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美国纽约买房贷款|不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

Prime Pioneer Capital Corp (不查收入贷款)

地址: 61-43 186th St Suite 100, Fresh Meadows, NY 11365
电话号码: (718) 514-6008
网站:https://www.primepioneer.com/

文|地产小尖兵

今天来谈谈「不查收入贷款」(No Documentation Loan),它适合什么样的人群、必须要什么符合条件、流程和注意事项。美国买房通常就是做贷款,先放入10%或更低的首付款,其余每月还款,但这要有固定工资、税表、存款等收入文件的审批。对于某些人士来说,在美国可能没有固定工资、报税不高、刚找到工作等等情况,就无法申请这种一般类型的房贷,这时就可考虑不查收入贷款的选项了!

不查收入贷款基本概念

随着房市热浪,在纽约买房、美国买房更加竞争,现在不查收入贷款又兴盛起来。对于有正常薪资单、报税的人来说,一般贷款是最适合的。

收入不固定,纽约买房可用不查收入贷款。

相反,对于某些人在收入上常只拿现金或报税低,就难以申请一般贷款,这时候就可以用「不查收入贷款」来买房。不查收入贷款,就是贷方不会看你的收入相关的证明文件,比如薪资单、报税纪录。这样就方便于有这种需求的人士,也能贷款买房或融资运用。

不查收入贷款买自住房,还可以用来购买投资房,或是房屋净值贷款(Home Equity Line of Credit)、再融资等项目,不过能贷哪几种,要看贷款人的情况而定。

以不查收入贷款买房,能贷到多少比例的额度?这要看个人条件的评估,但基本上可以贷到70%~80%,如信用分数好,贷款比例就会更大。

特别留意,不查收入贷款的贷款时间会比一般贷款更长,可能会有40~50天的时间,所以买房的人一定要留意,并告诉卖家需要给更长的时间来等待。

不查收入贷款可用于的项目

-购买自住房
-购买投资房
-房屋净值贷款(Home Equity Line of Credit)
-再融资

办理不查收入贷款的条件

首付款越高,条件要求越低

办理不查收入贷款要有哪些条件呢?请见以下条件:
「首付款」:买房时要首付20%~40%的购房金额,比例要看贷款人的条件来判断,条件越好首付款越能降低比例,如果条件差(无身份、无信用分数),就必须提高比例,可以到40%,以降低贷方的风险。
「合法身份」:有美国公民、绿卡是最洽当的。有些外国人也能凭签证、护照申请,一般是也是需要提高首付款来完成。
「合法工作」:有雇主提供的信息,贷方会验证文件,用以证明贷款人有还款能力。
「信用分数」:信用分越高越好,至少600分,最好有680以上,除非这位贷款人完全没有信用分数,可能是刚到美国的人。
「特殊情况」:如果无法满足上面某些条件,例如没有工作证明,买房时就要提高首付款到比例,可能到提高到30%,但这种情况对信用分数也会有更高的要求。

不查收入贷款,信用分数越高越好。

简单说,条件越好,贷方风险低,那不查收入贷款的利率就越好。如果某些条件不好,或无法提供证明,就要提高其它的条件要求,无非就是提高信用分数、提高首付款等方式。

适合人群

哪些人适合申请不查收入贷款?基本上「在美国有合法工作」的任何人都可以申请,适用任何签证、身份的人,甚至外国人只要凭签证或护照就可办理,但买房时就要提高首付款来补足缺陷。不过一般,还是有合法美国身份与合法工作是最好的。

也就是一般工薪阶层,典型中产、高阶主管都只是用一般贷款买房。但对于不是固定收入的人,例如具有特殊情况的高净值人士,例如经营成功的初创企业,并在公司中拥有大量股权的企业家可以适用不查收入贷款。

不查收入贷款,可以不看收入证明文件。

为何要看是否有合法工作呢?因为,即便贷方不看工资单、税表,贷方还是要确认贷款人的还款能力,所以是否有工作是的重要的。相反的,如果没有合法工作证明,也是要提高首付款来帮助申请。

以下几类人适合不查收入贷款——
-报税低的人:例如开个人公司的老板,可能有各种节税措施,造成报税低。
-薪资收现金的人:例如餐馆员工、建筑工。
-刚到美国的人:可能收入较低,申请不到一般的查收入贷款。
-高净值人士:不是拿固定薪资的人,却有高收入来源,或高价值股票。 (通常这类人也能透过税表完成一般贷款)
-自雇人士:同样没有固定薪资的人,例如一名YouTuber、个人工作室的创作者。

总的来说,对于无法提供一般每月工资单的人,或有些人现金收入好,但税表显示收入不好,或是刚到美国的人,缺乏信用分、无固定工作的人,都可以申请不查收入贷款。

状况一、新移民、工作不久
大卫是一位刚到纽约的新移民,他有30万美元存款,工作不久,信用分数不高,但想在纽约买一栋两房的康斗(Condo),而且通常他的收入是现金,所以申请一般贷款有困难,这时不查收入贷款是他买房的另一个选项。

状况二、留学生没有收入、没有信用分数
麦克尔是一位留学生,没有收入、没有信用分数,但父母希望他买一栋小房子自住,部分房间也可出租。如果想贷款买房,他也可以用不查收入贷款来完成购房。但这时首付款就要提高比例了。

状况三、没有固定薪资的YouTuber
雪莉是一位YouTuber,每月靠点击量来收取资金,或是有广告商合作业务,因此每月收入不固定,她也可以使用不查收入贷款来买房。

能拿到的利率

影响利率的关键:
「信用分数」:每个人能拿到的利率都不太一样。要利率好,就要信用分数高,600分是最低要求,有些贷方可能会要求660、680分。

「首付款」:另一个影响利率的是首付多少,20%、25%、30%、40%,都可得到不一样的利率,自然首付款越高,利率也越高。以目前来说,不查收入贷款的利率一般落在 3.875~4.75%之间。

信用分数好,贷款容易通过。

同样,贷款人可以选择3年、5年、15年、30年等不同期长的贷款。

疫情期間的申請

特別要注意,去年疫情期間不查收入貸款,一度有許多貸方關閉申請,但現在又已經恢復開放,所以要申請的人可以趕緊申請,以免在疫情的起起伏伏中又出現什麼新規定,而被限制買房或融資的腳步。

不適合辦理的人

固定收入的高中產階級人士就不適合不查收入貸款。他們用一般貸款就能拿到很好的利率。

大致流程

貸款經紀需要了解貸款人各方面的情況,例如:身份、工作性質、資產、雇主信息、信用分數、存款、買房的金額等等方面,準備好這些文件,就可以開始辦理了。

不查收入貸款與一般貸款的比較

常規貸款 FHA聯邦房屋貸款 不查收入貸款
3%以上的首付款 3.5%的首付款 20%以上的首付款
至少信用分數620 至少信用分數580 至少信用分數600或660以上
利率約3.1% 利率約2.87% 不同條件有不同利率,約在3.875~4.75%之間
*以上更新日期7/5/2021

表:三種貸款的比較。(金牌網製作)

