文|雨荷

美国现在新房很贵，很多人打算买2手房house如何正确验房？买2手房house这十个潜在的问题怎么避开？在美国2手房house大多数是老房子，所以地基、管路、电线、屋顶等等问题都要好好检查，验房步骤不可省，免得吃大亏。

买二手房house如何正确验房？

首先要有资质的验房师整体验房。另外需要水管工，检查房子的上水和下水；电工检查房子所有的电路是否有安全隐患；房子需要升级，要找懂报价装修师傅。这三个工种的师傅帮你验房，其中哪位师傅提出的问题，都是宝贵的意见，在跟房主谈价的时候，提供了很有力的支持。

买二手房house如何正确验房？

买二手房house这十个潜在问题一定要避开

一：房子没有装修完

房子的没有完成装修，比如地下室进展到一半，这些房子一般都很便宜。但是不能买。因为如果屋主在进行房子装修的时候，并不是按照最新的permit 来做的。或者是没有申请permit问题就大了，很有可能这些都要拆掉重新来做，这样费用就太高了。

二.刚装修完的2手房house

卖房之前的装修，基本上是掩饰性的装修。一般是由房产经纪安排的这类装修。如何帮房主省钱，然后达到可以出售的标准。在这种情况下掩饰性的装修很多。当你搬进去住一段时间后，问题会逐渐出现，一定要仔细考察这个潜在的问题。

刚装修完的2手房house

三.2手房house地基的问题 

在看房子时，要围着房子转一圈。如果发现房子水泥墙上面有裂缝修补痕迹，这道裂缝超过三毫米（八分之一英寸），要考虑地基有问题，这样的房子尽量避免。

四.2手房house的窗户

在买二手房的时候，通常窗户的使用年限大概在十五到三十年左右，但基本上过了二十年就要开始注意保养。长期没有更换过的窗户，可能会出现密封条老化，开关不方便或者镂空等问题。换一扇窗户的玻璃，大概在三百刀到七百刀。如果大一点的玻璃会更贵。

如果窗户太旧了。要考虑将来更换窗户的预算，少则两三万，多则十几万不等。价格取决于房子大小及窗户的数量。而且如果老房子的窗户木质的。并没有及时的修理，很有可能出现漏水的情况。漏水会导致墙体里边潮湿。在换窗户的时候，有可能会涉及到更换木梁。如果房子的窗户都是旧窗户的，慎重的考虑预算问题。

2手房house的窗户

五.2手房house的电路问题

第一，如果电路比较老，尤其是一九六零年以前的电路。使用寿命最多是七十年，如果不换容易发生火灾，要彻底更换老的电路。过去的电路功率小。电线所能承载的电流也比较小。再买些新的家电的时候，老的电路功率达不到。

第二，电路需要市政的审核检查通过。如果房子最近做过装修，要看电箱上贴的标签。最近政府的审核日期，如果装修是房主自己做的，没有经过申请permit，可能工作是不合格的。在这种情况下，再做任何改造，要申请permit 时候。所有的电路还是需要进行审核，如果墙已经都封好了，墙皮要拆掉检查线路，麻烦就大了。

六.2手房house需要查看屋顶

如果房子是刚换过的屋顶，千万不要就此放心。要请验房师傅仔细查看下屋顶里边的情况。刚换的屋顶并不意味着里边的结构是干燥的，要检查里边是否有漏水的痕迹。如果是长期漏水的，木头会腐烂的，结构也都是会有问题的。

2手房house需要查看屋顶

如果屋顶旁边有些树，更要检查屋顶。要看下屋顶是否有下陷的趋势。有的屋顶从中间就开始下陷了，那必然说明房子结构有问题。

如果以上两点问题不存在，还要看清楚屋顶年份。一般情况屋顶大概是二十到三十年更换一次，换屋顶是成本比较大的。大概需要一万刀到三万刀左右的预算，根据房子大小和所选材料会有所不同。

七.2手房house过时的装修

过时的装修，如果想改动一部分，会发现其它地方不协调，就得需要整体装修。要考虑预算的问题。

2手房house过时的装修

八.2手房house漏水的问题

美国好多房子都是木质的，漏水是最大的威胁。

1.检查屋顶

屋顶上面漏完水之后会有水渍和鼓包。如果看到一块补丁一样的，颜色不一致的情况。说明屋顶曾经漏过水。如果发现屋顶有漏水的痕迹，就要到阁楼上检查一遍。就要重点考察下屋顶漏水的情况，甚至是整个外面的屋顶漏水的情况。

2.检查浴室、厨房

检查浴室里面的淋浴、浴盆、坐便漏水情况，有没有漏水点；检查厨水槽漏水情况，如果漏水时间长了，会在厨房的橱柜底下形成常年的发霉情况。

九.2手房house里面奇怪的味道

1.房间里面如果有奇怪的味道，原因是发霉霉菌产生的。这种味道会导致住房的人有过敏的问题，或有呼吸系统的问题，甚至有精神方面的问题。

2.房间里面怪味，很可能里边有老鼠居住。

十.检查房子里边的电器

在看房子时要看热水器的生产年份。热水器的使用寿命大概在八到十二年左右。更换热水器大概花费在一千刀到两千刀，还会五百刀到一千刀的安装费。根据牌子价格会有所不同；HVAC主要是指的是暖气和空调系统，使用寿命一般是在十五年到二十五年左右。通常换暖气和空调系统大概就需要五千到八千刀；还有热泵，更换新的也是五千到八千刀，如果需要更好的质量的，上万刀也是有的。

