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【纽约租房攻略】纽约租房签约需要准备什么资料?在一人名下是否可以签多套房子?

在纽约租房,租客要想单方面解除租约很麻烦,而且成本很高。所以租客想要脱手自己不太满意的房子,很多人的选择,是私下转租目前的房子,再去找新房子,而不是直接和大楼进行毁约Break lease。可是,私下转租也就意味着在租客的名下有两套房子在租住,这样真的可行吗?在纽约租房签约需要准备什么资料?纽约的公寓对入住者有什么要求呢?本文小编为大家详细介绍在纽约租房经常遇到的这些问题。

在纽约租房签约需要准备什么资料

工签身份租房:

有效身份证明文件:护照的首页+ Visa/ H1B/ EAD卡/ 美国身份ID(租赁期内必须有效)

美国有效银行信息证明:最近一期的银行Bank Statement (可以在网络银行下载)

工作证明的信息:Employment Letter+Pay stubs (一般是3-4期)

房东推荐信(有个别楼盘需要):以前的居住证明、以前房屋的付款记录。

留学生身份租房:

证明身份有效的文件:护照首页+I20+ Visa(要求租赁期内有效)

证明在美国有效银行信息:最近一期的银行Bank Statement (可以网络下载)

证明在校/OPT的文件:学校的Enrollment letter/ Offer Letter / 课程表/ EAD卡

anlord reference Letter(有个别楼盘需要):以前的居住证明,可以是大楼的rent history/ 以前房东写的推荐信/ 以前租住房屋的付款记录

纽约租房攻略,纽约管理比较好的中高端楼盘,一般都需要租客有良好的信用记录,无犯罪记录。

纽约的大楼一般对入住者有什么要求?

纽约管理比较好的中高端楼盘,一般都需要租客有良好的信用记录,无犯罪记录,并且年收入要超过房租的40-45倍。

相关文章:在纽约租房入住后不满意该咋办?是否可以毁约、转租?

在纽约租房,一个人名下是否可以签多套房子?

假如说你租房的时候靠的是工资月付,或者你当时是在新泽西租的房子,用的是I20来月付,也就是说你在租房的时候没有用过TheGuarantors进行担保,那其实你去哪里租新的房子都问题不大,可以在名下再签另外的房子。

如果在租房的时候用了TheGuarantors这家公司进行担保,这一类租客,你在租一套新的房子的时候,是会有一定的名麻烦。因为担保公司担保的就是租客能够每个月按时付房租,而这时候你要再签一套房子,并且还要用TheGuarantors这家公司作担保,担保公司就会认为风险很高,担心你不付之前那套房子的房租。所以说他们会收你好几个月的房租作为押金,直到你之前那套房子,合同快结束了,这个押金才会退给你。否则他们是不会同意你租新的房子的。

那么具体这个押金的金额是多少呢?从目前TheGuarantors的政策上来看,假如说你现在的房子还有12个月到期,他们收取的押金大概是10个月或者是11个月的房租,那假如说你的房子还有6个月到期,收取的押金大概是4、5个月的房租。

在纽约租房,能否在名下签多套房子,这个最大的限制其实就是在TheGuarantors这一环上。

这时候很多人可能就会想,能不能换一家担保公司进行担保呢?他们不就查不到我身上还有一套房子了吗?但事实上纽约绝大部分的大楼都只接受TheGuarantors这家公司担保的,绕来绕去都绕不过他。

相关文章:纽约租客看过来 在纽约租房不可不知的6条“定律”

不过,这也不是说你真的完全就不能租新的房子了,首先你可以选择去租新泽西的一些房子。因为新泽西很多大楼,是凭借学生这个I20来进行月付的,所以也就不牵扯担保的问题。

其次,你也可以去租Avalon集团下面的房子,他们的很多房子,只要你在美国有SSN和不错的信用分数,一般也是可以直接月付房租。

最后,就是可以选择极个别的楼,它是接受用TheGuarantors以外的担保公司进行担保的,比如说中城东Summit这个楼,他用的担保公司叫做The insurent。

所以,能否在名下签多套房子,这个最大的限制其实就是在TheGuarantors这一环上。

总之在纽约租房,毁约转租,重新签房子、找室友,这一大套动作都是非常费时费力的一件事,请小伙伴们一定要慎重。

在纽约租房,房屋里有家具吗?租金都包括什么?

在纽约租房,一般每月的房租,除了包括住房租金,还包括水和煤气。电和网络需要租客自己付费。网络费用$70-$100不等,电费根据每月的使用情况,一般夏天会用电多一些。

有一些性价比很高的大楼会赠送一年的免费网络,比如长岛市的Eagle Lofts和Ollie,还有中城的555Ten等等。

2022-10-31 / by / in , , , ,
【纽约租房攻略】在纽约租房入住后不满意该咋办?是否可以毁约、转租?

在纽约租房,每年总会有一些租客搬进去以后,对房子或者是室友不太满意。所以有些租客可能会考虑毁约,然后重新再租一套房子,那么这样是否可行呢?具体要怎么操作?是否会有违约金呢?

在纽约租房,如何毁约重新租房子?

首先,在纽约租房,任何房子只要租客住进去以后再毁约,普遍的大楼都是会对租客进行罚款。这个罚款的具体金额由大楼来定,一般是一个月到三个月的房租不等。所以说这是一件成本很高的事情。

在这种情况下,有一些租客对房子或者室友不太满意的时候,他们首选的其实并不是直接和大楼去解除租约break lease,而是私下里找个接盘的租客进行转租。为什么不能是光明正大的转租呢?因为高调的去的转租房子也是要花钱的,而且程序比较麻烦。

这种私下转租就是你的名字还在原来大楼的合同上,增加一个新的租客Occupant来住进这套房子。但是,每个月的房租还是在用你的名字付,只不过新的租客,会私下的再把房租转给你。这种私下的转租很多大楼原则上是不同意的,毕竟没有哪个大楼希望变成人来人往的大旅馆,但这也确实是租客把不满意的房子出手最方便快捷、又省钱的方式。

在纽约租房,如何毁约重新租房子?在纽约租房,只要租客住进去以后再毁约,普遍的大楼都是会对租客进行罚款。

在纽约租房,私下转租有哪些风险?

假如说你找的转租客突然跑路不付你房租,或者说他对房子进行了一些破坏,这些责任主要还是由你来承担的。因为你是承租人Lease holder

回到花钱毁约这件事情上,这里有重要的一点,如果你要跟大楼解除租约,那么大楼通常是要求你要把这一整套房子都要解除租约。一般来讲你不能说因为自己是合租的,而只把自己那个房间解约。

所以如果你是自己租一整套房子,那这个毁约比较简单的,你直接赔钱走人就好。可如果你有室友的话,要先跟你的室友商量好,一起把这套房子解除租约,一起交罚款。否则你大概只能选择转租自己的那个房间了。

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在纽约租房,如何毁约重新租房子?在纽约租房入住后不满意,私下转租有会有很多风险。

纽约租房,怎样进行合同转让?

除了以上介绍的毁约或转租,还有一种方式叫做合同转让Lease assignment 。通常来讲,这种合同转让多数大楼是接受的,也不会进行罚款。但还是要和大楼提前确认。

合同转让和转租Sublease的不同在于,转租是你需要找到一个客人,重新开始做你这套房子的合同,而且从申请到办担保,再到和大楼签合同付款等等一系列的步骤,每一步都不能落。相当于你自己当了回中介,还找了个客人,带客人完整的走了一遍租房子签合同的流程。

那么做完合同转让以后,你的名字就会从之前的租房合同中移除掉,你从此以后就一身轻松了。

如果你最后毁约或者是租房合同转让成功了,也就是说你身上没有背着任何一套房子的合同在身上的话,那么你就可以重新开始毫无顾虑的租新的房子了。

这里建议大家,最好在break lease前找到至少两套新房子的备选,而且要预留出大概五天左右签新房子走流程的时间,以防后面哪个环节忽然出错,导致最后没有地方住了。

2022-10-24 / by / in , , , , ,
纽约租客看过来 在纽约租房不可不知的6条“定律”

2022年进入后疫情时代,纽约开始逐渐回到正常的状态。随着人流的大量回归,纽约租房市场越来越火热。租客人数迅速增长,而房源的供应则不足。根据最新数据显示,目前纽约房屋空置率低于5%,是1984年以来的最低值,纽约公寓的租金价格平均涨幅高达30%左右。

下面给大家介绍一下在纽约租房子一定要知道的6条“定律”,希望能对在纽约辛苦找房子的小伙伴们有所帮助。

一,老房子比新房面积大

在纽约稍微旧一点的房子或者是翻新过的老房子,它的面积普遍要比近几年建成的新楼要大一些。

新楼的面积普遍是比较小的,可能是因为纽约过去的房价和地皮都比较便宜,现在变贵了,所以过去的房子都比较大。像位于曼哈顿中城西区的豪华高层公寓楼Olivia,靠近布莱恩特公园的霍林斯沃思公寓Hollingsworth linc,这些楼的房屋面积都要比一些新楼要大。

二,不容易找到地理位置方便,环境又安静的房子

在纽约地理位置方便而且环境又很安静的房子几乎是找不到的,个别朝向的房子例外。

比如在曼哈顿韩国城Ktown,虽然楼下就是四通八达的地铁站和公交车站,但是方便的位置就意味着堵车,意味着人多。你必须要有心理准备要接受高分贝的救护车声、警报声、车声以及消防车声。

有住在这里的朋友说,有的时候下午睡觉或者是清晨的时候,被很巨大声音的消防车惊醒是家常便饭。

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三,纽约房屋的租金价格可能和房屋面积并没有很大的关系

在纽约租房,房屋的租金价格可能和房屋面积并没有很大的关系,真正决定租金高低的是地理位置。

真正决定租金价格的应该是地理位置、室内洗烘设备以及房子周边的环境。

有不少人说不需要一个很大的房间,希望它能小一点,便宜点就可以。但是如果住在纽约大学附近,不是房子越小就越便宜,租金主要是由地理位置来决定的。像soho、chelase这些地方都是房价非常贵的。这里房子的硬件设施可能比中城西那些豪华公寓差很多,而且面积也小很多,但是无论它多小多矮多旧,它的租金价格就是比中城西那边的房子要贵。

所以像纽约大学nyu、帕森设计学院parsons这些学校的学生,他们很难找到在步行范围之内、租金价格比较低,房子非常好,并且有室内洗烘的房子。

当然在纽约,室内洗烘设施是影响租金价格的一个非常重要的因素。同样是韩国城的房子,有洗衣机的就要比没洗衣机的要贵一些。其它方面,当然是楼层越高,景色越好,租金也就越贵。

四,在纽约租房,室友可能比房子难找

在纽约租房子,如果你预算很高,不需要拼室友的话,那就太棒了,你有权利挑选自己喜欢的房子。如果你的预算有限,需要拼室友来合租,那么就要看哪个楼更容易能够拼到室友,来找房子。

比如可能你喜欢一套租金很贵,豪华公寓的一套主卧。但是,由于这个房子很贵,所以它的次卧和客厅的价格就会比较高。因此你可能很难找到相应的室友,所以你就没法住到自己满意的房子。

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五,如何在曼哈顿租房

在纽约租房,曼哈顿这边几乎找不到离地铁近、房子新而且租金又便宜的房子。

在曼哈顿租房子,房源要是离地铁站远,即使房子很新,也有洗烘设备,租金也会相对便宜。地铁站离你选择的房子近,但是房子较旧,而且没有洗烘设备,同样的租金也会相对便宜。

房子离地铁站近,又有洗烘的新房子租金肯定要贵。在曼哈顿,几乎找不到离地铁近、房子新而且租金又便宜的房子。

如果你想找离地铁站近、租金又便宜的新房子,那么长岛的房子可以满足你的要求。

六,如果选择住在曼哈顿,可能不需要买车

有不少租客是从外州搬到纽约来的,大家都不想卖掉自己的爱车。如果你真的很想保留你的小车,那么你可以选择住在长岛市 (Long Island City)或者是新泽西。因为住在曼哈顿,大楼的停车费普遍都是五百多美刀一个月,这个停车费还是挺贵的。而且曼哈顿非常堵车,很多线路都是单行道。其实纽约的地铁很方便,所以如果你真的是住在曼哈顿,可能没有很大的必要保留你的小车。当然这一条并不适合所有的人。

2022-09-26 / by / in , , , ,
纽约装修不申请建筑许可证Permit后果有哪些? 什么是美国建筑许可证?哪些项目需要申请建筑许可证?应该谁申请建筑许可证?美国申请建筑许可证价格明细 上篇

文|古风

纽约装修加建改建翻新房屋都必须要申请房屋建筑许可证Permit, 拿到建筑许可证Permit 才可以开工。如果不遵守规则,即使是私人的财产仍然会面临高额罚款、甚至拆除重建(改回原来状态)、房子不得买卖等损失。

纽约吉祥装修

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 929-888-0967

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今天小编与您分享什么是美国建筑许可证?哪些项目需要申请建筑许可证Permits?应该谁申请建筑许可证Permits?以及没拿到建筑许可证开工会面临些什么?美国申请建筑许可证Permit价格明细。

什么是美国建筑许可证Permit?

建筑许可证是美国当地政府部门颁发的法律文件,允许业主(Owner) 或承包商(Contractor)继续进行项目的建设或改造。建筑许可证Permit可确保您的家居装修或改建项目,满足重要要求,最大限度地减少潜在的健康和安全风险。

美国房屋多为木结构,例如结构倒塌、火灾危险和触电。虽然获得建筑许可证可能会让人觉得很麻烦,但是该过程是为了确保您和您的家人安全并保护您的投资。

很多华人朋友误以为,只有改变房屋外观的装修才需要建筑许可证Permit,其实只要改动房屋结构、电力、水管或机械部分(冷暖气等)的工程,都会需要申请建筑许可证Permit,并由执照专业人士进行装修。以下列出了需要和不需要申请建筑许可证Permit的情况:

一:需要申请建筑许可证Permit

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尽管要求因城市而异,但一般情况是结构、电气、管道或机械工作需要居住许可证。以下是需要建筑许可证Permit的最常见的家居装修项目的细分:

围栏安装或维修:当您安装或维修围栏时,请务必与您所在的城市确认是否有高度限制。一定要让围栏承包商询问这些限制,以避免在安装后不得拆除围栏。如果不想去申请许可证,则可以选择种树墙的方法,就不需要申请许可证

游泳池:如果您想建造地下或地上游泳池,请准备好花大量时间与当地的许可办公室交谈。

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车库:建造新车库或车道,甚至将车库改造成宜居空间,通常都需要获得建筑许可

窗户安装:更换现有窗户通常不需要许可证,但您要开洞安装新窗户,或把原窗子扩大,或安装天窗等,需要获得许可证。还将包括为天窗和带窗户的新门开孔。请务必联系可以获得这些许可证的专业窗户安装人员。

管道和电气工程:安装或更换管道时,您可能需要提交许可证申请。同样的规则适用于安装或更换电线,无论是插座、开关、吊扇还是顶灯。您不需要许可证或检查的情况包括较小的项目,例如维修和灯具安装。

更新屋顶:更换屋顶是必须要申请许可证。如果说换几片瓦皮等小维修不需要,但是如果更新屋顶,则必须要申请。

壁炉和烟囱:由于有缺陷的壁炉或燃木火炉造成的危险,您必须要获得任何此类安装的许可证和检查。

结构更改:需要改动房屋结构、电力、水管道,或机械部分(冷暖气等)的工作都需要申请许可证,并由执照专业人士进行装修。当您改动承重墙丶阳台丶甲板丶门廊丶地基等,承包商将需要获得许可。

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供暖维护:如果您更换热水器,您聘请的供暖承包商需要获得许可证。对通风系统、燃气和木质壁炉以及管道的更改也需要获得许可。这不包括过滤器更换、电机润滑或设备清洁。

增建和改建:总额为 5,000 美元或以上的增建、新建、改建、维修、更换和升级将需要许可证。这将包括棚屋、车库、和平台等独立结构。此规则的例外情况包括小于 200 平方英尺的建筑,以及油漆、地毯和墙纸。如果您的装修全部DIY,自己承担责任,并且不改变房屋外观,满足以上条件,也可以不申请装修许可证

增加房间或仓库等:如果要增加房间,改动房屋布局,或者加盖车库丶棚子等,需要许可证。仓库是否需要申请许可证,主要基於仓库的尺寸有多大,如果尺寸超过了限制的要求就需要去申请许可证了。如果想在仓库里拉根水管,或者接个电线也是需要申报的。

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二:具体哪些装修不需要申请许可证?

♣.如果建一个紧贴地面(不超过一英尺)的露台不需要申请建筑许可证

♠.如果院子没有坡度的,铺个地砖就不需要申请。但是如果院子是斜的,除了铺砖还要建个挡土墙,那麽就需要申请。

♥.如果要在院子里安装灯,屋主也需要申请许可证。但是装饰的圣诞灯则不需要申请许可。

♣.粉刷墙壁,贴墙纸,安装木地板,铺地毯,安装或更换水龙头,安装台面,小的电路修理,园林建设之类的装修,都不需要许可证

♠.小型电气维修,园林绿化工作。

如前所述,规则因地区而异,因此仅仅因为您认识的人不需要许可证,并不意味着您不需要。如果您不确定,请联系您当地的建筑办公室并询问。

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纽约装修没有建筑许可证Permit装修改造的后果? 

纽约装修加建改造,您所有流程都按章办事,房屋装修出现了质量问题,您可以申请州里的装修事故保险,保障自身的利益。当然申请建筑许可证permit比较麻烦,不仅需要一笔额外的费用,并且需要一个月多的时间。有些华人朋友为了省钱、省时间,并没有申请建筑许可证permit。以下是没有申请许可证的后果。

接下篇

纽约装修不申请建筑许可证Permit后果有哪些? 什么是美国建筑许可证?哪些项目需要申请建筑许可证?应该谁申请建筑许可证?美国申请建筑许可证价格明细 下篇

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2022-08-01 / by / in , , , , , , , , , ,
美国大功率油烟机的几种危害 如何避免|Fotile方太侧吸油烟机JQG7505功能价格|Fotile方太JQG7505油烟机清洗步骤

文|雨荷

美式抽油烟机不适合做中餐,华人朋友需要的大吸力排油烟机。近几年方太抽油烟机进入了美国市场,给在美国的华人朋友带来了福音。方太牌的抽油烟机,完全可以秒杀美国市场上的一切品牌,是华人朋友最好的选择。特别是Fotile方太抽油烟机JQG7505销销量最好,今天小编给大家详细介绍方太JQG7505价格、功能,清洗抽油烟机的步骤,以及大功率抽油烟机的几种危害,如何避免?

吸油烟机/抽油烟机/排油烟机/油烟机

方太JQG7505介绍

一:方太JQG7505型号,美国售价:$ 1399 00。

二:Fotile方太功能

🌸.使用红外线连接,您只需挥手即可操作这款厨房抽油烟机。这允许您在不接触本机的情况下打开或关闭本机。

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🌸.90 度自动开/关挡油板,可防止烟雾在您的厨房蔓延并保护您免受任何伤害。

🌸.30 英寸超宽进气口,确保每个角度的吸力均匀,轻松覆盖灶具。

🌸.由于公司的 WhisPower 技术,方太能够通过 Capture Shield 技术出色地,提取烟雾和油脂来捕获比实际发布的更高的 CFM。当在黄金收集区捕获烟雾和油脂并将其通过离心式 WhisPower电机时,空气速度和功率会增加。

🌸.6 平方英尺超大覆盖区域可轻松覆盖您灶具上的所有燃烧器。

🌸.业界首款采用双直流电机的侧吸式抽油烟机,最大静压540Pa,有效抽油率提高30%(与传统抽油烟机相比),噪音低至38.5dB。

🌸.超静音运行,最低速度有 38.5dB 噪音水平;中速有48dB;高速有54dB;Boost速度有56.5dB

🌸.延迟功能让抽油烟机在烹饪后工作几分钟,以确保从厨房中清除所有烟雾和异味。

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🌸.屏幕锁定功能可让您清洁抽油烟机,而不会意外打开它。

🌸.强大的灯光照亮整个烹饪区域,帮助您在烹饪时看到食物的颜色。

🌸.大容量集油杯,体积越大,清洁频率就越低。

🌸.折叠式油过滤器,可在洗碗机中使用。。

方太油烟机清洗步骤

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① .方太牌油烟机型号7505、型号7501、型号7502,这三款都是一样的,在清洁之前,要先打开电源,然后打开电灯,油烟机挡风板就起来了。

② .再把总闸的电源插座拔掉,挡风板不会缩回去。

③.接下来把过滤网拆下来,拆过滤网时,要双手把住过滤网向外拜下来,千万不能上下硬拉下来。

④ .把过滤网放在洗碗机清洗或者自己手洗。

⑤.然后把油烟机底下的油杯拆下来。 油杯是横着拆下来。

⑥.油杯清洗后再装回去。

注:以上是简单清洗油烟机步骤,如果想深度清洗,可以再继续拆风网等零件清洗,但是您一定有把握,保证自己会拆,并且正确装回去哦。

美国大功率油烟机的危害如何避免?

吸油烟机/抽油烟机/排油烟机/油烟机

首先您要明白,一个大功率的油烟机在运行的过程中,会把室内大量的气体排出室外。 而这个过程就需要有新的空气进行补充。但是问题在于现在的新房,都是按照气密(air tight)进行设计和施工的。 在木结构的外侧有房屋包裝(house wrap),里面有防潮布,还有就是空气屏障(Air barrier),连门窗密封的。整体的密封性特别好,密不透风,因此就很少有空气可以进行补充。室内就会形成负压,室外的大气压强比室内的大。这就是为什么油烟机在开启的时候。开关门比较费劲,也就是房间排出去的空气,但没有那么多的空气进来。

室内形成负压会带来一系列的问题,因为室外压强高,室内压强低,有一个压强差,这样就会迫使室外的空气, 从一切可能的地方进到室内来,比如门窗的一些缝隙、插座口、排成扇管道通气口、防潮膜一些缝隙、烟囱的烟道、干衣机的管道、HRV新风系统的、管道热水炉进气和出气孔。 而这些里面有些对身体的影响很大。

壁炉/燃气炉热水炉

如果家里有壁炉,就是烧柴火的那种,当壁炉烧起来的时候,会透过烟道来进行排烟。油烟机一开启,室内形成负压, 烟气倒呛, 壁炉的排风管就变成油烟机的送风管道。这样就会有大量的一氧化碳、二氧化硫等一些有毒气体被吸到室内来。待在这样的房子里面,很容易造成一氧化碳中毒等一些健康问题。

家里的燃气热水炉,也是透过烟道进行排气的。一氧化碳也会因为负压被排到室内来,您可以对自己家里的壁炉进行检测,壁炉灶口附近有没有烧黑的痕迹,或者看看热水炉出气孔周边金属外延,有没有燃烧生锈的痕迹来进行自我判断。

不仅如此,这种倒呛还会引起燃烧泄漏,就是像壁炉、暖炉或者热水炉的火焰引到外面来。 这是很危险的。如果家里有地毯或者沙发,靠近壁炉,一些火星被吸进来,很容易发生火灾。防潮膜一般是加在木结构的内侧,也就是石膏板的后面,来阻挡室内的湿气流动。 一般都是靠胶带来进行粘在一起的。当室内产生负压的时候,一些缝隙就会被撕裂,把保温层里的气体带到室内。我们常见的保温材料,尤其是像外墙用玻璃纤维保温层(fiber glass), 这个东西对呼吸道是有影响的。

美国大功率油烟机的危害

而另外一种常见的保温,就是泡沫保温, 这个要求严格,是有配比的,如果配比不当就会有毒气体来进行挥发,对身体也是有害的。建筑规范要求,泡沫保温必须要密封起来,来阻止挥发性气体进入室内,而负压就恰恰制造了这种机会,把这些有毒的气体带到室内来。

还有另外一个放射性气体需要特别注意。那就是氡气,氡气一般存在于地下土壤里面。 在一些住宅里面有高浓度的氡气污染,氡气辐射还会伤到像呼吸道和肺部,甚至会致癌,而负压则更容易的把这些放射性的气体给带到室内。 以上产生的危害,也是很难察觉的。

那么如果家里采用大功率的燃气灶,就必须要采用大功率的油烟机吗?是的,但是这个时候您就要考虑到补风系统, 但是极少有人知道。一些考究的设计师,尤其是暖通设计师在设计房屋的时候,如果涉及到烧柴火的壁炉或者强力的油烟机就一定要考虑到补风系统, 通过计算室内排风扇的数量、干衣机、厨房、壁炉等排风量,来选择合适的补风设备。

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2022-03-23 / by / in , , , , , , , , ,
纽约搬家风水有讲究 纽约搬家日子要选好|纽约搬家风俗要记住 纽约搬家禁忌有哪些 纽约搬家注意事项

文|雨荷

一命二运三风水,风水好坏和您大有关系。 搬家是非常值得开心的事情,所以搬家一直被称为是乔迁之喜。不过在搬家风水学上,并不是任何时候都适合搬家,也不是任何东西都可以带进新家。既使在纽约搬家,我们很多华人朋友还是会在意风水禁忌或传统上的礼俗。今天小编给大家介绍纽约搬家的一些禁忌和注意事项。

一命二运三风水,风水好坏和您大有关系。 搬家是非常值得开心的事情,所以搬家一直被称为是乔迁之喜。

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为什么选黄道吉日搬家?

黄道吉日就是指“青龙、天德、玉堂、司命、明堂、金匮”六神所在的日子。中华传统文化讲“天人合一”,择选吉日其根本就是寻找、确定办事活动的适宜时空点,能充分的把握天时、地利、人和三者之间的和谐关系所造成的适宜机遇,从而达到趋吉避凶、吉祥如意的结果。

择选吉日就是运用古代黄历,为人们的生活中的重要事情选定吉日,去掉对自身冲、克、刑、害不好的日子,挑选对自身有利的好日子。比如婚嫁、盖房、乔迁新居等等,这样就充分发挥天时、地利、人和,已达到天人合一的目的。现在择选吉日仍然非常实用。对于婚嫁、乔迁等事务的择日还是十分重视的,看日子最主要的依据阴阳五行和黄历。

一:就算在紐約搬家也要选好搬家日子

搬家是人生中最重要的事情之一,搬家选日子其实是很讲究的,日子、时辰选择得好,则会带来好气象。就是人们常说的“吉地也要良辰催”,日子选不好可能会影响到家人的身体健康、财运、事业,还有孩子的学业等。

搬家一般讲究是要选择在水日,而要避免选择火日,这就是人们常说的:“阴日选择阳辰,阳日和银时”。在美国的华人历来讲究搬家时选择良辰吉日。按照中国的传统习俗,在黄历三月和七月是没有人搬家的,一般情况下,在黄历的二月和八月搬家的最好。因为黄历三月的清明节和黄历七月的盂兰节都是和死人有关的节日,搬家会惊动鬼魂,会给自己的将来带来晦气。

黄道吉日则是一年当中最吉利喜庆的日子,可以增旺全家成员的运势。但在选择日子的时候,要注意别和家人的生肖相冲。不仅要选择吉日,还得选择吉时。这里特别注意的是,夜间搬家可能会影响运气,最好在下午三点之前完成搬家工作。所以在选择的时候一定要谨慎。凡是讨一个好彩头,这样以后才能更加顺利,搬家更是如此。在一个好的日子里搬家意味着以后生活万事如意。

黄道吉日则是一年当中最吉利喜庆的日子,可以增旺全家成员的运势。但在选择日子的时候,要注意别和家人的生肖相冲。不仅要选择吉日,还得选择吉时。

二:纽约搬家:华人忌穿黑白色系衣服

搬家穿衣也是有讲究的,在搬家当天一定要注意选好所穿着衣服的颜色。黑色或白色的衣服在传统风水学中,寓意不好。白色在风水里有着离别、死亡、悲伤等含义,搬家的时候穿着显然是不合适的,在搬家那天,女主人可以选择穿比较喜庆的颜色,如穿红色的衣服对于新家的气运,能够起到一个好的开头,并且在寓意上也十分吉利。帮忙搬家的朋友要尽量选择一些平时经常穿的,并且颜色不是过于深的衣服,比如说米色、驼色或者是浅灰、粉色等颜色。

三:纽约搬家:哪些東西要帶走、哪些不能帶

1).旧枕头

在风水学上,枕头又被称为“进伙”,如果把旧枕头搬进新家,对以后家里的发展会产生不利影响。这时因为旧枕头的风水磁场会影响到新家,导致新家里的风水遭到破坏,并且旧枕头里面必定是有很多细菌的,如果将旧枕头带到新家里同样也会污染新家。

因此,携带新枕头进新家就是一项必不可少的选择,而且枕头也不是很贵重的物品,趁着搬新家时换好,也沾一沾搬新家的喜气。

在香港、新加坡等地华人,还在枕头内藏着红包,预示着今后财源滚滚,生活也会越来越好。

2).坏的旧碗碟

有些家庭当碗碟破损后,没有及时换掉,甚至在搬家的时候,还把这些有损坏的碗碟带到新家。其实从风水学角度讲,破旧的碗碟是不能带到新家里的。这是因为民以食为天,碗碟就相当于是人们的事业以及未来,如果饭碗出现破损,就意味着在事业发展方面会受到阻碍和影响,有着非常不好的寓意。所以家中的碗碟有破损后要及时更换,千万不能搬到新家里。所以要提前查看一下,最好不要在这方面试图节约,将不应该带的物品带到新家去。

碗碟就相当于是人们的事业以及未来,如果饭碗出现破损,就意味着在事业发展方面会受到阻碍和影响,有着非常不好的寓意。

3).刀剑利器

一些喜欢收藏的朋友,家里边可能会有一些具有收藏价值的刀剑,因为外观锋利,在使用过程中很容易伤到别人,而且在风水学上讲,刀剑往往和“凶器”联系在一起,往往对于人健康是非常不利的。因此在搬新家的时候,不能把这些刀剑之类的物品带到你的新家里边。 另外,这些刀剑之类的特殊物品,也可能在搬家的过程当中,会带来一些意外情况,也会将不良的信息带到家里。对于家庭的发展带来不好的影响。因此在搬新家的时候,这些细节一定要注意,不要将这些煞气重的物品搬进去。

为了在搬家的时候有个吉祥的兆头,搬家当天最好不要搬动刀剑之类的物品,可以在搬完家之后再慢慢带入。

4).家里的锅

锅也是搬家的时候必须要带走的。可能很多人觉得新房子就是要配新厨具,其实这里也有说道,因为锅代表着一家的家底,如果没有把锅带走,就相当于把自己的家底留给了别人。 所以把旧锅带到新房子里面,对于家庭今后的发展也会有很好的帮助。即使这个旧锅在新房子里边用不上也要带走。如果旧锅不想用,可以在旧锅里煮一些水,煮完之后倒到新锅里面,这样就相当于把所有的家底都带到了新家。

5).米缸

搬新家,米缸是一定要带走的,很多人可能会把米缸留在原来住的地方,或者直接丢掉,这种行为是非常不好的。因为米缸代表着衣食,把米缸带到新家里边,就相当于是以后的生活能够丰衣足食,不用为饮食方面的问题烦心,意味着全家人吃喝不愁。搬家当天可以把米放在米缸里一起带过去。

四:纽约搬家注意事项和禁忌

1).搬家的第一天要多请亲朋好友来玩,来热闹新房,一定要在新家里吃一顿饭,人越多越好。 搬家以后,家里人少的,一段时间也要经常邀请朋友来热闹,称为 “温房” ,记住不能让新房 “寒房”。

搬家的第一天要多请亲朋好友来玩,来热闹新房,一定要在新家里吃一顿饭,人越多越好。 搬家以后,家里人少的,一段时间也要经常邀请朋友来热闹,叫着 “温房” ,记住不能让新房 “寒房”。

4).进屋时要燃放鞭炮,不要生气、不要骂人,多讲吉利话。

5).除此之外,提醒大家 ,搬家时带一些水果,也能够提升家运。比如苹果,寓意平平安安,团团圆圆;橘子,寓意万事大吉,财运高涨;橙子,寓意心想事成,马到成功;桃子,寓意健健康康,长寿安乐;葡萄,寓意多子多福,齐心协力;大枣,寓意人丁兴旺,子孙满堂。搬家是非常值得开心的事情。

6).祭祀灶神。也就是我们神的灶君司命,因为相传每年的腊月二十三,就是人们常说的“小年”。灶王爷都要上天去汇报所在家庭一年的情况,第一天搬进去,不能冷落了灶王爷。

7).要提前规划,制定好的搬家路线。在位理学上来讲,搬家得符合”玄空卦理“,这样能够减少令人反感的灾晦。通俗来讲,搬家的时候要避开某些地方和某些方位,像教堂、祠堂、医院等有点阴沉的地方最好要绕行。如果不得以,实在没有办法绕行,可以在经过的时候撒红纸。

8).神佛像应该提前搬。中国传统文化中有敬天、敬地、敬神的习俗。很多华人朋友家里供奉神像,搬家时要提前把神佛搬入新家,然后进行拜祭。

9).搬家时带上米、水、土。这里建议路途遥远的话,应该在随身行李带上一把米、一瓶水、一把泥土,是从一个州市到另一个州市,这样可以避免水土不服,也避免思念家乡,如果路途更远,更需要这么做。

建议路途遥远的话,应该在随身行李带上一把米、一瓶水、一把泥土,是从一个州市到另一个州市,这样可以避免水土不服,也避免思念家乡,如果路途更远,更需要这么做。

10).不亦空手入屋。搬家当天,第一次进新屋,一定要拿一些比较贵重的东西。拿著米桶、存款簿、红包等。寓意为家里未来会很充实,财富越来越多。切记要主人先进,不能他人或搬家公司的人先进。

中华文化源远流长、博大精深,择吉习俗是中国一项历史悠久的传统文化,它具有相当广泛的文化蕴含,能充分的把握天时、地利、人和,以及由此之间的和谐关系所造成的适宜机遇,从而达到趋吉避凶、吉祥如意的结果。如果您正准备搬家,小编向您家祝贺乔迁之喜!

 

2022-02-13 / by / in , , , , , , , , , ,
美国纽约房东的责任和义务|纽约房东必须遵守的主要规定

文|雨荷

在纽约市,租户拥有许多与其住房安全和质量相关的权利。纽约租户有权获得宜居、安全和干净的公寓。法律保护租户免受骚扰和歧视。

房东必须保持公寓和公共区域维护良好、清洁,没有昆虫、害虫、垃圾或其他令人讨厌的材料。房东还必须确保所有电气、管道、卫生、供暖和通风系统都正常工作。房东还必须确保他们安装的任何电器,如冰箱和炉灶,都处于良好和安全的工作状态。有关于臭虫和吸烟政策的规定。房东必须让您的公寓没有臭虫,并且必须向所有租户提供有关建筑物吸烟政策的通知。

纽约所有房东必须遵守十一项主要规定

1.房东必须在您的公寓内安装烟雾探测器。房东必须在他们的公寓中安装电池供电的烟雾探测器:如果您在纽约市租房,您的房东可能会要求您报销购买和安装每个烟雾探测器的费用(最高 10 美元)。但是,如果烟雾探测器在第一年不能正常工作并且您不应该受到责备,那么您的房东必须修理或更换有故障的探测器而无需报销。

2.烟雾探测器必须: 位于每间卧室或其他用于睡觉的房间 10 英尺范围内,并且在这些房间的每一个中都可以清晰地听到。

3.房东必须安装一氧化碳探测器。如果您的公寓楼是在 2005 年 8 月 9 日之后在纽约州建造或出售的,则必须根据当地建筑规范,在每间卧室或其他用于睡觉的房间中都装有一氧化碳探测器,可以清晰地听到。在纽约市,所有多户住宅和一户两户住宅的房东,都必须在每间卧室或其他用于睡觉的房间主入口 15 英尺范围内,提供和安装一氧化碳探测器。

4.房东必须参与基本的犯罪预防。州法律要求房东采取基本的预防措施来防止可预见的犯罪。例如,房东必须根据需要修理或更换有故障的锁和破损的窗户。

5.如果您的公寓楼是在 1968 年 1 月 1 日之后建造或改建为多套住宅,则所有建筑物入口处必须有自动自闭和自锁门。这些门必须始终保持锁定状态,除非大堂服务员值班。您的房东还负责,确保建筑物入口以及楼梯和庭院有足够的照明。

6.如果您的公寓楼是在 1968 年 1 月 1 日之后建造或改建为多套住宅,并且有八套或更多公寓,则必须配备双向对讲系统,使您能够在大楼入口处与访客交流并让他们蜂拥而至。

7.如果您住在拥有八间或更多公寓的建筑物中,当房东提供的服务员不值班时,您有权自费为您的安全和安保提供大堂服务员服务。

8.房东必须安装电梯安全镜。您的公寓楼必须在每个自助电梯中安装一面镜子,以便租户和访客在进入之前,可以看到是否有人已经在电梯里。

9.房东必须提供公寓门锁,并让您安装第二把锁。除了房东提供的锁外,您还可以安装周长不超过三英寸的自己的锁,前提是您应要求向房东提供钥匙副本。请注意,您的房东不能要求您支付,更多租金或安装附加锁的费用。

10.房东必须提供窥视孔。您的房东必须在建筑物的公寓门上提供一个窥视孔。在纽约市,房东还必须在每间公寓的入口门上,安装一个链式门卫,这样您就可以打开门看到谁在那里。

11.房东必须在大多数建筑物中提供安全邮箱。联邦邮政法规要求业主提供安全邮箱,租户建筑物至少有三个公寓。您的房东还必须保持您的邮箱和锁处于良好工作状态。

住在纽约市既迷人又有趣,但也有潜在的危险。尽管大多数房东通过确保租户住在安全的建筑物中,来遵守州法规,但租户不应仅依靠一把锁或一名大堂服务员,来防止他们遭受犯罪活动。

 

 

 

 

 

2021-06-25 / by / in , , , , , , ,
美国租房|签署租约|承租人需要支付的费用详解

文|雨荷

在美国租房, 很多人低估了租房的真实成本。如何为每月租金支付的费用做预算。  每个承租人都了解,除了支付租金外,还需要将其他费用纳入预算。租房者在决定住在哪里时,需要考虑入住成本、保证金、一次性费用、经常性费用和公用事业费用等项目。

预租

预计在签署租约时向房东支付第一个月的租金,也可能支付最后一个月的租金。这可能

看起来像很多钱,但请记住,您的租约即将开始,因此无论如何您都需要开始支付月

租。此外,如果您在签署租约时欠第一个月和最后一个月的租金,则您已经支付了年租

金的 1/6(12 个月中的两个月),因此您只需支付一年租约的剩余月份到期。

签署租约 示意图。

保证金

各州房东可以从租房者那里收取的押金金额各不相同。您应该支付的最高金额是相当于

一两个月租​​金的金额。如果您没有对您的公寓造成任何超出正常磨损的损坏,您的房东

应在您的租约结束后将全部押金退还给您。许多州要求房东将租户的保证金存入一个计

息账户,这意味着您应该期待您的押金加利息。(不要忘记,作为您收入的一部分,这

笔利息在您收到它的那一年应纳税。)

保证金 示意图。

经纪费

如果您使用经纪人来购买您的公寓,那么现在该经纪人的费用已到期。确保您从一开始

就知道经纪人将收取多少费用,最常见的金额等于一年租金或一个月租金的 10%,但可

能会有所不同。

经纪费 示意图。

搬家费

几乎每个租房者都需要支付一些搬家费用。无论是聘请专业搬运工、租一辆卡车,还是

带一群朋友出去参加小型货车和努力的感谢晚宴,您都需要支付一些费用才能将所有东

西运到您的新地方。

搬家费 示意图。

场外仓储费

如果您无法将所有物品放入新居所,而且亲戚不太愿意让您将物品存放在他们的车库或

阁楼中,那么使用场外自助存储设施是一个合理且受欢迎的选择。这些设施通常按月收

费,具体取决于您需要的存储空间大小。

场外仓储费 示意图。

其他费用

您的房东可能会收取其他项目的费用或押金,这些可能会在您的租约到期时退还给您。

例如,如果您支付宠物押金,您可能会被允许在您的公寓中饲养宠物,每只宠物的押金

可能在 100 美元、200 美元甚至 500 美元左右。此类押金旨在帮助房东为您的宠物造

成损坏的情况支付费用。

2021-06-10 / by / in , , , , ,
纽约租房使用暖气和热水的需知

文|雨荷

在纽约租房,所有租户都有权在天气寒冷时拥有暖气和全年热水的公寓。作为承租人,

重要的是要了解房东在提供暖气和热水方面的责任、您作为房客的权利以及如果您的房

东不履行这些责任您可以做什么。签署租约时需要支付的费用详解。

何时房东必须提供热水

不管是什么时候,如果你住在纽约,你也可以洗个热水澡。即使在夏季最热的日子

里,水也必须达到至少 120 华氏度的恒温。纽约市住房维护法和纽约州多户住宅法概

述了房东对热水的要求。

即使您的淋浴或浴缸水龙头包含将最热温度限制在 120 华氏度以下的防烫阀(为了安

全),水仍必须达到至少 110 华氏度的恒定温度。

恒定温度 示意图。

房东何时必须供暖

纽约市有一个“热季”,在此期间房东必须为租户提供暖气。根据纽约市住房法,房东需

要在 10 月 1 日至 5 月 31 日期间的特定时间以及当室外温度下降到某个点时供暖:

A.白天,如果室外温度低于 55 F,则从早上 6 点到晚上 10 点,您公寓内各处的室内温度

必须至少为 68 F。

供暖法和热水法 示意图。

B.在晚上,从晚上 10 点到早上 6 点,您公寓内各处的温度必须至少为 62 F

除了规定房东何时必须提供暖气外,该市还规定何时不应开暖气。正如您希望在冬天保

持温暖一样,您可能不希望在已经炎热的夏季在您的公寓里闷热。因此,在 6 月 1 日至

9 月 30 日之间,您可以对开着暖气的住宅楼提出投诉。

供暖法和热水法 示意图。

供暖法和热水法适用于哪些地方?

