房屋买卖

在纽约买房，谁都想买上一套自己心仪的房子，环境优雅、交通便利，当然更希望能买到一套纽约的减税房。

希望能买到一套纽约的减税房

为什么呢？我们都知道，美国不仅是一个法治国家，同时也是一个重税收的国家。虽然您在美国买房会拥有永久的产权，但是每年的房屋税费是必不可少的。而这个地产税对一个普通家庭来说，也是一项不小的支出。
如果我们有机会能买到一套减税房，那当然好。因为它能为我们节省一笔可观的税费。可是任何事物都有它的两样性，在我国传统文化中就讲到了相生相克的理。就是说，也许您买到了一套减税的房子，给您省下了一笔房税，但是房子的地理位置，外部环境，交通便利等等可能就不会很理想了。
当然我们有一些老年朋友，因为年龄大了喜欢安静，所以就想离闹市远一点。这类的朋友在偏僻一些的地区买减税房子就比较合适。
那么要想买减税房，我们首先要了解一下减税楼是怎么回事，了解清楚了我们就不会盲目的跟风，去抢购减税楼了！

废旧仓库改建成减税楼

偏远一些地区的减税政策

一，减税楼的来历
早在1971年。当时，纽约政府为了鼓励开发商开发一些未利用的土地，而对地产开发商提供了一个非常大的、有一定年限的减税。
比如，布鲁克林区的DUMBO曾经是个工业区，充满了破旧的厂房和仓库。后来，政府对这里重新进行了规划，并对地产开发商给予优厚条件，提供地税减免鼓励开发商来这里开发改造。
另外还有一些比较偏远的，交通不太便利的地方。政府也会提供减税政策。
尽管政府有减税政策，但是我们要明白一点，任何事物都是有利有弊。当我们了解了利弊这些情况后，就要慎重去选择了。
二：纽约减免政策的种类
在纽约，比较常见的新楼盘减税政策是421-A减税政策。除此以外，华人买家比较常接触到的还有J-51减税政策，以及Condo的首要自住房减税政策。下面我们就来说说这些政策。
1，421-A减税政策
我们已经谈过，纽约的减税政策主要是针对当时众多废弃的工业区，厂房、仓库、还有一些码头等等，但是这些地方如今在纽约几乎是没有了，那么这些减税政策也就可能逐渐的被取消。
由于421-A这个减税政策的年限是10年、15年、20年，甚至还有25年的，所以有些楼房还在享用着这些政策。虽然还在享用，但时间都很有限了。
2， J-51减税政策
在纽约J-51减税政策是指，当开发商将工业或者商业地产改建成住宅项目时，符合条件的楼盘将会享受到J-51地税减免。J-51减税政策一般有两个地税减免周期。如果开发改建项目里有可负担住房（affordable housing），那么楼盘会享有34年的减税周期。前30年税率不变，后面4年每年逐年递增。如果没有提供可负担住房，减税周期就是14年，前10年税率不变，后面4年每年逐年递增。
当然在纽约这种楼盘也是很少的了。
3，自住房减税政策
在2015年8月1日之后买房的纽约人，可以申请纽约州房星计划（STAR）。
条件是：年收入在50万以下，并且申请减税的房产必须是自住而且还是主要的住所。符合条件的申请人，房产价值中的3万美元可以免学区税。65岁以上的长者可以享受升级版的房星计划（Enhanced STAR），要求是年收入要在84,550美元以下，房子也是自住并且是主要住所，符合条件的长者，房产价值中的65,300美元可以免学区税。
所以朋友们在买房时，当看到有减税政策时，一定要看清是属于哪一种类型的，是否适合与自己，这些都是要搞清楚的。
三，减税的方法
我们在买房市场上，可能会看到拥有10年，15年，20年，甚至是25年的减税楼盘。
不同减税的年限，自然减税的金额也不相同。一般来说：如果一个楼盘是10年减税优惠，通常情况是前两年全额减免，而后每两年减税的优惠递减20%， 比如第二年减税80%，第4年减税60%，第6年减40%，此次类推，直到10年后地税和市场正常税率持平。20年的减税优惠是头12年全额减免，最后8年，每两年递增20%，最终逐渐涨到正常的市场税率。
如果享有J-51地税减免，比如有34年的减税周期。前30年税率不变，后面4年每年逐年递增。如果没有提供可负担住房，减税周期就是14年，前10年税率不变，后面4年每年逐年递增。

