保险/贷款

Medicare 老人和殘障醫療保險 淺談MediCare參保期

擁有Medicare的客戶們,您們知道嗎?每年1月1日到3月31日,如果您對自己當前的醫療保險優勢計畫(MA)不滿意的話,您還有選擇的餘地!在醫療保險優勢計畫開放登記期間,如果您參加了醫療保險優勢計畫並想更改您的健康保險計畫的話,不論有沒有藥物保險,您都可以做如下操作之一:

 

  • 如果你已經加入某一Medicare優勢計畫(附或未附藥物保險),您可以轉換到其它醫療保險優勢計畫。
  1. 可以放棄Medicare優勢計畫,返回原有Medicare。如果願意,您可以選擇此時添加D部分處方藥計畫承包範圍。但請注意,如果您現在回到原有的Medicare,您可能無法購買Medicare補充保險(Medigap)。而且直到下一個投保期(10月15日到12月7日),您都無法重新註冊醫療保險優勢計畫。

同時1月1日至3月31日期間調換是還需注意:

 

  1. 您不能從原有Medicare A & B轉換至醫療保險優勢計畫。
  2. 參加原有Medicare的個人不能進行D部分的更改。

1月1日至3月31日這個開放登記期對已經加入Medicare儲蓄帳戶或者其它Medicare健康計畫類型的個人。

 

如果您轉換醫療保險優勢計畫或者返回原有Medicare,您的新保險將在您的新計畫收到您的承保請求後的下一個日曆月第一天開始。例如,如果您在2月更改計畫,這些更改將在3月1日生效。

 

 

 

關注老人和殘障醫療保險(Medicare)的參保期非常重要。了解不同的參保期對您的健康保險和費用會產生重大影響。

 

2019年,醫療保險和醫療補助服務中心(CMS)恢復了老人和殘障醫療保險優勢計畫的開放註冊期從每年1月1日至3月31日。這裡向大家簡單介紹下老人和殘障醫療保險相關的各種參保期的區別。

關注老人保險

初始註冊期(IEP)– 個人65歲生日前後的7個月期間,即從您年滿65歲當月前3個月起,包括年滿65歲當月,至年滿65歲當月後3個月。在此期間,他們有資格註冊原有老人和殘障醫療保險,老人和殘障醫療保險優勢計畫和老人和殘障醫療保險補充計畫。

年度投保期(AEP)– 通常從10月15日到12月7日的年度投保期。個人可以進入或者轉換老人和殘障醫療保險計畫。

 

 

開放註冊期(OEP) — 每年從1月1日到3月31日,個人可以在老人和殘障醫療保險優勢計畫(MA)之間進行一次更改,或者從老人和殘障醫療保險優勢計畫轉換為原有老人和殘障醫療保險計畫(Original Medicare)。

關注殘障醫療保险

特殊投保期(SEP) — 投保期取決於特定條件。例如失去健康保險或受到颶風,地震等宣布的緊急情況的影響。

 

開放註冊期是年度投保期的直接後續階段。保險計畫按日曆年度計算。老人和殘障醫療保險優勢計畫(MA)的受益人可能會發現他們在年度投保期期間加入的計畫實際上並不適合他們的需求。開放註冊期讓這些人有機會改變他們的保險範圍,而不是在同一個計畫中停留一整年。

 

夏芳保險事務所將為您提供公司團體醫療保險,個人商業醫療保險(無退稅醫保),ObamaCare(含退稅補貼)保險、聯邦醫療保險Medicare和牙醫保險的諮詢和申請辦理。

 

我們將為您選擇出最適合您和家人的醫療保險計畫。如果您想了解更多資訊,請與我們聯繫!為了有效幫助大家申請,我們鼓勵大家先來電話或電郵預約時間。

 

夏芳保險事務所

直撥:678-427-8434

電話: 678-902-7288

微信: AmandaXia-insurance

電郵: fxia@xiains.com

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地址: 5725 Buford HWY, Suite 208

Doraville, GA 30340 (I-285 農夫倉庫市場斜對面) ◇

2022-02-19 / by / in , ,
费城房屋检查验房项目(电话:631-530-5705) 房屋验房师如何收费| 费城Home Inspection/房屋维修 地下室防水|费城房屋检修公司推荐 十大相关服务公司汇总推荐

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文|雨荷

房屋检查是买房卖房的必然流程,房屋检查总是需要的。房地产交易时刻在发生,房屋检查员为购房者提供决策所需的重要信息。这项服务是如此宝贵和必要,以至于美国估计有 77% 的家庭接受了房屋检查。费城房屋检查员的验房项目有哪些?推荐费城房屋检修公司,十大相关服务公司汇总推荐。

房屋检查员为购房者提供决策所需的重要信息。这项服务是如此宝贵和必要,以至于美国估计有 77% 的家庭接受了房屋检查。

房屋检查包括哪些项目:

费城房屋检查就是聘请专家走访房屋并准备验房报告,该报告概述了房屋的主要组成部分,房屋的当前状况,需要立即注意的事项以及需要维护的内容,甚至维修价格。

作为买家,房屋检查报告可以更深入地了解房屋是否维护良好或需要大修。如果您对房屋的当前状况不满意,您可以要求卖家解决维修问题。报告还可以帮助您在购买房屋后优先考虑维修和改进,并计划升级,验房是买家完整了解房产的一个好机会。

房屋检查员如何收费:

检查员通常会收取大约 300 至 1,000 美元的费用,具体取决于房屋的位置和大小、检查员的经验以及检查本身的范围。成本具体取决于房产的大小和需要多少工作。其他因素包括公寓和建筑物的年龄和状况,以及该单元是否有自己的 HVAC 系统。但总体而言,一间卧室的平均成本约为 500 美元。

费城屋房检查员主要检查内容:

