小白发烧友详细介绍建造家庭影院的前期准备、设计要点、如何布线和一些选购低音炮的常识,希望能对正在打造家庭影院的小伙伴们,有实际的帮助。

家庭影院是一个完整的视听娱乐系统,包括了音频、视频和信号源等很多环节,家庭影院的设计搭建是一项系统工程,任何一个细节都会影响到整体的效果。

将家庭影院放在哪里?

找到你认为适合放家庭影院的位置。家庭影院的理想空间是 20 英尺长、13 英尺宽,并且与房子的其他部分相对隔离。客厅、主要起居室、备用卧室或地下室都可以选择。

有些家庭影院可以安装在小地方,有些则需要大房间。这取决于你的家庭影院是供个人使用还是供家庭聚会使用。

• 房间形状。正方形的房间往往会产生信号频率(奇次谐波)失真。如果可以选择,请选择长方形房间,并将显示屏和主扬声器沿短墙放置,以获得最佳声音投射效果。

• 窗户。越少越好。窗户是一个双重障碍,它们可以反射导致声音失真,并且窗外的光线会在荧幕表面上产生反射。

厚重的窗帘有帮助,但这意味着每次打开家庭影院系统时都要关闭百叶窗或窗帘。建议选择遮光式窗帘,紧贴窗框以隔绝光线。

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家庭影院的基本设计

音响布置

主音箱布置方案有3:1:7比例和3:3:1比例,三一七是指音箱摆在房间长的三分之一处,两音箱间隔为房间三分之二长度的0.7倍。而三三一则是将主音箱摆在长度与宽度的第一等分交点上,这两种方案适合大部分家庭。

环境的基本要求

不同的影音环境,包括空间大小房子形状、声学处理等等都对效果有不同影响。然而可以肯定的是家庭影院对环境的基本要求是“空、黑、静”,环境装修设计的好,直接影响最终的效果。

投影幕布

幕布的高度要根据沙发和座椅的高度来最后确定。

处理的原则就是适合大部分人的身高要求,要让人看着舒服,不要仰视和俯视,保证长时间的观影过程中人体能保持一个舒适的姿势。

布线美观协调

家庭影院设备的线材的总数加起来是挺多的,布线对于整体的美观度显得非常重要。准备装修的用户布线比较简单,而之前已经组建有了家庭影院,但选择的显示设备不是投影机而是数字电视的用户,将面临重新布线的问题。

家庭影院要怎样合理布线?

家庭影院要布三类线:音箱线、HDMI线和电源线。

音箱线

一般来说,如果是客厅用户,只用去预埋环绕音箱线。因为主音箱线都在电视柜一端,直接用成品的喇叭线就好,不用去预埋。

主箱线不要预埋,这样更方便更换,并且可以用更高档的线材。

而如果是独立视听室,那么有可能所有的音箱线都要提前预埋好。所有的线,从放置功放的位置出来,然后到每个音箱所处的位置。要提前埋好全部的喇叭线。

不过,低音炮线如果在客厅,不建议预埋。如果是在独立视听室,建议在四个角都预留炮线,并且出墙最好留上2.5米左右。

因为低音炮跟据摆位的不同,声音会有较大的变化,所以这个位置 ,前期并不能很好确定。所以,最好多留几条,在四个角上。

HDMI线

HDMI线主要是指从摆放播放器和功放到投影机的这一距离 ,需要预埋进墙面。而且,由于HDMI的线条子非常容易坏,所以最好一次最少埋两根HDMI线进去。

电源线

装修布电源线时,首先要记住,在安装强电箱的位置 ,从空气开关处单独为家庭影院走至少一路线。

这是为了减少线路中的干扰,如果有人在家里用其它的电器,如电吹风或电暧器之类的,如果你的音响正好在这一条线路上,那么有可能会出现电流声。而单走一路线,可以完美的避免这类事情。

其次,电源线要单独在安装投影机的地方留出一路,并且最好隐蔽的地方,再安装一个开关去控制这一路电源。

针对投影机的这一路插头,最好是安装一个开关。

这样,不但能给投影机供电,同时在长时间不用投影机的时候,你也不用爬得老高去拔投影机的插头。

怎样选购家庭影院的低音炮

根据设计,低音炮可以在很多不同的维度分为几种不同的类型,例如倒相式和密闭式,橡胶边和布边,有源和无源等等。

• 低音炮大小的选择

实际的听音空间在二十多平米,推荐大家购买十二寸低音炮。虽然说低音炮的尺寸越大越好,但对于这样大小的房间,十五寸的低音炮可能不容易摆放,相比之下,十二寸是一个更合适的选择。

如果你的观影面积超过三十平米,还是建议购买十五寸的低音炮。

• 橡胶边低音炮和布边低音炮的选择

绝大多数的家庭影院低音炮均采用橡胶边、布边或者风琴边。更多专业低音炮,一般是用在舞台扩声、电影院或者户外演出使用。

布边的低音炮灵敏度和最大声压级通常比较高,但是对于家用或者说小空间环境通常不需要那么高的灵敏度。

布边低音炮的下潜表现相对较差。对于超低音或者低音炮来说,绝大多数家用环境或是五十平米以下的环境,还是优先考虑橡胶边的低音炮即可。

对于六十至八十平米以上的环境,则可以考虑风琴边的专业低音炮。

• 有源低音炮和无源低音炮的差异

从理论上讲,无源音箱和有源音箱并不存在孰优孰劣。但实际上对于低音炮而言,可能存在差异。通常无源低音炮表现会比有源低音炮更好一些。

主要有两个原因,第一点是绝大多数家用低音炮的功放板集成的DSP功能较少,甚至相位调节都很难做到精确,滤波器的种类可选也较少。如果此时恰好使用一些中低端的家庭影院功放,尤其是合并机,那么低音的实际表现可能没有精确调节DSP的效果好。

第二点,是由于内置功放板会占用一定的箱体空间,从而可能影响箱体设计。通常功放板与箱体内部还有一个专门的密封罩隔绝,当然也有可能直接PCB板裸露。低音在播放一些瞬态的大信号时,声音可能受到由扬声器单元而引起的内外部空气流动的影响,往往内置功放板导致结构变化,可能破坏理想的箱体设计,这就导致低频表现,不如一些无源低音炮。

但是有源低音炮确实会更方便一些。无源低音炮所需要的专用功放通常需要额外的空间。不过如果预算比较充足,并且有独立的设备间,那么还是推荐无源低音炮。

• 倒相式与密闭式低音炮的比较

在理想状态下密闭式低音炮的表现是要比倒相式要好的。现实中,尤其是在同价位,通常倒相式音箱的综合表现会更好一些。在相同的容积与单元的条件下,倒相式音箱可获得比密闭式音箱更低的低频下潜截止频率,从而对放大器的驱动功率要求有所降低,也就是玩家经常说的更“容易推”。

密闭式设计低音音箱的低频下潜略差,但反应很灵敏,速度快,瞬态表现优;倒相式低音音箱低频延伸更好,但是瞬态、线条感会相对差些。

那么要怎么选择呢,这就要看个人的需求和实际使用情况。如果观影面积很大,预算又比较紧张,就可以优先考虑倒相炮,先满足能量需求;如果房间并不是很大,或者对声音质感、精准度要求比较高,建议选择高素质密闭低音炮。

低音炮的摆位和调试问题

对于绝大多数家用环境而言,如果是单低音炮就放在其中一个三面墙的墙角下,如果是双低音炮就放在正前面的两个墙角处。也许有人会说,可能稍微再微调一下,位置效果会更好。尤其是对于一些非规则的房间,但这一方面需要较好的测试设备,这并不是所有人都有的。所以比较稳妥的方法还是把低音炮放在一个三面墙的角落内,用家庭影院功放自带的校准套件,削弱掉一定的低频增益部分。