当心减税陷阱

四，当心减税陷阱
我们这里所说的陷阱，不是像中国一样，中共政权为了它自身的利益，时常对百姓会使用一些欺骗、隐瞒的手段，让中国的百姓去上当、受骗。比如像中国房地产的龙头企业恒大，全国几十万人上当受骗，有的甚至是倾家荡产、血本无归。
而在美国是不会这样的，因为美国是一个法治国家，政府也得遵循法律办事，所以像中国恒大这样的事情，在美国是不会发生的。
但是美国也有美国的特点，那就是条条框框太多，如果您稍不注意忽略了某一点，就可能会给自己造成损失。比如说：我们上面谈到的减税楼房，有的地产商的确向政府申请减税了，可是在你买房时这个申请一直没有批下来，如果说批不下来，那么你所买的房子就享受不了减税政策。
再比如，有的减税楼它是有附加条件的，如果我们不注意这个附加条件，就会给我们买房后带来麻烦。
就拿我们上面谈到的自住房减税政策来说，它只适用于自住房，也就是说这个减税的政策只能是自住的买家享受，如果您买这个房子是用于出租投资，那您就不能享受这个减税待遇。如果您没搞清楚，去买了这类减税的房子，一旦被政府查到你买的房子是用于出租，那么您享有减税的所有优惠都会被取消，同时还可能会带来一笔罚款。这样就得不偿失了！
即使我们确定了要买的楼盘有减税，那么我们也要了解清楚，到底这个减税还剩下多少年，什么时候结束，在结束期间它还会不会有一些其它的变化。比如说，15年的减税楼盘，那么在结束之前的八年，这个地税每两年会有20 %的一个涨幅，所以你一定要看看，你在购买的时候这个减税的政策还剩下多少年，地税会发生哪些变化等等。
以上所谈的这些，希望能给我们华人的朋友们一个借鉴。在此也祝愿朋友们都能买到一套自己心仪的房子。

家和万事兴是我们中华民族的传统理念

成家立业，家和万事兴是我们中华民族的传统理念。所以对我们华人来说，买房就成了我们人生中最为重要的一部分。大家都知道，在纽约虽然有待出售的房屋很多，但要买到自己称心如意的房子的确也不容易。因为除了要挑选自己心仪的房子之外，后面还会有太多太多繁琐复杂的事情在等着您。比如，了解买房的各项法律条款、各项制度，合同、定金、房贷等等等等，这些很有可能会把我们搞得焦头烂额。
可是当今的社会就是这样一个社会，我们处在这个社会也有很多的无奈啊！所以为了完成我们的心愿。在我们买房之前应尽量多了解一些买房的知识。这样在我们买房时就会减少很多的麻烦。
下面我就给大家谈一下房产评估师对我们买卖房子所起到的作用。
我们大家在买房时一般选择的都是申请房贷买房。在我们向银行申请房贷时，银行会严格审核我们的房贷条件，而在审核的最后还有一项叫房屋估价，也就是要评估房屋的总价值。这也是一个很重要的环节，因为房子估价的高低与我们的房贷有着直接关系。
下面就让我们来了解一下这个估价师。

