纽约房屋检验必验项目 怎能花大钱却买破房子|房屋漏水|白蚁侵蚀|拒绝石绵

纽约房屋检验必验项目 怎能花大钱却买破房子|房屋漏水|白蚁侵蚀|拒绝石绵

文|纽约过客

美国买房,验房是一个保障买家的工作,当然卖家都会提供房屋状况的披露报告,但买家在签订合同后,最好还是请专业的房屋检验师来做一个彻底的检查,毕竟外行看热闹、内行才能看门道!因此,在纽约买房,纽约验房工作千万不可轻忽,怎能花一大笔钱却买到破房子。

纽约专业验屋师 (203) 442-6030 纽约验房师

例如在纽约验房,查看漏水、地基、白蚁、石绵、含铅油漆等等,这些比较专业的检验,多数人是做不了的,但是却是非常、非常重要的验房关键,关系到房屋寿命,也关系到家人的健康。

如果今天验房的是一栋独立房,大部分的纽约验房师会从屋顶开始检查,毕竟经过长年雨水、风雪的洗刷,屋顶最容易有损坏,现在房屋检验还会使用无人飞机观察屋顶问题,然后再看外墙、门窗状况,再进入室内逐项检查。

如果检验的是一栋纽约联排房,就先进入室内逐层检查,从下到上检验每项功能,最后还是要检查屋外、屋顶。要是公寓验房,那就比较简单,基本上从客厅、厨房、浴室到每个卧室检查完毕就可以了。

以下我们就来讲解纽约独立房验房的详细步骤:不过,因为每个房型、房龄的不一样,每个验房师也有不同擅长,所以检验的顺序、检查的重点,都会根据每个个案有所不同。好比有些房屋有爬行空间(Crawl Space),有些则是有地下室空间,所以验房的重点就会有所不同。

检验房屋一般来说是顺着房型来检查,从外面到里面逐一检验房屋的每个细节、功能是否正常、结构、建材有无合乎规定。

纽约验房:水表、屋顶检查

一般典型的美国独立房,水表会埋在户外前院的草皮下面,初步检查家里有没有漏水,可以先看水表有没有不正常的数字增加(在家中关水的状态下)。再来可以看到户外的电线杆、电线的位置,如果电线通道你家的中间有碰到树枝、树叶,那就不合规定,这需要请电力公司来做清除,这是免费的。

检查屋顶的部分,现在有些验房检验师会使用空拍机来代劳,看得更清楚也减少人为爬上屋顶的风险。很多屋顶会使用沥青瓦片来铺设,以达到防水效果,如果沥青瓦片出现翘起、剥落、破损,就需要更换或修补。另外,也要小心沥青瓦片有几层,一般不超过两层,否则屋顶有负重过重的危险。

连带屋顶检查的是屋檐的排水槽(Gutter),有些甚至没有排水槽,或是排水槽被树叶堵塞,这都是要解决的问题。排水槽的功用就是将雨水、雪水排放到远离地基的位置,免得引起地基下陷、白蚁侵蚀。

纽约验房:白蚁检查

看完屋顶,接下来回到地面看地基的位置,这里可以查看很多人关注的白蚁问题!白蚁检查(Termite Inspection)是一个专业的检查,检验师通常要有合格的白蚁检验师执照。

如何发现白蚁?简单说在地基水泥和木头之间,如果有看到一条一条棕色泥土的线,那一般就是俗称的“蚁道”:白蚁走的道路,会从地基往木头处延伸。看到蚁道,就知道房屋有白蚁问题了。当然有些地方不容易查看,这只有在专业人员的检验下才能发现蚁道或白蚁侵蚀的痕迹。

验房中专门有一个“白蚁检查报告”:木材破坏害虫和生物体检验报告(Wood Destroying Pets and Organisms Inspection Report),其实不单单只是对白蚁的检查,而是对所有木头损害相关问题的检查。

白蚁检查报告还包含检查:地下白蚁(Subterranean Termites)、干木白蚁(Drywood Termites)、木材干腐和霉菌(Dryrot and Fungus),还有一些潜在的隐患。但通常白蚁侵害不在房屋保险的赔偿范畴,所以纽约买房时要特别留意。有时卖家已经清理解决,那是最好的,如果买家检查有问题,那银行很可能会要买家解决白蚁问题之后才会放款。

很多人喜欢在房屋周围种些植物、花草,但要注意至少离开房屋一英尺的距离,这样保持灌溉植物时水气不容易侵入地基,因为房屋木头只要潮湿,就会引来白蚁侵蚀。

此外,有很多纽约房室外墙是用木壁板(Wood siding),这部分要注意木材干腐和霉菌的问题。因为木头在户外经过风吹、日晒、雨淋,假如没有定期保养上漆,木头就会疏松干裂,潮湿的地方就会发霉,这都是纽约验房检验师会注意的地方。

纽约屋内检查与石绵问题

进到屋内,从检查客厅开始,可以先启动暖气或冷气让空调运转一阵子。这时可以先看看窗户,观察窗户边框是否变形、窗户玻璃有无裂痕、开关窗户是否顺畅。每一个插座有没有正常或接反、缺乏接地线的问题,还有每一盏灯是否能点亮都要一一使用仪器测试或手动开启。

