不可不看:美国纽约买新房一定要知道的8件事

不可不看:美国纽约买新房一定要知道的8件事

纽约市新建楼盘的数量是全美各大城市中比较多的,很多华人朋友都喜欢到纽约来购买新房。但是与购买二手房不同,在买家签订购买合同的时候,新楼盘可能还没有完工,所以存在许多不确定的因素,包括开发商交房过户的时间、房屋的建造品质等。以下8个问题是您在纽约购买新房之前一定要了解的。

1.在纽约买新楼盘的时机

买家通常会根据房市的热度判断买新房的时机。但是在开发商刚刚推出新楼盘的时候,要特别留意。

开发商新楼的的销售策略,一般会用低价开盘,然后不断涨价,给买家制造紧迫感。所以,在刚开盘的时候,会有几栋价格特别实惠的房子。但是,这些房子的位置可能不是很好。

如果你没有赶上开盘,还有机会。就是月底,最好是年底。这时候,销售人员要冲业绩,开发商也需要更多的购房合约,以便向银行申请更多贷款,所以往往在这时候能够多给一些房价优惠。

2.纽约买新楼盘,开发商的最后交房期限Outside Date

在纽约买新楼盘,要注意开发商的最后交房期限Outside Date。

纽约开发商建造新楼盘可能会有一些不确定的因素。在新房的合约中不会有明确的交房时间,开发商一般给出一个大致的过户时间。

Outside Date是指开发商承诺的最后交房日期,通常会定在过户时间的一年后。比如大楼预计2022年第四季度过户,那么Outside Date就是2023年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后,开发商仍无法顺利给买家过户,买家有权退出合约,并取回定金。

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3.了解开发商售房方式,提前准备贷款预批证明和购房款资金证明

纽约有些好的楼盘需要抢购,开发商可能采取不同的售房方式,比如先到者优先选房;电子邮件通知售房,根据买家回复先后顺序购房;抽签买房或者按照提交贷款预批证明的先后顺序买房。

如果开发商要求买家提供贷款预批证明(Pre-Approval Letter)才允许购房。要提早准备。

买家如果是全额现金买房,也要事先了解开发商是否需要查阅您的银行资金证明。

4.新楼物业管理费包含的内容

在纽约买新楼,一般不会送停车位。

一般纽约公寓的物业费包含了热水、冷水、煤气和暖气的费用,但是电、电视、网络的费用通常不包含在物业管理费里。

另外,需要关注一下大楼的公共设施是否都是免费的,大楼的有些设施可能要额外收费,比如游泳池。

还要了解一下大楼是否提供停车位,在纽约买单元一般不会送停车位,即使有停车场也不是免费的,但是可能会给住户提供停车费用的折扣。

5.纽约房产转让税

在纽约购买新房,转让税通常是由买家支付,这与购买二手房时转让税由卖方支付的情况相反。

在纽约市,转让税可以占到总销售价格的1.825%。

房价在50万美元及以下时,纽约市征收1%的转让税;房价超过50万美元时,纽约市征收1.425%的转让税。对于所有房产,纽约州都会征收额外0.4%的转让税。

转让税是在纽约买房提出报价时,需要注意的首要隐形成本。而且这方面有时候是可以和开发商讨价还价的。

买家对转让税讲价比直接要求房价折扣更容易让开发商接受,因为有时侯开发商想要维持新房的销售价格。

6.购买新房,谨慎选择开发商提供的升级选项

在美国纽约买新房,销售人员一般会推荐给买家很多房屋的升级选项。

买新房的时候,销售员一般会推荐给买家很多房屋的升级选项。开发商提供的房屋升级一般包括房屋的结构升级、电力升级和软装修升级

有些升级的选项是包括在基本房价中的,比如像是家具、地板等,可以向销售人员咨询,如果不用另外花钱,当然在这方面可以根据自己的喜好选择。

还有些地方是在房子建成以后很难改变并且很花钱的,比如排油烟机的排气管道、一些墙内线路的分布,如果特别需要,虽然要另外加钱,也可以选择。

其余的,比如特殊的橱柜台面、更高档的柜子、房顶做一个个性化的吊顶,这一类的就尽量不要。开发商提供的很多房屋升级选项,报价较高,这是他们增加利润的重要方式。

买家选定升级方案以后,房屋升级的费用会折到房屋总价内。这时买家需要预付一定比例的升级费用,一般是20%-50%不等。

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7.是否可以出租我的单元

纽约多数公寓大楼一般都允许买家在过户以后立即出租单元,但是也有一些开发商禁止买家在过户后的一年内出租单元。

还有些大楼规定,如果是租客使用大楼设施要额外收费。

有一些大楼规定不可以短租,最短租期要一年。同时有些大楼的管理委员会对租客有特殊的要求。

在这些方面,投资型的买家,需要事先向大楼了解出租政策。

8.新房子可能无法马上出售

开发商大多都不希望买家在房屋过户以后,就马上出售。甚至有些开发商会在购房合同中明确要求,买家在房屋过户以后的一定时间内不得出售。这是因为开发商还在销售自己的楼盘,买家出售刚到手的房屋,会给开发商的销售带来竞争和负面的影响。

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2022-09-12 / by / in , , , , ,
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