纽约买房 验屋你该知道的事 从里到外验房一步到位|纽约验房流程|美国验屋不马虎

纽约买房 验屋你该知道的事 从里到外验房一步到位|纽约验房流程|美国验屋不马虎

文|地產小尖兵

美国买房,在签约后不要忘记验房(Home Inspection),在纽约买房也一样,而且纽约房产通常有很久的使用时间,五六十年以上都是很常见的,都经过大雨大雪的洗礼,因此买房后的验房工作就很重要,今天我们来谈谈纽约验房的流程,这里以独立房为主,从里到外带您看一遍验屋过程。

纽约验屋:屋顶检验

驗房屋頂檢查。

我们花了很多钱买房,房顶到底能用多久?还是马上要更换?这要搞清楚。以沥青瓦片材质(Asphalt Shingles)的屋顶为例,寿命约在二十至四十年不等。屋顶会坏大多都是自然因素造成的,日晒、下雨、下雪等等。如果时间较长,可以发现屋顶(边边)卷起、翘起,说明已使用较久时间了。

另外,验屋检查屋顶,还要看沥青瓦片有几层。因为美国房屋通常使用五六十年都很普遍,所以你买的房屋很可能都不是原本的最早期的屋顶,可能都是后面再铺上去的材料。那也有可能是拆掉旧的屋顶,换上新屋顶,这种方式比较花钱费力,因为需要多出拆除旧屋顶、收废弃屋顶的费用,会多出几千美元的预算。

紐約驗房首先看屋頂檢查。

要是直接铺设新屋顶,这是比较省钱的做法,但缺点是不能老是往上面叠上去,首先屋顶结构不一定承受得住,第二叠加过多层的沥青片,钉子未必钉得牢固,沥青屋顶可能会变得容易滑落,这时候只能拆除旧的,换上新的。因此,验房一定要检查屋顶有几层,确认屋顶的寿命、换新工程。

检查屋顶有无漏水,要从屋内去检查,从屋外看不到。有几个地方特别要注意,一个是烟囱与屋顶交接的地方,这处结合的材质和屋顶的不同,未必有较长的使用年限,所以到屋内就要特别留意客厅壁炉顶部的天花板,有没有渗水的痕迹。另一个地方是屋顶与屋顶交接的部分(高低屋顶或是错层屋顶),因为雨水一定会流往这个地方,也可能造成屋顶漏水。

紐約買房驗房檢查,排水槽。

还有一处是屋顶的排水槽(Gutter),这里容易被树叶、树枝等物堵塞造成积水,也可能下雪堆积,有融雪后不易排水的问题。排水槽平时假如没有定时清理或及时清理,也会造成积水、漏水。

小叮咛:纽约房产在维修屋顶时都会在夏季,因为冬季下雪无法工作。所以建议屋主在夏季时最好上去瞧瞧看看,顺便清除排水沟。以沥青瓦片的屋顶来说,如果有裂缝、破损,可以购买沥青,局部涂刷,另外在一些接缝处也可以用沥青去补墙防水性。

外墙检验

例如有一种木片结构的外墙,使用木片逐一钉上去,这种在美国老式的房子很常见。这种木片墙一般都是越往高处损害越厉害,越往地面处越完整。不好的部分无非是木头翘起、裂开,甚至钉子不牢固,这样水气就容易进到墙壁内层,导致墙壁不结实、松软、腐烂。如果验房、验屋发现这种情况就可以要求局部修缮,或是换成新的木片。

有的房屋底部在墙壁与地基的交接处有一层铁皮,称为「白蚁防护层Termite Shield」,从墙壁底部可以摸到这层铁皮。它的功用是为了防止白蚁从底部爬到房屋的木头结构去破坏,而且这层铁皮只能在建造房屋的时候铺设,事后无法加装。

小叮咛:墙壁与窗户的接缝也容易有裂缝,可以使用Caulking修补接缝(有分室外、室内材质)。在天气好时,把旧有的接缝涂料刮除,补上新的。这方面的裂缝会造成漏水,也会造成冷暖气的流失,使电费上涨。

