买房别冲动 法律问题要看清

买房别冲动 法律问题要看清

买卖房屋是人们生活中一件十分重要的事情,压力很大﹐如何最大限度减少风险﹖

拿到贷款后才能完成交易

华人买房时非常重要的一点是买房要确保贷款作为前提条件,如最终没有拿到贷款,就会失去首付款(Downpayment)。所以买房不要冲动﹐最好在经纪人帮助下,在还没有签合同时要把此条件(要贷款)和对方讲好,最后律师审合同时就不会有麻烦。

即使你知道已被银行批准,但买房前银行还要审查Co-orp或康斗(Condo)的情况,如房子价格为一百万,也许最后拿不到一百万。建议买方先跟银行或房产贷款经济人做好工作,银行是否会给你贷款。大多数人攒下首付款已不容易。若草率行事﹐会有一个失去首付款的风险。

买卖房屋要找律师

美国法律制度很完善,尤其在纽约买房比较复杂。不光是房子本身,还要有律师调查大楼经营情况。如果你从发展商手上买康斗,开发商会把关闭(Closing cost)转嫁给你,除了房款外,你还要付房地产转让税,要付卖方律师费,总而言之要有很多附加费用。比如房款为一百万的话,最后实际支出至少要高出5- 6%。

康斗和Co-orp的区别在于产权形式不一样,Co-orp是一个公司,你是一个股东,你和公司签一个租约(lease),它被认为是动产,要想买要有董事会的批准,比较严格,要卖房子也是一样。如想出租﹐要审查住户,限制不能出租多于一年或两年。而康斗是不动产,是单独个体,单独交房地产税。产权跟房子是一样的,是不动产的产权。

不管是康斗还是Co-orp,他们的购买程序非常相似。首先卖方律师提供合同给买方律师,买律师要替你调查物业,包括物业财务报表,董事会过去3年会议记录等。如你决定买,你的律师要为你审查所签合同,另外一个很重要的是要把个人财产跟卖方交涉清楚,如家具电器等东西在房间你不喜欢,要在搬家前搬出去,如不写清楚,会产生争议,虽然不会花费太多钱,但很容易引起纠纷,过户时会产生争议。

要找律师做产权调查

签合同时你要付10%的首付款,由卖方律师监管,到过户那一天才给卖方。如买康斗还要做产权调查,你的律师会到保险公司帮你做产权调查。买康斗是你拿到产权,过户方式和独立式房屋(house)是一样的。买康斗都要买产权保险,产权保险公司会到当地郡公务员办公室(county clerk office)调查房子是不是卖方的,有没有债务或诉讼,如有卖方都要将其了结清。如没有做产权调查,只有过户房契,最后发现卖方有债务或负担,最后也许会发现该房子已经欠了很多钱,也许比房子本身价值还要多,附带在房子上的所有债务都会跟着房子走,转嫁到你的身上。所以要找律师做产权调查。

有租约的房子要找律师审核

如买两到八家庭商业房子,要清楚是否是出租的,如是,要保证旧住户都搬出去,要了解现住户情况,是短期还是长期住户。

如果是租房子,一般比较简单,要房东签租约。如要签商务用房就比较复杂,问题会有比如当初经纪人已和房东讲好房价,房东会给一个租约,还有一些其他条款,要找律师审核,看房东是不是增加了一些像水费等额外费用,要确保里面没有不公平的条款。一般房东要负责修理房子外围,例如谁来修理空调等具体问题,一定要在租约里面规定好,搬进来后再讲就复杂了。

文章来源:大纪元

2018-11-22 / by / in , , , ,
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