上述规定适用于在纽约市所有五个行政区出租公寓的租户:曼哈顿、布鲁克林、皇后

区、布朗克斯和史坦顿岛。它们还扩展到商业建筑和非住宅建筑,包括:

1.政府大楼

2.老年中心

老年中心 示意图。

3.私立学校

4.日托中心

5.戒毒治疗设施

如果您的房东没有提供足够的暖气或热水,您可以采取一些措施。首先,您应该联系您

的房东、物业管理公司或建筑主管报告问题。如果他们无法解决问题或拒绝尝试,下一

步是拨打 3-1-1 向纽约市民服务中心投诉。该中心将首先代表您尝试联系您的房东,如

果不成功,将派遣一名房屋检查员到您的公寓。如果检查员发现您的公寓没有足够的暖

气或热水,他们可以选择发布整栋建筑的违规行为。

 

2021-06-04 / by / in , , , ,
美国房屋保险Home Insurance详解 如何降低保费?

文|无疆行者

房屋是您价值最高的资产吗?相信很多朋友的回答是肯定的,毕竟买房子是一笔很大的投资了。但这样重要的固定资产也面临遭受火灾、飓风、盗窃、别人故意毁坏的可能。虽然美国还没有法律规定要求购买「房屋保险 Home Insurance」,但购房人如果需要贷款,银行会要求购买房屋保险。很多人即便现金一次付清房款,也会主动购买房屋保险来保护自己的重要资产、规避风险。

本文行者为大家详细介绍有关美国房屋保险的内容、类型、理赔范围以及降低保费的技巧。

一、通常房屋保险包括的内容

1.受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份。

2.房屋本身/内部装修,包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。如果房屋发生火灾,或因大风倒塌,保险公司会赔偿你人工费和物料费,并尽可能修葺为受损前的规格。

3. 私人财物,包含家具、衣物、电器、书藉、收藏、文件等。有些人会忽略这一点,觉得这些东西不值钱。其实如果把所有物件的价值加起来,金额一定会超出你的意料。

4.修复期生活开支:如果房屋因各种原因受损导致生活不便或不能居住,在修复期间,保险公司会承担相应的生活开支,包括短期的酒店居住或租房费用。

5. 屋主意外责任险,保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时,可提供赔偿。

二、房屋保险政策类型

在美国,常使用的房屋保险政策有以下几类(下面的HO是Home Owner缩写):

HO-1基本险(Basic Coverage)
基本险的保赔范围包括:因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动及故意破坏对房屋造成的损坏。
同时也保赔遭受危害过程中人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。

HO-2扩充险(Broad Coverage)
除了HO-1,加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。

HO-3全保险(Special Form)
这是大众最普遍购买的房屋保险类型。除了HO-1和HO-2之外,全保险还加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容,也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费等。

HO-4房客险(Tenant’s/ Renter’s Policy)
保赔出租房产室内的房客个人财产。
因为当屋主把房子作为出租使用时,一般只会对他自己的财产进行保险(毕竟多保一样东西就多花一点钱),所以租客需要购买一份房客险来保障自己的利益。

HO-6公寓险(Condominium Coverage)
保赔公寓屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读公寓业主(HOA)章程来决定须构买的保险费额。
很明显公寓的保险范围会比独栋别墅的要少,保费也会相应低一些。

HO-7活动房险(Mobile Home Coverage)
适用于活动房屋主的房屋保险。

HO-8老房险(Older Home Policy)
HO-8的保险范围和HO-1类似,主要是给年代久远的老房保险,由于老房子的市场价要低于重建价格,老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

三、不同房屋选择哪类保险?

房屋保险政策有好多种,那么究竟该买哪一类呢?

独立房(Single Family House)购买HO-3

屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权,因此要对这一切负责。
在房产估价报告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一栏「Total Estimate of Cost-New」,是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那一个。建议根据Total Estimate of Cost-New购买。

连排屋(Townhouse)购买HO-3

Townhouse屋主的所有权与责任权跟Single House相似。若有业主委员会(HOA)则须提供业主委员会的保险信息。

公寓屋(Condo)购买HO-6

通常贷款银行会要求提供HO-6及Master/HOA Insurance。若Condo的Master Insurance除了公共区域外,也包含房屋内部的保险,那就不用再单独购买HO-6了。

四、房屋保险的索赔申报及注意事项

申报损失

美国的房屋保险理赔是需要在一定时间内自己主动申报的,这个期限一般为房屋发生损失的60天之内,需要填写“损失证明”交给保险公司,在损失证明中需要详细地列出各种损失项目及其价值,日后保险公司将会来审核。

注意房屋保险理赔的事项时限

√ 需要在损坏发生的60天之内向保险公司递交损失证明表;
√ 在保险公司发出估价通知后的20天内选好估价员;
√ 如果对保险公司的理赔存在异议,必须在损害发生的12个月内提出诉讼;
√ 空置的建筑物在损失发生时投保时间若未满60天,保险公司将不予以受理。

五、我该怎样降低保费?

1.提高自付额(deductible)
对于每一个房屋保险项目,投保者都可以自己选择合适的自付额,当意外灾害发生时,你先支付自负额,然后保险公司再负责自负额以外到保额的那部分,自负额越高保额自然就会越低。

2.加强抗灾力
比如,换新的电气设备,以减少房屋着火的风险,采取防震措施,以降低震后损失的程度。若你住在飓风多发地区,则安装防雨百叶窗,给屋顶装防雨板,加固地板墙壁等一些抗风防水措施,都有助于减少保费。

3.加强安保
通常保险公司会给安装烟雾探测器、防盗铃、防盗锁的房屋提供至少5%的保费折扣。一些公司在你安装了较精致的自动喷水灭火器、直通警局消防局的火警及防盗铃后,甚至提供15%至20%的折扣。

4.减去多余项目
每年评估一下保单,去掉不必要的投保项目。当然不要减到不足以保护你的房屋和财产。

5.拆除旧建筑
保单可能也包括地皮上住宅外的其他楼房,从而拉高了保费。如果本来就是废弃的建筑,何不干脆拆掉?

6.清除周围植物
住在野火频发地区的屋主,应除掉自然易燃物,在住宅周围留有空地。

7.合并保险
把你在别家公司买的保险转到同一家公司。比如把汽车险,一些责任险转到屋主险所在公司。一些公司对在他们那里购买两种及以上保险的投保人提供5%至15%的折扣。

8.索赔前三思
多番索赔可能推高保费。如果只是小数额,可权衡是否就自掏腰包,长远来看实则是省钱的。

9.去掉地价
看看是否保单里也涵盖了地皮,如果是,在充分知晓风险的前提下,去掉它。因为地皮不会失窃、被刮走或烧掉,往往是地皮上的房屋和屋内的对象可能受损要恢复。

10.看是否靠近紧急服务
保险公司可能给靠近消防栓、消防站等救援服务的房屋一点保费折扣。假如你家着火,附近1.5英里处有一家消防站跟12英里外有一家完全是两回事。而消防队是公家的还是志愿者团体也对保费有影响。


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2021-04-28 / by / in , , , , , , , ,
在美国租房前 要和房东确认这些常识

文|雨荷

在美国租房,如何找到一个心仪的地方,让自己住得舒心,这可是一门大学问。租房合同中需要包含哪些基本信息来明确房客的权利和义务?一定要清楚。

建议租房前要询问房东这些问题

1.租期多长时间?
根据Consumer.gov的说法,租约通常为12个月。但是,也有一些业主和管理公司可以提供租赁期限6个月到18个月。需要问房东租赁协议的租赁期限是否灵活。如果您可以签订长期租约,则管理公司可能可以按月提供租金折扣。

2.房租中包含什么?
询问房东和管理公司租金中包括哪些公用事业。详细说明并确切询问您负责哪些公共设施以及房东将承担的费用。还要询问诸如停车,草坪护理,储藏室和游泳池通道等便利设施。这些类型的服务和设施房租中是否包含。

3.何时应交租金以及如何付款?
每个房东和管理公司都不相同,因此要确认租金的支付流程。询问何时提交租金,以及如果错过付款,是否有任何滞纳金;另外,如果您想在月中旬搬家,询问管理公司是否按比例分摊租金,还是支付整月的租金 。例如,如果您的租金是$ 1,200,但在月中旬搬家,则该月的按比例租金应该在$ 600左右。

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保证金 示意图。

4.保证金可以退还吗?
如果房客不违反租赁条款并且对设备没有损坏,则可退还保证金;如果您确实违反租约,则房东可能会保留全部或部分保证金,以支付这些费用。

5.是否需要房客保险?
房东和管理公司可能要求房客购买房客保险。房客的保险单有助于保护您的财物,诸如火灾失窃等造成的损失。根据全国保险专员协会(National Association of Insurance Commissioners)的数据,平均租房者的保险费每月在$15至$30之间。如果发现您对他人的伤害或财产损失负有法律责任,则房客保险还可以提供责任险,从而在经济上为您提供保护。与您的保险公司联系,以找出适合您情况的承保范围。

6.讯问在停止租房前多久通知?
租赁协议指定在搬出物业前需要给房东或管理公司提前通知。这可能需要1到3个月的时间,因此请确保在签署租约之前确认此信息。

签署租约 示意图。

7.违反租约的处罚是什么?
违反租约的罚款可能会因州法律和个别房东或物业经理而异。一些处罚可能包括没收您的保证金,支付数月的租金或支付租赁期内剩余的租金的一定比例。仔细阅读您的租约,了解如果您需要比预期更早的搬家,会发生什么情况。

8.有紧急维修服务吗?
公寓指南说,在签订租约之前,先询问房东提供什么样的紧急维护。了解如何在发生情况时与该维护人员联系。获取有关这些请求通常需要多长时间才能得到解决的确认。

9.可以带宠物吗?
房东和管理公司的宠物政策可能会有所不同。宠物政策是什么,都一定要询问在租赁期内是否需要支付任何不可退还的押金或宠物租金。

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宠物 示意图。

10.来访客人政策是什么?
公寓指南说,与宠物政策类似,房东对过夜的客人,访客甚至长期居留有不同的规定。请务必仔细阅读您的租赁条款,以了解需要遵循的特定准则。

11.房客的转租(Assignment)和分租(Sublease)权利?

房客在最初租房时,但是为了避免双方日后有争议,房客是否可以转租或者分租的权利在合同中应该明确列出。合同中可以约定房客若想转租或分租,需要提前通知房东并征得房东的同意或者在租约中设立相应条件,房东不可以以不合理的理由拒绝房客转租或者分租的请求。对于转租情况下原房客继续承担什么样的责任,各个州的法律都有不同的规定。

2021-04-26 / by / in , , , , ,
在美国租房 填写房屋租赁合同时 这12件事情不可少

文|雨荷

对于所有人来说,搬进新环境可能是一个非常激动人心的时刻。但是在租用房屋之前,应该考虑很多事情,甚至该公寓、房屋可能被视为非法公寓。因此,在您同意租公寓之前,对公寓进行深入检查非常重要。

如果未使用房屋租赁检查报告,则房东可能不记得入住之前套房中存在哪些损坏,这可能导致房东向您收取您未造成的损坏,并可能在您扣留部分押金之后您搬出去支付维修费用。

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房屋租赁 示意图。

您需要检查以下12件事情。

1.记录每个细节

当您首次进入住宅出租物业时,通常首先要注意的是地板,墙壁和地毯。墙壁上通常有前任承租人的图片或艺术品上的一些小孔(前提是房东在前任承租人搬出后没有重新粉刷或固定墙壁),或者硬木地板上有一些小破口,您想确保在检查报告中记录了更明显的损坏(例如墙壁上的大洞或地毯上明显的污渍)(通常房东会拍照),以表明这些损坏是前任房客的过错。此外,您可能需要自己拍摄损害赔偿图片以作记录。

2.检查手机接收情况

在我们的生活中手机是非常重要的。很多人依靠它来完成从工作到与朋友和家人进行交流,甚至是日常工作等诸多事情。如果由于手机信号不良而几乎无法在新公寓中使用手机,那就是个大问题。当您租房时,请确保尝试在公寓里的不同区域使用电话,以确保接收的信号是否符合您的标准。

Wi-Fi对我们所有人来说也非常重要。尽管有些房东在租金中包括水和暖气等,也会有房东可能会提供诸如电缆和Wi-Fi之类的,因此请不要忘记询问Wi-Fi情况。

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Wi-Fi 示意图。

3.检查灯具开关以确保正常工作

检查每个房间的灯以确保它们能正常工作,如果电灯开关无法正常工作,或者需要更换灯具中的灯泡,那么现在是个好时机。如果您在未检查这些内容的情况下搬进来,但发现是坏的,会感到非常郁闷。

4.检查电源插座

我们每天使用的大量物品都需要电源插座才能正常工作,例如电话充电器,厨房电器,电视等。访问公寓时,您应该带些小东西插入所有可以找到的插座,以确保都能正常工作。

想不出要带给您的小东西进行测试?前往当地的五金店并购买电插座壁式插头交流电源插座接地测试仪。您可以在5-10美元左右找到一个,它将检查公寓中每个单独插座的电路状态。

5.测试电器

需要测试公寓里的电器,炉子,洗碗机,烤箱,微波炉和冰箱等东西几乎是我们每天都需要和使用的东西。仔细检查这些设备的,并确保它们能正常使用。如果有的电器有问题,则需要与房东确定由谁负责保养和维修达成协议。

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厨房 示意图。

6.检查浴室,确保马桶和水龙头正常工作

当您与房东一起浏览出租套房时,您可能不会考虑冲洗马桶或打开浴室的水龙头,尤其是在视觉上没有问题的情况下(例如马桶上的裂缝或漏掉水龙头上的手柄),但最好检查一下它们以确保管道能够正常工作。

7.检查害虫

在看房是要检查一下,房间是否有臭虫或蟑螂和啮齿动物之类的害虫,这是大的问题。害虫残留在您的公寓中是不卫生的,要查看橱柜的内部或顶部,是否有任何粪便。同样,检查墙壁和踢脚板是否有大的裂缝或孔洞。如果当前存在害虫问题,则应在租约中注明,因为房东应披露有关公寓的重要信息,例如害虫问题。但是要积极主动,并提出具体问题。

8.检查安全设备,例如烟雾探测器,是否处于正常工作状态。

如果您在租赁物业中居住时遇到紧急情况,您希望确信烟雾报警器和一氧化碳报警器等安全设备能够正常工作,从而可以提醒您注意危险。如果您注意到烟雾探测器没有点亮(如指示灯亮或设备上的灯不亮),则应要求房东在搬入之前确保这些设备正在工作。

9.检查恒温器和HVAC(供暖,通风和空调)系统

出租单元中的恒温器应显示与您感觉的温度相适应的温度,因此,如果您要出租的公寓中明显冷,恒温器显示屏将显示该温度为室温,询问房东HVAC是否按预期工作。

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供暖系统 示意图。

10.注意一天中不同时间的停车场。

如果您住在大楼公寓中,公寓中可能拥有100多人。这使得停车场非常重要。如果分配了停车位,那会更好一些,但是如果没有分配了停车位,您需要知道一些规则。

11.邻居交谈。

如果方便,尝试与居住在该综合大楼中的其他人进行交谈。他们已经在那里住了一段时间,因此,知道那里的生活是好是坏。向他们询问一些问题,他们可能会对维护人员以及房东在过去的几个月和几年中的情况发表评论。另一个提示是找出附近是否有可以与之交谈的公寓协会小组。

12.租赁协议

在进入公寓之前检查一下所签的租赁协议上的所有信息从头到尾要仔细阅读,并在签字之前提出您的任何疑问。

包括房东的转租政策。大多数租赁都需要房东的同意才能转租。因此,如果您打算租一间公寓,并可以在夏季租借的几个月内转租出去,那么您事先要与房东沟通好,然后再签署租约。其他事情可能包括公寓的翻新,搬出后何时可以收回安全押金,租赁的政策以及病虫害防治责任。

 

 

2021-04-21 / by / in , , , ,
辽宁访民历经15年上访 当局高价维稳 也不给解决问题

北京 访民 姜家问文

辽宁访民姜家文,在十九年前经历冤假错案,为洗脱冤情从2005年开始上访,当局为打击报复,劳教姜十年左右。9月11日,北京警察又将他拦截,交给地方截访人员,当局派出警车开车9000多里,花着高价的维稳费用,也不给姜解决养老金、公租房、低保等问题。

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2020-09-13 / by / in , , , ,
加州逾155万房客无法按时缴纳房租 禁止驱逐房客权延至9月底

加州 房租

受中共病毒的影响,加州地区超过155万房客无法按时缴纳房租。没有缴纳房租的房客,西裔人口比重最高,将近100万。因受疫情影响,除了房客收入减少之外,很多房东也因为无法收到房租而导致不能按时还贷款。为解决这一问题,洛杉矶市曾拿出1亿美金解决租房问题,该项目限定5万人可申请。加州司法委员会表示,最迟9月底取消禁止房东驱逐房客的命令。

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2020-08-05 / by / in , , , ,
中共病毒期间 美国一房东为租客免费提供住宿

美国租房

因中共病毒的传播,美国很多人失去了工作,断了经济来源。一个俄亥俄州家庭的父亲被公司解雇,无力支付在美的房租。他的房东了解到这个情况后,不仅没有赶他们出去,反而免费提供一个月住宿,他的房东刘易斯对很多租客都采取了减免因中共病毒流行给大家带来的困难。

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2020-07-31 / by / in , , , ,
中共官员没有最贪只有更贪 内蒙古曝厅官坐拥36套房产

中共官员已经腐败到极限,自由的党不灭天理难容。除了镇压迫害良善外就剩下贪淫恶骗了。近日媒体又在热议内蒙古厅官文民被一审判处有期徒刑十八年,并处罚金180万元的判决结果。被告文民利用权力侵吞、并非法占有公共财物,包括收受他人财物等有5,238万元资金不能说明来源。名下拥36套房产对外竟谎称租房。他只是中共官员的缩小版而已。

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2020-07-28 / by / in , , , ,
贵州公交司机对政府不满 极端报复社会 载满车人坠湖致21人死亡

公交车坠湖事件
7月7日贵州省安顺市的“公交车坠湖事件”在大陆引起很多人关注,目前相关文章已经遭到当局封杀。公交司机张包钢,是一名退伍军人,生活中遇到政府拆除其公租房、离婚、低收入等不如意的事情。因为自己抵抗不过政府,就采取极端方式报复社会,造成自己和车上21名乘客死亡。

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2020-07-12 / by / in , , , ,
中共病毒疫情 你的财务援助有多少?

中共病毒疫情重创美国经济,致使失业率也创下新高。

一项调查显示,许多美国失业者不了解他们所能获得的与中共病毒相关的财务援助

根据财务咨询公司Credit Karma,高达80%的美国失业者表示,他们尚未提出任何援助申请。他们或者认为自己没有资格,或不知所措,甚至不知道从哪里开始入手。这是他们无法获得财务援助的最主要原因。

该网站于今年4月对1,037名美国成年人进行了调查,询问他们对与Covid-19(中共病毒)相关的政府救济措施的了解程度。

除了纾困救助金之外,您可能还有资格申请其他类型的救济方案

两周有薪休假

符合资格的上班族,包括那些远程办公的雇员,可以根据《家庭首个冠状病毒(中共病毒)应对法》,获得两周有薪假。

有效的休假理由包括:由于您处于隔离状态、出现中共病毒症状且正在寻求诊断而无法工作,或者必须照顾因学校关闭或日托服务关闭而待在家里的孩子。

如果您正在照顾一个生病的家庭成员,您也有资格获得部分薪水。

应对水电费账单

许多公用事业公司,包括PG&E,联合爱迪生(Con Edison),美国电力公司(American Electric Power Company )和杜克能源(Duke Energy)等都暂时不会因客户未付费而中断其服务。

您可以为水电费账单设置付款计划,或者获得某些费用的豁免,或延期付款。请访问您的水电供应商的网站以获取其他支援计划,例如房屋与城市发展局的Covid-19资源。您所在州的政府网站也可能会有帮助信息。一些政府部门正在阻止公用事业公司关闭其客户服务。

申请健康保险

如果您失业了并且需要健康保险,某些州会提供平价医疗法案(Affordable Care Act,ACA)的特殊申请。 AARP公司会更新各州健康保险交易平台的扩展的列单。

华盛顿DC、马里兰州、纽约州和佛蒙特州的无健保者可以在6月15日之前通过其州的健保交易平台申请健康保险。加利福尼亚州允许该州居民在6月30日之前注册。

通过在Healthcare.gov网站上输入您的州、家庭规模和收入水平,您可查看自己是否有资格申请医疗补助(Medicaid)。

房贷与租金可延期支付

《 CARES法案》给那些为支付房屋贷款而发愁的房主提供援助方案,而租房者也可以获得一些帮助。

房主可获得贷款的短暂延期,但不是豁免。一般而言,延期不会超过180天;但在某些情况下,可以延长到360天。

许多州和城市已经下令房东停止驱逐房客。例如,纽约有暂停驱逐令,为期90天。

延期报税与缴税

联邦政府已将2019年所得税的申报和缴纳期限至少推迟到7月15日,也可能进一步延至9月。

您不仅有时间做报税准备,而且还有时间欠税。许多州也推迟了州税的申报和缴款,但不是所有州都延期。请查询您所在的州或美国会计师协会(CPA)信息,CPA协会保留最新(报税与缴税期限)列单

2020-05-17 / by / in , , , , , , , ,
美国买房最全攻略 | 新手买房指南 | 怎样才更省钱

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打算在美国买房 的小伙伴们,尤其是第一次,面对一套套术语和流程难免有些头大,到底该从哪开始下手呢?小编为你整理了美国买房的入门级攻略 ,希望能帮大家对在美买房 先有个初步概念和了解!

买房子乃人生大事,无论是自住还是作为固定资产的投资,都希望搞清楚里面的门门道道。在美买房的步骤和流程与国内截然不同,在美国买房到底需要了解些什么?做哪些准备?流程是什么?


一、在美国购房流程,及需要注意的问题

 

新手小白刚刚解锁了北美新地图,对于买房这笔大投资,一定有许多困惑,在美买房的流程是什么?买房过程中需要注意哪些问题?如何挑选心仪的房子?

新手买房指南系列

对于自己的甜蜜小家,你喜欢清新田园风?还是时尚现代风?典雅日系风?或是简约北欧风?

无论钟意哪一款,你距离心目中最完美的新家,只差这一篇分享的距离……

新手小白刚刚解锁了北美新地图,对于买房这笔大投资,一定有许多困惑:

在美买房的流程是什么?

买房过程中亟需注意哪些问题?

如何挑选心仪的房子?

 1.美国买房的流程有哪些

虽然从专业的角度上讲,买房流程十分复杂。但是对于买房者而言,流程相对简化了很多。

对于第一次买房的新手小白家庭,找到一位专业负责,又值得信赖的房产经纪人尤为关键。因为,当你对整个流程一无所知时,经纪人的想法会很大程度影响自己的判断。对于如何找经纪人,最简单有效的方法是问身边买过房的朋友推荐。

小姐姐们在找好信任的经纪人后,需要亲自做的就只有:申请pre-approval letter,看房,决定下offer,房检,申请贷款和核对过户文件。

这中间的每一步都有一些小窍门,可以让小姐姐们在更轻松的环境中完成买房的人生大事。

申请pre-approval letter

Pre-approval letter是衡量买家的最大贷款能力。为了不影响生活质量,小姐姐们还是考虑告诉你们的loan officer,每个月想还多少mortgage吧。

另外,拿到pre-approval letter不代表一定可以贷到款哦。找一个direct lender,知名的mortgage公司,或者口碑好的贷款专家可以为买家后面的offer加分哦。

实地看房

看房看起来是耗时最长,最纠结的一个步骤啦。没有时间的小姐姐们千万不要有压力,可以和你们的经纪人讨论你们的需求和想法,并让他/她帮忙制定一个找房的范围。接下来的事就是enjoy你们的看房过程。

记住,确定了找房的location之后,看房的第一反应一定不要是去改造你们的房子。一定是找到喜欢的结构,可以接受的condition和可以忍受的房龄。注意和你们的经纪人讨论什么是当地reasonable的condition哦。这样你可以更合理的match期待。

下Offer

虽然这个过程是整个买房流程中最快的一步,但是也是决定成功与否关键的一步,同时是最紧张刺激的一步…尤其在multi offer的市场中,配合你的经纪人,告诉她你对这个房子的最高价格期待,也就是丢了也不后悔的价格。相信你的经纪人会综合房子本身的情况和相关因素,尽自己最大的努力帮你写出熠熠生辉的简历式offer。当然如果超出了你最高可以接受的条件,你的经纪人也会和你一起继续努力找到更合适你的房子。

请相信:没拿到的offer的房子就不会是最合适你的房子。

房屋检查

房检是购房者在入住之前,获得深入了解房子情况的最好机会。请一定要把握住这次机会哦。

口碑好的房检师是重中之重。请和你的经纪人和房检师一起来完成房间过程,用心一点儿的买家要认真做好笔记。房检报告拿到以后,让你的经纪人帮你解释哪些是对卖家来说合理的要求,哪些是不需要太concern的。这个结果其实是和当时的房产市场,卖家收到过多少个offer,和房子所处的地点及房龄等因素都是相关的。相信小姐姐们的经纪人一定会帮你争取最大利益。

申请贷款

其实除了配合提交loan officer需要的材料外,小姐姐们能够控制的部分真的很少。每个人的贷款条件都不一样,找到一位适合你贷款条件的loan officer是非常重要的 找你的经纪人推荐是一个不错的选择,也可以找你身边已经买好房子,又和你情况相似的朋友推荐。

核对过户文件

尤其是第一次购房的小姐姐们,在核对过户文件的时候一定会有很多很多的问题。不要怕麻烦,不要不好意思,不要觉得自己听不懂好像很没面子。贷款人员和过户公司能够帮你解释所有的数字。到完全弄懂为止。这样会使你更加了解你的房子的情况。

如果你没兴趣了解这些,那就完全交给过户公司和贷款人员好了。这也没什么大不了的。

 2.买房过程中要注意什么?

买房过程中的所有事情都是要注意的,毕竟是几十上百万的金额。但是最应该注意的其实只有两个方面:对房子的喜好和自己的心理准备。

对房子的喜好主要是对房子的结构,布局,采光,位置,社区的考虑,也就是说对房子固有条件的喜好,一般情况下真的不推荐小姐姐们考虑一搬进来就打算加窗子,开门等类似的工程。在选房的时候一定要注意自己对这些固有条件的接受。

而心理的准备主要是合理的期待,克服完美主义以及多问问题。其实十分完美的房子现实中是很难找到的。所以在找房之初就和你的经纪人讨论好所选地段的房子情况,会帮助你对房子有一个合理的期待,更enjoy看房的过程。

在看房的过程中多问一些你所关心的问题,比如share bathroom会不会有一些不方便啊,洗衣房在楼上或者楼下会不会影响日常生活,房子什么地方适合做dinning room什么地方可以作为客厅等都是很好的问题。

可以说,只要是你所关心的问题都是好问题。所以不要有心理顾虑,你的经纪人是非常愿意和你一起讨论这些问题,并给你一些建议的。

 3.如何挑选心仪的房子

首先要做好budget的控制。如果每个月的还款额太高到影响我们生活质量的地步,那还是建议小姐姐们再三考虑,考虑再三。房子是我们的家,是我们享受生活的地方。如果他给我们的生活带来压力,那就得不偿失了。

其次,我最希望和小姐姐们分享的一个概念:交通,学区,房之间的权衡。在budget固定的情况下。我们一定把这三个因素排序,找到自己最看重的和最能容忍的因素。做好准备,优先考虑只最看重的,去平衡其他两个因素。用这样的方法去缩小我们找房的范围。这是无忧买房的重中之重。

如果学区是我们最先考虑的,那么可能我们要tolerance房子偏小,房龄偏长,以及每天花在上下班的时间延长中的一个或几个。用这样的办法确定好买房的区域,会大大减少小姐姐们在找房子的时候遇到的各种问题,也可以帮助小姐姐们更快更有效的实现无忧买房


二、牢记这些买房注意事项,买房才能不后悔

 

美国大多数地方的房价还是比较合理的,但是买房这件大事还是存在不少坑,对于第一次买房的小伙伴来说,一不注意就可能会浪费不必要的时间和金钱,牢记这些注意事项避免走弯路哦!

美国买房注意事项

1)清付其它贷款

如果你准备申请买房贷款(Mortgage)来买房子,最好在申请之前先将之前的车贷等贷款付清再申请,这样可以更容易通过审批,也可以申请到更高的房贷额度。

因为银行是根据借款人的还款能力来审核贷款资格,如果本身有其他债务,特别是有类似汽车贷款等需要每月偿还较大金额的分期贷款(Installment Loans),则会大大降低银行批准的房贷额度。尽可能还清其他贷款,申请房贷的时候就可以拿到较高的贷款额,拥有更高的购买能力,也就有更多的房屋选择。

2)提前准备好足够的首期及过户费用

虽然现在也有不少房贷有低首期甚至零首期的优惠,但如果买家能拿出至少20%的首期款项,则可以免去之后强制性的房贷保险(Private Mortgage Insurance)费用,相当于省下一大笔长期费用。

通常银行在审批贷款的时候,需要查看借款人的银行账单,确保借款人能拿出足够的首期和过户费用款项。而且这笔钱不能是突然出现,一般要求要在账户里存60天以上,确保这笔钱不是借款人临时另外贷款得来。否则的话,借款人需要提供额外文件证明款项来源,会比较麻烦。

比如说现在很多年轻人买房都需要国内家人提供首付的支持,那这笔汇款就需要家人写信注明是“gift money”, 而不是借款等等。在办理这些业务时一定要问清银行的工作人员,以免不必要的麻烦。

3)提前准备好Pre-Approval Letter

 Pre-Approval Letter是银行给贷款申请人出具的贷款预审批准信,根据个人信用分数、收入以及存款等实际条件给出的贷款预算,是一份向卖家表示自己有能力支付这个房价的有力证明。如果你有看中的房子,向卖家出offer的时候就要提供这份预批信。

事先找银行办理好房贷的预审批核程序,不但可以加快买房进程,也可以更清楚的了解自己到底能买得起什么价格的房子。以预批的贷款额度来确定自己能负担的房价上限,以这个定价标准来搜索房子,能够避免选好房子以后才发觉自己买不起的失望。

另外,在办理房贷预审的过程中,也可能会发现自己的信用记录问题,如果发觉信用报告记录有误,应该及时提交修正。如果信用报告里有坏记录,或者错误记录问题比较严重的,建议等信用报告修正好再尝试重新申请贷款。

4)了解各地的房贷补助项目

除了普通房屋贷款(Convention Loan)外,美国政府也有提供一些帮助首次购房买家的房贷项目,比如首期可低至3.5%的FHA Loan,购买一些农郊地区的房屋可以申请零首期的USDA Loan,退伍军人可申请VA Loan等等。

部分地区还有提供首次购房的补助项目,比如:

1、HUD的Good Neighbor Next Door项目,为执法人员、消防员、紧急医疗技术人员和教师职业人士提供特定地区房产房价五折优惠;

2、NHF Down Payment Assistance为合资格人士提供高达5%贷款额的首期/过户费(Closing Costs)补助金;

3、HomePath Ready Buyer Program则为合资格人士购买指定房产时提供3%过户费用补助。

另外还有不少地方政府也有类似的为首次购房买家提供首期、过户费、房屋装修等的补助项目,小伙伴们在申请贷款的同时也可以了解一下本地有没有这种补助可以申请,或者就能省下一笔费用了。NerdWallet网站总结了各州的贷款及补助项目,有兴趣的小伙伴们不妨查看一下。

5)找个好经纪

美国的房产交易大多数会由房产经纪代表处理。在一般情况下,卖家先跟卖家经纪(Seller’s Agent)签订协议,将卖出房价的X%定为经纪佣金,卖家经纪可以同时代表买卖双方(Dual Agent)处理交易,如果买家另有自己的买家经纪(Buyer’s Agent)的话,最后买家经纪所得佣金会从卖家经纪的X%佣金里分成。

所以在某种程度来说,请独立的买家经纪帮忙,买家自己是不需要额外付经纪佣金的。而且自己找的经纪代表的是自己的利益,他们的专业可以为买家在买房时提供很多有利的经验,并确保交易过程中的手续和文书处理等一切顺利。对于第一次买房子的小伙伴来说,找一个口碑好的买家经纪帮忙会轻松很多。

另外,在部分地区,一些买家经纪为了招揽客户可能还会让利,将其中一部分所得佣金返现给买家(Commission Rebate),选择这样的买家经纪也可变相省下一笔钱。如果你所在州允许rebate的话,可以在选择买家经纪的时候事先询问对方会否提供rebate。

怎样选择一个好的买房经纪人?大家可以先在网上看看这些经纪人的介绍评分及工作经验。一般找一个专做指定区域房产的经济人,会更加专业、更了解该区域的情况。如果有朋友推荐他们合作过的靠谱的经济人,那就更加安心省事了。

6)选择适合自己的房子

美国的房子有很多类型选择,例如独栋的Single Family Home、联排Town House、公寓式的Condo、还有Mobile Home等等,小伙伴们应该根据自己的实际需要来选择。比如说,喜欢更多私人空间想要大花园的话,选择Single Family Home比较好;但如果不想花太多时间维护花园、想要更多其他设施的话,公寓会更适合。

社区环境也是买房考虑的重点因素,比如说附近的学校怎么样、查询周围的犯罪报告(Crime Reports)、附近的医院超市和其他社区设施如何等等。如果看中了一个房子,可以多花些时间在附近兜风,看看不同日子时间里附近人们的活动,更好的了解这个社区。

事先清楚列出自己最想要的房子相关的设施,明白自己需求,在茫茫房市中查找起来就不容易迷茫,可以更快的筛选出适合自己的理想房子。

另外了解房屋出售的淡旺季也很重要。像8月份之前的在市场上流动的房屋会比较多,因为新学期开始前许多家长都在考虑换房换学区,所以房屋的选择也会多;在圣诞节前后大家都将精力放在过节上,因此是房市的淡季,建议过了这段时间再进行 house hunting。

7)实地看房

不要光靠网上的图片和资料来选房子,一定要实地看。在看房子的时候,要留意所有细节,不要不好意思去打开房门柜门到处看;尽量多问问题,尽可能的了解房子的一切,包括什么时候建成、什么时候翻新过、各种设施的年纪和维护记录等等。如果有需要,可以要求再约时间重新看房。

尽可能多花时间去实地看不同的房子,这样才能有更好的比较,从不同房子的优缺点中明白自己的需要、做出更好的判断。

8)仔细了解合约内容/聘请律师

在房屋买卖过程中,以及之后的过户手续里,买家都要签署很多不同的合同、文件。一定要了解各份文件里的细节详情,所谓“差之毫厘、谬以千里”,一旦签名后合约就具有法律效力,了解清楚再签约,才能保证自己的利益。

关于聘请买房律师方面,各州的规定不同,像西海岸买房普遍不需要律师,而东海岸大部分州都需要律师参与合同、产权、交易、售后登记等流程,因此要先了解本州的规定。

如果没有律师的帮助,在合同中遇到一些不懂的法律术语,一定要咨询专业人士。在这种情况下拥有一个专门代表自己利益的买家经纪人很重要,他可以为你解惑,也可以会为你提供有利的意见或建议。

9)房屋检验

在跟卖家讨价还价、卖家接受Offer之后,则会有验房(Home Inspection)的环节。有些卖家也会出示自备的验房记录,但自己聘请专业人士帮忙验房会更有保障,可以让你更加清楚房子存在的大小毛病。可以的话,最好可以跟检验员一起到场验屋,多问问题,将自己不懂的地方搞清楚。

房屋检验并不是家家都一样,所以一定要找有口碑的服务,而且自己也要了解清楚这个房屋检验包括什么内容,比如是否包含Radon、霉菌、虫害等等的检查。问清楚检验员是否会检查房子的所有部分,比如会不会上屋顶或者爬到地基空间里做检查等等。

买房要避免的常见误区

1)在申请房贷期间不注意维护信用记录

美国的贷款审批跟个人信用分数息息相关,信用分的高低可以影响房贷的利率以及批核。

选房子买房子通常是一个漫长的过程,在房贷获得预审批准后,在正式结算前银行还是会再次查询申请人的信用记录,如果在这个期间申请人又新开了其他信用卡账户或者申请了其他贷款,很可能就会影响到房贷的最终审批。

2)只向一家银行申请房贷

不同银行不同机构会有不同的贷款项目,跟购物一样,货比三家,你会发觉其实贷款一样有不同的选择。比如利率、比如Points购买、以及Closing Costs等等的差别,都能为你省下不少钱。申请房贷这种Hard Pull记录,在45天内所有相关hard pull只会按一次计算、不影响信用记录,利用这个时间段多跑不同银行办理贷款申请,你可以知道哪个贷款项目对自己更有利。

3)购买超出预算的房子

一般来说,不建议买家购买超出贷款预审批核价格的房子。虽然你可能能咬牙多付一些首期以同样的贷款额买下更高价格的房子,但是买房以后其实还有很多维护费用开销。

买房时的一系列过户费用,搬入新屋后的装修维修费用,以及地税、保险等一系列长期开销,这些都是一笔庞大的支出,而且这些开支随着房价提高也会增加。如果因为买下贵价的房子而没有留下足够后备资金,养不起房子的话,很容易会连房子都丢掉。

4)没有为将来做好打算

一般来说,第一次选购房子的时候要为之后起码3-5年做好打算,因为你很可能会在这个房子住上超过这段时间。如果买房子的时候只考虑当前,之后发觉房子不够用或者不合适的话,就会比较麻烦。

5)不砍价

在买卖双方谈判过程中,买家通过适当方式砍价可以省下不少的费用,虽然offer和counter offer的来回过程比较花费时间。

比如说,你对房子某些方面不满意、或者在房屋检验时发现屋子有某些方面的问题,都可以写在offer里,要求卖家负责修复好、又或者相对降低房价;通常情况下Closing Costs(过户手续费用)是由买家出,但是买家也可以提出让卖家分担过户费用的要求。如果是在买方市场里,卖家很可能会愿意让利,以求尽快出手。

6)没买够房屋保险

对于很多人来说,买房子大概是人生里最大的一笔投资了,而想要保护好这笔财富,Homeowners Insurance必不可少。房屋保险有很多选择,选购合适的理赔范围以及足够保额的保险,才能真正起到保障的作用。


三、房屋风水指南,买房也有玄学

 

中国人心中对买房子这种“大事”而言,风水就变得格外重要一点。所谓好的风水能够带来好的运势,而因为文化传统的原因我们格外在乎运势相关的东西。信则有不信则无,阅读本篇文章的小伙伴切勿过分解读或者被其羁绊,遵从自己的内心合情合理的看待即可。

所谓好的风水能够带来好的运势,而因为文化传统的原因我们格外在乎运势相关的东西,这就是风水会和我们的生活变得息息相关的原因了。

看风水

看朝向

1、阴阳朝向:阳面朝东南,阴面朝西北则为最佳,这样朝向的房子能够保证冬暖夏凉且气运畅通无阻。

2、正门前没有直冲的桥梁或者马路,如果有则属于枪煞或冲煞,是非常不好的风水。

3、街道反弓要避之,所谓反弓是指门前街道为弯曲的,而正好弯曲位置直冲大门,在风水中将这种称之为“镰刀斩腰”,这样的房子并不能作为好的选择。

4、房子正前方不要有巨大的树木,或者下水道,从风水角度讲:树木为剑,一把剑插在正门前寓意不佳,而下水道则意味着有漏财的风险。

看户型

方正的户型是很多人买房都会去考虑的问题,往往是因为在布置和装修时都能够比较简单的设计改造而不造成大量的空间浪费,另外除了在设计上有可能出问题,导致空间利用率低以外,不方正也会导致空气流通性差,无法对流甚至影响采光等。

但从风水学的角度看,户型不方正或者奇形异状对运势有影响会带来灾祸,因此我们要尽可能的避免有棱有角的房型,三角形T形房屋等尽可能避免。

看光线

光线也是很重要的一个买房子的考量因素,而在风水学的角度来看,阳光乃是生命本源,意味着积极向上的意思,缺少阳光会导致人心情阴郁,影响健康。所以买房前一定要选择阳光充足的房子,也能够让居住者保持一个不错的心情,家庭的氛围也会更加温馨。

看地运-地运的好坏决定了主人的福祸。

1、观察花草树木等植物的形状,如果草木皆为奇形怪状则说明地运差,或者可观察草木生长的朝向,积极向上则地运好,如果纷纷向外生长则说明地运差植物有败走之意。

2、看地势是否平整,房屋不宜建造在斜坡上,有家财散尽,家人离散的不好寓意。地势平整则房屋稳定,斜坡则比较凶险。

看格局

1、正门不能与后门在同一条直线上,会影响财运。正门进气没有停留就穿堂而过从后门泄出去,意为漏财。

2、房屋有横梁位于房子中心地带,意为穿心煞,将最为核心的地带一分为二,会影响气运需要避免。

3、厨房厕所避免出现在房子中心,会扰乱气场。因为房屋中心为房屋太极点,意为心脏部位。厨房为火,火攻心,厕所则聚集污秽之气,容易扰乱气场。

4、正门打开后,通向二楼的楼梯不应该直冲着正门,否则会漏财。

5、厨房内部的布局,烧菜的地方不能和水池面对面,否则会影响家庭和睦,夫妻和睦。

6、如果卧室在二楼,则主卧不应该位于厨房之上,会影响气运和家庭和睦。

7、如果卧室在二楼,则不应该位于车库上方,会影响气运和家庭和睦。

看位置

1、衙前庙后不宜,意为房屋不应该建筑在政府警局的附近,或者教堂庙宇旁,甚至医院附近也不是非常好的兆头。政府警局杀气重,而医院则阴气重,寺庙教堂也是如此,因此选购房子的时候可以避开这些地方。

2、避开立交桥和交叉的大道,因为高速通行的车辆容易产生噪音和漩涡气流,对居住者身心造成伤害,同事也会对建筑物的风水财气产生冲断作用,对财运官运都不利好。

3、避开铁路,原因同上,因为高速行驶的火车会产生气流影响财运。

4、避开加油站、电视塔信号塔、坟场墓地等,坟场墓地常被看做不洁之地,有污秽常常出没,生活在此对人身心和气运都有影响。

关于凶/绝命方位的解释

传统风水说法中,对于绝命位有着很多的说法,因为绝命位是一个房子当中比较重要的位置,如果了解了绝命位并且处理妥当,则会有大好处,但是很多小伙伴并不知道什么是绝命位,那么下面就来详细说说什么是绝命位,以及怎么判断家中的绝命位。

什么是绝命位

在五行八卦中,绝命位是破军星飞临的方位,而破军在五行上属阴金位,我们可以通过利用破军的特点来化解我们生活当中不好的风水。所以虽然字面上是绝命位,但是并不一定是凶位,有时候也有可能成为我们的助力。

判断绝命位-通过房屋朝向结合房间自身位置判断

1、坐西北朝东南(乾)-绝命位(南方)

2、坐西朝东(兑)-绝命位(南方)

3、坐西南方朝东北(坤)-绝命位(北方)

4、坐南朝北(离)-绝命位(西北方)

5、坐东南朝西北(巽)-绝命位(东北方)

6、坐东朝西(震)-绝命位(西方)

7、坐东北方朝西南(艮)-绝命位(东南方)

8、坐北朝南(坎)-绝命位(西南方)


四、买卖房屋过程中英文对照大全,买房专有名词

有关房屋的英文术语及过程中遇到的专有名词大家都知道吗?或者你还在This/That 不知道怎么表达?别担心,这篇文章会按照买房顺序,依次盘点流程、步骤以及专有名词的中英文,保证教会你所有的买房实用英文!

