纽约地产:法拉盛新楼盘、豪华公寓 带你走览

纽约地产:法拉盛新楼盘、豪华公寓 带你走览

文|地产小尖兵

纽约房地产市场在疫情之后,有着较明显的下跌趋势,这与旧金山湾区房市有比较大的不同,旧金山湾区在去年四五月份也出现跌幅,不过随即就开始反弹,而且力道不小。反观纽约房市,因为以Condo、Co-op楼盘为主,在疫情之后这类密集性高的房产并不吃香,出现降价、滞销的情况。不过在去年第三季之后,纽约房市也逐渐回暖,而且本次要重点谈论的法拉盛房市,更是在疫情中一支独秀的纽约房市。

疫情期 法拉盛房市表現抗跌

法拉盛(Flushing)已经是名符其实的纽约中国城了,早已超越传统的曼哈顿中国城的规模。法拉盛位在纽约的皇后区内,是7号地铁站的终点,也是这里唯一的地铁站。目前大约有二十万左右的人口数,约70%是亚裔,包括来自大陆、香港、台湾、韩国或印度等地的人士,而且以华裔居多数。

随着法拉盛人口的逐渐增加(当然啦,主要是华人的移入),这里已经成为皇后区的商业中心,因此近年大型的购物中心、住宅楼盘相继在法拉盛开发,成为抢手的地区。所以在这次新冠疫情中,总体来说,既使曼哈顿、布鲁克林的楼盘都在降价、打折扣,但皇后区的价格却没有太多变化,成交量反而上涨了三成多;租金的下滑,皇后区也是较少的。

法拉盛房市的优势

另外,法拉盛也有不少学校,大学生人数超过3.5万人,纽约市立大学皇后学院设在法拉盛,这里还有全美最好的高中之一:Townsend Harris高中。此外,皇后区的公立图书馆也设在法拉盛,所以法拉盛还是挺有文艺气息的。

法拉盛还有交通上的优势,离纽约两大机场:拉瓜地亚、肯尼迪都不远,同样位在皇后区内。而且从法拉盛到曼哈顿、布鲁克林、纽约上州和长岛的距离都是比较均衡的。这个地铁7号线就直通曼哈顿,站点就在主要商业接的缅街上。 7号线还有一个重点——串连纽约几个热门的房市开发区域,像是长岛市、Sunnyside、Elmhurst、哈德逊城市广场等区域。

尽管法拉盛人口成长,但她有一个优势,就是还可以往周边扩张,比较没有受到区域的局限,例如近期最大的开发案“法拉盛特别水岸区”将会是未来的热点之一(后面介绍)。法拉盛也因为房价相对曼哈顿、布鲁克林等地较低廉,但却有着以上多项优势,因此近年房价相当抗跌,尤其在2018年后,纽约房市开始下行,但法拉盛去反其道而行。

法拉盛走入高端公寓纪元

虽然疫情期间,法拉盛的公寓也有受到影响,但独立房价仍比较稳定。但随着去年底,疫苗相继问世,法拉盛公寓楼盘回温迅速。去年第四季,法拉盛公寓房价比第三季上涨了13%(据Modern Spaces数据)。 2021年初,法拉盛成交单价最高的是35大道的The Farrington大楼——每平方呎价格1,413美元,而在39大道法拉盛广场(Flushing Commons)一套两卧室房公寓,还卖出了230万美元(后面介绍)。

看准法拉盛未来的前景,开发商几年前就抢入市场,所以近几年高端大楼在法拉盛将相继问世,住商混合也是未来大楼的趋势,楼下有大型商场和各种零售店,楼上则是高级住宅,以做到地尽其利。

以下我们就来介绍一下,法拉盛的豪华公寓、新大楼楼盘:

天景豪苑Sky View Parc

法拉盛首個高檔住商混合開發案:天景豪苑。(google街景)

天景豪苑地理位置。 (google 3D街景)

这个地点位在40-22 College Point Blvd, Flushing,这个是当地高端大楼最早期的开发案,等于带动法拉盛高端公寓的销售。天景豪苑由铁狮门建设、Onex投资管理、Ralated物业管理等3巨头共同开发管理。但是由于地点问题(在当时治理不善的法拉盛河边上,周边也有政府楼),所以2011年第一期开售时(平均每平方呎约750美元),大家反应比较平淡,还有点观望的态度;到了2015年的第二期第一栋楼上市时,那时美国房市已经摆脱08年金融风暴的暴风圈,因此当时的销售也就不可同日而语了,销售中心挤满了购房人潮,每平方呎价格更比2011年时,上涨了两三百美元左右。

天景豪苑结合高档公寓、空中花园、众多商场,成功在法拉盛首次打造高级住商混合开发案,可谓是将法拉盛带入曼哈顿高端公寓水平的指标开发,打破了人们对法拉盛脏乱街区的刻板印象,因此当时有不少华人白领阶层也非常买单。它拥有78万呎的零售空间,还进驻多家知名品牌与华人超市,顶楼还有空中花园,也有多项公共豪华设施。价格大约从50万到190万都有,有Studio到3卧室的跃层复式公寓。