了解估价师很重要

一， 估价师
在美国从90年代初开始倡导房地产估价人员持牌和许可制度，规定凡涉及25万美元以上的房地产评估，都要由持许可证的估价师来评估，与房地产抵押有关的估价一般也要有执照。所以房产估价师都是国家认可的，是一个正规的行业。
估价师涉及的业务范围也很广，什么某公司不动产的评估，合资不动产的评估，个人不动产的评估，对某个产品的估价，还有像一幅画，一块宝石等等的估价。而我们今天所要说的估价师，就是针对买卖双方所交易房屋总价值的估价。
1，了解估价师。估价师他有一个专门独立的评估机构，他不是银行的一个部门，也就不会是银行的职员了。但是很多估价师跟银行都有着业务上的合作与往来。所以当我们在某个银行申请房贷时，银行就会聘请一位估价师来对房子进行估价。
估价师一般是由银行聘请的，但估价师的费用却是由购房者买单。这里没有什么公平不公平、理解不理解的问题，因为这是规定。
2，差异。估价师所得的费用是有差异的，地区不同估价师的收费也不相同，同时对房屋的大小不同收费也会不同。比如，对一居室和三居室的房屋评估时，工作量是不同的，所以收费就会有差异。
而纽约估价师的费用比其它地区收费相对能高一些，一般都在500美元左右。
3，与买卖方的关系。这个估价师属于是第三方的独立机构，与买卖双方没有任何的关系，一般都不会有什么直接往来。这也许是为了防止向中国大陆那样，行贿呀、塞个红包什么的，使估价师在估价时不能够达到公正。
二， 估价师所起的作用
银行聘请估价师的目的是什么呢？主要是给放贷银行一个较为准确的估价数据，银行就可以依据这个数据来决定，给申请房贷者贷多少钱、利率为多少？那这对买家来说当然就是很重要了！
假如银行在审核买家房贷程序时，其它都已经合格。此时房屋的估价就更显得关键。如果估价师对房屋的估价比买卖双方交易价格要低，这对于买家房贷来说就会有麻烦了！
我们举例来说：比如房产交易价为100万，您的首付就是20万，而贷款80%就是80万。但银行聘请的估价师只估了95万，那您真正能贷到的金额就是95万的80%，也就是76万。
这里面还牵扯到买家交首付款的问题。如果您的首付款原来是20万，而现在就要交付24万。这无形中您就要多拿出4万的首付款，所以我们在买房时还是应该多准备一些钱，以防意外。
如果估价师估的过低，比如低于房屋售价7万或者更多，那么贷款人就会怀疑房子是否有什么严重问题，或者售价是否过高了等等。这样就会直接影响到买卖双方房屋成功交易的问题。
如果是估价师估的高了呢？这对于买卖双方会不会有什么影响呢？按照规定不管估价高于售价多少，都不存在 LTV 变化，自然对于利率，Credit 等也不会产生影响。
那么对于买家来说，自然是高兴了，最起码从心理上认为自己沾光了。
可是对于卖家心理上来说，自然会有一种吃亏的感觉，如果这个估价高的差距过大，卖家可能就不干了，这样也会影响到买卖双方的交易问题。

清洁卫生 留下好印象

三， 印象很重要
我们上面谈到了，估价师对房屋的估价直接就牵扯到买家房贷的问题。对于买家来说当然不愿意让估价师把房价估的太低，因为这会给他的房贷造成损失。
为了能让评估师对房子有一个好的估价，首先要给估价师一个好的印象，所以对房子表面的处理就显得很重要。在此我们建议买卖双方都要特别注意以下几点：
1,首先在估价师来估价之前，我们要把房子的内外卫生打扫干净，这样可以给估价师留下一个好的印象。这就是人们所说的印象分。
2,如果我们的房屋存在违规情况，就要尽快的处理解决。要么拆除、要么去申请许可证。在估价师来估价前这些都必须办妥，否则一定会影响估价的。
3，如果我们的房子存在着明显破损，比如，墙上有洞、马桶或水龙头有问题，那就要尽快维修或更换。
4，我们房子的外部环境，也要做到整洁。比如花草树木、游泳池之类的也需要收拾一下，保持环境的美好。
以上这些都有可能影响到估价师的估价，所以希望买卖房屋的朋友能够引起重视，为我们买卖房子的成功铺平道路。