最後提醒

最提醒貸款買房的人,首付款的資金要提早準備到位,最好在存貸款人的銀行帳號裡兩個月,才不易衍生麻煩,尤其資金來源是來自父母、家人,就要證明是贈與(Gift)的資金。
這裡還是提醒「信用分數」高低,對不查收入貸款的申請很關鍵,分數越高越能通過申請、拿到好的利率,最基本要有600分,很多貸方要求會更高分數。除非剛剛來美國的人,沒有信用分數。否則就要提高首付款來獲得申請。

聲明:以上僅作為介紹「不查收入貸款」的知識性文章,不能做為您獲得貸款的任何依據、憑證。有相關需求請諮詢專業貸款經紀,協助您完成貸款申請。

 

Prime Pioneer Capital Corp

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五月 8, 2021 / by / in , ,
纽约房型:纽约联排房一次看全看懂|纽约房源超珍稀|纽约地产的艺术品

文|地产小尖兵

纽约联排别墅(Townhouse)是纽约富裕阶层的典型象征,在电影中我们经常看到男主角、女主角倚靠在联排别墅的门栏上耳语,外头下着细雨,好不浪漫!所以这是纽约不得不说的第一种房型。

纽约联排(Townhouse),每一户都是相连的独立房屋,虽然通常没有前院,或是前院很小,但是可能会有一个较大的后院。房地产的产权上是百分之百屋主拥有,有房有地,不像公寓房型的土地是所有屋主通同拥有,所以也称为共管公寓。

纽约联排别墅最精华地段

纽约联排房街景。

纽约联排别墅最精华也最多的地方——上东城(Upper East),这里是纽约较早发展的区域,住在那里的人很多被称之为old money,是纽约早期最有钱人家的生活区,当然现在也是许多富人聚集的地方。这里生活机能不用说,学区还是最好的,不管公立、私立都有优秀的资源。其实纽约联排别墅在上西城(Upper West)、中城(Midtown)、Chelsea、Gramercy、West Village等也都有散落,而曼哈顿以外,在布鲁克林也有一些。

联排别墅经典归经典,但是在纽约的房源数量并不多,成交量只占纽约房市的2%,可算是相当珍稀

纽约联排别墅是纽约地产的经典象征。

因为联排的产权是独立拥有,因此纽约联排房比公寓相对有更好的隐私、独立出入口,所以对名人、明星、富人来说是更好的选择,他们也不惜砸下重金购买。例如歌手麦当娜就曾以四千多万买下三栋联排别墅,并打通作为长住;中国地产大亨潘石屹在上东城也有一栋纯白色的联排房。

纽约联排别墅为何珍贵?

而且这些联排别墅也相当难兴建,比如上东城的联排都是上世纪初建成的,即便现在要兴建的话,成本也相当高昂。另外,这些联排别墅也都受到纽约市的地标建筑保护法的保护,不能拆也不能重建。量少价贵,当前上市中最高价的要6000万美元(10房15卫),便宜的也要318.5万(4房4卫)(资料来源:Zillow网站)。

就如上面说的,纽约联排房的历史悠久,所以装潢都较为老旧,但屋主可以自行改造,甚至在顶楼加设泳池、空中花园。较特别的是有些联排内部还有电梯,样式非常古典,可能要手动操作电梯。所以综上所述,一栋保养得宜、经过翻修的联排别墅,可以说是纽约房地产的艺术品

判别纽约联排身价的指标

以建材来说,纽约联排常使用石灰石、大理石、红砖三种材料兴建,其中石灰岩为主体的联排房通城面积、气势都比较大,所以也最贵,年代也最早;大理石看起来很尊贵,但有时是局部的建材,年代中间;红砖是比较近代兴建的。

衡量纽约联排房的价格贵与便宜,除了建材,最首要的指标是「面宽」,一般来说联排的面宽15~20英尺是基本尺寸,25~30英尺就属于豪贵等级。如果在一楼看到一两扇窗户,那大概比较便宜,能看到三扇窗户以上,那就是身价不凡了。面宽大代表内部空间大、更有太阳照射、比较通风。如果面宽太小,可能会影响往后的增值空间。

买纽约联排房还要注意哪些?与公寓的差异性

买纽约联排房还有一个要考量的,是要单户居住,还是多户居住?单户就是一户人家,多户的话就可以给其他家人使用,或是出租出去,他们会有独立的厨房、出入口,成为一个小型公寓的概念。如何知道这个联排是单户或多户居住?这要查看所谓的入住证明(Certificate of Occupancy)来确认。纽约在单户居住、多户居住是有明确规定的,住户不能随意增加家庭户数。

另一个考量点是基础设施有没有被升级,例如水管、电线、屋顶、地板等等。尤其水管、电线最好是近代的标准,否则使用起来就会比较辛苦了。

纽约公寓楼。

要说纽约联排与纽约公寓的不同,最大的区别应该是产权、价位。联排的产权完全是独立的,屋主对房屋拥有最大的使用权,装修(内部可大修、外部需要保留)、出租都比较没有限制;公寓则要受限于大楼管理会的规定,尤其合作公寓(Co-op)更是严格,共管公寓(Condo)相对较为容易,因此大多数人都会选择共管公寓(Condo),这也是投资纽约地产最广泛的房型。再者,公寓都有物业管理费要交,联排则没有。

价格方面,纽约联排的起步价就是好几百万,公寓就有很多价位等级,从几十万到上千万都有;从另一面来说,联排因为昂贵所以更有价格谈判的空间,因为买家数量可能也很有限,通常是富裕、上流人士。

纽约联排与独立房的区别

纽约皇后区的独立房。

在纽约你也能很少量的看到独立房(Single Family House)的房产,尤其在曼哈顿更是稀有,但它们的外观可能看起来跟联排没有什么区别,有时要分辨的话,就要看土地分区(Zoning District)属于哪一种,独立房被归为R1、R2、R3、R4(数字越大密度越大),联排房则被归为R5这一类,R6到R10就属更高密度的公寓、大楼一类。 (资料来源:纽约城市规划局)这里也要注意一个重点,您所买的房产能否加建、改建,就要看具体土地分区是属于哪一类别,再去考量执行的可能性。

纽约/法拉盛/买房/卖房/房屋买卖/房屋租赁/房屋出租917-682-0715

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致富地产经纪 周玉芳 电话: 646-894-0391

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E Realty International Corp 经纪胡 电话:646-530-1160

五月 3, 2021 / by / in , , , ,
美国房屋保险Home Insurance详解 如何降低保费?

