汽车/房产/保险

1 有一份固定的工作：贷款人希望看到您一直有工资入账，并且会比较稳定的持续下去。

2 有积蓄：您要有一定金额的储蓄，并且有规律的储蓄习惯。大概计算一下未来所需还款的金额，要证明您有能力每月按时缴付贷款。

3 没有其他贷款或者信用卡账务：如果已经有贷款，尽可能的还清贷款。尤其是，不能有任何信用卡债务。

4 尽量在有孩子之前申请贷款:在2012年度，有孩子的家庭申请贷款成功率是最低的。

5使用银行长期自动转账来缴付房租: 很容易让贷款人看到您过去缴付房租的情况。

6维持一个良好的活期账户，不能有透支情况:如果您经常有透支的情况发生，那么会大大降低您获得贷款的概率。

7拥有良好的信用纪录:绝不能错过任何一次汽车贷款或信用卡的还款，银行信用记录上的任何一次不良纪录都有可能造成申请贷款被拒，就是这么简单。

8需要欧盟身份或者拥有stamp 4签证: 申请者必须拥有居住权，如果没有，很遗憾，那就没资格申请了。

9如果您是自雇人士，确保已经更新了账户和纳税申报: 贷款人的底线数字是最近两年的平均收入和缴税情况。相较于会计师，银行更相信税务局。

10不要在线赌博: 这是申请贷款被拒绝的理由之一。

11在申请前不要有大的开销:在申请住房贷款前的6至12个月之前，避免大的开销。

12考虑贷款的利率: 注意入门的优惠利率，并且要考虑优惠利率之后的贷款利率是否合适。

一份最新的报告分析，上班族想要在美国主要城市购房至少必须赚进多少银子才能负担得起房贷、房屋税以及保险。调查发现，要想在加州旧金山买房，最低年收入必须超过14万美元。

该报告显示，因为加州旧金山的房价中位数高达$742,900（美元，下同），其购置不动产的家户年收入也就最高，达$142,500。名列第2和第3名的城市也都在加州，分别是圣地牙哥的$95,500以及洛杉矶的$89,500。旧金山的购屋年收入是排名第20名宾州匹兹堡的将近4.5倍；而房价中位数是5.5倍。

此外，在德州的3个城市：休士顿、达拉斯以及圣安东尼奥，它们的房价中位数就比较平均，介于$185,500～$199,300之间；家户最低年薪收入必须要介于$45,500～$50,000之间。

美国第一大城——纽约的房价中位数为$390,000，要在这里买得起房子的最低年薪是$87,500，每个月必须缴纳的房贷款项是$2,042。

据分析人口和收入分布的森提尔研究（Sentier Research）之信息，2014年全美家户年收入中位数为$53,891，也就是说，低于以下排名前10名的主要城市之购屋最低年薪收入。

本文整理HSH.com上的资料，列出20个美国主要城市的房价中位数、每月须缴房贷款（30年固定利率）以及最低年薪收入的数据。各城市的人口数则是参考worldpopulationreview.com的网站资料。

