美国的老房子数量众多，购买二手房是非常普遍的一个现象。根据最近的数据，美国13.5% 的房屋建于 1940 年代之前，19% 建于 1950 年之前。在纽约市，有超过 1,400,000 处住宅已经使用了 75 年或更长时间。金牌资讯网资深的纽约地产律师提醒华人朋友，购买二手房可能存在一些潜在的风险（意想不到的维修成本），所以一定要请专业人士做房屋检验。
本文从装修的角度，总结购买美国二手房必须要考察的10个潜在的问题，供小伙伴们参考。
1.房子的窗户
美国很多老房子的窗户都是木质的，长期没有更换过的窗户，可能会出现密封条老化，漏水、开关不方便或者镂空等问题。它的隔热、保温效果都会比较差。也会导致每个月的暖气费支出增加。
更换一扇窗户大概需要三百到七百美刀，如果大一点的会更贵。
如果这个窗户漏水导致墙体里边潮湿，在更换窗户的时候，有可能会涉及到更换木梁。这个费用是额外的。所以如果这个房子的窗户都是旧窗户的话，一定要慎重考虑预算问题。
2.屋顶
在买房的时候，要问清楚屋顶的年份，一般情况下屋顶大概是二十到三十年，要更换一次。
有的房子是刚刚换过的屋顶，大家千万不要就此放心了。一定要请验房师仔细查看一下屋顶里边的情况。刚换的屋顶并不意味着里边的结构是干燥，要检查里边有没有曾经漏水的痕迹。如果是长期漏水的话，这个木头会腐烂，那这个房屋的结构也可能会有问题。
在看屋顶的时候，要看一下这个屋顶有没有下陷的趋势。有的屋顶从中间就开始下陷了，说明房子结构必然有问题。
另外一点，就是查看这个屋顶里边有没有一些小动物曾经居住，比如老鼠、松鼠、鸟类或者其他一些小动物。有些人可能会不太喜欢。
换屋顶是一项比较大的支出，根据房子大小和所选材料的不一样，大概需要一万刀到三万刀左右的预算。
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纽约地产律师指，购买美国二手房house，房屋检验必不可少。
3.房屋的地基
查看房屋的地基非常重要。在买二手房的时候，要照房子转一圈。如果发现有些房子的地基上，也就是水泥墙，上面有一些修补，有些是专门补了一道裂缝。这种情况就要非常小心了。水泥和砖墙之间是允许有缝隙的，那这个缝隙一般不超过三毫米。如果房屋的裂缝达到一英寸这么宽，那这样的裂缝是有结构性问题的，而且确定是会漏水的。
如果房子地基有问题，很有可能是地震造成，或者是周围土壤松陷问题，或者是地基下面的地基不稳固的问题。所以要尽量避免购买这类房屋。
4.刚完成装修的二手房
凡是老房子一般都会有各种各样的问题。房主在卖房之前的装修基本上不会彻底解决所有的问题，而是掩饰性的装修。
一般情况下都是由房产经纪帮助安排这类的装修，目的是达到可以出售的标准。所以在购买刚刚装修好的二手房之前，一定要仔细考察一下有没有潜在的问题。
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5.没有完成装修的房子
如果这个房子没有完成装修，或者这个房子从最开始建一直都没有完工，它的价格会比较低。
但是请不要被诱人的报价冲昏了头脑。
房子没有完成的装修，很可能是因为没有得到楼宇局的许可permit。因为对房子进行大幅的装修改造，都要申请政府的批准。不论是要完成地下室的翻新，还是对房子改建加建，水电和建筑permit 一样都不可以少。如果这里边有哪项不合格。必须把它拆掉，检查之后重新做到标准才能够验收合格。
如果现在的屋主在进行这个房子装修的时候，并不是按照permit 来做的，或者是他没有申请permit。那问题就大了，很有可能现在完成的装修都要拆掉，重新来做，这个费用会非常高。
6.过时的装修
很多过时的装修本身并不是一个大的问题，但是如果你想改造房子，把这个房子变得具有现代时尚的气息，那么就需要进行大规模的翻新装修。 所以在选房子的时候，如果这个房子装修全部都非常过时，你无法忍受的。那就要考虑到这会是一笔很大的预算开支。
7.房子的电路问题
电路的使用寿命最多是七十年，老的电路容易引发火灾。原来的电线所能承载的电流比较小，你要是买一些新的家电，老的电路就不太适用。所以如果房屋的电路比较老旧，就是到了彻底更换的时候了，这也是一笔不菲的支出。
纽约地产律师指，购买美国二手房house，房屋检验必不可少。
8.热水器Hotwater
HVAC是暖气和空调系统，Hotwater就是热水器，它们一般都是放在地下室。所以在看房子的时候，最好在地下室找到这两个东西，然后去看一下它的生产年份。 热水器的使用寿命大概在8至12年左右。超过十年寿命以上的热水器，在看房的时候，你就要注意看他周围是否有漏水的痕迹。很多年限较久的热水器加热效率不高，水就不热。 如果要换热水器的话，热水器本身大概是在一千刀到两千刀左右，还有五百刀到一千刀的安装费。根据品牌价格会有所不同。
9.暖气和空调系统HVAC SYSTEM
暖气和空调系统HVAC，一般它的使用寿命是在15年到25年左右。 它的使用寿命也会根据每家的维护和保养情况而不同的。通常的话，换暖气Furnace或者空调系统AC，大概就需要5000-8000刀。换热泵Heat Pump也是需要5000-8000刀左右。
10.房子里边的气味
房子里边有奇怪的味道，最常见的原因就是房屋里边有发霉的地方，霉菌产生的气味道。还有可能是里边有老鼠居住，老鼠的尿有一种氨的味道，也是比较刺鼻的味道。你会有过敏的问题，会有呼吸系统的问题。
郭凤丽房地产律师：電話：718-888-8720/紐約 房產 律师/ 纽约房地产律师/纽约房屋买卖/纽约房屋买卖律师/纽约买房/法拉盛房产律师
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