高品质低音炮不论对于HiFi音乐还是电影都可以提供高品质的,甚至是超越所有主流音箱的低音体验。专用的超低音单元的低频表现,总是比通用的低音单元要好的。


纽约SSV electronics爱乐音响店,是集前期设计,布线,安装,到后期的日常管理为一体的公司。代理很多世界顶级音响品牌,包括:Bowers & Wilkins(宝华韦健), Focal (劲浪),Meridian (英国之宝),Klipsch (杰士), Naim,等等。

创始人Harvey Lee 是一位在电子行业拥有超过20年经验的声学工程师, 毕业于英国曼彻斯特索尔福德大学,获得音频技术理学学士学位。致力于把最先进和最高端的音响设备带给更多的朋友,希望给您带来最高品质的视听享受。

电话:718-530-6937
地址:135-12 37th Ave, Flushing, NY 11354

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六月 27, 2021 / by / in , , , ,
美国纽约房东的责任和义务|纽约房东必须遵守的主要规定

文|雨荷

在纽约市,租户拥有许多与其住房安全和质量相关的权利。纽约租户有权获得宜居、安全和干净的公寓。法律保护租户免受骚扰和歧视。

房东必须保持公寓和公共区域维护良好、清洁,没有昆虫、害虫、垃圾或其他令人讨厌的材料。房东还必须确保所有电气、管道、卫生、供暖和通风系统都正常工作。房东还必须确保他们安装的任何电器,如冰箱和炉灶,都处于良好和安全的工作状态。有关于臭虫和吸烟政策的规定。房东必须让您的公寓没有臭虫,并且必须向所有租户提供有关建筑物吸烟政策的通知。

纽约所有房东必须遵守十一项主要规定

1.房东必须在您的公寓内安装烟雾探测器。房东必须在他们的公寓中安装电池供电的烟雾探测器:如果您在纽约市租房,您的房东可能会要求您报销购买和安装每个烟雾探测器的费用(最高 10 美元)。但是,如果烟雾探测器在第一年不能正常工作并且您不应该受到责备,那么您的房东必须修理或更换有故障的探测器而无需报销。

2.烟雾探测器必须: 位于每间卧室或其他用于睡觉的房间 10 英尺范围内,并且在这些房间的每一个中都可以清晰地听到。

3.房东必须安装一氧化碳探测器。如果您的公寓楼是在 2005 年 8 月 9 日之后在纽约州建造或出售的,则必须根据当地建筑规范,在每间卧室或其他用于睡觉的房间中都装有一氧化碳探测器,可以清晰地听到。在纽约市,所有多户住宅和一户两户住宅的房东,都必须在每间卧室或其他用于睡觉的房间主入口 15 英尺范围内,提供和安装一氧化碳探测器。

4.房东必须参与基本的犯罪预防。州法律要求房东采取基本的预防措施来防止可预见的犯罪。例如,房东必须根据需要修理或更换有故障的锁和破损的窗户。

5.如果您的公寓楼是在 1968 年 1 月 1 日之后建造或改建为多套住宅,则所有建筑物入口处必须有自动自闭和自锁门。这些门必须始终保持锁定状态,除非大堂服务员值班。您的房东还负责,确保建筑物入口以及楼梯和庭院有足够的照明。

6.如果您的公寓楼是在 1968 年 1 月 1 日之后建造或改建为多套住宅,并且有八套或更多公寓,则必须配备双向对讲系统,使您能够在大楼入口处与访客交流并让他们蜂拥而至。

7.如果您住在拥有八间或更多公寓的建筑物中,当房东提供的服务员不值班时,您有权自费为您的安全和安保提供大堂服务员服务。

8.房东必须安装电梯安全镜。您的公寓楼必须在每个自助电梯中安装一面镜子,以便租户和访客在进入之前,可以看到是否有人已经在电梯里。

9.房东必须提供公寓门锁,并让您安装第二把锁。除了房东提供的锁外,您还可以安装周长不超过三英寸的自己的锁,前提是您应要求向房东提供钥匙副本。请注意,您的房东不能要求您支付,更多租金或安装附加锁的费用。

10.房东必须提供窥视孔。您的房东必须在建筑物的公寓门上提供一个窥视孔。在纽约市,房东还必须在每间公寓的入口门上,安装一个链式门卫,这样您就可以打开门看到谁在那里。

11.房东必须在大多数建筑物中提供安全邮箱。联邦邮政法规要求业主提供安全邮箱,租户建筑物至少有三个公寓。您的房东还必须保持您的邮箱和锁处于良好工作状态。

住在纽约市既迷人又有趣,但也有潜在的危险。尽管大多数房东通过确保租户住在安全的建筑物中,来遵守州法规,但租户不应仅依靠一把锁或一名大堂服务员,来防止他们遭受犯罪活动。

 

 

 

 

 

六月 25, 2021 / by / in , , , , , ,
美国纽约房屋加建改建最全解析|纽约房屋扩建改建的规定要求|纽约房屋加建改建的流程|纽约建筑许可证申请(building permit )

在纽约的华人社区,很多的朋友在买了房屋以后,希望能够增加房屋的价值,或是增加这个房屋的空间。可是往往会因为违规的加建或是改建,被政府相关机构处罚,遭受了很大的损失。本文详细介绍一下有关纽约房屋加建和改建的规定、流程、要求和一些常见的问题。

纽约房屋加建的形式

从2017年1月1日起,美国开始实施SB-1069法案(附属居住屋,简称”ADUs”)法案,让拥有独立屋的居民可以合法的在自家土地上进行加建或改建,也就是合法增建一个有必要生活设施的第二居住单位,或充分利用既有的空间,改造成一个附属可居住的单位。ADU的建筑面积最小是150平方英尺,最多可以达到1200平方英尺。

纽约房屋加建有三种形式

1.独立式加建

加建的单位与主体建筑是脱离开的,独立于主体建筑之外。也就是说你可以脱离主体建筑,在你的后院儿,加建一个最大不超过一千两百尺的独立的居住单位。

2.连接式加建

这是主流的常规的一种加建模式。就是在主体建筑物的前后,或者是两侧,只要空间足够大,可以做一个连接式的加建。加建单位与主体建筑是完全连接,包括屋顶。

3.套建、改建

在法规允许的情况下,把车库改建成居住单位,或是把一个主卧改建为一个独立居住的单位。

在纽约决定房屋是否可以加建的三个因素

在纽约一栋房屋到底能不能够加建,是和纽约的住宅用地的规划有密切的关联。民众如果想了解自己的房屋有没有加建和改建的可能性呢?可以去纽约楼宇局网站(www.nyc.gov/html/dob)和纽约规划局的网站(www.nyc.gov/html/dcp)查询。

决定房屋能否加建的三个因素

第一个因素就是你要了解你所拥有的这块土地上的最大的建筑面积。通常占整个土地面积的百分之五十到百分之八十五之间。 比如说你有一块地是四千平方英尺。如果政府规定最多能够建设的这个房子,整个建筑面积,是整个土地的百分之五十的话。也就是说你这个房子最多能够建设到两千平方英尺,如果你已经有了一千五百平方英尺的话,那么就只有五百平方英尺的加建空间。

 

第二个因素,允许房屋建到的最大高度(控高要求)。在纽约对于围墙的高度和屋顶的高度都有具体的规定,这两个高度决定了你这个房子有没有向上加建的可能。

第三个因素,房子周围所必须留出的边距。 房子周围所要留出的空间也有规定。这些空间包括了你必须留出的停车位置,你这个房子离马路的距离,以及邻里之间的一些间距。加建的建筑必须要能够留出相应足够的边距。

纽约房屋改建的有关规定

在纽约要想对房屋进行改建,最需要注意就是要查看一下纽约楼宇局颁发的房屋使用说明书(CO),对房屋各空间的用途、实际的功能都有明确的规定。在改建的时候,要向楼宇局进行申请。

