问：买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？
答：房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款（通常是Home Equity Loan）不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。另外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房 屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其它费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。

问：卖房时，需交联邦资本增值税（Capital Gain Tax）？
答：如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元（夫妻俩共50万美元），部分无需交纳资本增值税。但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vacation Home）。对于两用房（Duplex），用于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence），可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。

问：如何确定卖房利润（Profit）？
答：卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。

根据房地产网站Zillow的数据分析，美国房主销售房屋平均需要花费超过18,000美元的额外费用。过户费用（Closing costs）从律师费到房地产转让费(transfer fee)再到贷款费，占了额外费用的大部分。

房地产转让费根据房屋的销售价格而有所不同 ，在新泽西州30万美元的销售价转让费约为1,715美元，有几个州不征收这些税。过户费用还包括地产经纪人的佣金。通常支付给经纪人的佣金是由卖方来承担的。地产代理公司Re/Max经纪人指出，“标准的6％”佣金并非一成不变，是可以通过谈判协商的。除了过户费用之外，卖家还面临准备房屋上市有关的费用。据Zillow统计，雇佣专业人员的卖家通常会花费近5,000美元，用于刷漆，清洁和草坪护理等基本项目。如果检查发现重大问题，卖方还可能面临最后一刻的紧急维修费用。

房地产的纠纷种类包罗万象，比如房屋买卖、房东房客、邻里之间、投资合伙、银行贷款、装修改建、营建瑕疵、住房歧视、土地开发、环境污染、土地征收、产权争夺等诸多方面。纠纷若不即时化解，大事化小，小事化无，就很可能准备打官司，演变成不可收拾的局面。

打官司或不打官司
打官司乃属劳民伤财之事。尤其华人一般很怕打官司，一听到“打官司”这三个字就会有一种不寒而栗的感觉。但是既然美国是一个法制国家，在发生纠纷的时候，事先了解自己的法律权益是什么是必要的。尤其是争吵越激烈，心情越激动，就会产生那种不甘心给人欺负或占便宜的感受，此时如果找到一位与自己产生共鸣的律师，就会信心大增，连一位向来胆小如鼠、顾忌经济压力的人也会突然间高呼“打！”。

但是打官司很少是完全没有风险的，一个人的案子也很少是十全十美的，绝大多数的时候一定是两方在处理事情时有一些不妥之处，譬如赶时间、缺乏沟通、贪婪、缺乏经验、没做好功课等因素，都是发生纠纷的根源，因此大多数的案子当中双方都会各有破绽，若过去每一个步骤都处理的妥当的话，很可能就不会搞到要打官司了。
万一私下解决不了，需要主动的一方很可能就会采取法律行动，一般会先请求律师发出一封律师信，希望凭一封信就能够让对方知难而退，完全接受自己的条件，而同意妥协。

凶狠律师信未必效果好
不过，律师信的功效取决于很多因素，除了对方的经济实力及心态以外，还有律师本身的信誉与权威。假如对方的实力强，想必他后台一定也会有位律师，他的律师除了会用他的法律知识与经验帮他分析他的权益与风险外，还会试图探听对方的律师的背景。
如今网络如此先进，一打开电脑上网，你律师的背景就可以一目了然。如果你的律师是某一方面的专家，而且是一位律师界中颇受同业尊敬的佼佼者，且办案非常的专业，具有“说得出来就做得出来”的作风，那么他所写的信也比较受对方的尊敬与重视。

但是律师信誉也只能够带来一半的功效而已，其他还要端看信件的内容。
有些客户希望律师用严厉的口气写信，越凶越好。但是光靠“凶”未必能够能达到效果，有时后反而会收到反效果。最好还是先看对方是什么人物，但千万别太低估自己的敌人。就算对方没有实力，也未必一定要用太“凶悍”的字眼来写这封信，比如住在旧金山的租客虽缺乏实力，但也能从维护房客权益的非营利组织获取免费的法律保护。

事实陈述考虑阅读者
律师信上所用的文字及其文笔，对于一位没受过法律教育的人往往会产生一些心理上的作用，但是在专业律师的眼里未必如此。有效的律师信一般会稍微陈述纠纷的事实背景，再把加州法律运用于其中，分析必须正确，否则就会让对方的律师觉得你所雇用的律师非常不专业，马上会对你的律师失去尊敬，因此信件不仅没达到效果，反而提升对方的信心。

一位律师在写律师信时要随时考虑将来这封信会出现在其他律师的面前，小心这封信会给他带来形象的破坏，日后他写的律师信就会越来越没有功效，因为同业者会越来越不尊敬他。

并非每一个情况下所写的律师信就能解决纠纷，一般在单纯的地产纠纷而且你的法律立场很明朗的有利的情况下所写的律师信的成功率较高，例如买卖房屋订金没收或退还、房东房客押金减扣等纠纷情况，此类比较常见到一封信就完全解决纠纷的效果。但是在其他比较复杂的情况，如界线或产权等纠纷就不是一封信能够解决得了的。当然，假如一封信就能够彻底解决纠纷，客户也许会觉得律师所提供的服务“务”超所值，只需要花几百块钱就能够省下上万的诉讼费。

