郭凤丽律师是顶级的纽约房地产律师之一，纽约房屋买卖的法律专家。近二十年的职业经验，提供美国纽约房产买卖的专业服务，有数千成功过户案例。如果您正计划在纽约购买或出售房产，或者您有纽约买房贷款、纽约房屋产权调查、房屋保险、纽约房屋检验、纽约房屋过户、房屋买卖合同、文件谈判条款等纽约房屋买卖的任何问题，现在就请致电郭律师，以获取免费的、完全保密的法律咨询（718-888-8720）。
在纽约，大部分房屋的买家在给出房屋报价前都会要求先进行房屋检查。有许多人在收到检查报告后会要求对房屋的某些部分维修或者房价让利。有数据显示，在美国纽约房屋交易不成功的案例中，有15%是由于买家在得到房屋检验报告后退出导致的。
美国纽约房屋检验的内容：
根据美国房屋检查员协会 (ASHI) 的说法，以下是房屋检查员需要检验的项目：
- 屋顶问题：屋顶的问题可能是小面积的漏水，也可能是较大的部分需要维修；
- 房屋供暖系统和中央空调；
- 白蚁和害虫：白蚁或其它害虫的存在，对买家来说可能是一个很大的危险信号。白蚁通常生存在潮湿的环境（在地下室较多见）；
- 电气问题：最常见的电气问题包括接线不符合规范、接线磨损或配电板接线不当；
- 管道问题：管道漏水、热水器故障和下水道系统堵塞；
- 石棉：如果石棉包覆在室内的管线上，就会对人体健康造成影响。如果是在房子的外墙，则影响不大；
- 墙壁；
- 天花板；
- 窗户和门；
- 含铅涂料：较旧的房屋常存在这个问题。铅多存在于油漆或水管中，对大人的影响不太大，但是4岁以下的婴幼儿，容易因为铅中毒造成神经性损伤。应特别小心；
- 房屋地基；
- 烟囱损坏：旧烟囱可能存在安全隐患，如果不能正常工作，通常需要将其拆除；
- 还有地下室等。
纽约州规定：石棉、白蚁和铅是必须要重点检查的项目。
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如果卖家不维修会怎样？
纽约的房屋检查费用是多少，谁来买单？
房屋检查的费用各不相同，这与房产的价值相关。在纽约市地区，一般从200 美元到 500 美元不等，与全国平均水平相当。但是，检查费用超过 1,000 美元的也很常见。
通常情况下，由买家自己选择有执照的房屋检查验房师，即与买方或卖方的房地产经纪人都没有关系的人。一般是由买家支付检查的费用。但是，也有些人坚持要卖方付款，所以这是房屋买卖一个需要谈判的部分。
纽约买房中的产权调查
产权调查是纽约房屋交易过程中非常重要、必不可少的一个环节，任何一个纽约地产律师都会严肃对待，以确保消除客户在房屋产权、房产抵押方面的潜在风险。
什么是纽约房屋产权调查报告？
房屋的产权调查报告是对不动产产权状况的书面分析，包括产权描述、产权持有人姓名和产权持有方式（共同租赁等）、产权负担（抵押、留置权、房产交易记录） ，以及到期的不动产税等。
纽约产权调查包含的项目：
在房屋买卖双方签订合同、买家预付定金以后，买方律师会以买家的名义聘请产权公司做产权调查，避免过户后出现产权、抵押权等问题。产权调查公司会从政府部门那里取得过去40年甚至更早的房屋产权历史文件，调查所有可能潜在的风险。然后做出调查报告交给买方律师。
如果一处房产有过多次的交易过户，那么它的产权调查报告（Title Report）就会越复杂越长。房屋的产权调查报告一般包含：
- 房屋的历史交易情况
- 房屋的产权保险情况
- 房屋的交税情况
- 房屋的贷款情况等
需要注意，房屋的贷款、抵押权归属于房屋本身，而不会随房主的变更而改变。如果有未偿还的房屋贷款没有被发现，那么前房主留下的剩余贷款将是新房主的责任，要由新房主去偿还。
本文的内容为公益性质的信息分享，仅供参考，并不构成对任何具体问题的法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助，请咨询金牌资讯网经验丰富的纽约房地产律师。
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