纽约房屋常见的三类改建

第一种就是通过改建,改变房屋的用途。比如说有些房子是住宅房,但一楼把它改建成了商业的用途。

若改建成医生诊所或是托儿所之类的,这些并非纯商业,它也是属于社区公共服务范畴。这类改建的申请相对比较容易。

第二种改建,就是在家庭数量上增加,比如说把一家庭改成两家庭或多家庭。

第三种改建,就是把已有的某个空间结构进行改建,比如把车库改建成别的用途的屋子,或者是把地下室进行改建。

车库、地下室和阁楼的改建都有具体规定

很多的民众买了房子以后,这个房子有地下室啊,有阁楼,有车库,像这样的空间,到底能不能通过改建,成为一个住房呢。

这些改建要非常的谨慎,因为很有可能会造成违章。比如车库,在纽约,车库通常不算在房屋的建筑面积当中,但是把车库改建成了一般的房间的话,这个房间是算在最终建筑面积当中,那就有可能是你已有的建筑面积,超过了这块土地的最大建筑面积,那么就造成了违章。

还有,在每块土地上的房屋,都有停车位的规定。比如说在这个土地有两家庭,要求有两个停车位,但是如果屋主随意的把这个车库改成了房间的话,就流失了停车位,这样也会造成另一种违章。

地下室的改建也是很常见的。地下室实际上有两类,一种是传统说的地下室Basement,还有一个是地窖Cellar。 basement 通常可能有百分之五十左右高出地面,在地面以上,它的通风和采光相比较起来好一点。Cellar全部是在地下,所以一般只用于储藏使用,它的采光通风都是比较差的,就是不适合人居住的这么一个环境。

在纽约市,对人居住条件的这些场所呢要求是非常严格的。特别是在通风采光这些地方都是有非常高的要求。所以很多时候这个地下室或者是地窖并不能够符合这些要求。

有些朋友会认为自己的这个地下室有这个采光和通风的条件。但是你如果真正要改建成住家对外出租,必须要通过房屋局的批准。

纽约房屋加建改建的流程

一、查看房屋测量图和建筑图

房屋的测量图会标注房屋和周围的各个地界的各种间距和空间,就是房屋已经留出的边距。而从建筑图上可以大致的计算出房屋已有的这个建筑面积以及高度。了解了这些因素以后,就能大概的知道这处房屋是否有加建和改建的可能性。

二、请专业的工程师(建筑师)设计图纸

当确定了这处房屋可以进行加建或是改建, 下一步应该请一个专业的工程师或者建筑师进行图纸设计。同时请石棉报告的专员进行石棉的检验。

三、然后把石棉报告和房屋设计的图纸送交楼宇局进行审批。从设计图纸到楼宇局审批通过,一般约为二到四周。

四、如果审批都通过的话,那就可以找专业的,就有执照的这个装修队、水喉工、电工去申请各自的开工纸,当拿到开工纸以后,就可以进行加建和改建的这个工作了。

五、如果整个流程顺利,等到建设完工以后,再请建筑师和工程师进行设计图纸和完成的工程进行比对、验收。并由他们预约楼宇局进行最后的审核。然后楼宇居会颁发一个新的房屋使用说明书(CO)。

纽约加建改建 要申请房屋建筑许可证(building permit )

在美国加建、改建和扩建,都必须申请房屋建筑许可证申请(building permit ),这至关重要,如果不申请许可证就开工,除了可能会有罚单之外,一旦发生装修事故,屋主要承担责任,也不容易向保险公司索赔。

纽约房屋加建改建的常见问题

房屋加建ADU以后地税要上涨吗?

房屋加建以后,新的建筑面积是最后计算在土地总建筑面积内,地产会升值,地税也会提高。

ADU加建的条件是什么?

原则上只要是独立地权上面的独立房屋都有机会进行ADU加建。但是能否得到审批,也要看相关的法律法规条文,要符合容积率、控高、退界、地面覆盖率等规定。

我家的阁楼可以改建成住房出租吗?

阁楼能否改建成住房或是出租给别人,最主要的是要看这个房屋的使用说明书(CO)。有些是标注阁楼是允许居住的。也有很多的阁楼,他的(CO)上面明确表示只能作为储藏用途或者是其他一些用途,那就无法出租给别人。

加盖的建筑要离围墙多远?

ADU的建设需要满足场地的退界,这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下居住单位的前退界需要满足20尺以上,后退界一般是15尺以上,而左右退界一般是5尺以上。

加建的房屋,高度有规定吗?

ADU的建设需要满足房屋的控高要求。一般情况下民宅采用木结构的不得超过3层,高度一般不得超过45英尺。有些地方的控高是25尺,那就只能是做两层建筑了。

加建ADU的优势是什么?

ADU的重大优势是没有单独买地的费用,同时ADU也不需要申请单独的公共事业配套如水电煤等,这些也极大地节约了施工费用。单独买一栋房子也不容易申请贷款,在财务上的成本是不言而喻的。

纽约装修房子是否都要经过房屋局的审批?

从原则上来讲,房屋任何大的改动都需要经过房屋局的审批。 一些小的改动,或者只是是换换瓷砖,换换木地板、粉刷墙壁,这些不需要经过房屋局的审批。

六月 13, 2021 / by / in , , ,
美国租房|签署租约|承租人需要支付的费用详解

文|雨荷

在美国租房, 很多人低估了租房的真实成本。如何为每月租金支付的费用做预算。  每个承租人都了解,除了支付租金外,还需要将其他费用纳入预算。租房者在决定住在哪里时,需要考虑入住成本、保证金、一次性费用、经常性费用和公用事业费用等项目。

预租

预计在签署租约时向房东支付第一个月的租金,也可能支付最后一个月的租金。这可能

看起来像很多钱,但请记住,您的租约即将开始,因此无论如何您都需要开始支付月

租。此外,如果您在签署租约时欠第一个月和最后一个月的租金,则您已经支付了年租

金的 1/6(12 个月中的两个月),因此您只需支付一年租约的剩余月份到期。

签署租约 示意图。

保证金

各州房东可以从租房者那里收取的押金金额各不相同。您应该支付的最高金额是相当于

一两个月租​​金的金额。如果您没有对您的公寓造成任何超出正常磨损的损坏,您的房东

应在您的租约结束后将全部押金退还给您。许多州要求房东将租户的保证金存入一个计

息账户,这意味着您应该期待您的押金加利息。(不要忘记,作为您收入的一部分,这

笔利息在您收到它的那一年应纳税。)

保证金 示意图。

经纪费

如果您使用经纪人来购买您的公寓,那么现在该经纪人的费用已到期。确保您从一开始

就知道经纪人将收取多少费用,最常见的金额等于一年租金或一个月租金的 10%,但可

能会有所不同。

经纪费 示意图。

搬家费

几乎每个租房者都需要支付一些搬家费用。无论是聘请专业搬运工、租一辆卡车,还是

带一群朋友出去参加小型货车和努力的感谢晚宴,您都需要支付一些费用才能将所有东

西运到您的新地方。

搬家费 示意图。

场外仓储费

如果您无法将所有物品放入新居所,而且亲戚不太愿意让您将物品存放在他们的车库或

阁楼中,那么使用场外自助存储设施是一个合理且受欢迎的选择。这些设施通常按月收

费,具体取决于您需要的存储空间大小。

场外仓储费 示意图。

其他费用

您的房东可能会收取其他项目的费用或押金,这些可能会在您的租约到期时退还给您。

例如,如果您支付宠物押金,您可能会被允许在您的公寓中饲养宠物,每只宠物的押金

可能在 100 美元、200 美元甚至 500 美元左右。此类押金旨在帮助房东为您的宠物造

成损坏的情况支付费用。

六月 10, 2021 / by / in , , , ,
美国贷款买房 要知道的坑 不能犯的蠢|好用贷款计算器|纽约贷款公司助您买房|贷款买房全流程

美国买房多大多数的人都是贷款买房,当然现在房市火热、资产膨涨,也有不少人现金买房,但美国贷款买房的好处是可以抵税、建立信用分数,手上保留更多钱以便其它用途,也可以提高房价的上限,本来现金可以买100万,贷款买房或许可以买到130-150万。如果你在纽约买房,纽约房价贵,你先付一部分首付,贷款买房能买到更好的房子,这就是杠杆作用。