文|无疆行者

房屋是您价值最高的资产吗?相信很多朋友的回答是肯定的,毕竟买房子是一笔很大的投资了。但这样重要的固定资产也面临遭受火灾、飓风、盗窃、别人故意毁坏的可能。虽然美国还没有法律规定要求购买「房屋保险 Home Insurance」,但购房人如果需要贷款,银行会要求购买房屋保险。很多人即便现金一次付清房款,也会主动购买房屋保险来保护自己的重要资产、规避风险。

本文行者为大家详细介绍有关美国房屋保险的内容、类型、理赔范围以及降低保费的技巧。

一、通常房屋保险包括的内容

1.受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份。

2.房屋本身/内部装修,包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。如果房屋发生火灾,或因大风倒塌,保险公司会赔偿你人工费和物料费,并尽可能修葺为受损前的规格。

3. 私人财物,包含家具、衣物、电器、书藉、收藏、文件等。有些人会忽略这一点,觉得这些东西不值钱。其实如果把所有物件的价值加起来,金额一定会超出你的意料。

4.修复期生活开支:如果房屋因各种原因受损导致生活不便或不能居住,在修复期间,保险公司会承担相应的生活开支,包括短期的酒店居住或租房费用。

5. 屋主意外责任险,保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时,可提供赔偿。

二、房屋保险政策类型

在美国,常使用的房屋保险政策有以下几类(下面的HO是Home Owner缩写):

HO-1基本险(Basic Coverage)
基本险的保赔范围包括:因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动及故意破坏对房屋造成的损坏。
同时也保赔遭受危害过程中人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。

HO-2扩充险(Broad Coverage)
除了HO-1,加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。

HO-3全保险(Special Form)
这是大众最普遍购买的房屋保险类型。除了HO-1和HO-2之外,全保险还加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容,也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费等。

HO-4房客险(Tenant’s/ Renter’s Policy)
保赔出租房产室内的房客个人财产。
因为当屋主把房子作为出租使用时,一般只会对他自己的财产进行保险(毕竟多保一样东西就多花一点钱),所以租客需要购买一份房客险来保障自己的利益。

HO-6公寓险(Condominium Coverage)
保赔公寓屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读公寓业主(HOA)章程来决定须构买的保险费额。
很明显公寓的保险范围会比独栋别墅的要少,保费也会相应低一些。

HO-7活动房险(Mobile Home Coverage)
适用于活动房屋主的房屋保险。

HO-8老房险(Older Home Policy)
HO-8的保险范围和HO-1类似,主要是给年代久远的老房保险,由于老房子的市场价要低于重建价格,老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

三、不同房屋选择哪类保险?

房屋保险政策有好多种,那么究竟该买哪一类呢?

独立房(Single Family House)购买HO-3

屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权,因此要对这一切负责。
在房产估价报告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一栏「Total Estimate of Cost-New」,是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那一个。建议根据Total Estimate of Cost-New购买。

连排屋(Townhouse)购买HO-3

Townhouse屋主的所有权与责任权跟Single House相似。若有业主委员会(HOA)则须提供业主委员会的保险信息。

公寓屋(Condo)购买HO-6

通常贷款银行会要求提供HO-6及Master/HOA Insurance。若Condo的Master Insurance除了公共区域外,也包含房屋内部的保险,那就不用再单独购买HO-6了。

四、房屋保险的索赔申报及注意事项

申报损失

美国的房屋保险理赔是需要在一定时间内自己主动申报的,这个期限一般为房屋发生损失的60天之内,需要填写“损失证明”交给保险公司,在损失证明中需要详细地列出各种损失项目及其价值,日后保险公司将会来审核。

注意房屋保险理赔的事项时限

√ 需要在损坏发生的60天之内向保险公司递交损失证明表;
√ 在保险公司发出估价通知后的20天内选好估价员;
√ 如果对保险公司的理赔存在异议,必须在损害发生的12个月内提出诉讼;
√ 空置的建筑物在损失发生时投保时间若未满60天,保险公司将不予以受理。

五、我该怎样降低保费?

1.提高自付额(deductible)
对于每一个房屋保险项目,投保者都可以自己选择合适的自付额,当意外灾害发生时,你先支付自负额,然后保险公司再负责自负额以外到保额的那部分,自负额越高保额自然就会越低。

2.加强抗灾力
比如,换新的电气设备,以减少房屋着火的风险,采取防震措施,以降低震后损失的程度。若你住在飓风多发地区,则安装防雨百叶窗,给屋顶装防雨板,加固地板墙壁等一些抗风防水措施,都有助于减少保费。

3.加强安保
通常保险公司会给安装烟雾探测器、防盗铃、防盗锁的房屋提供至少5%的保费折扣。一些公司在你安装了较精致的自动喷水灭火器、直通警局消防局的火警及防盗铃后,甚至提供15%至20%的折扣。

4.减去多余项目
每年评估一下保单,去掉不必要的投保项目。当然不要减到不足以保护你的房屋和财产。

5.拆除旧建筑
保单可能也包括地皮上住宅外的其他楼房,从而拉高了保费。如果本来就是废弃的建筑,何不干脆拆掉?

6.清除周围植物
住在野火频发地区的屋主,应除掉自然易燃物,在住宅周围留有空地。

7.合并保险
把你在别家公司买的保险转到同一家公司。比如把汽车险,一些责任险转到屋主险所在公司。一些公司对在他们那里购买两种及以上保险的投保人提供5%至15%的折扣。

8.索赔前三思
多番索赔可能推高保费。如果只是小数额,可权衡是否就自掏腰包,长远来看实则是省钱的。

9.去掉地价
看看是否保单里也涵盖了地皮,如果是,在充分知晓风险的前提下,去掉它。因为地皮不会失窃、被刮走或烧掉,往往是地皮上的房屋和屋内的对象可能受损要恢复。

10.看是否靠近紧急服务
保险公司可能给靠近消防栓、消防站等救援服务的房屋一点保费折扣。假如你家着火,附近1.5英里处有一家消防站跟12英里外有一家完全是两回事。而消防队是公家的还是志愿者团体也对保费有影响。


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四月 28, 2021 / by / in , , , , , ,
微波炉有辐射危害吗?使用微波炉的4个小秘诀,这些食物,不能放进微波炉加热
文|无疆行者

微波炉是一个很伟大的发明,给我们的生活带来了很多的便利,如今,微波炉已经成为了很多人厨房里必不可少的炊具。但是也有些人会有疑问,使用微波炉安全吗?会不会有辐射危害?使用微波炉要注意些什么呢?

微波炉辐射对人有危害吗?

其实,微波炉的“辐射”是属于低频的微波,仅是使水分子振动产热,进而加热食物。微波炉是封闭的,把微波隔绝在里面不会跑出来,很安全。

其微波频率不足以破坏分子链和原子结构,也不会对人体细胞DNA产生危害。

美国食药管理局(FDA)指出,除非微波炉的门锁或密封条损坏,否则不用担心微波会泄露并对人产生伤害。FDA还建议,作为预防措施,使用微波炉的时候不要倚靠在上面。

使用微波炉造成的伤害,一般是使用了不当的加热容器、放进不能微波的食物,可能会造成烫伤、毒素释出等风险。

1.不能放入微波炉的容器和物体:有颜色的塑胶容器、金属锅及铝箔、保鲜膜、美耐皿、有金属边的容器。

五颜六色的容器、普通塑胶容器、美耐皿餐具和保鲜膜经高温加热,容易释放出有毒物质。

能放入微波炉的容器,以玻璃、陶瓷或可耐热塑胶(PP聚丙烯,塑胶回收辨识码为5号)为主。

一般超商的微波食品已选用耐热塑胶容器,但加热前应注意外包装标示的耐热温度、微波符号及材质标示等,避免过度加热而超过塑胶材质的耐热温度。

不要用金属容器,因为放入炉内的铁、铝、不锈钢、搪瓷等金属器皿,微波炉在加热时会与之产生电火花并反射微波,既损伤炉体又做不熟食物,严重的还容易引发火灾。

2. 不能放入微波炉的食物:带壳、带皮、有膜、密封包装的食物。

栗子、葡萄、鸡蛋、及盒装牛奶等食物,经微波炉加热会爆开。

尤其是鸡蛋,常传出微波后爆开的事件。带壳生鸡蛋、带壳水煮蛋、外壳破裂的水煮蛋和无壳水煮蛋放入微波炉加热,都会在炉内爆开,只是炸开威力大小不同。

微波有膜、带壳、带皮及密封包装的食物,一定要戳洞或撕开一个缝,让热气可以散出来。例如,蛋黄外有层膜,微波荷包蛋时要先戳破。

特别要注意:

● 已经用微波炉解冻的肉类,如果你想要再放入冰箱冷冻,必须加热至全熟。

● 食品放入微波炉解冻或加热,你如果忘记取出,时间超过了两个小时,就要丢掉,以免引起食物中毒。

使用微波炉的4个小秘诀

平时使用微波炉,除了留意容器与食物,还有些小秘诀可以让人更安全的使用。

1. 加热食物的过程,中间要拿出来搅拌一下。

用微波炉直接加热,食物容易受热不均,因此需要经过加热、搅拌,再次微波到要的热度,这样才能杀死细菌。加热隔夜菜更应如此。

2. 份量多的汤品用火煮沸。

500毫升以上的汤品,只能倒入锅子用火煮沸或用电锅彻底加热,因为水量多的汤无法用微波彻底杀菌。

3. 避免将水加热过久,也不要盛装太满。

微波过久的水,在杯中看似平静,但取出时晃动一下,会使水会突然沸腾、甚至喷发。这种现象称为“突沸”,容易造成烫伤。

牛奶或汤等“有杂质”的液体,因结构被破坏,不易发生这类现象。要微波水,就不能加热过久、装太满。加热前可先稍微搅拌,或在水中添加即溶咖啡粉或糖等物质,可降低突沸的风险。

4. 微波时加盖,并随时清洁。

微波时,建议为容器盖上可微波的盖子,并留一点缝隙,以免食物四处喷溅在炉壁上,尤其是容易溅油的食材。

微波炉用完要随手清干净,若有食物残渣附着在炉壁上,不仅容易长菌,每次重复加热,还会让食物残渣干硬掉而产生有毒物质。

清洁方法是用湿抹布擦拭或是放进一碗水稍微加热,让水蒸气附在炉壁里面,再彻底擦干净。擦完后,把盖子打开,让里面的水汽散开、干掉再关起来。

 

四月 28, 2021 / by / in , , ,
在美国租房前 要和房东确认这些常识

文|雨荷

在美国租房,如何找到一个心仪的地方,让自己住得舒心,这可是一门大学问。租房合同中需要包含哪些基本信息来明确房客的权利和义务?一定要清楚。

建议租房前要询问房东这些问题

1.租期多长时间?
根据Consumer.gov的说法,租约通常为12个月。但是,也有一些业主和管理公司可以提供租赁期限6个月到18个月。需要问房东租赁协议的租赁期限是否灵活。如果您可以签订长期租约,则管理公司可能可以按月提供租金折扣。

2.房租中包含什么?
询问房东和管理公司租金中包括哪些公用事业。详细说明并确切询问您负责哪些公共设施以及房东将承担的费用。还要询问诸如停车,草坪护理,储藏室和游泳池通道等便利设施。这些类型的服务和设施房租中是否包含。

3.何时应交租金以及如何付款?
每个房东和管理公司都不相同,因此要确认租金的支付流程。询问何时提交租金,以及如果错过付款,是否有任何滞纳金;另外,如果您想在月中旬搬家,询问管理公司是否按比例分摊租金,还是支付整月的租金 。例如,如果您的租金是$ 1,200,但在月中旬搬家,则该月的按比例租金应该在$ 600左右。

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保证金 示意图。

4.保证金可以退还吗?
如果房客不违反租赁条款并且对设备没有损坏,则可退还保证金;如果您确实违反租约,则房东可能会保留全部或部分保证金,以支付这些费用。

5.是否需要房客保险?
房东和管理公司可能要求房客购买房客保险。房客的保险单有助于保护您的财物,诸如火灾失窃等造成的损失。根据全国保险专员协会(National Association of Insurance Commissioners)的数据,平均租房者的保险费每月在$15至$30之间。如果发现您对他人的伤害或财产损失负有法律责任,则房客保险还可以提供责任险,从而在经济上为您提供保护。与您的保险公司联系,以找出适合您情况的承保范围。

6.讯问在停止租房前多久通知?
租赁协议指定在搬出物业前需要给房东或管理公司提前通知。这可能需要1到3个月的时间,因此请确保在签署租约之前确认此信息。

签署租约 示意图。

7.违反租约的处罚是什么?
违反租约的罚款可能会因州法律和个别房东或物业经理而异。一些处罚可能包括没收您的保证金,支付数月的租金或支付租赁期内剩余的租金的一定比例。仔细阅读您的租约,了解如果您需要比预期更早的搬家,会发生什么情况。

8.有紧急维修服务吗?
公寓指南说,在签订租约之前,先询问房东提供什么样的紧急维护。了解如何在发生情况时与该维护人员联系。获取有关这些请求通常需要多长时间才能得到解决的确认。

9.可以带宠物吗?
房东和管理公司的宠物政策可能会有所不同。宠物政策是什么,都一定要询问在租赁期内是否需要支付任何不可退还的押金或宠物租金。

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宠物 示意图。

10.来访客人政策是什么?
公寓指南说,与宠物政策类似,房东对过夜的客人,访客甚至长期居留有不同的规定。请务必仔细阅读您的租赁条款,以了解需要遵循的特定准则。

11.房客的转租(Assignment)和分租(Sublease)权利?

