美国买房

美国买房详解|美国买房流程指南|纽约买房准备|在美国买房要注意什么?

文|雨荷

买房是人生大事一定要慎重。对于买房的新手,在美国买房应注意什么呢?美国买房流程是什么?美国买房详解。

一、准备阶段。买房前要先问自己三个问题。

1、购房预算

买房子最先要搞清楚自己的支付能力,然后确定合理的购房预算范围。同时这个预算也可以作为搜寻房屋时的第一个筛选标准来缩小范围。需要贷款的朋友,如果有了预算,可以通过Reimagine home这个房屋信息网站上的计算器,来预估月供的价格,一般需要输入你的首付额、贷款时长等信息就能看到了,它还会显示每年的地税和房屋保险金额。

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美国买房详解一 示意图。

2、买房的目的

了解买房的目的是为了进一步缩小搜索范围,更快、更精准的搜索到自己想要的房子。比较常见的目的是下面四种。

a、学区房:对地理位置要求高,要清楚当地的好学区在哪里。

b、投资:更看重本地的经济发展前景,预判未来的升值潜力。

c、舒适:关注房子本身的软硬件设施。

d、方便:比如距离公司比较近,通勤时间短,或者离家人更近挨着大公园、周边设施齐全等等。

3、对房屋的要求是什么?

买房子本来就是一笔大开销,都会慎重选择,很容易看的眼花或者纠结。如果在看房前把自己的最低要求列出来,哪些条件必须具备,哪些可以忽略,就能在最后关头帮助自己做决策,只要有一点无法达到最低要求的就淘汰,高于最低要求的就加分。这样当面对多个选择的时候,就能分辨出谁更胜一筹了。

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美国买房详解二 示意图。

二、房源:

1、搜索渠道

搜房网站小编为您推荐两个好用且大众的网站,redfin和zilloow他们也有自己的app,在网站上根据自己的需求设置几个filter之后,就能在想要搜索的区域看到符合条件的房子,点进去之后会有更加详细的房屋信息,还可以查询交易记录、涨幅趋势,还能看到学区条件等等。

2.美国的房屋中介

一般分为销售代理和买房代理两种。第一种是卖家中介,也就是帮卖房人把房屋挂到市场上,并帮忙打理、安排别人看房等事项。而买房代理就是我们买房时想要找的人了,他们会帮我们查找合适的房源,并预约带着看房,帮忙争取最优价格等等。买房需要找一个靠谱、业务能力高的中介,一个好的买房中介会帮助您联系卖房中介,准备材料、提供必要的建议。

找中介建议给大家, 如果身边有已经购房的朋友,可以请他们推荐合作过比较好的房屋中介。如果是购买二手房,向您推荐大公司的中介,毕竟资源多,选择的空间比较大。有时会发现同一套房子的销售代理和买房代理是同一个人,这样的情况最好避免,毕竟两者目的上就有冲突。

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美国买房流程指南一 示意图。

、新房/二手房

新房通过浏览美国几大知名建造商的官网,看看城市规划,就能知道哪里有新房。虽然购买新房,中介不是必须的,但是第一次去新房register的时候,建议带上中介,因为会有返现活动,开发商会返现给中介,中介也会再把这一笔钱的一部分返给你。

二手房主要分成两大类on the market和off market,在找二手房时中介作用很大,尤其是手中off market房源多的中介。

在美国二手房源有一个统一的信息库,叫做MLS,汇集了市场上最全的二手房数据,这些能在市场上查到的房。都叫做on the market。这些房子一般都会改建,符合当下市场审美需求,如果自己有扩建、改造的计划,也会帮忙申请好改建许可比较规范化,但也因为信息公开,好房子就会很抢手。

off market 房主会通过卖房中介(listing agent)将房源散布出去,因为不能公开查询,所以知道这类房屋信息的人有限,好房子也不会有太多人竞争,有更大的可能性买到,这也就是为什么一开始说中介作用很大的原因。在看这类房子的时候,需要多观察,这类房子可能不想花钱重建,去迎合市场需求或者着急转手需要资金等等。看房时要多看细节,重点关注有没有不易察觉的硬伤,不然会影响居和日后的买卖。

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美国买房流程指南二 示意图。

:房屋类型

独栋House/Single Family House,三层以内带自己的院子,房型一般更合理隐私性较好。房产和土地拥有永久产权,维护费较低,但是需要住户自己定期除草收拾。

连排Townhouse/Townhome多是三层,一楼车库;二楼厨房;客厅;三楼是其他的卧室,面积较小,和旁边的邻居会共用一面墙,所以如果隔音不好,可能会有互相干扰的情况。

公寓式住宅Condo,这就是国内比较常见的公寓住宅,住宅形式很多,环境一般比较好,价格相对便宜,但物业管理费比较贵。

新房/二手房的购房流程

新房购房流程

1.资格预审pre-qualificaticon 联系房屋建筑商指定的合作伙伴,按照要求提交资料就可以了。

2.看房-参观样板房model home 参观时带楼层平面图,主意室内光线以及设施,了解额外付费的设施。

3.确定房屋-等待名单wai list 了解房屋的情况,选择自己喜欢的房子,也有不要的权利。

4.签订合同 有固定的模板,沟通了解之后签合同。

5.贷款与开发商合作的机构贷款会有一定程度的优惠。

6.交房

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纽约买房 示意图。

二手房的购房流程

1.资料预审pre-qualificaticon

很多时候会在做pre-qualificaticon的银行贷款。

2.看房-参加房屋开发日open house

查看房子的基本情况,宣传单上的内容是否如实,仔细阅读房屋的检查报告imspection report。

3.确定房屋-竞价bid

Off market的房源是采取先到先得竞价的方式。价钱房主比较就可以成交。

4.签订合同

中介帮忙看了以后,自己也要小心仔细阅读,再签字。

5.贷款

根据自己情况选择即可。

6.交房

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购房流程 示意图。

其他注意事项:

一、看房时不仅要参观屋内,看房屋整体造型,观察小区周边的环境,周边居住怎样的邻居也非常的重要。

二、看新房一定要查清原本的土地性质和污染情况。

三、物业管理费HOA(Homeowner Association)是否每个月缴纳,都包含哪些费用?

四、保险有的是必付的。有些是任性的也需要提前了解,做到预算里。

 

 

 

 

五月 23, 2021 / by / in , , ,
在美国购房注意什么问题?这8个方面很重要

文|雨荷

在美国买房,不管是投资还是自住,选择好地段很重要。选择好地段后,还要确定房屋类型,做好万全的考虑和准备,才能顺利的买到心仪的房子。这样就建议找一些经验比较丰富的房产经纪人。找到以后可以告诉她你的是需求,并且和他们一起去看房子。

这里首先要关注的是看房登记者和顺便了解一下还有多少人也对这家房产感兴趣,越受欢迎竞争越激烈。其次要观察一下房子周边有没有墓地、火葬场和工厂。一般买家会避免这些地方离房产太近。问清楚熟悉该地区的经纪人就知道房子的周边的情况和正确的信息。

还要看一下房子周围有哪些商场超市、有几个公交站,有多少餐馆,有多少娱乐设施等,如果条件允许,可以步行或者开车计算一下路程。

餐厅 示意图。

娱乐设施也很主要,比如遛狗公园,网球场、游泳池、高尔夫、各种协会,比如足球等。购物方便也很重要,包括生活用品、餐馆、购物中心等;有的人还喜欢周围有企业,工作好找,上班也方便;医院等一些配套设施;配套设施远近程度决定了生活的便利程度。

看房8个方面:

1.门窗

检查需要注意窗户是否已更新为自己制定的材质。在没有特殊要求下,都会使用UPVC窗户。因UPVC是免维护窗户,而且经久耐用。如果窗户的纱窗是外置的,一定要仔细检查质量,否则真的掉下去出现事故,那业主的责任是绝对跑不掉的。同时,窗户的密封性也要检查清楚,不然下雨的时候,水进来时很麻烦的。

2.厨房

厨房内的地板、厨具柜、水槽、台面和铺设的瓷砖都是检查的细节。厨房电器如果很旧需要更换,虽然没有空调和热水炉櫃,但是炉灶、洗碗机、微波炉、烤箱,加在一起也是一笔不小的开支。

厨房 示意图。

3.浴室

检查浴室时,需注意四周墙面是否光滑处理、有没有安装新马桶、所有管道是否存在渗漏与堵塞的情况,如果有,是否有更新。最后,需检查地板是否有重新铺设。

4.地面

在检查卧室与起居室时,需留意有没有铺设新地毯。如果是实木地板,有没有进行砂纸磨光;而在厨房和浴室这些铺设瓷砖的地方,则特别需要注意现在地面瓷砖的质量是否完好。

5.地下室

在验房时,好好检验下地下室的质量,地基是否有被破坏或下沉现象,地板及墙面是否有渗水现象,这样很有可能会造成地陷,对人身安全造成不必要的影响;要看空调组件、热水炉这些电器是不是到了该更换的时候。

6.屋内的味道

有些房子会有一些不好的味道,比如烟味。有些做饭的味道,像咖喱味。地下室是不是会有很潮的味道。

房子 示意图。

7.水压

水压低是影响淋浴的,同时还意味着可能伴随锈蚀、管道积垢或其他严重问题。看房时打开所有水龙头,了解水压情况是查看水压是否有问题的好办法。

8.房子外观、有无漏水

房屋外观状况是否良好,墙板是否有损坏,屋顶瓦片是否松动。排水管和排水沟是否有破损和堵塞。房子的漏水通常是从屋顶和屋内的水管中漏出来的,也包括空调管道的漏水。多注意天花板上是否有水渍。

四月 18, 2021 / by / in , , , , ,
美国买房最全攻略 | 新手买房指南 | 怎样才更省钱

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打算在美国买房 的小伙伴们,尤其是第一次,面对一套套术语和流程难免有些头大,到底该从哪开始下手呢?小编为你整理了美国买房的入门级攻略 ,希望能帮大家对在美买房 先有个初步概念和了解!

买房子乃人生大事,无论是自住还是作为固定资产的投资,都希望搞清楚里面的门门道道。在美买房的步骤和流程与国内截然不同,在美国买房到底需要了解些什么?做哪些准备?流程是什么?


一、在美国购房流程,及需要注意的问题

 

新手小白刚刚解锁了北美新地图,对于买房这笔大投资,一定有许多困惑,在美买房的流程是什么?买房过程中需要注意哪些问题?如何挑选心仪的房子?

新手买房指南系列

对于自己的甜蜜小家,你喜欢清新田园风?还是时尚现代风?典雅日系风?或是简约北欧风?

无论钟意哪一款,你距离心目中最完美的新家,只差这一篇分享的距离……

新手小白刚刚解锁了北美新地图,对于买房这笔大投资,一定有许多困惑:

在美买房的流程是什么?

买房过程中亟需注意哪些问题?

如何挑选心仪的房子?