申请贷款额的高低主要就是看房产价值、借款人的还款能力而定。以下来详细谈谈贷款买房的种类、流程和介绍几个贷款计算器,以及申请房贷要注意的坑,与申请时不要犯的“蠢”。

纽约贷款公司/不查收入贷款 718-514-6008 商业贷款/房屋贷款/低利率贷款

各种美国贷款买房种类

贷款有许多种类,从购买房产的类型来分大约有以下几种:二手房贷款、新房贷款、投资房贷款、重新贷款等,当然还有许多商业贷款、建筑贷款、酒店贷款……这些都是属于商业类型的贷款。我们本次着重在住房贷款,尤其是在美国买房占绝大部分的二手房贷款。

二手房贷款:就是通过房产价值去申请贷款额度,另外还要根据贷款人的信用分数、还款能力去评估。如何鉴定房产价值,银行会有专员去估价,例如一处纽约房产估值一百万,但买价是110万,在你信用分数足够的情况下,你可以放入28万首付款,贷款82万的Conforming Loan,以顺利获得贷款买房。

Conforming Loan就是标准型房贷(常规型房贷),依据每个县(County)的房产估值不同,贷款上限也有不同,例如纽约当前的上限$822,375。想要了解您当地的Conforming Loan上限,可以查看联邦住房金融局(FHFA)的CONFORMING LOAN LIMITS MAP。如果贷款额度超过Conforming Loan,那就是巨额贷款(Jumbo Loan),巨额贷款的首付、信用分要求会更高,利率也会较高。

贷款类型,从贷款的方式来分类也有几种类型:常规贷款、退伍军人贷款(VA)、低收入户贷款(FHA)、农村地区贷款(USDA)、不查收入贷款等类型。

退伍军人贷款(VA Loan)当然就是要有退伍军人身份,享有零首付、低利率、免房屋保险的好处。

低收入户贷款(FHA Loan)也就是由联邦住房管理局担保的贷款,最低的首付要求是3.5%(信用分580以上),信用分数最低可至500分,首付的比例与利率会根据信用分数和各项条件调整。

农村地区贷款(USDA Loan)美国农业部贷款是一些农村和郊区购房者可以使用的抵押贷款选择,具有零首付款、较低的信用分要求和低利率等好处。美国农业部房屋贷款由合格的贷方发行,并由美国农业部 (USDA) 提供担保。这个类型适合生活在农村或低收入地区的购房者,而且是唯一一个可供未在军队服役的借款人使用的主流零首付计划。

不查收入贷款,不名思义就是不查看税表、银行月结单,但是仍要看信用分数,最好在680以上,但是没有信用分也可以申请,不过要提高首付款的比例。不查收入贷款方便新移民、报税低、尚未有正式工作的人群申请,因为不查收入,所以利率也会比较高,我们有另一篇文章介绍“不查收入贷款”,可以进一步参考。

贷款计算器(Mortgage Calculator)

这里就介绍几款线上房贷计算器给大家使用,可以先行了解大概多少额度的贷款、多少利率、贷款多长时间,会得出多少总金额、月供多少。不过这些贷款利率计算器只能输入的额度、利率只是自己的期望值,真正能不能拿到要看个人最后的买房贷款金额、个人信用分、还款能力,最好去找一位有经验,或亲朋好友推荐的贷款经纪。

Prime Pioneer Capital Corp这是一家总部在纽约Fresh Meadows的贷款公司,是一群十几年经验丰富的全美贷款专业人士组成的贷款公司,而且面向在美华人客户群,公司网页全中文化,对华人使用者非常便利。

他们的贷款计算器可以对比多个不同的贷款,比如三十万、五十万两种额度,或是对比不同贷款利率、贷款期限。这个贷款计算器也会得出一个本金、利息逐年变化的图表,和每年摊销的日程表,非常清楚。

这家纽约贷款公司有多个贷款项目:住宅不查收入贷款、商业贷款、教会贷款、酒店贷款、快钱贷款、建筑贷款、生意贷款、生意净值贷款。而且贷款向全美国。

例如,2019年底,Prime Pioneer Capital Corp曾替一位在纽约,F1身份的留学生办理不查收入贷款,贷款金额高达$1,925,000,头期40%,利息4.25%,28天过户。

Nerdwallet这个贷款计算器也很简单,上面贷款金额、首付款;右边输入地点、利率、期限;中间输入房屋税、屋房保险、HOA费(如果有)、贷款保险(首付低于20%)等金额。最终就会计算出每月的供款多少,这个计算器的好处是多了房贷以外的房屋费用计算,让你知道真正买房后每月要支付的大概金额。

Zillow这是是一个全美知名的房地产网站,它的贷款计算器与上面两个大同小异,但它还可以输出一个完整的报告页面,还有分享的功能。所以也是一个可以参考的贷款计算器。

住房贷款流程

现在来谈谈贷款流程,首先要估算一下自己的财务能力,有多少信用分、多少债务、手上有多少资金等,以便于知道自己大约能买多贵的房子、贷多少金额。

接下来,最好找一位贷款经纪(你也可以直接找银行或网上办理),从朋友推荐或是网上评价好的贷款经纪都可以询问。找贷款经纪的好处是他们可以根据你的条件,帮你比对各家的贷款方案,有时也可以帮你改善信用分数,并且在贷款的前前后后帮你照顾整个繁琐的贷款流程、帮助你提供正确的申请资料。

贷款经纪会请你申请一份贷款预批信(Pre-Approval Letter),知道你可贷多少钱(但这不是最终的结果,必须实际申请贷款才会知道),你就可以拿着这个文件去找房、去下Offer。请记得贷款预批信大约只有60~90天的期限。

假设你已经签订买房合同、存入订金,那就可以开始申请房贷,如果你有贷款经纪,他就会请你提供所有需要的资料,例如报税表、工资单、银行月结单等等,当你向银行提出申请后,银行会给你一份贷款估算表,提供贷款利率、贷款期限、地产税、保险、过户费等资讯。

然后你要请人来验房,检查房产各项功能、设备有哪些需要修缮,可以和卖家协商修缮费用的支出或降价,以补偿房屋缺陷的问题。

经过验房后,银行就会请估价师来估价,假如估价低于你合同上的买价,银行并不会帮你补足差额,这部分必须买家和卖家协商,或许是卖方降价,或许买家自己加足差价,或是再次和银行协商贷款金额。这部分谈妥后,贷款人可以开始锁定利率(如果你是选择固定利率),比如你能获得现在的利率2.9%,锁定后就能保障你能获得这个利率。

这段期间也可能需要贷款人补充材料,例如估价金额不同、贷款人条件异动,或者资料不完整等因素,都可能被银行要求补件。这时你的首付款也要赶进存入Escrow公司,银行才会进行放款动作。

以上都完成后,就开始过户阶段(Closing),这时过户文件就会有最终的贷款各项费用,如贷款费用、月供金额、过户费用等等。买卖两方和贷款经纪、银行代表、Escrow代表和过户代表等人会聚在一起签约,一般是在产权公司(Title Company)进行签署。不过新冠疫情之后,大家就会根据不同情况,分开签署文件,最终完成贷款买房的过程。整个过程大约需要30~45天的时间。所以,建议买家最好找一位可以信赖的贷款经纪比较好。

根据纽约贷款公司银通贷款表示,贷款经纪不仅是帮顾客拿到较低的利率和过户费用,更重要是希望客户能够快乐、没有压力去享受整个贷款买房的过程。最重要的是,银通贷款公司没有隐藏费用。