一、一般房屋检查墙壁、天花板、地板和屋顶是否正常,任何水损坏的迹象都应提示检查是否有漏水。即使该区域被修补,仍有可能再次泄漏或生霉菌。

二、检查电气、加热和冷却这些主要系统是否正常,是否有故障或明显的缺陷,这些都是需要专业评估的关键项目。任何缺陷都可能成为火灾隐患或导致系统范围的故障。如果在暴风雪期间供暖或在热浪期间空调失效,这不仅带来不便,而且可能危害健康。

三、费城房屋主要建材是木料,白蚁是损坏木质结构的害虫。检查房屋是否存在毁坏木材的各类害虫,白蚁等害虫也是买家的主要危险信号。

四:做氡气检查,视情况而定,部分地区的地下室比其他地区更容易出现氡气,例如Roxborough和Manayunk。因为氡气是一种含放射性元素的气体,是致癌物质。

检查电气、加热和冷却这些主要系统是否正常,是否有故障或明显的缺陷,这些都是需要专业评估的关键项目。任何缺陷都可能成为火灾隐患或导致系统范围的故障。

费城地下室防水:

地下室通常是结构中最容易受到水损害的区域,因为它们位于地面以下并被土壤包围。土壤会释放它在下雨或雪融化时吸收的水分,这些水最终会通过泄漏或裂缝进入地下室。水甚至可以通过毛细作用穿过固体混凝土墙,这是一种液体在狭窄空间(例如细管)或通过多孔材料自发上升的现象。潮湿的地下室会导致包括油漆剥落、有毒霉菌污染、建筑物腐烂、地基坍塌和白蚁破坏等问题。如果土壤释放的自然产生的气体被传输到地下室,甚至室内空气质量也会受到影响。

对地下室进行适当防水将降低因湿气或水而造成损坏的风险。房主会想知道他们可以做些什么来保持地下室干燥并免受损坏。

通过确保将水从地基转移,防止水进入地下室是首要关注的问题。由于排水沟缺陷和场地分级不当,导致的屋顶排水不良和地表径流,可能是地下室潮湿的最常见原因。解决这些问题将大大有助于确保水不会渗入地下室。

费城房屋维修:

如果在检查中发现问题,例如屋顶或一些房屋主要系统。买方可以放弃交易。验房师可能会建议更换整个房顶,如果花费大概需要 几千美元,这时候您就可以要求卖家承担这笔维修的费用。而卖家却不一定会接受这个要求,这些都是双方谈判的一部分。重要的是要保持清醒的头脑,知道自己想要的是什么,能接受验房时出现的哪一些情况。

费城房屋检修公司推荐:

一:RAK环境解决方案(RAK Environmental Solutions)

电话:631-530-5705

地址:7109 Rutland St, Philadelphia, PA 19149

网站:https://rakenvsolutions.com/

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二:托尔斯TV修理

业务:房屋检验

电话:412-548-8390

地址:  Rur Rte 6 Box 372A,Kittanning,,PA

如果在检查中发现问题,例如屋顶或一些房屋主要系统。买方可以放弃交易。验房师可能会建议更换整个房顶,如果花费大概需要 几千美元,这时候您就可以要求卖家承担这笔维修的费用。

三:亚洲冷暖器公司

业务:房屋检查

地址:  1516 Morris St.,Philadelphia,PA

电话:  610-909-2951

四:柯鑫冷暖气工程公司

业务:房屋检查

地址:  2541 Shelmire Ave., #A,Philadelphia,PA

电话:  215-485-9073

五:Advocate Community Development Corporation

业务:房屋检查

电话:  215-765-3650

作为买家,房屋检查报告可以更深入地了解房屋是否维护良好或需要大修。如果您对房屋的当前状况不满意,您可以要求卖家解决维修问题。

地址:  1808 W Diamond St,Philadelphia,PA

六:DJ房屋检验公司-DJ Home Inspection

业务:房屋检查,  氡气检查,  白蚁检查

电话: (215)882-2869

七:艾力佳能源(Alligood Energy )

业务:绿色认证、室内空气/霉菌测试、分析新建筑检验

电话: (215) 317-3407

地址: 宾夕法尼亚州新镇19125

八:丰富的豪宅检验服务有限责任公司(Abundant Luxury Home Inspection Services, LLC)

业务:包括售前(卖方) 检验、新建筑检验、检验和家装检验。

电话: (215)849-6671

地址:宾夕法尼亚州费城19118

九: 准确性保证家庭检查有限责任公司Accuracy Assured Home Inspections, LLC)

业务:消防和烟囱检查、一氧化碳和气体分析师、泳池和热水浴缸认证、室内空气、霉菌测试分析、新建筑检验

电话: (215)392-2982

地址:宾夕法尼亚州费城19146

十:四季专业验房服务(All Seasons Professional Home Inspection Services)

业务:泳池和热水浴缸认证室内空气/霉菌测试分析

电话: (866)341-9790

地址:宾夕法尼亚州格伦赛德19038

2022-02-15 / by / in , , , , , , , , ,
纽约搬家风水有讲究 纽约搬家日子要选好|纽约搬家风俗要记住 纽约搬家禁忌有哪些 纽约搬家注意事项

文|雨荷

一命二运三风水,风水好坏和您大有关系。 搬家是非常值得开心的事情,所以搬家一直被称为是乔迁之喜。不过在搬家风水学上,并不是任何时候都适合搬家,也不是任何东西都可以带进新家。既使在纽约搬家,我们很多华人朋友还是会在意风水禁忌或传统上的礼俗。今天小编给大家介绍纽约搬家的一些禁忌和注意事项。

一命二运三风水,风水好坏和您大有关系。 搬家是非常值得开心的事情,所以搬家一直被称为是乔迁之喜。

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为什么选黄道吉日搬家?