1. 旧金山，加州（San Francisco）

人口：777,660
房价中位数：$742,900
每月房贷款：$3,323
最低年薪收入：$142,500

2. 圣地牙哥，加州（San Diego）

人口：1,284,347
房价中位数：$493,100
每月房贷款：$2,226
最低年薪收入：$95,500

3. 洛杉矶，加州（Los Angeles）

人口：3,794,640
房价中位数：$450,900
每月房贷款：$2,092
最低年薪收入：$89,500

4. 纽约（New York City）

人口：8,213,839
房价中位数：$390,000
每月房贷款：$2,042
最低年薪收入：$87,500

5. 波士顿，麻萨诸塞州（Boston）

人口：645,966
房价中位数：$383,200
每月房贷款：$1,867
最低年薪收入：$80,000

6. 华盛顿哥伦比亚特区（Washington, D.C.）

人口：582,049
房价中位数：$372,800
每月房贷款：$1,805
最低年薪收入：$77,500

7. 西雅图，华盛顿州（Seattle）

人口：652,405
房价中位数：$352,000
每月房贷款：$1,699
最低年薪收入：$73,000

8. 丹佛，科罗拉多州（Denver）

人口：649,000
房价中位数：$314,800
每月房贷款：$1,438
最低年薪收入：$61,642

9. 沙加缅度，加州（Sacramento）

人口：485,000
房价中位数：$268,700
每月房贷款：$1,363
最低年薪收入：$58,413

10. 芝加哥，伊利诺州（Chicago）

人口：2,824,584
房价中位数：$195,100
每月房贷款：$1,268
最低年薪收入：$54,500

11. 巴尔的摩，马里兰州（Baltimore）

人口：640,064
房价中位数：$233,200
每月房贷款：$1,228
最低年薪收入：$52,500

12. 费城，宾夕法尼亚州（Philadelphia）

人口：1,517,628
房价中位数：$213,300
每月房贷款：$1,187
最低年薪收入：$51,000

13. 休士顿，德州（Houston）

人口：2,076,189
房价中位数：$199,300
每月房贷款：$1,166
最低年薪收入：$50,000

14. 达拉斯，德州（Dallas）

人口：1,246,185
房价中位数：$189,600
每月房贷款：$1,138
最低年薪收入：$49,000

15. 圣安东尼奥，德州（San Antonio）

人口：1,258,733
房价中位数：$185,500
每月房贷款：$1,058
最低年薪收入：$45,500

16. 凤凰城，亚利桑那州（Phoenix）

人口：1,476,331
房价中位数：$200,300
每月房贷款：$948
最低年薪收入：$40,500

17. 亚特兰大，乔治亚州（Atlanta）

人口：450,000
房价中位数：$157,700
每月房贷款：$835
最低年薪收入：$35,800

18. 底特律，密西根州（Detroit）

人口：921,147
房价中位数：$135,800
每月房贷款：$828
最低年薪收入：$35,500

19. 克里夫兰，俄亥俄州（Cleveland）

人口：390,000
房价中位数：$121,200
每月房贷款：$747
最低年薪收入：$32,010

20. 匹兹堡，宾州（Pittsburgh）

人口：306,500
房价中位数：$135,000
每月房贷款：$740
最低年薪收入：$31,716**

在美国，个人信用不佳可能导致经济上寸步难行，而华盛顿特区在这一点上尤为明显。户主的信用好坏，会影响到房屋保险金的高低。

根据保险网站InsuranceQuotes.com一份最新的调查，在特区，信用不好的业主的房屋保险金，平均比信用好的业主多185%，差别最大的保险金额，甚至超过3倍。这个比率的全美平均值是100%，特区是全美第二高。

在特区，信用一般的业主，保险金也要比信用好的业主多61%。这一数值也是全美第二，全美的平均值是32%。

网站负责人劳拉‧亚当斯（Laura Adams）表示，过去的一年，全美29个州和特区的保险金差额有所增加。另有17个州，该数值有不同程度的下降。“按时付费、减少负债、纠正信用报告的错误，现在，维持一个良好的信用记录比任何时候都重要。”

皇后区一个牧师的家在火灾中付之一炬，由于其将两家庭的房子改为三家庭，但没有告之保险公司，所以保险公司拒绝理赔。

根据ABC7台报导，Dianna Bryan牧师的家由于用电不当引起火灾，被全部烧毁。他们虽然从2002年起购买保险，包括房屋，车库，个人财产和使用损失，但是他们却不能从保险公司那里拿到一分钱。保险公司表示，这是因为布赖恩家的保险是投保两个家庭结构的，但他家地下室的门显示他们有第三个家庭。

布莱恩解释说，他们要接待从世界各地来的朋友，以及受虐待的妇女。为他们申请理赔的理算师也进一步解释，因为这样的原因，所以地下室另开了一个入口，但那并不是一个独立的住所。但是保险公司认为，受损的不是一个两家庭的住所，而是一个三家庭的住所，所以保险不包。

对于这个案例，法拉盛人人保险公司张格雷斯介绍说，在购买保险时，投保人要向保险公司提供真实信息，如果提供的资料不真实，欺骗保险公司，并欠了保险公司的保费，在发生意外时，保险公司有权拒绝理赔。她亦提醒，房屋扩建，改建，内部重新装修，都需要联系保险公司调整保额。她指出，不少华人中心社群房屋保险时往往喜欢讨价还价，常问“能不能再便宜些？”其实’一分钱一分货’，保额降低，投保的项目也就减少，这样就增加了房子的风险。

