房屋买卖

坐拥美国房产常被视作“美国梦”的一部分，美国房地产市场也是华人投资的新热点；但在美国购房，不小心会落入“养房陷阱”。据房地产数据网站“Zillow”信息，新业主对一些不可避免的隐性成本——包括房产税、保险、庭院维护与房屋保养费等可能缺乏心理准备，在某些城市买房，这笔费用不可小觑，每月账单上会增加1,000美元上下。

“购房者常常盯着房屋售价或每月的按揭，并没有预估与房屋产权有关的其它费用，而这后一部分可以一下加出很多。”“Zillow”首席营销官艾米‧波休廷斯基（Amy Bohutinsky）这样写道。

一、高昂的隐性成本从何而来

按美国通例，房屋经纪人要收取房价的6%作为中介费；贷款手续费、房屋交易税等税费，各州标准不同，一般在1%以下。不过，这些一次性费用还不在“Zillow”说的隐性成本（或称隐形成本）范围内。促成隐性成本高涨的因素，一方面是攀升的劳动力成本——雇用承包商或园景专业人士来保养房屋时最为明显，其次就是较高的房产税（Property Tax，又称物业税）。

1. 房产税

业主每年需缴纳房产税，其收缴和使用归属于地方政府，在不同的州或同一州的不同城市，甚至同一城市的不同学区，房产税税率都不一样。各州房产税均值一般在房子评估总价的0.5%～2%之间（详见文后附表），全美均值为1.5%。

中国人到美国买房，洛杉矶、旧金山、波士顿等都是很受青睐的地区；然而，当地的房产税也比较可观。通常好学区、房价高的地方房产税也高，最高的地区可以达到3%；但如果从孩子的教育来考量，学区房的优势仍然很明显。

 

2. 房屋与庭园保养费

维护费不但包括修缮，也包括庭园与草坪养护、房屋卫生等诸多事项，要购买木质结构房屋（联体或独栋别墅），开销比公寓要高得多。波休廷斯基写道，“新买家会为第一次拥有自家后院而兴奋，但却没把保养费打入预算。”有的买家可能想，此类收费能省则省，但那样并不明智，不重刷墙壁、不好好保养，都会影响房子的市值。

二、房产隐形成本最高的10个美国都会

就全美而言，目前业主每年要支付的隐性成本平均为9,477美元。在做购房预算时，必须计入这笔费用，对于在某些城市安家置业的人来说，这一点更显紧要，因为隐性成本会高很多——月均1,000美元以上。以下罗列的就是房产隐形成本最高的10个美国都会。

1. 波士顿

据“Zillow”网站调查，大波士顿（波士顿−剑桥−牛顿，Boston-Cambridge-Newton）地区的业主承担的隐形购房成本是全美最高的：年均13,930美元，合1,160美元/月，最大一部分是房产税、保险和公用事业费，年均9,413美元；剩余的4,517美元是房屋维护费用。

这使已经很昂贵的波士顿房产更加高不可攀。该地房屋均价为364,900美元，是全美均价的2倍以上。据《波士顿环球报》报导，当地房产的供不应求推动了高房价，有时还引发竞购大战和成交价蹿升。

2. 旧金山

“金门之城”的房主们想保有房产，可能需要多准备些金子：该市房屋年均隐形成本13,287美元，折合月均1,107美元。这还不算，大旧金山（旧金山−奥克兰−弗里蒙特，Francisco-Oakland-Fremont）地区的房屋均价是全美最高的，达738,200美元（全美均价的4倍以上）。

据房地产经纪网“Redfin”信息，安家置业的成本正把一些人推出湾区，1/4的湾区客户都委托该网站在房价更实惠的城市找房。

3. 芝加哥

芝加哥−内珀维尔−乔利埃特（Chicago-Naperville-Joliet）地区房主每年要掏12,236美元的隐形成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房产税和保险等，另外的3,140美元是维护费用。

不过，芝加哥房价比其它美国大城市更实惠——均价186,800美元，比全美平均价格仅高出5个百分点。

4. 费城

费城（Philadelphia）虽然得名于“兄弟之爱”（希腊语Philos 意为爱，adelphos意为兄弟），但在今天的房市中可没太多情谊可讲。在大费城（费城−坎登−威尔明顿，Philadelphia-Camden-Wilmington）地区购房的年均隐性成本是11,953美元，合每月996美元；其中8,161美元是房产税和保险，维护费还要加上3,792美元。