纽约验房:暖气系统

纽约买房一定需要暖气系统,所以来到屋内验房时,首先就检查暖气系统。开启暖气机是第一步骤,然后过十几分钟后再到各房屋摸摸暖气片的温度,了解发热情况。注意一个重点,暖炉有一个「减压阀Pressure Relief Valve」,顾名思义它是一个舒压的阀门,当压力过大时它就会滴水,所以验屋时启动暖气后也要去检查看看有没有水滴,如果有,表示可能哪个地方压力较高需要处理,另外,减压阀下面通常也会接一条管子用来衔接水滴,下面会接一个水桶,如果没有接管子也要留意安装回去,以免水滴到地面造成积水。

减压阀还要注意每年放水一次,把内部空气释放,以促进循环。暖气系统会有一个热水炉(Hot Water Tank),也要检查有没有漏水,如果底部有漏水就表示需要更换(无法修理)。再来,暖气系统有一个电线箱也要打开检查,查看是否生锈、漏水痕迹。

水管排水问题验屋

美国房屋通常在暖气系统旁边会安装洗衣机、烘衣机,所以我们也顺便检查一下洗衣机的排水有没有通畅、烘衣机的排气有没有堵塞,管路需不需要清理。当然这里我们也可以把旁边的水龙头打开,让水流一阵子,看是否有哪里漏水、堵塞的状况。

电闸箱检查

然后,我们检查电闸箱,可以看有多少的负荷量,是100、150或200安培,越高越好,尤其现在电器特别多,还有电动车的使用,都须要更高的电量。有些比较老旧的只有60安培,甚至没有自动跳闸,还在保险丝的年代,这在验房时也要特别留意。当然在屋内的各处插座,也都要检查是否有通电或是电线接反,或是没有接地线的问题,这都可能造成使用人被电到的可能性。

检查阁楼隔热棉

我们还会从屋内上到阁楼(Attic)去检查里面的隔热棉状况、空调管道,还会看看是否有漏水的痕迹,还有是否有成为老鼠窝的惨况。

纽约验房:地下室检查渗水问题

纽约买房也要注意地下室的问题,所以验屋时地下室也是个重点,要注意有没有渗水状况。地下室渗水通常是地基周边排水不良导致,不是因为住在湖边、水边,有土地潮湿的问题。首先要了解地基是水泥结构,会有各种因素造成裂缝,就会导致水渗进去。

检查时就是先看外墙底下跟泥土交接的地方,因为我们知道下雨时,水进入泥土就往下流,假如是一场小雨可能没关系,如果是一场大雨,排水又不好,雨水可能就会慢慢从裂缝进入屋内。所以如果地下室某处容易潮湿就要留意,在那个地方容易发霉、容易让家具腐烂,还可能引来白蚁进驻。

我们验房时就要特别注意,房屋周围有哪些地方地势低,或是会造成积水的地方。如果有发现,进入地下室之后就要特别留意对应的地方有没有渗水。

进入地下室后,首先检查地基墙,一定都是实心的水泥,很坚固没错,但多少会有些裂缝,而且裂缝经常会出现在窗户周围,可能从窗边开始裂,一直延伸到地面,接近地面的墙壁就会容易有一些渗水的痕迹。

地下室的天花板就是木头结构的房屋,可以看出房屋有没有白蚁的问题,如果看到墙壁和木结构衔接处,有看到一层铁片代表这房有加装上面说的「白蚁防护层Termite Shield 」,这是很好的设施,能有效防止白蚁入侵。白蚁住在土壤里,会想办法到里面吃木头,会从外面往里面吃,越潮湿的地方越容易吸引它,因为潮湿的木头较柔软好啃食。

因此在纽约验房,检查地下室,就要检查天花板的四周,有没有白蚁啃食的痕迹或是白蚁爬过的蚁路,但这部分需要有经验的专家才有办法看出来,所以检查有没有白蚁通常都有专门的白蚁检查报告。

小叮咛:地基外墙与木头墙壁衔接处可能会有松动或破损,可以请人补强(这部分要自行施工比较困难),以防止地下室渗水。还有在屋顶的排水槽有一条排往地面的水管,如果管道已经断了,或是水会直接流到墙边,应赶快买管道衔接,让水排到离地基的地方。#

五月 26, 2021 / by / in , ,

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