黄道吉日就是指“青龙、天德、玉堂、司命、明堂、金匮”六神所在的日子。中华传统文化讲“天人合一”,择选吉日其根本就是寻找、确定办事活动的适宜时空点,能充分的把握天时、地利、人和三者之间的和谐关系所造成的适宜机遇,从而达到趋吉避凶、吉祥如意的结果。

择选吉日就是运用古代黄历,为人们的生活中的重要事情选定吉日,去掉对自身冲、克、刑、害不好的日子,挑选对自身有利的好日子。比如婚嫁、盖房、乔迁新居等等,这样就充分发挥天时、地利、人和,已达到天人合一的目的。现在择选吉日仍然非常实用。对于婚嫁、乔迁等事务的择日还是十分重视的,看日子最主要的依据阴阳五行和黄历。

一:就算在紐約搬家也要选好搬家日子

搬家是人生中最重要的事情之一,搬家选日子其实是很讲究的,日子、时辰选择得好,则会带来好气象。就是人们常说的“吉地也要良辰催”,日子选不好可能会影响到家人的身体健康、财运、事业,还有孩子的学业等。

搬家一般讲究是要选择在水日,而要避免选择火日,这就是人们常说的:“阴日选择阳辰,阳日和银时”。在美国的华人历来讲究搬家时选择良辰吉日。按照中国的传统习俗,在黄历三月和七月是没有人搬家的,一般情况下,在黄历的二月和八月搬家的最好。因为黄历三月的清明节和黄历七月的盂兰节都是和死人有关的节日,搬家会惊动鬼魂,会给自己的将来带来晦气。

黄道吉日则是一年当中最吉利喜庆的日子,可以增旺全家成员的运势。但在选择日子的时候,要注意别和家人的生肖相冲。不仅要选择吉日,还得选择吉时。这里特别注意的是,夜间搬家可能会影响运气,最好在下午三点之前完成搬家工作。所以在选择的时候一定要谨慎。凡是讨一个好彩头,这样以后才能更加顺利,搬家更是如此。在一个好的日子里搬家意味着以后生活万事如意。

黄道吉日则是一年当中最吉利喜庆的日子,可以增旺全家成员的运势。但在选择日子的时候,要注意别和家人的生肖相冲。不仅要选择吉日,还得选择吉时。

二:纽约搬家:华人忌穿黑白色系衣服

搬家穿衣也是有讲究的,在搬家当天一定要注意选好所穿着衣服的颜色。黑色或白色的衣服在传统风水学中,寓意不好。白色在风水里有着离别、死亡、悲伤等含义,搬家的时候穿着显然是不合适的,在搬家那天,女主人可以选择穿比较喜庆的颜色,如穿红色的衣服对于新家的气运,能够起到一个好的开头,并且在寓意上也十分吉利。帮忙搬家的朋友要尽量选择一些平时经常穿的,并且颜色不是过于深的衣服,比如说米色、驼色或者是浅灰、粉色等颜色。

三:纽约搬家:哪些東西要帶走、哪些不能帶

1).旧枕头

在风水学上,枕头又被称为“进伙”,如果把旧枕头搬进新家,对以后家里的发展会产生不利影响。这时因为旧枕头的风水磁场会影响到新家,导致新家里的风水遭到破坏,并且旧枕头里面必定是有很多细菌的,如果将旧枕头带到新家里同样也会污染新家。

因此,携带新枕头进新家就是一项必不可少的选择,而且枕头也不是很贵重的物品,趁着搬新家时换好,也沾一沾搬新家的喜气。

在香港、新加坡等地华人,还在枕头内藏着红包,预示着今后财源滚滚,生活也会越来越好。

2).坏的旧碗碟

有些家庭当碗碟破损后,没有及时换掉,甚至在搬家的时候,还把这些有损坏的碗碟带到新家。其实从风水学角度讲,破旧的碗碟是不能带到新家里的。这是因为民以食为天,碗碟就相当于是人们的事业以及未来,如果饭碗出现破损,就意味着在事业发展方面会受到阻碍和影响,有着非常不好的寓意。所以家中的碗碟有破损后要及时更换,千万不能搬到新家里。所以要提前查看一下,最好不要在这方面试图节约,将不应该带的物品带到新家去。

碗碟就相当于是人们的事业以及未来,如果饭碗出现破损,就意味着在事业发展方面会受到阻碍和影响,有着非常不好的寓意。

3).刀剑利器

一些喜欢收藏的朋友,家里边可能会有一些具有收藏价值的刀剑,因为外观锋利,在使用过程中很容易伤到别人,而且在风水学上讲,刀剑往往和“凶器”联系在一起,往往对于人健康是非常不利的。因此在搬新家的时候,不能把这些刀剑之类的物品带到你的新家里边。 另外,这些刀剑之类的特殊物品,也可能在搬家的过程当中,会带来一些意外情况,也会将不良的信息带到家里。对于家庭的发展带来不好的影响。因此在搬新家的时候,这些细节一定要注意,不要将这些煞气重的物品搬进去。

为了在搬家的时候有个吉祥的兆头,搬家当天最好不要搬动刀剑之类的物品,可以在搬完家之后再慢慢带入。

4).家里的锅

锅也是搬家的时候必须要带走的。可能很多人觉得新房子就是要配新厨具,其实这里也有说道,因为锅代表着一家的家底,如果没有把锅带走,就相当于把自己的家底留给了别人。 所以把旧锅带到新房子里面,对于家庭今后的发展也会有很好的帮助。即使这个旧锅在新房子里边用不上也要带走。如果旧锅不想用,可以在旧锅里煮一些水,煮完之后倒到新锅里面,这样就相当于把所有的家底都带到了新家。

5).米缸

搬新家,米缸是一定要带走的,很多人可能会把米缸留在原来住的地方,或者直接丢掉,这种行为是非常不好的。因为米缸代表着衣食,把米缸带到新家里边,就相当于是以后的生活能够丰衣足食,不用为饮食方面的问题烦心,意味着全家人吃喝不愁。搬家当天可以把米放在米缸里一起带过去。

四:纽约搬家注意事项和禁忌

1).搬家的第一天要多请亲朋好友来玩,来热闹新房,一定要在新家里吃一顿饭,人越多越好。 搬家以后,家里人少的,一段时间也要经常邀请朋友来热闹,称为 “温房” ,记住不能让新房 “寒房”。