好消息是，费城的房价总体来看比榜上其它大城市更实惠：均价200,500美元，比全美平均水平高12%。

5. 西雅图

在西雅图−塔科马−贝尔维尤（Seattle-Tacoma-Bellevue）大都市区的房主，年均要承担11,549美元的隐形成本（月均962美元）。其中房产税和保险等占7,211美元，余下部分是年均维护费。西雅图的房屋均价为34,8700美元，比全美平均水平（17,8400美元）高出近一倍。

6. 洛杉矶

洛杉矶−长滩−圣安娜（Los Angeles-Long Beach-Santa Ana）大都会区的业主，每年要负担11,333美元（月均944美元）的隐形成本；其中7,025美元是房产税和保险等，其余是维护费。

而洛杉矶的房价也格外昂贵，均价534,300美元，几乎是全美均价的3倍。

7. 俄勒冈州波特兰市

波特兰市是耐克和彭德尔顿（Pendleton）等著名品牌的家乡，作为时尚之都不输纽约和洛杉矶，俄勒冈州又是个免税州，使之成为购物的好地方。不过要在这里置业，则必须承担年均10,672美元的隐形成本（合每月889美元）。其中7,206元是交房产税、保险和公用事业费，此外的部分是维修成本。

虽然波特兰−温哥华−希尔斯伯勒（Portland-Vancouver-Hillsboro）大都市区的房价平均为282,900美元，比全美均价高出58%。据《俄勒冈人报》今年6月初报导，很多波特兰人由于买不起房，正呼吁提高当地的最低薪酬标准。

8. 加州圣地亚哥

圣地亚哥−卡尔斯巴德−圣马科斯（San Diego-Carlsbad-San Marcos）大都市区的房主年均要支付10,647美元的隐性成本（合每月887美元）。该市房屋均价则是全美水平的2倍以上，高达475,600美元。

据《圣地亚哥联合论坛报》报导，高昂的费用已使这里的房市渐趋冷清，很多投资者在置业后都将房子租出去，当地的在建房产工程也很少。

9. 佛罗里达州奥兰多市

奥兰多作为迪士尼世界（Walt Disney World）和环球影业所在地，是举家旅游度假的胜地，但要在这里养房子，可不是件轻松事。

奥兰多−基西米−桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford）大都市区房产的年均隐形成本为10,100美元，月均842美元。这笔花销的“大头”仍是房产税等绕不开的费用，而每年3,355美元的维修成本也不低。好在当地房屋均价的170,500美元略低于全美平均水平，贷款买房还算实惠。

10. 明尼阿波利斯

明尼阿波利斯与圣保罗市（St. Paul）被称为“双子城” （Twin Cities），经常登上“全美最宜居城市”榜，不过，在包括布卢明顿（Bloomington）在内的这个大都会区购屋并不实惠：年均隐性成本9,782美元，略高于全美平均水平；其中房产税、保险和公用事业费占6,446美元，剩下的3,336美元是维护费用。

这一都会区现已横跨明尼苏达州与威斯康星州，当地平均房价210,300美元，比全美均价高18%。

对比：北卡罗来纳州夏洛特市

夏洛特是美国东南部北卡罗莱纳州的最大城市，也是美国第二大银行业中心。当地业主要支付8,865美元的年均隐性成本（意味着每月房贷账单要加上739美元），略低于全美平均水平。其中5,649美元是房产税、保险和公用事业费等。

就房产税而言，据“Zillow”调查，夏洛特−加斯托尼亚−石山（Charlotte-Gastonia-Rock Hill）都会圈的年税费约为1,346美元。在该市买房相对实惠：房产平均价格159,200美元，比全美均价低11%。

附：全美房产税最贵与最便宜的十州

据税费网站“taxes.about.com”报导，全美房产税最贵的10个州依次为：

1. 新泽西州 – 1.89%
2. 新罕布什尔州 – 1.86%
3. 德克萨斯州 – 1.81%
4. 威斯康星州 – 1.76%
5. 内布拉斯加州 – 1.70%
6. 伊利诺伊州 – 1.73%
7. 康涅狄格州 – 1.63%
8. 密歇根州 – 1.62%
9. 佛蒙特州 – 1.59%
10. 北达科他州 – 1.42%

房产税最便宜的10个州依次是：

1. 路易斯安那州 – 0.18%
2. 夏威夷州 – 0.26%
3. 阿拉巴马州 – 0.33%
4. 特拉华州 – 0.43%
5. 西弗吉尼亚州 – 0.49%
6. 南卡罗来纳州 – 0.50%
7. 阿肯色州 – 0.52%
8. 密西西比州 – 0.52%
9. 新墨西哥州 – 0.55%
10. 怀俄明州 – 0.58%