人们常说的一句话叫“隔行如隔山”。这句话的大意是说，每一行业都有其行业的特点、技能、专业用语，以及它在人世间所起到的作用等等，当然不同的行业都有它不同的行规，以及一些法律条文的规定。
就拿我们买卖房屋来说吧，如果您想顺利买下一套称心如意的房子，那么我们就需要花一定的时间和精力，去了解这一行业，了解买房的程序和买房中一系列的规定以及与其相关的一些法律条文，当然还包括一些买房的专业用语等等。如果我们不去了解，那么我们在买房的时候就会遇到很多的麻烦，使买房不能顺利进行。
为了能够帮助买房的朋友尽快的实现自己的愿望，下面我们就为朋友们解释几个在买房中所必须了解的，也是比较关键的几个名词，希望我们买房的朋友能够尽快的熟悉和掌握。

了解定金与订金很重要

一、定金
1、什么是定金？
定金是一个规范的法律概念，是买卖双方签订购房合同后，为确保合同的履行而采取的一种担保方式。在买卖房子的交易中，买家履行合同后，定金可以抵作首付款或者收回；若买家不履行合同，是无权要求返还定金的；如果卖家没有履行合同，就必须双倍返还定金，甚至还可能承担法律责任。
2、定金的交付
按法律规定，定金是由买方交付的。交付的金额不得超过买房交易总金额的20 %，如果超过就不受法律保护 ，定金也就失去了它担保的作用。
定金虽说是买家对卖家信誉上的一种保证，但定金是不会让卖家保管的，一般都是由中立的产权公司 (Escrow Holder)保管。这样定金就不会出现被欺骗的现象。

对主合同与从合同的了解也不能忽视

二，主合同与从合同
a，主合同：为了顺利完成房子的买卖，一般来说，买卖双方需要签订一项合同，这个合同在买卖房屋中被称作是主合同。
b，从合同：交付定金是为了保障主合同顺利实施的一种方式，为了保证使定金不出现意外，在买方交付定金时还需要另外签订一个合同，这个合同就叫作从合同。
虽然是从合同，它也是受法律的保护。所以在签订的时候也要重视，不能掉以轻心。在签订这项合同时，要特别注意的一点，就是我们在签订从合同时的主体要与主合同的主体保持一致，如果主合同与从合同两个主体不一致的话，那么从合同（定金合同）就不受法律保护，也就失去了它担保的作用，。
如果由于某种原因使主合同突然失效了，那么从合同也会跟着失效，这时的定金也随之失去其担保的作用。
如果出现这种情况，那么买方所交的定金又该如何处置呢？
当然不会只是返还定金那么简单。如果由于买卖某一方的过错从而导致主合同无效，那么过错一方就不只是没收定金或双倍返还定金的问题了，很可能还要承担相应的民事责任。

二、订金
订金的本质很类似预付款的一种方式，是买方对卖方体现出的一种诚意。
我们举个例子来说明：比如，我看上一套房子，想要把它买下来。但是我又不能完全自己做主，还需要跟家人商量后才能决定。在这种情况下，我可以拿出一些钱，作为买房的订金。告诉卖家等我半天或多长时间，让我跟家人商量完后再来给你回话。给卖方订金的目的，是希望买家在跟家人商量的这段时间里，卖家不要把这套房子卖给别人。当然这个订金是不会受法律保护的。
如果说买家跟家人商议后，得不到家人的同意，那买方就可以到卖家把订金要回来。再假如在买家回去跟家人商量的这段时间里，卖家把房子又卖给了其他人，即使买家的家人同意了，买家也可能无法再买到这套房子了。也只能在卖家面前发发牢骚、发泄一番，然后把订金要回，而卖家也不会因为他的失信而受到经济损失。这就是没有得到法律保护所容易出现的现象。
所以在我看来，订金的概念其实就是一个人能否守信的概念。如果一个人有了信誉，他就会坚守这个信誉，就会等到买家跟其家人商量完后再决定房屋的买卖。