搬家的第一天要多请亲朋好友来玩,来热闹新房,一定要在新家里吃一顿饭,人越多越好。 搬家以后,家里人少的,一段时间也要经常邀请朋友来热闹,叫着 “温房” ,记住不能让新房 “寒房”。

4).进屋时要燃放鞭炮,不要生气、不要骂人,多讲吉利话。

5).除此之外,提醒大家 ,搬家时带一些水果,也能够提升家运。比如苹果,寓意平平安安,团团圆圆;橘子,寓意万事大吉,财运高涨;橙子,寓意心想事成,马到成功;桃子,寓意健健康康,长寿安乐;葡萄,寓意多子多福,齐心协力;大枣,寓意人丁兴旺,子孙满堂。搬家是非常值得开心的事情。

6).祭祀灶神。也就是我们神的灶君司命,因为相传每年的腊月二十三,就是人们常说的“小年”。灶王爷都要上天去汇报所在家庭一年的情况,第一天搬进去,不能冷落了灶王爷。

7).要提前规划,制定好的搬家路线。在位理学上来讲,搬家得符合”玄空卦理“,这样能够减少令人反感的灾晦。通俗来讲,搬家的时候要避开某些地方和某些方位,像教堂、祠堂、医院等有点阴沉的地方最好要绕行。如果不得以,实在没有办法绕行,可以在经过的时候撒红纸。

8).神佛像应该提前搬。中国传统文化中有敬天、敬地、敬神的习俗。很多华人朋友家里供奉神像,搬家时要提前把神佛搬入新家,然后进行拜祭。

9).搬家时带上米、水、土。这里建议路途遥远的话,应该在随身行李带上一把米、一瓶水、一把泥土,是从一个州市到另一个州市,这样可以避免水土不服,也避免思念家乡,如果路途更远,更需要这么做。

建议路途遥远的话,应该在随身行李带上一把米、一瓶水、一把泥土,是从一个州市到另一个州市,这样可以避免水土不服,也避免思念家乡,如果路途更远,更需要这么做。

10).不亦空手入屋。搬家当天,第一次进新屋,一定要拿一些比较贵重的东西。拿著米桶、存款簿、红包等。寓意为家里未来会很充实,财富越来越多。切记要主人先进,不能他人或搬家公司的人先进。

中华文化源远流长、博大精深,择吉习俗是中国一项历史悠久的传统文化,它具有相当广泛的文化蕴含,能充分的把握天时、地利、人和,以及由此之间的和谐关系所造成的适宜机遇,从而达到趋吉避凶、吉祥如意的结果。如果您正准备搬家,小编向您家祝贺乔迁之喜!

 

2022-02-13 / by / in , , , , , , , , , ,
美国新法规:购买居家Covid-19检测盒 私人医疗保险公司报销费用

拜登政府于1月11日宣布,从1月15日开始,私人医疗保险公司将报销每个人每月最多8个居家Covid测试盒的费用。

美国卫生与公众服务部(HHS)部长哈维尔·贝塞拉在一份声明中表示:“我们要求保险公司为千百万的美国人提供免费测试,这也是我们的整体策略的一部分,就是加速简单方法居家测试,而且免费。”

由于近期感染Omicron变种病毒病例飙升,美国全国范围内检测短缺,导致检测地点排长队和医院负担过重。政府决定增加购买 5 亿份居家新冠病毒检测盒,方便民众居家检测。

从1月15日开始,购买Covid检测盒的费用,可以让私人医保公司来买单了。那其实,您也有其它方法可以获得免费的测试盒。

怎样获得免费的新冠测试盒

如果您没有医疗保险,您可以从联邦政府获得免费的新冠检测盒。从1月19日开始,美国每户家庭每月可以免费获得4个Covid-19测试盒,您只需要点击以下网站:COVIDTests.gov,就可以线上预定,美国邮政服务会在7到10天内,把免费的测试盒递送到您家里。

拜登总统在1月13号宣布,政府已为民众准备了比原先计划多一倍的免费测试盒至10亿份,并将每个月为学校提供5百万个免费的PCR检测。

目前,各州都已采取措施,为民众提供方便做免费测试。纽约州已将免费测试盒分派到相关测试点和诊所。大家可以参照以下网址,找到居家附近的测试站。

https://www1.nyc.gov/site/coronavirus/get-tested/covid-19-testing.page

对于大部分有医疗保险的人士,他们可以在线上、药店或商店购买由美国食品药品监督管理局授权的非处方居家Covid-19检测盒,费用由保险公司支付。

如何向保险公司报销居家Covid-19测试盒

从1月15日开始,医疗保险公司会报销居家抗原检测盒的费用,每个人每个月可以报销8份新冠检测盒。

1月15日开始,私人医疗保险公司会报销,每人每月8份居家抗原检测盒的费用

如果测试盒的单价低于12美元,医疗保险公司报销每个测试盒实际费用,最高为12美元。如果检测盒的费用高于12美元,超过12美元部分由消费者自己承担。

如果因为某些健康情况或其它因素,由医院或诊所安排的 COVID-19 检测,这种情况下,新冠检测次数没有限制。

如果您是雇主购买的医疗报销,您也可以向雇主了解,有些私人保险公司其实在1月15日之前就已经开始报销居家检测盒。

各家保险公司会设立网络内药房和商店清单,请向您的保险公司了解详情。

红蓝卡和白卡可以报销居家新冠检测盒吗?