买房流程中英文对照

看房子——Show House

签合同——Sales Contrac

检查房子——Home Inspection

申请贷款——Loan Application

购买保险——Home Insurance

过户——Settlement

搬家——Moving

买卖房屋的相关人员中英文对照

买房人,买方——Buyer

卖房人,卖方——Seller

房地产经纪人/代理人——Real Estate Agent

房地产经纪人,同时也是美国房地产协会会员——Realtor

卖家经纪人——Listing Agent/Seller’s Agent

买家经纪人——Selling Agent/Buyer’s Agent

贷款行——Lender

贷款代理人或公司——Loan Broker

估价师——Appraiser

房屋检查专家——Home Inspector

过户公证人员——Escrow Officer

过户公证公司——Escrow Company

产权公司——Title Company

搬家公司员工——Mover

房子类型中英文对照

独栋——Single Family House

双拼,连体别墅——Town House

公寓——Condominiums,Condo

占地面积(包括院子)——Lot Size

买房过程术语中英文对照

挂牌上市房屋——Listing

向众人开放的上市屋——Open House

报价——Make Offer

还价——Counter Offer

购房协议书——Purchase Agreement

附加条款——Addendum

押金,报价时支付的诚意金,一般是牌价的3%——Deposit/Earnest Money

全现金购买报价——All  Cash Offer

购买协议被接受——Offer Accepted

进入过户过程/环节——Open Escrow

取消合约——Cancel Escrow

附带条件——Contingency

告白书,交易前卖方需要让买方知道所有房屋存在的问题——Disclosure

产权保险——Title Insurance

产权认证初步报告——Preliminary Title Report

房屋保修保险——Home Warranty

社区管理费——HOA(Home Owners Association)Fees

特殊附加税——Mello Roos

学区——School District

白蚁害虫检查——Termite Inspection

白蚁害虫处理——Termite Repair

上市房地产综合信息服务网——MLS(Multiple Listing Service)

政府估税价——Tax Assessment

贷款术语中英文对照

贷款申请表——Uniform Residential Loan Application

浮动利率——Adjustable Rate Mortgage, ARM

固定利率——Fixed Rate Mortgage

贷款项目——Program

申请贷款估计表——Good Faith Estimate

一般性贷款——Conventional

低收入政府补助贷款——FHA

头款额,首付——Down Payment

房地产合同——Ratified Contract

房屋估价——Appraisal

买房相关费用中英文对照

贷款手续费——Loan Origination Fee

房屋估价费——Appraisal Fee

信用报告费——Credit Report

处理费——Processing Fee

纳税服务费——Tax Service Fee

洪水证明费——Flood Certificate

审批费——Underwriting Fee

产权有关的费用——Title Charge

过户律师费——Settlement Fee

银行产权保险——Title Insurance Lender’s Coverage

政府登记税和过户税——Government Recording and Transfer Charges

登记费——Recording Fee

市/郡过户税/房产证印花税——City/County Tax/Stamps

州过户税——State Tax/Stamps

州登记税——State Recordation Tax


五、买房贷款攻略,房贷科普、贷款流程、时间、注意事项

 

在美国,大多数人都会选择贷款买房,而不是全款付清。看看这份房贷的功课,一起了解美国买房贷款流程、房贷英文术语、贷款时间和注意事项,如何可以成功申请到房贷。

这方面内容我们在上一期说得很清楚,请点“美国买房贷款史上最全攻略 | 房贷最新指南 | 贷款买房流程”


六、买房看房究竟看什么,擦亮双眼选到最满意的房子

 

看房子前要准备些什么?什么时间看房比较合适?学区、交通、社区环境,哪个是最重要的?看房时需要注意看哪些地方?

买房看房究竟在看什么?七问帮你答疑解惑

买房这件事可说的实在太多太多,随便一个点都能独立成文,聊上半天。比如怎么才能找到合适诚恳的买方经纪人,如何搞定银行贷款,怎么讨价还价,还有一系列譬如房屋检查、过户、签字办手续等等,坑太多,防不胜防,我们要做的只能尽可能地做好功课,成为那个比狡猾狐狸更机智的猎人。

 1、看房子前有什么需要准备的吗?

首先问问自己到底为什么要开始看房子,是决定要从出租房里搬出,买房子自己住,还是有闲钱,看准了市场准备投资。再翻翻自己的荷包和账户,看看到底有多少银子,准备花费其中的多少或者倾囊而出买房子,可预见的大笔开销大约包括首付款、贷款和房屋过户手续费、重新装修和选购家具和电器等等。开始看房子之前大概有个了解,会让效率提高很多,兜里没啥钱却偏偏看上了大豪宅,心里痒痒又买不到的感觉实在是不好。

2、什么时间开始看房比较合适?

一般而言,夏天会有更多的Open House出来,尤其是学区还不错的房子,因为不少爸爸妈妈会在夏天换房子,为了让孩子能在秋季入学时进入好学区。因为上市和卖出的房子较多,价位估算也比较容易,看看附近状况相似的房子近几个月的成交价,基本能估个八九不离十。

冬天也不是没有好房子,只是数量会少很多,得碰运气,而且赶上感恩节、圣诞节、新年春节的放假,买卖房经纪人可能会有所懈怠,更重要的是银行贷款的批准周期可能也会延长。优势嘛,就是看房子的人也会不多,市场相对呈现买方市场,我们在出价和讨价还价的时候,相对于急于在冬天出售房子的卖家有一定的优势。

3、Redfin/Zillow/Realtor看什么?

为了提高看房子的效率,我会提前花时间在网上浏览符合我要求的房子,比较流行的网站包括Redfin.com、Zillow.com和Realtor.com等等。

1) 学区好

虽然各地区对于公立学校的打分制度有差异,而且每隔几年就会发生变化,但是用Redfin上的学校分数作参考来考虑买房足够了。即使是现在没有学龄小朋友的家庭,学区较好的房子升值空间较大,将来卖房出手也会相对容易。

2)交通相对便利

湾区早晚高峰堵车情况堪比北京三环,所以只能说相对便利。比如要是在San Jose上班,把房子买在San Ramon,就基本上确定了每天至少3个多小时耗在Traffic上。当然,1和2有可能矛盾,比如San Ramon的学区好,为了孩子,就有爸妈愿意舍弃交通便利,在所不惜。

3)周边环境和社区建设

这项包含的内容比较繁杂,比如房子周围的人口密度、附近房子的平均年龄、距离嘈杂的商业区或者购物区、周围房子都是出租屋、商用还是居民房为主。我记得当时看房的时候,还是提出了蛮多要求的,比如希望房子里主要交通干道有一定距离,这样不用担心晚上被车子的声音吵到或者尘土飞扬灌进房子里;希望周边居民多样化一些,不想在某一族裔聚集区扎堆;希望离公园步行不超过5分钟,这样父母过来住也能很方便地出去活动;希望不要离Mall或者公共交通站太近等等。看准一个房子以后可以在不同时段再去走走看看,容易发现之前漏掉的点。

具体到房子本身,大小格局,使用建筑面积,占地面积、整体布局等等是一般会重点关注的,网站上一般也都罗列的很清楚,我就不一一赘述了。毕竟仁者见仁智者见智,有人喜欢独栋别墅,有人喜欢高档社区,跟选老公一样,适合自己的最好。

还有一个容易忽略的信息,就是要看房子在网上挂了多久了,比如上图中的房子,在Redfin上已经挂了76天。一般特别抢手的房子可能一两次Open House就开始收Offer竞价了,要是房子已经卖了半年还没卖出去,或者你仔细观察,可能去年挂出来的房子到秋冬季节房主觉得卖不出去或者卖不出好价钱就先下市,第二年装个修什么的再挂出来,再或者你看过去几个月房子的叫价是否有变化,比如下图,2018年四月叫价$2.4mm,7月已经降到$2.2mm了。如果你看上这些房子,报价的时候可以考虑低于房子叫价,毕竟这个时候房主能出手就阿弥陀佛了。

4、网上还能获取什么信息?

像之前说的,前期工作越充分,越能够避免盲目的瞎看,看房还是蛮累身心的事儿,我当时有几个周末每天下午都要挤进6、7个Open House,看完回家就瘫软在床,比上班累多了。

网上多做功课,就能把坑里的房子排除出去。我尽量把能想到的写下来,当初的list好像更长,现在记不太清楚了,欢迎大家补充!


5、Open House看房到底在看什么?

一般的Open House会是周末下午1点到5点开放,Zillow/Redfin上就可以查到有哪些房子这个周末会有Open House,把在网上已经查好的距离较近的几个房子安排在一天下午看,比较节省时间。

我去Open House的房子是自己和先生平均打分在85分以上的房子,基本上就是去挑毛病的,比如有的房子照片看上去很敞亮,可是一进去才发现采光效果其实并不好,或者是整体架构不合理,空间浪费多或不容易被利用等等,都是在网上看很难发现的问题,必须实地考察。

还有中国人比较在意的风水朝向,像是不要冲路(房子大门不要正对着马路,如下图),有楼梯的房子,楼梯不要直对着大门等等。我不太了解,但是我相信直觉,有的房子看不出硬伤,但是走进去就是觉得哪里不对劲儿,可能就是这房子和我五行不和,没有缘分吧。

有的卖家会在Open House前搬离居所,把整个房子腾空,有时还会做简单便宜的装修,比如简单刷个墙换个便宜的厨房柜子之类的,主要是为了看上去美观,拍出照片效果好,吸引买家眼球。家里用作Staging的家具都是卖方经纪人租的,所以看房子的时候要有自动屏蔽一切家居的火眼金睛。

还有一些卖家平时还在房子里住,只是周末会离开几个小时开放给大家看,一般会有三个问题:

1、因为有人居住,房子打理会差一些,看的时候还是要多关注房子本身的特质。当然,你也能看到现在主人对房子的态度,有的人家真的是常年不打理房子,院子里长草,屋子里满是油烟味,如果决定接手可能会需要做大工程。

2、因为主人还住在屋子里,最后报价的时候买方可能不占优势,因为卖家如果觉得价钱不合适,或者达不到他的期望值,反正自己还住在里面,等一等明年再卖也没有什么,所以买家讨价还价的余地不大。

3、如果选择这种房子,卖家可能会提出在房子过户手续过程中或完成之后,需要更多的时间搬离居所,我有个朋友就是卖家以尚未找到住处为由,愣是拖拖拉拉地多住了三个月,虽然理论上来讲,房子已经过户,卖家也有权利报警,但是操作起来还是麻烦,很多人本着多一事不如少一事的原则就算了,要是遇到拖沓卖家还真是够头疼的。

6、要不要和卖方经纪人套词?

看Open House的时候,和卖方经纪人有一搭无一搭地聊聊,多了解些情况,尤其是对感兴趣的房子。但是不要表现得太过热情或者急于下手,之后的沟通一般会通过卖方买方经纪人进行,所以找个靠谱的买方经纪人也很重要。

我一般会问问原来的房主为什么选择搬离这里,大概准备什么时候开始收Offer竞价之类的,让卖方经济人对你有个印象。这个好处就是当你想要竞标非常抢手的房子的时候,卖方经纪人有可能会在房主面前替你美言几句。我当年买房子的时候,一共有12个Offer递进去,而且还有霸气外露的全Cash Offer,我们的出价排在第四位,就是因为卖方经纪人对我印象不错,我还煞有其事地写了封信,说自己和先生如何如何喜欢这房子,非常憧憬今后在这里的生活,尤其喜欢房主对花园的精心打理和设计等等。不知道这封信到底起了多大作用,总之最后抢到房子时,一切努力都值了,还和卖方经纪人成了朋友。当然,这并不常见,一般来讲买房过程中和卖方经纪人除了在Open House见一面以外,是没有啥交集的。

7、自己到底喜欢什么不喜欢什么?

这是开始看房准备买房的同事朋友最常见的问题,但是答案因人而异,我的回答是看得多了自然就知道,而且越看越挑剔。

我觉得看房子这种事儿还是讲点儿缘分的,有的房子真是一看就喜欢得不得了,有点儿小伤好像也能不放在眼里似的,这种情况不多,但是一旦出现,首先要保持冷静,看看所谓的“小伤”是不是真的无伤大雅,而且不要在看房过程中表现得过于兴奋,让卖方经纪人看到,以后杀价不容易。另外,如果喜欢,冷静分析商讨过后,请果断下手,因为好房子放到市场上,有的时候真是一个周末就能接到10来个Offers,你还想着下周末Open House再过去考察考察呢,人家没准儿都pending了。


七、房屋保险到底要不要买,买哪个最划算

 

Home Insurance可能很多人都听过,但是不是特别了解。什么是 Home Insurance?什么是 Home Warranty ?是否有必要购买呢?来详细了解一下!

1、Home Insurance VS Home Warranty

1)Home Insurance

简单翻译过来就是房屋保险,是一种责任保险,一般如果是贷款买房的,房贷公司都会要求有房屋保险,这样能保障房贷公司的利益,它的费用根据地区以及房屋情况而定。如果你的房屋遭受火灾、风雨、雷电等破坏,或者遭受盗窃等灾难,那么如果你有Home Insurance,那么保险公司将赔付你一定的维修费用或者盗窃损失(当然首先你要先自己承担一定的费用即Deductible)。

2)Home Warranty

主要指电器保修,是一种维修服务合同,假如你家的热水器坏了,那么Home Warranty就派上用场了,它的费用也是根据地区以及房屋情况而定。保修覆盖范围是家用电器、空调系统、锅炉、浴缸、水管和电线设施等,Home Warranty 将赔付一定的维修费用(同样你要先自己承担一定的费用即Deductible)。

简单说,Home Insurance 是针对房屋遭受巨大灾难所造成的破坏而给予一定的赔偿;Home Warranty 则主要针对家用电器等东西损坏以后,给予一定的赔付;二者的共同点是每年除了要固定交保费以外,每次索赔的时候屋主必须要先付一笔Deductible,剩下的费用才有保险/保修公司出。

2、如何购买Home Warranty?

无论你购买的是新房或者是二手房,通常第一年的Home Warranty保费都由房地产开发商或者前任屋主出,然后第二年新屋主可以选择续费投保或者终止投保。(特别注意Home Warranty是从房屋closing那天算起,而不是屋主入住那天。)

如果屋主想自己购买Home Warranty,首先,可以翻翻黄页,留意信箱小广告或者Google一下,都能找到好多Home Warranty公司;其次,购买Home Warranty之前,一定要做research,并且仔细阅读合同的fine print,看哪些是cover的哪些是不cover的;接着,可以通过BBB(Better Business Bureau)、Yelp、Google查看Home Warranty公司的review。这里提醒一下,特别注意差评,给差评通常是因为索赔被拒,有些保修公司会认真回复客户,说明拒赔理由,通过看这种例子,就可以知道合同里面隐藏的各种猫腻,然后避免类似问题发生在我们身上。

第一年保费是$525,加购一个unknown pre-existing condition $75,总共是$600。注意上述费用保的是基本项目,一些额外项目(optional)需要额外交钱。

3、Home Warranty 优点&缺点

优点如下:

1.节省高昂的维修费用。Home Warranty每年平均保费$600,加上Deductible平均$75,虽说加起来差不多快$700,但依然要比维修费便宜的多。要知道美帝人工很贵,普通修理电器维修人员一次上门检测费用至少$100,维修费材料费另算;如果你有了Home Warranty,保修公司替你付维修费用(首先你自己得承担一部分,其余部分保修公司出),如果电器坏到无法修理的程度,保修公司将替换一台新的给你。

2.给没有应急基金的屋主做缓冲。维修费用高昂,没有准备应急基金的家庭,如果一旦有大型电器坏了需要修理,一时拿不出这笔钱来,如果有Home Warranty,只需要付Deductible就可以了。

3.省心省时省事。如果对维修公司不熟悉,还需要上网调查价格、服务、评价等,但是如果有了Home Warranty,保修公司将为你安排维修工人上门修理,你就不需要另外操心了。

缺点如下:

1.Home Warranty不是所有东西都保的,以下情况不保修:壁炉、烟囱以及屋外的设施(如花园的浇灌系统、水龙头、屋顶的太阳能板)。个别户外设施如泳池、井汞、软水器需要额外付费投保。

2.Pre-existing condition、天灾、屋主使用不当或未妥善维护而造成电器或设施损坏不予赔偿。

3.Home Warranty 赔付有上限。尤其是空调系统和锅炉。以Home Warranty Inc这家保修公司为例子,规定空调系统每年最高赔付是$1500,而市面上一套新的空调系统价格是$5000左右,那么如果我要更换新的空调系统,除去保费+Deductible($675),我实际上最多只能拿到$825,还要额外付$4175买空调。

4.Home Warranty Inc提供的维修人员选择有限。尽管保修公司替你联系维修公司来上门维修,你省心省时省力,但是确限制了维修人员的选择,因为通常保修公司都有指定的维修公司,维修人员也通常只会从中选择,要是你对这个维修公司提供的服务不满意,你也无法更换。

5.电器本身若有厂商保修,Home Warranty不管,需你自行联系厂商或维修公司。

6.长期以往,Home Warranty保费也是一项不小花费。如果你家啥都挺好的,就相当于你花钱买个心安,Home Warranty保费长期下来也是一笔不小开支。

4、Home Warranty到底要不要买呢?

第一年如果有房地产商或者前屋主出钱,那么就买。第二年是否购买,看具体个人实际情况而定。

以下情况,建议购买:

1.家用电器已经超过保修时间,没有厂商保修。

2.屋龄超过5年。房子越旧越要购买,这样才有保障。

3.手残党,不会自己修理。

4.自己不想花时间花精力去找维修公司。

以下情况,建议不要购买:

1.家用电器都是新的,自带保修期。

2.心灵手巧,啥都会修。

3.设施很老了,需要更换新的。

 


八、美国家居购买攻略,怎样买家居最划算

 

在美国安居,买家具布置新家是必不可少的一步。美国家具哪里买?该买还是该租?怎样才合适划算?这样买少花点冤枉钱,少走点冤枉路。

在美国安居,买家具布置新家是必不可少的一步。相信很多小伙伴都有这样的经验,在美国无论买房子还是租公寓,虽然厨房里的炉子冰箱橱柜一应俱全,屋里也自带暖气和房间还有壁橱衣柜,但除了这些以外,其他的家具基本上就是全无,甚至有的公寓里连客厅的灯都没有。

在决定买什么家具之前,首先要想好的是,这些家具你准备用多久。跟中国人要落地生根的传统观念不一样,在美国生活的小伙伴们通常会因为上学、工作需要而频繁搬家。很多人来美打拼几年后就从租公寓升级到买房子,或者从小房子换到大房子,到那个时候你准备将现在的家具带上么?

无论你是否准备带上这些家具,搬出公寓或者房子时新添置的家具通常都必须要清空掉,留下一个跟搬进来前一样的空房子。

考虑处理家具的几种情况

1、搬走带到新家用,那些廉价的木渣板组装家具拆开后再重装一次很可能就不是那么一回事了,而质量好的实木家具通常又非常重,而且不能分拆,如果要请人帮忙长途搬运的话可能得花一笔昂贵的费用。

2、转卖二手补偿支出,卖二手家具就跟卖二手汽车一样,不管用了多短的时间、保养有多好,二手价总是比全新的价格少一大截,而且家具还不如汽车容易转手,需要花费不少时间和精力。

3、免费送给朋友和邻居赚人情、捐给Goodwill等二手店为年底减税,不要以为免费送出去很容易,很多时候人家还要挑合不合用、或者能不能转卖出去呢。

4、当垃圾扔掉,通常要打电话预约请人来清理,在指定时间内还要自己搬到路边去。PS,有些地方丢弃大件垃圾也是要给钱的。

在准备买家具前,还必须要做一件事, 量尺寸,除了摆放家具的位置的尺寸以外, 所有门口、过道、楼梯转角等等的尺寸都要量准确,不然千挑万选买好了家具运回家却发觉搬不进去那就很尴尬了…如果你对自己的测量估算没信心,那么买家具之前最好先问清楚店家的退货政策吧。

自己一个人拉尺子测量不方便?用镭射尺就容易得多啦。例如下面这个电子镭射尺,小巧易用,最长测量距离196尺/60米,精确到±1/16英寸,内置米、寸、尺单位转换,还可以计算面积和体积。

当一切都准备好以后,就看自己的经济能力和预算了。

高预算买家具攻略

实体家具店

美国家具店里的家具开价很贵, 质量稍微好一点的少则几百,多则几千上万。如果你手头宽裕,也准备安顿下来,希望添置一批质量好的家具、长时间使用的话,这笔钱还是很值得花的。

一般来说,去逛当地专门的家具店看着实物选购会更好,可以有更多选择,例如看中了某个样板后可以要求厂家提供不同方向(例如L型的桌子或沙发)、颜色、面料等等的自定义款(customized)。

在Google或者Yelp搜索”Furniture Stores + 城市名字”,可以找到自己家附近的家具店,还可以顺便看看其他用户评论。

在美国买东西 一分钱一分货是真理,卖得贵的可以侧面说明东西更好服务更好,不同品牌的同种产品价格可以相差很远,小伙伴们可以到不同的店里看实物比较一下,货比三家会更清楚产品差别在哪里,自己能接受的价格范围可以买到什么。

有时候售后保证也很重要,比如买沙发,如果家里有小孩或者宠物,沙发表面就很容易就被划花或挠破,这类破损是否包括在保修更换的范围内?

省钱秘籍

当你去逛家具店的时候可能会发觉,每家店都在疯狂打折,然而千万不要被表象迷惑了眼睛。美帝的家具店大多数开价偏高,所谓打折力度并没有太大意义,直接看折后价格比较好。

在美国逛商店购物通常是直接看标价买单,但买家具和买床垫一定要砍价!只要你肯花时间去跟销售侃价,实际购买价格完全可以比所谓的折扣价更低。由于家具本身价格高,即使只侃个9折也能省出一大截,何况很多时候还不止打9折呢。

通常如果你一次过买得多,或者可以直接付清全额款项的话,能将价格侃下来的机会会很大,如果有些家具店实在不好砍价的话,也可以试试让店家加送各类配件,变相砍价节省费用。

由于高质量的实木家具基本上都是事先组装好的,又大又重,让店家送货上门会更合适,但通常家具店送货/安装费用却并不便宜。所以进家具店第一时间了解清楚送货/安装费用、心里有数比较好,不然便宜的家具搭上贵价的运费也是划不来的。

另外砍价时也可以试试让店家免去运送安装费用。PS,在美国让人送家具上门帮忙安装的话,通常都是要另外给小费的,一般是$5~$10/人,如果家具特别重安装特别麻烦的话最好再适量再加一点。

不喜欢浪费时间去讲价的小伙伴们也应该要多问一句:”Is the price firm(可以讲价吗)?” 或者 “Is there any additional discounts I can get (我能拿到更多优惠吗)?” 或许人家就直接给折扣了呢。不问一下怎么对得起自己! 【不在意花冤枉钱的土豪们请忽略我】

对于一些有网店的大型连锁品牌店砍价可能不容易,但同样可以叠加各种省钱方法,比如Pottery Barn,登记它家Registry就可以拿到额外10% Off 优惠券, 如果事先去买一些打折的PB礼品卡付款,相当于又省一笔。Pottery Barn 在某些城市还开有Outlet Stores,如果家附近有PB Outlet,去Outlet选购折扣力度会更大。

低预算买家具攻略

如果你觉得一般家具店的家具实在超出了自己的经济能力范围,美国商场里也有不少廉价的需要自己组装的家具选择,只需要一些基本工具、看着说明书就可以自己组装起来。喜欢动手DIY的小伙伴们最爱,亲手组装出家里每一件家具可是一件非常有成就感的事情呢!


九、美国买房隐藏费用,看完省掉上万刀

 

买房除了看“房价”,还要看美国买房除了房贷首付和月供以外,仍很多杂七杂八的不可避免的费用,加起来的总数可能会吓你一跳,快一起看看有哪些美国买房的隐藏费用。

据知名房地产网站Zillow和Thumbtack的最新数据分析结果显示,美国屋主除了要还房贷以外,每年还要额外支付平均约$9400的房屋相关费用,包括地产税、保险、水电费以及日常维护等等。相当于在月供以外,每月支出要超出$780。

在美国买房都有哪些费用?

由于大多数在美国的小伙伴们是以向银行贷款的方式购买房子,所以下面的情况主要是以房贷买房为例。

1、定金 Earnest Money Deposit

这是俗称的“诚意金”,当看中了房子以后,买家向卖家下offer时会承诺先交出一部分定金表示诚意,而卖家接受offer、大家开始讨价还价的时候,这笔款项就要马上存入escrow账户由第三方托管。诚意金根据地区不同约定俗成的额度也会不同,美国大多数城市通常是按房价的1%~2%算,但在一些房市供不应求的地区也有可能高达10%。

如果一切顺利,这笔钱最后会作为买家买房子的前期费用回到买家手里;而如果交易最终取消,则会按合同条款来分配,买家不一定能收回款项。

所以作为买家,offer里一定要写清楚“contingencies(意外事件)”条款,比如如果验屋不满意、买房贷款批不下来、现住的房子卖不出去等等情况下都可以全数拿回诚意金,尽量保证自己的利益。(虽然说买房前通常都会先向银行要pre-approval letter,但要知道,预审批准了不等于最终贷款一定能批下来。)

2、房屋检查费 Home Inspections

当买卖双方讲好价钱,在最终决定买之前,买家应该要找专业人士来做一次彻底的房屋检验,检查房子有没有什么隐患。有些卖家可能会事先准备好一份房屋检验报告,但这个当然是买家自己出钱找人检验一次更加可靠啦,很多时候贷款的银行也会要求买家出钱验屋。

3、过户费 Closing Costs

当你验好房子、双方讲好价钱、你终于决定要买下这个房子、贷款也成功审批下来的时候,银行就会给你一张关于包括律师费、托管费、登记费、产权保险费、转让费、房屋估价费、贷款手续费、预交的地产税和房屋保险…等等一系列统称为“Closing Costs”的过户结算费用。

根据Zillow介绍,Closing Costs过户费通常是房价的2%~5%左右。也就是说,如果你要买的房子价格是$20万,那还得在首付以外额外准备$4000~$10000的资金。

过户费一般由买家支付,但也可以跟卖家商量让卖家负责,比如买家可以让卖家在谈好的房价基础上加上手续费的价格、然后由卖家先付这笔钱;又或者直接让银行将这笔手续费算入贷款里,虽然前期不用拿出更多现金,但将来需要为这笔钱付利息。另外有些银行也会推出“No Closing Cost Motgage”,但利息通常会比普通的房贷高一些,其实也就相当于将这笔费用摊分到将来了。

4、房贷首付 Down Payment

Down payment 就是“首付”。首付给得多,需要借贷的款额就少,日后供房的压力就少;首付给得少,日后每个月月供就高,这是很简单的道理大家都懂。但是对于美国房贷来说,这并不是一个简单的加减计算。

银行贷款很看重Loan-To-Value Ratio( 简称LTV Ratio,贷款价值比),通常在美国买房首付20%是一个临界点。如果首付不足20%(LTV比高于80%),贷款的利息也会高一些,即使只增加0.25%,对于房贷这种动则十几、几十万的贷款来说,就是一笔不少的利息了。

首付给得少也可能会增加closing costs,因为其中的Loan Origination Fee(贷款手续费)通常是跟贷款额成正比的。

首付不足20%,买家通常还要被强制购买Private Mortgage Insurance(简称PMI,房贷保险)直到LTV比低于80%为止。

5、房贷保险 Private Mortgage Insurance

之前提到,如果首付不足20%就会被强制购买PMI 房贷保险,这种保险的唯一受益人只有银行,万一欠债的人有什么原因还不上款,银行会有保障。千万不要以为买了PMI,万一有什么意外,保险公司就会帮你还清所有房贷,所以你的家人也能有个房子做保障blah blah… 并不是的!你想的那种保险叫“Mortgage Protection Insurance”,跟PMI不是一回事。

美国房贷保险每年费用通常约为房贷总额的0.5%~1%左右,也就是说,如果要交PMI的话,贷款每10万一年就要多支出$500~$1000。

还有就是,虽说当equity高于20%以后就可以不再交纳房贷保险,但通常PMI的自动取消是设在按原定还款日期equity高于22%之后。如果你想多在前期还些钱早些取消房贷保险的话,需要书面向银行申请,可能还要做重新估价等等手续,比较麻烦。所以一般人都会尽量缴足20%首付完全避免PMI。

另外FHA loan的房贷保险不按这个规则取消,想要取消PMI可能需要refinance(贷款重组)。

6、地产税 Property Taxes

地产税是地方政府的重要收入来源,也是屋主们不可避免的一项大开支。欠谁钱都不能欠政府的哦,曾经就有新闻报道有人欠了地产税,结果房子被政府没收拍卖还债了。

虽然说不同地区的地产税有高低区别,差别还挺大的。但全美平均地税为房价的1.19%,买了20万的房子,每年就还得准备额外上缴$2380的税,更不要提住在新泽西州这种全美地产税最高的地区的小伙伴们了。买房时记得查查往年地产税多少,自己有个心理准备。

地产税通常可以作为itemized deduction抵免个人收入税,报税的时候或许能对减税有点帮助。

7、业主协会费 HOA Fees

HOA是Homeowner’s Association(业主协会)的简称,美国的HOA类似于小区物业管理,负责制定和执行其辖区范围内的一些运行规则。购买了属于HOA区域内的房产的业主就会自动成为会员,并且会被强制缴纳业主协会费用(HOA Fees),用于公共范围的环境设施维护等。

HOA业主协会费用通常每月$200-$400不等,这也是很多人在买房时需要考虑的重要因素,不少人会选择避开HOA区域的房子。如果看中的房子属于HOA管理范围,最好事先了解清楚HOA制定的小区规则有哪些,管理费多少,日后管理费会不会增加,怎样增加等等。

8、房屋保险 Homeowners Insurance

房屋保险虽不像汽车保险那样必须要购买,但如果屋主背负房贷的话,银行通常也会强制要求屋主购买房屋保险。因为如果有什么意外导致房屋损毁需要修复甚至重建、家里遭贼、又或者屋主被卷入官司纠纷要赔钱时,房屋保险就会负责赔付,保障屋主的利益,也间接保障屋主有能力继续还款。

但要注意的是,基础的房屋保险通常不保因为洪水、地震等自然灾害造成的损失,洪水险和地震险等一般都需要另外购买。所以如果房子位于一些自然灾害风险大的地区的话,一定要仔细看清房屋保险的条款,问明什么情况下保险会赔付而什么情况下不赔付。

9、房屋保修 Home Warranty

除了意外导致的房屋损坏外,家里各种电器、水管什么的总会有老化损耗的问题。租住公寓的时候,家里出问题通常打个电话找房东解决就行了;然而做屋主的时候,所有的问题都要自己来处理。

Home Warranty(房屋保修)保的就是这类不属于意外的损坏问题,通常家里的水电系统、暖通空调、甚至大件家电出了问题不工作了都会负责报销,屋主每次叫人来维修只需要付一个固定的call service fee就行了(比自付专业维修人员按时计费要便宜)。这对于很多新手屋主小白来说,是个不错的保障。

房屋保修费用约为$350-$600/年(call service fee通常在$50-$100/次),很多时候卖家为了吸引买家买房子也会主动支付头一年的房屋保修费用。

房屋保修也是有指定范围的,所以要看清楚合约细节,了解到底哪些问题能报销哪些不能。另外这种保修其实是承包给指定的第三方服务,有时候如果承包人的技术不过关,过段时间就得重修一次重新给钱也很烦。

10、房贷月供 Mortgage Payments

贷了房贷当然就得定期供款还债,现在的贷款基本上不会限制提早还清款项,如果每个月在固定的月供以外,再额外多交一点钱,这笔钱就会直接扣在本金上,不但可以帮你提早还清房贷,还能省下不少利息。

假设贷款为10万,30年固定利率4.5%,原本每个月月供是$507,但只要每个月多还$50(每月还$557),就能缩短5年还款时间,省下总共$15,872的利息!所以真的不要小看每个月多加的一点点钱哦。

买了房子的小伙伴们赶紧用Mortgage Payoff Calculator算算数,看看每月加点点钱能给自己省下多少时间和利息。噢,房贷利息也是可以抵扣个人收入税的(itemized deduction)。

当然,还没买房子的小伙伴们在估算房贷月供的时候,最好利用能加上地产税、房屋保险、HOA管理费的Advance Mortgage Calculator,能更加直观的估算自己日后每月的固定支出大头。

11、水电费 Utilitie Bills

租公寓的小伙伴们可能也已习惯每月按时交电费网费,升级做屋主之后,这笔开销通常会更高,水、电、天然气、垃圾回收、网络、电话、电视等等的费用每一样都要自己跟进(某些公寓可能会免水费垃圾费等)。所以买房的时候,建议也问问前屋主每月的水电杂费开销,或者借助UtilityScore查询参考一下。

12、装修翻新 Renovation/Remodeling

很多时候虽然我们看中一个房子,但可能也会很想将它按自己的习惯再改动一下,或者再翻新一下,这些都需要钱。

另外,买房子的时候最好也跟原屋主商量好,有没有什么电器或者家具是你希望对方留下来的,写进合同里。否则你看房子的时候以为那些都有,结果搬进去才发觉人家全给带走了… 毕竟无论是冰箱这样的大件家电、还是窗帘这样的装饰,都是开销(当然,本来就准备全部新买的可以省略)。

13、日常维护 Maintenance

平常的家居清洁、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墙和屋顶、暖通空调维护、喷淋系统防寒处理等等,也都是一笔省不了的费用。这些维护工作一般都可以请专业人士来负责,又或者DIY自己做,自己动手虽然省下了人工,但也仍然需要花钱购买各种工具。

14、其他 Others

另外买房时还会考虑到的通常还有比如交通便利(汽油费),地区消费水平(日常买咖啡买菜出去吃饭等),学校(公校够不够好,报私校的额外费用)等等。


十、地税每年疯长,教你如何写申请信省下地税钱

 

地产税征税的宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入,为城市基建提供稳定的资金支持,根据每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动,地税每年在涨,一起看看如何避免不合理涨幅。

如果小伙伴的房子降值了, 并且最近也没有出售计划, 越早提交这份报告的, 省下2019年度的地产税!