 1.美国买房的流程有哪些

虽然从专业的角度上讲,买房流程十分复杂。但是对于买房者而言,流程相对简化了很多。

对于第一次买房的新手小白家庭,找到一位专业负责,又值得信赖的房产经纪人尤为关键。因为,当你对整个流程一无所知时,经纪人的想法会很大程度影响自己的判断。对于如何找经纪人,最简单有效的方法是问身边买过房的朋友推荐。

小姐姐们在找好信任的经纪人后,需要亲自做的就只有:申请pre-approval letter,看房,决定下offer,房检,申请贷款和核对过户文件。

这中间的每一步都有一些小窍门,可以让小姐姐们在更轻松的环境中完成买房的人生大事。

申请pre-approval letter

Pre-approval letter是衡量买家的最大贷款能力。为了不影响生活质量,小姐姐们还是考虑告诉你们的loan officer,每个月想还多少mortgage吧。

另外,拿到pre-approval letter不代表一定可以贷到款哦。找一个direct lender,知名的mortgage公司,或者口碑好的贷款专家可以为买家后面的offer加分哦。

实地看房

看房看起来是耗时最长,最纠结的一个步骤啦。没有时间的小姐姐们千万不要有压力,可以和你们的经纪人讨论你们的需求和想法,并让他/她帮忙制定一个找房的范围。接下来的事就是enjoy你们的看房过程。

记住,确定了找房的location之后,看房的第一反应一定不要是去改造你们的房子。一定是找到喜欢的结构,可以接受的condition和可以忍受的房龄。注意和你们的经纪人讨论什么是当地reasonable的condition哦。这样你可以更合理的match期待。

下Offer

虽然这个过程是整个买房流程中最快的一步,但是也是决定成功与否关键的一步,同时是最紧张刺激的一步…尤其在multi offer的市场中,配合你的经纪人,告诉她你对这个房子的最高价格期待,也就是丢了也不后悔的价格。相信你的经纪人会综合房子本身的情况和相关因素,尽自己最大的努力帮你写出熠熠生辉的简历式offer。当然如果超出了你最高可以接受的条件,你的经纪人也会和你一起继续努力找到更合适你的房子。

请相信:没拿到的offer的房子就不会是最合适你的房子。

房屋检查

房检是购房者在入住之前,获得深入了解房子情况的最好机会。请一定要把握住这次机会哦。

口碑好的房检师是重中之重。请和你的经纪人和房检师一起来完成房间过程,用心一点儿的买家要认真做好笔记。房检报告拿到以后,让你的经纪人帮你解释哪些是对卖家来说合理的要求,哪些是不需要太concern的。这个结果其实是和当时的房产市场,卖家收到过多少个offer,和房子所处的地点及房龄等因素都是相关的。相信小姐姐们的经纪人一定会帮你争取最大利益。

申请贷款

其实除了配合提交loan officer需要的材料外,小姐姐们能够控制的部分真的很少。每个人的贷款条件都不一样,找到一位适合你贷款条件的loan officer是非常重要的 找你的经纪人推荐是一个不错的选择,也可以找你身边已经买好房子,又和你情况相似的朋友推荐。

核对过户文件

尤其是第一次购房的小姐姐们,在核对过户文件的时候一定会有很多很多的问题。不要怕麻烦,不要不好意思,不要觉得自己听不懂好像很没面子。贷款人员和过户公司能够帮你解释所有的数字。到完全弄懂为止。这样会使你更加了解你的房子的情况。

如果你没兴趣了解这些,那就完全交给过户公司和贷款人员好了。这也没什么大不了的。

 2.买房过程中要注意什么?

买房过程中的所有事情都是要注意的,毕竟是几十上百万的金额。但是最应该注意的其实只有两个方面:对房子的喜好和自己的心理准备。

对房子的喜好主要是对房子的结构,布局,采光,位置,社区的考虑,也就是说对房子固有条件的喜好,一般情况下真的不推荐小姐姐们考虑一搬进来就打算加窗子,开门等类似的工程。在选房的时候一定要注意自己对这些固有条件的接受。

而心理的准备主要是合理的期待,克服完美主义以及多问问题。其实十分完美的房子现实中是很难找到的。所以在找房之初就和你的经纪人讨论好所选地段的房子情况,会帮助你对房子有一个合理的期待,更enjoy看房的过程。

在看房的过程中多问一些你所关心的问题,比如share bathroom会不会有一些不方便啊,洗衣房在楼上或者楼下会不会影响日常生活,房子什么地方适合做dinning room什么地方可以作为客厅等都是很好的问题。

可以说,只要是你所关心的问题都是好问题。所以不要有心理顾虑,你的经纪人是非常愿意和你一起讨论这些问题,并给你一些建议的。

 3.如何挑选心仪的房子

首先要做好budget的控制。如果每个月的还款额太高到影响我们生活质量的地步,那还是建议小姐姐们再三考虑,考虑再三。房子是我们的家,是我们享受生活的地方。如果他给我们的生活带来压力,那就得不偿失了。

其次,我最希望和小姐姐们分享的一个概念:交通,学区,房之间的权衡。在budget固定的情况下。我们一定把这三个因素排序,找到自己最看重的和最能容忍的因素。做好准备,优先考虑只最看重的,去平衡其他两个因素。用这样的方法去缩小我们找房的范围。这是无忧买房的重中之重。

如果学区是我们最先考虑的,那么可能我们要tolerance房子偏小,房龄偏长,以及每天花在上下班的时间延长中的一个或几个。用这样的办法确定好买房的区域,会大大减少小姐姐们在找房子的时候遇到的各种问题,也可以帮助小姐姐们更快更有效的实现无忧买房


二、牢记这些买房注意事项,买房才能不后悔

 

美国大多数地方的房价还是比较合理的,但是买房这件大事还是存在不少坑,对于第一次买房的小伙伴来说,一不注意就可能会浪费不必要的时间和金钱,牢记这些注意事项避免走弯路哦!

美国买房注意事项

1)清付其它贷款

如果你准备申请买房贷款(Mortgage)来买房子,最好在申请之前先将之前的车贷等贷款付清再申请,这样可以更容易通过审批,也可以申请到更高的房贷额度。

因为银行是根据借款人的还款能力来审核贷款资格,如果本身有其他债务,特别是有类似汽车贷款等需要每月偿还较大金额的分期贷款(Installment Loans),则会大大降低银行批准的房贷额度。尽可能还清其他贷款,申请房贷的时候就可以拿到较高的贷款额,拥有更高的购买能力,也就有更多的房屋选择。

2)提前准备好足够的首期及过户费用

虽然现在也有不少房贷有低首期甚至零首期的优惠,但如果买家能拿出至少20%的首期款项,则可以免去之后强制性的房贷保险(Private Mortgage Insurance)费用,相当于省下一大笔长期费用。

通常银行在审批贷款的时候,需要查看借款人的银行账单,确保借款人能拿出足够的首期和过户费用款项。而且这笔钱不能是突然出现,一般要求要在账户里存60天以上,确保这笔钱不是借款人临时另外贷款得来。否则的话,借款人需要提供额外文件证明款项来源,会比较麻烦。

比如说现在很多年轻人买房都需要国内家人提供首付的支持,那这笔汇款就需要家人写信注明是“gift money”, 而不是借款等等。在办理这些业务时一定要问清银行的工作人员,以免不必要的麻烦。

3)提前准备好Pre-Approval Letter

 Pre-Approval Letter是银行给贷款申请人出具的贷款预审批准信,根据个人信用分数、收入以及存款等实际条件给出的贷款预算,是一份向卖家表示自己有能力支付这个房价的有力证明。如果你有看中的房子,向卖家出offer的时候就要提供这份预批信。

事先找银行办理好房贷的预审批核程序,不但可以加快买房进程,也可以更清楚的了解自己到底能买得起什么价格的房子。以预批的贷款额度来确定自己能负担的房价上限,以这个定价标准来搜索房子,能够避免选好房子以后才发觉自己买不起的失望。

另外,在办理房贷预审的过程中,也可能会发现自己的信用记录问题,如果发觉信用报告记录有误,应该及时提交修正。如果信用报告里有坏记录,或者错误记录问题比较严重的,建议等信用报告修正好再尝试重新申请贷款。

4)了解各地的房贷补助项目

除了普通房屋贷款(Convention Loan)外,美国政府也有提供一些帮助首次购房买家的房贷项目,比如首期可低至3.5%的FHA Loan,购买一些农郊地区的房屋可以申请零首期的USDA Loan,退伍军人可申请VA Loan等等。

部分地区还有提供首次购房的补助项目,比如:

1、HUD的Good Neighbor Next Door项目,为执法人员、消防员、紧急医疗技术人员和教师职业人士提供特定地区房产房价五折优惠;

2、NHF Down Payment Assistance为合资格人士提供高达5%贷款额的首期/过户费(Closing Costs)补助金;

3、HomePath Ready Buyer Program则为合资格人士购买指定房产时提供3%过户费用补助。

另外还有不少地方政府也有类似的为首次购房买家提供首期、过户费、房屋装修等的补助项目,小伙伴们在申请贷款的同时也可以了解一下本地有没有这种补助可以申请,或者就能省下一笔费用了。NerdWallet网站总结了各州的贷款及补助项目,有兴趣的小伙伴们不妨查看一下。

5)找个好经纪

美国的房产交易大多数会由房产经纪代表处理。在一般情况下,卖家先跟卖家经纪(Seller’s Agent)签订协议,将卖出房价的X%定为经纪佣金,卖家经纪可以同时代表买卖双方(Dual Agent)处理交易,如果买家另有自己的买家经纪(Buyer’s Agent)的话,最后买家经纪所得佣金会从卖家经纪的X%佣金里分成。

所以在某种程度来说,请独立的买家经纪帮忙,买家自己是不需要额外付经纪佣金的。而且自己找的经纪代表的是自己的利益,他们的专业可以为买家在买房时提供很多有利的经验,并确保交易过程中的手续和文书处理等一切顺利。对于第一次买房子的小伙伴来说,找一个口碑好的买家经纪帮忙会轻松很多。

另外,在部分地区,一些买家经纪为了招揽客户可能还会让利,将其中一部分所得佣金返现给买家(Commission Rebate),选择这样的买家经纪也可变相省下一笔钱。如果你所在州允许rebate的话,可以在选择买家经纪的时候事先询问对方会否提供rebate。

怎样选择一个好的买房经纪人?大家可以先在网上看看这些经纪人的介绍评分及工作经验。一般找一个专做指定区域房产的经济人,会更加专业、更了解该区域的情况。如果有朋友推荐他们合作过的靠谱的经济人,那就更加安心省事了。

6)选择适合自己的房子

美国的房子有很多类型选择,例如独栋的Single Family Home、联排Town House、公寓式的Condo、还有Mobile Home等等,小伙伴们应该根据自己的实际需要来选择。比如说,喜欢更多私人空间想要大花园的话,选择Single Family Home比较好;但如果不想花太多时间维护花园、想要更多其他设施的话,公寓会更适合。

社区环境也是买房考虑的重点因素,比如说附近的学校怎么样、查询周围的犯罪报告(Crime Reports)、附近的医院超市和其他社区设施如何等等。如果看中了一个房子,可以多花些时间在附近兜风,看看不同日子时间里附近人们的活动,更好的了解这个社区。

事先清楚列出自己最想要的房子相关的设施,明白自己需求,在茫茫房市中查找起来就不容易迷茫,可以更快的筛选出适合自己的理想房子。

另外了解房屋出售的淡旺季也很重要。像8月份之前的在市场上流动的房屋会比较多,因为新学期开始前许多家长都在考虑换房换学区,所以房屋的选择也会多;在圣诞节前后大家都将精力放在过节上,因此是房市的淡季,建议过了这段时间再进行 house hunting。