这项拜登政府的居家检测盒报销新法规,目前还不适用于红蓝卡。不过彭博政府报告称检测试剂盒生产商正在游说,希望能改变这一点。

目前的红蓝卡持有者,即65岁以上者享有的联邦医疗保险的,如果他同时拥有私人医疗保险,就可以报销测试盒的费用。

比如有些红蓝卡优势计划(Medicare Advantage Plan)覆盖非处方新冠测试的费用。红蓝卡官方网站也提醒大家确认自己的优势计划是否覆盖测试费用。

据卫生与公众服务部 HHS 称,目前要求各州的白卡和儿童保险,比如CHIP,覆盖 FDA 授权的居家 COVID-19 测试,因而白卡和儿童保险无需分摊费用

没有医疗保险怎么办

针对没有医疗保险的人士,您只需要点击以下网站:COVIDTests.gov,就可以线上预定;

您也可以到州政府指定地点领取免费测试盒,点击这里您可以找到纽约州的免费测试盒领取点。

居家Covid-19检测盒哪里买

一般在Walgreens, Walmart 和CVS的药店里就可以买到居家新冠快检盒,亚马逊网店上也可以买到。

药店里就可以买到居家新冠快检盒 (图片:Wikimidia/Anthony92931

白宫准许保险公司建立网络内(in-network)药房。您可以向自己的保险公司了解,哪些药房和商店是在您的医疗保险网络内。

由于 Omicron 变种病毒的迅速传播,造成目前测试盒短缺,导致许多地区的零售商限制居家检测盒的购买的数量。

目前Walgreens允许每个客户最多购买四份,而 CVS的上限是六份。沃尔玛将网上购买的数量限制为八份,店内购买没有数量限制。

2022-01-18 / by / in , , ,
投资纽约法拍屋 新手必看|怎样找法拍屋房源? 如何购买纽约法拍屋?

文|无疆行者

近2年美国房地产市场火热,房价不断飙升,法拍屋因其价格便宜、产权清晰的鲜明特点,受到越来越多的购房者的关注。在纽约这样一个拥有超过800万居民的城市,市场上总是有很多银行止赎需要法拍的房产。购买纽约法拍屋虽然有捡到宝的机会,但是也可能存在一些潜在的投资风险。

纽约资深的地产经纪人Leah Chen提醒投资纽约法拍屋的购房者,购买未经检查的法拍屋(Foreclosure)要特别小心,银行一般会“依现状出售(as-is),找专业人士帮助至关重要,可以帮你规避不必要的风险。

服务热线:917-804-7458

什么样的房产会被拍卖

导致可供拍卖的房地产的原因包括以前的屋主无力偿还房屋贷款;夫妻分居、离婚需要清算财产;破产; 继承房产的受益人更愿意让房屋拍卖等。

在哪里寻找拍卖的房产

以下是一些可以搜索拍卖房产的地方:

  • RealtyTrac.com
  • 当地报纸
  • 拍卖网,比如 Auction.com
  • 地方政府(致电或访问其网站)
  • 房地产经纪人

纽约房地产经纪人可以访问 MLS(多重上市服务)数据库,这会扩大您的房产选择范围。

法拍屋类型

纽约法拍屋有两种拍卖类型:

  • 不允许验房
  • 有进行房屋检查的机会

与非拍卖购买的情况一样,无法在购买前检查房屋会增加显着的额外风险。

也就是说,事先知道您关注的房产属于哪种类型的拍卖。作为拍卖的新手,只关注允许检查的房屋是最安全的。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

法拍公司一般在什么地方标房?

  • 法拍公司一般是根据当天法拍房屋的数量来看,如果数量比较多,他就把当地的一个仓库、社区的中心或者是一个体育馆租下来,作为一个法拍的一个现场。
  • 如果当天的法拍的房屋数量比较少,那么他就可以到这个房子的前面来。作为一个现场的拍卖。
  • 如果被拍卖的房屋要太远了,或者这块地已经是被很多邻居的地所包围着,不方便在这块地上来标的话,他们就在法拍公司的办公室里面来标这块地。
  • 法拍公司有时也会跟房地产经纪人合作,在MLS上面把这个要拍卖的房源打上去。虽然说他让这个经纪人,包括这个买家在上面登记。但是他非常欢迎买家在看了这个房子以后,可以出一个offer。如果这个合同出的这个价钱,已经达到了法拍公司所预定的价钱,法拍公司就会和银行沟通,接受这个offer,直接走公证公司交易的程序,就不会再来把这个房子进行法拍了。

纽约资深的地产律师表示,购买纽约法拍屋有机会获得高性价比的超值房产,但是要熟悉纽约法拍屋购买流程,并要注意可能存在的法拍屋投资风险。示意图。(Pixabay)

如何购买法拍屋?参加拍卖会要注意什么?

我们在买法拍屋的时候,法拍公司会给你一个详细的清单,说明要带什么东西。

  • 首先是在法拍之前的一天,要到银行里面买现金支票。支票这个title,要填写法拍公司的名字。或者是你带上足够的现金也可以。
  • 竞拍成功拍到钟意的房源以后,一般需要交百分之十的押金,剩余百分之九十的房款要在过户的时候付清。
  • 如果说是新手去参加拍卖,缺少这方面的经验,英语又不是很好,建议找一位房产经纪协助。
  • 当你竞拍成功以后,就要填你个人的信息,你的名字或者是你公司LLC的名字,还有你的邮寄地址mailing address,千万要仔细检查,不要有错误,如果有一个字母不对,到时候交易完了以后,你要去县政府重新改名字或者改公司LLC的字母,将会耗费很多的时间和精力。

购买银行持有的法拍屋( REO )

在拍卖会结束后,房屋可能会流拍,那么这时房屋的产权就归银行所有。

这时候,大多数贷方(银行)会将止赎房产交给 REOagent,后者与持照的房地产经纪人合作寻找买家。贷方通常不会直接向个人出售房屋。

一般银行会对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋状况不好,买家最好请专业的验房师来检查。

本文的内容为公益性质的信息分享,仅供参考,并不构成对任何具体问题的法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的纽约房地产律师

纽约法拍屋212-359-9904

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2021-12-27 / by / in , , , , , ,
购买法拍屋有讲究|一文看懂美国纽约法拍屋投资风险 法拍屋购买流程 注意事项