信誉是人境界的体现

信誉是一个人的道德、人品与境界的体现。有了信誉，无论是有没有定金或订金还是什么合同之类的，对他来说都是一样的，因为他懂得失信的后果和诚信的珍贵。
虽然我们身居海外，但我们不能忘记，老祖宗给我们留下的许许多多人性中最珍贵的东西。比如我们上面所谈到的信誉，在中国就有许多这方面的成语和典故。比如：君子一言，驷马难追；一言既出，金玉不移。南门立木，一诺千金等等，其实这些典故都是我们中华民族文明历史中的典范。
那有朋友可能会想，如果人人都像我国古人那样讲诚信、守信誉，那多好！既简单又没那么多的事，就不需要我们现在社会上那么多繁琐复杂的什么法律、制度以及什么合同、定金之类的等等。
这种想法当然是积极的，认识也是好的。可是我们要明白一点，古人给我们留下的这些典范，那是人类道德与境界的体现，如果当人类不崇尚道德的时候，人类就会逐渐的失去人性中最珍贵的这些东西。取而代之的是什么？就是我们当今所看到的、所接触到的那些法律、规定、条款、合同等等等等。

自古以来在中国流传着这样一句话：天有不测风云，人有旦夕祸福。是的，人类社会本来就是福祸并存的社会。可是这种福祸又是人无法预测的，所以也就谈不上驾驭了！

出现意外 导致合同违约 怎么办？

福祸无处不在，就拿我们在纽约买房来说，可能就会遇到让人意想不到的福祸。那么当我们遇到这些问题时，又该如何处理和解决呢？首先要求我们详细的去了解购买房子的程序，以及许许多多买房的条款和各项规定。如果我们没有那么多时间和精力去了解，那我们就要聘请一位有人气的买房经纪人或律师，来帮助我们来完成这一切。

我们买房首先要签订买房合同，合同签完后要向卖家交付房屋交易总额10 %的定金。这一切完成后，也不代表我们买卖房子的交易就此结束。如果在买房交易还没有结束之前，买家突然遇到无法预测和无法解决的灾难，比如：突然失业、突然遇到大自然的灾害、突然出现严重疾病等等。在这种情况下，买家房贷可能就会被终止，那么房屋的买卖也就不得不停止了，可是买方所交付10 %的定金该怎么办呢？还能拿回来吗？通过什么方式才能拿回来呢？
下面我们就来谈谈这个问题：

一，定金

首先让我们来了解一下什么是定金？定金是买家对卖家承诺的一种保证方式。当买卖双方签完合同后，买家就要交给卖家房子交易总金额10 %的款项作为定金。当卖家一旦违背了合同的约定，这个定金就会归卖家所有。

当然10 %定金的数额它不是固定不变的，买卖双方可以通过协商后，重新确定定金的百分比。按照法律规定定金是不允许超过房价总额20 %的，如果超过法院将不认可。这一点我们要清楚。

定金与首付的关系

二，定金与首付

有些买房的朋友可能会说：买房交首付的资金都很紧张了，现在又要交定金，拿不出那么多钱怎么办？

其实大家也不要有这个顾虑，因为这个定金的钱是可以算到首付上的，这是允许的。但有个前提就是在合同中要写清楚。也就是买卖双方商议确定后，写入合同之中，这样它就具有了法律效应。就不需要买家既要攒首付的钱，又要攒定金的钱。

三，定金的存放

那么卖家一旦交了定金，这个定金由谁来保管呢？当然不会让买卖的任何一方来保管，因为他们任何一方都不可能保证在处理问题上绝对的公正。

所以买方所交的定金一般都是存放在中立的产权公司 (Escrow Holder)手里，这个公司不会受到买卖任何一方所影响。如果买卖双方发生了纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。然后按照双方所签订合同的内容来决定资金的給向。所以买房者所交的定金或首付金额都是让第三方存管的Escrow，不用担心被骗被丢失的问题。