7)实地看房

不要光靠网上的图片和资料来选房子,一定要实地看。在看房子的时候,要留意所有细节,不要不好意思去打开房门柜门到处看;尽量多问问题,尽可能的了解房子的一切,包括什么时候建成、什么时候翻新过、各种设施的年纪和维护记录等等。如果有需要,可以要求再约时间重新看房。

尽可能多花时间去实地看不同的房子,这样才能有更好的比较,从不同房子的优缺点中明白自己的需要、做出更好的判断。

8)仔细了解合约内容/聘请律师

在房屋买卖过程中,以及之后的过户手续里,买家都要签署很多不同的合同、文件。一定要了解各份文件里的细节详情,所谓“差之毫厘、谬以千里”,一旦签名后合约就具有法律效力,了解清楚再签约,才能保证自己的利益。

关于聘请买房律师方面,各州的规定不同,像西海岸买房普遍不需要律师,而东海岸大部分州都需要律师参与合同、产权、交易、售后登记等流程,因此要先了解本州的规定。

如果没有律师的帮助,在合同中遇到一些不懂的法律术语,一定要咨询专业人士。在这种情况下拥有一个专门代表自己利益的买家经纪人很重要,他可以为你解惑,也可以会为你提供有利的意见或建议。

9)房屋检验

在跟卖家讨价还价、卖家接受Offer之后,则会有验房(Home Inspection)的环节。有些卖家也会出示自备的验房记录,但自己聘请专业人士帮忙验房会更有保障,可以让你更加清楚房子存在的大小毛病。可以的话,最好可以跟检验员一起到场验屋,多问问题,将自己不懂的地方搞清楚。

房屋检验并不是家家都一样,所以一定要找有口碑的服务,而且自己也要了解清楚这个房屋检验包括什么内容,比如是否包含Radon、霉菌、虫害等等的检查。问清楚检验员是否会检查房子的所有部分,比如会不会上屋顶或者爬到地基空间里做检查等等。

买房要避免的常见误区

1)在申请房贷期间不注意维护信用记录

美国的贷款审批跟个人信用分数息息相关,信用分的高低可以影响房贷的利率以及批核。

选房子买房子通常是一个漫长的过程,在房贷获得预审批准后,在正式结算前银行还是会再次查询申请人的信用记录,如果在这个期间申请人又新开了其他信用卡账户或者申请了其他贷款,很可能就会影响到房贷的最终审批。

2)只向一家银行申请房贷

不同银行不同机构会有不同的贷款项目,跟购物一样,货比三家,你会发觉其实贷款一样有不同的选择。比如利率、比如Points购买、以及Closing Costs等等的差别,都能为你省下不少钱。申请房贷这种Hard Pull记录,在45天内所有相关hard pull只会按一次计算、不影响信用记录,利用这个时间段多跑不同银行办理贷款申请,你可以知道哪个贷款项目对自己更有利。

3)购买超出预算的房子

一般来说,不建议买家购买超出贷款预审批核价格的房子。虽然你可能能咬牙多付一些首期以同样的贷款额买下更高价格的房子,但是买房以后其实还有很多维护费用开销。

买房时的一系列过户费用,搬入新屋后的装修维修费用,以及地税、保险等一系列长期开销,这些都是一笔庞大的支出,而且这些开支随着房价提高也会增加。如果因为买下贵价的房子而没有留下足够后备资金,养不起房子的话,很容易会连房子都丢掉。

4)没有为将来做好打算

一般来说,第一次选购房子的时候要为之后起码3-5年做好打算,因为你很可能会在这个房子住上超过这段时间。如果买房子的时候只考虑当前,之后发觉房子不够用或者不合适的话,就会比较麻烦。

5)不砍价

在买卖双方谈判过程中,买家通过适当方式砍价可以省下不少的费用,虽然offer和counter offer的来回过程比较花费时间。

比如说,你对房子某些方面不满意、或者在房屋检验时发现屋子有某些方面的问题,都可以写在offer里,要求卖家负责修复好、又或者相对降低房价;通常情况下Closing Costs(过户手续费用)是由买家出,但是买家也可以提出让卖家分担过户费用的要求。如果是在买方市场里,卖家很可能会愿意让利,以求尽快出手。

6)没买够房屋保险

对于很多人来说,买房子大概是人生里最大的一笔投资了,而想要保护好这笔财富,Homeowners Insurance必不可少。房屋保险有很多选择,选购合适的理赔范围以及足够保额的保险,才能真正起到保障的作用。


三、房屋风水指南,买房也有玄学

 

中国人心中对买房子这种“大事”而言,风水就变得格外重要一点。所谓好的风水能够带来好的运势,而因为文化传统的原因我们格外在乎运势相关的东西。信则有不信则无,阅读本篇文章的小伙伴切勿过分解读或者被其羁绊,遵从自己的内心合情合理的看待即可。

所谓好的风水能够带来好的运势,而因为文化传统的原因我们格外在乎运势相关的东西,这就是风水会和我们的生活变得息息相关的原因了。

看风水

看朝向

1、阴阳朝向:阳面朝东南,阴面朝西北则为最佳,这样朝向的房子能够保证冬暖夏凉且气运畅通无阻。

2、正门前没有直冲的桥梁或者马路,如果有则属于枪煞或冲煞,是非常不好的风水。

3、街道反弓要避之,所谓反弓是指门前街道为弯曲的,而正好弯曲位置直冲大门,在风水中将这种称之为“镰刀斩腰”,这样的房子并不能作为好的选择。

4、房子正前方不要有巨大的树木,或者下水道,从风水角度讲:树木为剑,一把剑插在正门前寓意不佳,而下水道则意味着有漏财的风险。

看户型

方正的户型是很多人买房都会去考虑的问题,往往是因为在布置和装修时都能够比较简单的设计改造而不造成大量的空间浪费,另外除了在设计上有可能出问题,导致空间利用率低以外,不方正也会导致空气流通性差,无法对流甚至影响采光等。

但从风水学的角度看,户型不方正或者奇形异状对运势有影响会带来灾祸,因此我们要尽可能的避免有棱有角的房型,三角形T形房屋等尽可能避免。

看光线

光线也是很重要的一个买房子的考量因素,而在风水学的角度来看,阳光乃是生命本源,意味着积极向上的意思,缺少阳光会导致人心情阴郁,影响健康。所以买房前一定要选择阳光充足的房子,也能够让居住者保持一个不错的心情,家庭的氛围也会更加温馨。

看地运-地运的好坏决定了主人的福祸。

1、观察花草树木等植物的形状,如果草木皆为奇形怪状则说明地运差,或者可观察草木生长的朝向,积极向上则地运好,如果纷纷向外生长则说明地运差植物有败走之意。

2、看地势是否平整,房屋不宜建造在斜坡上,有家财散尽,家人离散的不好寓意。地势平整则房屋稳定,斜坡则比较凶险。

看格局

1、正门不能与后门在同一条直线上,会影响财运。正门进气没有停留就穿堂而过从后门泄出去,意为漏财。

2、房屋有横梁位于房子中心地带,意为穿心煞,将最为核心的地带一分为二,会影响气运需要避免。

3、厨房厕所避免出现在房子中心,会扰乱气场。因为房屋中心为房屋太极点,意为心脏部位。厨房为火,火攻心,厕所则聚集污秽之气,容易扰乱气场。

4、正门打开后,通向二楼的楼梯不应该直冲着正门,否则会漏财。

5、厨房内部的布局,烧菜的地方不能和水池面对面,否则会影响家庭和睦,夫妻和睦。

6、如果卧室在二楼,则主卧不应该位于厨房之上,会影响气运和家庭和睦。

7、如果卧室在二楼,则不应该位于车库上方,会影响气运和家庭和睦。

看位置

1、衙前庙后不宜,意为房屋不应该建筑在政府警局的附近,或者教堂庙宇旁,甚至医院附近也不是非常好的兆头。政府警局杀气重,而医院则阴气重,寺庙教堂也是如此,因此选购房子的时候可以避开这些地方。

2、避开立交桥和交叉的大道,因为高速通行的车辆容易产生噪音和漩涡气流,对居住者身心造成伤害,同事也会对建筑物的风水财气产生冲断作用,对财运官运都不利好。

3、避开铁路,原因同上,因为高速行驶的火车会产生气流影响财运。

4、避开加油站、电视塔信号塔、坟场墓地等,坟场墓地常被看做不洁之地,有污秽常常出没,生活在此对人身心和气运都有影响。

关于凶/绝命方位的解释

传统风水说法中,对于绝命位有着很多的说法,因为绝命位是一个房子当中比较重要的位置,如果了解了绝命位并且处理妥当,则会有大好处,但是很多小伙伴并不知道什么是绝命位,那么下面就来详细说说什么是绝命位,以及怎么判断家中的绝命位。

什么是绝命位

在五行八卦中,绝命位是破军星飞临的方位,而破军在五行上属阴金位,我们可以通过利用破军的特点来化解我们生活当中不好的风水。所以虽然字面上是绝命位,但是并不一定是凶位,有时候也有可能成为我们的助力。

判断绝命位-通过房屋朝向结合房间自身位置判断

1、坐西北朝东南(乾)-绝命位(南方)

2、坐西朝东(兑)-绝命位(南方)

3、坐西南方朝东北(坤)-绝命位(北方)

4、坐南朝北(离)-绝命位(西北方)

5、坐东南朝西北(巽)-绝命位(东北方)

6、坐东朝西(震)-绝命位(西方)

7、坐东北方朝西南(艮)-绝命位(东南方)

8、坐北朝南(坎)-绝命位(西南方)


四、买卖房屋过程中英文对照大全,买房专有名词

有关房屋的英文术语及过程中遇到的专有名词大家都知道吗?或者你还在This/That 不知道怎么表达?别担心,这篇文章会按照买房顺序,依次盘点流程、步骤以及专有名词的中英文,保证教会你所有的买房实用英文!