1、谈谈地产税,Property Tax Bill.

地产税征税的宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入,为城市基建提供稳定的资金支持。在加州, 每年的缴纳地税的比例大致是房价的1.2-1.5%, 根据每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动,所以, 政府为了征税, 就有了以下的骚操作。

加州第13号提案确定了财产税评估价值的增产限制在每年不超过2%的水平。 这里请注意: 这份提案受益人是双向的, 在房地产市场好的情况下, 假设你的房子在过去的一年中, 升值了15%, 那么地产税还是只能只升值2%来算你的费用, 而一旦市场下跌,政府会假装不知道市场, 给你的地产税中, 还是会默认这房子升值了2%一下, 所以你需要交的税还是比去年涨了。 ( 建议大家自己看看这几年交的税款, 如下图:这是Property Tax bill 的一部分, 右边的数额(12)就大于左边的数额(11))

简而言之, 你的房子, 市场价值下降了, 但是政府计算地产税所使用的房产评估价值其实是大于你房子的实际市场价值的!因此, 你也承担了多余的税。也就是, ”房产估值过高“

举例:为了计算方便, 以缴纳地税的比例大致是房价的1.5%为例, 每年政府默认价值增长为2%:

* 2014年买入房价100万美金, 那么2014年度所交的税则以100万美金来计算。

* 等到2015年度, 你所需要交的地产税以房产评估价100万*(1+2%)来计算。

* 结果到了2018年, 你房子实际市场价格为90万,但是政府还是为以100万*(1+2%)^3 =106万来计算, 如果以房价的1.5%的地产税来计算的话, 你在2018年需要交$15,900的税, 实际应该只需要交$13,500的税, 所以如果做了接下来的事, 那可以省$2400刀。

2、该如何少交地税呢?

加州通过的第8号提案就表明, 允许在房产遭受“ 价值下降” 时降低评估价值。 我们所要做的就是:证明你的房子因房地产市场低迷等原因而价值下降了,并不是政府默认的2%升值,所以我们需要向洛杉矶政府提交价值下降评估申请。
申请提交时间: 2019年7月2日-2019年12月2日
需要准备:
*证明在1月1日,你房产的市场价值低于当前的评估价值。
*在申请时间内, 向评估员提交一份“ Decline-in-Value Review Application, form RP-87. ”

3、如何证明在1月1日,目前房产价值低于评估价值?

根据官网指明, 最佳支持文件是相关可比房产的销售信息, 尽可能的选择接近1月1日, 并且不得迟于3月31日的销售信息, 换句话说, 就是找在你区域, 最好周围街区,类似房型的在1月1日-3月31号的销售信息。
Tips:     Zillow.come 输入你家地址, 左上角Listing type 选择Hosing for sale, 找与你家相似的房型, 看 Price / sqft , 每平方英尺的价格, 以此来评断你房子的目前市场价格是多少。 我个人不喜欢Redfin的, 提供的价格太假了, 以我当时卖房经历得出,Redfin的价格没有参考价值。

如果你房子的市场价值低于评估价值,那么Listing type , 选择, sold, 并且时间是一定要选择在2019. 1.1-3.31的销售信息,这类可比房价信息才可被评估员接受,官网规定,两个证据就可以,当时我为了保险起见,找了三处房产,邮寄了三份信息,所以小伙伴可自行决定。

4、如何填写: “ Decline -in-Value Application” ?

就加州洛杉矶为例, 这是表格下载地址:

Forms

表格填写完后,结合你打印出来的可证明你房子降价的证据2份,一起邮寄到:(地址在申请表末尾会指明)
Los Angeles County Assessor,
500 West Temple Street, Room 286, Los Angeles, CA 90012-2770.

在这份信出去之后, 不要着急,请给政府工作人员至少2个月的处理时间,也强烈建议小伙伴们尽早寄出去, 并且留一备份, 我是在去年10月中旬寄出, 但是今年1月份才收到通过的回复。那时候我已经交了第一份地税的check,还没有交第二份,  所以洛杉矶政府给了新的bill, 总地税降了3400刀。

注: 加州地税分两次缴纳,
第一次缴纳时间是11月1号之前, 第二次缴纳时间在2月1号之前,这个地税一定要交, 因为滞纳金已经惩罚金, 动辄几千几万的,折算成人民币是一笔巨款了, 因此如果小伙伴人在国内, 美国这里的房产归其他人打理,在这上面还是要多多注意下
具体guide:  go to : https://assessor.lacounty.gov/wp-content/uploads/2015/02/E-23.pdf

2020-05-14 / by / in , , , , ,
【纽约疫情5.7】一日要闻
以下是最新疫情实时更新:

检测结果:医护人员的感染率低于一般人

纽约州长安德鲁·库默(Andrew M. Cuomo)周四(5月7日)在疫情发布会上说,该州一直在“积极”检测一线工人的染疫情况。该州已经对25个医疗机构的约2.7万名工人进行抗体检测。

结果发现,在纽约市和威彻斯特县的医护人员,他们被检测出的阳性百分比是一般人感染率的一半左右。州长说,在长岛,这个数字几乎同上。

测试还发现,12%的纽约市医护人员有抗体,威彻斯特的医护人员则是7%。

“这是惊人的好消息,”州长说:“我们原本担心会发生什么事情,然而实际上,在这些地区的医护人员的检测结果与一般人口差不多,或者是更低。”

纽约州暂缓执行驱逐租户法 到8月20日

州长库默宣布,在病毒危机期间,必须为租房者提供额外保护,纽约州将延长禁止未付租金的租客被逐出房屋的规定。

这项禁止因为不支付租金而驱逐商业和住宅租户的禁令,将再延长60天,至2020年8月20日。库默此前发布了暂停驱逐的禁令,即将在6月到期。

州长还表示,他正在禁止收取租金的滞纳金,并允许租户用押金作为租金支付。

中共肺炎单日病死数 徘徊在231人

纽约州长库默7日在疫情发布会表示,该州昨日至少有231人因中共病毒死亡。死亡人数仍徘徊在230左右,这个数字在过去三天持平。

以下是纽约州过去一周的死亡人数:

4月30日:289
5月1日:299
5月2日:280
5月3日:226
5月4日:230
5月5日:232
5月6日:231

纽约市公园将限制入园人数

纽约市将限制公园的入园人数,防止过度拥挤的问题。

纽约市市长白思豪(Bill de Blasio)周四表示,随着天气变暖,纽约市将开始限制一些公园的进入,预防人与人之间靠得太近。

市长说:“在某些公园里,园区的配置本身就容易造成拥挤,我们不能让这种情况发生,我们必须限制进入公园的人数。”

白思豪没有说明哪些公园将实行新规则,但他说,更多的细节将在周五公布。

随着整个城市关闭了游乐场和健身房等非必要业务场所后,纽约人涌入公园锻炼身体和享受户外运动,但如何让民众保持社交距离又成了当局头大的问题。

地铁关闭第二晚 218位流浪汉离开车厢

市长白思豪7日在记者会上表示,纽约地铁关闭的第二晚,警方和外展工作人员从昨晚到今天上午于地铁站内找到361名无家可归者,其中有200多人离开车厢前往收容所或医院。

市长说,至少有218人接受了社会服务,196人去了收容所,22人去了医院。

纽约市的三项追踪指标中,有两项指标下降。

截至5日,全市至少有79人因中共病毒入院治疗,567人被送入重症监护室。市长说,这两项数据比4日报告的109人和599人相比,略为下降。

唯一上升的指标是检测呈阳性反应人数的比例。这一数字为16%,比前一天增加了1%。

14万纽约市民下周接受中共肺炎抗体测试

纽约市市长白思豪(Bill de Blasio)周四上午宣布,下周开始,有14万纽约人将接受中共病毒(冠状病毒)的抗体测试;与此同时,市府将和BioReference合作调查了解该病毒的传播情况。

市长表示,目前每天有超过5000人接受检测,预计48小时内会有检测结果;前两周则有超过7万人接受测试。

白思豪说,这些测试地点集中在一般住宅区内,初步地点将位于纽约市东部、曼哈顿上城、布朗士的莫里斯尼亚(Morrisania)社区、康科德(Concord)和长岛市。

这项检测将只能在检测点预约。本周五开始开放民众预约。

纽约市本周早些时候宣布,单独为医护和前线人员进行14万件抗体检测。

疫情裁员潮 美国自然历史博物馆也宣布了

面对疫情造成的严重财务损失,美国自然历史博物馆周三宣布,将削减约200名全职员工, 并让其他约250名全职员工无限期休假。

根据该博物馆的一份声明,他们将从1100名员工中减少20%的人力,包括裁掉68名员工,70名自愿退休的员工和其他合同到期的员工。

该博物馆预计,本财年剩余时间和下一财年的预算赤字将达到8000万至1.2亿美元。博物馆发言人安妮·坎蒂(Anne Canty)说,被裁员员工将保留他们的健康保险。

博物馆的总裁艾伦·弗特(Ellen V. Futter)在声明中说,“这些行动是令人痛心的,但我们不得不做出这些行动,以保护博物馆及其研究、科学教育、照顾我们的藏品和为参观者提供知识通道的使命。”

逾33万例确诊 近2.6万人死亡

根据《大纪元时报》的统计数据,截至美东时间5月7日早上7:00,全美确诊数达到1,263,183例,74,807人死亡,213,084人康复;纽约州确诊病例为333,491例,25,956人死亡,死亡率7.78%。其中纽约市有178,351例确诊,14,192人死亡。

纽约市教育局对Zoom解禁

视讯会议软件Zoom因隐私和安全问题被纽约市教育局禁止用于远程教学一个月后,该局6日表示,Zoom已经进行了安全升级,并推出了针对公立学校系统需求定制的特定版本。

教育总监理查德‧卡兰萨(Richard Carranza)说,Zoom在过去几周内解决了漏洞问题,“使社区安全地使用教育局授权的Zoom账户进行远程学习。”

教育部门表示,Zoom在过去一个月内进行了其它升级,使纽约市能够恢复使用该平台,包括更好地加密和在美国托管数据,Zoom还与教育局签订了“保密和数据安全协议”,以符合州和联邦教育法中规定的学生隐私要求。

改进后,参与者将无法控制屏幕或分享他们的屏幕;只有主持人才能邀请某人参加会议,这意味着任何转发链接的人将无法加入;而加入的人,都将被放置在一个等待室中,直到主持人同意。

纽约市与Zoom的合同初始期限为一年。

当局说,如果教师喜欢的话,学校可以继续Google Meet或Microsoft Teams(这两个另外的平台已经允许远程学习)。

新招生计划怎么变? 92%家长非常关注

根据PLACE倡导组织对一千多名纽约市父母的民意测验发现,有92%的人对市教育局在疫情期间的评分规定和修改招生计划“极为或非常关注”。

《纽约邮报》报导,许多父母担心,教育局长会利用这次疫情取消备受关注的选拔入学计划。PLACE在一份声明中说,“新的初中和高中招生计划仍未公布,让已经被远程学习和生活困扰的家庭增加了更多不确定的压力。”

目前,市教育局仍未公布2021—2022年的初中和高中录取标准。随着纽约州数学和英语州考的取消,评分标准和出勤率也都放宽,学生入读重点中学的选拔因素正在减少。调查发现,90%的人相信教育局最终的计划将会“不太公平”。受访者表示,担心疫情危机会成为施政的借口。

PLACE的民意测验显示,“接受调查的大多数家长希望学校以某种方式继续使用原来三个最常见的指标。”“98%的父母希望使用成绩单分级,68%的人希望州考试成绩纳入入学决定。”

血液稀释剂对病毒重症患者可能有作用

周三,来自医生报告的消息说,血液稀释药物可以帮助挽救一些受新冠病毒(中共病毒)严重影响的患者。

他们的发现可能有助于解决由该病毒引起的血栓问题。西奈山医院(Mount Sinai Hospital)研究小组说,现在正在进行实验,以查看哪种抗凝剂的可能效果最好,以及使用剂量的问题。

他们在发表于《美国心脏病学会杂志》(American College of Cardiology)上的报告中写道:“我们的发现表明,系统抗凝药可能与COVID-19住院患者的病情改善有关。”

西奈山心脏医院主任、西奈山医院主治医生瓦伦丁‧富斯特(Valentin Fuster)博士及其同事对在纽约市西奈山治疗的2,700多例重症患者进行了研究。从3月开始,根据医生的临床决定,向一些患者提供了抗凝药物。

研究小组经过系统研究后发现,这些药物确实发挥了作用,特别是对于呼吸机上的患者。

他们发现呼吸机上使用稀释剂的患者中有29%的人死亡,而呼吸机上未使用稀释剂的患者中有63%的人死亡。

富斯特告诉CNN:“接受抗凝剂的患者的情况要比未接受抗凝剂的患者好。”

该研究结果尚不明确,无法提出可靠建议。研究小组指出,病情较重的患者更有可能使用血液稀释剂。

研究人员尚未发现,使用血液稀释剂的患者出现出血问题的可能性明显更高,这是使用该药的风险之一。

新染疫者八成失业退休 宅在家 州长震惊

根据州府对新入院病毒患者的初步调查结果发现,许多住院的病毒患者都没有外出工作,或者不出行。这项初步结果来自于三天内对全州113家医院、近1300名患者进行的调查。

在一切都关闭的情况下,州长说,目前新住院的病例大部分来自下州地区的纽约市和长岛;其中66%的人来都在自己的家中待着,这一点令他震惊。他说,84%的人在家里,没有外出旅行或是非必要行业的雇员,他们大多是51岁以上的人。

这些患者的细节如下:

1. 没有工作或旅行。
2. 主要是来自下州地区。
3. 主要是少数族裔。
4. 主要是老年人,即51岁及以上的老年人。
5. 主要是非必要行业的雇员。
6. 感染时主要在家中(在家工作或不工作)。

调查统计数据如下:

· 57%的住院患者来自纽约市。在纽约市,45%的住院病人是非裔或拉丁裔。
· 22%的人是从养老院或辅助生活设施进入医院的。
· 59%的人年龄超过60岁。
· 在纽约市,只有3%的人曾经乘坐过公共交通工具。
· 96%的人有其它潜在的健康问题。
· 37%的人退休,46%的人失业。只有17%的人有工作。

根据州府对新入院病毒患者的初步调查结果发现,66%的人是居家染疫。(直播视频截图)
2020-05-07 / by / in , , , , ,
疫情失业 精打细算过日子

截至美东时间5月1日早上7:00,全美确诊数达到1,095,210例,63,861人死亡;纽约州确诊病例为310,839例,23,780人死亡。其中纽约市有167,478例确诊,12,514人死亡。

疫情期间,许多人因隔离政策而丢了工作,或减少了部分经济收入。一份来自约翰·霍普金斯大学的报告声称,在截至4月22日之前的一个月时间里,中共病毒(冠状病毒)不仅夺去了成千上万人的生命,更抹去了美国过去10年的就业增长率,导致多达2200万名美国民众向政府提出失业救济申请,而且这个数字还在不断增加。

在这场波及全球上亿人的危机中,如果您不幸也陷入了失业的阴影中,为无法支付银行抵押贷款而感到绝望的话,请立即与债权方和贷款机构进行联系并寻求帮助。好消息是,美国许多贷款公司出于人性化考虑已经制定了疫情期间的特殊应对措施,允许客户暂时停止还款并能继续在所购房屋中居住,也不会因此留下任何负面的信用记录。

如因疫情不幸失业,可与债权方或贷款机构联系寻求帮助。(摄影:任乔生/大纪元)

1、政府支持的抵押贷款

这一类别的贷款由美国联邦住房管理局(Federal Housing Authority),美国退伍军人事务部(The U.S. Department of Veterans Affairs)或者美国农业部(The U.S. Department of Agriculture)所提供。名为“CARES法”的新法律为申请政府贷款者提供了救济,您需要做的是与上述部门中的贷款发放方取得联系,然后说明您要申请“COVID-19贷款宽容计划”(COVID-19 mortgage forbearance program)。这一计划的申请流程便捷易行,无需您提供任何证明文件,是不是听上去很让人宽心呢?

2、常规抵押贷款

疫情之下,美国的主要银行多数都已制定了应急计划,以解决这段时期内遇到财务困难的客户的迫切需求。

富国银行(Wells Fargo)宣布,客户首次可以申请暂停三个月付款,然后根据情况可以申请更长的暂停付款时限。银行在暂停付款期间将不会收取任何滞纳金,并且不会向信用局报告任何客户账户的负面资讯。此外,客户还可以修改贷款偿还方式,选择更适合于现有经济状况的还款方案。美国银行、加快贷款(Quick Loans)等也已颁布了类似措施。这些银行希望财务状况受损的客户尽快联系他们告知情况,而不是一味的拖延下去、逃避现实。

除了偿还房贷,由于正常的生活秩序已被打乱,人们恐怕也要渐渐适应隔离状况下节衣缩食的预算方式。赫夫顿邮报网站(Huffingtonpost.com)通过访问理财专家,总结出了如下8条省钱方式,供您参考:

1. 停止储蓄

在正常情况下,如果哪位理财专家建议你不要存钱,你可能会觉得他脑子有问题;但在收入紧缩的状况下,忽略储蓄并不难理解,而是为了优先留出足够的应急资金。为了做到这一点,人们应暂停偿还各种贷款;好在各家政府机构、大公司等也已纷纷制定了扶持民众的救济计划来实现这一目标。

2. 与房东制定付款计划

租金是许多美国家庭最大的一笔支出。也就是说,租金可能是多数人目前无法负担的一项费用。在这种情况下,政府颁布的暂停驱逐令可以保护租客的权利,但这并不意味着可以完全不用交房租了。如有必要,您需要与房东谈谈,制定一个合情合理的付款计划,并最终延期偿还房租。作为房东来说,他们显然不会甘愿免收租金,但考虑到疫情会使想租房的人数减少,他们可能会同意给你打个折。

3. 申请医疗补助

Modern Frugality公司老板珍·史密斯(Jen Smith)说,如果您已经被解雇且无力支付健康保险费,则应该考虑申请医疗补助。这个由联邦政府和州政府合作的援助项目旨在为低收入者提供医疗服务。“无论您的年龄多大,‘医疗补助’(Medicaid)保险会根据您目前的月收入来评定资格”,史密斯介绍说。

4. 调整保险费用

由于我们全天候“待在家里”,上路开车的机会少了很多,之前购买的的汽车保险是否变得有些多余了?如果是这样的话,那就调整一下保险计划,把购买昂贵汽车保险的钱投入房屋或人寿保险中来,将钱用在刀口上。

5. 降低信用卡年费

省钱的方法之一是将信用卡降级为免收费。(DAMIEN MEYER/AFP/Getty Images)

据统计,在使用信用卡的人口中,平均每个人拥有3.7张卡。大多数信用卡都提供某种类型的奖励计划,包括现金返还或者积累飞行里程等。但是奖励越丰厚,信用卡的年费也就越高。为了省钱,考虑一下从这里节蹲成本。

The Rich Miser网站作家Miguel A. Suro建议人们致电发卡行,将手中信用卡降级为免收费的。他说,这样做虽然无法获得那么多的积分或里程,但每个人外出旅游的可能性早就大打折扣了。然后,要求把目前可获得的任何奖励折现或存入您的银行账户中,毕竟拿到手的钱才是真正的钱嘛。

6. 退订流媒体套餐

许多人早就放弃了高级有线电视套餐,转而订购便宜的流媒体服务,例如Netflix和Hulu等等。但是随着越来越多新服务的泛滥,您家的电视账单可能比以往任何时候都更加昂贵。

当然,考虑到我们要在家里待多长时间,流媒体服务可能在要削减的开支清单上排最后一位吧。然而,我们为什么不转而选择代替性的免费服务,比如上网租借数位电影、电视节目、电子书和视频游戏?一些移动运营商也会提供免费的流媒体服务,例如Sprint、 Verizon等等。去打听一下吧。

另外,你是否记得有多少电视频道、杂志和音乐服务是你订阅之后从未或极少使用过的?也许你都想不起来了。Simple Money Lyfe的创始人德鲁·切奈勒(Drew Cheneler)建议人们使用一款应用程式Trim梳理您的账户,查找支付了过多费用的订阅和其他服务,这样做有望省下一笔定期开支哦。

7. 冻结会员资格

您可能一直在为某些享受不到的服务支付会员费,例如与健身房签订的年度合同等。眼下,您可以将会员资格暂停一下,打电话给健身房,他们可能会同意在短时间内暂停您的付款或者支付较低的费用。这种政策通常是给度假者准备的,但在特殊时期也可能适用。

8. 盘点购物清单

超额的购物账单是臭名昭著的预算杀手!前段时间的恐慌性抢购潮退去之后,家家户户都囤积了过量的日用品,也可能有很多额外的饭菜吃不完。因此,各位家庭主妇们不妨花些时间对冰箱、冰柜和食品储藏室清点清点,从而更好的了解囤货情况,减少多余的购物开支,把钱省下来花在真正的需求上。

记住,去超市时不要光买你认为自己和家人需要的东西,而是要根据已购买的食物来计划一日三餐。这样做不仅能在购买日用杂货时少花钱,还能避免已经购买的食物因长时间不用放坏而浪费掉。

2020-05-01 / by / in , , , ,
【纽约疫情4.13】一日要闻
以下是最新疫情实时更新:

大法官鼓励填写人口普查 各项补助取决于此

最高法院大法官斯蒂芬‧布雷耶(Stephen Breyer)周一(4月13日)在一段视频中,鼓励纽约人认真对待人口普查,同时提醒他们该信息对美国至关重要。

这段视频由纽约市人口普查单位发出。

现年81岁的布雷耶在影片中说:“今天,我想鼓励您填写人口普查表。”“各州的国会议员人数将取决于这些问题的答案。”

根据宪法规定,美国每10年须进行一次人口普查。调查收集的数据将用于确定国会代表、选举选区和联邦资金数十亿美元的分配。

视频中,布雷耶强调了人口普查对于在疫情中心的纽约人的重要性,纽约市的经济因为关闭政策大受影响,此外已经有将近1万人染疫死亡。

他说:“纽约市经历了冠状病毒的艰难时期,简直太可怕了。”“纽约州和其他每个州的医疗保健援助、医院援助、紧急援助、学校援助的分额都取决于您对问卷的回答。”

美国居民必须在8月14日之前在线、通过电话或邮件填写调查问卷。

美东北州长出台“地理协调”开放计划

州长库默说,美国东北地区的州长今天下午将宣布一项“地理协调”(geographically coordinated)的重新开放计划。他说,虽然六个州无法完全同步,但“在我们可以协调的范围内,我们应该能做到。”

州长表示,过去几周,他一直与新泽西、康州、宾州、特拉华州和罗德岛州的州长密切联系,讨论影响东北地区的各种疫情问题。他们将任命公共卫生官员和经济专家到一个工作小组,负责设计重新开放计划。

六位州长将在周一晚些时候通话。该计划将逐步缓解隔离措施,增加经济活动,将新的行业添加到必要工人名单中。另外,要求戴口罩和手套,并进行体温检查;联邦的支持和协调也将是重新开放的关键。

库默说:“我们应该开始寻求重新开放,但要重新制定一个明智的计划。”“我们今天一直在谈论,我们认为纽约已经达到平稳的事实。”

但他又补充道:“如果做错了,那(疫情)可能适得其反。”

14日下午2:30左右,纽约州长库默、新泽西州长菲尔·墨菲(Phil Murphy)、康州州长的内德·拉蒙特(Ned Lamont)、宾州州长的汤姆·沃尔夫(Tom Wolf)、特拉华州州长约翰·卡尼(John Carney)和罗德岛州长的吉娜·雷蒙多(Gina Raimondo)宣布,他们将组工作小组来制定六州协调开放计划。

每个州将任命一名公共卫生官员和一名经济官员组建工作小组。每个州的州长的参谋长也将在小组中。

何时有望结束? 库默:等12-18个月后疫苗出现

州长库默表示,当他重新开放纽约州的时候,这将意味着要取消隔离制度并重新评估“必要性”的企业和工人,当然此举也将带来更多的经济活动。

州长说,他经常考虑什么时候可以结束,让民众返工,但依照现况他不知道。他指出,许多与社会隔离的指导方针都与人类的行为和需求相反。

库默说:“我希望现在就结束,但这不现实。”“什么时候结束?我每天要进行一百次这样的谈话。”

州长表示,这可能需要等上12~18个月的时间,当病毒疫苗出来后才能真正解决这些问题。

在讨论重新开放经济时,库默还强调了与其它地区经济一起启动交通运输系统的重要性。

他说:“如果其中一个系统不启动,就无法启动另外的系统。运输系统不运行就无法启动经济系统,那么就无法重新开放经济。”“这些系统同样须要协调。”

库默表示,联邦政府需要协调这些系统。他说:“这需要联邦政府的支持,并且需要联邦通过明确的法规来执行。”

州长:病情增长趋于平缓 死亡数破1万

纽约州长安德鲁·库默(Andrew Cuomo)13日在疫情发布会上表示,病情的增长曲线正在平缓,专家预测纽约州有2个可能性:可能会出现高峰,然后马上回落;或者出现一段高原期。

库默说,目前至少有10,056人死于中共病毒,增加了671人。住院数一直停留在1.8万人,虽然有轻微的上升,但基本上开始平缓,没有往上涨。每天仍有大约2,000人住院,昨天为1,958人。

州长说,他担心病毒的爆发可能从纽约市蔓延到北部郊区,这就像是看着一场大火借着强风吹过干草一样迅猛。但库默稍后又表示,毒爆发最恐怖的时期可能已经过去。

以下是州长公布的最新数据:

纽约州确诊病例:195,031例(昨天为188,694例)
纽约州死亡人数:10,056人(昨天为9,385人)
目前住院人数:18,825人(昨天为18,707人)

市长:本周聚焦疫情严重社区 加强防疫

市长白思豪表示,市府已经开始到一些疫情严重的社区展开教育宣传活动,包括:电视、广播和数位广告,通过聊天软件WhatsApp,微信,KaKao Talk宣传等。他说,本周将聚焦染疫严重社区,以88个传染率最高的邮政编码区为目标、直接邮寄资讯到目标家庭,也会向市民拨打自动电话,实时通话和短信。

他表示,当局会把相关防疫信息放入包括在每日Grab&Go项目的免费餐食中;也要求运营基本业务的企业发放宣传单张。另外,市府也成立了80个CBO的咨询委员会。

迄今为止的行动如下:
• 停止房东驱逐租客:法律实施中
• 冻结稳租房的租金:敦促纽约市租金指导委员会制定
• 保证金:敦促政府采取行动,允许租户使用其保证金暂代租金

下一步:
• 通过311启动5个行政区的帮助租户热线
• 敦促州府在危机结束后的60天之内延长“暂停驱逐”时间
• 敦促州政府允许失去收入的租户推迟支付租金12个月

换边停车:暂停执行至4月28日

白思豪也鼓励市民若见到有人不遵守社交距离,需立即报告,或登陆:nyc.gov/coronavirus报告。这周开始市民也可以通过311应用程式上传拍下的“不遵守社交距离”照片。

纽约市入院数下降 检测阳性率达58.1%

纽约市长白思豪在13日早上举行的疫情发布会上说,截至4月11日的数据,因感染病毒入院的人数降到383人(4月10日此数据是463人)。

目前在ICU重症监护室的病患人数也降低到835人,4月10日的数据是857人。

测试阳性的百分比,全市范围的测试从4月10日的59.3%下降到11日的58.1%。公共卫生实验室的测试结果,则从4月10日的80.5%降到11日的78.4%。

另外,谈到他与州长之间就学校关闭的决策差异,市长坚持“学校显然需要保持关闭”,他说:“绝大多数问题,纽约市和州绝对在同一个页面,我们不断地就决策达成共识。这并不令人震惊”,但有一些事他们分别处理。

市长说,教育局将在本周开始发布有关公立学校工作人员死亡人数的信息。

美医务总监:纽约确诊例正趋于平稳 甚至下降

美国医务总监杰罗姆‧亚当斯(Jerome Adams)13日表示,国内病毒流行的一些热点,像是纽约、新泽西、底特律和新奥尔良,这些地区的确诊病例似乎正在趋于平稳,甚至下降。

亚当斯在推特上写道:“在悲剧之中,充满希望。”“社会距离和缓解措施正在奏效。这条黑暗隧道的尽头有亮光。”

亚当斯补充说,美国必须“坚持下去”。

希尔顿联手美国运通捐100万间客房 慰劳前线

希尔顿全球酒店集团(Hilton Worldwide)和美国运通(American Express)表示,从本周一(4月13日)开始,他们要为医疗人员提供100万间酒店客房。

这些房间将在五月底完全开放给医生、护士、护理人员、急诊医疗技术人员和其他相关工作人员使用。

希尔顿总裁兼首席执行官克里斯托弗·纳塞塔(Christopher Nassetta)在声明中说:“他们确实是英雄。在这一困难时期,我们很荣幸向他们提供希尔顿酒店招待。”

目前,有10个医疗小组在与企业合作,向有需要的医护人员提供房间。美国急诊医师学院(The American College of Emergency Physicians)就是其中一个合作小组。

该学院校长威廉·贾基斯(William Jaquis)说:“在长途旅行结束后有一个安全、干净和舒适的酒店房间正在等着您,这对当今世界来说是很不一样的。”

而万豪酒店(Marriott)也为医生和护士提供了1000万美元的酒店住宿。该公司的业务集中在美国疫情严重的地区,包括:纽约、新泽西的纽瓦克、新奥尔良、底特律、洛杉矶、拉斯维加斯和华盛顿。

根据分析酒店行业数据公司STR的报告,目前全美大约80%的酒店都是空房。

近19万例确诊 9,385人死亡

根据《大纪元时报》的统计数据,截至美东时间4月13日早上7:00,全美确诊数达到560,433例,22,115人死亡;纽约州确诊病例达到189,415例,9,385人死亡,死亡率4.95%。确诊数高于欧洲重灾区的意大利、西班牙、法国及德国。

另据约翰‧霍普金斯大学(Johns Hopkins University)的数据,纽约市有104,410例确诊,6,898人死亡。

疫情下送暖 布碌崙街头冰箱放置救济粮食

一些非盈利组织和民间机构在纽约市爆发疫情之前,就在布碌崙社区放置了一个冰箱,为有需要的人提供免费食物。

这个冰箱放置在布碌崙Van Buren街133号公寓门口。一些餐馆、杂货店和民众会往冰箱里添加食物。

冰箱看守人萨迪德斯‧昂普斯特(Thadeaus Umpster)说:“人们需要互相帮助。”“我们布碌崙的居民们需要站在一起。”

市卫生局:检测棉签严重短缺 供不应求

市卫生局副局长戴米特‧达卡拉斯(Demetre C. Daskalakis)4月11日向医护人员提出预警,检测病毒所用的棉签发生严重短缺的问题。他说:“随着棉签供应持续减少,医院将会用完手上的材料。”

医疗保健系统诺斯威尔(Northwell Health)的发言人特里‧林南(Terry Lynam)说,棉签一直遇到供不应求的问题;该系统每天要处理2,600例病毒检测,目前有4,000例疑似感染的患者正在排队检测。这让前线服务的医护人员必须节省使用棉签。

市卫生局发言人斯蒂芬妮‧布勒(Stephanie Buhle)向媒体表示,市府持续向医疗用品公司寻求更多棉签供应量,但目前能选择的有限。她说:“这是一个整体供应链的问题,需求量大于市场上的供应量。”

有市府人员向媒体透露,棉签可能在几天内用完;周六,纽约市从密苏里州的卫生实验室接收了240支棉签和240支试管,并将其分发给市内的医院系统,但这些供应量只是杯水车薪。

疗养院近2千人染疫去世

在纽约州,共有近2,000名疗养院的病人丧生。

《纽约时报》报导,布碌崙皇冠高地护理和康复中心的工人们说,在有逾15名疗养院病人染疫死亡后,他们不得不将房间改成临时太平间,因为殡仪馆无法处理所有尸体。

在新泽西州,有252例死亡病例与疗养院有关。而在过去两天中,就有90多人染疫去世。疫情现在已经影响了该州至少70%的长期护理中心。

纽约市警察局逾6,500人休病假根据纽约市警察局(NYPD)有关中共病毒的每日报告,截至周日(4月12日),纽约市警察局有6,522名警员生病,因而休病假,占该局警员总数的18%。

报告说,目前,有2,344名警察和489名文职人员的中共病毒检测呈阳性 。

2020-04-13 / by / in , , , , , , , ,
纽约房东行善举免收房客一月房租

受到中共病毒(武汉肺炎)的严重冲击,很多人已经失业在家,很多行业只能收到微薄收入,进而面临经济上的压力。为此,美国纽约市一名房东特别免除几百名房客一个月的房租,希望能减轻他们的压力。此一善举获得了人们的赞许。

这位名叫萨勒诺(Mario Salerno)的男子拥有18栋公寓大楼,总计80间公寓,分布在布鲁克林区的威廉斯堡(Williamsburg)和绿点(Greenpoint)等社区,向其承租的房客多达200至300人。

他日前贴出公告说:“由于最近的新型冠状病毒影响我们每个人,请注意,我现在免除4月份的房租。”

他还提醒房客说:“保持安全,帮助你的邻居,确保每个人都有食物可吃!”

萨勒诺出生在威廉斯堡的中心地带,现年59岁。他继承了父亲的加油站事业,在社区里是个家喻户晓的人物。

针对本次减免房客的租金,萨勒诺告诉NBC电视台说,他希望每个人都很健康,这才是重点。

萨勒诺说:“对我而言,更重要的是人们的健康和大家的餐桌上都有食物。”他告诉房客说:“关心你的邻居和家人。”

据《纽约时报》报导,萨勒诺可能因此减少几十万美元的收入,但他不在乎这些损失,他只想减轻房客的生活压力。

他在接受该报访问时透露,有一些房客在上个月告诉他说,他们已经付不起房租。甚至还有三名来自爱尔兰的房客打包行李,搬回去了。

萨勒诺的房客根蒂尔(Paul Gentile)在上个月失去工作。几天后,他看到萨勒诺张贴的免收房租公告。他表示,他当时感到惊讶,但并不震惊。

根蒂尔向萨勒诺租房将近4年。在他心目中,萨勒诺一直是个模范房东。诸如天花板漏水等紧急问题,萨勒诺都会很快处理好。

根蒂尔说:“通常你不会看到这种情况,尤其是在纽约市房东与房客的关系。他真的令人惊奇。”

另一名房客古特斯基(Kaitlyn Guteski)在自己的发廊歇业之后就一直没工作。她原本不知道该如何缴房租,但现在不用发愁了。

她称赞萨勒诺说:“他是超人。他是个很棒的人。”

2020-04-05 / by / in , , , , , , ,
疫情下房东这样做给房客带来意外惊喜!

近日,在中共肺炎(武汉肺炎)影响下,致使很多人失业,甚至连房租都交不起。在疫情下,美国纽约市一名房东特别免除几百名房客一个月的房租,希望能减轻他们的压力。此一善举获得了人们的赞许。


这位名叫萨勒诺(Mario Salerno)的男子拥有18栋公寓大楼,总计80间公寓,分布在布鲁克林区的威廉斯堡(Williamsburg)和绿点(Greenpoint)等社区,向其承租的房客多达200至300人。

他日前贴出公告说:“由于最近的新型冠状病毒影响我们每个人,请注意,我现在免除4月份的房租。”

他还提醒房客说:“保持安全,帮助你的邻居,确保每个人都有食物可吃!”