解决纠纷要有诚意
尽管一封律师信未能解决问题，但也扮演着极重要的角色。信的内容会透露出一方对整个纠纷的看法及态度，也反映出他的修养与内涵，对于未来对方与你解决纠纷的态度也会有所影响。

尽管在你理亏的情况下，虽然不致于明显地认错赔罪，但未免对方将来在诉讼中拿来对付你，我们也可以透过律师信向对方表达你的诚意。

例如房东无意中触犯了住房歧视法律，律师在写律师信与房客沟通时就要特别谨慎，因为房客很可能已投诉至有关州及联邦住房歧视部门，这封信很可能将来会出现在它们眼前。

万一与房客私下解决不了纠纷，若信显示出房东的态度过分强硬，有意利用律师信压制房客，而房东有很明显地有歧视行为，政府有关部分就会认为房东仍然“执迷不悟”，决定展开全面调查，收集充分证据准备将来把此案交给首席检查官提诉，房东就很可能陷入一发不可收拾的境地，后果不堪设想。

反之，若房东表示愿意尽早作出弥补及改过，就不需要面对严重处分。

律师信在地产纠纷当中所扮演的重要角色是无可厚非的。写律师信时应当给予多层面的思考，包括客户及对方的法律立场、心态、实力及未来的可能读者，如果能够利用适当的口气与态度或许才能达到你要的效果，如愿以偿。

一提到拍卖（Auction），人们就会联想到银行的房，其实拍卖只是一种买卖的销售手段。下面我们来看一看这些术语：

一）房地产拍卖（Auction）定义

拍卖是一种买卖方式，以公开竞价，将房屋和地产售给最高应价者的买卖的方式。被这种方式进行买卖的房叫做被“拍卖的房”。被“拍卖的房”不一定是银行的房，任何想卖房的人都可以有拍卖的形式来出售自己的房。因为拍卖公司的大量广告，可能会吸引到很多买主，而且几天或几个小时就见效。雇用专门经营拍卖公司来卖房，对卖家来讲，费用相对是比较低的，如果成交，买家要出5%的手续费。

二）房产的拍卖（Real Estate Auction）的几种行式

绝对的拍卖：（Absolute Auction）
• 不事先设定卖价，不管最后到时出的最高价是多少，三捶定案！绝对出售。
• 因为保证绝对出售，从而吸引众多的买家，这种形式的拍卖能吸引最多数量的买家参与。
• 这种市场行为是最吸引买主一种的推销的形式，被共认为唯一的拍卖方式能真正反映出售房实际的市场的价值。
• 绝对的拍卖形式是各种拍卖形式中成交的效果最好的，许多卖家, 其中包括各种银行，政府所属机构，越来越多地采用这种拍卖方式。

有底价的拍卖：（Minimum Bid Auction）

• 卖家事先定有底价，也就是最低卖价，这个底价一早就在各种媒介公布于众。
• 这种方法对卖家来讲减少了万一没拍到要卖的价的风险。
• 买家预先知道卖家的最低价，如果价钱不合适，买家也不用浪费时间来竞拍，但是这种方式的定价很难掌握，如果太高没人来竞拍，人为的定价，不能顺应真正的市场价，不能保证一定能售出。

有保留的拍卖（Reserve Auction）

• 出的最高价并不意味着成交。
• 卖家的最低价不是公开的，卖主有权在拍卖时间结束后的72小时内接受或拒绝拍出的最高价。
• 价是事先定的，卖家有100%的决定权：卖还是不卖。
• 这种拍卖的形式的缺点：买主没太大的兴趣去研究要拍的地产，因为不想浪费时间做这种蒙在鼓里没有一点自主权的买卖，除非很想试试。这种所谓的定价是强奸市场价值的价位，只能人为的保护卖家，没什么真正市场价值的理由。

银行收回房的拍卖（Foreclosure Auction）

• 房屋因房主逾期不交月供，被贷款公司用法律手段强行进行拍卖，拍卖前要事先用法律行文通知违约的房主，同时在地方的报纸上反复登多次要将此房进行拍卖的消息，并指定拍卖的时段和日期到政府法庭外叫卖。
• 这种拍卖前的助卖广告会打的相对广泛和详细，拍卖的地点和时段有时也会比较机动。
• 拍卖价的高低不会受某个人把控，但是在场的反映产生的最终的结果还是要卖主同意才能真正的成交。

三）拍卖的实施方法（Auction Formats）

• 一个卖家拍卖多栋房地产 (Portfolio Sale)
可在某一个地段，锁定时间，有一个屋主拍N个房。

• 多家卖主联合拍卖（Multiple Seller/ Multiple Property Auction）
多家卖主联合可以搞的规模大一些，广告大一些，多一些，被拍的房屋选择更多，更能吸引眼球，招来更多买家。

• 密封式出价（Sealed Bid Offerings）
买家在事先准备好的表格内填好要出的价，然后直接送给卖主，卖主可以接受或拒绝。

• 可转换的密封式出价（Sealed Bid Convertible）
一开盘先是用不公开的各填各的表格形式，然后在根据出价的情况在必要时改为开放式。

四）作为买家进拍卖场前必要的准备

1.注意被拍的房是否允许贷款，如果是cash only 请准备现金。

2.拍下来的价钱要加上5%的手续费，比如你是50万拿到的，加上5%手续费，那你的买价是52万5000。

3.定下了，你不能退了，如果不过户，5%的押金没了,还有10%或是最低 $5,000.00的诚信金也会丢失。

4.没有任何保障，从房产到房的本身的状况。一般买家都是在开拍之前就要到房子那先看一看，花钱查一下Title (gsccca.org)，或亲自去County可以免费查，心里有数了以后，给自己定一个最高价的限制，再进场。