买房流程中英文对照

看房子——Show House

签合同——Sales Contrac

检查房子——Home Inspection

申请贷款——Loan Application

购买保险——Home Insurance

过户——Settlement

搬家——Moving

买卖房屋的相关人员中英文对照

买房人,买方——Buyer

卖房人,卖方——Seller

房地产经纪人/代理人——Real Estate Agent

房地产经纪人,同时也是美国房地产协会会员——Realtor

卖家经纪人——Listing Agent/Seller’s Agent

买家经纪人——Selling Agent/Buyer’s Agent

贷款行——Lender

贷款代理人或公司——Loan Broker

估价师——Appraiser

房屋检查专家——Home Inspector

过户公证人员——Escrow Officer

过户公证公司——Escrow Company

产权公司——Title Company

搬家公司员工——Mover

房子类型中英文对照

独栋——Single Family House

双拼,连体别墅——Town House

公寓——Condominiums,Condo

占地面积(包括院子)——Lot Size

买房过程术语中英文对照

挂牌上市房屋——Listing

向众人开放的上市屋——Open House

报价——Make Offer

还价——Counter Offer

购房协议书——Purchase Agreement

附加条款——Addendum

押金,报价时支付的诚意金,一般是牌价的3%——Deposit/Earnest Money

全现金购买报价——All  Cash Offer

购买协议被接受——Offer Accepted

进入过户过程/环节——Open Escrow

取消合约——Cancel Escrow

附带条件——Contingency

告白书,交易前卖方需要让买方知道所有房屋存在的问题——Disclosure

产权保险——Title Insurance

产权认证初步报告——Preliminary Title Report

房屋保修保险——Home Warranty

社区管理费——HOA(Home Owners Association)Fees

特殊附加税——Mello Roos

学区——School District

白蚁害虫检查——Termite Inspection

白蚁害虫处理——Termite Repair

上市房地产综合信息服务网——MLS(Multiple Listing Service)

政府估税价——Tax Assessment

贷款术语中英文对照

贷款申请表——Uniform Residential Loan Application

浮动利率——Adjustable Rate Mortgage, ARM

固定利率——Fixed Rate Mortgage

贷款项目——Program

申请贷款估计表——Good Faith Estimate

一般性贷款——Conventional

低收入政府补助贷款——FHA

头款额,首付——Down Payment

房地产合同——Ratified Contract

房屋估价——Appraisal

买房相关费用中英文对照

贷款手续费——Loan Origination Fee

房屋估价费——Appraisal Fee

信用报告费——Credit Report

处理费——Processing Fee

纳税服务费——Tax Service Fee

洪水证明费——Flood Certificate

审批费——Underwriting Fee

产权有关的费用——Title Charge

过户律师费——Settlement Fee

银行产权保险——Title Insurance Lender’s Coverage

政府登记税和过户税——Government Recording and Transfer Charges

登记费——Recording Fee

市/郡过户税/房产证印花税——City/County Tax/Stamps

州过户税——State Tax/Stamps

州登记税——State Recordation Tax


五、买房贷款攻略,房贷科普、贷款流程、时间、注意事项

 

在美国,大多数人都会选择贷款买房,而不是全款付清。看看这份房贷的功课,一起了解美国买房贷款流程、房贷英文术语、贷款时间和注意事项,如何可以成功申请到房贷。

这方面内容我们在上一期说得很清楚,请点“美国买房贷款史上最全攻略 | 房贷最新指南 | 贷款买房流程”


六、买房看房究竟看什么,擦亮双眼选到最满意的房子

 

看房子前要准备些什么?什么时间看房比较合适?学区、交通、社区环境,哪个是最重要的?看房时需要注意看哪些地方?

买房看房究竟在看什么?七问帮你答疑解惑

买房这件事可说的实在太多太多,随便一个点都能独立成文,聊上半天。比如怎么才能找到合适诚恳的买方经纪人,如何搞定银行贷款,怎么讨价还价,还有一系列譬如房屋检查、过户、签字办手续等等,坑太多,防不胜防,我们要做的只能尽可能地做好功课,成为那个比狡猾狐狸更机智的猎人。

 1、看房子前有什么需要准备的吗?

首先问问自己到底为什么要开始看房子,是决定要从出租房里搬出,买房子自己住,还是有闲钱,看准了市场准备投资。再翻翻自己的荷包和账户,看看到底有多少银子,准备花费其中的多少或者倾囊而出买房子,可预见的大笔开销大约包括首付款、贷款和房屋过户手续费、重新装修和选购家具和电器等等。开始看房子之前大概有个了解,会让效率提高很多,兜里没啥钱却偏偏看上了大豪宅,心里痒痒又买不到的感觉实在是不好。

2、什么时间开始看房比较合适?

一般而言,夏天会有更多的Open House出来,尤其是学区还不错的房子,因为不少爸爸妈妈会在夏天换房子,为了让孩子能在秋季入学时进入好学区。因为上市和卖出的房子较多,价位估算也比较容易,看看附近状况相似的房子近几个月的成交价,基本能估个八九不离十。

冬天也不是没有好房子,只是数量会少很多,得碰运气,而且赶上感恩节、圣诞节、新年春节的放假,买卖房经纪人可能会有所懈怠,更重要的是银行贷款的批准周期可能也会延长。优势嘛,就是看房子的人也会不多,市场相对呈现买方市场,我们在出价和讨价还价的时候,相对于急于在冬天出售房子的卖家有一定的优势。

3、Redfin/Zillow/Realtor看什么?

为了提高看房子的效率,我会提前花时间在网上浏览符合我要求的房子,比较流行的网站包括Redfin.com、Zillow.com和Realtor.com等等。

1) 学区好

虽然各地区对于公立学校的打分制度有差异,而且每隔几年就会发生变化,但是用Redfin上的学校分数作参考来考虑买房足够了。即使是现在没有学龄小朋友的家庭,学区较好的房子升值空间较大,将来卖房出手也会相对容易。

2)交通相对便利

湾区早晚高峰堵车情况堪比北京三环,所以只能说相对便利。比如要是在San Jose上班,把房子买在San Ramon,就基本上确定了每天至少3个多小时耗在Traffic上。当然,1和2有可能矛盾,比如San Ramon的学区好,为了孩子,就有爸妈愿意舍弃交通便利,在所不惜。

3)周边环境和社区建设

这项包含的内容比较繁杂,比如房子周围的人口密度、附近房子的平均年龄、距离嘈杂的商业区或者购物区、周围房子都是出租屋、商用还是居民房为主。我记得当时看房的时候,还是提出了蛮多要求的,比如希望房子里主要交通干道有一定距离,这样不用担心晚上被车子的声音吵到或者尘土飞扬灌进房子里;希望周边居民多样化一些,不想在某一族裔聚集区扎堆;希望离公园步行不超过5分钟,这样父母过来住也能很方便地出去活动;希望不要离Mall或者公共交通站太近等等。看准一个房子以后可以在不同时段再去走走看看,容易发现之前漏掉的点。

具体到房子本身,大小格局,使用建筑面积,占地面积、整体布局等等是一般会重点关注的,网站上一般也都罗列的很清楚,我就不一一赘述了。毕竟仁者见仁智者见智,有人喜欢独栋别墅,有人喜欢高档社区,跟选老公一样,适合自己的最好。

还有一个容易忽略的信息,就是要看房子在网上挂了多久了,比如上图中的房子,在Redfin上已经挂了76天。一般特别抢手的房子可能一两次Open House就开始收Offer竞价了,要是房子已经卖了半年还没卖出去,或者你仔细观察,可能去年挂出来的房子到秋冬季节房主觉得卖不出去或者卖不出好价钱就先下市,第二年装个修什么的再挂出来,再或者你看过去几个月房子的叫价是否有变化,比如下图,2018年四月叫价$2.4mm,7月已经降到$2.2mm了。如果你看上这些房子,报价的时候可以考虑低于房子叫价,毕竟这个时候房主能出手就阿弥陀佛了。

4、网上还能获取什么信息?

像之前说的,前期工作越充分,越能够避免盲目的瞎看,看房还是蛮累身心的事儿,我当时有几个周末每天下午都要挤进6、7个Open House,看完回家就瘫软在床,比上班累多了。

网上多做功课,就能把坑里的房子排除出去。我尽量把能想到的写下来,当初的list好像更长,现在记不太清楚了,欢迎大家补充!


5、Open House看房到底在看什么?

一般的Open House会是周末下午1点到5点开放,Zillow/Redfin上就可以查到有哪些房子这个周末会有Open House,把在网上已经查好的距离较近的几个房子安排在一天下午看,比较节省时间。

我去Open House的房子是自己和先生平均打分在85分以上的房子,基本上就是去挑毛病的,比如有的房子照片看上去很敞亮,可是一进去才发现采光效果其实并不好,或者是整体架构不合理,空间浪费多或不容易被利用等等,都是在网上看很难发现的问题,必须实地考察。

还有中国人比较在意的风水朝向,像是不要冲路(房子大门不要正对着马路,如下图),有楼梯的房子,楼梯不要直对着大门等等。我不太了解,但是我相信直觉,有的房子看不出硬伤,但是走进去就是觉得哪里不对劲儿,可能就是这房子和我五行不和,没有缘分吧。

有的卖家会在Open House前搬离居所,把整个房子腾空,有时还会做简单便宜的装修,比如简单刷个墙换个便宜的厨房柜子之类的,主要是为了看上去美观,拍出照片效果好,吸引买家眼球。家里用作Staging的家具都是卖方经纪人租的,所以看房子的时候要有自动屏蔽一切家居的火眼金睛。

还有一些卖家平时还在房子里住,只是周末会离开几个小时开放给大家看,一般会有三个问题:

1、因为有人居住,房子打理会差一些,看的时候还是要多关注房子本身的特质。当然,你也能看到现在主人对房子的态度,有的人家真的是常年不打理房子,院子里长草,屋子里满是油烟味,如果决定接手可能会需要做大工程。

2、因为主人还住在屋子里,最后报价的时候买方可能不占优势,因为卖家如果觉得价钱不合适,或者达不到他的期望值,反正自己还住在里面,等一等明年再卖也没有什么,所以买家讨价还价的余地不大。

3、如果选择这种房子,卖家可能会提出在房子过户手续过程中或完成之后,需要更多的时间搬离居所,我有个朋友就是卖家以尚未找到住处为由,愣是拖拖拉拉地多住了三个月,虽然理论上来讲,房子已经过户,卖家也有权利报警,但是操作起来还是麻烦,很多人本着多一事不如少一事的原则就算了,要是遇到拖沓卖家还真是够头疼的。

6、要不要和卖方经纪人套词?

看Open House的时候,和卖方经纪人有一搭无一搭地聊聊,多了解些情况,尤其是对感兴趣的房子。但是不要表现得太过热情或者急于下手,之后的沟通一般会通过卖方买方经纪人进行,所以找个靠谱的买方经纪人也很重要。

我一般会问问原来的房主为什么选择搬离这里,大概准备什么时候开始收Offer竞价之类的,让卖方经济人对你有个印象。这个好处就是当你想要竞标非常抢手的房子的时候,卖方经纪人有可能会在房主面前替你美言几句。我当年买房子的时候,一共有12个Offer递进去,而且还有霸气外露的全Cash Offer,我们的出价排在第四位,就是因为卖方经纪人对我印象不错,我还煞有其事地写了封信,说自己和先生如何如何喜欢这房子,非常憧憬今后在这里的生活,尤其喜欢房主对花园的精心打理和设计等等。不知道这封信到底起了多大作用,总之最后抢到房子时,一切努力都值了,还和卖方经纪人成了朋友。当然,这并不常见,一般来讲买房过程中和卖方经纪人除了在Open House见一面以外,是没有啥交集的。

7、自己到底喜欢什么不喜欢什么?

这是开始看房准备买房的同事朋友最常见的问题,但是答案因人而异,我的回答是看得多了自然就知道,而且越看越挑剔。

我觉得看房子这种事儿还是讲点儿缘分的,有的房子真是一看就喜欢得不得了,有点儿小伤好像也能不放在眼里似的,这种情况不多,但是一旦出现,首先要保持冷静,看看所谓的“小伤”是不是真的无伤大雅,而且不要在看房过程中表现得过于兴奋,让卖方经纪人看到,以后杀价不容易。另外,如果喜欢,冷静分析商讨过后,请果断下手,因为好房子放到市场上,有的时候真是一个周末就能接到10来个Offers,你还想着下周末Open House再过去考察考察呢,人家没准儿都pending了。


七、房屋保险到底要不要买,买哪个最划算

 

Home Insurance可能很多人都听过,但是不是特别了解。什么是 Home Insurance?什么是 Home Warranty ?是否有必要购买呢?来详细了解一下!