适当的房屋保险可以在意外损失发生时，同时保护房主及贷款公司的利益，在美国购买房屋，如果没有同时购买房屋保险，绝大部分房贷公司不会提供贷款给你，因此正确的选购及处理房屋保险非常重要。美国智钱网（SmartMoney.com）提供房产保险公司不会告诉你的10件事，让你了解保险公司的运作手段对你权益保障大有帮助。

1.我们有权调整客户费率等级

住在芝加哥郊区的执业医师梅尔（Sam Mayer），向大都会人寿保险公司投保房屋险、车险与寿险已长达十年，却从未申请过理赔，后来他的房子遭人侵入偷窃，再加上屋顶毁损，使他必须向该保险公司申请这两宗合计约三千美元的理赔金。

事后，梅尔虽然立即安装了新的房屋保全系统，但保险公司并没有因此给予保费折扣。另外，他的风险评估值其实也没有改变，保险公司却因为他有索赔纪录，将他的优惠保障范围调整标准保障，并提高保险费率。

的确，几乎所有的保险公司都会将保单依照顾客的实际情况分级，判断的因素包括顾客的信用评分或者是他居住的环境。已退休的德州政府保险局公共资讯部主任戴维斯（Jim Davis）表示：“即使你的风险评估值并没有改变，你还是有可能从他们最想争取的的顾客变成最想要闪避的高风险群，因此而被收取较高的保费。这时你一定要向他们询问把你降等的原因，只要你懂得争取，你还是有可能回到原来的等级。”。另外，一个被小型的保险公司评定为住家环境风险较高的顾客，还是有可能被大型的保险公司列为值得争取的对象。

2.特定族群会受到不平等待遇

大家都知道，如果你家靠近水源区或者地震带，保险公司通常不太愿意承保，政府主管机关对此也无可奈何。但是有些保险公司会针对特定族群或地区的客户给予不平等待遇。保险经纪人多半都有一份备忘录，上面记载着哪些地区的投保人不受欢迎，或者是提醒他们要远离那些婚姻状况出问题的夫妻。

如果你因为那些不合理的条款而被保险公司歧视，一定要提出异议。曾经有一位年长的女士和伴侣买新房子要加保却被拒绝。这位女士聘请律师为她处理，并向美国公民自由联盟（American Civil Liberties Union）寻求协助。结果，保险公司不但承认错误，并且立即受理这位女士的保单。

3.出错一次 永不录用

当保险公司打算节省开支的时候，他们对客户的资格审查会变得比较严格，有时即使客户只申请过一次理赔，或者连一次理赔也没申请过，结果还是被终止合约。一旦你曾经被某家保险公司终止过合约，就很少有保险公司愿意再受理你的保单。

住在马里兰州的财务规划师马丁（Mike Martin），曾经因为他养的狗咬了一个房屋维修工人，申请保险公司支付赔偿金。后来当他的保单到期时，保险公司却拒绝续保。接下来的几个礼拜，他疯狂地到处找寻保险经纪人受理他的保单，但是“狗咬人事件”对保险公司来说是一个警讯，他们全都拒绝了他的申请。由于没有保险公司愿意承保，为了避免房屋贷款被冻结，他只好找比原来投保费率高五倍的保险集团承保。最后，当他向马里兰州政府保险管理部门提出申诉后，原来的保险公司才继续受理他的保单。

4.个人隐私完全被掌控

在现今这个资讯爆炸时代里，想要有隐私权几乎是不可能的事。尤其是当你要投保房屋险的时候，保险公司会用尽一切手段去取得与你的信用有关的一切资讯，甚至还包括对你个人行为模式的研究。

最普遍的来源是一种被称为“综合损失承保交易系统”（Comprehensive Loss Underwriting Exchange)的报告，这项报告可以帮助保险公司了解屋主和房屋本身的所有理赔历史纪录，让保险公司可以预估签下这张保单所必需承担的各种风险。

前麻萨诸塞州保险业监理专员露塔德（Linda Ruthardt）表示：“保险公司声称他们需要这项服务，是因为他们要将那些意图隐瞒自己理赔历史的顾客排除。但问题是，即使你过去申请的各项理赔都合法，在你能证明你完全无辜以前，他们都认定你有罪。一旦你被一家保险公司贴上高风险顾客的标签，其他的保险公司也同样不愿替你承保。”