在美国购买银行的“法拍屋”(foreclosure)有机会获得超值房产。在2007-2009 年的抵押贷款危机之前,购买法拍屋的过程非常复杂。有意购买法拍屋的投资者必须筛选大量的法律文件并且要持续跟踪在法院举行的拍卖会。受次贷危机带来的止赎浪潮影响,使得查找和购买法拍屋变得越来越容易。纽约市首次被法拍的“法拍屋”在皇后区最多。

房子为何会被法庭拍卖

在美国,人们一般都是贷款买房,在还清银行的贷款之前,房屋的产权是属于银行的。一旦贷款者还不起贷款,这被银行视为不良资产,银行就会发出“收回抵押品”(foreclosure)通知,然后银行经过走法律程序,就在法院将这个房屋进行拍卖处理。

另外一种情况是,在美国的房子一般都有地税和物业管理费。有一些业主,因为经济状况改变或者工作状况改变,他交不起这个费用。当地的政府请律师,去把他的房屋拍卖掉。

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纽约法拍屋的优势

在美国的房产每年都是有一定的持有成本,包括地税以及物业费等,银行收回法拍屋以后就会急于出售。法拍屋的起拍价很多情况是取决于这个房子欠多少钱,所以很多法拍屋的低价可能会定的非常低,甚至会有高达5折以上的折扣。

在新泽西州曾有一栋七个睡房,五个浴室的大房子,在拍卖中已24.5万美金的价格成交,当时这处房产的市场价值近60万美金,几乎是打了4折。

法拍屋一般需要全额现金购买,所以没有银行贷款方面的问题。银行通过走法律程序收回的房屋也不会有房屋产权的问题。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

购买纽约法拍屋有什么风险

购买法拍屋比购买普通的自住房屋有更大的风险。以下是购买银行止赎房产的一些缺点。

  • 潜在的维护成本:当一些屋主知道他们的房屋将会因为银行止赎收回时,他们就没有意愿去维护房屋出现的状况。如果有什么东西坏了,房主不会花钱修理它,有些业主甚至会恶意损坏房屋。房产的贷方(银行)主要关心的是尽快收回他们的钱,请记住,许多止赎房屋可能存在严重损坏和结构问题,银行通常也会按原样出售。当您购买法拍屋后,房屋的维修维护都必须要自己负责。
  • 未偿还的债务:另外一个风险就是房屋原来的业主能会欠了不同的一些债务,不仅是欠了贷款。比如还可能欠了地税、物业管理费、水费、电费等。所以在购买法拍屋之前就要先弄清楚哪些债务是银行要还的,哪些是你在过户以后,要自己承担的。
  • 驱逐擅自占地者:房屋可能在法律上被银行收回,但这并不意味着没有人居住在此处。有许多银行的止赎房屋一次空置数月或数年,这可能会吸引擅自占地者,也或者是有原来的业主不肯搬离。如果您购买的法拍房产中有这类情况,您需要合法地驱逐他们,即使他们没有对该房屋的所有权,这可能需要数月时间并花费数千美元的律师费。

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如何购买纽约法拍屋

购买法拍屋的方式主要有两种:在拍卖中购买或在拍卖失败后从贷方(银行)处购买。

购买拍卖会的法拍屋( Foreclosure )

如果房产被公开拍卖( publjc Auction ),这时以前的屋主已不再拥有该房产的产权了。

这时如果要购买法拍屋,需要开一张银行的本票,而不是个人的支票。银行本票里面要写上法拍屋仲裁人或者银行这个债权人的名字。拍到你属意的房源后,至少要支付成交价的百分之十。过户的时候要交清剩余百分之九十的房款,一般是在一个月之内。

购买这一阶段的法拍屋,买主需要按规定在竟拍后付款,而且可能没有足够的时间去完成房屋检查。

在这样的拍卖中,银行通常会以房屋贷款的欠款金额作为低价,由于他们已经有房屋的留置权,如果最后竞价不高于银行出的低价,银行将直接拥有房产。在大多数情况下,竞标拍卖屋的买家会以略高于房屋欠款的价格得标。

纽约资深的地产律师表示,在美国纽约购买法拍屋(foreclosure)有机会获得超值房产,但是要熟悉法拍屋购买流程,并且要注意可能存在的法拍屋投资风险。

购买银行持有的法拍屋( Real Estate owned by the lender ,REO )

在拍卖结束后,房屋可能会流拍,那么这时房屋的产权就归银行所有。

这时候,大多数贷方将止赎房产交给 REOagent,后者与标准房地产经纪人合作寻找买家。贷方通常不会直接向个人出售房屋。

一般来说银行会保证产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋状况不好,买家最好请验房师来检查房子。

购买法拍屋的机遇和风险并存,若遇到优质的此类房产应果断出手,这可能会成为令人难以置信的交易,有机会让购房者以超低价获得超值的房产。

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2021-12-20 / by / in , , , ,
纽约房产市场发展的内因与外因

我们都知道纽约的房地产市场是全球最昂贵,竞争最激烈的住房市场之一;同时也是全球关注人数最多,投资最热的一个房屋买卖市场之一。之所以有这样一个火爆的市场,跟纽约这个大都市的经济、科学、文化等等的雄厚实力是分不开的。

然而在我们哲学界都认为,人世间万事万物的发展与变化,都离不开内因与外因的两个因素。内因决定事物的性质,规定与事物的发展;外因是变化的条件,内因是变化的根据。而内因与外因的区分则是相对的,所以往往在事物的发展变化中外因能起到很关键的作用。

就纽约房产市场的稳定发展而言,只有自身雄厚的实力是不够的,还必须得有一个外部因素起着的作用,才能使它稳定的发展。

九大行星围绕着太阳转,地球还在自转着

九大行星围绕着太阳转,地球还在自转着

举个例子,大家都知道,我们生存的地球它在自转着,同时它还与其它的星球围绕着太阳在旋转着,而且整个银河系、整个宇宙都在有规律的运转着。如果我们生存的地球一旦脱离了这个运转的轨迹,可能就会被毁灭。

