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近期，有媒体报道了中国很多地方的房市出现烂尾楼，让购房者遭受到惨重的损失。那么在美国纽约购买期房（楼花）有风险吗？其实，纽约的房产买卖制度经过数十年不断的实践修正，目前已经非常成熟。由于受到政府的严格监管，同时购房合同的法律条文非常严谨，就使得买家的权益得到很大的保障。在购买纽约期房时，如果开发商不能按时完工或是楼盘烂尾，买家也可以安全的解除购房合同，拿回自己的购房首付款。

什么是购买期房（楼花）？

当一栋房子还在建造的过程中，开发商就开始接受买家预定了，这就是购买期房或叫购买楼花。很多开发商会提前建造好一个完整的样板房，这样就方便买家直观的看到房屋面积，天花板高度，厨房，浴室的大小以及房屋的建筑品质等。

在纽约，开发商并不能自主地启动期房的预售，而必须向纽约州检察总长办公室提交销售计划书，也叫做楼书(offlering plan)。其中事无巨细地列明建楼计划的所有细节，只有得到州检察总长的审核批准才能够销售。同时在整个销售的过程中，如果要对楼书的某一部分进行修改，也必须再次提交书面报告，作为楼书的修正案。比如开发商要调整售价，那么就必须要重新提交关于售房价格的修改申请。

如何购买纽约期房？纽约大多数的新楼盘，包括翻新旧楼盘，一般会在建设完工一年前开始预售。

美国纽约购买期房流程–纽约新楼盘何时开始接受预定？

纽约大多数的新楼盘，包括翻新旧楼盘，一般会在建设完工一年前开始预售。如果是一个地理位置特别好的新楼盘，有时候会提前2-3年就开始销售。

翻新旧楼盘的建设时间较短，这种楼盘大多是以前的租赁大楼或办公室大楼改为condo住宅大楼来出售，这样的楼盘，买家可以在很短的时间内入住。

美国纽约购买期房流程 –什么时候购买纽约期房更合适

购买期房是直接从开发商手里买，买家可以选择自己喜欢的户型，楼层或朝向。

一个新楼盘最早放出来的房源往往是最便宜的。开发商一般会先推出最容易卖出的新楼盘，比如价格比较低，较小或朝向比较好的单位。

纽约的开发商不会一次性把所有楼里的公寓都拿到市场上出售。一般会限量的推出房源，这样可以避免房源过剩导致房子在市场上挂太久。一座新楼盘卖到最后的往往是最贵的顶层。

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如何购买纽约期房？–购买纽约新建Condo楼盘的费用

在纽约购买新楼盘比购买二手房的费用要多一些，购买新楼盘在签合同的时候需要交10%-15%的定金。其它的费用包括：

✓房产交易税 – 大约是房价的1.825%；

✓开发商的律师费 – 通常是$3000-$5000不等；

✓公寓楼出资费Capital Contribution Fee，根据楼盘而定；

✓不动产抵押登记税；

✓如果房价在100万美金以上，还要付豪宅税(mansion tax)，以及产权保险和其他过户费等。

在纽约购买期房（楼花），购房合同怎样保护买家利益

在纽约购买期房（楼花），买家和开发商签订了购买期房的合同，由于房子还在建造的过程中，买家只需要支付10%-15%的首付款。

在纽约购买期房（楼花），买家支付的首付款是打进开发商律师的托管账户Escrow Account，而不是直接进入开发商的账户。

买家支付的这笔首付款是打进开发商律师的托管账户Escrow Account，而不是直接进入开发商的账户。这种托管账户是受到政府的监管，不得随便的挪用。也就是说开发商的律师是不能将这笔钱私下转给开发商使用的。只有当楼盘建好以后，房子过户到买家的名下的当天，买家支付的这笔10%-15%的首付款才会进入开发商的账户。而且在这个期间，这笔钱产生的利息还是要退还给买家的。

在买家签订了购买期房的合同以后，等待房子建好的过程中，需要贷款的买家是可以开始向银行申请贷款的，但这段期间完全不需要偿还贷款。银行只有等到房子建好以后，办理了所有的过户手续，一次性的把买家的购房贷款打给开发商，这个时候买家才需要开始向银行支付每个月的还贷。

根据买家与开发商签订的购买纽约期房的合同，房子建好以后是否可以过户也不是开发商决定的。开发商必须要等到政府的各个部门，对消防、水、电、煤气以及安全等各项内容做出检测和评估以后，发放入住许可证，也就是拿到CO以后才允许过户。

放贷的银行也必须要看到这份政府颁发的正式的入住许可文件以后，才允许买家过户。

所以在纽约购买期房，买家在前期只是支付了10%-15%的定金。这个钱还是保存在开发商律师的托管账户中，不得随意的挪用。同时在没有正式交房前，买家也无需向银行还贷，只有等房子验收合格，过户以后才启动每个月的还贷。这样一个购买期房的过程，就从各个方面将买家的风险降到了最低，最大限度地保障买家的利益不会受到侵害。

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在纽约购买期房，如果开发商违约，楼盘烂尾该咋办？

在纽约很少会出现烂尾楼的情况。但是在2020年疫情最严重的时候，也发生了一些烂尾楼事件。很大的原因是疫情导致停工，工程项目无法进行，但是银行的还贷是不能停的，再加上其他的开支，开发商就面临资金的压力，最后因为资金链的问题导致出现烂尾楼。

美国纽约购买期房流程：在纽约购买期房（楼花），如果楼盘最终无法按照约定的日期过户交屋，开发商的律师必须将定金和利息从托管账户中退还给买家。

如果楼盘最终无法按照约定的日期过户交屋，之前签订购买期房合同的买家会面临哪些风险呢？

买家最大的风险就是预先支付了10%-15%的定金。根据资深的纽约房产律师的说法，这笔钱应该是能够全额拿回来的。

在纽约购房合同中都会有一个交房的日期，叫Closing day，就是说买卖双方约定在某个时间点过户交房。但是购买期房由于楼盘存在不确定的因素，开发商可能无法保证能够按照约定的过户时间来过户。因此合同里面还会有一个条款Outside closing date，这个日期大约是原定过户日期的180天后。就是如果开发商不能在原定的过户日期过户，买家还需要继续等待。直到180天后开发商还无法承诺过户，买家有权解除合同。

开发商的律师必须将定金和利息从托管账户中退还给买家，因此烂尾楼资金的风险也不会落在买家的身上。

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