5.注意房产产权的形式，如果是给的Quick claim deed, 这种产权Quick claim deed是买不到产权保险的，如果你没去查产权（Title）你不知道这个房有多大的其它债务 ( 2nd mortgage, IRS Lien or something else)，拍卖公司是第一顺位贷款（first mortgage)来拍的，只是来收它的那部分的。）你不知道你最后会有多大的麻烦。

拍卖的几种类型

拍卖在历史的经济发展中起着重要的作用，是商品销售的基本方式之一。拍卖的种类繁多，将其清楚区分非常重要。

地产中最常见的拍卖是“法拍”（Foreclosure Auction），也叫“提供贷款者地产交易”（Mortgagee’s Sale of Real Estate）。“提供贷款者”（Mortgagee）一般是指借贷机构或银行，或保险公司或负责法拍方。借款者（Mortgagor）是借钱的一方。

普通拍卖是由房东授权公证人执行的房产拍卖程序。执行拍卖的公证人应该向房东解释拍卖程序，展开对房产的价值、物业现状、役权、使用方式、买卖手续费等的鉴定评估，这些资料保存在拍卖公证人事务所，供竞标者前往查阅。

起拍价格根据估计确定，一般为市价的70%。公证人确定拍卖日期并予以公告。

在拍卖日，竞拍人要向公证人提交银行支票（chèque de Banque）作为保证金，支票数额根据物业性质而定。

公证人同样用点燃蜡烛确定报价时间，一旦两支蜡烛燃尽而无人报价时，最后一名报价人即为拍卖中标人。

与司法拍卖不同的是，中标者只有45天的时间支付价款。否则，他需要自此后的第11天起支付价款利息。

价款包括房地产过户的各种税款和根据统一标准确定的公证费。拍卖中标者不能享受7天的反悔期。无论是司法拍卖还是普通拍卖，凡出价超过最后报价的10%者，均可在成交后的十天内，申请重新拍卖。起拍价为此前的最后报价。

在付款日期截止后拒不付款的买主，将被指控犯有拍卖欺诈罪（Folle enchère）。物业将按原起拍价重新拍卖。爽约者可被判支付两次拍卖的差价。

拍卖的诱人之处是其售价，一般均大大低于市场价。缺点是不一定能中标。此外，还有因物业状况差，在最后时刻，面临拍卖被取消的风险。不过，尽管如此，由于价格的巨大吸引力，参加拍卖者仍大有人在。

在地产被法拍之前，会公布一则法律启示，声明贷款者目的，所卖资产是什么，拍卖的地点和时间等。“交易过程中的条款”（The Term of the Sale）和“贷款者”（Mortgage Holder）的律师。法拍使得以极优惠价格买到房产成为可能。

“密封竞标拍卖”（Sealed Bid Auctions）通常涉及到大的商业地产，例如写字楼、厂家直销店和高价豪宅。拍卖者会需要在规定日期之前收到密封的竞标，及称作“Earnest Money”（诚意订金）的抵押金。超过规定日期的竞标将不再接受，且所有竞标都密封保管。拍卖者然后分析竞标，并确定哪一个对卖主更有利。被选中者可以签署买卖合约。随拍卖行不同，合约条款会不同。

许多屋主都通过拍卖来卖掉财产。因为和传统地产买卖相比有不少好处，包括：拍卖过程快捷。许多屋主承担不起将房屋放在市场上放好几个月的代价。屋主们只想拿到公平的市场价，拍卖是对房屋市场真正价值的考验。

“绝对拍卖”（Absolute Auctions）为潜在屋主提供拿到最好交易的最好机会。以此方式进行的拍卖通常没有最低价，没有限制，谁出价最高就归谁。“绝对拍卖”是所有拍卖中最让人激动的类型，会吸引大量人来参加。不要怕人多，银行或土地商常采用“绝对拍卖”来卖掉所拥有的财产。银行就像私家屋主一样，希望有办法尽快卖掉房子以满足需要。

拍卖原因

房屋拍卖有很多原因，大多数人熟悉的是“法拍”。法拍可使地产有合理处置。重要的是，法拍提供了特有的机会。

在房产成为“银行拥有”之前，银行会试图通过“短卖”（Short Sale）或法拍来卖掉地产。不成功时房产将为“银行拥有”（REO）。

“政府拍卖”：联邦储蓄保险局（FDIC）和Resolution Trust Corp.(RTC)为尽快脱手地产，会在当地举办关于独立房、多单位住宅、土地、办公室、康斗和办公室，或工业建筑等的拍卖，并提供贷款。

“个人拍卖资产”：有些屋主已发现拍卖房屋的好处。传统地产中，屋主经常会遇到眼睁睁看着房子几个月间在市场掉价的情况。而拍卖则提供迅捷而经济的地产交易方式。个人拍卖也有许多不同的方式。