地球尚且如此,那在地球上所生存的一切万事万物,当然也是如此,都必须得遵循这两个因素,才能谈到它的生存发展。也就是说,这个纽约房产市场也不可能摆脱它外在的发展规律。

交易中的走势规律

交易中的走势图规律

我们都知道,无论是房产市场还是股票市场或其它市场,现在人们给每个交易市场都描绘出了一些交易中的走势图形来做参考,其实这些走势图形就是人们所总结、所找出的市场运行的规律。可是我们也知道,往往这些规律都不是那么准确,如果我们死板的按照这个规律去操作的话,很可能就赔钱了。为什么呢?可能有些朋友对这个问题还是有所不解。

其实就是因为它还必须得有一个外在的因素起作用,也就是外在的规律,而自身的规律却受着外在的规律所制约。也就是哲学理论中所讲的内因与外因的关系。

孟母三迁

孟母三迁

我们举个例子:大家一定知道《孟母三迁》这个中国古代的寓言故事。故事说的是,在中国古代的战国时期,有一位著名的思想家、政治家孟子小时候的成长经历。

在孟子很小时候,其父亲早早就去世了。因为在我国传统文化的古代女人都是要讲究守节的,所以孟子的母亲因为守节而没有再改嫁。随着孟子的逐渐长大,他的母亲就开始教他识字和讲一些做人的道理。虽然孟子从小天资聪慧,但是他也无法摆脱外部环境对他的影响。由于他的家是住在墓地附近。孟子就时常和邻居的小朋友们一起学着大人跪拜、哭嚎的样子,玩起办理丧事的游戏。当孟子的母亲看到孟子的这些举动后,就皱起了眉头:心想这不行!这样会把孩子毁了!于是她就决定带着孩子搬家,结果搬到一个离集市较近的地方。到了那里,孟子又和邻居的孩子在一起,学起了商人做生意的模样。一会儿鞠躬欢迎客人、一会儿招待客人、一会儿和客人讨价还价,表演得像极了!孟子的这些行为又被他的母亲发现后,孟母又皱起了眉头:认为这个地方也不适合我的孩子居住!于是,她再次下决心搬家。结果历经艰辛,母子俩把家搬到了一所学校附近。从那时孟子就开始效仿当地儒生的高雅行为,变得守秩序、懂礼貌、喜欢读书。当孟母看到孟子现在的所作所为后很满意地点着头说:这才是我儿子应该住的地方呀!

我们从这个寓言故事中可以得出这样一个结论:无论是贫民百姓,还是帝王将相,只要是人,就会被他们所生存的社会环境所左右,谁也无法摆脱。这就是人们常说的一句话:环境改造人;而人只能是适应环境,却无法改变环境。就是这个道理!

人是这样,那人世间的万事万物同样也是如此。就拿纽约的房地产市场来说,既有它内在的运行发展规律,同时又受到社会大的环境所制约。

2021-11-16 / by / in , ,
美国纽约房屋保险全解析 房屋保险费用、种类、理赔范围|纽约地产律师

无论您住在纽约州的哪个地方,购买房屋保险都是明智的决定,可以帮助您规避房屋遭受意外事件(例如盗窃、火灾或自然灾害)带来的损失。虽然法律没有要求屋主必须购买房屋保险,但是如果是贷款买房,银行一般都会要求借款人购买房屋保险。

纽约住宅房屋保险的种类

纽约房屋保险分为四类:房屋施工保险、出租屋保险、自住屋保险和空屋保险。

出租屋保险是房子租给房客后,万一房屋发生漏水、火灾等状况,屋主的房屋保险会帮助房屋修复,但是房客的家具、衣物等个人财产并不包含在房屋险内。

纽约房屋保险的范围:

纽约的大多数房屋保险单包括以下可自定义的承保类型:

  • 住宅– 这包括在遭受破坏性危险(例如风灾或火灾)后重建房屋。此类别的承保限额通常等于您房屋的总价值。在签署保单之前,请咨询评估专家以获取有关您房屋价值的建议,以确保您购买正确的保险金额。
  • 个人财产— 此保险可保护您的个人物品,通常相当于住宅保险限额的 70% 左右,但 Lemonade 等公司允许您根据自己的保险需求定制此限额。清点您的财物以确定它们的价值,然后将您的承保限额设置为尽可能接近该金额以确保获得全面保护。
  • 无法使用——如果您因承保事件造成的损坏而被迫搬迁,您可能有资格获得使用损失索赔,以帮助支付额外的生活费用。此类保护的承保限额将取决于您的家庭保险公司和索赔的详细信息。
  • 结构损坏——此保险通常包括您的住宅保险的 10% 的限额。它涵盖对不属于您家的结构的损坏,例如后院棚屋或围栏。
  • 个人责任——责任保护是一种不同形式的保险,如果您要对他人在您的房屋上受到伤害负责,它最多可以支付与事故相关的医疗费用和法律费用的约定金额。
  • 向他人支付医疗费用——如果有人在您家中受伤,他们的医疗费用可以在此类别中承保,因为该伤害将被视为对您的财产造成的无过错伤害。

相关文章请点阅:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

纽约房屋保险中的必保项目:

冰雹、火灾(Fire Insurance)、第三者故意破坏、抢劫、偷窃、爆炸、闪电击中,在纽约都是最基本的必保的房屋保险。

纽约的房屋保险费用是多少?

