购买法拍屋有讲究｜一文看懂美国纽约法拍屋投资风险 法拍屋购买流程 注意事项

近期拍賣：

電話： (212) 369-4000

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SOHO, Manhattan, NY

合作产权单元零售

建筑面积：6,050平方英尺；临街面宽：25英尺；层高：15英尺以上。位于苏荷铸铁历史街区（SoHo Cast Iron Historic District）。

起拍价:1,050万美元

 

 

 

Midtown, Manhattan, NY
19%间接共有产权(TIC)权益 45层办公大楼，总面积301,128平 方英尺。出租率78.9%，66个租 户，距大中央车站仅一个街区。
本次出售仅为公司权益，不涉及不动产所有权。
拍卖日期:2026年5月29日

 

房子为何会被法庭拍卖

在美国，人们一般都是贷款买房，在还清银行的贷款之前，房屋的产权是属于银行的。一旦贷款者还不起贷款，这被银行视为不良资产，银行就会发出“收回抵押品”（foreclosure）通知，然后银行经过走法律程序，就在法院将这个房屋进行拍卖处理。

另外一种情况是，在美国的房子一般都有地税和物业管理费。有一些业主，因为经济状况改变或者工作状况改变，他交不起这个费用。当地的政府请律师，去把他的房屋拍卖掉。

纽约法拍屋的优势

在美国的房产每年都是有一定的持有成本，包括地税以及物业费等，银行收回法拍屋以后就会急于出售。法拍屋的起拍价很多情况是取决于这个房子欠多少钱，所以很多法拍屋的低价可能会定的非常低，甚至会有高达5折以上的折扣。

在新泽西州曾有一栋七个睡房，五个浴室的大房子，在拍卖中已24.5万美金的价格成交，当时这处房产的市场价值近60万美金，几乎是打了4折。

法拍屋一般需要全额现金购买，所以没有银行贷款方面的问题。银行通过走法律程序收回的房屋也不会有房屋产权的问题。

购买纽约法拍屋有什么风险

购买法拍屋比购买普通的自住房屋有更大的风险。以下是购买银行止赎房产的一些缺点。

• 潜在的维护成本：当一些屋主知道他们的房屋将会因为银行止赎收回时，他们就没有意愿去维护房屋出现的状况。如果有什么东西坏了，房主不会花钱修理它，有些业主甚至会恶意损坏房屋。房产的贷方（银行）主要关心的是尽快收回他们的钱，请记住，许多止赎房屋可能存在严重损坏和结构问题，银行通常也会按原样出售。当您购买法拍屋后，房屋的维修维护都必须要自己负责。
• 未偿还的债务：另外一个风险就是房屋原来的业主能会欠了不同的一些债务，不仅是欠了贷款。比如还可能欠了地税、物业管理费、水费、电费等。所以在购买法拍屋之前就要先弄清楚哪些债务是银行要还的，哪些是你在过户以后，要自己承担的。
• 驱逐擅自占地者：房屋可能在法律上被银行收回，但这并不意味着没有人居住在此处。有许多银行的止赎房屋一次空置数月或数年，这可能会吸引擅自占地者，也或者是有原来的业主不肯搬离。如果您购买的法拍房产中有这类情况，您需要合法地驱逐他们，即使他们没有对该房屋的所有权，这可能需要数月时间并花费数千美元的律师费。

纽约法拍屋212-359-9904

如何购买纽约法拍屋

购买法拍屋的方式主要有两种：在拍卖中购买或在拍卖失败后从贷方（银行）处购买。

购买拍卖会的法拍屋（ Foreclosure )

如果房产被公开拍卖（ publjc Auction ），这时以前的屋主已不再拥有该房产的产权了。

这时如果要购买法拍屋，需要开一张银行的本票，而不是个人的支票。银行本票里面要写上法拍屋仲裁人或者银行这个债权人的名字。拍到你属意的房源后，至少要支付成交价的百分之十。过户的时候要交清剩余百分之九十的房款，一般是在一个月之内。

购买这一阶段的法拍屋，买主需要按规定在竟拍后付款，而且可能没有足够的时间去完成房屋检查。

在这样的拍卖中，银行通常会以房屋贷款的欠款金额作为低价，由于他们已经有房屋的留置权，如果最后竞价不高于银行出的低价，银行将直接拥有房产。在大多数情况下，竞标拍卖屋的买家会以略高于房屋欠款的价格得标。

购买银行持有的法拍屋（ Real Estate owned by the lender ，REO )

在拍卖结束后，房屋可能会流拍，那么这时房屋的产权就归银行所有。

这时候，大多数贷方将止赎房产交给 REOagent，后者与标准房地产经纪人合作寻找买家。贷方通常不会直接向个人出售房屋。

一般来说银行会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修，不过仍然有很多这样的法拍屋房屋状况不好，买家最好请验房师来检查房子。

购买法拍屋的机遇和风险并存，若遇到优质的此类房产应果断出手，这可能会成为令人难以置信的交易，有机会让购房者以超低价获得超值的房产。

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