拍卖的相关信息

拍卖地点可以各种各样。大多数法拍都在被销售的地产前进行。

知道了有哪些拍卖，就要看一下如何知道拍卖资讯。拍卖公司的目的是把大量的人吸引到拍卖现场。所以很多拍卖公司会在当地报纸做广告宣传。还有很多地产杂志。如果买家能打电话给拍卖公司，把自己的名字加到其邮寄名单中也很好，这样可以事先知道信息。

要寻找地产销售的法律声明。声明中会公布代表地产提供贷款方的律师名字。你可以给律师打电话询问主持拍卖的公司是谁。找到拍卖资讯的最好来源是地区报纸及你要购买的房产所在镇的报纸。

怎样读拍卖广告？

首先，搞清是哪一种拍卖。是在地产现场，还是在大型聚会厅。例如找某地的一个单家庭房，看清拍卖日期和时间，注意通告编号，这样便于电话询问。

看清注释明确是否满足需要。注意地产所占土地的面积。条款非常重要，会告诉你购买房屋需要做哪些事情。例如需要定金。定金可以从$2,500 到$5,000，甚至到$25,000不等。大多数定金是$5,000。现金支票和普通银行支票都可以。

广告中会声明付款期限。也就是说，如果成为最高价的竞标者，你所拥有的付款时间。

广告会指出代表银行的律师。拍卖行的代表会在拍卖现场回答任何法律问题。律师一般会在签约现场。广告也会说明房产细节。县政府登记部门的纪录是关于任何物业非常有价值的资讯。通过广告上提供的纪录书号和第几页的资讯 ，你可发现包括地产所占面积的详细资料，还有物业估价即其它相关资料。

买家应该做的功课

到底是否购置物业，你要自己寻找资料做研究，自己决定。做功课很重要，帮助你清楚知道你愿意投标的上限。当地的土地登记部门（Registry of Deeds）是一个很好的开始。广告中会有这个特定的房产纪录在哪一本书（即提供书号）的哪一页的资讯号。

过程很简单，只要提供书号和页数号， 登记员就会为你提供与该地产有关的资讯。让登记员告诉你任何你觉得会帮助你做出最后决定的数据。当地市政府也是获取相关资讯的好去处。在地产评估办公室中，你会发现一座房子或建筑的结构资讯。

还可以联络市税务办公室，建筑检查员（Building Inspectors）等了解更多情况。
做一下房产的产权（Title Search）调查, 您可以雇一位产权检查员或律师来看一看这方面有无缺憾。看一看房产有无各种限制性条款。

还要确定是否在如何拥有和转移产权方面有任何限制，或自己的宅地是否有一部分必须允许他人通行（ Rights of Way）。了解所有这些后会帮助你做出更全面的判断。

想想买房卖房，这些人一生中最大的交易之一，并且有可能让首次置业者饱受折磨的事情；找到一位合适的房地产律师，当然是一件大事。

据《环球邮报》报导，即使你通常与另外一位律师打交道，行业专家认为，找到一位有经验的、与你购置物业相宜的房地产律师，至关重要。

找律师之窍门

有可能买家会在交易接近尾声时，请一位房地产律师来处理一些事宜，诸如查验产权并註册契约；在整个交易过程中，律师也会帮到你，诸如审核文书，问题出现时保护客户利益。这意味着要找合适的专家，而非你碰巧认识的律师或房屋买卖交易另一方的律师。

最畅销房地产撰稿人、市场分析师坎贝尔（Don Campbell）认为：「如果你要进行几十万上百万元的交易，那么你必须拥有为你而非交易双方工作的律师，还得是一位房地产方面的专家。这意味着，要在家庭律师或朋友之外，寻找适合自己的房地产律师。

首先看看这位律师的业务倾向，有些业内专家建议，至少有90%是关乎房地产交易。还有经验，应该会发挥作用的包括交易量，以及律师或律师行在房地产方法律面花费的小时数。

当然，收费比较也很重要。不一定非得找到一个有竞争力的价格，但要关注总费用，以免日后出乎意外。虽然服务成本因地而异，但差价仅仅介于50元至150元之间。

卡尔加里房地产经纪人巴特希尔（Cody Battershill）认为，选择最低收费律师，可能意味着接受千篇一律的服务，可能不适合你。他说：「你的付出总有所值。」

或考虑团队服务

卡尔加里公司Richards Hunter Toogood的合伙人理查德（Darren Richards），专攻房地产法律，他说有些购房者「可能刚刚大笔一挥，作出几千元上下浮动的决定，然后就开始忧心50元差价的律师费」。

理查德认为，第一优先事项是，当寻找一位律师来处理你的交易时，「首次置业者将受益于一种团队服务」。简而言之，你的房地产经纪人或按揭贷款经纪人推荐一位律师给你，将使交易过程更顺畅，因为他们已经在合作。

巴特希尔通常会推荐三位律师，并解释他们的个人优势，这样客户就能够做出明智的决定。 他说：「高达八成，我的客户会选择三位中的一位。而他们总是兑现承诺，并提供高水准的服务和知识。」