1、Home Insurance VS Home Warranty

1)Home Insurance

简单翻译过来就是房屋保险,是一种责任保险,一般如果是贷款买房的,房贷公司都会要求有房屋保险,这样能保障房贷公司的利益,它的费用根据地区以及房屋情况而定。如果你的房屋遭受火灾、风雨、雷电等破坏,或者遭受盗窃等灾难,那么如果你有Home Insurance,那么保险公司将赔付你一定的维修费用或者盗窃损失(当然首先你要先自己承担一定的费用即Deductible)。

2)Home Warranty

主要指电器保修,是一种维修服务合同,假如你家的热水器坏了,那么Home Warranty就派上用场了,它的费用也是根据地区以及房屋情况而定。保修覆盖范围是家用电器、空调系统、锅炉、浴缸、水管和电线设施等,Home Warranty 将赔付一定的维修费用(同样你要先自己承担一定的费用即Deductible)。

简单说,Home Insurance 是针对房屋遭受巨大灾难所造成的破坏而给予一定的赔偿;Home Warranty 则主要针对家用电器等东西损坏以后,给予一定的赔付;二者的共同点是每年除了要固定交保费以外,每次索赔的时候屋主必须要先付一笔Deductible,剩下的费用才有保险/保修公司出。

2、如何购买Home Warranty?

无论你购买的是新房或者是二手房,通常第一年的Home Warranty保费都由房地产开发商或者前任屋主出,然后第二年新屋主可以选择续费投保或者终止投保。(特别注意Home Warranty是从房屋closing那天算起,而不是屋主入住那天。)

如果屋主想自己购买Home Warranty,首先,可以翻翻黄页,留意信箱小广告或者Google一下,都能找到好多Home Warranty公司;其次,购买Home Warranty之前,一定要做research,并且仔细阅读合同的fine print,看哪些是cover的哪些是不cover的;接着,可以通过BBB(Better Business Bureau)、Yelp、Google查看Home Warranty公司的review。这里提醒一下,特别注意差评,给差评通常是因为索赔被拒,有些保修公司会认真回复客户,说明拒赔理由,通过看这种例子,就可以知道合同里面隐藏的各种猫腻,然后避免类似问题发生在我们身上。

第一年保费是$525,加购一个unknown pre-existing condition $75,总共是$600。注意上述费用保的是基本项目,一些额外项目(optional)需要额外交钱。

3、Home Warranty 优点&缺点

优点如下:

1.节省高昂的维修费用。Home Warranty每年平均保费$600,加上Deductible平均$75,虽说加起来差不多快$700,但依然要比维修费便宜的多。要知道美帝人工很贵,普通修理电器维修人员一次上门检测费用至少$100,维修费材料费另算;如果你有了Home Warranty,保修公司替你付维修费用(首先你自己得承担一部分,其余部分保修公司出),如果电器坏到无法修理的程度,保修公司将替换一台新的给你。

2.给没有应急基金的屋主做缓冲。维修费用高昂,没有准备应急基金的家庭,如果一旦有大型电器坏了需要修理,一时拿不出这笔钱来,如果有Home Warranty,只需要付Deductible就可以了。

3.省心省时省事。如果对维修公司不熟悉,还需要上网调查价格、服务、评价等,但是如果有了Home Warranty,保修公司将为你安排维修工人上门修理,你就不需要另外操心了。

缺点如下:

1.Home Warranty不是所有东西都保的,以下情况不保修:壁炉、烟囱以及屋外的设施(如花园的浇灌系统、水龙头、屋顶的太阳能板)。个别户外设施如泳池、井汞、软水器需要额外付费投保。

2.Pre-existing condition、天灾、屋主使用不当或未妥善维护而造成电器或设施损坏不予赔偿。

3.Home Warranty 赔付有上限。尤其是空调系统和锅炉。以Home Warranty Inc这家保修公司为例子,规定空调系统每年最高赔付是$1500,而市面上一套新的空调系统价格是$5000左右,那么如果我要更换新的空调系统,除去保费+Deductible($675),我实际上最多只能拿到$825,还要额外付$4175买空调。

4.Home Warranty Inc提供的维修人员选择有限。尽管保修公司替你联系维修公司来上门维修,你省心省时省力,但是确限制了维修人员的选择,因为通常保修公司都有指定的维修公司,维修人员也通常只会从中选择,要是你对这个维修公司提供的服务不满意,你也无法更换。

5.电器本身若有厂商保修,Home Warranty不管,需你自行联系厂商或维修公司。

6.长期以往,Home Warranty保费也是一项不小花费。如果你家啥都挺好的,就相当于你花钱买个心安,Home Warranty保费长期下来也是一笔不小开支。

4、Home Warranty到底要不要买呢?

第一年如果有房地产商或者前屋主出钱,那么就买。第二年是否购买,看具体个人实际情况而定。

以下情况,建议购买:

1.家用电器已经超过保修时间,没有厂商保修。

2.屋龄超过5年。房子越旧越要购买,这样才有保障。

3.手残党,不会自己修理。

4.自己不想花时间花精力去找维修公司。

以下情况,建议不要购买:

1.家用电器都是新的,自带保修期。

2.心灵手巧,啥都会修。

3.设施很老了,需要更换新的。

 


八、美国家居购买攻略,怎样买家居最划算

 

在美国安居,买家具布置新家是必不可少的一步。美国家具哪里买?该买还是该租?怎样才合适划算?这样买少花点冤枉钱,少走点冤枉路。

在美国安居,买家具布置新家是必不可少的一步。相信很多小伙伴都有这样的经验,在美国无论买房子还是租公寓,虽然厨房里的炉子冰箱橱柜一应俱全,屋里也自带暖气和房间还有壁橱衣柜,但除了这些以外,其他的家具基本上就是全无,甚至有的公寓里连客厅的灯都没有。

在决定买什么家具之前,首先要想好的是,这些家具你准备用多久。跟中国人要落地生根的传统观念不一样,在美国生活的小伙伴们通常会因为上学、工作需要而频繁搬家。很多人来美打拼几年后就从租公寓升级到买房子,或者从小房子换到大房子,到那个时候你准备将现在的家具带上么?

无论你是否准备带上这些家具,搬出公寓或者房子时新添置的家具通常都必须要清空掉,留下一个跟搬进来前一样的空房子。

考虑处理家具的几种情况

1、搬走带到新家用,那些廉价的木渣板组装家具拆开后再重装一次很可能就不是那么一回事了,而质量好的实木家具通常又非常重,而且不能分拆,如果要请人帮忙长途搬运的话可能得花一笔昂贵的费用。

2、转卖二手补偿支出,卖二手家具就跟卖二手汽车一样,不管用了多短的时间、保养有多好,二手价总是比全新的价格少一大截,而且家具还不如汽车容易转手,需要花费不少时间和精力。

3、免费送给朋友和邻居赚人情、捐给Goodwill等二手店为年底减税,不要以为免费送出去很容易,很多时候人家还要挑合不合用、或者能不能转卖出去呢。

4、当垃圾扔掉,通常要打电话预约请人来清理,在指定时间内还要自己搬到路边去。PS,有些地方丢弃大件垃圾也是要给钱的。

在准备买家具前,还必须要做一件事, 量尺寸,除了摆放家具的位置的尺寸以外, 所有门口、过道、楼梯转角等等的尺寸都要量准确,不然千挑万选买好了家具运回家却发觉搬不进去那就很尴尬了…如果你对自己的测量估算没信心,那么买家具之前最好先问清楚店家的退货政策吧。

自己一个人拉尺子测量不方便?用镭射尺就容易得多啦。例如下面这个电子镭射尺,小巧易用,最长测量距离196尺/60米,精确到±1/16英寸,内置米、寸、尺单位转换,还可以计算面积和体积。

当一切都准备好以后,就看自己的经济能力和预算了。

高预算买家具攻略

实体家具店

美国家具店里的家具开价很贵, 质量稍微好一点的少则几百,多则几千上万。如果你手头宽裕,也准备安顿下来,希望添置一批质量好的家具、长时间使用的话,这笔钱还是很值得花的。

一般来说,去逛当地专门的家具店看着实物选购会更好,可以有更多选择,例如看中了某个样板后可以要求厂家提供不同方向(例如L型的桌子或沙发)、颜色、面料等等的自定义款(customized)。

在Google或者Yelp搜索”Furniture Stores + 城市名字”,可以找到自己家附近的家具店,还可以顺便看看其他用户评论。

在美国买东西 一分钱一分货是真理,卖得贵的可以侧面说明东西更好服务更好,不同品牌的同种产品价格可以相差很远,小伙伴们可以到不同的店里看实物比较一下,货比三家会更清楚产品差别在哪里,自己能接受的价格范围可以买到什么。

有时候售后保证也很重要,比如买沙发,如果家里有小孩或者宠物,沙发表面就很容易就被划花或挠破,这类破损是否包括在保修更换的范围内?

省钱秘籍

当你去逛家具店的时候可能会发觉,每家店都在疯狂打折,然而千万不要被表象迷惑了眼睛。美帝的家具店大多数开价偏高,所谓打折力度并没有太大意义,直接看折后价格比较好。

在美国逛商店购物通常是直接看标价买单,但买家具和买床垫一定要砍价!只要你肯花时间去跟销售侃价,实际购买价格完全可以比所谓的折扣价更低。由于家具本身价格高,即使只侃个9折也能省出一大截,何况很多时候还不止打9折呢。

通常如果你一次过买得多,或者可以直接付清全额款项的话,能将价格侃下来的机会会很大,如果有些家具店实在不好砍价的话,也可以试试让店家加送各类配件,变相砍价节省费用。

由于高质量的实木家具基本上都是事先组装好的,又大又重,让店家送货上门会更合适,但通常家具店送货/安装费用却并不便宜。所以进家具店第一时间了解清楚送货/安装费用、心里有数比较好,不然便宜的家具搭上贵价的运费也是划不来的。

另外砍价时也可以试试让店家免去运送安装费用。PS,在美国让人送家具上门帮忙安装的话,通常都是要另外给小费的,一般是$5~$10/人,如果家具特别重安装特别麻烦的话最好再适量再加一点。

不喜欢浪费时间去讲价的小伙伴们也应该要多问一句:”Is the price firm(可以讲价吗)?” 或者 “Is there any additional discounts I can get (我能拿到更多优惠吗)?” 或许人家就直接给折扣了呢。不问一下怎么对得起自己! 【不在意花冤枉钱的土豪们请忽略我】

对于一些有网店的大型连锁品牌店砍价可能不容易,但同样可以叠加各种省钱方法,比如Pottery Barn,登记它家Registry就可以拿到额外10% Off 优惠券, 如果事先去买一些打折的PB礼品卡付款,相当于又省一笔。Pottery Barn 在某些城市还开有Outlet Stores,如果家附近有PB Outlet,去Outlet选购折扣力度会更大。

低预算买家具攻略

如果你觉得一般家具店的家具实在超出了自己的经济能力范围,美国商场里也有不少廉价的需要自己组装的家具选择,只需要一些基本工具、看着说明书就可以自己组装起来。喜欢动手DIY的小伙伴们最爱,亲手组装出家里每一件家具可是一件非常有成就感的事情呢!