纽约的房屋保险费率取决于多种因素,例如房产的地理位置、房屋的价值、个人信用记录等。

在犯罪率很高的地区,房屋被破坏的可能性大,保费相对就会高;如果房屋位于易发生龙卷风或森林火灾的地区,保费也会高。

有一些比较老旧的房屋,供电线路、供暖系统、各种管道以及屋顶等设施更容易出现状况,所以老房子的保费通常也会比较高。

纽约市价值约 650,000 美元的 1,800 平方英尺单户住宅的保险费报价,平均每月的保费为 202.33 美元 对于纽约东阿默斯特市价值 375,000 美元的同等面积的房屋,平均每月保费为77.66 美元

独立屋(house)的保险费要比Condo的保险费高出很多。

纽约三家主要保险公司Allstate、Lemonade、Liberty Mutual有关房屋保险的比较

提供者 Allstate Lemonade Liberty Mutual
个人财产保险限额 60% 或 75% 的住宅 40%–83% 的住宅 70%的住宅
责任险限额 100,000 美元、200,000 美元、300,000 美元、500,000 美元 100,000 美元、200,000 美元、300,000 美元、400,000 美元、500,000 美元、100 万美元 100,000 美元、200,000 美元、300,000 美元或 500,000 美元
每月保费 99.00 美元 49.92 美元 84.00 美元
附加部分 屋顶表面扩展覆盖、水资源保护、绿色改进 乐器保险、重要其他保险、游泳池责任保险 备用水和污水泵溢流保护,额外的飓风覆盖
客户服务 24/7索赔支持 通讯或在网站联系 24/7索赔支持

房屋保险是否涵盖暴风雪造成的损坏?

家庭保险通常涵盖暴风雪造成的损坏。例如,如果您的屋顶因雪或冰的重量而倒塌,屋主可以提出索赔以进行维修或更换任何损坏的个人财产。但是,如果由于维护不当,雪或冰导致屋顶倒塌,可能不容易得到赔偿。

在纽约房屋保险中有些项目不会自动承保,譬如,游泳池,宠物、污水倒流(Sewage Backup)的损失等,所以投保前要先了解保险公司在这方面涵盖的内容。

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2019最优秀地产律师(929) 380-7766/最值得信赖的律师事务所:Patrick Archer律师事务所

玛乔瑞律师(The Law Offices of Marjory Cajoux)  718-237-0411

2021-11-09 / by / in , , , , ,
纽约市应急管理中心局NYCEM推出中文服务

艾达飓风给纽约造成了巨大的经济损失,为了防范这类灾害重演,纽约市应急管理中心局(NYCEM)推出了灾难预防指南(Ready New York),以便民众能够正确的应对飓风侵袭、房屋失火,或家中跌倒等紧急事件。纽约市的这项灾难预防指南特别提供了中文版本。

这项灾难预防指南包含了灾难预防信息,还涵盖应急物品列表、紧急事故支援网络、灾难撤离计划,以及纽约市相关资源中心联系方式等信息。

纽约市应急管理局向民众提供预防灾难所需要的各类信息,并包含了中文版本。 (The Epoch Times)

该份指南建议,飓风来袭时,应将有价值的物品从容易淹水的地下室移到高楼层;城市里许多区域可能会因为大雨而淹水,地下室居民即使住在疏散区范围外,也需往地面上避难。

另外,无论居住在出租房还是自己的房屋,洪水和强风都不在基础保单的承保范围内,民众需要购买一份单独的保险来应对洪灾。了解更多有关全国洪水保险计划的咨询,请浏览www.floodsmart.gov

指南还包含了今年6月1日(大西洋飓风季节开始时)发布的最新“纽约市飓风疏散区”地图,可以访问 NYC.gov/knowyourzone查看最新版本的飓风疏散区地图。一旦沿海风暴来临时,纽约市会根据预测的飓风强度、轨迹和暴风潮对生命安全的威胁来决定疏散的区域。

“纽约市飓风疏散区”以6个颜色标示6个疏散区的紧急程度。(纽约市应急管理局NYCEM发布的灾难预防指南)

市应急管理局个人防灾协调员鲍威尔(Edward Powell)指出,地图用颜色编码标识了纽约市的6个疏散区(Zone 1~Zone 6),红色区域是海滨和低洼区域,最有可能被洪水淹没,因此在紧急情况下必须撤离。到深绿色区域是更高的区域,最不可能需要疏散。地图上还列出了所有五个行政区的飓风疏散中心。

纽约市应急管理局表示,更新的飓风疏散区地图纳入了国家气象局输出的新的、分辨率更高的风暴潮模型。使纽约市能够更准确地定义最有可能因飓风引发的风暴潮而发生​​洪水的区域。

下载纽约市灾难预防指南中文手册:https://tinyurl.com/yu9rnua5

2021-09-30 / by / in , , , , , ,
飓风艾达带来财产损失 纽约居民如何索赔

飓风艾达(Ida)给很多纽约的居民带来了不同程度的财产损失,灾情过后要尽快向保险公司提出索赔。

灾后的损失索赔

纽约采用国家洪水保险计划(National Flood Insurance Program,简称NFIP)。如果纽约民众已保洪水险,发生水灾损失后,应尽快向保险公司提出索赔。

索赔过程中须注意:

  • 询问保险公司需要提交哪些文件、表格和数据;
  • 保留与保险公司所有的对话纪录,包括清楚显示与经纪人的通话日期和时间;
  • 在保险公司检查损失之前,不应进行永久性维修。应保留所有损坏的个人财产,直到达成保险赔偿;
  • 向保险公司提供一份详细的受损个人物品和财产清单,包括收据、信用卡对账单和其它任何显示物品价值的文件;
  • 在清理任何东西之前,拍摄照片或视频,显示损坏的程度;
  • 屋主只应进行必要的维修以防止财产进一步损坏,例如覆盖破损的窗户;
  • 如果在房屋维修期间需要搬迁,保留费用记录。
  • 以书面形式保留跟进索赔的过程;

有灾前准备,容易索赔

保留自己拍摄的住宅照片和视频,并保留财物购买的收据及其型号,会使提出索赔的过程较为顺利;将保险公司、保险经纪人、保单号码和联系信息添加到家庭物品清单表中,以利准备。

更多资讯请登录纽约州金融服务管理局(NYDFS)的“灾害与洪水资源中心”网址查看:https://tinyurl.com/269cuvvf

2021-09-06 / by / in , , , , ,