房贷期限与固定、浮动利率

纽约贷款公司银通贷款表示,房贷计划大致分成固定利率抵押贷款(FRM)、可调利率抵押贷款(ARM)和混合ARM三种。

固定利率抵押贷款这个是最常见的贷款方式,传统固定利率抵押贷款,包括每月本金和利息支付,在贷款期限内不变。期限可选择30、15、7、5年不等,依据个人能力、需要去设定,一般来说期限越短,利率越低,如果自住房,大多数人会选择30年,以减少每月的还款压力。

可调利率抵押贷款,就是根据市场浮动利率,所以当政府执行货币宽松政策时,通常利率就低,但货币紧缩时,利率就会攀升。具体取决于当前的市场状况。通常情况下,这种贷款在调整前的一段时间内按固定利率计息。

混合ARM抵押贷款结合了固定利率和可调利率抵押贷款的特征,也被称为固定期ARM。例如5/1 ARM,代表前五年是固定利率,第六年开始变成浮动利率;7/1 ARM、10/1 ARM分别是前七年、前十年是固定利率,后面是浮动利率。好处是前几年固定利率可能较低,但之后浮动利率会较高,贷款人要留意这种情况。假设你预计七年内会卖房,或许可以考虑7/1 ARM。

如果信用分数不够高,又想降低贷款利率的人,也可以购买贷款点数(Mortgage Point),1点(1 Point)代表一个贷款金额的1%,例如贷款50万,一点就是$5,000,买一个点通常可以降低0.125%~0.25%。所以对长期持有的人可以考虑购买点数,来达到降低每月还款金额,值不值得买要看个人情况和考量。

注意信用卡使用 影响房贷申请

再来谈一个信用分数的建立。对一个新移民来说,一开始如何建立信用分?新移民可以开启两张信用卡,在准时还钱七、八个月后的情况下,他们的信用分数会涨得挺快的,大概有七百分以上了。而且注意拥有信用卡后,比如信用卡公司给你一千美元额度,你尽量刷到50%的信用额就好了,不要太高,否则会影响信用分数。

有很多购物广场会怂恿你办信用卡,这个坑千万注意,因为每办一张信用卡,银行就会查信用,你的分数就会跟着降,越办越多,分数就越糟糕。还有尽量少用分期付款购物,这也会降低分数。尤其在办理房贷前,尽快偿还信用卡债务。

另外,办理房贷期间也不要从信用卡里借钱,以免提高债务、降低分数。如果你的信用分数只是在及格边缘,信用卡额度尽量保持在10%以内的消费。

申请房贷期间不要犯的蠢

除了信用卡使用要注意,还有一些申请房贷时的“蠢”不能犯。简单说,申请房贷期间贷款人最好安分点,任何有关工作、工资、花费等等不都要异动,以免丧失贷款资格、或延长贷款通过。以下列出几项供大家参考:

不要工作异动:贷款期间就算签完最后申请文件,也不要辞去或转换工作、改变薪资等变动,因为银行很可能致电你的公司询问你的工作情况。最好的就是保持现状,直到银行放款。
不要借钱:例如上面提到的从信用卡里借钱,这也是忌讳。
不要大笔花费:例如购房后马上去购买大型家电或其他高价物品,这些花费都会引起银行的注意。
不要频繁在帐户里转钱:例如有些钱转去投资股票、债券,这些动作银行都会询问。
不要突然存入大笔资金:例如突然从国内帐户存入数十万到美国银行,银行会要求提供资金来源,以防止洗钱。当然,你的首付款资金,最好能在你的帐户至少存两个月以上,以防止银行过问。
不要同时进行另一个贷款:如果您同时申请房屋净值贷款(Home Equity Line),或购买租赁物业或度假房产,贷款行会要求知道新物业的所有细节以确定你是否仍然符合贷款条件。甚至贷款行会要求你先完成其他贷款之后,再提供你房贷,这样就拖延了买房时间。

现在利率与走势

最后我们来看当前(6月7日2021年)贷款利率,大约都在3%以下,甚至十年浮动利率有最低的1.962%,详细请见图表数据,几乎已经是谷底利率,所以也导致现在房市如此火爆,需求大增。最后请注意,这些利率仅供参考,实际获得利率会根据个人情况、条件和不同贷款银行而出现差异。未来利率走势,如果通货膨胀持续,美联储进行货币紧缩,利率将会走升;如果通膨只是暂时,利率或许暂时不会大幅变动,不过一般经济专家认为2021年,随美国经济重启,利率会往上微调。

美国纽约买房贷款|不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

 

六月 8, 2021 / by / in , , , ,
纽约建造游泳池须知|纽约家庭游泳池日常维护小秘诀

试想一下在炎炎的夏日再也不用去挤公共泳池了,就在自家的后院戏水消暑,是不是会幸福感指数暴增呢?家庭游泳池就是如此的让人着迷。它可以立即把你空旷的后院变成欢乐的绿洲,并且它适合于几乎所有年龄段的人都使用,和家人共度美好的时光。

据统计,美国现有的泳池超过500万个,每年新建近20万个。在纽约,布鲁克林区的家庭游泳池最多,约占全纽约的一半。

如果你决定了要在纽约建造一个属于自己的泳泳池,请首先了解一下下面的事项:

一、在纽约建造游泳池要有市政部门许可、备案

纽约州后院游泳池的建设要求很多。有两种类型的游泳池不需要建筑部的许可。这些包括: 面积小于400平方英尺的室外地下游泳池,现有污水池连接到用于排水的卫生下水道。深度小于48英寸且面积不超过500平方英尺的地上游泳池。

虽然建造这类泳池不需要许可证,但您在建造时需要遵守纽约市建筑规范的施工要求。

其他类型的游泳池需要在建造前由注册建筑师申请许可证和施工计划。

无论您的池是否需要批准,它都必须符合以下一般规则。

• 您的游泳池必须安装有连续围栏,该围栏应至少高出地面四英尺。
• 如果您要安装金属安全围栏,请确保它们接地以防止它们带电。
• 游泳池周围 15 英尺范围内不应有任何架空电导体。
• 要安装燃气泳池加热器,注册建筑师必须申请建筑署批准,而电工必须申请电动泳池加热器批准。
• 排水管线必须连接到污水池,并且您必须获得替代排水方法的批准。

二、选择合适的位置

为您的游泳池选择最佳位置与游泳池本身一样重要。经验丰富的泳池承包商可以提供宝贵的见解,但请务必考虑以下泳池布置技巧:

阳光照射:通过选择一个对阳光开放且远离任何树木的游泳池位置来利用免费太阳能。这样的位置不仅会使水变暖,还会减少落入池中的树叶数量。
阻挡微风:在有风的地方建造游泳池会大大增加水的蒸发量,这意味着您必须不断加水。强风也会让您在游泳时感到不舒服。通过竖立实心板围栏或种植一排浓密的灌木来创建防风林。
地势高处:不要将游泳池设置在低洼地区,这可能会导致在大雨期间,游泳池被泥浆和碎屑淹没。
• 泳池上方不应有架空的电线、电缆。
保持在可视范围内:只要有可能,在房子的视野范围内建造游泳池。这样,即使在室内,您也可以密切关注游泳者。

三、警惕预算超支

建造游泳池的最终价格往往比游泳池本身成本高出很多,一定要有这方面的心理准备。

泳池承包商的报价通常不包含下面这些内容:
户外照明、景观、小径、甲板、围栏、露台、隐私屏风、漩涡水疗、室外音响系统、泳池盖、水质测试套件、遮阳结构、庭院家具、设备棚、储物柜、泳池玩具和额外的户外电源插座。

现在,您可能不太需要所有这些项目,但在制定施工预算时请记住它们。

纽约游泳池低成本维护小秘诀

建造一个游泳池是一笔可观的费用。许多人不希望有过高的维护成本,以保持泳池水安全和舒适游泳。有一些新的技术可以显着降低这些成本。

1.使用变速泵,选择正确的循环系统。

游泳池的循环系统同时进行过滤和消毒,以保持游泳水的清洁和清澈。过滤泵从池底排水管中抽取水,将地表水通过自动撇渣器输送,然后将所有物质通过过滤器,然后再循环回池中。