九、美国买房隐藏费用,看完省掉上万刀

 

买房除了看“房价”,还要看美国买房除了房贷首付和月供以外,仍很多杂七杂八的不可避免的费用,加起来的总数可能会吓你一跳,快一起看看有哪些美国买房的隐藏费用。

据知名房地产网站Zillow和Thumbtack的最新数据分析结果显示,美国屋主除了要还房贷以外,每年还要额外支付平均约$9400的房屋相关费用,包括地产税、保险、水电费以及日常维护等等。相当于在月供以外,每月支出要超出$780。

在美国买房都有哪些费用?

由于大多数在美国的小伙伴们是以向银行贷款的方式购买房子,所以下面的情况主要是以房贷买房为例。

1、定金 Earnest Money Deposit

这是俗称的“诚意金”,当看中了房子以后,买家向卖家下offer时会承诺先交出一部分定金表示诚意,而卖家接受offer、大家开始讨价还价的时候,这笔款项就要马上存入escrow账户由第三方托管。诚意金根据地区不同约定俗成的额度也会不同,美国大多数城市通常是按房价的1%~2%算,但在一些房市供不应求的地区也有可能高达10%。

如果一切顺利,这笔钱最后会作为买家买房子的前期费用回到买家手里;而如果交易最终取消,则会按合同条款来分配,买家不一定能收回款项。

所以作为买家,offer里一定要写清楚“contingencies(意外事件)”条款,比如如果验屋不满意、买房贷款批不下来、现住的房子卖不出去等等情况下都可以全数拿回诚意金,尽量保证自己的利益。(虽然说买房前通常都会先向银行要pre-approval letter,但要知道,预审批准了不等于最终贷款一定能批下来。)

2、房屋检查费 Home Inspections

当买卖双方讲好价钱,在最终决定买之前,买家应该要找专业人士来做一次彻底的房屋检验,检查房子有没有什么隐患。有些卖家可能会事先准备好一份房屋检验报告,但这个当然是买家自己出钱找人检验一次更加可靠啦,很多时候贷款的银行也会要求买家出钱验屋。

3、过户费 Closing Costs

当你验好房子、双方讲好价钱、你终于决定要买下这个房子、贷款也成功审批下来的时候,银行就会给你一张关于包括律师费、托管费、登记费、产权保险费、转让费、房屋估价费、贷款手续费、预交的地产税和房屋保险…等等一系列统称为“Closing Costs”的过户结算费用。

根据Zillow介绍,Closing Costs过户费通常是房价的2%~5%左右。也就是说,如果你要买的房子价格是$20万,那还得在首付以外额外准备$4000~$10000的资金。

过户费一般由买家支付,但也可以跟卖家商量让卖家负责,比如买家可以让卖家在谈好的房价基础上加上手续费的价格、然后由卖家先付这笔钱;又或者直接让银行将这笔手续费算入贷款里,虽然前期不用拿出更多现金,但将来需要为这笔钱付利息。另外有些银行也会推出“No Closing Cost Motgage”,但利息通常会比普通的房贷高一些,其实也就相当于将这笔费用摊分到将来了。

4、房贷首付 Down Payment

Down payment 就是“首付”。首付给得多,需要借贷的款额就少,日后供房的压力就少;首付给得少,日后每个月月供就高,这是很简单的道理大家都懂。但是对于美国房贷来说,这并不是一个简单的加减计算。

银行贷款很看重Loan-To-Value Ratio( 简称LTV Ratio,贷款价值比),通常在美国买房首付20%是一个临界点。如果首付不足20%(LTV比高于80%),贷款的利息也会高一些,即使只增加0.25%,对于房贷这种动则十几、几十万的贷款来说,就是一笔不少的利息了。

首付给得少也可能会增加closing costs,因为其中的Loan Origination Fee(贷款手续费)通常是跟贷款额成正比的。

首付不足20%,买家通常还要被强制购买Private Mortgage Insurance(简称PMI,房贷保险)直到LTV比低于80%为止。

5、房贷保险 Private Mortgage Insurance

之前提到,如果首付不足20%就会被强制购买PMI 房贷保险,这种保险的唯一受益人只有银行,万一欠债的人有什么原因还不上款,银行会有保障。千万不要以为买了PMI,万一有什么意外,保险公司就会帮你还清所有房贷,所以你的家人也能有个房子做保障blah blah… 并不是的!你想的那种保险叫“Mortgage Protection Insurance”,跟PMI不是一回事。

美国房贷保险每年费用通常约为房贷总额的0.5%~1%左右,也就是说,如果要交PMI的话,贷款每10万一年就要多支出$500~$1000。

还有就是,虽说当equity高于20%以后就可以不再交纳房贷保险,但通常PMI的自动取消是设在按原定还款日期equity高于22%之后。如果你想多在前期还些钱早些取消房贷保险的话,需要书面向银行申请,可能还要做重新估价等等手续,比较麻烦。所以一般人都会尽量缴足20%首付完全避免PMI。

另外FHA loan的房贷保险不按这个规则取消,想要取消PMI可能需要refinance(贷款重组)。

6、地产税 Property Taxes

地产税是地方政府的重要收入来源,也是屋主们不可避免的一项大开支。欠谁钱都不能欠政府的哦,曾经就有新闻报道有人欠了地产税,结果房子被政府没收拍卖还债了。

虽然说不同地区的地产税有高低区别,差别还挺大的。但全美平均地税为房价的1.19%,买了20万的房子,每年就还得准备额外上缴$2380的税,更不要提住在新泽西州这种全美地产税最高的地区的小伙伴们了。买房时记得查查往年地产税多少,自己有个心理准备。

地产税通常可以作为itemized deduction抵免个人收入税,报税的时候或许能对减税有点帮助。

7、业主协会费 HOA Fees

HOA是Homeowner’s Association(业主协会)的简称,美国的HOA类似于小区物业管理,负责制定和执行其辖区范围内的一些运行规则。购买了属于HOA区域内的房产的业主就会自动成为会员,并且会被强制缴纳业主协会费用(HOA Fees),用于公共范围的环境设施维护等。

HOA业主协会费用通常每月$200-$400不等,这也是很多人在买房时需要考虑的重要因素,不少人会选择避开HOA区域的房子。如果看中的房子属于HOA管理范围,最好事先了解清楚HOA制定的小区规则有哪些,管理费多少,日后管理费会不会增加,怎样增加等等。

8、房屋保险 Homeowners Insurance

房屋保险虽不像汽车保险那样必须要购买,但如果屋主背负房贷的话,银行通常也会强制要求屋主购买房屋保险。因为如果有什么意外导致房屋损毁需要修复甚至重建、家里遭贼、又或者屋主被卷入官司纠纷要赔钱时,房屋保险就会负责赔付,保障屋主的利益,也间接保障屋主有能力继续还款。

但要注意的是,基础的房屋保险通常不保因为洪水、地震等自然灾害造成的损失,洪水险和地震险等一般都需要另外购买。所以如果房子位于一些自然灾害风险大的地区的话,一定要仔细看清房屋保险的条款,问明什么情况下保险会赔付而什么情况下不赔付。

9、房屋保修 Home Warranty

除了意外导致的房屋损坏外,家里各种电器、水管什么的总会有老化损耗的问题。租住公寓的时候,家里出问题通常打个电话找房东解决就行了;然而做屋主的时候,所有的问题都要自己来处理。

Home Warranty(房屋保修)保的就是这类不属于意外的损坏问题,通常家里的水电系统、暖通空调、甚至大件家电出了问题不工作了都会负责报销,屋主每次叫人来维修只需要付一个固定的call service fee就行了(比自付专业维修人员按时计费要便宜)。这对于很多新手屋主小白来说,是个不错的保障。

房屋保修费用约为$350-$600/年(call service fee通常在$50-$100/次),很多时候卖家为了吸引买家买房子也会主动支付头一年的房屋保修费用。

房屋保修也是有指定范围的,所以要看清楚合约细节,了解到底哪些问题能报销哪些不能。另外这种保修其实是承包给指定的第三方服务,有时候如果承包人的技术不过关,过段时间就得重修一次重新给钱也很烦。

10、房贷月供 Mortgage Payments

贷了房贷当然就得定期供款还债,现在的贷款基本上不会限制提早还清款项,如果每个月在固定的月供以外,再额外多交一点钱,这笔钱就会直接扣在本金上,不但可以帮你提早还清房贷,还能省下不少利息。

假设贷款为10万,30年固定利率4.5%,原本每个月月供是$507,但只要每个月多还$50(每月还$557),就能缩短5年还款时间,省下总共$15,872的利息!所以真的不要小看每个月多加的一点点钱哦。

买了房子的小伙伴们赶紧用Mortgage Payoff Calculator算算数,看看每月加点点钱能给自己省下多少时间和利息。噢,房贷利息也是可以抵扣个人收入税的(itemized deduction)。

当然,还没买房子的小伙伴们在估算房贷月供的时候,最好利用能加上地产税、房屋保险、HOA管理费的Advance Mortgage Calculator,能更加直观的估算自己日后每月的固定支出大头。

11、水电费 Utilitie Bills

租公寓的小伙伴们可能也已习惯每月按时交电费网费,升级做屋主之后,这笔开销通常会更高,水、电、天然气、垃圾回收、网络、电话、电视等等的费用每一样都要自己跟进(某些公寓可能会免水费垃圾费等)。所以买房的时候,建议也问问前屋主每月的水电杂费开销,或者借助UtilityScore查询参考一下。

12、装修翻新 Renovation/Remodeling

很多时候虽然我们看中一个房子,但可能也会很想将它按自己的习惯再改动一下,或者再翻新一下,这些都需要钱。

另外,买房子的时候最好也跟原屋主商量好,有没有什么电器或者家具是你希望对方留下来的,写进合同里。否则你看房子的时候以为那些都有,结果搬进去才发觉人家全给带走了… 毕竟无论是冰箱这样的大件家电、还是窗帘这样的装饰,都是开销(当然,本来就准备全部新买的可以省略)。

13、日常维护 Maintenance

平常的家居清洁、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墙和屋顶、暖通空调维护、喷淋系统防寒处理等等,也都是一笔省不了的费用。这些维护工作一般都可以请专业人士来负责,又或者DIY自己做,自己动手虽然省下了人工,但也仍然需要花钱购买各种工具。

14、其他 Others

另外买房时还会考虑到的通常还有比如交通便利(汽油费),地区消费水平(日常买咖啡买菜出去吃饭等),学校(公校够不够好,报私校的额外费用)等等。


十、地税每年疯长,教你如何写申请信省下地税钱

 

地产税征税的宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入,为城市基建提供稳定的资金支持,根据每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动,地税每年在涨,一起看看如何避免不合理涨幅。

如果小伙伴的房子降值了, 并且最近也没有出售计划, 越早提交这份报告的, 省下2019年度的地产税!

1、谈谈地产税,Property Tax Bill.