这也就是为甚么自助卖房网PropertyGuys精心挑选律师的原因，在每个省份，他们都有为其LegalPro成套计划服务的律师。该公司伙伴关系主管梅兰森（Walter Melanson）认为，他们不仅精通私售世界（如PropertyGuys），并且在交易过程中建立了为客户提供服务的跟踪记录；这种伙伴关系，对私售经歷非常重要。他说：「如果我们选择不好的（律师），你将拥有一个糟糕的经歷。 如果你喜欢联繫你与我们的律师，你一定会喜欢我们。

大多数人买房子的经验不足，并不了解整个程序，也不清楚应该注意的事项。，没有碰上麻烦事还好，一旦遇到问题，还是需要专业人员的协助比较恰当。如果我们一开始就委托具经验的房屋中介，碰上麻烦的概率会减少很多。

给买方的建议

你是否直觉认为买房子时，与卖方共用一个中介，可以节省中介费呢？与卖方共用一个中介，不但不会节省中介费，中介知道双方底价，更能轻易地从中赚取更多利益。下面有12种买方应该委托专属中介的理由。

1. 房仲为了快速结案，会尽力找出卖方会卖房子的理由，针对此理由，找出让卖方愿意点头卖房子的方法。

2. 好的中介会按照买方的需求找到适合的房子，甚至可以提供一些准备要放在市场上销售的物件，让买方提早选择。

3. 出价时，了解市场价格的房仲，可以适当地提供买方出价建议。

4. 有经验的中介了解交易事项，会提供买卖房屋的专业建议。

5. 中介可能替卖方争取优惠，让买方支付部分成交手续费。

6. 可信任的中介会保护买方的个人资料。

7. 中介了解该物件买卖状况，提供买方最佳建议。

8. 中介知道买卖契约需要注意的重点，避免买方落入陷阱。

9. 中介会注意那些可能影响房价且应该披露的资讯，例如：漏水或水管老旧。

10. 中介可以介绍值得信任的房屋或害虫检验师，让买方了解是否有需要修改的地方，评估是否可以接受。

11. 与买方谈价格是一件不简单的事，费时又费力，也有许多需要注意的事项，这些事可以交由专业人员处理。

12. 反正都要付中介费，为何不找一位会站在你这边的人呢？

市场上有很多屋主自售的案件，如果买方觉得这类房子的售价会比较低，那就错了。自售的卖方，主要是不想支付中介费，想赚更多钱，才不想透过中介。而大部分的卖方经验不足，产生后续问题的利率会比较高，所以，买方并不一定能从屋主自售的物件中，取得更有利的优惠。

给卖方的建议

房屋中介目前大约收取3%的中介费，这个金额是否过高，见仁见智。毕竟中介必须制作宣传单或管告，还可能得奔波好几个月才能卖掉房子。经过调查，2007年时，全职房仲的平均年收入是$40,600， 2008年时还降到$36,700，他们的年收入并没有想像中的高吧？好的房仲会尽量卖到好价格，减轻买方恼人的买卖压力，所以，这笔中介费到底划不划算呢？

给自售屋主的建议

想要自售的卖方，是否做好让陌生人进屋参观的安全准备呢？而且是随时都可能有人要参观的准备呢？你不知道来参观的人是何方神圣，你愿意承担后果吗？

越多人对你的房子有兴趣，卖到好价格的机会更高。不过自售的话，通常只会在报纸登广告，在门前设立看板，或在网路上放置广告，可是这些并不一定抵得过房仲网络，其网络的庞大令人难以想像。

自售屋主的开价合理吗？尤其是那些不了解房屋市场的卖方，开价太高，物件会乏人问津，开价太低，就是屋主的损失。在地的房仲了解市场价格，卖出的价格基本上都符合当时的市场价。

许多华人喜欢投资房地产理财，低价买进待房价上涨再卖出。但在美国买卖房屋的差价需上缴较高税款，获益不如预期。其实加州政府有许多你“不知道”的房屋买卖税务优惠政策。

房产减免税上限可达50万

越来越多的华人看中美国优良的教育及生活环境，以及低于中国的住房成本，来美购房，而加州一直是华人的首选。卖掉自住房屋赚取差价，其实有减免税务的方法。RE/MAX资深房产经纪杜余寄玲表示﹕“夫妻两人，每人有25万的减免税额，两个人就有50万。换句话说，30万的房子，90万卖掉，中间就有50万不用缴税。”这项政策从十多年前开始，但并不保证以后永远持续。

55＋的房产优惠政策

很多人不清楚，如果夫妻两人中有一人年满55岁，在换屋时，只需上缴基础税。杜余寄玲说﹕“你30万买的房子，卖了90万，你如果买个90万或者低于90万的房子，可以把这30万的基本税带到你的90万的房子。90万的房子基本税就是9千，这样的话你一年可以省6千。”民众必须在买卖房屋前后两年内主动向财税局提出申请，否则将得不到优惠。

夫妻共有财产省税方案

夫妻共有财产，一方先过世，房产会自动转给对方，而房屋基础价值则可提升到市场价格。举例来说，当初买房花费30万，等一方过世的时候房产已经升值成90万，那么房子的基础价格就提高到90万，换句话说，如果90万卖掉房子就不用缴税，因为没有收益。如果今后房子卖出120万，政策又没有变动，那么只需要对其中的5万元交房产税。计算方法如下：