四，风险

那有朋友可能会问：为什么这个定金要让买家来付，而不是卖家来付呢？因为买卖双方合同签订后，卖家会承担一定的风险和潜在的经济损失。

我们举例来说明：比如买卖双方合同已签约完毕，合同有效期限为两个月，在这两个月当中卖方是不允许用任何借口或理由转卖给其他人的，如果在这期间有其他的买家想出高价买这个房子，卖家也不敢为之，因为合同是具有了法律效应的。这就是卖家存在的一种潜在的经济损失。

如果在这两个月的时间当中，买家遇到了突发事件，比如：失业、疾病等等人所无法抗拒的灾难，在这种情况下银行可能会停止向买家提供房贷。一旦失去房贷，那这场买卖房屋的交易就会泡汤。如果是这样，卖家不仅失去了两个月宝贵的时间，还可能失去一些买房的客户。这个损失对卖家来说的确不小。

这就是为什么押金要由买方来出的原因。但是买家可能也会感到委屈，因为买方已经很努力的向银行申请房贷，可是突然出现不可抗拒的灾难，人又能奈何呢？

怎么办？其实也不难。只要买卖双方在合同上事先就把这些可能会出现的意外事情商议好、写清楚，就不会出现太大的麻烦。

当然话说起来容易，在这个问题上双方想要达到都满意，可不容易。比如，在纽约买房签钉合同时，有一个条款叫“按揭应急”(Mortgage Contingency)，这项条款就是当买家遇到不可抗拒的灾害时，法律保护买家经济不受损失的一项条款。

虽然有这项条款，但卖方是不愿意把这项条款写到合同中去的。原因我们上面已经谈了，一旦出现这种情况，会给卖家带来时间、客户和经济上的损失，卖家当然不干了！那怎么办呢？这就需要买卖双方所聘请的律师或经纪人在一起商议，商议的结果如果能让买卖双方都接受的话，就要把这个结果写到合同里面，这样即使这种事情真的发生了，合同就是解决问题的良方。

一旦合同违约 买房定金如何处理？

五，双保险

我们跟大家已经谈了，定金是买家对卖家承诺的一种保障手段。那是不是卖家就没有要履行的责任了？当然不是。

买家所交的定金它有着双重保证。也就是说，可以同时保证合同双方的债权。如果卖方未履行合同，将房子又转卖给了他人，那卖方就会得到定金两倍的罚款给买家。
比如，房子定价是100万，定金为10万。那卖家可能就会被罚款20万给于买家。不仅如此，可能还可能牵扯法律问题。

所以说，卖家是不敢轻易违背合约的。

在前篇文章中我们谈到了在纽约买房聘请经纪人的重要性，今天我再跟朋友们谈谈另一个重要话题，就是如何能更快、更顺利的获得「房贷」问题。
我们都知道申请「房贷」，是一般买房者不可缺少的重要前题。如果我们「房贷」不能落实，那买房就成了空谈。所以作为购房者，我们首先要解决的问题就是「房贷」问题。
下面我们就来具体的谈谈这个问题。

「信誉」是获得纽约「房贷」的关键

一， 信誉
「信誉」是一个国家文明的体现，也是衡量一个人品行优劣的表现。几千年来，中华民族是以「仁、义、礼、智、信」作为治国的理念和做人的标准。因此古人把「信誉」就看的极其的崇高与神圣。
然而今天的中国人已经背弃了老祖宗的遗训，把人性中极为珍贵的「信誉」都变成了 “钱”。做事不讲「信誉」，为了达到个人的目的，可以不择手段隐瞒、欺骗、贿赂、拉关系、走后门等等。
然而美国是一个讲「信誉」、重「信誉」的国家。在美国一个人「信誉」的好坏，直接就牵扯到人与人之间能否交往、合作的问题。所以在纽约「房贷」问题上，「信誉」的评估就显得极其的重要，因为它直接影响到您能否获得贷款，或贷款的多少？贷款利率的高低，甚至还可能会影响到公寓租住以及未来雇主对您的看法等等。
那么在「房贷」的问题上，美国是如何评估一个人「信誉」的呢？在美国有三个评估「信誉」报告机构（credit reporting agencies）或称信用局（credit bureaus），这三个机构分别是：Experian、Equifax 和 TransUnion。
这些机构会根据您个人所有的信息，去做详细的调查、分析、研究，然后得出评估，评估可分为差、一般、好、非常好和非常优秀这些等级。「房贷」部门就根据这些评估的等级来决定是否能够给您贷款，贷多少、贷款的利率为多少等等。
如果您的「信誉」评估很好，那很有可能会贷到更多的房款和更低的利息。这就是「信誉」的作用。