地产税征税的宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入,为城市基建提供稳定的资金支持。在加州, 每年的缴纳地税的比例大致是房价的1.2-1.5%, 根据每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动,所以, 政府为了征税, 就有了以下的骚操作。

加州第13号提案确定了财产税评估价值的增产限制在每年不超过2%的水平。 这里请注意: 这份提案受益人是双向的, 在房地产市场好的情况下, 假设你的房子在过去的一年中, 升值了15%, 那么地产税还是只能只升值2%来算你的费用, 而一旦市场下跌,政府会假装不知道市场, 给你的地产税中, 还是会默认这房子升值了2%一下, 所以你需要交的税还是比去年涨了。 ( 建议大家自己看看这几年交的税款, 如下图:这是Property Tax bill 的一部分, 右边的数额(12)就大于左边的数额(11))

简而言之, 你的房子, 市场价值下降了, 但是政府计算地产税所使用的房产评估价值其实是大于你房子的实际市场价值的!因此, 你也承担了多余的税。也就是, ”房产估值过高“

举例:为了计算方便, 以缴纳地税的比例大致是房价的1.5%为例, 每年政府默认价值增长为2%:

* 2014年买入房价100万美金, 那么2014年度所交的税则以100万美金来计算。

* 等到2015年度, 你所需要交的地产税以房产评估价100万*(1+2%)来计算。

* 结果到了2018年, 你房子实际市场价格为90万,但是政府还是为以100万*(1+2%)^3 =106万来计算, 如果以房价的1.5%的地产税来计算的话, 你在2018年需要交$15,900的税, 实际应该只需要交$13,500的税, 所以如果做了接下来的事, 那可以省$2400刀。

2、该如何少交地税呢?

加州通过的第8号提案就表明, 允许在房产遭受“ 价值下降” 时降低评估价值。 我们所要做的就是:证明你的房子因房地产市场低迷等原因而价值下降了,并不是政府默认的2%升值,所以我们需要向洛杉矶政府提交价值下降评估申请。
申请提交时间: 2019年7月2日-2019年12月2日
需要准备:
*证明在1月1日,你房产的市场价值低于当前的评估价值。
*在申请时间内, 向评估员提交一份“ Decline-in-Value Review Application, form RP-87. ”

3、如何证明在1月1日,目前房产价值低于评估价值?

根据官网指明, 最佳支持文件是相关可比房产的销售信息, 尽可能的选择接近1月1日, 并且不得迟于3月31日的销售信息, 换句话说, 就是找在你区域, 最好周围街区,类似房型的在1月1日-3月31号的销售信息。
Tips:     Zillow.come 输入你家地址, 左上角Listing type 选择Hosing for sale, 找与你家相似的房型, 看 Price / sqft , 每平方英尺的价格, 以此来评断你房子的目前市场价格是多少。 我个人不喜欢Redfin的, 提供的价格太假了, 以我当时卖房经历得出,Redfin的价格没有参考价值。

如果你房子的市场价值低于评估价值,那么Listing type , 选择, sold, 并且时间是一定要选择在2019. 1.1-3.31的销售信息,这类可比房价信息才可被评估员接受,官网规定,两个证据就可以,当时我为了保险起见,找了三处房产,邮寄了三份信息,所以小伙伴可自行决定。

4、如何填写: “ Decline -in-Value Application” ?

就加州洛杉矶为例, 这是表格下载地址:

Forms

表格填写完后,结合你打印出来的可证明你房子降价的证据2份,一起邮寄到:(地址在申请表末尾会指明)
Los Angeles County Assessor,
500 West Temple Street, Room 286, Los Angeles, CA 90012-2770.

在这份信出去之后, 不要着急,请给政府工作人员至少2个月的处理时间,也强烈建议小伙伴们尽早寄出去, 并且留一备份, 我是在去年10月中旬寄出, 但是今年1月份才收到通过的回复。那时候我已经交了第一份地税的check,还没有交第二份,  所以洛杉矶政府给了新的bill, 总地税降了3400刀。

注: 加州地税分两次缴纳,
第一次缴纳时间是11月1号之前, 第二次缴纳时间在2月1号之前,这个地税一定要交, 因为滞纳金已经惩罚金, 动辄几千几万的,折算成人民币是一笔巨款了, 因此如果小伙伴人在国内, 美国这里的房产归其他人打理,在这上面还是要多多注意下
具体guide:  go to : https://assessor.lacounty.gov/wp-content/uploads/2015/02/E-23.pdf

五月 14, 2020 / by / in , , ,
美国买房好地方?全美20个最具竞争力购房社区,4个位于大波士顿地区,3个位于阿灵顿镇

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房地产巨头Redfin近日公布的一项研究显示,在全美20个最具竞争力的购房社区中,有4个位于大波士顿地区,其中3个位于阿灵顿镇。其中,东阿灵顿(EastArlington,房屋均价77万)在全美买家竞争最激烈的社区中排名第3,布拉特尔车站(BrattleStation,均价69.3万)排名第5,阿灵顿中心(ArlingtonCenter,均价80.2万)排在第12位。

一月 28, 2020 / by / in , ,
【视频】在美国买房不得不知的陷阱

在美国投资买房一直都是华人趋之若鹜的选择,尤其是纽约。纽约的房地产业基本没有低潮期,房产保值性高,加上华人众多,是投资者的首选。


但很多投资者可能都遇到过这种情况,就是地产中介会强烈推荐你找一位房产律师。在美国买房拥有一个专业的律师,真的是事半功倍。 华人朋友来到美国,不管是经营生意还是购买房产,都需要面临一大堆法律难题,今天我们请到处理房产纠纷非常有经验的高开飏律师为您解答难题。

专攻房屋产权以及土地纠纷、商业合同纠纷、国际贸易纠纷的高开飏律师有着丰富的执业经验,并以诉讼成功率高而闻名纽约华人圈。


年轻有为的高律师,干劲十足,不但上庭诉讼经验丰富,且精通多国语言,中英俱佳辩才无碍。高律师毕业于Brooklyn Law School法学院,曾在美国知名法律事务所任职,后自行开业,颇获客户信任。

在土地纠纷方面高律师经验丰富。他曾办过案件包括:两家屋主因甲方侵占乙方的地而互告,虽然乙方有产权公司的Survey测量图为凭,但甲方表示在前屋主知情并同意下已使用此块土地超过十年,所以依法已为甲方所有,在高律师调解下圆满落幕。另外也曾处理过世的父母将房产联名赠与兄弟共有的案子,由于兄弟二人争执不下,互相指责。高律师指出这就需要律师出面调停,为双方权益做最好的规划及排解。


高律师还对广大华人朋友表示,在美国购买房产、业务之前,买、卖双方都会被进行背景调查。而高开飏律师楼会帮客户去做产权调查,确认卖家有资格去卖这个房子。简单来说,就是他们有没有欠款?有没有被告?或者有没有做过破产?有没有停车罚单啊,这些,所有欠的钱都要算清楚。”

如果房产涉及罚单、违规,则要在交易前处理好。


高开飏律师表示,一般不紧急的就只是罚款,屋主去修理就好。但是如果一直不修理的话,罚款可能会增加,可能在罚款上还有利息。如果是那种牵扯人身安全的,如果屋主不马上修理,纽约市就会来帮你修理,但是纽约市出的钱,会算在屋主的房产的地税一部分,通过地税来交这个费用。

不少华人父母给儿女买房子,直接将儿女的名字加入产权拥有人,会带来税务的问题。

针对这个常见问题,高律师告诉读者,高开飏律师楼可以通过一些办法,把它这个变成一个不收税的礼物,这样的话孩子也可以住这个房子;利用这个房子,也可以去卖,这样的话大家都可以减少税务或者没有税务。


同时,高律师也是一名精通生前信托的律师。高开飏说,父母百年归老,可以制定好生前信托,能省去大笔的法庭手续费用。法院审判你的财产后,才可以把这些财产给你的孩子,如果快的话可能三个月,如果慢的话可能一年半,所以这个就会产生费用,产生延期。如果把房子放到信托里,信托是可以跳过清算这一步的。

在商业合同纠纷、国际贸易纠纷案件中,高律师也有出色的表现。他曾处理过进口商货品被海关扣押,或者客户上了FDA的黑名单的棘手案件,都能在最短时间内解决客户的难题,也曾处理客户因买卖股票与股票经纪人之间的纠纷,并成功胜诉。


高律师指出律师的责任就是要保护顾客,为顾客争取合理的权益,如果律师不负责任,没有详细研读顾客的合约,没有找出不合理的条款,造成顾客金钱与精神上的损失,就不是尽职的律师。顾客如果碰到律师看合约却没找出任何疑点,就要三思了。

其他服务项目还包括:公司成立/买卖、误医误诊事故、股东股权协议、房屋买卖、遗产计划、房东房客纠纷等等,欢迎详询。

❤️高开飏律师事务所

❤️网址:www.gaoesq.com

❤️电话:718-886-8670

❤️地址: 39-07 Prince St . Suite 6E, Flushing, NY 11354

六月 25, 2019 / by / in , , , ,
【视频】在美国买房需要的问题

买房为何做房屋检验?

在美国买房,买卖双方签约后,买家一般都要对房子进行房屋检验,因此来保障自己的权益。

1.房屋检查的基本项目 公寓要检查窗、门、房屋是否漏水,以及结构上有没有裂痕。自家住屋(house)检查比较复杂,纽约州规定必须检查的项目:石棉、白蚁和铅。

2.检查违章记录 到市政府房屋局网站上可查出房子曾经有哪些违章问题。另外,根据美国法律,买到一栋房子后,旧房子原有的违章问题,不能把责任推给前任屋主,而是由新房主承担。

3.纽约市政府的都市计划分区关乎房屋开发及升值潜力。


4.房屋的改装流程与步骤

一、首先确认房屋是否符合都市计划规定,是否可以增加建筑面积。

二、如果可以加盖,需计算增加建筑面积大小,及是否增加其他的配套设备。

三、增建装修一般会绘制建筑测量图以及进行地质钻探。 四、房屋如果没有增加房间数量,没有改变房屋结构,只做室内装修,那只需做一项石棉检查,就可以绘制图纸,申请装修许可。

五、批准许可后,要申请开工纸,开工纸由有保险的建商申请。

六、工程结束以后,房屋局派检查员检查工程,通过检查,就可得到一张完工纸。

五月 19, 2019 / by / in ,
在美国买房,用个人还是公司名义更有利?

问:许多华人喜欢在美国卖房,那么买房子时有分个人名义和公司名义,有什么区别?


美国律师陈永辉:

华人很喜欢买房子,哪怕是只要条件成熟、甚至条件不太成熟的情况下也会买房子。

作为律师,我的个人建议是,当你在买第一套房子时,比较好的方式是以夫妻的名义去买。因为纽约州房子的产权有三种,一种就是“夫妻合买(tenancy in entirety)”。对于夫妻合买的房子,如果将来有一天,夫妻任何一方被诉讼,都不太会牵连到这个房子。

第二个是“joint tenant”,第三个是“Tenancy in Common”,是较适合于兄弟姊妹买房子的方式,作为一个律师,我会认为这种往往容易产生诉讼。

当你买第二套房子时,大部分是用来投资的房子。我们华人有钱后,喜欢买一套房子收房租。比如在外州开餐馆打工的华人,往往会在纽约买房子,为了老后回到纽约可以收租。这种房子一般属于做投资,通常来讲用公司的名义购买比较好,如此就不容易牵连到你的第一套房子,在税务上也有很多方便之处,比如开销可以划为expense,报税不会特别高。

在美国买房子是否要请律师呢?不同的州不一样。在纽约州,基本强制性会要求有律师的。在有些州,譬如佛罗里达,有地产经纪人帮忙做就可以了。

十二月 7, 2018 / by / in , , ,
【房地产】在美国买房的过程怎样周全?