 

 

萨勒诺出生在威廉斯堡的中心地带,现年59岁。他继承了父亲的加油站事业,在社区里是个家喻户晓的人物。

针对本次减免房客的租金,萨勒诺告诉NBC电视台说,他希望每个人都很健康,这才是重点。

萨勒诺说:“对我而言,更重要的是人们的健康和大家的餐桌上都有食物。”他告诉房客说:“关心你的邻居和家人。”

据《纽约时报》报导,萨勒诺可能因此减少几十万美元的收入,但他不在乎这些损失,他只想减轻房客的生活压力。

他在接受该报访问时透露,有一些房客在上个月告诉他说,他们已经付不起房租。甚至还有三名来自爱尔兰的房客打包行李,搬回去了。

萨勒诺的房客根蒂尔(Paul Gentile)在上个月失去工作。几天后,他看到萨勒诺张贴的免收房租公告。他表示,他当时感到惊讶,但并不震惊。

根蒂尔向萨勒诺租房将近4年。在他心目中,萨勒诺一直是个模范房东。诸如天花板漏水等紧急问题,萨勒诺都会很快处理好。

根蒂尔说:“通常你不会看到这种情况,尤其是在纽约市房东与房客的关系。他真的令人惊奇。”

另一名房客古特斯基(Kaitlyn Guteski)在自己的发廊歇业之后就一直没工作。她原本不知道该如何缴房租,但现在不用发愁了。

她称赞萨勒诺说:“他是超人。他是个很棒的人。”

2020-04-05 / by / in , , , , , ,
美联社一周回顾:中共病毒发展形势

中共病毒正在覆盖全球,致使全球陷入危机。

3月21日结束的这一周,全球中共病毒大流行导致的死亡人数超过了10,000;全球经济因病毒大流行而停止的影响开始显现,从肯尼亚街头因无法售卖而烂掉的数百万鲜花,到全球天空交通的逐渐减速和停摆。在南欧,病房里住满了呼吸困难的病人,野战医院开进了马德里的酒店和会议中心。

联合国秘书长警告说,迫在眉睫的全球衰退“也许是前所未有的”。

加利福尼亚州,纽约州和伊利诺伊州的州长,命令居民除非有重大理由需要外出,否则必须留在家中。这样的命令影响到7000万美国人,涉及全美三个最大的城市。包括康乃狄克州在内的其他州似乎也准备效仿类似的指示。

美联社对本周关于中共病毒的动态做了总结:

大体形势发展:

—特朗普总统援引了《国防生产法》,以便在新冠病毒爆发的第一线获得必要的医疗用品。该法实施下,总统得以要求企业暂停原计划生产,转而制造危机时所需的特定物资。

—道琼斯工业平均指数下跌900点以上,本周下跌17.3%,为2008年以来最大跌幅。该指数在过去五周中有四周是下跌的。

—当联邦政府试图加强全国范围的筛查时,实验室工作人员发出新的警告:测试用品严重短缺。

—美国联邦所得税的提交截止日期从4月15日推迟到7月15日,尽管美国政府建议,纳税人如果希望获得退税的话,最好尽快提交。

–陆军参谋长詹姆斯·麦康维尔将军说,军事部门将转向网络“虚拟”征兵,通过各种社交媒体网站和其他在线活动更积极地吸引新兵。

—大多数租房的美国人将没有资格获得保护而免于被房主逐出,其中许多人在突然的经济放缓中失去了工作,尽管特朗普总统本周表示过,要保护他们。

—在意大利的贝加莫市,新冠病毒剥夺了家人给感染病毒的亲人送终的机会,甚至是举行传统葬礼的机会,而且逝者过多导致墓地应接不暇,军车不得不将65具尸体运送到临近地区进行火化。

—特朗普总统的经济团队成员周五在国会山召开会议,开始与参议院共和党人和民主党人谈判,以起草一份价值超过1万亿美元的经济救助计划。

—共和党参议院情报委员会主席理查德·伯尔(Richard Burr)因为担心新冠病毒流行,赶在2月份股市下跌之前,出售了多达170万美元的股票。他因此受到质疑。

—新闻报道带出“热点区域”和“锁定”之类的词汇。节目谈话中“检疫”和“隔离”不绝于耳。领导人敦促人们“保持社交距离”。就像其他一切事物一样,这种流行病立即改变了人们的词汇量。

—人们都进入的庇护状态是,大人在家工作,孩子在家上学,以减缓新冠病毒的传播。这一切都是正式成文的,而且静悄悄的。

您要的看点:

–对于大多数人来说,该病毒仅引起轻度或中度症状,例如发烧和咳嗽。对于某些人,特别是老年人和存在健康问题的人,它可能引起更严重的疾病,包括肺炎。绝大多数人康复。

–防止病毒传播的最佳方法之一是用肥皂和水洗手。美国疾病控制和预防中心建议先用温水或冷水洗涤,然后用肥皂覆盖双手摩擦出泡20秒钟,洗净手背,手指之间和指甲下方,然后冲洗干净。电话机也应该清洗。

–一个数字:根据美国“运输安全管理局”的数据,星期四通过出境检查站的旅客近624,000名。这是9月11日恐怖袭击发生后成立的这个机构所记录的美国机场出境旅客人数的最低记录。相比之下,去年同期为240万。

–其他新闻:加利福尼亚州和其他地方的公司报告说,大麻的发货量和销售量都出现了大幅增长,因为消费者在禁售期之前要屯货,或者只是在焦虑时期寻求放松。

2020-03-23 / by / in , , , ,
新冠病毒肺炎疫情冲击纽约房地产市场

 

新冠病毒肺炎不仅重创中国经济,也冲击着各国的旅游业。

在纽约市还有一个市场敏感地带受到影响,那就是房地产市场。因为华人既有钱,又喜欢买楼,是纽约房市中的大玩家。所以华人一被隔离动弹不得,这里的房地产市场就受影响。

日前从当地媒体获知,几大地产中介的代理商们已经感受到了这个瘟疫对他们生意的影响,那就是,中国买主们或是回不去,或是出不来,谈好的生意都搁置起来了。

根据商业新闻《克莱恩》(The Crain’s)消息,曼哈顿的地产中介们眼睁睁看着数百万的订单搁浅;连法拉盛的当地房屋买卖也受阻。

「指南针」(Compass)公司的中国业务中介说,有人80%的客人是华人,其中有些是大陆人。中国新年之前,几个客人计划到纽约来买房。但是瘟疫爆发了,中国人都被圈在家里隔离,这些生意就搁浅了,起码损失几百万美元。

这家地产中介说,他们无法预测客户什么时候能出来。

曼哈顿最大地产中介道格拉斯·艾里曼(Douglas Elliman)也眼见中国客人直线下降。一个50%客人是中国大陆人的代理人表示,「这个病毒正在影响我的生意。」

据这些经纪人介绍,目前这个季节正是中国家长给在纽约上大学的子女买房子的时候,因为中国人不喜欢租房,如果有孩子在纽约上大学,都是尽量买房,而且中国人喜欢买新房。

客人们都把见面时间推后了,有的推到三月份,有的推到四月份,没有人知道确切的见面日期。

不仅国际业务受影响,就连纽约当地的房地产市场都明显受到武汉肺炎疫情影响。本报此前报导,在过去的十年中,法拉盛地产市场是纽约最热门的,但在如今的严峻情况下,人们更重视自己的生命安全,把买卖房屋的事情放到了一边。

这其中的原因是,买房者中有很多中国人,这让卖房者感到不安。法拉盛国际房产公司员工表示,他们的房主客户「不喜欢(中国人)每天进出他们的公寓,因为你不知道这些人是从哪里来的」。

有的房主要求看房的人必须戴上口罩和手套;有的买房人发来信息:「我们不想看房了,等几个星期再说。」

2020-02-20 / by / in , , , ,
美甲店按摩店注意了!美国IRS专查这些小动作小心血本无归

纽约美甲店报税/按摩店报税/按摩院报税/餐厅报税/华人报税/报税误区

到了报税季,大家到期望着少交点税或多退点税!偷税漏税在华人圈也是屡见不鲜。然而在报税这件事情上,千万不要抱有任何的侥幸心理,不要觉得人这么多,我又是低收入者,不会查到你的头上。但一不好彩,被国税局盯上,那就麻烦大了,甚至血本无归!
就在今年3月初,芝加哥一家华人美甲店被IRS指控逃税罪,并要承担6万刀罚款。
原来,这家美甲店过去三年报税都申报亏损,但就在亏损期间,用现金购入20万美元的房产,这样的巨大反差被美国国税局盯上!他们不嫌麻烦的暗中亲自“蹲守”美甲店,计算美甲店每日的顾客量,发现美甲店生意火爆,客人络绎不绝,这样的好生意哪会连续亏损?!最终老板被控诉逃税罪,还被罚6万刀税款。
这位美甲店老板的逃税事件轰动了芝加哥整个美甲行业,她被告上法庭,弄的身心俱疲,不得已只有退出美甲圈!因为逃税,被罚款,多年累积的生意没了,可谓是“赔了夫人又折兵”。
纸永远包不住火,如果逃税肯定会露出马脚,况且国税局也都是调查缜密,一点蛛丝马迹都能让他们抓住!加拿大税务局开发新招,从社交媒体查税,今年1月份,税务局从某加拿大华人移民的社交媒体扒出此人逃税!

加拿大国税局正通过社交媒体追查逃税者
厉害了,新媒体都成了破案工具了~不过也难怪税务局盯上他,翻看这位老移民的个人主页,也是惊呆了!发出来的状态不是去哪个高级餐厅吃星级料理,就是一家人开车豪车出去玩,隔着屏幕都能闻到钱的味道!
加拿大税务局怀疑他漏报收入,要求他交出近几年的银行户口记录和信用卡资料!要怪就只能怪这人逃税炫富两手抓!
任何钻空子偷税漏税的事情,都逃不过国税局的法眼,他们不会向调查者透露资料来源,有可能是自己查到的,也有可能是被人举报的。有不少国税局的查税行动,都是夫妻、亲戚等“线人”举报的,特别是在双方矛盾激化时,更容易被爆料。
华人这些行为容易被查税!
不过“要想人不知,除非己莫为”,千万别以为关着门报税,就没有人知道其中的猫腻,总会有一些小细节可以让国税局查到端倪。据Money网站报道,下面这些“走火”行为最容易被审计,华人要当心!
收现金
很多华人开的店、或者华人小工在收账时会有一个“特殊要求”—Cash Only!这些拿现金的人被查的的机率远大于在公司领薪水的员工。
之前有中餐馆老板因为一年报税三、四万,而花重金购置豪宅,出门开豪车,这样的高调作风被人举报,遭到IRS审查,最后不仅补上之前瞒报的数款,还遭巨额罚款。
海外账户现金流入
早在几年前,美国就开始严打海外账户隐藏资产的行为,明确规定海外金融账户一万刀以上必须申报,美国财政部也和国内签订了相关条约,直接将监管的大手伸向华人国内的荷包里!
这几年,很多华人热衷于蚂蚁搬家,把国内的钱挪到美国来买房、投资,为了掩人耳目,他们会把美国的账户借给亲戚朋友,这在国内还不会有大事,在美国这很可能被逃漏税和洗钱!
小本生意多年亏损
做生意当然是希望盈利,但是有些华商为了少报税,把自己的账目伪装成年年亏损,这难免不被IRS盯上!
就拿大部分华人小公司来说,大部分都是家族或者合伙人开店,并没有投资之说,开始亏损很正常,过了个一年半载如果生意不错就可以正常运转了,如果几年来报税单上都显示亏损,而实际上店面还风风火火的营业着,每天店里客人络绎不绝,怎会没有蹊跷?
IRS不会相信小公司在没有大量资本的投入下做一直做赔本的买卖,他们会怀疑做假账,夸大花销。
ScheduleC报税易被查
据报税网站Turbo介绍,Schedule C是自雇(Self-employment)报税表,里面的列举费用包括,广告、 雇工、银行费用、律师费、汽车、房租、设备租金、办公用品、水电,还有吃饭、差旅的费用。
这种报税方式都是靠当事人自行申报的制度,收入和支出都不需要证明。所以国税局也心知肚明,很多人都更容易在Schedule C表格上动手脚。
过度申报出租房损失
很多华人在美国疯狂购置房产,然后将房产转租出去,每年仅房租都是一笔不菲的收入!IRS官网解释房租收入可用抵押贷款利息、地税、清洁费、修理费、水电费、保险费、律师会计师费、房屋和装修折旧费等扣除。这些扣除项被统称为“租房损失”(Loss)。房租收入扣除租房损失后,纯盈利会减少,甚至亏损。这样房东在报税了可以免税或者省税。
然而有些华人为了利益最大化,过度的夸大租房损失制造出账面上毫无盈利的假象。这样的做法很容易被国税局“查水表”。
还有一种情况租房损失不能报税时抵扣,因为房东不参与管理你所出租的房屋,通俗地说就是把房屋挂靠房屋中介出租,那么房东将会被视作被动参与者(passive participants)。 作为一个被动参与者,你的出租房屋的损失不可直接抵扣到你其它的收入中。
申报过多慈善捐款
大家都知道申报慈善捐款,可以在报税时进行减免。但是切记谎报捐赠,没有文件证明的就不要申报了。试想一下如果年薪4万刀,申报1万刀的捐款扣减,国税局难道不会“刮目相看”?
赌博赢钱不报
可能很多华人都不知道,在美国读博赢钱还要报税!如果你在拉斯维加斯人品爆表,豪赢一笔钱,可别忘了还笔钱还不能全部装进自己的裤兜,这笔钱是要向IRS报备的。
报税额不太粗略
1040表格和所有其他报税文件中的金额,如果不是正好算出来是整数,最好要提交精确的数额,出现太多整百整千未免有点太不走心了,计算金额是精确到个位是比较妥当的。
华人中这些群体被重点关注!
以上这些做法可能会引起IRS注意,对于普通纳税人只要不越界,被审计的几率微乎其微。但是有这样一些群体可能会比较“倒霉”,他们的“自带光环”,实在是让IRS挪不开眼,“中彩”的几率是普通人的一倍还要大!
高收入人群
千万别指望IRS在审计的时候会“撒大网”,凭借多年的经验,他们肯定也希望办事更有效率,一逮一个准是最好不过的。IRS有个内部说法叫“Work Smart”,抓几十条小鱼小虾不如,抓住一条大鱼。“大鱼”从何而来,高收入者自然是优先考虑对象。收入越高,报税金额就被告,漏税可能性就越大。

(收入与查税比率 来源:Money)
一份来自网站Money上,关于收入与被审查概率的统计表显示:
2015年收入2.5万到20万之间的纳税人抽查概率都只在0.5%左右,
年收入在20万至50万之间的被查税概率是20万以下的人群的三倍!
年收入超过1000万的超级富豪,有三分之一都受到IRS的“查水表”。看来钱少也有钱少的好处呢。
收现金的商家
现金行业是美国国税局的“重点关照对象”,据会计师介绍:很多华人开设的美甲店、按摩店,这些行业都是以收现金为主,很多能被税务局定义为“个人服务公司” (personalservice corp),被查税的机率很大。
可能有人会问,我们店关着门收我的现金,美国国税局咋会知道?可别太小瞧国税局了!
他们可以通过对比同类型商铺的报税金额,还可以伪装成顾客去店里实地考察一下生意怎么样。如果实报税额与官员所调查到的实际情况悬殊太大,那么很容易判定商家在报税是动了手脚!
自雇者(self-employment)
什么叫自雇者?网站The Balance上通俗的解释,自雇者就是自己有自己的生意,给自己打工的人。
自雇者因为没有跟其他人有雇佣关系,自雇者在报税时少了很多约束。为了避税,自雇者会把个人开销申报成生意亏损,隐瞒收入。
今年年初,华人于先生(化名)就被国税局盯上,虽然他表示自己并非刻意隐瞒,但是国税局仍然要求他补缴税。
于先生收到国税局的审计通知,提示他补缴2283刀的自雇税,华人当时特别郁闷:一年收入才1.5万刀,
为何要交2000多的税?
对此会计师表示,收入报税分劳动收入和非劳动收入,劳动收入包括社会安全税和医疗保险税。
这两种税是老板和个人各负担7.65%。自雇者既是老板又是员工,既要付老板负担的部分(7.65%),又要付员工负担的部分(7.65%),加起来就是 15.3%。这15.3%就是自雇者要交的“自雇税”。
目前美国自雇者最多的十大行业为:农业、工程、商业服务、房地产、文化及娱乐、科研、行政支援及废物处理、交通运输、私营教育、健保行业。这些行业很可能自然会被国税局纳入“自雇者重点查税行业”,所以在这些行业工作的华人自雇者报税时千万要仔细了!
家居办公室(Home office)
家居办公室的报税问题临界于商业和个人中间,界定起来会很模糊,因此很容易引起审计的关注。很多华人为了减少开支,会把公司开在居民楼里,比如一些华人旅行社、律师事务所等,大部分是自己家的房产。
美国对于这种住家办公室的报税要求非常严格,家居办公室只有被用作办公的区域,可以别列入扣除项。如果真的要以家居办公室减税,须准备充分的证明、单据,证明开销是可作为抵税的生意开销。最好在报税时用图片来证明,例如1000尺的家居,400尺专属生意用。
哪些州最容易被盯上
说到查税,美国人还真是聪明,国税局直接划出了重点抽查范围,美国有些州就成了“幸运儿”!
根据TaxAudit网站的信息,国税局(联邦)查税排名前10位的州分别是:
1.佛蒙特州(Vermont)
2.加州(California)
3.内华达州(Nevada)
4.麻萨诸塞州(Massachusetts)
5.特拉华州(Delaware)
6.科罗拉多州(Colorado)
7.纽约州(New York)
8.新泽西州(New Jersey)
9.佛罗里达州(Florida)
10.新罕布什尔州(New Hampshire)
收入相对较高是这些州称为重点调查州的主要原因,10个州中有4个州的平均家庭收入名列全美前20%的行列。
其中加州以科技公司为主的高薪收入行业,纽约州以金融行业为主,都成为IRS关注的重点。再加上加州和纽约州华人聚集,华人餐馆、美容等服务行业集中,对于IRS来说是一块绝对的“肥肉”,如果查税“中标率”肯定高,所以加州和纽约的华人在报税时要尤其当心,尽量别被抓住纰漏。
前十位的其它州在美国也是收入偏高的州。看来钱多也容易遭罪呢~
怎么知道被自己IRS被“盯上”?
看了这么多被查税的可能性,查税概率最高的州,有没有觉得越看心理越虚,一不小心就把自己对号入座……虽然谁都不希望被盯上,但是如果有那么一天,还是要提早有个心理准备,那么对于从没有经历过的人来说,怎么知道自己被国税局盯上了呢?
据IRS官网介绍,IRS会以邮件形式告知纳税人被列入查税名单。在审计之前,国税局会通知补交的材料,如果期间有任何变化,国税局也会及时更新细节并详细解释。
来源:IRS官网
特别提醒:
1、IRS绝对不会通过电子邮件或其他形式通知。如果有华人收到电话或者邮件以为的审计通知,比如电子邮件、短信等,那么一定不是来自IRS,会有诈骗团伙打着国税局的幌子去骗去补税款。
2、IRS不会通过电话询问被审查纳税人的信用卡、借记卡等银行卡信息。可以在IRS官网搜索“Scam”查看更多关于诈骗的案例,这样如果真的有一个遇到也可以见招拆招,指破骗局。
来源:IRS官网
3、IRS工作人员绝不会对纳税人使用诸如逮捕,没收财产等威胁性语言。
一旦被查,该怎么做!
其实就算收到调查邮件也不要自乱阵脚,太过于慌张。一般来说都会先收到国税局通知,要求补交材料或文件。那么我们在接到通知后应该注意以下几点:
1、在收到查税通知时,建议至少等十天后再回复国税局;
2、前国税局官员提醒,纳税人一定要坚定一点,那就是国税局需要什么纳税人就提供什么!不要多此一举提交一些跟要求无关的材料,以免节外生枝,惹出不必要的麻烦!
3、在稽查人员面前,要保持好的沟通交流态度,诚实不要撒谎
4、如果被要求亲自到国稅局办公室或国税局要到营业处查缉时,最好把稽查日订在接到通知的四周到六周以后。
2020-02-17 / by / in , , , , , , ,
在美国做房东很风光?遇恶房客有苦难言!

房客美国行为/美国房屋租约/饲养宠物/房租押金/房屋管理/美国民事纠纷/租房合约/租房维修管理/美国独立屋出租/火灾/租房安全隐患/收房租


有人很羡慕在美国当房东,拥有几套房或者多个单位公寓就可以坐收房租,但其实美国房东也有一肚子苦水。 不少华人房东说,在美国做房东不仅要对付各种房客,不小心还得吃上官司,很不容易的。

2020-01-20 / by / in , , , ,
留学生在美国生活省钱攻略│2020年美国留学各种省钱妙招

美国留学指南:

 

留学生在美国生活省钱攻略


1.购买二手课本

在美国留学,学杂费一般包括健康保险费、服务费、书本费等费用,美国的教材书本费很高,省钱的方法就是:购买二手书

在美国买二手书是合法的,但不能复印课本,不然会惹上侵权麻烦,可以在amazonebay等网站购买同名同版本的二手书,省下一笔高昂的书本费。


2.坐公交车和地铁

美国打的费用奇高,在大城市上学的建议坐公交车或地铁,每次约为1.5美金。坐公交车或地铁,比起养车一族或打的,除了能避免交通拥堵,更主要的还能节省出买车、车险和汽油的费用。


3.学会动手做饭

如果自己做饭,伙食费一般可以控制在300美金左右,比起在外面用餐,节约相当可观一笔钱。


4.购物方式

节省衣服上开销,可以去:

1)工厂直销店(outlet store):这些衣服除了是瑕疵商品、样品,或工厂退货的店面,有些是过期滞销商品价格非常低廉,超级划算。

2)特价商店(Thrift Shops): 一般由慈善机构,像 Goodwill, Salvation Army经营,他们收集民众捐赠的书籍、衣服、瓷器等,加以整理清洗后,以特价方式卖出,所得再捐给医院、学校或其他单位。这些商店虽为二手货,但实用且价格低廉。

3)可以去美国版的一元店(dollar tree)买。一些简单实用的日用品,如厨具,都能在那里买到。买衣服可以去Ross 这样的名品折扣超市,虽然货品不全,但经常能买到超值的服装鞋帽等。


4)其他省钱的途径:

a.换季打折:一般重大节日或换季都有打折活动。

b.到折扣店购物:如Rossshalls, TJMax, Burlington Factory, Loehmann’s等,里面专门卖从各大商场甩出来的断码货,价格十分便宜。

5)到平价超市购物

可参考:美国超市省钱秘决


5.租房费用

国外留学住宿分为校内和校外两种。校内方便,但价位都在700-800美金/月。校外的房子又分为 apartment(一幢楼里有不止一个家庭)和house(一幢楼里只有一家人),几个同学共租一套apartment是中国留学生们常见的住宿形式,费用可以控制在250-500美金/人/月左右,甚至是共租一个房间,这样节省的花费则是相当可观的。

在美国如何租房,可以参考:
美国租房哪种适合你│美国租房流程


6.申请奖学金

申请到国家留学基金委(CSC)提供的奖学金,或美国学校提供的奖学金,就能节省一部分甚至是所有的学费。想申请CSC的奖学金,要去国家留学基金委的网站上找合作名单下的项目。需要注意的是,如果选择CSC资助的奖学金,学生毕业后必须立即回国工作两年。

美国学校提供的奖学金主要有三种类型:TA,RA和Fellowship,也就是助教奖学金,助研奖学金,以及全奖奖学金。助教奖学金一般由系里出钱,职责是帮老师批作业、给学生答疑,其中生物、物理等专业的TA们还要带学生做实验。这部分钱相对较少,一学期大概3000-5000美元左右。RA由拿到funding的教授出钱,职责就是给教授做研究助手。根据学校和教授的不同,每月可以拿到2000美元左右。学校的奖学金不再像国内大学那样固定几种,而是种类繁多,可以根据自己的情况进行申请。


7.兼职打工

如果是F-1签证的留学生,只能在校内打工,诸如学校餐厅、宿舍、图书馆等工作。这种校内工作on-campus job每周不能超过20小时。假期做校内工作的话,每周时限是40小时。

校内打工,可以早点拿到美国社会保障卡号,SSN(Social Security Number)。这个SSN的作用和国内的身份证类似,不过作用更大,办理电话号码、网络、信用卡,租车租房等都要用到。虽然对留学生来说,没有SSN可以用押金或存款证明等替代,如果早点拿到SSN号就能早点在美国积攒信用,受益更多。国际学生在学校的国际学生管理部门拿到许可后,就可在当地的社会保障部门办理社保号SSN了。


留学生要想在毕业前(一般是暑期的时候)去校外工作,需申请CPT(Curricular Practical Training),而且必须在美国学习满9个月后才能申请,所以一些春季入学的学生是不能在第一年暑期进行CPT实习的。CPT的实习需要和专业相关。各学校政策不同,有些学校的项目不允许进行CPT,学生想实习就只能用自己的OPT(即专业实习,是美国F1学生签证毕业后的实习期)时间了。这些工作除了能带来收入外,还能为毕业找工作积累经验,一举两得。

2019-12-28 / by / in , , , , , , , , , ,
2020年美国租房全攻略│美国租房常识│美国租房哪种适合你│美国租房流程

来美国的新移民和留学生,最关心的莫过于住租房问题。怎么租到房子?如何寻找合适房子?美国租房子流程?美国公寓有哪些种类?美国租房必备攻略?美国租房入住须知?

美国租房攻略

 

如果你是刚到美国的留学生,你可以选租的房型主要有三种:学校宿舍、家庭寄宿和校外学生公寓。如果你是到美国的新移民,那你的选租房型就比较多样了。

学校宿舍Dorm

Dorm就是学校宿舍,有些学校会硬性规定大一新生必须入住学生宿舍。 像短期的交换学生, 访问学者等, 学生宿舍也有可能会是一个主要的选择。但学生宿舍面积较小,而且在寒暑假期是关闭的,入住时间也非常严格,不适合大多数留学生的时间安排。而且学校Dorm的数量非常有限,所以经常很难申请到。

 

校内宿舍常见的结构就是一个叫做Suite(套间)的公共区域内设置有沙发、桌椅、及洗衣机烘干机,同时一个suite里又有四五个带独立卫生间的卧室,每个卧室住两个人。有些校内宿舍suite中或者卧室中带有简易厨房设施,有些则完全不允许学生自己开火做饭。


学生公寓

 

学生公寓已经成为美国学生住宿的主流模式,方便入住,设施齐全,无需考虑水电费网费等问题。学生公寓通常由学校和校外大型学生公寓公司运营。有良好的信誉保障。另外,健全的美国住宿监管体制,使得学生公寓成为最省事省心的学生居住方式。


Apartment

Apartment就是公寓,美国的公寓配套设施十分完善,一般有洗衣间,供暖,空调,健身房,游泳池,停车场,门卫甚至还有小教堂,小区周边也有生活便利超市。住公寓比住别墅要便宜不少,公寓一般在市区或学校附近,比郊区别墅生活更便利。

公寓需要每年交物业费,但支付30-50%的首付,就可拥有房屋完整产权,靠每月租金填补余下房款,房贷还完后,每月还能赚取正现金流。


House

Single House是指独栋房子,相当于国内的“别墅”,有多个房间和洗手间,有车库,还有独立的草坪和院子。


Townhouse

Townhouse即国内的联排别墅,左右两边墙壁和邻居相连,通常只有很小的院子,但房子本身经常有二到三层楼,空间可以得到充分地利用,房子内部和single house差别不大。


Condo

康斗Condo,从外形上来说Condo和公寓Apartment 没有区别,Condo只是房屋产权形式并不是房屋类型。Condo的所有权属于个人(也就是业主),而不是房产公司,所以每年业主需要缴纳房地产税。Condo的每一户人家水电都是分开的,就跟国内的普通住宅小区类似,各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统,水费由用户平摊,只是电费由各租户自行支付。


合伙租房

这种合租一个房间的模式在国内租金高的城市也出现过,诸如两个女生合租一间房间,两个人分担房租,分享浴室、厨房、冰箱等设施。有时会通过这种合租模式,遇到一个趣味相同的并成为好朋友的室友。但有时也会遇到一系列的摩擦与麻烦。


美国寄宿家庭

在美国,孩子不满18岁,必须要有监护人。如果不是父母陪读的话,就需要寄宿家庭(Homestay)的成年人担当法律上的监护人。

 

寄宿家庭的家长负责照顾孩子的饮食起居、监督学生学习、负责与学校沟通、监督学生的校外生活等等。美国学校有寄宿家庭代理公司运作负责寻找寄宿家庭,也有专门的负责人和监护人来协调学生与寄宿家庭及学校的问题;也有学校老师自愿提出申请接待国际学生。

 

有一种寄宿家庭是出于热情好客的心理,愿意了解中国文化,希望给自己的孩子找一个同龄的玩伴,一起学习成长,感受异国文化。这样的寄宿家庭收费很少,对于以交流学生身份寄宿的学生甚至免费,这种是最理想的。


studio

Studio一般指的是客厅、饭厅、卧室三位一体的户型,而且厨房一般就在饭厅里(即开放式厨房),形成了一个不分你我的大空间。


1b1b

指的是1 Bedroom 1 Bathroom,即一室一卫。


complex和community

Complex或者community翻成中文就是“小区”或“社区”,通常指的是数栋连在一起的公寓楼组成的公寓群,拥有公共绿地、公共设施,并有统一的所有权和专业的管理团队。相当于国内的高档小区。


Flat和Townhouse的比较

Flat属于平层,即房间, 厨房, 客厅与洗衣房都在同一层;Townhouse是联排别墅,一般则为复式结构。


美国房产经纪

所有通过考试并取得房地产执照的称之为Real estate agent,也就是房产中介。在美国租房很多是从房产中介获取房源信息,并支付中介费。


租房有何途径

主要的租房途径有各种资讯网,比如金牌资讯网租房信息。另外美国有其他比较好用的租屋收索平台 apartments.com、rent.com、Craigslist,还有WE-Housing.com这个专门为留学生免费提供租房折扣的信息平台。


关于保险

在美国租房是要买保险的,保险一般分为房东保险和租客保险。

一:房东保险

房东保险是保房子,不保租客财物,因此若发生火灾或窃盗,租客的财物损失是不含在内的。

二:租客保险

租客保险是保屋内因失窃、自然灾害或人为疏失所要成的财物损失;此外,若有人在你的租屋处受伤并要告你,租客保险也会保此项。

有些房东会建议租客投保租客保险,此用意也是房东保障自己的方式之一,而身为租客的你也可以保障自己的财务。若房东强烈希望你投保此保险,你也可以尝试与房东交涉是否能以降低租金来作为鼓励。


签合同时,你需要准备的是:

 

护照签证、I-20、银行的存款证明等文件。

如果你是租赁小区时,需要填写申请表(Application Form),还需要缴纳申请费,一般根据小区不同价格在$20-$100不等。另外,你要知道的是,小区办公室一般只收取支票,不收现金或刷卡哦。


需要注意的是:美国有各个州有不同的法律,一般性的规定是住在公寓里的人必须年满18岁,如果不满18岁则需要有人陪同。

公寓对于居住的人数也是有限制的,哪怕你只是个baby也算人数的哦。

1b1b(也就是一室一卫)住2-3人,很多公寓要求只能住2人

2b(也就是两室户型)住4-5人

金牌资讯网温馨提醒:租房的人数限制,具体要求记得要咨询清楚!!最后,请在入住前与出租房的工作人员共同去检查家中所有电器装修等是否完好无损,再签订一份确认合同。


下面附上[金牌资讯网]推荐的房产中介公司,方便大家更好的找到好房源:

 

环球地产国际投资公司 电话:929-216-8888

 

美房置业:温哥华房地产516-675-9999 助您找到梦想的家!

Trident 贷款公司提供一条龙买房服务 856-616 6067

纽约地产经纪917-993-0172

纽约法拍屋917-993-0172

陈秀娟(Janet Chen) 电话:609-799-3500

 

 

 

 

 

2019-12-26 / by / in , , , , , , ,
这样的房子千万别住

今年,一位华人郭姓男子把自己93万买下的三家庭公寓改造成18个卧室出租,这当中涉及了一系列违法行为,结果被市楼宇局开出了32张传票,还有一张23万美元的罚单。


毕竟这样的改造房子,处处是安全隐患,一旦发生了危险,就会让人追悔莫及。比如2017年11月,纽约布鲁克林一处华人商住两用楼发生火灾,并造成2人死亡2人受伤。


在此特别提醒新移民、新来的留学生,部分租客为租到便宜的房子,就住进了非法出租的房屋,但却完全不知道危险正悄悄降临,所以租房时看到这样的房子最好绕道!

2019-08-25 / by / in , , ,
【视频】纽约2019租房法生效 对租客的六大影响

纽约最新租房法对租客的六大影响

纽约市现在有超过800万居民,65%以上是租房住,纽约也是美国租房比例最高的城市之一。“2019房屋稳定与租客保护法条”上周通过立法、经州长库默签字生效后,这将意味着会有更多的住宅公寓被列入政府控管体系内,并且对房东预收或是全年租金的收取,也有了新的限制。


根据《纽约时报》报导,新法对租户的影响:

(1)保证金限制为一个月租金,并调整程序,以便租户容易取回保证金。

(2)过去被房东贴上麻烦制造者的租户,有时会出现在租赁代理商之间共享的黑名单上。这种做法现在被禁止了。

(3)房东非法驱赶租户将被处以1,000至10,000美元的民事罚款。

新法对管租公寓租户的影响:

(1)管租公寓的房东收取的租金额度是有受限制的。以前,如果月租金或租户收入超过某些金额门槛,管租公寓可能会自动脱管。今后无论租金或租户的收入如何,管租公寓都还将受到管制。

(2)将有更多的出租公寓维持在管租管理系统内。房地产界人士警告说,这将减少市场房的租赁供应,并推高市场房的租金。

(3)小型建筑公寓的房东如果进行翻修,每户租金最多只能调涨89美元。这一额度涨幅30年有效。以前,这些涨幅可能会高达1,000美元,而且没有期限。

2019-06-29 / by / in , , , ,
【视频】还在发愁房子租不出去吗?试试这五招吧!

1、查看是否有出租限制

对于公寓和联排别墅,首先需要注意的是大楼是否有出租限制,或是完全禁止出租的规定。

对于独立屋以及双拼屋,由业主出租,房屋不受限制,但需要注意的是,投机税并不认可任何形式的出租,比如短租和单间出租。

2、付清罚款 清除债务

公寓和联排别墅的业主,需要确认每个月的物业费和物业罚款都有按时付清,最好是可以设定自动托收。

3、出租前全面检查 不留问题

房屋出租前,建议公寓以及联排别墅需检查的项目有墙面、地板、地毯,以及电器。独立屋和双拼屋除了需要检查以上项目之外,还有水管、电路、屋顶、锅炉、暖气、热水炉、空调、外墙是否脱漆、排水槽是否堵塞、下水管能否正常排水等等。

4、更新邮寄地址

房屋出租后业主需要跟政府部门更新邮寄地址,以便接受政府的重要信件:如地税单、投机税单、报税单等等。

5、房屋保险不能省

房屋保险是重中之重,如果说以上我们在文章中提到的维修保养或者错失信件等情况还可以挽救或挽回,那由于火灾、漏水、地震等意外造成的损失则是超出个人负担能力之外的。

2019-05-19 / by / in , , , , ,
【视频】纽约租房攻略

出租物业要做的第一件事自然是打广告,我们可以通过朋友介绍、网站 、手机App等作为媒介来传递房屋信息。然而,屋主在写广告内容的时候需特别注意几点,因为任何虚假信息都有可能带来不必要的麻烦。


接下来给大家介绍一些刊登广告的注意事项:

1(尺寸与户型要真实准确)
首先是广告里对物业的尺寸及户型的描述一定要真实准确,这些信息不应该隐瞒或者虚构,而且千万不要夸大其词。比如一间一房一书房的格局,在广告中被说成是2房。或者一个800尺的房子在广告中被说成是900尺甚至更大,又或是一间没有窗户但尺寸较大的储藏室被说成是卧室等等。这种广告是虚假的,存在欺骗性的,如果被有心人看见或者因为虚假信息引起纠纷,其后果不言而喻。

虽然这种极端的情况是很少出现的,但租客是会根据广告信息来筛选适合他们的物业,而当他们发现房子与广告不符时难免会觉得失望甚至有被骗的感觉,也是变相浪费屋主和租客双方的时间。最好的方法就是实事求是,一切交由潜在租客自己来审视,说明房子的尺寸和房间的用途,才是最稳妥的方式。


2、(照片要全面整洁)

另外,房子的照片最好是近期拍摄的。拍照时房屋必须要整洁,这样会起到加分作用。潜在租客都是看了广告里的照片,符合他们的喜好才会预约看房的,所以尽量不要「盗图」或过于「美化」房子,尽量不要让租客乘兴而来,败兴而归。。
还有呢,照片要尽量拍的全面,如果只在广告中放1、2张照片是很难吸引人们的注意的,都说「一张图片抵千言」嘛。

3、(介绍周围配套设施)
在一个,屋主如果能将物业周边相关配套设施也一起登在广告内会有很大帮助,也有效节省了租客询问此类问题的时间。比如学校、社区中心、公园、巴士站、天车站等一系列相关的配套设施,是潜在租客关心也最常问到的问题。
此类信息大家都可以用手机下载谷歌地图查询,而且还能查到距离以及步行的时间。

4、(不同媒介可能决定不同的租客)
还有,广告媒介和渠道的选择取决于房主想找什么样的租客。所以呢,定好您招租客人的类型,再去觉得怎样打广告,会事半功倍。

5、(价格要根据市场而定)
另外,租金的定价一般是根据附近相似的物业定价为参考的,或者也可以咨询租赁管理的专业人士。房子出租的快慢除了房子本身的条件之外,价格是最重要的因素,定价过高会直接导致房屋在市场上滞留,所以我们在此建议业主要根据实际市场情况定价,否则难免会浪费时间错过出租的很多机会。

6、(留邮件而不是电话)
最后一点呢,我们建议,业主在广告里留的联系方式最好是电子邮箱,并要求对房子有兴趣的租客在联系的时候做一个简单的自我介绍,这样我们可以做一个初步的筛选。有些房主喜欢在广告里留下私人电话,方便租客联系自己,但留下私人电话很容易被人骚扰。
比如物业很多潜在租客感兴趣,电话接二连三的打进来即便在晚上也没有一刻空闲。所以如果不想被过度打扰,邮件是相对而言比较好的选择。一来可以在自己选择一个相对清闲的时间段统一阅读,筛选,有选择的回覆,还能保存跟租客所有的沟通记录。

2019-05-19 / by / in , , ,
【视频】纽约租房子需要买保险吗

*房主已买房屋保险,租客为何还要买租客保险?

在美国,房子出租或自住,都需购买不同的保险,二者保险费率是不同的。如果发生意外后,保险公司发现房子不是房主自住,将不会给予理赔。对于租客而言呢,并不需要负责任。但一些不包含在房屋保险内的意外情况,租客需要自己解决,因此购买租客保险,就比较妥当。

*装潢与装修概念不同

从房屋保险角度讲,装修和装潢是不同的两个概念。房屋装潢时并不需要房屋局的开工纸。但在纽约,公寓和Co-op(合作公寓),如果业主需要改装房屋,通常需要事先通知大楼物业,间隔房间、改造浴室等,还需通知房屋局,申请房屋局的开工纸。而且装修期间,人不能住在施工的房屋内。

*工程队有保险,屋主还需买保险吗?
装修时,如果发生意外,工程队一般自己会负担。不过,工程队的保险只对施工时发生的事故理赔。而非施工时间内发生的意外,保险公司会拒绝理赔。

另外,房主的房屋保险中包含客人医疗费用(Guest Medical)项目,即如有第三者(如送外卖者、邻居、
朋友等)来访时不小心受伤,保险公司会赔付一定的医疗费,但如果在房子装修期间受伤,保险公司可能会
拒赔。

值得注意的是,受伤的人可以起诉任何他想告的人,可以起诉工程队,也可以起诉屋主。只要发生诉讼(即
使被诬告),就要请律师,有时诉讼费比赔偿费还高,如果没有保险,就要自己承担诉讼费用。

所以房屋改装期间,如加盖房子,或加一个游泳池,屋主应买一份屋主施工责任险。

推荐:Jade Stone玉石不动产负责人 Anne Chang
电话:917-494-0531
爱吉保险 总经理 Ivan Peng 电话:718-353-3800

2019-05-19 / by / in , , , , ,
【视频】房产太多无暇管理?应该找“它”来帮帮忙!

*什么情况需要物业管理公司?

很多业主由于种种原因,无暇管理自己的房产,这时,请物业管理公司全权代表业主管理房产,便成为业主的一个选项。

*物业管理公司的工作项目? 物业管理公司可以帮助业主找到可靠的房客,为房屋进行合理的定价,代表业主与房客沟通,处理各项财务(贷款、管理费、房产税等),处理房屋维修等相关事宜。


*如何选择物业管理公司?

1.是否有执照。

2.专业管理经验


*物业经理人怎样帮房主找到好房客? 物业管理公司可以为业主做风险评估,看房客是否有足够的经济能力承担房租。

审核项目包括: •年薪应为月租金的40~45倍。

•查信用报告。这个信用报告和平常所说的消费信用报告有所不同,这里主要查看租客过去是否有法庭记录,是否欠税,是否被银行追帐。 •看收入证明。

•查租房记录,看租客是否有不交房租记录,是否为会引发邻居或房东抱怨的问题房客。

•是否有人推荐。 •评估财力状况(如银行账户),确定房客是否有足够财务能力支付房租。

 

2019-05-18 / by / in , , ,
我应该在买新房子之前卖掉现在的房子吗?

“我应该在买新房子之前卖掉现在的房子吗?”

你可能想知道,当你已经有了房子,是否有一个正确的买卖顺序。例如,先卖房子再买新房是不是更好?


或者最好先买再卖你现在的房子?

本文将帮助您了解每种场景的优点以及一种创造性的替代方案。

自从你上次申请住房贷款以来,情况发生了很大变化。你的收入,你的FICO分数,甚至你如何申请住房贷款都是不同的!

浏览我们的网站,了解更多关于无麻烦的数字抵押贷款经验和资格预审使用“现在申请”链接。

买东西时要考虑什么:

首先购物的主要好处之一是你可以花时间到处逛逛,就像你第一次买房子一样。你可以参观尽可能多的开放参观的房子,以找到正确的一个没有任何压力,你的决定匆匆。

你也可以花时间来计划搬家,进行任何维修或升级,甚至一点一点地移动你的东西,而不是把所有东西都打包在一个搬家的日子里。改变你的地址,打开公用事业,改变儿童保育和学校也可以很容易地协调,当你首先购买。

另一方面,如果你在买新房子的一个月内没有卖掉现在的房子,抵押贷款的支付可能会有一些重叠。如果同时承担这两种抵押贷款的可能性听起来负担太大,那么你可能不适合先买后卖。

你也要考虑你的收入和债务会影响你的资格。换句话说,如果你的收入无法支持两笔抵押贷款,你将很难申请到新的住房贷款。

首先要考虑什么:

首先卖掉你的房子意味着你将拥有免费的产权,随时准备为下一套房子出价。在竞争激烈的市场中,手头有现金是一个重大优势。

你不用同时支付两笔抵押贷款和水电费,还可以省钱。在现实生活中,你只住一套房子,付双倍的钱似乎很浪费。

虽然避免支付双倍是理想的,你应该知道可能会有一些重叠。例如,当你为你的新家购物时,你可能会在公寓里有一个临时住所。在这种情况下,你可能要付一个月左右的房租加上抵押贷款。

但这仍比无限期地支付两笔抵押贷款要好。记住,当你第一次买房时,你是在其他购房者的支配之下。相反,如果你是租房,最糟糕的情况就是你因为提前违反租约而交了罚款。

此外,还有一种被赶去找家的感觉。当你先卖房子,然后再租房子的时候,你会有一种急迫感,那就是赶快买房,别再把钱浪费在房租上了。

 

我们已经向您介绍了销售优先和购买优先方案的优缺点。

现在,我们想要分享一个替代两者的选择:提供一个依赖于出售你现在的房子的报价。

这被称为“或有报价”。

它的主要好处是把你现在的房子和将来的房子连接起来,这样你就不用付双倍的房贷,也不用租房子了。

你可能想知道,如果你的首付款与你现在的房子的净值挂钩,那么该用什么作为首付款呢?一个可能的解决方案是采用房屋净值信贷额度(HELOC)——一种你现在就可以通过我们的在线申请申请的房屋贷款产品——并使用它来支付首付,同时还可以为你目前的房屋支付抵押贷款。

2019-03-27 / by / in , , , ,
美新移民报税 什么情况下可享优惠?