One Fulton Square一号富顿广场

法拉盛住商高端公寓:One Fulton Square,圖為戶外用餐區。(業主圖片)

One Fulton Square。(google街景)

这个案子由富顿集团主导开发,和天景豪苑相隔一个街口而已,位在39-16 Prince St, Queens,同样在罗斯福大道上。一号富顿广场也是住商混合开发,和天景豪苑不同的是,这个街区更为热闹,大楼的亚洲餐馆比较多,从中式、日式到韩式都有,但公寓只有43个单位,主体大楼是凯悦嘉轩酒店。

Tangram

法拉盛住商豪華公寓:Tangram模擬圖。(Tangram網站)

Tangram也是由富顿集团主导开发,位在37-09 College Point Blvd, Flushing,从天景豪苑的College Point Blvd往北过一个街口就到了。这个案子有两栋主楼,分为南栋和西栋,除了豪华公寓单位,还包含办公楼、酒店、商场、4D电影院,而且目前公寓销售正在进行中,不同楼层逐步开放上上市,以两到三房的房型为主,也有少部分的四房,起价预估为68万美元。当然也少不了各种高档设施,从健身房、泳池、空中花园、桑拿室等等。 Tangram第一期共有192套单元,2018年开始上市,每平方呎已经达到1200美元左右。

Flushing Commons法拉盛广场

Flushing Commons模擬圖。(Flushing Commons網站)

Flushing Commons 谷歌街景3D圖,現只有一期工程建築。(google街景)

法拉盛广场原是法拉盛市中心,第一停车场的5.5英亩土地,一期工程已在2017年完工,第二期工程预计于2021年完工。一期工程,包括有148个住宅单位和零售空间、办公楼;二期工程会有450个住宅单位,也有零售空间,户外会有1.5英亩的休闲广场。一期住宅单位价格从65万到250万不等,有一至四房的房型,现在还得买。购买法拉盛广场的优势:15年住宅享受减税计画优惠、办公室享受25年减税计画优惠。

Farrington Tower法林顿大楼

Farrington Tower模擬圖。(世纪地产集团網站)

另一个豪华公寓大楼是法林顿大楼,它也是当前最新的高端公寓,位在Farrington St.和35大道交叉口,由世纪地产集团开发。法林顿大楼也是由住宅、酒店、零售组成的开发,1楼规划为法林顿商场、2楼至7楼是酒店套房,第8楼以上至15楼是100套的公寓。公寓平均每平方呎约1150美元。法林顿大楼有一个优势:15年地税减免,因此对公寓买家来说是很大的诱惑,大大降低往后的拥有成本。大楼预计在2021年夏天完工。

Northern Tower北塔大楼

Northern Tower模擬圖。(世纪地产集团網站)

北塔大楼也是由世纪地产集团开发,位在35-32 Leavitt St. AKA 137-61 Northern Blvd. Flushing,混合用途的13层高楼,拥有各种高端设施,预计2022年完工。一楼将有4,000平方英尺的高端零售空间,酒店拥有249间酒店客房,将占据第二至第九层,也将是皇后区唯一的5星级酒店。北塔的住房不多,仅有48个高端公寓,位在第十层到十三层,且享受游泳池、健身房、会议室、商务中心等服务设施。

開發中:法拉盛特别水岸区

法拉盛特别水岸区位置,紧邻右边的天景豪苑、大学点大道的对街有Tangram。 (开发案网站)

法拉盛特别水岸区手繪草圖。(開發案網站)

最后介绍一个开发中的开发区:法拉盛特别水岸区(Special Flushing Waterfront District)。这个开发案与天景豪苑仅隔罗斯福大道,就在法拉盛河(Flushing Creek)岸边。该开发区域是经过社区与多方讨论后,终于在2020年12月通过的,总占地29英亩,将由三个华人开发商共同开发,预计共有1725套公寓,其中30%是平价版,还有879间的酒店套房,约29万平方呎的商场空间、40万平方呎的办公空间,而且将创造近三千个工作岗位,另外还有河岸公园、公共休憩区。这个水岸开发案预期在2025年完成。

以上基本都是高端豪华公寓单位,代表法拉盛的住房顶端,每呎都要一千美元以上,不过其余还有不少较为平价的中小型新公寓,大约每呎要八九百元,如果是二手公寓物业,则约六百至八百美元左右。

另外,当然也有合作公寓(Co-op),不过一般来说,在纽约还是比较推荐购买独立产权的公寓类型,也就是Condo,尤其对新移民或外国买家来说,独立产权的公寓虽然可能较合作公寓昂贵,但合作公寓对买家的财务审核也比较严格,而Condo购买相对容易,往后转卖也方便,有利于市场流通,升值也较好。

四月 26, 2021 / by / in , ,

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