美国买房的过程怎样周全?看在美国买房的理念

一)在中国和在美国购房理念比较:

近年来许多大陆的“地主”在美国购房,他(她)们在中国大陆可能有不止一栋房子,是有买房经验的“国人”,来美国购房,还能套用大陆的思路和理念吗?现在比较一下两国购房现状。


1)买卖频率:

在中国:买房,买了基本上没有亏的,房价翻个地涨!买完房,养房没有什么开销。买了房,就想祖祖辈辈的传下去,一般都不打算卖。

在美国:买房,不见得不赔,买完房,地税,管理费开销不小。美国人买卖房的频率很高,谁都不敢保证在一个房子里住一辈子,流动是必然的。所以每买一次房,总是有必要考虑一下这房今后是不是好出手。我已经很习惯在每次帮人挑房时,总是考虑到这房子将来出手会不会有问题?因为如果卖不掉?可能要赔钱卖房了。当然买房子的地段更是重要,Location, Location, Location.

2)产权与产权保险:

在中国:没有产权保险的一说,产权政府也只给70多年使用权,70年以后怎样?反正大家都看不见!那么多人都有房,大家都在心存侥幸,猜想到时候一定会有解决的办法。

在美国:买下来如果是拥有产权的房产,你得到的产权就是永久的,只要你不卖。不管是新房还是旧房,既然有产权了,是不是每个产权权益都有保障?因为每份地产在美国建国几百年内,不管是地,还有在地上盖的建筑物(房子,等),经手一定无数次,不敢保证其中没有出过差错,所以就有了产权保险的这个行当。

什么是“产权保险”?(Title Insurance):(Title insurance protects real estate owners and lenders against any property loss or damage they might experience because of liens, encumbrances or defects in the title to the property. Each title insurance policy is subject to specific terms, conditions and exclusions.

A date down endorsement is a change of the effective date of title insurance policy to a later coverage date. Title insurance protects the owner from any harm or loss from elements not indicated in the property’s title up to the date of closing.

用中文通俗的说法就是在房屋的过户时,买一份产权保险(Title Insurance),一次费用,保从过户的那天以前的历时阶段,如果有产权的纠纷,保险公司会出钱请律师,提供所有产权问题解决过程的费用。保期对屋主是永远的,直到换主人,保额上线一般是买房的房价数额。对于贷款公司,保的是贷款额度。

3)我个人认为,在美国买房的两要素:

在美国买房,需要考虑两点:1.将来卖房时会不会赔?2.买产权保险。

二)在买房的实际过程中怎样处理两要素的?实践中的故事。

2016年底,过户了一栋房子,买家是从大陆来美国不久,在美国第一次买房的 “菜鸟” ,从春天到冬天的购房过程,是个很有意思的经历。

这是一对知性青年,(就称谓蔡先生和太太好了),在大陆他们都是大学老师,蔡先生是个博士后,被美国亚特兰大的一所大学聘请来美工作,真是精英!在中国也有买房的经历,也是“小地主”呢。

小俩口,齐齐摆摆的,郎才女貌。他(她)们的儿子“小小蔡”才12岁,不知在大陆获得的是什么营养,小小年纪就身高一米七左右,还特别的聪明,在John Creek 号称最难的初中就读,就是被绰号为 “River Jail”, 别人视为“监狱”的学校。“小小蔡”在那儿就学,竟然没有一点压力,游刃有余,成绩棒棒的!不得不佩服大陆的教学,素质咋就那么高!而且还是不同的语言就学,从中文到英文!!!

我们2016年四月份开始看房,当然是挑好学区的房。第一栋房,他(她)们在网上看到的,让我带他(她)们去看。第一次看,就看上了,还出了Offer。

一般初始看房的“菜鸟们”,基本上都是看哪儿栋都好,你想啊,从公寓(Apartment)那些小小的空间走出来,看独立房,还是4卧!怎么看都比他们原来住的大!!!兴奋点比较低吗!

后来经过多月的观察,学习,比较,这俩位已经从小“菜鸟”变成看房的“精英老鸟”了,正像蔡太太说的,硬是被我给训练出来的。不过我不敢苟同,因为我们之间还是有些分歧,事实如下:

这八个月的看房期间他们总共出价了13次(13 Offers),谈成了3栋,退了两栋,最后终于成交了一栋。

1)将来出手时可能的障碍:

第一,  房有没有硬伤?避免大多数人的不喜欢。

什么是“硬伤”?就是有些毛病用钱都没法解决的就是“硬伤”!例如,离高压线太近,车道太陡,后院太高,太陡等等。

实例:有一栋房,后院有一个挡土墙,墙有一层半楼高,离房子大约有20-30英尺远。墙上面的土坡上长不少有两三层高的又直又“苗条”的树,还有不少是松树,这些树就很烦恼我,尤其是松树,木质很软,易折断。这些树长在挡土墙上的树,虽说离房子还有一段距离,我还是担心万一树倒下了,会不会砸到房子?还有,这些高树,让我有压抑感。

可是这两个年轻人不怎么顾虑这后院的树,我们还是出了价,并谈成了合同,不过后来还是退了,(在允许退房的期限内)原因是太太不喜欢壁炉旁边的架子,实在不能忍受那些架子。。。其实这些架子以我看来比那后院的树的问题好解决多了!拆了不费什么事!不过他们没买我还是觉得是对的,那些后院的树,Bothers me!

第二,  买了房后的后续开销。

看房我一般都是先挑毛病,看看有什么要花钱的地儿?

实例1:四月份看的第一栋房:

那是个1994年建的房子,在亚特兰大,如果是80年底到90年初(1985 -1996年)建的房子,一般都可能出现两个花大钱的建筑材料问题,一个是管道的材料,一个是外墙(Siding),这可是要花上万刀的开销。

这个房的管道还好,外墙是不好的材料,如果不换掉,每三年要刷一次漆,每次要花最少2500刀,如果换掉要最少一万多美金的开销。

房子的后院有积水,填土,植草还要花费;

地毯要换,内墙要粉刷。要价太高。

我们还是出了价,因为这个房子的问题都是花钱能解决的问题,杀价吧!

但是对方没接,连谈都懒得谈,说我们出的太低。

这个房最后卖了半年多,又降价,又悬赏要多给经纪人的佣金什么的,不过最终还是没卖掉!我不奇怪这个结局,看房的人大多数的想法都差不多,所谓“英雄所见略同”吗,对吧?

实例2:一栋要求Sold As-Is(看到的是什么就买什么,卖主不修任何东西,)的房。

又谈了一栋,一楼都是地板地,蔡太太喜欢,但是在我看来,还是有毛病,因为地板的各个地段的材质不同,颜色也各异,如果是我帮助上市的房,可能第一件事就会要求把地板重新磨过,统一颜色。。。不过他们不在乎这地板的毛病,但是我知道等他们卖房子的时候就会有麻烦了。

房子内部采光不好,不过他们觉得OK。

房顶的瓦将近20年了,空调暖气也是同龄,我提醒他们,房顶要有预算最少8千刀,两个空调暖气7千刀,这就是一万五了!地毯也要换了,又是两、三千。

价钱谈好了,对我来说价谈的不是太好,卖家不肯让,还只肯Sold As-Is,不肯修任何东西。验过房后,这小俩口还是决定给退了,这次不知道他们顾虑了什么?Sold As-Is?

如果我代表卖主,作为经纪,我一般不太主张卖主Sold As-Is,这样很容易让买家产生疑虑“房子有问题“?除非买家是个很懂房子的人。

这个房子在上市半年以后也没能卖掉,直到上个月底,撤出了市场。看来没买也是对的。

二)产权(Property Title), 产权保险(Title Insurance)

又谈成了一栋!这个和上次那个Sold As-Is是同一个学区,就在那个社区的对面,价钱要值得多,还有完成地下室,房内阳光灿烂!

欢欢喜喜的准备过户吧!但是好事多磨,律师发了个信过来,说是这个房子的产权(Title)有一些历史问题。

  1. 历史问题:

这个现任屋主(Seller)2007年购买了这个房,在他之前的卖家,就是上上个屋主(觉得像在说绕口令。。。)在2002年有一个抵押贷款,在还清了贷款时,那个贷款公司竟然没有注册撤销贷款的抵押(Open Security Deed),可是当时经手的过户律师和原贷款公司都已经关门了,不存在了,对于已经不存在的单位,已经无法追究他们去解决问题。

律师建议蔡先生他们花钱买个产权保险,产权保险公司愿意担保这栋房子产权,但是有个例外条款(Exception)房主不能仅仅以这个没有撤销的抵押来告产权保险公司,不过立字担保从过户那天起,在蔡先生和太太拥有房产的时段,除了正常的正规条例保证以外,对于如果因为这个没有撤销的抵押贷款的事情牵扯出了问题,他们保证全包解决问题而产生的费用。如果下一个买主从蔡这儿买房,保险公司也担保同样的条款。

  1. 产权历史问题解决过程:

买家蔡先生和太太的反应:恐慌!买了个有“历史问题”的房子!如果不解决这个问题,不把那个没有撤销的抵押(Open Security Deed)给解决了,他们就不准备买这个房了。可是这牵涉到政府部门,况且那个不负责任的贷款公司也早已关门,如果想在短期内解决这个问题,可能性几乎是零。

律师的解释:只要产权保险公司愿意保证赔赏由于那个没有撤销的抵押(Open Security Deed)而产生的一切损失,那么这个房子过户就没有问题,“Sold Like Rock”。通知各位准备过户,因为贷款公司也没有异议。

买家蔡先生和太太回应:必须解决Open Security Deed的问题!

律师的解决方法:律师最后用找到的上一个卖主在2007年卖给这个现屋主的取消贷款的证明(Canceled Security Deed),来换取保险公司取消那个例外条例(Exception)。如今给蔡家的产权保险没有任何附加条件。

我认为,保险公司也不傻,根据乔治亚法律:“ A judgment lien in Georgia will remain attached to the debtor’s property (even if the property changes hands) for seven years (whether the liens attached to real estate or to personal property).”即使是告上法庭的抵押,不管是地产还是个人财产,七年为限,过了七年不再追究,就是易主,也是这样生效。再有个2007年的Canceled Security Deed保障,保险公司就不再坚持了!我是这样分析的。

买家蔡先生和太太:满意了,过了户!皆大欢喜。不过蔡太太问我是不是可以不买产权保险了?既然已经解决了问题。我吓一跳,解决了吗?只是保险给的更全了而已,没有一个过户律师敢担保产权有100%的没问题,只要有产权保险公司能担保,承担风险,就有保障了。(以后我会专题叙述我曾经的经历,不是每个产权保险公司都愿意保的,你用不到一千的美金保几十万有可能的损失,保险公司不得不慎重)。

三)理念不同?

我问蔡,你们在中国买房,只有70多年的使用期,不怕?她回答,我相信政府,到时候终会有解决办法!

在美国,我们的生活全仰仗保险,汽车保险,人人都用;人寿保险,留给自己的亲人;房屋保险,防自然灾害,意外;产权保险,保产权隐患。

十二月 7, 2018 / by / in , , , , ,