房客在最初租房时,但是为了避免双方日后有争议,房客是否可以转租或者分租的权利在合同中应该明确列出。合同中可以约定房客若想转租或分租,需要提前通知房东并征得房东的同意或者在租约中设立相应条件,房东不可以以不合理的理由拒绝房客转租或者分租的请求。对于转租情况下原房客继续承担什么样的责任,各个州的法律都有不同的规定。

四月 26, 2021 / by / in , , , ,
纽约地产:法拉盛新楼盘、豪华公寓 带你走览

文|地产小尖兵

纽约房地产市场在疫情之后,有着较明显的下跌趋势,这与旧金山湾区房市有比较大的不同,旧金山湾区在去年四五月份也出现跌幅,不过随即就开始反弹,而且力道不小。反观纽约房市,因为以Condo、Co-op楼盘为主,在疫情之后这类密集性高的房产并不吃香,出现降价、滞销的情况。不过在去年第三季之后,纽约房市也逐渐回暖,而且本次要重点谈论的法拉盛房市,更是在疫情中一支独秀的纽约房市。

疫情期 法拉盛房市表現抗跌

法拉盛(Flushing)已经是名符其实的纽约中国城了,早已超越传统的曼哈顿中国城的规模。法拉盛位在纽约的皇后区内,是7号地铁站的终点,也是这里唯一的地铁站。目前大约有二十万左右的人口数,约70%是亚裔,包括来自大陆、香港、台湾、韩国或印度等地的人士,而且以华裔居多数。

随着法拉盛人口的逐渐增加(当然啦,主要是华人的移入),这里已经成为皇后区的商业中心,因此近年大型的购物中心、住宅楼盘相继在法拉盛开发,成为抢手的地区。所以在这次新冠疫情中,总体来说,既使曼哈顿、布鲁克林的楼盘都在降价、打折扣,但皇后区的价格却没有太多变化,成交量反而上涨了三成多;租金的下滑,皇后区也是较少的。

法拉盛房市的优势

另外,法拉盛也有不少学校,大学生人数超过3.5万人,纽约市立大学皇后学院设在法拉盛,这里还有全美最好的高中之一:Townsend Harris高中。此外,皇后区的公立图书馆也设在法拉盛,所以法拉盛还是挺有文艺气息的。

法拉盛还有交通上的优势,离纽约两大机场:拉瓜地亚、肯尼迪都不远,同样位在皇后区内。而且从法拉盛到曼哈顿、布鲁克林、纽约上州和长岛的距离都是比较均衡的。这个地铁7号线就直通曼哈顿,站点就在主要商业接的缅街上。 7号线还有一个重点——串连纽约几个热门的房市开发区域,像是长岛市、Sunnyside、Elmhurst、哈德逊城市广场等区域。

尽管法拉盛人口成长,但她有一个优势,就是还可以往周边扩张,比较没有受到区域的局限,例如近期最大的开发案“法拉盛特别水岸区”将会是未来的热点之一(后面介绍)。法拉盛也因为房价相对曼哈顿、布鲁克林等地较低廉,但却有着以上多项优势,因此近年房价相当抗跌,尤其在2018年后,纽约房市开始下行,但法拉盛去反其道而行。

法拉盛走入高端公寓纪元

虽然疫情期间,法拉盛的公寓也有受到影响,但独立房价仍比较稳定。但随着去年底,疫苗相继问世,法拉盛公寓楼盘回温迅速。去年第四季,法拉盛公寓房价比第三季上涨了13%(据Modern Spaces数据)。 2021年初,法拉盛成交单价最高的是35大道的The Farrington大楼——每平方呎价格1,413美元,而在39大道法拉盛广场(Flushing Commons)一套两卧室房公寓,还卖出了230万美元(后面介绍)。

看准法拉盛未来的前景,开发商几年前就抢入市场,所以近几年高端大楼在法拉盛将相继问世,住商混合也是未来大楼的趋势,楼下有大型商场和各种零售店,楼上则是高级住宅,以做到地尽其利。

以下我们就来介绍一下,法拉盛的豪华公寓、新大楼楼盘:

天景豪苑Sky View Parc

法拉盛首個高檔住商混合開發案:天景豪苑。(google街景)

天景豪苑地理位置。 (google 3D街景)

这个地点位在40-22 College Point Blvd, Flushing,这个是当地高端大楼最早期的开发案,等于带动法拉盛高端公寓的销售。天景豪苑由铁狮门建设、Onex投资管理、Ralated物业管理等3巨头共同开发管理。但是由于地点问题(在当时治理不善的法拉盛河边上,周边也有政府楼),所以2011年第一期开售时(平均每平方呎约750美元),大家反应比较平淡,还有点观望的态度;到了2015年的第二期第一栋楼上市时,那时美国房市已经摆脱08年金融风暴的暴风圈,因此当时的销售也就不可同日而语了,销售中心挤满了购房人潮,每平方呎价格更比2011年时,上涨了两三百美元左右。

天景豪苑结合高档公寓、空中花园、众多商场,成功在法拉盛首次打造高级住商混合开发案,可谓是将法拉盛带入曼哈顿高端公寓水平的指标开发,打破了人们对法拉盛脏乱街区的刻板印象,因此当时有不少华人白领阶层也非常买单。它拥有78万呎的零售空间,还进驻多家知名品牌与华人超市,顶楼还有空中花园,也有多项公共豪华设施。价格大约从50万到190万都有,有Studio到3卧室的跃层复式公寓。

One Fulton Square一号富顿广场

法拉盛住商高端公寓:One Fulton Square,圖為戶外用餐區。(業主圖片)

One Fulton Square。(google街景)

这个案子由富顿集团主导开发,和天景豪苑相隔一个街口而已,位在39-16 Prince St, Queens,同样在罗斯福大道上。一号富顿广场也是住商混合开发,和天景豪苑不同的是,这个街区更为热闹,大楼的亚洲餐馆比较多,从中式、日式到韩式都有,但公寓只有43个单位,主体大楼是凯悦嘉轩酒店。

Tangram

法拉盛住商豪華公寓:Tangram模擬圖。(Tangram網站)

Tangram也是由富顿集团主导开发,位在37-09 College Point Blvd, Flushing,从天景豪苑的College Point Blvd往北过一个街口就到了。这个案子有两栋主楼,分为南栋和西栋,除了豪华公寓单位,还包含办公楼、酒店、商场、4D电影院,而且目前公寓销售正在进行中,不同楼层逐步开放上上市,以两到三房的房型为主,也有少部分的四房,起价预估为68万美元。当然也少不了各种高档设施,从健身房、泳池、空中花园、桑拿室等等。 Tangram第一期共有192套单元,2018年开始上市,每平方呎已经达到1200美元左右。

Flushing Commons法拉盛广场

Flushing Commons模擬圖。(Flushing Commons網站)

Flushing Commons 谷歌街景3D圖,現只有一期工程建築。(google街景)

法拉盛广场原是法拉盛市中心,第一停车场的5.5英亩土地,一期工程已在2017年完工,第二期工程预计于2021年完工。一期工程,包括有148个住宅单位和零售空间、办公楼;二期工程会有450个住宅单位,也有零售空间,户外会有1.5英亩的休闲广场。一期住宅单位价格从65万到250万不等,有一至四房的房型,现在还得买。购买法拉盛广场的优势:15年住宅享受减税计画优惠、办公室享受25年减税计画优惠。

Farrington Tower法林顿大楼

Farrington Tower模擬圖。(世纪地产集团網站)

另一个豪华公寓大楼是法林顿大楼,它也是当前最新的高端公寓,位在Farrington St.和35大道交叉口,由世纪地产集团开发。法林顿大楼也是由住宅、酒店、零售组成的开发,1楼规划为法林顿商场、2楼至7楼是酒店套房,第8楼以上至15楼是100套的公寓。公寓平均每平方呎约1150美元。法林顿大楼有一个优势:15年地税减免,因此对公寓买家来说是很大的诱惑,大大降低往后的拥有成本。大楼预计在2021年夏天完工。