120 (卖出价) －90 (升值为市场价格后的基础价) －25 (个人税务优惠价) ＝5 (万)

但是产权称谓一定要写对，否则只能享受部分优惠。

如果想了解更多具体细节，可以找经纪、产权公司或者会计师咨询。

谈到房屋拍卖（auction），大多数人想到的是那些问题房产，如法拍屋等，但现在一些地产公司正在开发新的服务和软件应用，让正常房价的物业能够通过拍卖和竞标更快捷的出售。

位于芝加哥林肯公园（Lincoln Park）的一座价值125万美金的独立砖房曾经挂牌出售三次都失败了，都是因为买主无法在规定时间内提供足够的财资。业主最终决定将其委托给一家地产拍卖公司进行出售。

根据“拍卖”的定义，物业在拍卖竞标那一刻即成交，没有传统房屋买卖后继的种种麻烦。如拍卖屋不用举办多次看房，无需在签约后进行房屋检验，没有来来回回的价格谈判，也没有资金条件约束（如成交取决于贷款被批准等）。但买主需要预交5%～10%的定金（earnest money），并承担房屋买下后一切可能的风险。通常房屋拍卖的佣金（commission）由买主承担。

房屋拍卖大多在网上进行，在规定期限内出价最高者得标。这个过程似乎显得过于“武断”，为了消除意向买主的种种疑虑，地产公司也在拍卖之前提供不少服务和一定的谈判空间，如允许竞标者事先看房，获取相关文件等。

前文提到的那座房屋就允许买主向租客了解日常水电花费，水压状况，空调电力系统等，买主还向业主索要了装修细节和之前的房屋检验报告等。

Auction.com目前就在引导人们采用拍卖的形式出售自己的房屋。

亲戚或熟人之间买卖房屋，以为亲戚之间好讲话，不会欺骗对方便草草签下合同，日后又因产生了纠纷而不得不打起官司，搞到最后连亲戚朋友都做不成，这种情形时有发生。近日，台山籍的阮女士就遇到此类情形，为此她昨日（6日）到华埠美东联成公所求助。

阮女士的女儿黄某与家住纽约布碌崙的亲戚江某签了一份购房合同，约定黄某购买江某位于大陆广东省台山市台城区的一套约100平方米的房子，购房款为4万8千多美元，江某的母亲代其签订合同，签完合同后，阮女士在纽约代女儿把钱付清给了江某的母亲，江某把房产证和房子的使用权移交给了黄某。但后来江某听人说房子“卖得咁平”（卖得这么便宜），就不肯办理过户手续了。

阮女士和女儿提出把钱要回来，但对方却不肯退钱，改口提出4万8千元用来“抵租”，直到抵扣完。由于觉得权益无保障，阮女士想通过打官司把钱要回来，但又搞不清是应在美国还是大陆打官司。

某律师事务所陈律师说，涉及房屋不动产的，一般在不动产所在地打官司。首先，这宗案件合同的卖方签字者是业主的母亲，不是业主本人也没有办授权委托书，这首先涉及到合同是否有效问题。另外，合同也没有约定签完后办过户手续的期限，只是笼统的写：“卖方有义务协助乙方办理过户手续”，如果卖方拖延或“反水”不办过户的话，买方就处于被动；再者，虽然卖方把自己名下的房产证交给了买方，但不办过户手续一天，该房子的主人还是卖方，而且买方不要以为自己拿着卖方的房产证卖方就不能再次处置该房产了，卖方只要到大陆的房管局声明自己原房产证遗失，就可以重新办理一本新房产证，原房产证就会失效，那么买方手中持有的房产证就变成废纸了。更严重的是，如果卖方有不轨的念头，可用手中持有的新房产证与他人再签买卖合同，把房子再卖一次，也就是“一房二卖”，这类纠纷在大陆时常发生。

专业人士建议，签房产买卖合同时一定要“较真”，就算熟人、亲戚之间也要签得规范，不要因为是亲戚、熟人就不好意思把话说清楚，宁愿“先小人后君子”，而且旅居美国的华人对大陆的房地产法律不了解，容易被钻空子，房产合同涉及金额较大，签之前最好咨询专业人士，以免日后产生纠纷。

来源：大纪元

几乎所有涉及房产买卖的人：卖方、卖方的房屋销售经纪人、买方的经纪人、房贷经纪人，都希望能够尽快成交，因为唯有房屋成交后才能获取手续费或中介费，所以即使并非对买方有利他们仍会极力促成交易。

美国许多州要求房地产律师起草买房合同，例如纽约州。而其他州，如新泽西州、加州，房地产代理商可以准备买房合同，这种合同是事先打印好的，由律师撰写，合同上留有空格，代理商填上购买价格和一些购买条件，只要不涉及法律问题，代理商还可以在合同后面添加一些附加页。如果涉及法律文件，例如所有权和责任问题，则必须由律师撰写。

买房如果只使用代理商事先预备的合同，则不需要聘请房地产律师。但是房地产代理商无法给予任何法律方面的建议。如果买房过程中出现法律纠纷，一般来说，房地产代理商都会建议客人聘请专业房地产律师。