来美不久的新移民因对美国税务申报机制不了解,初次报税时可能有很多疑惑,不管是多报税还是少报税,都可能令人烦恼,那新移民朋友报税有哪些要注意的呢?来听听专业人士的建议。

建立完整的报税记录对新移民益处多多,也会是日后申请公民入籍时的审核依据之一。新移民朋友不管收入多少,一定要据实申报收入。

李豪会计师事务所负责人李豪:“你收入呢不能报低,因为你收入上国税局有1099和W2的表格,你低于那个,你肯定会被查税。”

税法中可能有不同的减免税方案适合不同的人,新移民朋友可根据自身情况咨询会计人员,获得适宜自身的税务筹划建议。

李豪会计师事务所负责人 李豪:“比如说我是做会计的,那所有跟税法、跟会计有关我去上的课,我去买的书,在我的工作范围内就可以用来抵税。”

如无收入或收入较低的新移民家庭,报税时甚至可享有低收入家庭福利优惠,而低收入报税证明也可作为子女申请联邦或加州大学奖助学金的依据。

李豪会计师事务所负责人李豪:“假如有小孩,或者是单亲的家庭的话,是有一定的补助的,而且补助有时候还挺高的,那最高额可以达到五、六千块。”

但相应的审核也严格,纳税人要有合理的收入证明,同时孩子未婚、且要在美国居住满半年以上。

而出租房屋的缴税人,即使现金收取房租,也不要侥幸不报税,因为租客可能会申报租房费用。

李豪会计师事务所负责人李豪:“他报出他的费用的话,你这边没有报收入的话,那就很有可能被查到。”

此外,医疗保险中没有覆盖的符合资格的就医费用都可以抵税,如眼镜、处方药、轮椅等费用,通常美容消费不能抵税,但不绝对。

新移民朋友首年报税可多问多听,以了解更多适用税务咨询。

2018-12-20 / by / in , , , , , , , ,
2020报税需要准备什么材料?电话: (718) 461-0778

2020报税季已经开始了,为了避免因缺失报税材料而造成您的不便,请您准备好如下材料:


1、报税人的身份证明(ID或驾照,州政府簽发),如没有ID也可报税,但有可能会影响退税的处理时间。
2、收入证明:W2表格或1099表格,K-1,SSA-1099社安金,银行利息,股市收益,失业金等.
3、医疗保险(1095)表格
1095-A表格(医疗保险公司提供)
1095-B表格(政府免费医疗保险-医疗保险公司提供)
1095-C表格 (就职公司的医疗保险公司提供)
4、家庭住址,电话号码
5、如果需要银行转帐付税,需准备银行空白支票或银行帐号
6、如果有小孩子和低收入,还需要:
医生证明或打针卡(适用于未上学的儿童)
学校在读证明(适用于上学的儿童)
7、如果有自住房屋:请提供1098表 (银行贷款利息), 房屋地税
8、如果有房屋出租: 请提供1098表(银行贷款利息), 房屋地税,全年租金收入,以及与出租相关的各类支出。如:水,电,煤气,房屋保险,维修等 .
9、如果有幼儿看护开销(限12岁及以下儿童):
幼儿园证明 – 注明幼儿园名称,地址,报税号码,全年支付金额或者支付的支票复印件
雇用保姆 – 请提供保姆名字, 工卡号码,地址,全年支付金额或者支付的支票复印件
10、如果有上大学,需提供学费材料: 1098-T 表(学校提供),1098-E (学生贷款利息)

第一次来本公司报税,还需提供
家庭成员的工卡(社会安全卡)或报税号码
身份证明(护照或绿卡,如果不是美国公民或者绿卡持有者请提供C8,A5,等合法工作证件)
去年税单(如果有)

注意事项:近几年针对有申请低收入退税,小孩退税,及上大学退税的纳税人税务局开始进行更频繁的查税,所以请务必保存好所有报税资料至少7年,以便查税时可以提供给税务局,好顺利收到退税。


联合报税 Allstate Tax and Accounting Inc.(法拉盛会计师楼 免费成立公司)

地址:  39-20 Main St #2fl, Flushing, NY 11354

电话 (718) 461-0778

网址:https://allstateaccounting.com/

营业:星期一至星期六     早9:30-晚6:30,星期天需预约。 税季7天营业

 

 

联合报税(718) 461-0778纽约报税推荐/为你提供全方位高质量的服务

 

2018-12-10 / by / in , , , , , , , , ,
在德州租房 这些常识你应该知道

问:我必须在租约到期之前搬出公寓,同时我的一个朋友要搬进来。我能够把我的公寓租给他吗?

答:根据德州法律,房客不能把自己的公寓私自租给别人,除非租约里面给他这项权利。如果你的租约里面没有,你却做了,你就违背你的租约,房东可以把你的房客从公寓里面赶走。不过你可以找房东谈谈,看看他肯不肯让你的房客住进来。假定你的朋友是和你一样好的房客,你的房东也许会同意。

问:我的房租过期了,房东趁我不在的时候进入我的公寓,拿走了我的电视机。我会付房租,知道我会拿回我的电视机。不过我想知道他这样做是否合法。

答:按照法律,房东可以有合约上的 “房东的抵押权” 。要有这样的权利,租约必须写在书面上,字句必须明确,用印刷式的粗体字来写,或者句子下面有下划线。

如果你不付租金,房东的抵押权给房东权利在你不在家的情况下进入你的公寓,拿走你的东西。但是房东没有权利拿走某些例外的财物,例如衣服、谋生的工具、图书馆或学校的书、某些家具、食物和医药、孩子的玩具、一辆汽车及货车。

拿你东西的房东必须在显眼的地方给你留下一张他拿走的物件的清单,并告诉你怎样可以把物件取回来。如果房东不当地使用这样的抵押权,比如在租约上没有写明或者拿了不该拿的东西,他可能要为你的损失负责,加上一个月的租金或者$500罚款,两者之中你拿大些的那个数目。

问:我应该从我的房东那里得到$150的退还金,他却错误的寄给我$1,500。一个月以后,他要我退还$1,350。我的合法权益是什么?这是他的错误,我能够保留这笔钱吗?

答:你的合法权益大概和你想像的一样:你欠他$1,350元。你没有权利保留不是你的钱。从另一方面来看,如果你错误的多付出了$1,350元会怎样?他有权利保留你的钱吗?

文章来源:大纪元

2018-11-24 / by / in , , , ,
我要怎样才能将母亲的车放在我的名下?

问:我经常看到别人前院留给垃圾车的东西正好是我想要的东西。我有权利从垃圾里面拿走我要的东西吗?一个邻居看到我拿,告诉我说那是他的垃圾,叫我留在那里。我的权利是什么?


答:这是一个有趣的问题。就我看来,把垃圾拿到外面给卫生服务员的人在垃圾没有收走以前也许依旧拥有垃圾。那就是说你没有权利拿走他的财产。

按照法律,一个人可以放弃财产。例如如果我不再要某样东西,我能遗弃它。从那以后它不再是我的财产,我对它没有支配权。我不能制止别人拿走它,如果别人拿走,我无权要他们退还。从另一方面说,它是我的财产,一直到我放弃它为止。问题是把垃圾放在前院的人要遗弃垃圾还是只留给卫生服务员。就你的情况来说,你的邻居说的十分清楚,他还没有遗弃他的垃圾,因此不允许你拿它。基于你所说的,我认为你没有权利拿他的财产。

问:我和另一位驾驶员发生了一件小的撞车事件。是他的错。我们都不想通知保险公司,所以他同意为我的车付修理费。现在他不肯付。我的修车费只有两百元.我能做什么?
答:这可能是小额法庭的好案件。我建议你寄给他一封挂号信要求他照他承诺的话付款。让他知道如果你不能和他解决问题,你就要考虑到小额法庭去告他。
如果你没有解决争论,到适合的小额法庭去填写申诉状。你应该得到一份修理汽车损伤的估价单作为告他的证据。


问:我要在德州住多久才可以在德州办理离婚?离婚以后多久我才可以再婚?
答:你需要在德州住满6个月才可以申请离婚。一般来说,离婚30天以后就可以再婚。

问:我有一个重罪的判决。基于这个判决,一个公寓最近拒绝租房给我。这合法吗?我已经服过了刑。为什么我要继续受惩罚呢?
答:也许不公平,但是没有法律保护基于犯罪记录的歧视。每一个房东都有权考虑你的犯罪历史,然后做出他/她认为适当的决定。


问:我的母亲才过世,没有留下遗嘱。她只有一部车。我要怎样才能将她的车放在我的名下?
答:首先你需要做的事情是让你母亲的所有继承人在一份叫做继承人权利宣誓书的文件上为一辆汽车签字。这应该在公证人面前做。这份文件表示所有的继承人都同意这辆车应该置于你的名下。然后你要申请一份德州的产权证书。等到文件填写好,签了字,拿着表格和汽车的产权证书和保险证明,还有手续费,到你的县的税务办公室。表格可以从德州交通运输部的网站上下载。

2018-11-23 / by / in , , , , ,
贷款公司依法应让我知道哪些贷款资料?

问:申请房屋贷款(Home Mortgage)时,贷款公司(Lender)一般要考虑哪些因素?
答:法律上讲,并没有法律要求贷款公司必须考虑什么,但一般讲,贷款公司会考虑下列因素:


1)工作经历、薪资历史及现职工作证明,通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入来自其它方面,如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资,你同样需要提交证明文件。
2)信用历史(Credit History)。贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。
3)负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。
4)资产(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金账户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
5)自负金来源(Source of down payment)。注意,你如果有亲戚的赠送(gift),贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。

问:贷款公司(Lender)依法应让我知道哪些贷款资料?
答:联邦法律要求贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost),如估价费(Appraisal Fees)、贷方律师费(Lender’s Attorney Fees)、托管费(Escrow Fees)、贷方服务费(Services Fees)、贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act),所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。总之,贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。此外,联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资助资金等方面的歧视。

问:我正在买房,但我现在住房还没有卖出,有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房?
答:有两种办法:
一是Home Equity Loan(房屋净值贷款)。如果你有房屋净值信用额度(Home Equity Line of Credit,简称HELOC),你也可以直接从中取钱。
二是用Bridge Loan,但注意通常Bridge Loan的利率较高。

问:请解释固定利率贷款(Fixed-rate Loan)。
答:固定利率贷款,顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年,20年或30年)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期,偿还利息较多,因此,年终报税可抵扣部分也较多。

问:什么是变化利率贷款(Adjustable ? Rate Loan)?
答:变化利率贷款因贷方变化利率,或还贷金额或还贷时间不同而有几种:
1)变化利率贷款(ARM):这类贷款通常提供前几年较低的固定利率,然后利率会随着指数而变,但同时贷方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的贷款也限定最低变化额度(Floor)。
2)可转换ARM(Convertible ARM):这类贷款通常允许贷款人(Borrower)将变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。
3)可重新协定利率贷款(Renegotiable Rate Mortgage或Rollover):这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额,然后允许贷款人重新协商利率。
4)渐进付款贷款(Graduated Payment Mortgage或GPM):这类贷款的头两年付款较低,但在第5-10年或逐渐调升。
5)共享升值贷款(Shared-Appreciation Mortgage):这类贷款提供低于市场的利率,但同时贷方共享房屋升值,在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。

本文由资深地产经纪鲍云雁提供,内容来自网络。版权归原作者所有,如有侵权请联系我们,我们将及时处理。本文仅提供参考信息,不承担任何法律责任。

2018-11-22 / by / in , , , ,
新移民注意:买卖小生意的五个步骤

新移民到了美国以后,很多人都打算自己投资当老板,开餐馆、酒庄、洗笼店、美甲店都是很常见的小生意,那么在美国投资小生意有哪些步骤?每一步需要注意什么呢?《移民法律》专刊采访了专攻生意买卖的董克文律师,董律师有15年经验,帮助华人成交了不计其数的生意买卖。董克文律师说,买卖小生意有五个步骤,每一步都存在一些可能的陷阱,建议有意买卖小生意的华人早请律师介入,花小钱省大麻烦。

查看店面c/o

不管是买(租)店面新开张,还是接手别人已经有的小生意,一定要看店面是不是可以合法开在那里。比如,开酒庄要看c/o上是不是允许开酒庄。就算是现在店面已经在做的生意,也不能假定c/o一定符合规定。比如,现在的店面已经有洗笼店,不表示c/o就符合开洗笼店的规定,要查看c/o之后再下结论。

还是以洗笼店为例,洗笼店涉及到污染、下水道处理等问题,一定要确定在c/o上有说可以开洗笼店。有华人买下了洗笼店,结果这个店面根本就不允许开洗笼店,花了几十万,最后店被政府关掉了。

敲定租约细节

大部分新移民是租房做生意,所以看租约是非常重要的,如果不找律师看容易出问题。看租约的重点有三:一是经营范围,要确定自己要做的生意是属于租约允许的范围。二是租约是否可以续约、转让。三是看租约上对加租金的约定,上面要写清楚加租怎么加。

董律师说:“如果是新的租约,有很大的空间和房东谈判,如果是接手的租约,买家只能请律师解释,谈判空间很小。”因为接手的租约会有很多限制条件,所以要请律师看清楚。而且,律师不能简单的说“好”或者“不好”,只能逐条解释给买家听,然后由买家来确定自己是否接受这些要约。

在纽约华人社区里,还有一个特别需要注意的是二房东,有人把整个店面租下来,然后化整为零分租给别人。这种情况下,买家要确定原来的租约是可以转让的,而且要确认租约转让得到了大房东的同意,否则的话,二房东跑掉了,大房东不承认租约就很麻烦。

申请许可、牌照

不同的生意有不同的牌照,所以在买卖生意时,一定要确定自己拿得到牌照。董律师的建议是先拿到需要的牌照以后,再签生意买卖合约。比如开酒庄,要找申请酒牌的公司先打听一下,把店面的位置告诉酒牌申请公司,对方可以判断那个店面的位置是否可以申请下来酒牌。

签生意买卖合约

牌照拿到以后,就要签买卖合约了。签约之前,买家要到店面实际考察一下卖家的生意,可以不拿薪水去店里实际做一段时间,实地观察一下卖家的客流情况。如果情况和卖家说的一样,或者至少八九不离十,再签合约接手。

做尽职调查

签了买卖合约以后,要请律师进行尽职调查,看卖家是否欠税、有没有登记破产、是否有没有处理的违规违章、有没有欠银行的钱等。不管是多熟的人,都不能听卖家说“什么问题都没有”就不去做尽职调查。

做完尽职调查以后,买家要决定是否用原来的店名。如果用原来的名字,生意可以有延续性,但也有风险,如果卖家原来有欠款,转手以后仍然会追讨到买家。董律师建议使用新的店名,除非对方是百年老店。

董律师提醒华人,卖家的个人债务、非正式的债务不会影响买家,因为美国法律规定,买方只要调查公开登记的记录,如果卖家在私底下借的钱,买家不承担。

过户 完成交易

在完成了以上各个步骤以后,如果没有问题,就要请律师带你去过户。过户时有两个细节需要注意:一是税收。买的生财器具要付税,如果是无形资产则不需要付税,所以要和卖家商量,成交价中有多少算做有形资产,多少是无形资产。二是押金。买家可以要求卖家押一笔钱,押多少钱取决于生意大小,等到3-6个月生意交割以后,买家再把押金退回卖家。

最后董律师建议华人,在美国买卖小生意要请专业、有经验的律师帮忙,花的钱不多,但可以买个心安。

文章來源:大紀元

2018-11-22 / by / in , , ,
买房别冲动 法律问题要看清

买卖房屋是人们生活中一件十分重要的事情,压力很大﹐如何最大限度减少风险﹖

拿到贷款后才能完成交易

华人买房时非常重要的一点是买房要确保贷款作为前提条件,如最终没有拿到贷款,就会失去首付款(Downpayment)。所以买房不要冲动﹐最好在经纪人帮助下,在还没有签合同时要把此条件(要贷款)和对方讲好,最后律师审合同时就不会有麻烦。

即使你知道已被银行批准,但买房前银行还要审查Co-orp或康斗(Condo)的情况,如房子价格为一百万,也许最后拿不到一百万。建议买方先跟银行或房产贷款经济人做好工作,银行是否会给你贷款。大多数人攒下首付款已不容易。若草率行事﹐会有一个失去首付款的风险。

买卖房屋要找律师

美国法律制度很完善,尤其在纽约买房比较复杂。不光是房子本身,还要有律师调查大楼经营情况。如果你从发展商手上买康斗,开发商会把关闭(Closing cost)转嫁给你,除了房款外,你还要付房地产转让税,要付卖方律师费,总而言之要有很多附加费用。比如房款为一百万的话,最后实际支出至少要高出5- 6%。

康斗和Co-orp的区别在于产权形式不一样,Co-orp是一个公司,你是一个股东,你和公司签一个租约(lease),它被认为是动产,要想买要有董事会的批准,比较严格,要卖房子也是一样。如想出租﹐要审查住户,限制不能出租多于一年或两年。而康斗是不动产,是单独个体,单独交房地产税。产权跟房子是一样的,是不动产的产权。

不管是康斗还是Co-orp,他们的购买程序非常相似。首先卖方律师提供合同给买方律师,买律师要替你调查物业,包括物业财务报表,董事会过去3年会议记录等。如你决定买,你的律师要为你审查所签合同,另外一个很重要的是要把个人财产跟卖方交涉清楚,如家具电器等东西在房间你不喜欢,要在搬家前搬出去,如不写清楚,会产生争议,虽然不会花费太多钱,但很容易引起纠纷,过户时会产生争议。

要找律师做产权调查

签合同时你要付10%的首付款,由卖方律师监管,到过户那一天才给卖方。如买康斗还要做产权调查,你的律师会到保险公司帮你做产权调查。买康斗是你拿到产权,过户方式和独立式房屋(house)是一样的。买康斗都要买产权保险,产权保险公司会到当地郡公务员办公室(county clerk office)调查房子是不是卖方的,有没有债务或诉讼,如有卖方都要将其了结清。如没有做产权调查,只有过户房契,最后发现卖方有债务或负担,最后也许会发现该房子已经欠了很多钱,也许比房子本身价值还要多,附带在房子上的所有债务都会跟着房子走,转嫁到你的身上。所以要找律师做产权调查。

有租约的房子要找律师审核

如买两到八家庭商业房子,要清楚是否是出租的,如是,要保证旧住户都搬出去,要了解现住户情况,是短期还是长期住户。

如果是租房子,一般比较简单,要房东签租约。如要签商务用房就比较复杂,问题会有比如当初经纪人已和房东讲好房价,房东会给一个租约,还有一些其他条款,要找律师审核,看房东是不是增加了一些像水费等额外费用,要确保里面没有不公平的条款。一般房东要负责修理房子外围,例如谁来修理空调等具体问题,一定要在租约里面规定好,搬进来后再讲就复杂了。

文章来源:大纪元

2018-11-22 / by / in , , , ,
不要乱“坦白” 不要乱签字

新移民来到美国之后,需要做的第一件事情就是适应美国的法律,这是一个真正的法治国家。对于长期生活在人治社会的华人而言,初到美国,要明白这件事情这并不是很容易。好在我们可以从最简单的开始:少“坦白”、少签字。


你有权保持沉默

“有麻烦找律师”,几乎每一个律师都会这么说,尤其是刑事律师,这绝不只是为了给自己招徕生意。以刑事案件为例,如果被警察抓,警察将会宣读“米兰达警告”,告诉当事人有保持沉默的权利,因为宪法赋予每个居民免于自证其罪的权利。如果当事人张口说话,会有三层风险:一是因为语言问题,无法表达准确、清楚。二是说话中将一些重要的证据公布出去,可能造成证据丢失。三是难以确保警察引述时百分百准确。

有华人在布鲁崙开按摩院,警察控告店里提供色情服务,被抓以后,老板告诉警察店里有24小时录像,可以证明自己的清白。结果他的按摩院当天晚上被盗,监控设备丢失(证据也丢失了)。所幸的是,老板还在天花板上藏了一个摄像头,这一次他没有“坦白”出去,而是把这一信息告诉了他的刑事辩护律师,律师以此证明了他的清白,让他免了劳狱之灾。

不要乱签文件

有一句话,是每一个新移民必须牢记的,无论如何强调都不为过:不要在你不明白的文件上签字。如果你不知道文件上面写了什么(比如是英文写的),或者是你不清楚签字对你意味着什么,就一定不要签字。你可以找一个英语好的人,或者是比较明白的人,让别人帮你看一下文件上到底写了什么,然后再决定是否签字。

现在华人房屋买卖交易很多,如果不注意很容易造成很大的损失。法拉盛的林先生,因为嫌租房麻烦,把房子交给中介管理,中介说要签一个委托书,结果签的是房屋转让合同(DEED),等收不到租金以后发现不对,再去查房屋记录,发现房主已经换了名字。也有华人在卖房子的时候,把房子完全委托给中介,中介让签委托书,结果签的是房屋转让合同。

2018-11-22 / by / in , ,
在美申请政治庇护否能回国?

根据美国庇护法的要求,申请庇护意味着您不想再回中国,也不能再回中国,因为回去就有受到迫害的危险,所以您才来到美国申请美国政府的保护。美国政府在接受和处理庇护申请的过程中一切都是免费的,还容许您申请工卡、驾照、社会安全号,让您在庇护申请期间像美国公民一样在美国合法居住、工作、和生活。


正在政治庇护的申请程序中的华人需要注意了。一般来讲,如果一个外国人已经在政治庇护的申请程序当中,这意味着他已经提交了政治庇护申请,或者他已经获得了政治避难者身份,并且在等待提交绿卡申请,或者他已经基于政治庇护获得绿卡,他不可以旅行回原籍国。如果他旅行回原籍国了,那有失去避难者身份或者失去绿卡的危险。如果一个外国人提交了政治庇护申请然后回原籍国了,会被认作放弃了其申请。

为什么呢?当提交政治庇护申请的时候,申请人是在申请在美的合法身份,因为申请人害怕回到原籍国会遭受迫害。整个申请就是关于申请人害怕回国。如果申请人依据政治庇护获得了在美合法身份,这意味着法院相信了申请人害怕回国以免遭受迫害的陈述。如果申请人这时回到了他们声称会迫害他们的国家,本质上他们就承认了他们并不害怕回国,本质上也就构成了诈骗。即使此人通过政治庇护获得了绿卡,旅行回原籍国将成为因欺诈取消其绿卡的依据。

那有没有例外呢?有,但是很少。通常,您需要证明有您被迫回国的情况。有什么例子呢?有一些:近亲的疾病或病危。这种情况下,您需要提供医院的材料来证明您亲属的疾病,旅行的时候一定随身带一份复印件。

停留的事件也是一个重要的因素。短暂的回国停留比几个月的停留更容易被接受。您有没有做什么事情表现出您想继续留在原籍国?您有没有买房?租房?如果有,您将会被认作接受您原籍国的保护,因此而放弃了您在美国的身份。您有没有在获得避难者身份后更新您的护照并用其旅行?这也可能会被视作放弃了您的避难者身份。

政治庇护的申请人,这里指的是那些已经提交政治庇护申请但尚未获得避难者身份的人,必须申请提前离境许可。提前离境许可的批准至少需要3个月的时间。避难者,即已申请并获得避难者身份但尚未拿到绿卡的人,不需要提前离境许可,但是需要避难者旅行文件。请注意,如果您获得了避难者身份,但在获得绿卡前离境了,您在美国境外的时间将会从一年的期限中扣除。

非常重要的一点是您要明白所有事情很难有保证。唯一确定的事情是如果您作为政治庇护申请人,没有提前离境许可就离境了,您将肯定无法重新入境。但是,携带提前离境许可或入境许可将会增加您重新入境的几率,虽然不能保证。

2018-10-21 / by / in , , ,
美国出租屋业主合理避税需要注意什么?

新税法为美国房地产投资带来诸多利好,出租屋业主是否有必要开办 LLC公司控制、管理出租房,享受税收优惠?业主合理避税要注意哪些问题?


您的房地产投资收入,不论在自己个人名下,报Schedule E,或是来自LLC、Partnership、REIT(Real Estate Investment Trust)、S Corporation、Trusts等法人企业所报的K-1中的房地产收入,都可以当作合格商业收入(Qualified Business Income, QBI)。只要能通过合格商业收入的几个门槛,都可以享受20%的抵减,所以从省税角度,并不一定要开办一个LLC。

出租屋业主开设LLC公司能够限制责任、控制风险

设立LLC有一个好处,就是可以享受有限责任,出租房有了任何问题,比如,住房不小心着火;或房客有情况,将业主告上法庭,仅有LLC公司内的财产会受影响,而不影响其他物业或者其他收入。但是成立LLC不会因此而减税,因为LLC是直通实体(Pass-through Entities),公司收入都回到个人的税表上来报税。

美国出租屋业主的维修成本是否可以抵减税?

个人名下的出租房和一般做生意一样,只要合于一般、必要、相关和合理四标准的花费,都可以在Schedule E上扣抵。开办公司,成立LLC的扣抵标准也是一样的。Schedule E,K-1列项中,房屋的维修或装修成本,可以做经营支出(Expense或Cost)抵减税。

美国出租屋业主的办公用品、行销活动能否抵税?

只要合于一般、必要、相关和合理四标准,不管是个人名下的出租物业或用LLC来持有、经营的物业,都可以把办公用品、行销活动折算为经营成本。比如:购买一个打印机,可以算经营支出,也可以计算折旧。

美国出租屋业主的行销活动能否抵税?

行销活动需要参考相关、合理的原则。比如:某先生有几个出租房屋,他和他太太请租客吃饭,花费能否算入公司经营成本?

业主可能解释说,那是请租客或一个潜在的租客谈租房的事,但是5栋房子出租也只有五个租客,一两年才需要续约一次,一般人会常请租客吃饭吗?他们有必要请那么多客吗?所以这种事情需严谨。

税法规定请客吃饭要做Log,也就是登记簿,举证哪一天和谁吃饭?谈什么主题?新税法在打击逃税方面很严厉,在做避税规划时,建议多听取专业会计师的建议。

2018-10-08 / by / in , , , ,
买房好还是租房好,一个很多人关心的问题

 

 买房好还是租房好,一个很多人关心的问题

南加地产专栏经纪:Chen Wang
Wang Chenxu

目前美国房价不断上涨,不管是买房还是租房都会影响到今后的生活质量。那么,究竟是买房好还是租房好?

 

 

 

据城市研究所的最新报告,在全国范围内贷款买房比租房更实惠。研究机报告显示中等收入家庭要花28%的收入来支付3间卧室房子的租金。相比之下,如果首付3.5%,30年贷款固定利率3.97%,每月用25%的收入还贷款可以买到同样水平的房子。如果首期付款20%,每月只需要支付22%的收入。 

 

这项研究调查了大城市的住房购买和租金负担能力,并计算了买房和租房成本两者之间的差异。在美国33个最大城市中16个城市租房比买房更能负担得起,旧金山地区名列前茅。在旧金山,一个中等收入家庭将花费80%的收入支付每月贷款。而租房只需要家庭开支的37%。也就是说,买房与租房之间的成本差距是43%。

 

 

Knowledge is the Key

 

买房还是租房因人而异,它涉及很多因素包括房价、租金、维护费用、购房首付、贷款利率、资本投资回报率以及通货膨胀率等。

 

其中最重要的是房价和租金,也就是通常所说的售租比(房屋售价与年租金之比)。一般认为售租比低于10是买房的大好时机。10到20之间则要根据地区和本人财务状况作出选择。售租比大于20则应该考虑租房。

 

当供养一栋房产净花费比租房净花费低时则买房更合算。比如芝加哥、达拉斯、圣路易斯以及美国中部的大部分地区就是这种情况。

 

买房理由 

最明显的好处是房产可大幅升值。国家经纪人协会的数据显示,1993年至2013年期间美国独栋住宅的售价中值上升了81%。当房价迅猛上涨时往往刺激人们的购房欲望。许多房主还能把贷款利息抵扣个人所得税。房产贷款也可用于大学学费之类的大笔开销,利息远比其他融资要低。房主无需担心房租上涨。

 

另一个好处随着年龄增大而凸显出来。如果房主在退休前后还清房贷,他们的住房成本会大幅度降低。而此时正是他们需要资金用于旅行、医疗和其他事项的时候。

 

租房理由 

买房虽然有种种好处,但买房也并不总是最好的财务选择。第一,每月租房的成本会低于买房。租房者不用缴纳房产税,房屋保险费,并且在大多数情况下也无需支付维护费用。房主每年支付的这些费用大约是1美元/平方英尺。第二,租房者往往可自由地搬往其他地方,这一点在就业市场疲软之时更重要。第三,如果房主必需在经济不景气时期卖房,房主往往会亏损。不过,买房还是租房要依据自己的情况做出决定。

 

 

Rent or Buy

 

1.个人情况

租房:租房通常适用于不打算在某地居住两年以上的人。

买房:拥有一幢住宅几年以上的时间,拥有者可以通过还款和市场增值构筑更多住宅净值。

 

2.财务状况

租房:没有多少积蓄的人无法承受首付及其他住宅购置开支,比如地产税,房屋维护费用等。

买房:需要良好的财务状况,有稳定的收入来源。维持房屋并不只是首付,也需要偿还每个月的贷款,交地产税。还有房屋维护费用等。

 

3.投资潜力

租房:租房就投资来说没有直接好处。然而,租住者可以将那些用来购买住宅的资金投入到其他投资领域,有可能获得超过房地产市场的投资回报。只是,这样的做法同时也很可能意味着更大的风险。

 

买房:房主可以构筑住宅净值。净值来自首付款、偿还贷款和市场增值。从历史的角度看来,房地产市场的回报较为稳定。当然在房价下跌时账面上会出现亏损。

 

4.现金流动

租房:现金流有限的人应该选择租房。租房虽然要求每月支付租金,但除此之外租住者几乎不再负担其它房屋财务的开销。

 

买房:住宅拥有者必须获得足够现金流,以确保偿付每月的贷款,房产税和屋主保险等。一般而言,房主的住宅相关开支不应该超过收入的28%。房主也应该准备每年支出大约相当于住宅价值1%左右的维护保养开支。

 

5.税务优惠

租房:租房是享受不到税务优惠的。

 

买房:已婚房主可以享受到最高100万美元升值不用交税的优惠。已婚而夫妇独立报税者,每人可以享受最高50万美元的额度。未婚房主可以享受到最高50万美元的额度。

 

6.享受

租房:有更多的时间和现金用于其它事情。但回家后有时享受不到家的感觉。由于不知道什么何时又会搬家,所以不会花钱去买贵重的家居用品,也就体会不到使用这些用品时的乐趣。

 

买房:要花很多时间和钱维持这个家。同时会有一种成就感和安定感。

 

7.风险评估

租房:风险小,即使房价下跌时也不用为物业操心。愿意的话还可以换个房子住,悠哉悠哉。

 

买房:房价下跌来不及出手或不能做重新贷款,就会产生账面上的损失。如果被迫卖房套现,就会产生真正的损失。房屋周围环境发生变化物业也难以搬迁,也即不动产。

 

 

本文作者:Chen Wang, PhD

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    2018-05-20 / by / in , , , , , , ,
    纽约购房养房攻略

    买房是件好事,但在买房前一定要慎重考虑各种养房开销后,再根据自己的承担能力购买相应价位和相应类型的房产。

    那么,在纽约拥有一套房产会伴随着哪些开销呢?下面介绍一些除了水电费外常见的养房开销:


    每月房贷、房贷保险、房地产税、房屋保险、维修费、物业费、打理花园的费用都要统统算进去(Fotolia)
    每月房贷、房贷保险、房地产税、房屋保险、维修费、物业费、打理花园的费用都要统统算进去(Fotolia)

    1.每月房贷和房贷保险

    除非业主买房时有足够的资金,全款买房,否则就需要贷款。根据事先和贷款机构达成的协议,业主每月需要支付一定的本金和利息,直到贷款期结束为止。对于大多数家庭来说,房贷应该算是每月的一个大头开销。

    如果买房时因首付不够而选择低首付贷款,在大多数情况下贷款者都需要购买房贷保险。在传统的贷款方式中,随着还款年数的增加,贷款价值比(LTV)降至80%时,房贷保险就可以取消。但开始还贷的几年,贷款价值比还很高时,业主每年还是要交纳房贷保险。

    2.房地产税

    房地产税(Property Tax)是指纽约市政府针对房地产而征收的税,是纽约市主要的收入来源。房地产税的税额每年都可能会有变动。市财政局每年都会对房产进行估价,然后根据估价以及房产税率来决定房产税额。

    评估价值在25万美元或以下的房产需要按季度缴税,每年4次,评估价值在25万美元以上的房产每半年缴纳一次税。对于一个家庭来说,除了房贷外,房地产税应该算是一年中的另一大开销。没有申请任何房地产税减免的家庭,每年的房地产税会高达几千美元,有的甚至达上万美元。比如说,拥有一套市场价值为647,000万美元(对应的评估价值为31,683美元)的房子,如果没有任何税务减免,业主需要缴纳6334美元的房地产税(根据2016/2017纳税年度的税率)。

    3.房屋保险

    美国买房肯定少不了购买房屋保险,基本保险包括火灾和盗窃等。但有些地区时常发生地震等天灾,业主也可以要求增加一些额外保险。房屋保险也常被称为“业主保险(Homeowners Insurance)”。根据Trusted Choice网,纽约州2016年的平均业主保险费为1,158美元,高于全美1,034美元的平均费用。当然不同的保险公司提供的价格也不同,因此业主选择保险公司时一定要货比三家。

    4.独立屋的维修费

    买房和租房不同,业主要承担着维修房屋的责任。一般来说,房子住久了都会出现这样那样的问题,比如水管漏水、卫生间堵塞、屋顶破损等等。越老旧的房子出现的问题越多,维护费用也会越高。

    5.物业费

    如果你购买的是共管公寓(condo)或者是连排屋(也称连排别墅)式的小区,你还需要按月或者按年交管理费以及用来维护社区的其它开销。社区费的大小取决于很多因素,一般来说,社区的公共设施越多,社区费就越高;越是年久的公寓楼,维护费也越高。《纽约每日新闻》在一篇报导中建议打算在纽约购买公寓的买家,公寓本身的价格只是决定购买的一个因素,更重要的是要看公寓的维护费。在纽约公寓楼的维护费用很贵,平均费用为每月1500美元。

    6.打理花园支出

    买的房子如果是带花园的话,花园的维护费用也需要考虑进去。如果业主自己能够打理花园,那就只需要投资一些必要的工具,比如除草机等。整个的一套花园用具买下来也会花费不少。如果业主没有能力自己打理花园,那每月还要考虑工人的雇用费。

    总之,在纽约买房,能贷得了款并不是最重要的是,最重要的是买房后是否还能够轻松的生活。很多家庭在买房时没有重视养房的开销,结果买房后却被迫走上了财务的悬崖上。

    中国富豪在美狂置产业,却因多年未交地产税,部分房产被充公拍卖,国内子女想要继承也有难度(Fotolia)
    中国富豪在美狂置产业,却因多年未交地产税,部分房产被充公拍卖,国内子女想要继承也有难度(Fotolia)

    别因小失大 及时缴纳房产税须重视

    一位中国富豪在美国购买了20栋别墅,但因不懂美国房产税的法律,结果4栋被拍卖,另外的16栋儿子继承也很难,其家人吃尽了美国高额房产税的苦头。这则惊人的消息今年7月曾在网上大为流传。

    王君(化名)的父亲是一位民营企业家,曾在2009年以个人名义在美国各地买下20栋别墅,其中包括纽约州的2栋。不幸的是,父亲的企业于2012年倒闭,国内的房产和存款均被查封抵债。父亲今年也因病去世。一直没有稳定工作的王君一时想起了父亲在美国购置的20栋别墅,本以为能保自己一世衣食无忧。但就在他想要继承这笔巨额遗产时,却意外地发现,父亲在纽约州和马萨诸塞州的别墅已经成为了别人的家。

    原来,王君的父亲在购买上述房产后并没有安排当地中介照料,结果因拖欠多年的房产税而被政府拍卖掉,父亲当初巨额的投资就这样的毁于一旦。这20栋别墅,4栋被人占去了不说,剩下的16栋要想继承也很难。王君的父亲因为没有美国身份,若想继承父亲的遗产,王君需要支付高达40%的遗产税。

    上面例子充分说明,在美国买房,了解房产税及其它税务非常重要。买了房子,并不代表就能保住房子。业主如果因为种种原因长期拖欠房产税,后果会非常严重,甚至会导致失去房产。在房产税高居不下的纽约更是如此。

    按照纽约市的法律规定,作为业主,有责任按时缴纳房产税。即使业主在没有收到房产税单的情况下也要这么做。若迟缴税款,无论是什么理由,财政局都要向业主收取利息。那么纽约的房产税竟有那几种?具体怎么个缴纳法儿呢?不缴纳或拖欠房产税到底会有什么后果?而早缴纳房产税又会有什么优惠?这些业主关心的问题,我们在这里就一一进行探讨。

    纽约4类房产税

    纽约市将物业分成4种类型,按类型收取房产税。第一类是1-3家庭住房;第二类是3家庭以上的住宅物业和合作公寓及共管公寓;第三类是公用事业公司设备和特殊的特许经营物业;第四类是所有其它房地产,包括办公楼、工厂、商店、酒店和套房。每一种类型所对应的房产税率和房产税的计算方法不同。房产税的税额主要取决于房产的估价和税率,两者任意一个因素上涨,都会导致房产税上涨。

    房产税基本流程

    有房子的人都会知道,纽约市的房产税每年可以分几次缴纳。纽约州规定,纽约市每年要对所有地产做一个评估。在每年的1月,财政局会给每位业主寄出一份物业价值年度通知书(Notice of Property Value)。这份通知书非常重要,里面列有房产的重要详情,包括财政局估算的房产的市场价值和评估价值等用于计算房产税的资料。

    通知书上列出的评估价值越高,房产税也就会越高。因此,业主在收到通知书后一定要认真检查上面的信息,若上面的某项信息错误导致房产估价高,业主可于3月15日前向纽约市税务委员会(Tax Commission)直接提出申诉,而无须请律师。申请表格可在税务委员会网站得到。

    此外,通知书还列出了业主在当前纳税年度中享受的任何减免,并可能列出业主在下一纳税年度的一些减免,业主在3月15日前也可进行减免申请。

    财政局会在每年的5月份发布最终评估卷,并生成始于7月1日的下一纳税年度的房地产账单。

    纽约市的财政年度(Fiscal Year)是从每年的7月1日开始,到第二年的6月30日结束。根据房产的大小,业主可预期的付款时间表分为以下两种:

    ‧ 按季度缴纳

    所有评估价值在25万美元或以下的物业须按季度缴税,也就是一年缴纳4次。业主一年会收到4次税单,通常都是在税款到期的前一个月收到税单。税款到期日期为每年的7月1日、10月1日、1月1日及4月1日。

    ‧ 半年一次缴纳

    所有评估价值在25万美元以上的物业每年需缴纳2次房产税,也就是说每半年业主会收到税单,通常都是在税款到期的前一个月收到。税款到期日期为7月1日及1月1日。

    不交或迟交税款会遭罚,如果一次支付全年房产税也能享有少许的优惠(Fotolia)

    一次支付全年房产税有优惠

    提前缴纳完整个纳税年度房产税会收到一定的折扣。如果你是按季度缴纳房产税,在纳税年度的第一个房产税单的缴税截止日期(7月1日或宽限期7月15日)之前缴纳全年税额,你会收到0.5%的折扣;如果等到10月份的第二个房产税单时一起缴纳完剩下三个季度的税额,就会收到三个季度房产税的0.25%的折扣;如果在1月份一起支付完剩下两个季度的税额,会收到两个季度的0.125%的折扣。

    如果你属于每半年缴纳一次房产税的业主,若在7月份得到的第一个年度纳税单截止之前缴纳完全年税额,会收到0.5%的折扣。

    不交或迟交税款会遭罚

    如果你是按季度缴税,若在税款到期时没有及时缴税,还可以有15天的宽限时间。也就是说,你在每年的7月15日、10月15日、1月15日或者4月15日之前缴纳税款,政府就不会追加利润。如果宽限期的最后一天正好赶上周末或者节日,就以下一个工作日为准。

    如果你在宽限期之后才补缴税款,政府就会从税款到期的日子算起(也就是7月日、10月1日、1月1日或4月1日),收取高额利息,利率取决于房产的评估价值(具体利率请见表一)。要特别注意的是,纽约市对房产税的要求特别严格。财政局一旦将税单邮寄出去,就以信件中指定的付款日期为准。在财政局工作的胡先生警告说,如果你更换了房子就一定要及时通知财政局,否则财政局会将税单邮寄到旧地址那里。若税单遗失或者你没有及时拿到税单,就会给你带来一系列麻烦。

    表1 纽约市因迟交房产税所追加的利率

    real-estate-tax-rate

    来源:纽约市财政局。

    财政局在其官网上警告到:如果收到来自财政局的信件要求提供更多的信息,你一定要联系财政局。即使你认为财政局发错了通知,也最好要联系财政局。不要拖延,否则财政局会自动对尚未支付的房产税收取利息,时间久了,所缴的利息很可能要比原来的税额还多。如果持续不支付欠款,还会引起房产被拍卖。在纽约,拖欠房产税可不是一件小事,胡先生说:“根据纽约市法律规定,如果拖欠1,000美元以上的房产税超过三年,那么纽约市就有权将房屋的抵押权转交给银行。”

    其实不光是纽约,美国各个州对房产税的迟交或者罚金处理得都非常严厉,哪怕是很少的罚金都会引起严重后果。最近在网上看到的宾夕法尼亚州的一个案子足以给人们以惊醒。一位寡妇因迟交房产税而被罚了6.3美元,可她没有当回事,后来这6美元加了利息后增加至大约235美元。由于一直未引起这位房主的重视,最后政府把她的价值28万美元的房子以11万多美元拍卖出去。这个故事足以显示当地政府对房地产税按时缴纳的严肃性。那么如果业主收到有关欠税屋拍卖的通知应该怎么办呢?最好要尽快找律师进行咨询。

    纽约5个区房产税拖欠情况

    纽约市昂贵的房产税并非人人都缴得起,根据纽约市财政局2016年度房产财政报告,纽约市在2013,2014和2015财政年度的房产税拖欠均在3亿美元以上,其中2015年最多,约为3.55亿。对于第一类和第二类住宅型物业,所拖欠税款的家庭中,2015年财政年度每户平均拖欠房产税3200美元。五大区中,华人集中的布鲁克林和皇后区拖欠房产税的案例最多,数量都超过2万套。如图1所示,布鲁克林和皇后区2015年度拖欠房产税的家庭分别占纽约市的33%和30%,是其它三个区的2倍多。在2013、2014年各区拖欠税款的比率分布与2015年类似。

    图1 纽约市5个行政区2015财政年度房产税拖欠比较

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    来源:大纪元制作

    纽约房产税近年来年年上涨,给很多家庭带来了沉重的负担。作为在纽约生活的华人,多多了解房产税的重要性以及房产税的各种减免政策对于保住房产很重要,千万不可忽视。

    2017-06-09 / by / in , , , ,
    在美国这样装修是违规的

    八大布碌仑道一位华裔房东,将一栋两家庭房屋违规隔间成四家庭,住进10多人。房东上周被市楼宇局(DOB)调查员定为非法改建后,面临每天1000元罚款(恢复直至原来格局),损失还不止这些……


    据房东讲述,他将两房分隔成四房,然后分租出去,“大家住得好好的”,楼宇局却封掉他的房子,勒令恢复原样,调查员还申请紧急疏散令,出动红十字会将强制撤离的住户送到旅馆居住。原住客住在红十字会安排的旅馆中,都不愿意搬走,这种情况下该怎么办?