Northern Tower北塔大楼

Northern Tower模擬圖。(世纪地产集团網站)

北塔大楼也是由世纪地产集团开发,位在35-32 Leavitt St. AKA 137-61 Northern Blvd. Flushing,混合用途的13层高楼,拥有各种高端设施,预计2022年完工。一楼将有4,000平方英尺的高端零售空间,酒店拥有249间酒店客房,将占据第二至第九层,也将是皇后区唯一的5星级酒店。北塔的住房不多,仅有48个高端公寓,位在第十层到十三层,且享受游泳池、健身房、会议室、商务中心等服务设施。

開發中:法拉盛特别水岸区

法拉盛特别水岸区位置,紧邻右边的天景豪苑、大学点大道的对街有Tangram。 (开发案网站)

法拉盛特别水岸区手繪草圖。(開發案網站)

最后介绍一个开发中的开发区:法拉盛特别水岸区(Special Flushing Waterfront District)。这个开发案与天景豪苑仅隔罗斯福大道,就在法拉盛河(Flushing Creek)岸边。该开发区域是经过社区与多方讨论后,终于在2020年12月通过的,总占地29英亩,将由三个华人开发商共同开发,预计共有1725套公寓,其中30%是平价版,还有879间的酒店套房,约29万平方呎的商场空间、40万平方呎的办公空间,而且将创造近三千个工作岗位,另外还有河岸公园、公共休憩区。这个水岸开发案预期在2025年完成。

以上基本都是高端豪华公寓单位,代表法拉盛的住房顶端,每呎都要一千美元以上,不过其余还有不少较为平价的中小型新公寓,大约每呎要八九百元,如果是二手公寓物业,则约六百至八百美元左右。

另外,当然也有合作公寓(Co-op),不过一般来说,在纽约还是比较推荐购买独立产权的公寓类型,也就是Condo,尤其对新移民或外国买家来说,独立产权的公寓虽然可能较合作公寓昂贵,但合作公寓对买家的财务审核也比较严格,而Condo购买相对容易,往后转卖也方便,有利于市场流通,升值也较好。

四月 26, 2021 / by / in , ,
纽约垃圾处理不当违法 这18条建议一定要看

文|雨荷

纽约市卫生部门的垃圾处理量很惊人。DSNY是世界上最大的卫生部门,每天收集超过10,500吨的生活垃圾。生活垃圾种类繁多,其中包括油漆和电子产品,家用电器。如果您违反处置法,则可能会面临传票和最高数百美元的罚款。因此,住在纽约丢垃圾也是一门学问啊!

为什么不应该将危险产品丢弃在垃圾箱中?因为如果处理不当,则诸如电子产品,溶剂,易燃液体和汽车产品之类的家居物品可能会造成危险。这些材料不仅会污染纽约市的水道,还会严重危害环卫工人和垃圾填埋场的员工。

电子垃圾。

从2015年1月起,丢弃诸如手机,电视,显示器,笔记本电脑,MP3播放器和视频游戏机之类的电子产品是违法的。许多电子设备(例如电话和MP3播放器)携带重金属(例如汞,铅,锂和其他物质),这些金属在被焚化时会污染空气,或者被扔入垃圾填埋场会污染生态系统。

为了防止有害物品危害人类健康,请不要将这些物品扔进垃圾桶,以及如何处理的提示。

1.可充电电池

在将电池丢进垃圾箱之前,先检查一下要扔哪种电池是至关重要的。根据美国农业部(USDA)林业局的数据,需要将包含镍镉和铅酸的可充电电池带到特殊设施中。

2.灯泡

永远不要将荧光灯灯泡丢到垃圾箱中。根据美国环境保护署(EPA)的报告,荧光灯灯泡中含有汞,当汞释放到环境中时,会对汞造成严重损害。请查看Earth911,以找到可以帮助您回收旧荧光灯的服务。正确地回收它们之后,这些灯泡制成的材料(例如玻璃和金属)就可以成功地重新利用(并且不会对大气造成任何损害)。

3.油基涂料

油性涂料垃圾的处理。

如何正确处置涂料取决于涂料的成分。乳胶漆需要在特殊的废物处理场处置,您可以使用Earth911进行定位。对于油性涂料,只要将它们与吸收性材料混合并吸收,就可以将少量与家庭垃圾一起丢弃。如果您要处理大量的油基涂料,则需要联系私人承包商来收拾并妥善处理。

4.机油

机油像打火机油一样易燃,因此是危险废物。除了将这种液体带入危险废物处理设施之外,您还可以将其带到当地的汽车维修店,以便对其进行正确使用。

5.旧笔记本电脑

笔记本电脑不要扔进垃圾桶,因为它们会毒化汞,铅和铬等化学物质。如果您的计算机仍在运行,可以以旧换新的程序在此过程中获利;如果您的笔记本电脑完全不能用,商店免费提供电子回收服务。

6.智能手机和平板电脑

就像笔记本电脑一样,其他手持式电子产品也可能包含有毒物质。如果您有不再使用的手机或平板电脑,则可以将其带到Staples,然后根据情况将其回收或换成现金。

7.未使用的药物

如果药物处理不当,它们最终可能会进入供水系统。美国药物管制局(DEA)在全国范围内举办了国家处方药回收活动,您可以在这里安全处置未使用药物。而且,大多数市政当局还设有管制物质公共处置场所,这些场所全年都向公众开放。

也就是说,有些方法可以在家中摆脱药物的使用。只要没有列出具体的处置说明,联邦药物管理局(FDA)就会指出您可以将药物与不可食用的东西混合使用,例如猫砂或灰尘。然后将混合物放入塑料袋中,然后扔掉。

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药物垃圾的处理。

8.刀子和工具

刀不用不要将其简单地放入垃圾桶。将不需要的刀具捐赠给当地的汤厨房或旧货店(只要他们接受它们作为捐赠)。但是,如果对方不接受,请在您所在的地区找到一个废旧金属回收站。

旧的铁锹和耙子,旧货店通常会很乐意将这些工具从您手上拿下来并放在架子上。其次,Earth911指出:“废金属是您可以回收的最有价值的产品之一。”

9.松散的碎玻璃

在处理方面,玻璃和刀子遵循相同的规则。像这样的物体可能会切伤某人,因此在将其放入垃圾箱之前,需要先将其存放在柔软的东西中或请将其密封在一个盒子中、包装在几张报纸中,然后将其放入垃圾中。

10.邮件

所有邮件是可回收的。但是由于信用卡公司,医生等发出的信件中包含了所有有价值的信息,因此安全公司LifeLock指出:“您的邮件可能是身份盗窃者的重要目标”。粉碎并回收您的邮件,即使它是垃圾邮件也是如此。

11.头发造型工具

根据无毒未来,电气产品包含有害化学物质,例如铅,铬和镉,这些化学物质被丢弃后,“可能会逸出产品并污染空气”。

Earth911指出:“卷发器,吹风机和其他类似的头发用具可以回收为废金属,而不必扔掉。” “尽管这些设备不能放在路边的回收箱中,但在收集废金属的任何地方都可以接受。”