通常使用三种类型的过滤器:沙子、滤芯和硅藻土 (DE)。经验丰富的承包商将帮助您确定哪种过滤系统最适合您的游泳池。
拒绝使用单速泵,安装变速泵,可以有效的节省电费。

2.加装泳池盖

加装泳池盖不仅能保持水的清洁度,还可以将游泳池的蒸发水损失减少多达50%,为您节省高达70%的泳池加热费用,同时将游泳池化学品消耗量降低60%(根据美国能源部官方数据)。可以考虑采用可折叠的太阳能泡罩式设计。

3.使用更大的池过滤器。

较大的过滤器因为其较大的表面积允许水在较低的压力下泵送。更大的过滤器不仅对您的月度电费的贡献更少,而且它也可能持续更长时间,从而为您节省长期更换成本。

4.加水就是第一次水费高,加水前给水公司打电话说要灌游泳池,不经过sewer,水费会便宜很多。

5.产品配备定时器,您可以将过滤器和加热器设置为最经济的时间运行[午夜至凌晨 4 时],”

有一点要特别注意,泳池若需要换水,不能完全放干,否则地面的压力失衡,可能会影响房屋地基。


纽约游泳池新建/改建/加建/旧泳池改造装修917-382-4617

六月 6, 2021 / by / in , ,
纽约租房使用暖气和热水的需知

文|雨荷

在纽约租房,所有租户都有权在天气寒冷时拥有暖气和全年热水的公寓。作为承租人,

重要的是要了解房东在提供暖气和热水方面的责任、您作为房客的权利以及如果您的房

东不履行这些责任您可以做什么。签署租约时需要支付的费用详解。

何时房东必须提供热水

不管是什么时候,如果你住在纽约,你也可以洗个热水澡。即使在夏季最热的日子

里,水也必须达到至少 120 华氏度的恒温。纽约市住房维护法和纽约州多户住宅法概

述了房东对热水的要求。

即使您的淋浴或浴缸水龙头包含将最热温度限制在 120 华氏度以下的防烫阀(为了安

全),水仍必须达到至少 110 华氏度的恒定温度。

恒定温度 示意图。

房东何时必须供暖

纽约市有一个“热季”,在此期间房东必须为租户提供暖气。根据纽约市住房法,房东需

要在 10 月 1 日至 5 月 31 日期间的特定时间以及当室外温度下降到某个点时供暖:

A.白天,如果室外温度低于 55 F,则从早上 6 点到晚上 10 点,您公寓内各处的室内温度

必须至少为 68 F。

供暖法和热水法 示意图。

B.在晚上,从晚上 10 点到早上 6 点,您公寓内各处的温度必须至少为 62 F

除了规定房东何时必须提供暖气外,该市还规定何时不应开暖气。正如您希望在冬天保

持温暖一样,您可能不希望在已经炎热的夏季在您的公寓里闷热。因此,在 6 月 1 日至

9 月 30 日之间,您可以对开着暖气的住宅楼提出投诉。

供暖法和热水法 示意图。

供暖法和热水法适用于哪些地方?

上述规定适用于在纽约市所有五个行政区出租公寓的租户:曼哈顿、布鲁克林、皇后

区、布朗克斯和史坦顿岛。它们还扩展到商业建筑和非住宅建筑,包括:

1.政府大楼

2.老年中心

老年中心 示意图。

3.私立学校

4.日托中心

5.戒毒治疗设施

如果您的房东没有提供足够的暖气或热水,您可以采取一些措施。首先,您应该联系您

的房东、物业管理公司或建筑主管报告问题。如果他们无法解决问题或拒绝尝试,下一

步是拨打 3-1-1 向纽约市民服务中心投诉。该中心将首先代表您尝试联系您的房东,如

果不成功,将派遣一名房屋检查员到您的公寓。如果检查员发现您的公寓没有足够的暖

气或热水,他们可以选择发布整栋建筑的违规行为。

 

六月 4, 2021 / by / in , , , ,
多伦多房市火热 多伦多买房不能忽视的陷阱|最新大多房市|资深多伦多房地产经纪

现在是加拿大大多地区房地产市场上升阶段,想在多伦多地区买房,就要熟悉门道的房地产经纪人带您入市,否则房价走势多变,大多地区每个区域房市也不同,

多伦多房地产委员会(Toronto Regional Real Estate Board)近日表示,大多伦多地区(GTA)的房屋销售在 4 月份仍然强劲,但市场从今年早些时候的强劲步伐开始有放缓的迹象。

该委员会透露,上个月(四月)该地区售出了 13,663 套房屋,比 2020 年 4 月(即 COVID-19 大流行的第一个完整月)售出的 2,957 套房产增加了 362%。

然而,今年 4 月的房屋销售从一个月前(三月)的 15,652 套,下降了 12.7%。

今年前三个月充满了竞购战、价格飙升和疯狂抢购市场上房源,让人难以置信这是大疫情下的房市。
上市房也在下降,4 月份的新房上市量与一年前相比飙升了 237%,但与 2021 年 3 月相比下降了 8.4%。

平均售价为 1,090,992 加币,比去年 4 月的 820,226 加币上涨 33%,但略低于 2021 年 3 月的 1,097,565 加币。

3 月和 4 月之间的下降与往年形成鲜明对比,平均价格通常在两个月之间上涨,标志着春季销售的开始。然而,TRREB 的首席市场分析师 Jason Mercer 将今年的下降描述为“适度放缓”,并指出所有主要房屋类型的价格仍然很高。

Mercer说,近几个月来,由于 COVID-19 期间的低借贷成本刺激了住房需求,令大多房市得到了提振。 Mercer还表示:“虽然未来几个月价格增长速度可能会放缓,但房价可能会继续保持上涨趋势。”

以下是多伦多都会区的房地产数据:

年度购房数量:

多伦多都会区房价:

多伦多都会区房屋购买与上市房数量:

多伦多都会区新房价格:

多伦多都会区公寓房价:

多伦多都会区公寓销售与上市数量:

大致上了解多伦多房市的火热情况,买家该如何买房呢?专营多伦多房地产市场的于文博表示,在正常情况下,买家下买房offer的时候,一般会附带两个条件,一个是验房条件,如果验房情况一切OK,买卖合同才会继续进行;另一个是融资条件,也就是通常我们说的房屋贷款,如果买方在房贷没有批下来的前提下,他仍然有全身而退的机会。

多伦多买房 无验房附加条件如何买房

但于文博也说,在抢offer的情况下,卖家就有了更多的选择权,这个卖家有时候会倾向于选择不带任何附加条件的offer。而在这个时候为了提高自己的胜算,买方也会在情急之下,出一些不带任何条件的offer,在这里他提醒买家,「你可以下一个不带验房条件的offer,但如果是在这样的情况下,请你一定在下offer之前先验房。根据所购买房屋的大小,现在多伦多市场上验房的公价一般在350-550加币左右。这样,你花三、五百块钱提前验房,可能你下的无条件offer就会有更好的把握。」

「一般来说,在验房过程中,比较重要的问题,包括几个方面:屋顶、壁炉的使用年限;目前的状况如何;管道和电线的布局是否合理;是否存在渗漏的问题;同时,验房师还会重点检查地板是否存在开裂、倾斜的问题;门、窗是否能够关牢等等。另外,地基也是验房师在验房过程中非常注意的一个问题。」

多伦多买房 无贷款附加条件千万注意

无贷款条件的offer也要小心,多伦多房地产经纪于文博也说:“银行是否会按照你要求的、或者你评估的、或者你们成交的金额,按照预定的方式给你贷款?因为可能银行给你最后评估的价格是不一样的。”