5.拒保的标准是最高机密

如果你打电话给保险公司，询问他们到底要申请过多少次理赔才会拒绝受理你的保单，或者将你列为高风险群。通常他们不会给你答案，即使该公司内部有既定的原则，也没有义务与你分享这些。如果公司内部对此并未明文规定，那他们对你就可能任意做出决定。

爱荷华州的一位独立经纪人桑德曼（Ron Sundermann）表示：“有时某些中阶的保险经理会去调查保险公司的理赔纪录，以决定是否将拒绝承保的标准，从申请过三次理赔，降为二次”。保险公司不会将此改变告知经纪人，因此当客户的屋顶损坏需要花一千美元修缮时，经纪人无法建议客户到底是要自费负担，还是要向保险公司申请理赔。

另外，申请理赔的频率过高也会惹来麻烦。桑德曼说，有一个客户过去三年的纪录一向良好，后来申请四件小额的合法理赔，总数不到五千美元，却依然被保险公司所弃保，保险公司告诉他，问题出在申请赔偿的频率，而不在金额多寡。因此，他建议只有在申请赔偿金额很高的时候，才向保险公司提出申请，至于其他数额不高的，自己掏腰包解决就算了。

6.超收不合理保费

说到房屋，你最不希望见到的是你的投保金额低于实际价值，但你是否曾经想过你的投保金额也有可能过高，使你必须付出较高的保费。这种事情经常发生，通常是替你办理抵押借款的人所造成的。例如，银行通常会要求你的保险范围可以包含整栋房屋的价值，甚至连土地也包括在内。但这其实不合理，因为土地不可能会因为火灾而被焚毁，你真正需要投保的只是房子而已。

如果你的保险公司经以通货膨胀为由提高保单费率，你应该仔细研究一下，你投保的金额是否比你房子实际的价值还高。保险公司经常会派人来检查你的房子，看看还有什么东西必须纳入承保范围，但这不代表他们就有权决定一切。例如：戴维斯（Jim Davis）的保险公司派人来检查他的房子后，硬是将空旷的阳台算入保险范围，大幅提高他的保费，但阳台上空荡荡的，根本就没有什么东西会因为毁损而需要更换，戴维斯认为这是不合理的，据理力争，结果省下了几千元保费。

专家建议，如果你怀疑你的保费太高了，你应该要求你的保险公司重新来做评估，看能不能把投保金额降低到合理的数字。

7.很多损失不在理赔范围之内

某天，住在科罗拉多州的摩瑞西夫妇（Rick and Anne Morrissey）安静地坐在客厅里，却突然听到后院一声巨响。当他们冲到屋外去查看时，发现有两只巨型的麋鹿闯进来，弄坏了孩子们的秋千。当他们向保险公司申请理赔时，才惊觉大部分的保险，对动物所造成的损害，竟然都不负责理赔。事实上，在保单里隐藏的排除条款，会让你惊讶连连的还多着呢！

这就是为什么，当卡翠娜飓风（Hurricane Katrina）过后，即使有投保洪水险的屋主，个人物品的损失，都无法获得理赔。消费者保护团体“美国看门狗（America’s Watchdog）”的创办人马丁（Thomas Martin）家附近的防波堤溃堤后，在他家一楼所有的财产，包括珠宝、电脑和平面电视等，都被有毒的油污水给毁坏了。马丁表示，如果他当时知道引用联邦紧急事务管理署（Federal Emergency Management Agency）的补充条款，把私人物品的损失也包含在洪险的理赔范围内，那么他个人的贵重物品，有一些应该可以获得理赔。

佛罗里达州维罗海滩（Vero Beach）的独立经纪人汤普森（David Thompson）表示，保单上最令人难以理解的部分是有关财物遗失的理赔规定。比方说，你的珠宝不小心掉进排水管，通常都无法获得理赔。但是，如果你把珠宝忘在公共场所的水槽边，等你回头去找，它已不见踪影时，大部分的保险公司会把它当成是窃盗案件，而赔偿你的损失。