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电器垃圾的处理。

12.旧衣物

您是否想知道扔掉的衣服会发生什么?根据EPA的数据,2015年,美国有1050万吨纺织品最终被填埋垃圾场。由于这些成堆的衣物不可生物降解,因此最终造成了对环境的污染。有一种叫做纺织品回收的东西可以完全避免这种情况。可以把衣服放在收集箱,以环保的方式进行回收。

13.太空加热器

如果您的太空取暖器主要由塑料制成,并且不含任何有害物质,则可以将其与家庭垃圾一起处理;如果加热器主要由不含任何有害流体的金属制成,则可以将其带到废金属中心进行回收;如果加热器中确实包含有害物质,那么您需要将其带到危险废物处理设施中以进行安全维护。

14.墨盒

不要扔掉旧墨盒。如果您在Staples购买墨水或碳粉,那么您也可以在Staples对其进行回收。另外,您也可以将墨盒带到Costco并重新填充墨水,这样可以为您节约一部分资金。

15.旧家电和床垫

您可以将冰箱或烘干机放在楼下,有需要的拿走;在商店购买电器时,请询问销售人员他们是否提供拆卸服务。大多数公司会从您手中拿走不需要的物品,有时可能是免费的。

不要的床垫可用塑料包好,放在门外。

将床垫用塑料袋装好,放在路边以便路人取走,相反,直接把垫子放在路边会被罚款。例如,纽约市警告说,没有塑料外的床垫会吸引臭虫并处以100美元的罚款。

16.旧自行车

旧自行车,即使是坏的,各地的慈善机构也会很高兴的将旧自行车回收。在纽约,自行车回收站会翻新旧自行车并将其捐赠给社区中的年轻人;在旧金山,踏板革命(Pedal Revolution)使用旧自行车教当地青年如何制造和修理自行车。

17.旧锅碗瓢盆

大多数锅具都是金属制成的,因此可以回收利用,当炊具被刮伤且无法使用时,将其带到当地的废旧金属回收设施。

18.旧书

旧书可以捐赠给您所在地区有当地图书馆,《更好的世界图书》(Better World Books)在全国范围内接受捐赠,该组织从出售捐赠的图书中获得的部分利润将用于资助非盈利性扫盲组织。

 

四月 23, 2021 / by / in , , , , ,
在美国租房 填写房屋租赁合同时 这12件事情不可少

文|雨荷

对于所有人来说,搬进新环境可能是一个非常激动人心的时刻。但是在租用房屋之前,应该考虑很多事情,甚至该公寓、房屋可能被视为非法公寓。因此,在您同意租公寓之前,对公寓进行深入检查非常重要。

如果未使用房屋租赁检查报告,则房东可能不记得入住之前套房中存在哪些损坏,这可能导致房东向您收取您未造成的损坏,并可能在您扣留部分押金之后您搬出去支付维修费用。

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房屋租赁 示意图。

您需要检查以下12件事情。

1.记录每个细节

当您首次进入住宅出租物业时,通常首先要注意的是地板,墙壁和地毯。墙壁上通常有前任承租人的图片或艺术品上的一些小孔(前提是房东在前任承租人搬出后没有重新粉刷或固定墙壁),或者硬木地板上有一些小破口,您想确保在检查报告中记录了更明显的损坏(例如墙壁上的大洞或地毯上明显的污渍)(通常房东会拍照),以表明这些损坏是前任房客的过错。此外,您可能需要自己拍摄损害赔偿图片以作记录。

2.检查手机接收情况

在我们的生活中手机是非常重要的。很多人依靠它来完成从工作到与朋友和家人进行交流,甚至是日常工作等诸多事情。如果由于手机信号不良而几乎无法在新公寓中使用手机,那就是个大问题。当您租房时,请确保尝试在公寓里的不同区域使用电话,以确保接收的信号是否符合您的标准。

Wi-Fi对我们所有人来说也非常重要。尽管有些房东在租金中包括水和暖气等,也会有房东可能会提供诸如电缆和Wi-Fi之类的,因此请不要忘记询问Wi-Fi情况。

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Wi-Fi 示意图。

3.检查灯具开关以确保正常工作

检查每个房间的灯以确保它们能正常工作,如果电灯开关无法正常工作,或者需要更换灯具中的灯泡,那么现在是个好时机。如果您在未检查这些内容的情况下搬进来,但发现是坏的,会感到非常郁闷。

4.检查电源插座

我们每天使用的大量物品都需要电源插座才能正常工作,例如电话充电器,厨房电器,电视等。访问公寓时,您应该带些小东西插入所有可以找到的插座,以确保都能正常工作。

想不出要带给您的小东西进行测试?前往当地的五金店并购买电插座壁式插头交流电源插座接地测试仪。您可以在5-10美元左右找到一个,它将检查公寓中每个单独插座的电路状态。

5.测试电器

需要测试公寓里的电器,炉子,洗碗机,烤箱,微波炉和冰箱等东西几乎是我们每天都需要和使用的东西。仔细检查这些设备的,并确保它们能正常使用。如果有的电器有问题,则需要与房东确定由谁负责保养和维修达成协议。

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厨房 示意图。

6.检查浴室,确保马桶和水龙头正常工作

当您与房东一起浏览出租套房时,您可能不会考虑冲洗马桶或打开浴室的水龙头,尤其是在视觉上没有问题的情况下(例如马桶上的裂缝或漏掉水龙头上的手柄),但最好检查一下它们以确保管道能够正常工作。

7.检查害虫

在看房是要检查一下,房间是否有臭虫或蟑螂和啮齿动物之类的害虫,这是大的问题。害虫残留在您的公寓中是不卫生的,要查看橱柜的内部或顶部,是否有任何粪便。同样,检查墙壁和踢脚板是否有大的裂缝或孔洞。如果当前存在害虫问题,则应在租约中注明,因为房东应披露有关公寓的重要信息,例如害虫问题。但是要积极主动,并提出具体问题。

8.检查安全设备,例如烟雾探测器,是否处于正常工作状态。

如果您在租赁物业中居住时遇到紧急情况,您希望确信烟雾报警器和一氧化碳报警器等安全设备能够正常工作,从而可以提醒您注意危险。如果您注意到烟雾探测器没有点亮(如指示灯亮或设备上的灯不亮),则应要求房东在搬入之前确保这些设备正在工作。

9.检查恒温器和HVAC(供暖,通风和空调)系统

出租单元中的恒温器应显示与您感觉的温度相适应的温度,因此,如果您要出租的公寓中明显冷,恒温器显示屏将显示该温度为室温,询问房东HVAC是否按预期工作。

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供暖系统 示意图。

10.注意一天中不同时间的停车场。

如果您住在大楼公寓中,公寓中可能拥有100多人。这使得停车场非常重要。如果分配了停车位,那会更好一些,但是如果没有分配了停车位,您需要知道一些规则。

11.邻居交谈。

如果方便,尝试与居住在该综合大楼中的其他人进行交谈。他们已经在那里住了一段时间,因此,知道那里的生活是好是坏。向他们询问一些问题,他们可能会对维护人员以及房东在过去的几个月和几年中的情况发表评论。另一个提示是找出附近是否有可以与之交谈的公寓协会小组。