这里说一个石绵问题,早期房屋会经常使用石绵(Asbestos)来当作隔热材料,尤其纽约会降雪对隔热材料非常需要,但是后来发现石绵对人体,尤其肺部有致癌风险,所以石绵在1989年以后已经被拒绝使用在新房上,但是很多老房子里面还是有,所以纽约验房或其它地区,发现石绵就是重大的问题,需要尽快请专业人员移除。

石绵有可能会出现在屋顶、隔热层、排水槽、地砖、灯具、墙板,甚至水管道。尤其在屋顶、天花板、各式隔热层都很常见到石绵材料,例如有一种俗称“爆米花天花板”的涂层,颗粒当中含有石绵。老房中有更多石绵建材,这些都是验房师要去检查的工作,以保障住在屋内没有石绵的为害风险。

纽约房屋检验:厨房、车库

接着来看厨房,首先看的就是水的部分,水龙头水量是否正常,下水口有没有堵塞,水槽底下有没有漏水。为了检验,验房师都会先打开龙头流水一段时间。厨房的电器也相当重要,炉灶、烤箱、微波炉、冰箱、洗碗机都要一一检查,当然插座也要检查接电有没有正常,这里是家中最常使用电器的地方,要十分小心接电有没有正确、有没有短路情况。

通常客厅或厨房会连通车库,所以也顺势到车库检查。车库往往也包含电源总闸门或是热水炉,如果有的话也要顺便检查功能, 重点也是在有无漏水情况、使用年限是否接近汰换。电源总闸安装多少安培数是一个重点,因为现在家用电器多,所以能有150或200安培以上的比较好,如果还有老旧的保险丝最好要换成自动跳闸。

检查卧室、浴室

一楼检查完,往楼上走就可先检查楼梯、楼梯扶手、楼梯护栏,尤其家中有小孩的要特别留意护栏间距不能过大,否则有安全疑虑。假如房屋只有一层,就无须考虑这点,直接看其它卧室、浴室空间。

如果上到楼上通常就是卧室部分,可以先从浴室开始检查,水龙头和马桶排水有没有正常通水就是重点,还有莲蓬头、浴缸、橱柜也都要一一检查。在二楼通常往上便是阁楼、屋顶,所以也要看看天花板有没有漏水情况。

来到卧室检验,窗户、地板、墙壁、衣橱都要逐一看过,重点是地板水平、电源开关。如果房间有阳台,就看玻璃推拉门是否顺畅、阳台围栏是否坚固或生锈。

这时候可以检测冷暖空调是否正常,因为一开始已经先启动,所以就能对着风口测量温度,如果是冷气,就看温度是否达到设定数值,如果是暖气同样也是看温度有没有达到设定,如果是叶片式暖气,那就测量叶片周围温度。

洗衣机、烘干机也要检查运作测试,主是要看洗衣机有没有漏水、烘衣机运作是否正常。

纽约房屋检验:天花板漏水

你有没有发现,验房一直都在检查“漏水”问题,从屋外水表、屋顶、天花板都在检查,所以最后我们来谈一下验房师如何抓漏水,当然每个验房师的方式不尽相同,在此无法一一说明,我们就以科学仪器的方式来讲解抓漏水。

通常验房师会有两个法宝:湿度侦测器、远红外线仪器来一起抓漏。用远红外线仪器照射墙壁、天花板,可以找出不同温度的差异,如果漏水的地方就会出现蓝色的色块,没有漏水的一般是黄色色块。湿度侦测器顾名思义就是侦测有没有水分、湿度,放在干的墙壁显示数值是零,如果放在疑似有漏水的位置,可能就会出现往上的数值,仪器会发出声响警示。

找出漏水的位置之外,验房师还要找出“漏点”真正漏水的来源。例如屋内某处天花板有漏水,找到漏点是在阁楼的位置,再往上找到是屋顶某处位置有破损导致漏水。

还有一种漏水是在地基,如果是有爬行空间(Crawl Space)的房产,地基与房产中间会有很多管道,在这些管道和地面、木板就可以查看漏水情况,地面有滴水痕迹或是木头有腐烂,就是有漏水问题。当然在爬行空间也要重点看地基问题,水泥支柱、木头有没有倾斜、地面的防潮处理等等。

纽约房屋检验:检查含铅油漆

还有一问题也要留意,在老房子里面可能有含铅油漆(Lead Paint)的危险,美国在1979年以后就禁止房屋使用,因为这是有毒的油漆。验房师会用测试笔涂在墙壁的油漆上,如果涂抹处变成粉红色,代表这是含铅油漆,油漆剥落、风化对人体有害。所以,1979年以前兴建的房子都要特别注意油漆问题。

纽约买新房需要验房吗?

在买新房中,最后也要留意验房,尤其现在房市火热,建商都在赶工建新房,质量把关就容易掉螺丝,所以交屋时务必也要找验房师来检查,不要以为新房什么都是新的,所以没问题,那就吃亏了。在外行人眼里一切可能都很新颖,但在验房师的法眼下,建商就不能轻松过关,也就帮助买家日后住在新家更舒服、更安心。

本次验房话题就先谈到这里,这个区块非常庞杂,面对不同房型、不同建材、不同地区,都会有不一样的检验方式和问题,笔者只能抓住几个要点跟大家分享,希望大家在买房中都能受到保障,不是花钱受罪。

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八月 20, 2021 / by / in , , , , , , ,

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