在美国纽约，房屋的过户、转名即房契转名，是房产交易过程中重要的一环，也是一个重要的法律手续。

房契转名一般可归纳为两种，有偿转让和无偿转让。美国房产产权的转名，包括加上名字或拿掉名字，必须要有全部的之前房契上所有权人签字才能进行。

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有偿转让的房契转名

有偿转让，这就是像正常房屋交易一样，房屋买卖的双方聘请经纪人，谈妥房屋的价格，签订购房合同，在办理过户的时候双方签字即可，基本上由律师把关。

在美国纽约，有偿转让的房契转名（美国房屋过户、房产更名），基本上由律师把关。 (Pixabay)

房屋的有偿转让还存在一种特殊的情况，在父母和子女，或者是兄弟姐妹、亲戚之间半买半送的一种房屋转让。比如叔叔把一套价值80万美元的房产，以30万美元的价格低价转让给侄子。这里面就会涉及很多房屋保险以及税务方面的问题。

第一就是房屋的产权保险，这套房产的交易价格是30万美元，侄子购买这套房产后，需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋交易的价格来定的，也就是说这套房屋一旦出现产权问题，产权公司只能根据30万来计算理赔额，而不是根据这个房子的市场价格。

第二，是缴税方面这里面涉及的税主要有两项：交易税和资本增值税。

1、交易税
购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的，所以房价低，交易税上可以省很多。

在纽约州，50万美金以上的房子要缴纳的交易税是1.825%，50万美元以下的房屋，交易税为1.4%。叔叔这边如果以80万美元出售这套房产，要缴纳的交易税为14600美元。叔叔愿意以30万美元的低价半买半送给侄子，要缴纳的交易税为4200美元。

2、资本增值税
如果这套房产是用于自住是没有问题，但是如果将来要出售的时候，就会涉及到另外一项税，就是资本增值税（capital gains）。

如果这套房产增值到90万美元，这个时候侄子要出售房子，那么减去30万的购房成本，就有60万美元要缴纳资本增值税。

无偿转让的房契转名

所谓无偿转让就是房屋赠予，如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让简单很多。做无偿转让一般情况只要去两次律师楼就可以完成了。

第一次带着自己的有效ID和社会保险号，让律师准备一份房产赠予的法律文书。

第二次，赠予人在房契赠予文档上签字，然后赠予双方在交易税单上签字，就可以完成了。

无偿转让所产生的费用也远低于房屋交易的过户费，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金产权登记费以及律师费。

由于赠予的房产没有交易，因此也没有办法购买产权保险，一旦产权出现问题，也只能赔偿原屋主。

从税务方面来说，没有交易税，资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。

无偿转让就是房屋赠予，在美国纽约，如果想要办理无偿转让的房契转名（美国房屋过户、房产更名），手续上要比有偿转让简单很多。(Pixabay)

这种无偿转让虽然手续简单，还是有一些需要注意的地方。归纳为为以下几点：

1、老年人福利
现在很多老年人想要申请政府的一些福利，比如medicaid。但因为对收入有要求，很多老年人担心，如果自己有房产会影响申请medicaid，所以把房产转让给子女。但是他们不清楚即便是转让了，有一些情况下，5年内还是不能申请medicaid，并不是转让就能马上申请，这个是他们必须注意的。

2、将个人房产转到自己公司名下
现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。

3、为欠款临时过户
有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，然而，无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。
所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。

是否可以把房产转给未成年的孩子？

理论上来说是可以的，但实际操作上不建议这样做。

因为以后所有涉及到对这个房子的处置，比如像出售、重新贷款等，都需要这个屋主签字。未成年人签字没有法律效力。所以那个时候就会有一套很复杂的向法院申请的手续。所以一般来说，不建议放未成年人的名字在房契里。

在房契中加上我孩子的名字，需要通知贷款银行吗？

这个是需要的。因为在向银行做贷款文件的时候，签署的那些贷款的文件，要向银行确定屋主是谁。如果以后有变更，必须要通知银行。

这时银行会有两种做法，一种就是要求你把贷款还掉。

如果你没有能力一下子还清贷款，银行就会让你去做一个重新贷款，在做重新贷款的时候，同时做这个屋主改名的手续，这时就可以加上孩子的名字了。

以下情况不需要房契改名

• 已婚夫妇共同持有房产，如果其中一个配偶过世，则无需从房契中删除该配偶的姓名。在需要出售或抵押这套房产时，只需在新房契中注明另一方配偶已故就可以了。
• 如果有人结婚，一般也不需要将房契上的姓名更改为已婚姓名。

注：本文的内容为公益性质的信息分享，不能被理解为是在提供法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助，请咨询金牌资讯网经验丰富的房地产律师。

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