有时，房地产代理商忘记了他们并不是律师，而不合时宜的给他们的顾客法律建议。部分原因是买主或卖主不想额外付律师费，他们迫使代理商告诉他们一些答案。这种情况下，代理商只能给顾客一些以往的经验，但这种经验并不一定合理，法律上也并不一定靠得住。所以建议大家，为了长远考虑，如果在买方过程中需要律师的建议，一定要聘请专业律师，避免因小失大。

文章來源：大紀元

住宅房产的卖家必须要通过交易合同中的披露文件对所卖房产做出法定保证。有关披露与保证的要求可在2017年转让规定（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017 ）中找到。

尽管有了这些规定，但是其中并没有包括房地产的某些方面，或者在披露文件中明文列出。这些需要买家通过自己的问询调查来获得。

澳洲房地产投资杂志网站（www.apimagazine.com.au）的一篇文章讨论了关于披露与保证的要求，列举了其中缺失的一些事项，提请买家做进一步调查。

披露要求

对大多数的住房买卖来说，以下披露文件是要求提供的：

由土地与房地产信息局（Land and Property Information）出具的产权搜索；

对土地有妨碍或益处的有关注册契约的副本，包括地役权、土地使用所受到的有利保护或限制；

土地的注册计划；

有地方政府出具的149证书，注明土地的城建区划、许可、有关的开发与控制计划，土地是否受到林火、洪水、道路拓宽、矿床塌陷、海岸保护、自然保护、塌方、污染等影响；

有被认可的排污管理机构出具的排水平面图，标明与此地块有关的排污水管的位置，包括从上游连接点到污水总管、下游连接点到污水总管，包括连接点本身；

如果是多层分契式的土地，除了上述要求外，还需要提供多层分契计划、街区或邻里计划、共同房产部分的产权搜索、以及任何有碍或有意于共同房产的契约、多层分契房产管理的内部规定、多层分契的管理声明等的副本；

如果房产有游泳池，还需要提供合格证书、授权使用游泳池的相关职业注册证书，或不合格证书。

法定保证

卖家必须在售房合同签署之日提供一个保证，除非已经披露，内容如下：

土地不受不利因素的影响，不利因素包括有关管理机构的道路拓宽、强制性收地、遗产名录等计划；

土地上没有属于被认可的排污机构的下水管道；

计划证书反映了土地的真实状况；

土地上所建的房子不受任何工作或拆除令的影响；

已经获得了有关的建筑批准书与建筑物使用批准书；

如果土地受到某管理部门的有利契约的约束，不需要为此契约付费；

土地不需要付一年一度的海岸保护工作费。

为什么还需要做进一步的调查呢？

卖家如果未能提供所要求的文件，将面临被买家取消合同的风险，尽管合同并不作废，但买家有权在合同交换后14天内取消合同。类似的，如果卖家违反了保证（除非在合同中已经披露），那么买家有权在交割前取消合同。

然而，尽管有这样的保护，买家仍然需要做自己的调查，以查找所要买的房产是否存在某些不利的影响，而且让自己完全对所买的房产的条件，按所买的价格而言，感到满意。

这样的调查可能会很费时费钱，但买房是一个长期的投资，而不做认真调查的话，后果可能极其严重。

进一步的调查应包括什么？

做什么性质的调查，调查到什么程度，取决于所要买的房地产的年龄与状况、你已经知道多少、位置、房地产的用途、合同中的披露是否有任何地方引起你的注意等。

需要采取谨慎但敏感的做法。一个有经验的房地产律师将仔细查看合同，为你做出进一步调查的建议。这通常包括：

政府的搜索与问询——地方政府、水务局的证书提供了土地与水的使用详情，这将按交割日期做出费用方面的调整。

对诸如公路与海事服务局（RMS）、电网和其它政府部门的调查，将会发现他们是否对这处房地产有某种兴趣，比如建议中的道路拓宽或取直，或者计划收购此地以为未来的基础设施所用。这样的事项光看合同是看不到的。

虫害与建筑检查报告——检查白蚁或其它虫害、建筑结构毁损、腐烂、不合格的做工、排水问题等。

建筑证书——由地方政府发放，内容是房子的改造是否符合有关建筑规定与要求。许多房子有后来附加的东西，如车库、棚架，但没有批准书。这些问题早发现比晚发现好。

如果你考虑建房，那么地方政府是你第一个应该联系的地方，因为你需要关于开发控制计划与土地限制等方面的信息。

地方政府还提供或许会影响到你所买的房地产的有关健康问题等方面的通知。

测量报告——确认土地的边界，查看是否受到了邻居侵占。测量将证实土地的大小，确认房子在土地上的位置，确认篱笆是否坐落在土地的实际边界上。

结论

卖房时遵守披露要求是至关重要的。披露的目的是让买家在知情的情况下做出买房的决定，让他们免受潜在的缺陷所累。

但是买家一定要考虑做进一步的调查，以查找所要买的房地产是否受到任何不利因素的影响。一个好的律师将能对买家提供指导与建议。

文章來源：大紀元

置业安家对美国华人移民来说是头等大事，一旦安定下来，经济条件允许，首先就考虑买房的问题。不过，由于语言不通、环境陌生、不了解当地法律等问题，经常发生新移民在房屋买卖时被欺诈的现象，造成严重的财产损失。