在国外购置房产的投资者们，除了房子本身，还关心的一个问题就是购房后的汇款问题，房子看好了，价格敲定了，那怎么交钱呢？

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文件要准备齐全

在美国买房子，有两份文件是缺一不可的，有了这两份证明，卖方才会考虑您的出价。

1、在房地产经纪人带你去看房子之前，需要提交一份银行资金证明（Proof of Funds Statement）。

这份资金证明可以是您的银行月结对账单（Bank Statement），或银行专门为您出示的信，以证明您在此银行有足够的资金来买美国房产。

2、如果您需要从银行贷款，还需要拿到一份从贷款银行出示的预先核准贷款的证明（Pre-approval letter）。

这表明银行在预审了你的收入和资产后，愿意借出资金给你买房，也就是说您是该银行合格的贷款人。

美国发生次贷危机之后，银行变得非常谨慎。银行对每一个来贷款的人都要进行严格的资格审查。所以，预先核准贷款证明是非常重要的。

当然，如果您全部使用现金购房子，就不需要准备预先核准贷款证明。

汇款途径必须合法

汇款凭证包括（贷款银行要看）：从国内自己账户里汇入的帮你汇款的人的账户凭证、汇款人购汇美金凭证、汇至美国银行的凭证；委托他们办理汇款的委托书。

以后这些资料递交给银行时，可能会需英文翻译文件，银行也可以安排翻译，有的银行收费。

如果你的大额资金在美国的账户里沉淀满3个月（日常小额花费没关系的），美国监管认为你的账户资金往来没有异常，此时你买房无需提供资金来源证明，也不需要上述人汇款时的有关凭证了。

汇款注意事项

1、每人每年购买及汇出的外汇额度为5万美元（自然年度计算1月1日-12月31日）；

2、境外汇款若在银行柜台办理“购汇”，填写境外汇款单。

银行会直接用人民币换汇后以美元汇出，不需要先换汇；若在网银汇款，按照银行网银提示操作，当时购汇，网银汇出；

3、非直系亲属之间，不能转外汇；如需亲朋好友协助办理外汇，需转人民币到其账户，以汇款人的名义直接购汇汇出。同一套房产的汇款附言保持一致，便于对方查询；

4、如果已有美元现钞，每天只能存入5000美元到银行账户；如果账户里已有美元，每天可以汇出5万美元；

5、每次汇款，会产生一笔手续费（电汇费+汇款手续费），各个银行收费不同，所以汇款超过5万美元时，尽量计算一下每次的汇款额度，减少总的汇款次数；

6、境外汇款常用汇款用途包括旅游支出、教育培训支出、咨询费、律师费等。实际情况须根据国家外汇管理局及银行规定的政策执行。

做好准备再行动

如无特殊方法，先去一趟美国的银行开户。

去美国买房前提早汇款，如需贷款，回国准备有关信用证明文件，才不会耽误购房大计。

目前是国内人头汇，国外同一收款人同一账号每月收汇也不得超过三笔，即15万美元。要想快速大额汇钱，还要在美国多开两个账户。

向国外汇款，如果不想出国，要选择国内的大银行，因为，大银行在国外的代理机构较多。

如果汇款人在中行用票汇的方式办理汇款，取款人可以直接到中行的国外营业点办理解付手续。

如果所在地没有汇出行的营业点，则要到汇出行指定的托付行办理，相对来讲，在托付行办理没有在直接营业点办理快捷方便。

家人与朋友转账

目前最常用的方法是通过数名亲属和朋友，转移购房所需资金，每位亲友以其名义获得投资人的部分投资购房资金，然后分别购买不超过5万美元的外汇，将购买的美元从其各自在中国境内的银行账户，汇入开发商的境外银行账户或投资人的境外账户。

利用第三方汇款

首先，投资人将购房资金转入第三方中国境内的银行账户中；然后，该第三方将同等金额的美元从其境外银行账户转入投资人境外账户或开发商境外账户。

通过外管局许可机构办理大额换汇。

外管局近年批准了一些金融机构，如银行和基金公司等，试点操作超过5万美元的大额换汇和投资服务，投资人通过这些基金公司设立专项投资计划，审核后，投资人将整笔大额人民币从个人账户转入基金公司，基金公司在向投资人指定的海外投资账户汇款。

境外贷款发放

第四种是通过由境内资产担保而获得的境外贷款。

目前，少数指定的中国境内银行可以提供此类服务。从本质上说，此类服务并不属于货币兑换或货币转账服务，而是境外贷款服务，且贷款由投资人存放在贷款银行的境内账户提供的资产担保。

来源：海那边