【郭凤丽律师谈楼说市】浅谈纽约房屋产权的共有关系 如何做授权委托书?|纽约房地产律师

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郭凤丽律师是顶级的纽约房地产律师之一,纽约房屋买卖的法律专家。近二十年的职业经验,提供美国纽约房产买卖的专业服务,有数千成功过户案例。如果您正计划在纽约购买或出售房产,或者您有纽约买房贷款、纽约房屋产权调查、房屋保险、纽约房屋检验、纽约房屋过户、房屋买卖合同、文件谈判条款等纽约房屋买卖的任何问题,现在就请致电郭律师,以获取免费的、完全保密的法律咨询(718-888-8720)。

纽约房屋产权共有关系的三种情况

在我们华人大家庭中,经常出现大家共同购房的情况。出现两个以上的屋主在法律上就会涉及到共有关系。在法律上的房产的共有关系一般有三种情况。

第一种类型叫按份共有。法律上的术语叫Tenants in common,这个意思就是说不同的屋主可以按照不同的份额来拥有这套房产。举个例子,比如说兄弟两个购买这个纽约房产,大家可以在房契上写清楚,哥哥拥有50%的产权,弟弟拥有50%的产权,这个就叫按份共有,一个人一份的。

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第二种情况叫Joint tenants with the right of survivorship,翻译成中文叫共同共有加长命契的形式,意思就是说,如果两个屋主都在世的时候,这个份额是大家共同拥有的;但是如果一个屋主先去世了,那么存活的这个屋主就会自动享有全部的产权。

这种情况经常出现在父母子女之间,比如爸爸妈妈和小孩买了这个房子,那么大家经常写上共同共有加长命契,万一哪天,自然规律的关系父母先过世了,这个房产就可以100%过到小孩的名下。这种情况不需要交遗产税,也不需要走遗产法院的法律程序。

对比刚才第一种情况按份共有,如果大家写清楚份额了,如果一方的屋主去世了,那去世的屋主的份额就属于他的遗产,就要走遗产法院的程序。或者它的价值高到一定程度的话,还有可能要交遗产税。

第三种共有形式是夫妻之间特有的一种共有形式,法律上叫Tenants by the entirety. 是说夫妻都在世的时候大家共同拥有,如果一方去世的话,存活的这一方会100%自动拥有这个产权。之所以把第三种情况单独列出来,是考虑到夫妻共同购房,可能在将来两个人不想共同生活了,想要离婚,那么这种共有形式就会适用离婚时的安排。

在纽约买房时,到底自己的家庭适用以上三种情况中的哪一种呢?这个要根据自己家庭的实际情况,比如财务状况、血缘关系、亲属关系或以后的财务规划,每个家庭的情况不一样。

如果不是很肯定最终采取哪种共有形式,可以找专业的律师咨询。

如何做授权委托书

在纽约买卖房产的过程中,经常会有人说,可能过户的时候,我没有办法过来,这样有办法进行过户吗?那这种情况我们可以通过做授权委托书来完成过户。

纽约房产过户的授权委托书的第一个要求是对于人的要求,做授权委托的人叫委托人,帮别人签过户文件的这个人叫做代理人。委托人和代理人他们在法律上都需要拥有完全民事行为能力。

什么是完全民事行为能力呢?一般我们是从年龄和智力水平方面来评断。第一个,年龄,这个人需要是法律规定的成年人的年龄,你不能授权给一个10岁的小孩,他可能搞不清楚状况,没办法做决断。第二个,智力情况。智力情况并不是说要求委托人或代理人非常聪明、非常懂法律,不需要是一个专家。只要是一个正常人,有一个正常人的理解、行为能力和签字能力就可以了。这里举个例子,如果委托人是一个老人中心的老人家,已经失去知觉了,这种情况下他的智力水平就已经丧失民事行为能力了,他就不可以做授权委托书了。同样的,如果请一个代理人,他不能是智力有问题,或经常喝酒,喝醉了,也不可以做授权委托书。

第二个要求是程序上的要求。因为做授权委托书委托人的签字是需要公证的。常见的公证是美国境内做的,也有在美国境外做的。这是两种完全不同的要求。如果在美国境内做的,你只要去美国境内任何一个公证地保,在公证人员的面前签字,公证地保给公证了,这个就是有效的。

但是如果这个委托人在海外,比如在中国、在台湾,这个要求就比较特别。一定要到海外的美国领事馆,领事馆都有提供公证服务的。到了领事馆,领事官员会当着面签了字,替大家公证,这样的公证才是有效的。

最后要跟大家解释一下,哪些情况是不可以做授权委托书的。第一种情况是交易的房子是遗产,那么遗产有一个遗嘱执行人,这个人必须本人到场,法律不允许再做授权委托书了。第二种如果是信托在进行交易的话,那信托一般有个信托管理人,叫trustee,这个trustee在法律上来讲也不可以授权另外的代理人,必须本人到场签字。

最后一种情况,如果纽约房产交易当事方是一个公司,一般公司会在过户前做一个股东决议,这个股东决议会授权公司的一个官员替公司签字,这种情况这个官员就要本人替公司签字,不可以授权另外的人。

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十一月 6, 2021 / by / in , , , ,

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