8. 找超级经纪人可享受特殊待遇

保险公司通常会告诉你，有获得授权的经纪人都是好经纪人。但他们却时常厚此薄彼，对于那些最能帮公司拉生意的，或者其客户申请理赔最少的经纪人，公司还是会让他享有特殊待遇。通常，保险公司会让这些超级经纪人拥有宛如精英份子般的特殊地位。比如说“国营农场（State Farm）”公司就特别为这些帮公司赚最多钱的经纪人成立了一个“总统俱乐部”。

那么，找这些超级经纪人买保险，对你有什么好处？你可以获得比较大的回馈。例如，在洽谈保费时，可以有较大的弹性，更重要的是，比较不会受到公司内规的限制。比方说，美国国际集团(American International Group)通常只承保时速在50英里以内的船舶，但加州的明星经纪人葛雷斯（Michael Grace）却亟力说服该公司接受一位客户的快艇保险案。

超级经纪人享有的特殊待遇，在你申请保险理赔时也同样管用。而且当你申请过理赔后，超级经纪人有权决定继续为你承保，而非任由保险公司终止你的保单。此外，他们也能将客户的等级由普通的级别提升至受欢迎客户的级别。

9.对老房子有偏见

你可能希望拥有一栋在1940年那个美丽时代所建造的，古色古香的老房子。感觉上是挺浪漫的，但当你想为房子保险时，麻烦就来了。因为很多保险公司都排斥老房子，即使屋龄也不过才三、四十年而已。住在德州奥斯汀的达拉（Yvonne Darrah）有一栋32 年的房子，她至少找了10家保险公司洽谈过，才为她的房屋找到一个合理的保险费率。

即使有人愿意承保你的老房子，你所获得的承保条件也可能不是最好的。如果你所在区域的房价正在下跌又或者大部分都是老房子，那么一些保险公司就不愿意在保单中和你签定“保证重建价值(Guaranteed replacement cost)”的条款，因为有了这项条款，万一房子有损失，保险公司赔偿重建成本，没有最高限度。他们通常只愿意承保少数的风险，或者只提供“现金价值（Cash value）”赔偿，而且还得先扣掉折旧。

10.货比三家不吃亏

市场上的保险公司良莠不齐，要选一家优良的保险公司，首先必须搜集各家保险业者的评级。你可以从当地的图书馆，找到几个主要评鉴机构，例如：“A. M. Best”、“Moody’s”或者“Standard & Poor’s”所做的评鉴报告，以了解各保险公司的优劣。

州政府保险部门也可提供相关的资讯。例如：德州与密苏里州政府都设有网站，提供你各保险公司在不同地区的最新评级资讯，并且指导你提出申诉的秘诀。如果在网站上找不到相关讯息，那么只要一通电话，他们就会告诉你这家保险公司在其他消费者心里的地位。

问：发生事故财产受损，第一时间应该做什么？
答：首先立刻想法停止损失，如拨打911。第二，通知自己的保险经纪人。第三，记录证据。如果发生碰撞事故，一定要立刻寻找证人（自己车上的证人不算），或者自己录影记录；如果房子发生火灾，应在最快的时间内，把当时的情形记录下来，如用智能手机录影等。

问：我刚从外州搬到纽约州，健保应该怎么办理？
答：只要你能提供证据，证明你是刚刚从外州搬到纽约，就可以重新在纽约购买奥巴马健保。

问：我需要买雨伞保险（Umbrella Insurance）吗？
答：雨伞保险是一种附加的责任险，是在汽车和房屋等的责任险的赔付额度达到上限、全部用尽时才生效的一种保险，费用并没有大家想像的那样高。如果财力够，应该投保雨伞险。

问：上网买保险可以吗？
答：可以的，这是个趋势，但是必须去可靠的网站。不过网上购买可能由于互动不够，有些问题不容易弄清楚。另外，法律规定，必须有执照的经纪人才可以在电话里回答问题。

问：小孩子的健康保险最好从几岁开始买？
答：出生第30天就要开始买。一般来讲，孩子出生的第一个月，如果母亲有保险，会保到婴儿，但是30天之后，婴儿就必须要有自己的健康保险了。

问：在同一家公司买车险和房屋险，有没有大的折扣？
答：有。但有时，A公司优惠后的价格，可能比B公司的全价还要高，需要多加比较。