纽约玛乔瑞（Marjory Cajoux）律师代理房地产案件有20多年的历史了，她对我们讲起了她的一个华人客户。王女士（化名）在纽约贷款买了一套房子，这是她的第二套房子，所以她并不住在那里。一段时间后，她想要卖房子，找到了地产经纪，可地产经纪一查，这个房产并不在她的名下，是属于别人的。王女士非常困惑，在朋友的介绍下，找到了玛乔瑞律师帮助调查。

玛乔瑞说：“这是一个非常典型的地产欺诈案件。”经过仔细的查证，发现问题出现在王女士修改贷款条款的时候。2013年，王女士想要修改一下贷款方式，在朋友的介绍下王女士找到了一个地产经纪，地产经纪给了她一份合同，说是贷款修改条款，其实是房产转让的文件，她签下了文件。根本没有想到这个房子就不再属于她了。

要想打赢这种蓄意的地产欺诈官司并不容易，玛乔瑞律师在纷乱的文件和条款中，找到了应该负责的始作俑者，“因为欺诈者经常是隐藏在某些合作者的背后，你必须找出他们。我代表客户起诉了这个地产经纪和他所属的公司，基于充分的证据，他们不得不把房产归还给了王女士，这个官司是100%的赢了。”这个案件从玛乔瑞律师2014年11月接手起，到2015年5月全部结案拿回产权，历时8个月。

玛乔瑞律师还介绍了另一种华人容易出的问题，那就是用别人的名字买房子。有的华人在美国社会交税少，没有资格贷款买房，就找亲朋好友替自己贷款。这种方法非常不可取，最容易出问题。一旦房产证上的所有人出现意外死亡，那这个房产就会顺理被其亲属继承，很有可能就要不回来了。或者合法产权人突然翻脸，也可能会让房主丢掉房产。因为那种私下签署的协议并不一定会受法律保护。

如何避免地产欺诈

对于普通人来说，地产欺诈防不胜防，不是能靠自己的能力解决的。来到美国，就要学会美国人保护自己利益的方法。玛乔瑞说：“首先，在你签署任何与房产有关的文件时，一定要找律师，确保明白每个条款的内容，在专业律师的帮助下，规避风险。”

其次，注意不要轻易签署Deed文件。“Deed是指产权契约，王女士就是在不知道的情况下，签署了Deed转让契约。”玛乔瑞说。

第三，不要找地产经纪推荐的律师，因为他可能也是地产经纪的代表律师，这样就无法保证他会把你的利益放在首位。

第四，需要向律师咨询的问题，不要在地产经纪在场时提出，不要在地产经纪办公室与律师会面，要在律师楼单独向律师正式咨询。

第五，要选好的律师，并积极与律师配合。要多问问题，可以更多的了解律师的看法与经验，那种没了解情况就一口保证能做到如何如何的律师要慎选。需要多多与律师沟通，随时把情况通知给律师，才能让律师作出正确的判断。

第六，英文不好的移民，在咨询和签合同的时候一定要找翻译，了解每一个条款。

美国的律师制度渊源于英国，但它并未继承英国律师制度中的分级制度、业务垄断等传统做法，而是伴随美国政治、经济和社会的发展，开辟了一条独特的发展模式。律师在社会生活中所发挥的作用日益突出。

美国的法律制度是“双轨制”，即联邦法和州法共存，加上美国是判例法国家，所以，美国无统一的律师法。有关律师制度的法规，散见于宪法，判例法以及律师协会制订的《律师守则》中。

美国的律师不像英国那样实行二元制，而是“一元制”，“LAWYER”是律师的统称。根据律师的任职情况，有人将美国的律师分为三种，政府机关雇佣的律师，企业公司雇佣的律师和开办律师事务所的律师。前两种是政府或企业公司的雇员，他们仅处理本政府机关、本公司企业的法律事务，并不接受社会上当事人的委托。后者是在社会上执行律师职务，为社会上不特定多数人服务，领取营业执照，所以又称“挂牌律师”。

目前，美国已出现了一批专利律师、合同律师、税法律师等专业律师。

概括地说，美国律师的活动范围和业务是很广泛的。在社会的各个领域，如总统竞选、租赁房屋、买卖住房、订立遗嘱、处理财产、设立公司、都有律师活动。律师的业务从最早期的刑事辩护发展到兼任法律顾问、提供咨询、代写诉讼、办理非诉讼法律事务等等。

在美国，律师的社会地位很高，是人们所向往的崇敬的职业。那么，美国的律师到底有什么特殊权限呢？

1.由律师签字的很多法律文件具有法律效力。尤其是公司计划上市，发售股票，风险资金，合并兼购，房屋买卖，国际合营和跨国投资都必须有律师的参与和签署文件。

2.在美国，除了当事人自己出庭，或上诉外，只有具有当地律师执照的律师才有资格代理当事人出庭和上诉至州和联邦法庭，其他任何公民都无权代理诉讼。

3.任何执业律师都是法律公证人，有权利公证任何法律文件。

4.作为一个判例法国家，美国允许律师通过引用以前的案例来支持现在的类似案件。法院也会在很大程度上采信律师提出的遵循先例的建议和主张。