房产证，契约和产权保险

熟悉中国房地产市场的人都知道,买房之后会领到政府颁发的房产证。该证件是证明房屋持有者所有权的官方文件。然而，在美国买房后在所有交接文件中,没有所有权证书。也就是说,没有一份文件来证明业主真正的”拥有”这个房屋。 这与美国房地产市场长期的私有制度有关，美国土地交易远早于现代的规范交易制度。

在美国要证明一块土地的所有权,需要证据而不是证明。理论上必须追溯该房屋交易的所有历史记录。卖主不但要证明他／她合法获得该房屋，还要证明他在持有过程中没有欠税、没有抵押给他人、没有转让或赠与他人、没有法律上的纠纷。 否则在法律上就会有漏洞。然而，这在实际操作中是很难做到的。

当今美国的房地产交易的办法是产权保险公司查看该房屋的交易记录和相关文件。这些记录往往只有最近50年的,更早的交易记录很少有官方保存。因此,当一个房屋交易时,业主很难提供无可辩驳的证据来证明自己拥有该房屋一直是合法的。

    在此现状下，怎样才能保证交易双方的权益呢? 用的是一种单边保证的契约（Deed）的文件。当房屋交易时，卖主签署这样一份文件将卖方在该房屋的所有权转让给买主。

契约的种类有很多。通常在房地产交易时使用最多的是全权契约（GeneralWarranty  Deed）和特种契约（SpecialWarranty Deed）两种。全权契约保护性最高。它不仅保证该卖主在持有期间是合法的，所有债权、债务以及权益是清晰的，也承诺如果将来该房屋由于产权纠纷而发生诉讼，无论该纠纷所涉及到该房屋历史上的任何时段卖主承担一切费用和损失。特种契约的卖主只承担有限的责任。如果纠纷涉及到该房屋的历史时段不是在卖主持有期间,卖主不承担责任。特殊契约有Grant Deed, Gift Deed, Quitclaim Deed, Trust Deed, Reconveyance Deed,Sheriff’s Deed and Tax Deed。

在这种情况下，怎样才能保证交易双方的权益呢? 产权保险(Title Insurance)的出现解决了这一难题。总的来讲，产权保险公司负责没有记录在案所造成的损失。因此，买主减少了卖方是否合法购得和持有该物业以及卖方是否真正的合法持有人等困扰。产权保险一次性购买在，在买主持有期间一直有效。

产权保险有多种，但常用的有两种。一种是普通保险 (standard policy)，用于保护买主的利益；另一种是加强保险(extended-coveragepolicy)，主要用于保护债主的合法利益。

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本文作者：chen wang, PhD

商业／房地产经纪人

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