在纽约「房贷」 购房首付也很重要

二，首付
在纽约能否达到购房首付的要求，也是获得「房贷」的关键。在美国一般要求购房者支付买房总金额20%的首付，如果做到了这一点，「房贷」的批准可能就会顺利。但是有一个前提，就是您20%的首付是你本人的，还是您在父母或者是您亲朋好友那临时借来的，这些银行都要进行调查、取证，才能决定能否给您贷款。
如果您说，我没有那么多的首付，可是在其它方面又没有什么问题，在这个前提下，银行也可能会给您贷款，但贷款的数额、利率就会打折扣；同时您还必须要额外购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）。这样就很不划算。
所以我建议想买房的朋友们，在买房前先要攒够您买房总金额20%的首付，这样就不会给您日后增加额外的经济负担，同时「房贷」也会很顺利的完成。
有的朋友可能还会有这样一种情况，虽然没能攒下首付，但却有一个稳定的收入，能够保证偿还每月的贷款。在这种情况下，美国也有一些「房贷」机构，可以为您做「房贷」服务。但这些「房贷」机构都有一个相同的特点，就是给您「房贷」后，都得必须购买「房贷保险」。比如：FHA Loan – FHA贷款机构：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只需要3.5%，信用分较低的人士也可以申请。再比如：USDA Loan – USDA购房贷款机构：这是由美国农业部（USDA）担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款，可以享受零首付优惠等等。
在此我还是建议朋友们最好不要办理此类贷款，因为一旦买了「房贷保险」，那就会给我们日后的生活增添了一份经济上的负担，那就得不偿失了！

签约合同 不要忽视贷款时间点和过户时间点

三，时间点
1， 贷款时间点
如果您选定了在哪个银行贷款时，首先要向银行写一份「房贷」申请，当然也可请您的律师或经纪人帮助申请。当银行接到您的申请后，初审觉得还可以，就会给您发一份「预批信」。但这份「预批信」并不能保证您在签完购房合同以后，会很快的把贷款给您批下来。因为银行还要严格的审核您所有的条件和您的材料，看看您是不是真的符合贷款的标准和要求。这都得需要时间。
一般来说，当银行发出「预批信」后，正式批准贷款的时间，快则15天，慢可能要等30天左右，有时甚至可能还会拖到两个月。那么我们在签约合同时，写清贷款的批准时间就非常的重要。一般说来，标准合同只给30天的贷款批准时间。那么我们就可以跟卖方去商议，最好把贷款批准时间再延长一些，这样我们就可以有充分的时间获取贷款的批准。
2，过户时间点
对于卖方来说，当然是希望房子能够尽快的过户。但对于很多购房者来说，可能还存在着一些困难，因为不仅申请贷款需要时间，而且买家还可能存在租约还没结束的情况。因此买家还是希望把过户的时间能够在两个月之后完成。所以在合同签约时，建议买房的朋友最好把过户的的时间定在60天左右，或者自己希望能顺利过户的时间点，这样一来，会给自己留有比较充足的时间来完成过户的手续。
当然这些问题也可以让您的律师或者经纪人跟对方进行一个合理的协商，使双方能够达成一个满意的共识。
在此我还要提醒买房的朋友们在签约合同时，且不可忽略了这两个时间点。
（未完待续）