    房东将两家庭房屋违规隔间成四家庭,租给10多人住,有错在先,红十字会将强制撤离的住户送到旅馆临时居住,这笔住宿费用恐怕最后结账时,会算到房东头上,“你会损失很大。可是不还款也不行,政府可以冻结你的房产,你走不掉的。”

    “问题是房客一直住在旅馆怎么办?叫他们搬家也不搬.10多号人每天住宿馆,费用很大。除此我每天还要给房屋局 1000元罚款。”房东唉声叹气,他说2日已紧急申请到施工许可,把阁楼改回两家庭式,但是要按照规定进行装修,种种安全规定包括走火通道,排气,排风和透光程度等各项要求,均达到房屋管理局和消防局所规定的标准,才可以解封,“不知道要拖到什么时候。”

    如果房客不搬走,房东也不能强制人搬走,只能告上法庭,房东“尽快上法庭解决”,如果法官认为房东有理,会发出驱逐令,这时候房东才可以驱逐房客,不再负担他们的“旅馆住宿费”。

    房东很不解,房屋是自己的,想怎么装修就怎么装修,“可以住人,怎么就不行呢?”

    非法间隔房往往空间狭窄拥挤,屋内光线暗,不通风通气,走火通道不合格,即便不被举报,也有可能引起民事诉讼。若住客煤气中毒,火灾等造成人员伤亡,保险公司(对非法改建房)也不会负责,房东更是难逃刑事责任,“你认为安全的,政府认为有生命危险”。

    随着华人新移民不断增加,布碌仑八大道等热门地段更是住房紧缺,于是,一些房东擅自间隔房间,或者非法出租地下室以增加收入,近年纽约地价和水电等杂费年年飙升,也有屋主依赖出租房间来供房子,赵文笙说,这个案例对非法操作的房东们是一个教训。

    2017-06-07 / by / in , , , ,
    在旧金山湾区如何买房?

    中国人喜欢买房子,这好像全世界人都知道。在中国人的心目中,只有住上自己的房子,生活才能感到安定。其他一些族裔的人,观念上不大一样,有些西方人,一辈子都是在租房子住。


    整个旧金山湾区,有两个地域房子比较贵:一个是旧金山市区内;一个是南湾靠近斯坦福校园一带的城市,如Palo Alto,Menlo Park,Mountain View等, 房租和房价要比别的区域高出许多。

    同事给我推荐了一个买卖房子的网站: www.zillow.com。在这个网站上,全美国的买卖、租赁房屋信息都在上面。只要输入要看区域的地址,所有的待售房和出租房,及售价和租价就都在上面了。

    待售房的类型大概有三种:移动房(Mobile)、公寓楼(Condo)、独立屋(Single House)。

    移动房是工厂制造房架子,安装在预制的基座上。房架子属于房主,其它一切都不属于房主。这种房每年需交地税。

    公寓楼是那种与邻居共享墙壁的,地皮属于房主,其它如走廊、阳台、电梯、花园、房盖儿、洗衣房或者游泳池等都属于公共区域,公共区域的维护、维修由管理委员会负责,叫共同管理。每月需交管理费。各社区的管理费不尽相同,便宜的有每月两三百美元的,贵的有七八百美元的,大体上平均价位是每月四百美元左右。

    独立屋就是那种土地和建筑都包括在产权中的房子。这种房子卖的最贵,升值和保值空间也最大;其次是公寓楼,移动房卖的最便宜,它基本上没有升值空间。

    买房子第一步是要找个购房代理人(Agent),自己只管看房子就行啦。其它交易过程全权交给代理人去打理。

    有些中国人不喜欢找中介或代理人,可能源自对大陆中介的认知和在国内购房的经验。对代理人不信任是不能成交的一个很大原因。

    在美国买卖双方都有代理人。卖方代理人把售房信息贴到房屋买卖网站上,限欲购者在一定时间内给出报价。没有聘代理人的个人报价,很难成功,这里有心理因素,也有游戏的规则在里面。

    给报价不是一个很简单的过程,买房不是在网上有售价,直接按售价买就完事了,若要那样就简单多了。往往是一处房子,有好几家同时看中,这家给的报价高,那家给的低,最后房子就被给高价的买主买走了。在当前卖方市场中,买方要想按照自己理想的价位成交,那就得对市场有充分的了解,而且还得有买卖经验。比如说有经验的代理人知道在什么时间点给出报价最恰逢其时,容易成交。

    我找的这家代理是中国人开的代理公司-Advanced Advices。经纪人叫艾伦.黄(Alan Huang); 代理人叫杰森.陶(Jason Tao);还有一个实习生叫珍妮(Jenny)。 他们给我留下的印象是待人平和、做事有板有眼、不急不躁。因为是朋友把他们介绍给我的,所以我对这家公司很信任。据艾伦讲,他们能否为客户做成生意,很大成分取决于客户对他们的信任。

    Jason在为客户讲购房程序((向海/大纪元)
    Jason在为客户讲购房程序((向海/大纪元)

    杰森做代理已经好多年了, 非常专业,也非常有经验。他给我大概讲了购房过程,和运行规则,也给我介绍了一些申请房贷方面的知识。有些东西虽然不一定都能用得到,但了解一下也很有必要。他建议我不要考虑买法拍屋,对于不是很有经验的买主,买这种房风险太大。法拍屋就是由于种种原因欠款、还不上贷款而被银行或政府收回的房子,属于银行拥有的问题还不大,政府拍卖的就得小心,弄不好买来的房子还有欠债,都得新的买主去还。

    杰森带我们一共看了两次房子,都看中了,第一次没成交,第二次做成了。我们给的价格并不是最高的,交易成功不单单取决于报价,当然若与别人报价差价太大也不行,对方经纪人觉得我方经纪人可信、靠谱,这也是交易成功的因素之一。

    买房是一种生活体验, 从中学到了不少知识! 把给我做购房代理的杰森联系方式留在下面,以方便那些想购房找代理的朋友们。

    2017-06-07 / by / in , ,
    租客房东权益知多少 及时沟通才融洽

    中国有句话,人在屋檐下,不得不低头。很多华人租客碰到水管漏水、地毯脏旧、空调不好用等问题,却不敢联系房东,担心房东不理睬或者要求租客支付修理费用。


    住房权益中心协调员古兹曼 (Yazmin Guzman) 介绍,租客完全可以不用犹豫,行使自己租客的权益,加州公平住房法律规定,房东有责任提供安全的居住环境,修理房屋的费用,而非租客人为损坏的应由房东支付修理费用。反之,则由租客支付修理费用。

    住房权益中心协调员古兹曼(Yazmin Guzman)。(薛文/大纪元)
    住房权益中心协调员古兹曼(Yazmin Guzman)。(薛文/大纪元)

    你是否知道自己是住房歧视的受害者?住房歧视有许多形式,很多是微妙的。例如:拒绝将二楼的居住单位租给有儿童的家庭。根据租房者的种族、性别等实行不同的房租。拒绝租给使用轮椅的人,因为会有不方便等等,这些都是租房歧视。

    歧视性的租房广告。(薛文/大纪元)
    歧视性的租房广告。(薛文/大纪元)

    拒绝租房给残障人士、或给带孩子的家庭与其他租客不平等的要求,是住房权益中心接受住房歧视调查最多的两类案子 。

    古兹曼表示, 加州公平住房法规定,房东不得拒绝把房子租给有儿童的家庭。包括一些不合理的限制性规定,例如禁止儿童使用游泳池或其他娱乐设施等。在招租广告中使用暗示性词语,例如:“无儿童”或“仅供成人”等。还有不合理的居住限制,例如:每间卧室只能住一人的限制是被认为对有儿童的家庭歧视。

    如果房东提出要涨房租的要求,月租房房租涨幅不应高于租金的10%,并提前30天通知租客;如果房租涨幅比上一年高于10%,房东需提前60天告知房客。

    当然法律也赋予房东很多权利,房东有权查看租客的信用分数。如果租客未按时交租,房东可按合同要求你支付合理的迟交费。

    拥有28处房产的房产中介安切塔 (Bernard Ancheta),从业已经55年,经验丰富的他建议:“房东和租客之间的良好沟通很重要,一定要签文字的租房协议,包括租客、房东应承担的责任的细节。”他发现很多租客,水龙头漏水、或马桶漏水,地毯坏了,却不敢联系他,担心他要求租客支付费用,给租客一个安全的居住环境,这是房屋提供者的责任。

    租客在搬出并交还钥匙的21天后可以拿回押金,并同时可能收到需要支付一些费用的通知。租客需要支付费用,包括未付清的租金、房屋损坏修理费、清洁费等。如修理费高于126美元,房东需提供收据证明。

    住房权益中心是非营利性组织,所有的服务都是免费的。提供免费的房东、租客权益咨询,如果有押金、涨租金、被迫搬迁等问题都可以找他们咨询。他们也提供租房歧视调查服务,如果你认为自己遭遇租房歧视,可以带着证据去找住房权益中心(Housing Rights Center)。

    2017-06-07 / by / in , ,
    新美国居民的现金管理

    把小孩送来美国留学,学费加生活费的开销也许并不比在中国私立学校读书高。带钱来美国,除了银行利息低,对理财产品又不了解,又找不到可以信赖的专业经理人,现金无法有效增值之外,而且人民币还一直在贬值,留学生们应该怎様理财才好?


    其实管理留学生费用有几种方式。第一种方式:新美国居民们在选择在哪里存储你辛苦赚来的钱之前,你们可知道除了传统银行外,美国有网路银行?由于美国的网路银行可以节省分行租房费用以及人事开支,所以有着较低的营业成本,进而可以给予投资者较高的利息回报。

    相比传统实体银行来说,美国的网路银行可以提供更好的存贷款利率。有FDIC(联邦存款保险公司)保险的网上银行意味着在此网路银行上存款同样会受到和传统银行一样的保护。投资人在网上开设个人或者公司储蓄账户后,连结自己本身传统银行账户,把暂时不需要的现金存在利息较高的储蓄账户。如果你的目标是想让你的储蓄最终能有所增长,那么你应该把资金转到网上银行进行存储,因为可以收取更高的利率。

    网上银行的平均储蓄利率比实体银行的平均储蓄利率高出约7倍以上,比信用合作社提供的平均储蓄利率高出4倍以上。如果你可以从网上银行获得1.75%的年度收益率(APY)。相比之下,传统银行的年度收益百分比(APY)平均仅为0.08%。为什么不选择把钱存在网路银行呢?

    网路银行有着以下几个优点:

    1.全面实现无纸化交易。所有的票据都变为电子票据,并且纸质文件都可通过网络数据通信进行传送。

    2.方便、快捷、高效。实现3A服务(Anytime,Anyhow,Anywhere),不受时间地域等服务。

    3.开设账户后,可下载移动应用APP程序,并可用手机24小时追踪账户,有效控制每月生活消费。

    4.此账户没有每月的维护费用并且提供免费快捷转账。

    5.最重要的优点是高回报率!

    除了优点之外,网路银行也有一些小小的不足之处。对于一些不习惯于运用电脑与手机应用软件的人,也许网路银行并不是他们的首选;其次网路银行的华语客服时间是星期一到星期五9:00am~6:00pm,客户提交提款申请后需要24~48小时现金才能到达账户并取出。

    总的来说,网路银行还是应该成为绝大多数人存储暂不需要资金的首选。10万美元以下存款利息是1.75%(APY),10万美元以上存款利息是2.75%(APY),100万美元以上存款利息是3.5%(APY)Synchrony Bank ( FDIC Member)。

    第二种方式:我们也有其它保本6%国家及政府债券投资账户。我们位于比佛利山庄(Beverly Hills),离Rodeo Drive 1英里。现在新开户有立即送现金活动。(本文由American Capital Republic, Inc. 提供)◇

    微信号:Amcap2003

    华语专缐:424-302-8380李翊绫

    网址:www.firstamericandream.com

    内有中文内页

    地址:131 N. Robertson Blvd., #B, Beverly Hills, CA 90211

    2017-05-16 / by / in , , ,
    10个投资房地产一定要知道的秘诀

    “有土斯有财”,很多人在选择投资项目时通常以房地产为首要考量,长期而言,房地产的确是最安全,也最保值的投资方式之一。本文整理网络上关于投资房地产时应注意的事项,告诉你10件投资前一定要知道的事情。


    以下是澳洲房地产网realestate.com.au建议的10个开始投资房地产的秘诀。

    1.清楚你有多少预算

    投资房地产所需的资金并不是一笔随手可得的小数字,当你着手投资计划时,一定要清楚你手头上有多少现金流。另要求银行提供你的贷款明细,如此一来,你就可以清楚了解你的总预算是多少。

    2.别低估隐藏成本

    一定要确认你的预算也涵盖利率,保险以及房屋的修缮费用。当你买到心目中的房地产时,尽可能地避免增加维修成本。

    3.在具潜力的地区投资

    投资房地产有一个法则就是“地点”,好地点的房地产不仅未来升值空间高,打算出租时租金也高。通常交通便利或是大学城旁的房子出租都很容易。

    4.投资目标要实际

    你必须对自己的投资目标务实点,想看看你要的是多赚钱还是只想长期拥有它在经济看好的时候,把房子装修好可以快速脱手获利;但是在经济不景气的时候,想卖掉可能就要花一段很长的时间。

    5.血汗钱省下来自己赚

    装修房子的人力成本越来越高,如果想省下这笔不算少的费用,不防考虑自己动手装修房子。

    6.出租房讲实用而非豪华内装

    记得!投资房出租时讲实用而不重豪华内装,千万别因为有吸引奢华的内装而投资这个房地产。

    7.不要只因景色优美就投钱

    景色优美的世外桃源的确令人陶醉,但是投资不讲浪漫。若是这个地点需要花几个小时才能抵达,或是交通十分不方便,那你就得好好考虑了。

    8.当租金无法抵过利息时,请三思

    如果你的房屋租金无法抵过银行利息时,就必须谨慎思考是否继续投资。因为这可能造成你的财务危机,所以在投资前,务必算清楚租金是否高出银行利息。

    9.你自己住的房子尚未偿清债务?

    投资房地产并不是说你已经偿还了所有房子的贷款才能再买新的标的物,但是你必须非常清楚你的负债状况,包括所有的贷款数据以及信用卡支出,确保现金流量,不能入不敷出。

    10.购买房地产前必须先做建物检查

    在签约之前,必须详细阅读建物报告并做房屋检查,以避免在购买之后还要花一大笔费用修补。另外就是要注意,有时候终止合约还会有罚款。

    2017-05-13 / by / in , , ,
    关于房屋保险

    关于房屋保险

    问:房屋保险都保些什么?
    答:火险是必须要保的,此外,闪电电击、冰雹、第三者故意破坏,这些都是最基本的。


    问:租住的房子发生火灾,谁来赔偿?
    答: 租客租房时,房子并不是租客的,所以房子有什么损伤,租客并不需要负责。
    但是有一种情况,比如房子漏水,可能损毁屋内的家具、衣服等,但这些并不包含在房屋保险内,所以很容易产生纠纷。租客保险可以解决这个问题。如果我是房东,会要求房客买这个租客保险。租客保险价格非常便宜,通常一间公寓100多元。

    问:公寓大楼已经有保险,为什么住户还要买保险?这些保险都保什么?
    答:大楼的保险(master policy),涵盖了大堂(lobby)、电梯等公共区域,自己住屋的保险一般都是需要自己来购买的,如橱柜、冰箱等受损时,可以获得理赔。

    问:买房子时,保险的自付费(deductible)是选高一些好,还是选低一些好?
    答:自付费低,相应的保险费就要高;自付费高,保险费就会低一些,所以应该请经纪人详细计算一下,再根据具体情况做决定。

    2017-05-12 / by / in , , , , ,
    在美国买房产保险的几个省钱窍门

    在美国绝大多数屋主都会买房产保险,许多房贷款银行会要求屋主在过户前买好房产保险。专家建议,屋主每年应该细读房产保险的细节,或许可以有机会省下一笔钱。


    因为在房贷付清前,房产实际上属于房贷银行所有,因此房贷银行为了要保护他们的产业,会要求屋主房产保险

    住在消防站附近可能偶尔会失眠,但许多屋主不知道这能降低他们的房产保险费。专家表示,临近消防站是保险公司计算房产保险费的因素之一。查看房产保险的细节和采取一些措施可以减少保险费。

    在一份针对1,001名消费者进行的民调显示,“旅行者保险公司”(Travelers Co.)发现,在2016年仅56%的受访者至少每年一次查看他们的房产保险细节,低于2015年的60%。该公司个人保险部门副总裁Angi Orbann说:“他们可能错过了许多节省保费的机会。”

    另一个简单的省钱方法是透过将多种保险捆绑(bundling)在一起。也就是说,向同一家保险公司买一个以上保险,例如:房产保险、汽车保险及租房保险等。insuranceQuotes在线保险公司调查发现,通过捆绑多个保险,消费者每年平均可以省下314美元。在一些州,捆绑折扣甚至更高,在路易斯安那州,消费者平均每年可以节省584美元。

    资深保险分析师亚当斯女士说,捆绑其他类型的保险,如寿险,也能获得优惠。“给一家保险公司更多的生意,他们越有可能给你折扣。”

    此外,改善房产品质,包括屋顶、门窗、电气或管道系统也可能有资格获得保费折扣。许多业主忘了通知保险公司他们将住家翻新。安装防盗系统,特别是那种会自动拨打电话给警察局或消防队的系统,可享受5%至10%的保费优惠。

    佛州一家房屋安检公司哈吉女士说,在佛罗里达和其他沿海州,如果屋主安装可减轻强风损坏的装置,如飓风百叶窗、耐冲击的门窗等,可能会有意想不到的收获。

    哈吉女士的客户托尼·比蒂在佛州的Boca Raton市拥有一栋22年屋龄的四居室房屋。在经过房产防风检查后,每年节省了2,400美元的保险费。比蒂女士表示,之前我们每年付6,000美元的保险费,丈夫要我想办法省点钱。

    不同的保险公司会有一些鲜为人知的保险费折扣,例如,屋主不吸烟、使用绿色家电产品或建筑材料等。

    2017-05-12 / by / in , , , ,
    把握“三不三要”原则 做个精明投资人

    很多人梦想一夕致富,然而获得财神眷顾的概率毕竟不高。对大多数人来说,脚踏实地工作挣钱,用积攒下来的钱投资理财,还比较实际一点。但是,如果投资策略错误,不但血本无归,还会损失惨重。


    《今日美国》报导,多媒体金融服务公司The Motley Fool提醒“三不三要”投资原则,做个精明快乐的投资人。

    1. 要购买负担得起的房子

    对很多人来说,为自己及家人购买一栋安家立业的房子,是一生中很重要的投资决定。买房不像买股票,这是一场涉及巨大金钱、时间和精力的投资。

    购买一栋超过财力负担范围的房子,会是一个非常糟糕的投资,可能陷入终日为还清房屋贷款奔波劳累的日子,被债务逼得只好转向信用卡借贷,但是这样只会更加恶性循环,很难摆脱还债压力。

    如果是需要贷款购屋,理财专家建议要将每月缴付的抵押贷款利息,限制在税前收入的28%以内。在财力不够时,宁可租房,也不要勉强买房。

    2. 要将至少收入的10%用在投资(越多越好)

    固定将至少10%的收入用于投资,长期坚持下去会带来巨大回报。

    首先,投资具有长期增长潜力的项目,几十年的复利,会得到很大的收益。

    其次,要维持能够支应几个月生活费用的储蓄账户,这样可以在紧急情况下,不至于依靠信用卡生活,而且可以节省不必要的利息支出。

    第三,积极储蓄,以增加生活调度的灵活性。

    3. 要长期投资并且每年检视一次

    要长期投资,即采用买入持有(Buy and Hold)策略,不去理会市场的波动,一段时间会得到特定的收益率,而且不用花太多的时间及精力。然而,这并不意味着在未来30年内都不去管它。

    至少每年检查一次投资组合,以决定收益是否达到满意程度,或者有必要重新调整投资项目,舍去收益不高或者不再符合需要的投资。

    4. 不要期待能算准投资时机

    大家都想抓住市场正确投资时机,在股市低点买进,高点卖出,也有人想要通过赢得乐透赚大钱,但这些都不是健全投资的好方法,因为没有人可以精准预测股市的波动。另外,频繁进出股市,每次交易都必须支付佣金及税金,吃掉投资收益。最佳的方法是坚持购买高质量的投资并且长期持有。

    5. 不要将所有的钱都放进银行

    有人将所有的钱都存入储蓄账户,这样银行会高兴,但是长期下来,通货膨胀会让你的储蓄变少了。长期而言,通货膨胀率平均为3%左右,也就是说,投资收益最好是在3%以上,才是有效的投资。

    现在银行储蓄存款利息远低于3%,把所有的钱都放进银行,存得越久,反而财富变得越少。因此只要在银行账户维持可以支应日常生活开销以及足够的紧急预备金即可,多余的钱用来投资退休账户或其它投资理财组合。

    简单的数学范例,会让你看懂。如果在储蓄账户存1万美元,假设利息是1%,20年内后这个账户会增加到12,202美元。如果将这个1万美元投资每年收益率达7%的退休账户,20年后账户内金额会增加到38,697美元。

    6. 不要毫无目标

    有想过未来10年要有多少财富吗?或者20年? 如果没有目标,将很难规划储蓄计划,这意味着是将手中的钱抛出门外,而不是利用它来获得更大的财富。相反,如果有设定合理的财务目标,并按部就班地去完成,长期下来会得到意想不到的结果。

    如果想要在五年内有足够的储蓄支付购买的头期款,或者在30岁以前成为百万富翁,那么就坐下来,好好地精打细算,做好理财规划,并且依计划逐步达成,这样一定会梦想成真。

    2017-05-12 / by / in , , ,
    在美国首次买房一定要注意的事项
    购房对美国人来说是人生大事,是实现美国梦的象征。一般而言,美国首次买房者的平均年龄为31岁,如果你已步入这个年纪,那么你在买房之前不得不考虑以下的几件事情:

    1、评估需求

    确定在这一时期美国买房或租房哪个更适合你,你是否在不久的将来计划结婚或生子;你的工作是否稳定,不管你打算长期从业这一职业还是渴望尝试新的东西。总之,请确保你此时需要有一个家,并且你已为此做好了心理准备。

    2、数学计算

    许多人在考虑购房时都将注意力集中在首付上。是的,首付需要一大笔钱,但你也需要把其他的前期成本考虑在内,如税金、财产保险和交易费用等。通常,保险费率与物业税因州而异,所以你需要做一定的核算。同时,交易费包含很多专案,如贷款审批费、评估费以及产权保险等。有时这些费用加起来也会大得惊人,所以要提前了解这些情况。


    买房前不能只考虑首期,还需要考虑其他费用。(网络图片)

    3、做好准备

    你要将所有档准备好以便整个过程进展顺利。在多数情况下,你在美国买房过程中所需要准备的档有政府颁发的身份证件、信用报告(每年可免费获取的副本)、W-2表格、雇主证明、联邦纳税申报单以及银行和资产报表等。其中有些档也可有助于你了解自己的购房能力。

    4、仔细选择

    房子可能是你购买的最大物品,所以要像购买汽车、电视或沙发等其他大件一样,货比三家。尽管这会花费你很多时间,但却是必要的。你可先与持证的地产代理进行接洽,或在相关网站上进行搜索。

    5、该退则退

    对于一个近乎完美的房子,如果你对于买下它没有十足的把握,请把它留给其他买主。在你做出购房这一决定前,你要确保能偿还每月的按揭贷款。

    有关房屋估价的注意事项:

    估价是房地产的一个关键资料来源,以下是你应知道的有关房屋估价的事项:

    1、贷款业人员互持错误看法:一些放贷业者和地产经纪认为估价师的工作是促使交易完成,其实估价师的工作应该不偏颇,完全独立于交易之外,同时务实。

    2、估价师的估价,只是对物业价值的意见,无关买卖双方想支付或要求的价钱。若估价过低,放贷业者无法接受买方的房贷申请,卖方就需降价,或是买方拿出更多现金,才能完成交易。但是估价并非不能更改,若涉及交易的任何一方认为估价离谱,多数估价公司提供相关程序来调整估价。

    3、可获得的资料决定估价结果:多数市场有综合列销服务(MLS),估价师可从中获得多数资料。但是新房或乡间房屋则较容易有问题,估价师的资料往往不全、不正确或过时。


    美国的房价受社区影响很大。(网络图片)

    4、房价受社区影响:在一个20万元的社区,花10万元装修,不大可能使房子增值10万元。

    5、房价的任何调整,都需有确实数据来支持,才能通过法庭检视。

    6、放贷业者的准则并不清楚,虽然所有业者都尽可能遵守房利美(FannieMae)和房地美(Freddie Mac)的规定,或是退伍军人事务部和联邦住房管理局(FHA)的规定,但是每个业者提出的条件和要求都不同。而且多数承销商在估价方面未受过适当训练,所以有时估价师会碰到不合宜的规定。

    7、估价是全时间的职业,通常估价师一天进行一宗或两宗估价。

    8、估价师应有执照,熟悉估价的物业所在社区。估价师的执照不好拿,需花两年时间,上300多小时的课,和3000多小时的实习。

    9、估价不是检验房屋,验屋员的工作是确保所有机械和系统都运作正常,而且没有结构问题。估价师的工作则是观察房子,与社区类似房子进行比较,然后提出估价。也就是说,估价师通常假设房子各项设备运作正常,验屋员则需确认运作正常,如果你在美国买房,这一点你必须要了解清楚。

    来源:美国房产网

    2017-05-11 / by / in , , , ,
    美国2017房租缓升 西岸科技城市涨最快

    科技热潮正带动全美房租上涨,据美国最大房地产资讯网Zillow周五(7日)发布的预测,这一势头在2017年有所放缓;而房租涨幅最大的十座城市中,西海岸的科技中心城市占去七席。


    据美媒“商业内幕”(Business Insider)报导,近年来,年轻人受丰富的就业机会和高待遇吸引,纷纷迁居西雅图和旧金山等高科技产业集中的城市,由于房源有限,带动当地房租不断上涨。好消息则是,据Zillow预测,全美的房租中位数明年只会提升1.7%,和今年较去年6%的涨幅相比,堪称大幅放缓。

    “先前我们看到有些地方房租涨了10%,预计明年这些地方的增幅多会在4%至7%的范围。”Zillow首席经济学家古德尔(Svenja Gudell)表示,“这仍很高,不过应能让一些租房者减轻点重负。”

    2017年房租涨幅预计最高的美国10城市依序为:

    1. 西雅图(Seattle)— 7.2%
    2. 波特兰(Portland)— 6.0%
    3. 丹佛(Denver)— 5.9%
    4. 辛辛那提(Cincinnati)— 5.2%
    5. 旧金山(San Francisco)— 4.9%
    6. 洛杉矶(Los Angeles)— 4.8%
    7. 萨克拉门托(Sacramento)— 4.7%
    8. 圣地亚哥(San Diego)— 4.7%
    9. 凤凰城(Phoenix)— 4.6%
    10. 圣何塞(San Jose)— 4.5%

    以下则是Zillo发布的美国房租变动走势图表,各城市数据可在图中进行下一级检索。

    2017-04-30 / by / in , , ,
    留学美国高中的费用

    留学美国高中的费用包括学费、学杂费、住宿费、餐饮费、其它消费费用等。

    一. 学费
    现今人们已经形成一种共识:寄宿高中学费比走读高中学费高,非教会学校学费比教会学校学费高。其实这种说法不完全正确,寄宿高中学费从数字上看确实比走读高中高出许多,但我们应该清楚为什么寄宿高中学费会贵出那么多。寄宿高中学费除常规学费外还包含住宿费用、餐饮费用、临时监护费用以及安全管理费用等,而走读高中学费仅包含常规费用及学生午餐费,如果我们加上应该支付给寄宿家庭的住宿费、早晚两餐费用、临时监护费以及接送学生上学放学的交通费等,相较于寄宿学校有过之而无不及。通常情况下,教会学校学费的确比非教会学校学费低,这是因为教会接受教会会员资助,教会出资办学就应该服务于本教区的教友。但对于留学美国的国际学生来说,并不存在太大差异,我最近分别联系系走访了亚特兰大的一些教会学校和非教会学校,从收费标准来看,没什么差别,有些教会学校收费甚至高出非教会学校许多。

    通过调研、走访众多学校,通过查阅大量学校收费标准,我们可大致界定私立寄宿学校学费为每年$45,000 –$55,000之间,私立走读学校学费为每年$20,000 –$30,000之间。有一些私立寄宿学校学费甚至比哈佛还贵,在亚特兰大市区就有一所私立寄宿学校学费为每年6六万多美元!当然也有一些私立走读学费每年仅约万元!简单说明一下,美国一学年约九个月,分为8-12月份和1-5月份两个学期。

    二. 住宿费、餐饮费
    住宿费、餐饮费是除学费之外最为重要、支出最大的一笔费用。这笔费用基本上解决了学生留学美国期间的生活生存问题。美国寄宿中学的住宿、餐饮费用一般是包含在学费中的,并没有单独告知具体额度,一般情况下寄宿中学的住宿、餐饮费用所占比例超过学费的三分之一。如果学生进入走读学校学习,生活在寄宿家庭,那么住宿费、早晚两餐费用(学生午餐由学校提供,通常包含在学费之中)就包含在支付给寄宿家庭的费用之中,此费用还包含了临时监护费用以及接送学生上学放学的交通费用等。支付给寄宿家庭费用的多少取决于诸多因素如寄宿家庭所处地域经济发达程度和消费水平、家庭住宿条件及家庭消费习惯等,因此我们很难确定一个精确数目,这笔费用弹性很大,总的来说应该在一两万美元左右。

    三. 学杂费
    美国私立高中学杂费主要包括医疗保险费、书本资料费、课外活动费、校服费等。3,000美元应该可以轻松轻松搞定学杂费。
    医疗保险费:每年约500-1,000美元。对国际际学生而言,学生医疗保险是强制性的,没有这项保险,不能注册入学。因为美国的医疗诊治费用非常昂贵,个人难以负担,所以没有保险也不容易被医院或诊所接受。有的学校在注册缴费单内列入保险费,学生在不知情下已购妥保险。学生也可以自己选择保费低廉、保障好的医疗及意外保险。只要你提出已购买保险的证明,一般学校都会接受。为了自身的保障,学生应该充分了解学校保险的限制、弹性以及保费与保障福利的平衡,并与其它他保险比较。比较其它保险时应参考:

    1. 学期间放假的空档,学校保险是否涵盖,学生于该阶段是否需另行购买保险。
    2. 学校放假时,学校医务中心是否休诊,学生向外求诊时,费用负担一般较高。
    3. 学校保险是否能转校或跨州使用。
    4. 学校保险是否能提早终止等。
    书本资料费:每年500美元左右。美国高中学生需要自己购买课本,根据选的课程不同,所需的书本费也会有差异。美国买书是比较贵的,学生也可以通过购买旧书甚至租借书本来节省费用。
    课外活动费:每年几百美元。美国高中大多都有丰富多彩的文艺、体育活动和其它课外活动可供学生选择。高中课外活动的费用根据学校不同,学生参加的活动不同会有差异。有的学校在学费中会包含课外活动费用。
    校服费:两三百百美元。美国学校对学生穿校服的要求比较宽松宽松,学生可以比较自由地选择符合自己个性的校服。美国高中都设立了““着装守则””,一方面规范着装有利于维持校园秩序,提升教学质量,另一方面降低了学生之间相互攀比的心理。

    四.其它消费费用
    这笔费用说白了就是孩子的零花钱,包括购买衣服、补充基本生活用品开销、移动电子产品网络服务费用、参加各种活动等开销等。这笔费用在各州来说差别并不会很大,一般约为每年6千到,000-8千,000美金左右。在像纽约、波士顿、旧金山等大城市,其生活费会高一些,如果孩子喜欢各种娱乐消遣,其生活费很容易就翻倍。

    留学美国高中费用主要包括以上四个方面。总的来说,留学美国高中每年费用应在五万美元左右,学校不同,地域不同,个人消费习惯不同,留学费用也会存在差别。虽然留学美国高中费用不菲,但如果孩子通过这段学业,这段人生经历和历练而成就自己,我们认为是物超所值的。

    一般来说,美国高中留学费用要远远高于本科和研究生,因为本科和研究生每年都有大量的助学金和奖学金的补贴,美国高中学生很少有奖学金,没有任何补贴,全部费用均由家庭承担。而且我坚信送孩子留学美国高中的父母绝不仅仅是希望孩子接受四年完整系统的高中教育,更希望孩子能进入美国著名大学学习,因此父母必需要有足够的经济实力并且具有合理的留学资金规划划才能保证孩子无后顾之忧,顺利完成留学美国的学业。

    留美学生享受打折生活
    中国学生来到美国往往会被极大丰富的海量商品及其可观的折扣所吸引,甚至于迷失方向。下面为留美学生介绍一些省钱的购物方式,尽情享受美国打折生活吧!