买多伦多公寓楼 留意大楼规章与会议纪录

多伦多房地产经纪于文博提醒:“下无条件offer购买的另一种房屋类型是公寓楼。如果你买的是公寓楼,就是我们说的condo,通常也会面临着很多文件,比如说大楼委员会、业主委员会通常会制定很多规章制度,这些历史上的业主开会记录等的细节文件,买方也不可完全忽略。”

为何以前的大楼规章制度、开会纪录都要注意呢?于文博说:“因为历史记录上可以会涉及房屋的一些关键问题。比如说开发商和业主有关房屋问题无法赔付的备忘,或者该房屋的法律纠纷等等,买方不能完全忽视这些文件,需要防患于未然。”因此,找一位用心、了解门道的多伦多房地产经纪绝对是进入多伦多地区房市的钥匙。

通过上面于文博给大家的介绍,大家就应该知道,一旦下了无条件offer,并且付了定金,买方在法律上其实就不存在任何保护了,所以无条件offer风险事实上是比较大的,需要根据买方在实际过程中酌情斟酌处理。那么,如果无条件offer事后出现法律纠纷,通常法律问题的解决也会旷日持久、劳民伤财。所以在购房过程中,不管抢offer或者竞争有多激烈,或者你对该房屋有多么满意和钟爱,仍然要对签订无条件offer的后果进行充分的考量,三思而后行。

大多地区房地产场:新移民留意法律基本常识

接下来,于文博介绍一些我们可能遇到的法律问题。通常由于东西方的文化差异,会导致购房过程中各种各样的冲突。因为不理解或者对英文的意思不明白,从而导致很多问题的发生。

比较常见的问题有,有的朋友在购房过程中不是很严肃。很多客人跟我讲,我们就随便下个offer,谈谈价钱,试试看,这种不是很严肃的态度,实际为他以后找上麻烦带来法律隐患。我们把他叫法律隐患,是因为他自以为即使将来对方接受了这个offer,我也可以随便找个理由撤出来。

比如说银行贷款这些条件,有的人说最后我拿这个当借口,说我没办下来银行贷款。但是有的时候,如果卖家要严肃认真起来,他会问你你去哪个银行贷款,然后他就去那个银行去查,那最后发现你没有在那个银行做过贷款,那可能最后就可能导致你摊上法律问题,也可能卖家会到法院去告你。这是一个非常严肃的问题,希望大家引起注意。

第二个就是在下了定金之后,很多人也问过我,说如果下了定金我不想要了,我的定金怎么处理?如果你不想要了,首先这个定金你是非常难拿回来的,因为在正常情况下,定金一旦进了信托账户(Escrow),要拿出来就需要双方签字同意,这个钱才可以拿的出来。

但是你下了定金你又不要了,你说哪个卖方通常会情愿地把定金退给你,所以那个时候就可能会产生官司,所以说这不是儿戏,希望买方交付定金的时候,也三思而行。有的人会是这样,比如说在房价跌了的情况下,你认为合同上的房屋价格与市场价格之间的差价,已经大于你付的定金了,就会改变主意,反正房价已经跌了,大不了就不要定金了呗。

事实上完全不是那么回事,卖家是完全有理由告你,并且可以在你身上拿回你相应造成的损失。他的理由很充分,因为是由于你的原因给他造成了经济损失,并且影响了他的生活安排和他的生活计划。所以,这可能会引起非常麻烦的法律纠纷。

大多地区房地产:卖家可能隐藏某些房产信息

另外,当你付了定金之后,你发现一些令你不满意的地方,或者说前任屋主在卖房的时候有一些隐瞒条件、或隐瞒状况没有跟你说明,比如说明明知道这个房子种过大麻,或还有些其他不好的事情但向你隐瞒了,那么这个事情在成交之后,我们就可以通过相应的法律手段来维护自己的正当的权益。

所以我在这里提醒买家,最好在成交之前,能尽到责任就尽量尽到责任,最好去市政府查一下,这个房子有没有大麻的记录、有没有什么不好的行为、有没有什么其他违法的事情,或者任何法律产权方面的文件,这些都要看仔细了。

比如说合同上面写的房屋产权面积是八千尺,那么是不是有跟邻居共享的、是不是有公用设施所拥有的、是不是别人有路上通过权、或者是一部分不能造房子的,这些地是要排除在外的,这都需要你看仔细,以免当你成交之后,需要通过其他的一些法律手段来保护你的个人权益。

所以新移民买家在购买房子的时候,还是希望大家仔细看一下这些法律文件,最好是找相关的律师帮您看看,或者找比较有经验的经纪。

多伦多房地产经纪于文博、于军:

于文博、于军是加拿大注册房地产经纪人,大多地区资深投资经纪。有着丰富的买房卖房,租赁和投资地产经验,于文博团队多年来秉承一旦受托,终身口碑的服务宗旨,诚信不欺、实心从客户角度考虑、让客户在房产买卖过程中舒心满意,有安全感。

于文博自幼从中国来到加拿大,有中西文化双重背景,游刃于中西思维文化差异之中,精通中文、英文、法文和计算机,是大多伦多地区优秀地产经纪、地产投资专家。始终奉守“诚信专业, 实干吃苦”的从业原则,听取不同客户需求,用娴熟的专业谈判技巧和经验为新老客户获取最大利益,帮助客户做出最适合自己的选择。我们团队一直秉承,做生意不止是赚取利益,而是赚取人心的这一理念!为你的投资保驾护航!于军曾是国内资深律师,有着丰富的大型商业谈判经验,为人勤奋努力、性格真诚豁达,长久以来一直为无合约的卖家朋友免费进行房产评估,并长期做报刊地产专栏主笔。

欢迎联系加拿大多伦多地产专家:于文博地产团队
电邮:bobyuwenbo1995@gmail.com
电话:437-881-8888
网址:https://torontobobyu.com/

六月 3, 2021 / by / in ,
家防自卫买什么枪好/手枪、霰弹枪、步枪家防作用特点、价格/美国枪械法对买枪的限制

文/弗光照

美国是一个枪支合法的国家,美国枪械法赋予人民携枪自卫的权利。在这个环境中,具备家防自卫home defese的能力,保护自己和家人的生命安全非常重要。枪支对于入室的罪犯最有震慑力,那么家防自卫买什么枪好?什么枪最适合家防自卫?下面我们一起了解家防自卫用枪的种类、特点和子弹等。

一.家防枪有3种:

1)霰弹枪 Shotgun:即猎枪,也叫散弹枪,是最实用、普遍的家防自卫用枪,打出去的是散弹,命中率高;

2)手枪 Handgun:手枪易学,小而方便,易于携带和隐藏,适用于个人自卫、家防。可随身携带;适合车内、室内等狭小空间;各州对于手枪的携带要求各有不同,如德州就要求隐藏携枪。

3)步枪 Rifle:弹容量大、射速快,只有出现社会大骚乱才需要。

二.家防枪的特点:

1.霰弹枪(shotgun)射程近,防御面积大,是美国家庭家防自卫的标准配置。特别是家里院子大,想要威慑力强的武器,那就非霰弹枪莫属了;

  • 优点:1)因打出去的是散弹,命中率高。

——————2)穿透力差,但是打中人体之后,杀伤力极大。罪犯一听到枪弹上膛的声音,就会马上逃跑。

  • 缺点:1)枪身长拿着不太方便。

——————2)平时在家放在哪里是个大问题:即要在最短的时间内将长枪拿在手里准备射击,又不易被家里的孩子够到?