12.租赁协议

在进入公寓之前检查一下所签的租赁协议上的所有信息从头到尾要仔细阅读,并在签字之前提出您的任何疑问。

包括房东的转租政策。大多数租赁都需要房东的同意才能转租。因此,如果您打算租一间公寓,并可以在夏季租借的几个月内转租出去,那么您事先要与房东沟通好,然后再签署租约。其他事情可能包括公寓的翻新,搬出后何时可以收回安全押金,租赁的政策以及病虫害防治责任。

 

 

四月 21, 2021 / by / in , , , , , , , ,
在美国屋顶漏水 教你如何查找根源和屋顶漏水修复

文|雨荷

屋顶漏水的最明显后果是损坏的天花板托梁,墙框,甚至装饰板和外部装饰物都可能成为水浸的受害者。长期的屋顶泄漏会导致木材变质并变薄,腐烂的屋顶框架会引起严重的问题,需要昂贵的木框架维修。屋顶漏水绝对不能掉以轻心。

屋顶漏水该怎么办?如果您房子向保险公司提出房屋保险索赔时,需要拍摄照片和记录所有内容的重要性。

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屋顶漏水维修指南简介

如果屋顶漏水,可能使您第一观察到的就是天花板上或墙壁上有水渍。修复轻微的屋顶泄漏比较简单,但查找漏水点是很难的部分。在开始查找泄漏之前,如果最近经历了重大天气事件或龙卷风,雷暴甚至飓风等自然灾害,则检查屋顶是否有泄漏的迹象尤为重要。即使是最小的冰雹石也会造成屋顶冰雹损坏和屋顶漏水。

检查屋顶漏水 示意图。

屋顶泄漏的根源。

最难发现的就是屋顶漏水源,因为您可以看到泄漏的斑点(水斑或污渍)通常并不特别靠近泄漏点。毕竟,水会从进入屋顶的位置向下流,因此实际的孔或泄漏在屋顶平面上可能会更高。例如,屋顶漏水经常从天花板的顶部向下流,直到有水可以滴落的地方,它可能是一个相当大的漏水屋顶。

屋顶专家会建议您在寻找屋顶泄漏点时通常是通过烟囱,天窗,通风口或沿着不同平面的交点。如果您没有阁楼通道或拱形天花板,则可能需要上屋顶或寻找其他检查方法。这可能很棘手,如果您不确定自己的能力,则可能需要为此雇用专业人员。在您所在地区找到专业的屋顶检漏公司,这样也可以帮助您节省时间和金钱。

屋顶漏水有哪些不同类型。

屋顶泄漏的类型几乎与屋顶及其相关的自然灾害或事故的类型一样多,但是一些更常见的泄漏发生在房屋比较薄弱的地方。其中包括通风管,屋顶通风口,烟囱,屋顶山谷,钉子周围,天窗周围以及其它连接处;屋顶板损坏,钉子松动或丢失以及冰堵也可能导致屋顶泄漏。

如何从内部固定漏水的屋顶?

如果您没有通道或无法固定屋顶外部的设备,则可以使用多种方法从内部进行固定。

一旦发现屋顶泄漏的根源,最简单的修补方法就是使用胶合板,多余的木瓦和一些屋顶柏油进行临时修补。

房屋维修 示意图。

如果您没有房屋维修的经验,那么您可到当地的房屋装修或五金店可以帮助您找到合适的材料,包括屋顶泄漏修复密封胶。

如果您已找到泄漏点,并且有一些屋顶焦油,胶合板或备用带状瓦,则可以制作一个临时补丁。使用油灰刀或类似工具从屋顶内部将屋面焦油散布在泄漏处,然后将胶合板或木瓦放在焦油上,并在补片的边缘更多地散布以将其固定在适当的位置。

自己做的屋顶泄漏维修。

DIY屋顶泄漏维修听起来可能令人生畏,但修补或修补较小的屋顶泄漏是自己可以做的事情,这些需要一点知识和一些基本工具和材料。把看起来已经剥落钉子或螺丝钉更换。密封屋顶周围接缝(例如通风口和烟囱周围的接缝)的加强筋,也很容易自己更换。如果它生锈了或没有正确地钉在适当的位置,则可以撬起带状疱疹,并用钉子固定在适当的位置,然后在其下面涂上镀锌金属。可以在当地的家居装饰商店购买耗材。

另一个常见的问题是墙壁和天窗的泄漏,这通常是旧的或损坏的填缝物造成的,并且很容易更换!

用油灰刀在损坏的区域附近挖洞,当发现斑点看起来腐烂或腐蚀时,请添加更多的填缝剂以密封该区域,直到您可以让专家检查出来为止。承包商应检查墙壁或天窗的广泛损坏。如果要自行修复屋顶泄漏,填缝不是解决大量泄漏的长期解决方案。

 

四月 20, 2021 / by / in , , , , , , , ,
为何76个全现金买家争相出价 买这个破房子?

全美房地产市场,在疫情之后延烧不断​​,而且因为库存量一直少得可怜,但需求量却不断涌进,造成价格攀升。另外股市上扬、政府印钞票、美联储量化宽松政策等等因素,致使房市得不到冷却。以下就来分享一个美东房地产的案例:

今年三月在华盛顿DC的郊区Silver Spring(银泉),一个上市房收到了88个报价,76个是全现金! Ellen Coleman是卖方经纪人,在周四上市,周日晚上她就陆续接到潮水般的offers,而且有15个买家根本没有看到房子。

美东房产:房产位在华盛顿DC郊区的Silver Spring,需要大整修的厨房。 (bright MLS)

从街景来看,房产并没有特别之处。 (google街景)

这个房产是四卧房,1800平方呎,开价27万5,卖出46万,比要价多出近70%。 Coleman说,得标者是一个投资者,出价不是最高,但提供全现金,而且没有附带意外退出条款,有做好该有的文书工作。 Coleman也说,通常她的上市房可以收到15报价,但这次是在她15年的职业生涯从没有发生过的事情,库存量实在太少了。

从街景来看,这个美东房产所在地社区干净整洁。 (google街景)

为何收到这么多报价?从这个房子的所在地分析,第一个库存少,第二个她的location算不错,靠近DC,环境清幽整洁,周边的房产根据zillow网站的评估,都有六十几万的价位,而且面积都比她小,所以这位卖方经纪等于是用超低开价来钓鱼,没料到竟钓出88尾来抢食,当然这个房产的屋况也很差,所以经纪人也知道,买方势必要大整修一番,甚至推倒重建,所以开价低也是合理的。

这处Silver Spring的房产所在社区都是六十多万的估价。 (Zillow)

预估不久后这栋房子就会以全新面貌重新上市,有兴趣的人不妨可以等候看看,至于价格势必会超过七十万,也很可能到八十多万,要有心理准备。

资料来源:美国地产热点视频:第14集(版权获作者同意)

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四月 19, 2021 / by / in ,