    1. 商场购物:美国的商场每年都有几次““挥泪大甩卖””,主要集中在圣诞节、,劳工节、,独立日、,感恩节等美国主要节日。商场的周年庆折扣幅度也非常大。如果不急用,可以等这些Holiday season打折时大批量采采购。平时如果在商场看到喜欢的东西可以等等,服装基本上在上市1个半月后会开始一再打折。

    2. 折扣店购物:如Marshalls、 TJMax、 Burlington Factory、 Loehmann’s等,里面专门卖从各大商场甩出来的断码货,价格十分便宜。

    3. 工厂直销店Outlets:很多大品牌都有厂家直销店且很集中,可以做到真正的一站式购物。有大品牌如Gucci、Tod’s、 Cole Hann、 Burberry 等,也有Polo、 CK、 Nike、 Adidas等大众品牌。价格比商场里便宜很多,当然商品的款式和商场的略有不同。中国游客多喜欢在此类outlets购物。

    4. 网上购物: 6pm.com ; pricegrabber.com等,品牌官网也经常打折,常能淘到不少好东西。

    5. 国内购物:如果你对美国的衣食住行不习惯,你可以找一家中国国内的代购公司帮你购买国内的商品。如果你是富二代,那么推荐你用Panli.com,他们是国内最大的代购网站,同样他们的服务价格也是最高的。如果你想省钱,那么推荐你用AM0086.com,收费是同类网站中最低的,而且没有任何隐藏费用。

    6. 多用cCoupon:报纸,杂志和传单上经常会有打折信息和代金券,善加利用这些代金券可以为你节省不小的开支。网上也可以找到电子cCoupon,例如retailmenot.com

    7. 住宿:在校外租房一定比校内便宜,如果和朋友共住Share一间校外的房间就更便宜了。

    8. 打电话:大多数电话公司的包月计划划在每晚9:00到第二天早上7:00及周周末都是无限免费通话时间。所以通话应尽量选择在晚上和周周末。从美国往国内打电话可以用Skype,一分钟差不多人民币两毛钱左右,也可以在华人的书局购买用手机拨打的国际电话卡(像我们国内的IP卡)。

    9. 多用信用卡:美国很多信用卡都有高额退款活动,有些卡吃饭加油退款高,有些卡买机票便宜还送高额保险,有些卡买办公用品便宜,有些卡不管买什么都退现金,具体情况可以向银行和信用卡公司查询。

    10. 住店:美国的酒店多数是周周日到周周四便宜,周周五周周六最贵。最好的办法是把行程安排在周周一直周周四,提前预定也可以享受到折扣。另外如果加入AAA等俱乐部在多数汽车旅馆可以享受折扣优惠。

    11. 加油:平时多注意注意一下周围的加油站,只隔几公里里远油价就可能差出3%,高速公路入口和市中心的加油站都比较贵。

    12. 超市购物:多数超市晚上买菜和面包会比早上便宜,这就是所谓的““以时论价””。

    总之,购物要有计化划,如果可以跟据商店的优惠活动计划自己的购物清单您一定可以省下一大笔钱。

    2017-04-28 / by / in , , , , , , , ,
    害你不能致富的六个错误理财观

    网路上有很多教人致富的“奇招妙法”,但多数作者却不是真正的富人。其中有些怪点子宣扬过穷日子,如叫人不吃午餐省钱、不买昂贵咖啡、头发把它剪得很短等等怪方法来存钱。节俭是项美德,但不代表必须不情愿的刻意降低生活品质。

    经商高手、也是白手起家的大富翁Daniel Ally主张过富裕生活,他认为,牺牲那些简朴的小快乐非但不会致富,还会把人逼得更加失意。那么如何才能真正累积财富呢?答案就在赚钱的思维模式。

    迈向致富之路首先必须扭转金钱观,把想法调整过来就能创造正向成果,找到自身价值。本文摘录Ally提出的六个常见理财错误,供读者参考。


    1. 不懂得投资自己

    美国首位百万富翁富兰克林(Benjamin Franklin)有句名言:“投资自己获利最大。”很多人都想靠老板为自己做教育训练或提供书与资料,但你若真想飞黄腾达,教育训练的事一定要自己来,你要投资你自己。

    2. 信用卡购物

    有时候我们会为了虚荣,用信用卡去购买自己负担不起的东西,然后再忍痛付大笔利息,实在大可不必。想成为有钱人,应该运用信用卡来扩大自己的事业,不要用在无谓的借贷。

    3. 付房贷

    贷款买房子稀松平常,但贷款会使人不断为钱奔忙,永无宁日,而且房贷很可能得多花一倍的钱!有钱人在没钱时会先租房子,直到能用现金买房子为止。

    4. 存退休金

    退休制度对有钱人来讲,简直避之唯恐不及。如果你想靠某些基金或寿险来养老,开个玩笑,还不如去搭铁达尼号(Titanic)算了。另外,若你存钱是为了等六十岁以后再享用,就如同把性生活存放起来,等退休再享受一样可笑!别这么做,年轻时就好好去创造财富。

    5. 买劣质商品

    价钱导向的人或喜欢用折价券的人可能无法接受这一点。但俗话说,一分钱一分货,所以不要去买便宜货,要买最好用的商品。例如,买一件可穿四年的四十元衬衫,胜过去买只能穿一年的十元衬衫。

    6. 为钱而工作

    一般人可能觉得“为钱工作”理所当然,可是有钱人却是让钱为他工作。在有钱人眼中,他的财富是服务市场、贡献社会后的一项副产品,这便是富人绝不为钱工作的原因。

    2017-04-28 / by / in , , ,
    首次在美国购房 最值得考虑的10个城市

    最近这两年,美国住房的贷款利率一直徘徊在历史低位,而租赁市场报告显示,过去一年来租房的租金持续上涨,而现在的房价却趋于稳定。于是,购买房屋就成为许多人资产保值增值的一个重要选择。那么,首次购房的地点选在哪里更好呢?


    CBS(哥伦比亚广播公司)根据个人理财网SmartAsset公布的人口超过30万的美国城市住房承受能力、抵押贷款可操作性以及住房市场的稳定性等多方面的数据,评选出十个首次购房最值得考虑的城市。

    一,俄克拉何马州俄克拉何马城(Oklahoma City, Oklahoma)

    这个城市的房市价格合理,房屋市场在过去4年里的表现都非常稳定。据Zillow公布的数据,这里房产每平方英尺平均价格为77.67元。这意味着购房者会更容易在预算之内找到自己满意的住房。

    二,俄克拉何马州塔尔萨市(Tulsa, Oklahoma)

    塔尔萨市的住房市场也比较实惠,主要体现在这里房屋的物业价格较低。房价也很便宜,每平方英尺71.83元,是美国房价最低的五个城市之一。

    三,印第安纳州印第安纳波利斯(Indianapolis, Indiana)

    印第安纳波利斯的房地产市场在美国的大城市中比起来算是相当实惠的,市场稳定性和抵押贷款可操作性也很强。而且这里的房屋贷款资金比例是全美第七高,达77%。

    四,宾夕法尼亚州匹兹堡(Pittsburgh, Pennsylvania)

    这座钢铁城市的房产市场超级稳定,并因此成为首次购房者首选的五大城市之一。根据FHFA的数据,除檀香山外,匹兹堡的房价自2010年之后从未下降过。

    五,得克萨斯州休斯顿(Houston, Texas)

    休斯敦的房产市场的优势,主要体现在这里的抵押贷款机构多达186家,比其他任何美国城市都多。这意味着休斯敦居民在抵押贷款购房时有更多的选择。

    六,内布拉斯加州奥马哈(Omaha, Nebraska)

    据抵押贷款银行家协会的数据,奥马哈的贷款融资比率比任何美国主要城市都高。2014年,道格拉斯县(奥马哈所在地)这一比例高达83%,而美国各大城市平均值为69%。

    七,堪萨斯州威奇托(Wichita, Kansas)

    威奇托的收入与住房成本比率在美国各大城市中排名第二。这个城市因此成为首次购房者首选的十佳城市之一。

    八,得克萨斯州圣安东尼奥(San Antonio, Texas)

    据FHFA数据,从2014年第三季度至2015年第三季度,圣安东尼奥的房价上涨了8%,从2011年底以来,房价一直呈上升趋势。而这一地区房价目前仍然是非常实惠的,每平方英尺价格为80.50元。

    九,肯塔基州路易斯维尔(Louisville, Kentucky)

    边境城市路易斯维尔是肯塔基州的经济和文化的中心,这个城市因启动成本低而成为了年轻人创业的最佳城市,并已连续第二年被评为首次购房者选择的十大城市之一。

    十,得克萨斯州达拉斯、沃思堡(Dallas, Texas and Fort Worth, Texas)

    这两座相邻的城市的房产,在最近几年里都出现了升值。根据FHFA的数据,从2014年第三季度至2015年第三季度达拉斯房价上升了11%,沃思堡为9%。如果这种上涨的趋势继续下去,新房主将会从中获利。

    2017-04-27 / by / in , , ,
    美国人喜欢投资什么?

    美国人会给自己买房居住,但在选择投资时更青睐的则是股票,基金或债券等理财产品,尤其是比较富有的美国人。


    正是因为美国房地产投资的这种低回报率,美国的富人们实际上更青睐股票等回报较高的投资。美国的富人们却更喜欢投资股票,这是因为股票的回报率最高,也最容易致富,当然这也和美国股票市场极其规范的现实密不可分。

    若是自己居住的话,美国富人也赞成投资买房,认定长期持有的话比租房划算,但只是自己居住而已,他们极少会去投资房地产实业。

    美国人更喜欢投资股市和基金还源于美国有着非常成熟的专业投资顾问(财务顾问)群体。投资顾问(财务顾问)是给客户理财建议的专家,依其专业领域而向客户推荐和提供投资美财金融业监管局(美国金融业监管局)和所在州依法监管并颁发的“理财顾问公司”和“专业人员”,“保险代理人”,“销售人生保险等险种”,“理财顾问推荐“行业执照,收入来自收费,提成或两者结合。

    投资顾问不仅经验丰富,而且有可靠的资源帮助,从而能更精确低分析出资产价值和项目的收益风险,从而决定是否买入或卖出,而不是靠猜测。

    据统计,美国大多数的富裕家庭都在使用专业理财顾问,美国信托(美国信托)的一项调查结果也证实了这一点,该行客户中“富有”人士(指可投资资产超过300万美元的人士)中的绝大多数都依赖专业投资顾问来投资,而富人的年龄越大,对投资顾问的依赖程度越高。

    美国人喜欢投资股票,基金和债券并不意味着他们不投资房地产,实际上只是换了一种形式而已。

    不动产投资信托由美国国会于1960年年创造,主要是藉由不动产的证券化及许多投资人的资金集资,使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易,租金与增值所带来的获利。

    同时因为不动产投资信托能同时投资多项不动产标准,既可分散风险,又不需要实质持有不动产标准,可在证券市场交易,因此市的流通性远优于不动产。

    美国人最喜欢投资股票,尤其是由运营良好的美国公司的股票构成的投资组合对他们来说是一种可靠的投资选择。多数超级富豪都会拥有一个顾问团队,并会执行一项在最糟情况下也能奏效的投资策略。

    一般水平的富人也会使用专业投资顾问,并建立起一套在顺境与逆境中都管用的投资流程股票市场对美国经济体系的顺利运行至关重要,也许这正是美国富人对股票市场的信心所在吧。

    2017-04-23 / by / in , , ,
    L-2签证简介

    L-2签证

    按照美国移民法规定,L1签证持有者的配偶和21周岁以下的未婚子女可以作为L1持有者的眷属申请L2签证。 L2签证持有者可以合法进入并居留美国,其有效期和L1签证的有效期一致。也就是说,如果L1身份到期了,L1眷属L2的身份也自动到期。


    L-2签证必备申请材料

    申请L2签证时应准备一下材料:

    • 有效护照:如果护照将在预计抵美日期的六个月内过期、或已损坏、或护照上已无空白的签证签发页,请在面谈之前申请新护照;
    • DS-156非移民签证申请表(Nonimmigrant Visa Application)或DS-160在线非移民签证申请(Online Nonimmigrant Visa Application)。所有随行眷属均须填写;
    • 如与L-1同时在美国的驻外领事馆申请签证,需递交美国移民局发出的L-1申请批准函(I-797)原件或複印件及L-1申请材料的副本;
    • 如果L-1持有者在L2申请时已经以合法的L-1身份进入美国,则需递交L-1的I-94,证明L-1持有者在美国有合法的L-1身份;
    • 由L-1持有者或他人出具的经济担保书,证明L2申请人赴美后不会成为美国公众的负担;
    • 亲属关系证明,配偶须出示结婚证、子女须出示出生证明,来往书信和家庭合影等;
    • 一张标准尺寸的照片;
    • 签证申请费收据原件: 可在中信银行在中国的任何分行支付签证申请费。请注意申请费一旦支付即无法退款,即便申请人被拒签或放弃申请。

    除上述必备材料外,建议申请人都应该提前做好准备,携带一些支持性材料,以便能够在面谈时出示以上材料和其它任何与签证申请有关的支持材料。请注意在面谈时出示以上文件也并不能保证得到L2签证。

    L2签证有效期为3个月,入境次数为一次。如果L-2签证申请人选择有效期三个月可入境一次的签证可以免交签证签发费。申请人欲获签有效期为两年内多次入境的L2签证必须支付120美元或996元人民币的额外费用。 如需了解更多美国领馆申请签证的信息,请参考美国领馆官方网站

    L2签证持有者可以用L-2身份在美国上学念书,享受美国的免费教育,而无需要重新申请其他学生签证,比如F-1等等。 并且L-2持有者不需要做全职的学生。

    一般美国的小孩在6至11岁的时候上小学,12至13岁的时候上中学,14至17岁的时候上高中。 L-1申请人为子女选择学校的时候,可先调查美国公立学校的排名或向在美的亲朋好友咨询,然后了解这些学校的学区在哪里,再根据这些学区的邮政编码选择赴美后的住处。 选择好学校后,持为子女准备上学所需的文件,到选择的公立学校报名注册即可。 这些报名注册文件包括家庭住址证明(包括租房或买房合同;如没有租房或买房合同,交的水电费帐单也可)、成绩单、防疫注射卡(Immunization Card)、有效L-2签证等。 如果其中有些文件是中文,需提供一份英文的翻译件。

    如果,L-2签证持有者希望在美国就读大学,无需转换身份申请学生签证。 而且可以向当地公立大学申请本州学费,享受本州学生待遇。

    虽然L-2签证并不像L签证一样有工作的权限,L2持有人不可在来美后直接工作。但是,2002年新的法律允许L-2持有人可以向移民局申请工作许可(EAD,又称工卡),得到批准后,可在美国合法工作。一般L-2签证的工卡有效期是一年到两年,在工卡有效期满前6个月,要向移民局提交更新工卡的申请。 另外,L-2持有人还可单独申请其他的工作签证比如H-1B等等。

    同时,L-2身份可以转换为H-1,F-1,B-1,B-2以及其他的非移民身份。同时,L-2持有人也可以申请绿卡。

    2017-04-19 / by / in , , , , ,
    政庇获绿卡后回母国

    I-130表上的所有问题都必须回答

    ●问:我朋友为他的太太提交了I-130表格,对方仍然在母国。我朋友通过婚姻获得绿卡,现在已经是公民了,请问他还要回答I-130表上的第14(b)的问题吗?那个问题是:你是否通过与美国公民结婚成为永久居民的?


    李律师:所有I-130上的问题都必须回答,包括那个问是否通过婚姻获得绿卡的问题。

    女朋友来美签证

    ●问:我女朋友是泰国人,她有硕士学位,在公立高中教书(属于泰国政府部门)。她想在暑假期间(4月1日-5月15日)来美国看我,她在泰国是租房住,我不清楚她是否有很多的积蓄。我使用累积的里程为她买了飞机票,而且她会呆在我住的地方,所以应该不会花太多的钱。

    我经常到泰国工作,每年去5次,一年大约有5个月会呆在泰国。她来看我以后,我会和她一起回泰国。我们还没有打算结婚,她也不需要来美国,因为她呆在泰国并在假期来看我的话,我们看到彼此的时间会更长一些,比她移居美国更长。这些情况中,有多少应该让大使馆知道。

    李律师:访客签证是由美国驻外使馆官员来决定的,主要是看申请人来了美国以后会不会不回祖国。对你的女朋友来说,好的一面是她有稳定的工作,受过良好的教育;不利的一面是她没有自己的公寓,而且可能没有太多积蓄,这对她的访客签证是个不利的因素。但你们是可以解释清楚,把事实说出来,这种情况下,我的建议是把所有的情况都告诉使馆官员。

    毒品违规影响申请公民

    ●问:2003年到2008年间,我吃了一张超速罚单,还有3次毒品违规(低于20克),我2009年申请公民因为这些原因被拒。我现在28岁,已经结婚4年了,过去5年中没有出过任何问题,而且在过去10年中一直是全职工作,请问我可以再申请公民吗?应当如何做才能获批?

    李律师:关键是你是什么样的毒品违规,以及你是否认罪。从法律上看,在移民执法中考虑违规和认罪的倾向是越来越明显。最近的一个案件市法庭做出不利于外国人的判决。法律只允许豁免一次毒品违规,但不是三次。在你再次申请入籍之前,你可能需要向熟悉这方面情况的移民律师咨询。

    政庇获绿卡后回母国

    ●问:因为各种原因,我在申请政治庇护以后回了母国。我被允许再入境美国,并且政治庇护申请也获批,此后我获得了绿卡。现在我持有绿卡已经3年了,我想出国旅行,如果没有获得护照出境,是否会遇到麻烦?

    李律师:如果你是想去迫害你的母国之外的地方旅行,应该没有问题。经常性的、长期回你的母国,可能会带来问题。出于紧急原因的短期旅行是可以理解的,保险的做法是等有了美国护照后再回母国。

    2017-04-16 / by / in , , , , ,
    为未婚妻申请K-1和K-3,哪个快?

    为未婚妻申请K-1和K-3,哪个快?

    ●问:我是公民而且人在美国,未婚妻住在海外,她不是美国公民。我们计划在10月份订婚。在为她申请签证之前,我想知道K-1和K-3签证,哪一种快?而且,这两种签证的流程是什么样的?


    律师:根据移民局加州服务中心提供的时间表,K-1签证和K-3签证的时间都是5个月。佛蒙特服务中心只有K-1签证的时间表,也是5个月,但没有K-3签证的时间表。请注意,你必须结婚后提交I-130亲属移民,才可申请K-3签证。如果移民局批准I-130,且I-130批准单和K-3申请同时送达全国签证中心(NVC),K-3签证申请将会被拒。整体上看,K-1可能会比K-3快,而且没有K-3可能被全国签证中心拒绝的风险。

    主受益人死亡是否影响连带受益人?

    ●问:主受益人死亡,根据移民法240(I)“对未亡人的解救”的规定,连带受益人是否可能在主受益人死亡后获得绿卡?签证类别是第四优先F-4。

    律师:这要看在主受益人死亡的时候,连带受益人是不是身在美国,而且此后是否一直住在美国。即使如此,移民局也倾向于把这个条款与人道理由联系起来。除此之外,F-4的申请也有可能被拒,因为F-4是亲属移民中唯一受益人是兄弟姐妹的,其他类别的亲属移民的受益人都是配偶、父母或子女。我注意到移民局在2012年11月的政策备忘录中,对自己的这一解释进行了批评。在这一备忘录中,移民局提到对于主受益人死亡时申请已经获批的连带受益人,和主受益人死亡时案件还在审理的连带受益人,处理方式完全不同,前一种情况下,申请会自动撤销,直到移民局接到恢复的请求并批准,而后一种情况中,移民官可以继续审核和批准案件,不管主受益人是否死亡。

    超过21岁可否被收养?

    ●问:我是法国籍,现在24岁,曾经合法来美多次,我现在持探亲签证在美国停留。我和我的生父母没有实质的联系,但在这里有“真正”的家人,他们就像我的父母。他们尝试过不同的方法,想让我最终能够合法待在美国,甚至愿意收养让我成为家庭的一员。我想知道的是,因为我已经24岁了,收养有没有可能成功?要经过什么样的流程?我尝试过了很多的方法,不想通过非法的途径留在这里,而且希望能够经常进出。

    律师:根据移民法,通过收养获得移民福利的年龄要求,是在16岁以前完成整个收养过程。因为你已经24岁了,你无法根据移民法申请移民福利,尽管你和生父母没有实质的联系,而且你觉得自己真正的家人在这里。如果你想永久待在美国,你要想别的办法。

    租房给非法移民是否违法?

    ●问:假如有人为别人提供住房已经很久,但不知道对方是非法移民,直到最近才知道,请问如果被发现会不会有麻烦?如果遇到这样情况应该怎么办?是直接举报他们,还是先要求他们离开然后再举报他们,或者不要举报他们?

    李律师:通常来说,只有两种情况下为非法移民提供住房会惹麻烦:一是你在他们偷渡入境后直接把他们带到你的住房,二是你为了获利而收留了他们,比如这是人口贩卖活动的一部分,或者让他们为与你有利益关系的事情非法工作。如果你只是租房给别人然后发现对方是非法待在美国,我看不出来你要负什么责任。如果像你说的那样,所有租房给非法移民的诚信房东都将有法律问题,这并没有发生。而且法律没有要求你举报非法移民,因为非法待在美国不是犯罪,只是民事违规。

     

    2017-04-16 / by / in , , ,
    J1限定期满2年前申请H-1B工作签证

    美国公民的父母如何再次入境

    ●问:我是英国人,曾用英国护照入境,在美国逾期滞留,之后自己离境,没有被驱逐过,但是也没有申请逾期滞留的豁免。我的孩子是美国公民,我怎么能再来美国?

    李律师:

    你最好是在美国使馆或者领事馆申请探亲签证,而不是用你的英国护照直接来美。在使馆或者领事馆,你可以和签证官解释你上次入境的情况,签证官会根据你的具体情况来判断是否给你签证。

    我必须再多等两年么

    ●问:我曾经短暂离开美国(没有超过6个月),我必须再多等两年才能申请入籍么?例如,我还有两年就有资格申请入籍,我离开美国3个月,那样我就得再等4年才能申请入籍么?其中2年是满足居住在美国5年的条件,另外2年是由于离开美国3个月而需要额外再等待的。

    李律师:

    并没有这个规定。申请美国公民的基本规定是申请人必须居住在美国5年,其中最少有一半的时间在美国居住,只要是短暂的离境,就不会对你的申请有任何影响。

    新地址的居住证明

    ●问:3个月前,我刚刚从伊利诺伊州搬到弗罗里达,我想申请入籍。我如何证明在弗罗里达已经居住了3个月?

    李律师:

    你可以在填写N-400表格时把你搬到现在佛罗里达住址的具体时间写进去,在面试时,你可以带上所有的证明文件,例如租房合同、在佛罗里达购物或加油的信用卡账单等。你还可以出示许多其他的证据,如你或者孩子的课程注册证明、当地图书馆借书卡的申请,或者佛罗里达的驾照。

    J1限定期满2年前申请H-1B工作签证

    ●问:我已经得到H-1B名额,需要在10月1日开始工作,但是我之前有一个J1回国服务两年的限定,在10月1日的时候还有1个半月多的时间才满2年,我能得到签证么?

    李律师:

    通常来说,在申请人还没有达到J-1签证回国满两年的时间里,美国移民局是不应该批准H1B的申请的。如果你得到了H1B的批准,并向申请签证的话,领事馆很可能会把你得到的H1B批准发回美国移民局,撤销批准。就算领事馆不把你的H1B的批准发回,也不会在你的回国时间未达到两年的时间里给你工作签证的。

    转自:

    李亚伦律师移民法律问答

    2017-04-15 / by / in , , ,
    信用“身份证”社会安全号要早申请

    对于在美国留学的学生来说,在留学期间,最好能够拿到社会安全号(SSN),尤其是想长期留下来的学生,因为它不仅会让你的生活更加方便,而且也有益于往后在美国找工作。


    社会安全号(Social Security Number)简称SSN,是美国联邦政府发给本国公民、永久居民、临时工作外籍居民的一组9位数字号码。主要是为了记录每个人工作与报税的依据,但现在SSN使用范围扩大,越来越多的机构要求提供SSN号码,例如:在申请信用卡、加油卡、入学、贷款、办理驾照、房屋租赁或是手机入网时,均要求提供SSN号码,SSN已经成为在美居留人士实际的身份证。

    申请到SSN,就相当于申请到了你的一个身份号,通过这个号码可以在美国工作、领工资,建立自己的个人信用分数,这个分数就是你在美国最重要的一个标签。比如在校内工作,缴纳所得税,就会有最初的信用点数。按时付房租、电气费和电话费都能增加信用点数,经常用信用卡消费后,好的还款记录不仅可以增加信用卡消费额度,对之后的贷款也有帮助。因为在美国买房、租房、购车、申请信用卡、买保险、求职,甚至连找对象都会受信用分数的影响。

    你租房子的时候,如果没有SSN,很多房子不租给你,或者要求你把一年的房租一次性都付清;申请电话时,没有SSN就要交很多押金才能得到合约机的iPhone;没有SSN,你的银行卡也无法实现更多的功能,而且几乎无法申请信用卡;没有SSN,在美国的生活许多方面都会受到制约,因此如果可以,最好尽快拿到SSN。

    申请SSN的方法

    不过,不是每个留学生都能申请SSN。美国社会安全局称,通常非美国公民只有经国土安全部批准在美工作才可以获得社会安全号,合法入境的非美国公民无需社会安全号也可获得服务,社安局不能因为你需要获得驾照、办理入学、进行信用核查等服务而给你颁发社会安全号。

    社会安全卡分为三种。第一种卡上只有姓名和号码,这种卡只发给美国公民和永久居民,持这种卡的人在美国工作不受限制;第二种卡除了印有姓名和号码以外,上面还有“VALID FOR WORK ONLY WITH DHS AUTHORIZATION ”字样,意思是“仅限国土安全部颁发的工作许可方才有效”,这种卡发给有美国国土安全部工作许可,可以在美临时短期工作的外国人。

    第三种卡上除印有姓名和号码外,还有“NOT VALID FOR EMPLOYMENT”的字样,这种卡发给在美国有合法身份但不能在美国合法工作的外国人。持有这种卡的人不可以取得SSN,但又需要退税记录,因此美国国税局会发一个 “纳税个人识别号码”。所以简单的说,要想拿到SSN就得首先找到工作。

    1. 由于身份问题,留学生通常第一份工作是在校内(比如:学校内的食堂、图书馆),工作主管会出具证明,证明信中会列出你的工作性质、开始工作日期、工作时间、主管的姓名和联络等信息。

    2. 然后在学校网站的iStart上填写Social Security Letter Request,一两天后会收到学校邮件通知。申请成功后,再带上护照、I-20、I-94和工作证明去国际学生办公室领取学校证明。如果学校没有网上服务,可以咨询国际学生办公室。

    3. 最后带着护照、学校证明、工作证明、I-20和I-94到当地的Social Security Office申请SSN。进去后,先排号,再填写一份SSN申请表,表的信息非常简单,如果不明白怎么填,一定要咨询工作人员。然后就等著被叫号去办理了。办理后,SSN通常两周后会寄到。

    2017-04-14 / by / in , , , , , , , , , , ,
    旧金山月租3500美元能住上何种房子

    旧金山居住大不易众所周知,它不仅房价昂贵,就连房租也是全美城市之首。一份最新的报告说,在旧金山租一间一房的公寓每月租金中位数高达$3,460。


    美国房贷利率信息网站HSH.com近日发布的一份报告显示,旧金山的房价中位数高达$742,900(美元,下同),其购置不动产的最低家户年收入为全美之冠,达$142,500,也就是说家户年薪必须是这个数字以上才能负担得起30年固定利率的每月房贷。

    据提供公寓租赁信息网站Zumper的一项最新报告,在旧金山租一间一房的公寓每月租金中位数为$3,460,同样也是排在全美城市租屋金额最高位置。

    以下是《商业内幕》3月16日参考Zumper所提供的旧金山市不同社区的租房行情,供读者参考。

    1. 教会区(Mission)

    地区特色:拉丁裔聚集区,街头涂鸦与嬉皮壁画充斥该区。
    月租:$3,450
    房间大小:645平方英寸(约60平方公尺、18坪)
    公寓设备:暖气、洗碗机。

    2. 海耶斯谷(Hayes Valley)

    地区特色:海耶斯谷邻近旧金山市政府,有许多精品、家具以及服饰店座落于此,周边还有各式的餐厅。
    月租:$3,350
    公寓设备:邻近公共交通运输,但是没有停车场,有一个小厨房。

    3. 牛谷区(Cow Hollow)

    地区特色:该区有很多年轻的专业人士。
    月租:$3,200
    公寓特点:极佳的旧金山湾景色。

    4. 太平洋高地(Pacific Heights)

    地区特色:太平洋高地是旧金山市名人群聚之处,甲骨文(Oracle)共同创始人暨执行长埃里森(Larry Ellison)、全美最畅销的小说家斯蒂尔(Danielle Steel)以及苹果设计总监艾夫(Jony Ive)都住在这一区。
    月租:$3,500
    房间大小:850平方英寸(约79平方公尺、24坪)
    公寓设备:有警卫看管,公共区有洗衣间、健身房与游泳池。如果想和名人或是富豪当邻居,这区是个不错的选择。

    4. 诺伊谷(Noe Valley)

    地区特色:诺伊谷座落于旧金山的中心地带,聚集许多科技人。
    月租:$3,500
    公寓设备:全新的小厨房,有个露台。

    5. 俄罗斯山(Russian Hill)

    地区特色:俄罗斯山是旧金山最富裕的街区之一,拥有大量的年轻专业人士,近年来有许多华人也从东面的唐人街慢慢移入该区。
    月租:$3,599
    公寓设备:家务整理服务、洗衣设备,还有金门大桥的美景。

    6. 索玛(又称:市场街南区,South of Market,简称SoMa)

    地区特色:索玛曾经是旧金山的工厂和码头的卸货地。现代的索玛有会议中心、艺术中心、复合式电影广场以及艺术博物馆,许多科技新创公司的员工都选择在此居住。
    月租:$3,600
    公寓设备:免费的家务整理服务、健身房、按摩浴池。

    7. 南滩(South Beach)

    地区特色:南滩是属旧金山较新开发的地区,这里有许多高级公寓与豪华大厦。
    月租:$3,350
    公寓设备:小厨房。

    8. 海港区(Marina)

    地区特色:海港区最著名的地标就是于艺术宫,该建筑建于1915年的巴拿马太平洋万国博览会,是当时为了庆祝大地震后重生的旧金山。
    月租:$3,559
    公寓设备:房间较小,但内装新颖且设计现代化。

    2017-04-14 / by / in , , , , , ,
    这8种物品选择二手货 帮你省大钱

    常觉得生活开支入不敷出,一个月下来没花什么钱,却也无法存到钱吗?专家建议,有些日常用品不需要购买全新的,选择二手货,能省则省,假以时日也可为家庭支出省下一笔费用。

    二手货就代表品质差吗?其实不尽然,只要花点时间上网或是在旧货店里寻找,就有机会以更低的价格选购到品质优良、甚至是几乎全新的产品。

    本文参考美国财经网站SmartAsset的建议,整理出以下8种可以买的二手货。

    1. 汽车

    汽车可能是家中仅次于房屋,价格较高的消费。据统计,新车在1年后的价值约跌20%、5年后将贬至原价的40%。专家表示,买一部只有几年新、状况佳的二手车的确能省下一大笔开支。(Getty Images)
    汽车可能是家中仅次于房屋,价格较高的消费。据统计,新车在1年后的价值约跌20%、5年后将贬至原价的40%。专家表示,买一部只有几年新、状况佳的二手车的确能省下一大笔开支。(Getty Images)

    汽车可能是家中仅次于房屋,价格较高的消费。据统计,新车在1年后的价值约跌20%、5年后将贬至原价的40%。专家表示,买一部只有几年新、状况佳的二手车的确能省下一大笔开支。

    2. 书籍

    近几年来,尽管电子书籍越来越流行,但是消费者对纸本书的需求仍然不减。二手书店、网络、车库拍卖、跳蚤市场等都是寻找二手书的好地方。(宋祥龙/大纪元)
    近几年来,尽管电子书籍越来越流行,但是消费者对纸本书的需求仍然不减。二手书店、网络、车库拍卖、跳蚤市场等都是寻找二手书的好地方。(宋祥龙/大纪元)

    近几年来,尽管电子书籍越来越流行,但是消费者对纸本书的需求仍然不减。二手书店、网络、车库拍卖、跳蚤市场等都是寻找二手书的好地方。

    如果学生想要省下教科书的费用,到Chegg.com或是Half.com可以找到便宜的二手书,有时还能省下80%的书价。此外,Amazon和eBay也能找到二手书。

    3. 家具

    在外工作租房需要买家具时,花大钱买新家具似乎不太合算,这时可以考虑买二手家具。(许享富/大纪元)
    在外工作租房需要买家具时,花大钱买新家具似乎不太合算,这时可以考虑买二手家具。(许享富/大纪元)

    在外工作租房需要买家具时,花大钱买新家具似乎不太合算,这时可以考虑买二手家具。寄卖店(Consignment Shop)、二手商店或是车库拍卖都有机会捡到便宜家具。

    Craigslist和Freecycle上有很多二手家具出售。只是在选择二手家具时,要特别留意品质,看看是否有瑕疵、破损或是发霉。

    4. 工具

    如果你要整修房子,可以在车库拍卖、Craigslist或是Amazon上找到所需的二手工具。(Fotolia)
    如果你要整修房子,可以在车库拍卖、Craigslist或是Amazon上找到所需的二手工具。(Fotolia)

    如果你要整修房子,可以在车库拍卖、Craigslist或是Amazon上找到所需的二手工具。

    5. 婴儿衣物

    购买婴儿衣物也是一笔不少的支出,有些东西可以考虑二手的,像是婴儿衣服、座椅、床和玩具等。但是,购买婴儿物品时,要特别注意商品是否毁损,因为有可能引起安全上的疑虑。(Fotolia)
    购买婴儿衣物也是一笔不少的支出,有些东西可以考虑二手的,像是婴儿衣服、座椅、床和玩具等。但是,购买婴儿物品时,要特别注意商品是否毁损,因为有可能引起安全上的疑虑。(Fotolia)

    婴儿长得快,可能一两个月后,新买的衣服就不能穿了。购买婴儿衣物也是一笔不少的支出,有些东西可以考虑二手的,像是婴儿衣服、座椅、床和玩具等。但是,购买婴儿物品时,要特别注意商品是否毁损,因为有可能引起安全上的疑虑。

    6. 幼童衣服

    幼童成长的速度也很快,新衣服可能在隔年就穿不下了。这时买二手衣服能省下一笔费用。旧货店、寄卖店、跳蚤市场或是车库拍卖都能找到小孩衣物。(Fotolia)
    幼童成长的速度也很快,新衣服可能在隔年就穿不下了。这时买二手衣服能省下一笔费用。旧货店、寄卖店、跳蚤市场或是车库拍卖都能找到小孩衣物。(Fotolia)

    幼童成长的速度也很快,新衣服可能在隔年就穿不下了。这时买二手衣服能省下一笔费用。旧货店、寄卖店、跳蚤市场或是车库拍卖都能找到小孩衣物。

    7. 运动器材

    如果想在家里运动,保持身材,便宜的二手运动器材可以满足需求。但是,购买时需确定运动器材的状况是否良好可以使用。(Fotolia)
    如果想在家里运动,保持身材,便宜的二手运动器材可以满足需求。但是,购买时需确定运动器材的状况是否良好可以使用。(Fotolia)

    如果想在家里运动,保持身材,便宜的二手运动器材可以满足需求。但是,购买时需确定运动器材的状况是否良好可以使用。

    8. DVD影碟和游戏机

    如果你喜欢看电影或是玩游戏,GameStop、eBay或是Amazon都可以找到便宜的二手产品。(Fotolia)
    如果你喜欢看电影或是玩游戏,GameStop、eBay或是Amazon都可以找到便宜的二手产品。(Fotolia)

    如果你喜欢看电影或是玩游戏,GameStop、eBay或是Amazon都可以找到便宜的二手产品。

    因为二手货不是全新的,所以存在容易毁损的风险。因此在购买之前,须谨慎仔细检查。总的来说,假如你愿意花点时间上网或是在市场上寻找二手货,的确可以省下一笔生活开支。

    2017-03-29 / by / in , , , , , ,
    害你不能致富的六个错误理财观

    网路上有很多教人致富的“奇招妙法”,但多数作者却不是真正的富人。其中有些怪点子宣扬过穷日子,如叫人不吃午餐省钱、不买昂贵咖啡、头发把它剪得很短等等怪方法来存钱。节俭是项美德,但不代表必须不情愿的刻意降低生活品质。

    经商高手、也是白手起家的大富翁Daniel Ally主张过富裕生活,他认为,牺牲那些简朴的小快乐非但不会致富,还会把人逼得更加失意。那么如何才能真正累积财富呢?答案就在赚钱的思维模式。

    迈向致富之路首先必须扭转金钱观,把想法调整过来就能创造正向成果,找到自身价值。本文摘录Ally提出的六个常见理财错误,供读者参考。

    1. 不懂得投资自己

    美国首位百万富翁富兰克林(Benjamin Franklin)有句名言:“投资自己获利最大。”很多人都想靠老板为自己做教育训练或提供书与资料,但你若真想飞黄腾达,教育训练的事一定要自己来,你要投资你自己。

    2. 信用卡购物

    有时候我们会为了虚荣,用信用卡去购买自己负担不起的东西,然后再忍痛付大笔利息,实在大可不必。想成为有钱人,应该运用信用卡来扩大自己的事业,不要用在无谓的借贷。

    3. 付房贷

    贷款买房子稀松平常,但贷款会使人不断为钱奔忙,永无宁日,而且房贷很可能得多花一倍的钱!有钱人在没钱时会先租房子,直到能用现金买房子为止。

    4. 存退休金

    退休制度对有钱人来讲,简直避之唯恐不及。如果你想靠某些基金或寿险来养老,开个玩笑,还不如去搭铁达尼号(Titanic)算了。另外,若你存钱是为了等六十岁以后再享用,就如同把性生活存放起来,等退休再享受一样可笑!别这么做,年轻时就好好去创造财富。

    5. 买劣质商品

    价钱导向的人或喜欢用折价券的人可能无法接受这一点。但俗话说,一分钱一分货,所以不要去买便宜货,要买最好用的商品。例如,买一件可穿四年的四十元衬衫,胜过去买只能穿一年的十元衬衫。

    6. 为钱而工作

    一般人可能觉得“为钱工作”理所当然,可是有钱人却是让钱为他工作。在有钱人眼中,他的财富是服务市场、贡献社会后的一项副产品,这便是富人绝不为钱工作的原因。

    2017-03-28 / by / in , , ,
    在多伦多买房租房难 做房东也不易

    这个年头,大家以为,在多伦多买房租房难,当房东容易,可以赚外快,但是当房东碰到麻烦租客时也不省心。对此,当了21年房东的多伦多居民牛碧金(Frances Newbigin)女士深有体会,再不想出租房子当什么房东了。

    据CBC报道,2014年牛碧金将位于布洛尔西街的半独立屋的另一半出租给一名女租客,从第2个月开始,女租客不是不按时交租,就是不交全不久,女租客儿子和前夫搬入,而前夫不仅是个酒鬼,烟鬼,还有暴力倾向。两人搬入之后,水电费噌噌上升。这还不说,女租客前夫还经常扰乱邻里,乱砍邻居树枝当柴烧,在墙上乱打洞,发短信威胁牛碧金,在后院乱喊乱叫,当着小孩面撒尿。请神容易送神难,牛碧金花了1年多时间好不易请走了这三个人。

    成本高

    牛碧金的经历说明,在多伦多,虽说许多人租房不易,当其实房东也不轻松。房东们抱怨,如今拥有房屋,成本不菲不说,还经常碰到垃圾租客,倒楣不说,还得不安省,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,当房东,不仅面临高额水电成本,还有其它经济担忧,成本高不说,还1周7天都得忙活,是个吃力不讨好的活儿,许多人都考虑放弃。

    有些房东虽坚持下来,但付出的代价也很大。在市中心椰菜镇(Cabbagetown)拥有一个8套公寓出租物业的房东斯坎蓝(Stephen Scanlan)说,他经常将租金控制在合理范围,是想吸引更多人申请,然后从中挑出好的租客,即使这样,也有不顺利的地方。一次,一名房客未经他允许,将次卧转租给另一名租客,结果引来虱,最后整幢楼到处都是床虱。为除虱,他前后花了8,000元找专业除虫公司他说,在当房东的11年期间,碰到许多问题,如虱患,鼠害,蚁害和囤积强迫症租客。

    法律漏洞

    如房子是1991年前建的,房东还要面临另一层紧箍咒:安省2006年住宅租赁法案(住宅租赁法)法案规定,1991年前建老房子,得受省府住宅租金涨幅限制,1991年后建的房子,则不受此限。这种2级标准导致一个奇特现象:市中心新建公寓或新建屋,因人口增长,移民大量涌入以及房价疯涨迫使许多人弃买转租,带动租金每年成百上千地上涨。

    相比之下,老房子不但要忍受日益上涨的水电税成本,还不能随意涨租金,每年最多只能涨1.5%。牛碧金说,她的房子是老房子,每年只能涨租金1.5%,根本抵不上上益的水电税等成本近年,安省电费涨幅早已远超1.5%。安省能源署(OEB)透露,月用电750度以上的家庭,去年5月电费涨2.5%,前年11月涨近3.4%。

    水电税成本涨得太厉害的房东,虽可向省府申请更高租金涨幅,但条件是除水电税成本涨幅1.5%,还在此基础上加一半的涨幅,即这些成本涨2.25%以上,可以申请更高租金涨幅。此外,房东对出租物业作较大装修或维护的,或新增功能的,也可申请更高租金涨幅。但安德拉德和牛碧金仍认为,现有2级制租金管理规定,既不合理,也不公平,需要根据市场租金行情,水电和物业管理费成本上涨情况进行改革。

    房东梦魇:瘟神租客

    房东最怕的还是如瘟神般的租客,如果不幸请来麻烦租客,房东不仅伤神还赔钱。由于安省房东与租客委员会(OLTB)现有规定多偏向弱势一方 – 租客,房东驱逐租客,短则耗时几个月,长则耗时1,2年,少则损失数百数千,多则损失数万。

    2017-03-23 / by / in , , ,