——————3)霰弹枪有的没什么杀伤力;有的伤力大的,后坐力也大,难控制。新手要注意:霰弹枪在室内使用时,如果射到坚硬物体不能穿透,反弹回来很危险,会对射手造成伤害,所以很多室内靶场不让使用,室外靶场也少有合适的练习场。

2.手枪:主要是半自动手枪、左轮手枪2个类型

  • 半自动手枪:装弹量大,射击速度比较快。
  • 左轮手枪:结构简单,性能更加可靠,但射击速度慢,弹量小只有6发

3.步枪

  • 优点:火力强大,弹匣容量大;
  • 缺点:不便第一时间拿到,缺乏灵活性,在狭小的室内,车内使用起来会受限。同样,在家放在哪里是个大问题

————————————图为左轮手枪    6发子弹

三. 家防自卫用枪的型号、价格:

1霰弹枪:A. 霰弹枪有3种:

1)Pump 泵动式霰弹枪:就是每打完一发子弹,就要手动推拉一下枪栓

  • 优点:泵动式机械原理简单可靠,价格便宜。
  • 缺点:会有人为操作失误,如果推拉枪栓不到位会卡壳。

2)semi-auto 半自动霰弹枪:只需扣动扳机就OK

  • 优点:速度快,
  • 缺点:对子弹比较敏感,有的枪子弹换一个牌子就卡壳。

3)双管霰弹枪:因为只有2发子弹,选用的人很少。

B. 霰弹枪的口径:有12GA、20GA两种

  • 12GA口径霰弹枪:比20GA的口径大,重量沉,后坐力强,威力也大一些。选择的人比较多,子弹容易买到,价格合适。质量好的牌子,有Remington870、Mossberg500、Bennli(意大利霰弹枪公司制造)等哪个都不错,价格大众都在400-500美元左右。
  • 20GA口径霰弹枪:比较适合女士。如:Mossberg 500 Super Bantam,泵动式,枪托比普通型短,价格在500美元左右。

———————————          霰弹枪

2.手枪(Pistol/Handgun):

1)从构造原理分: 有左轮手枪revolver、半自动手枪semi-automatic  2种。枪界周知的好牌子:自动手枪Ruger鲁格,左轮手枪Smith&Wesson斯密思威森。

  • 左轮手枪的优点:结构简单,不易损坏,不卡壳(要选正经牌子),不需要拉套筒上膛,适合初学者。
  • 缺点:扳机力相对比较大,不如自动手枪容易打准;弹容量小,一般只有5-6发。

左轮手枪.357Mag,可以打两种口径的子弹:.357Mag威力大3倍左右,后坐力也大,适合男士用;.38Special可以女生用。小口径子弹便宜,而大口径更实用。

  • 自动手枪的优点:弹容量大,换弹匣快,美国警察以前用左轮现在都换成半自动了。
  • 自动手枪 的缺点:易卡壳,如射击姿势不对,手腕没挺紧导致卡壳。还有总是有人忘拉套筒上膛。自动 手枪的口径9毫米的比较大众,子弹便宜,威力够用

2)手枪的尺寸:

  • 大尺寸手枪,体积大,全钢材质比较重,优点:射击姿势非常容易控制,性能可靠。自动枪的装弹量大,缺点是不利于携带。
  • 小尺寸手枪,材质包含聚合物、铝合金,体积小重量轻,适合便携防身。缺点是弹容量很小,后座力很大。

3)手枪的世界品牌奥地利意大利GLOCK格洛克美国Smith & Wesson、Ruger鲁格 、Colt柯尔特M1911A1、Springfield Armory斯普林菲尔德、意大利Beretta贝雷塔德国SigSauer西格邵尔、HK(Heckler&Koch)赫科勒·科赫、 Walther 瓦尔特等! 

A)大众型号手枪:价格大约在500-700美元之间。Glock枪中的品牌,性能好,实用可靠。大约60%的美国警察配用它。 G17 尺寸、重量较小,握把比较方(有人会觉得不趁手)。还有Springfield、Sig P365 XL、Smith & Wesson的M&P9手感好、Walther PPQ扳机好,打得准、 Beretta 92F美国军用手枪—M9,非常稳定。

B)名牌型号手枪:价格大约在800-1000美元的枪。Guns.com网站2020年的销售冠军就是G19 Gen 5 MOS;还有Sig P226,公认的打得很准的手枪,9毫米的,美国海军陆战队的海豹突击队的配枪;HK的枪非常昂贵公认可靠性好的枪。如握把比较宽大的USP系列;尺寸较小的P2000;尺寸居中的P30等。

3.步枪(Rifle)

半自动步枪是平民持有威力最大的武器,但不适合家庭自卫枪支,极易误伤他人。并且,这种枪对使用者要求较高,需要有专业训练,射击姿势、日常养护、瞄具校准等。

标准持枪方式:食指放在扳机框上,只有射击的刹那,食指才扣动扳机。

 四.请记住买手枪的几个要点:

1)买枪前:用枪关键是趁手,最好是买枪前在去靶场,把你想买的枪租一下试试是否趁手。

2)选枪:精致小巧的手枪,后坐力越大,不易打准。反而大而重的手枪最实用,后坐力小,打得准。

.买子弹:

自卫子弹一般选择hollowpoint,空尖弹 (JHP),即弹头前面开口,杀伤力强,贵。常见的牌子有Speer,federal,Remington等。

  • 价格大约是1发1美元。平时练习时可用便宜的子弹。
  • 买了枪,必须给你的新枪多次测试子弹,保证子弹的可靠性。因自动手枪对子弹敏感,易卡壳。最好打满一弹匣子弹,让枪和子弹充分磨合,如果有子弹问题赶紧换。
  • 隔几个月试一次。因为自动枪支不可以让弹夹弹簧和扳机弹簧成年累月处于压迫状态,否则,影响弹簧的可靠性。
  • *注意2019年起,子弹购买也需要注册和背景调查。

.买了枪,去哪里练习?

  • 实弹练习,要去靶场。靶场有商业的、非营利政府的、及俱乐部。商业的靶场比较多,价格高,可租不同型号的枪。租枪不贵,大概只要十几美元,贵的是弹药。
  • 靶场会提供一些基本的手枪、步枪、霰弹枪课程。学习正规的课程,教练会帮你养成极为重要的安全意识、和用枪习惯。
  • 既然买了枪,没兴趣人的也要保持基本的练习,别忘了怎么开枪。

.美国枪械法对买枪的限制

拥枪其实是很麻烦的事,您必须熟知美国枪械法和当地法规,限制如下

  • 从2017年1月起, AR/AK 系列长枪在加州售卖违法.
  • 弹匣超过10发子弹违法
  • 不能连发,全自动的不可以
  • 枪管必须超过16寸,步枪总长要超过30寸, 散弹枪总长要超过26寸
  • 有可拆卸弹匣的枪要有弹匣锁,你就无法快速换弹匣

.其他的家防自卫设备

  • ADT之类的安防系统,警报声一响震慑作用也非常好,有些型号可以自动联系警察。
  • 门窗报警(尤其是玻璃break报警);如果大门是很大一块玻璃额外装一个security screen door防盗门。
  • 摄像头要安装在显眼处,最好带夜视功能、自动亮灯功能(会警示坏人)。这样上班不在家的时候安心;晚上睡觉也放心一些。

总之,手枪最重要的一个优势:触手可及,在危急关头能第一时间拿到;步枪或者霰弹枪,通常为了防止走火一般都是放在枪柜或者枪盒,没有手枪好操作。不同的人可根据有不同的家庭情况,选择不同的枪。

还要注意的是:既然是家防自卫,那么家里一定要随时准备一支上了膛的枪(always keep a loaded gun)应急。

在美国,私人庭院范围内拥有的强大自卫权利,保证私有财产神圣不可侵犯。家庭必备家防自卫枪支可有效同保障家庭安全,也可减少入室偷盗或入室抢劫情况发生。在自己家击毙认为威胁到自己安全的陌生人,往往是无罪的,而陌生人却没有对等权利。所以,未经允许进入别人家是违法的,也很危险,这是常识。

枪有两个作用:一是威慑,吓跑罪犯足够了;二是last defense了真到了危急情况射击救命。古人云:一念成佛一念成魔,得饶人处且饶人。能吓跑罪犯,就尽量不要伤及性命了吧。

五月 31, 2021 / by / in , , ,