文｜无疆行者
在纽约的华人社区，很多的朋友在买了房屋以后，希望能够增加房屋的价值，或是增加这个房屋的空间。可是往往会因为违规的加建或是改建，被政府相关机构处罚，遭受了很大的损失。本文详细介绍一下有关纽约房屋加建和改建的规定、流程、要求和一些常见的问题。
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纽约房屋加建的形式
从2017年1月1日起，美国开始实施SB-1069法案（附属居住屋，简称”ADUs”)法案，让拥有独立屋的居民可以合法的在自家土地上进行加建或改建，也就是合法增建一个有必要生活设施的第二居住单位，或充分利用既有的空间，改造成一个附属可居住的单位。ADU的建筑面积最小是150平方英尺，最多可以达到1200平方英尺。
纽约房屋加建有三种形式
1.独立式加建
加建的单位与主体建筑是脱离开的，独立于主体建筑之外。也就是说你可以脱离主体建筑，在你的后院儿，加建一个最大不超过一千两百尺的独立的居住单位。
2.连接式加建
这是主流的常规的一种加建模式。就是在主体建筑物的前后，或者是两侧，只要空间足够大，可以做一个连接式的加建。加建单位与主体建筑是完全连接，包括屋顶。
3.套建、改建
在法规允许的情况下，把车库改建成居住单位，或是把一个主卧改建为一个独立居住的单位。
在纽约决定房屋是否可以加建的三个因素
在纽约一栋房屋到底能不能够加建，是和纽约的住宅用地的规划有密切的关联。民众如果想了解自己的房屋有没有加建和改建的可能性呢？可以去纽约楼宇局网站（www.nyc.gov/html/dob）和纽约规划局的网站（www.nyc.gov/html/dcp）查询。
决定房屋能否加建的三个因素
第一个因素就是你要了解你所拥有的这块土地上的最大的建筑面积。通常占整个土地面积的百分之五十到百分之八十五之间。 比如说你有一块地是四千平方英尺。如果政府规定最多能够建设的这个房子，整个建筑面积，是整个土地的百分之五十的话。也就是说你这个房子最多能够建设到两千平方英尺，如果你已经有了一千五百平方英尺的话，那么就只有五百平方英尺的加建空间。
第二个因素，允许房屋建到的最大高度(控高要求)。在纽约对于围墙的高度和屋顶的高度都有具体的规定，这两个高度决定了你这个房子有没有向上加建的可能。
第三个因素，房子周围所必须留出的边距。 房子周围所要留出的空间也有规定。这些空间包括了你必须留出的停车位置，你这个房子离马路的距离，以及邻里之间的一些间距。加建的建筑必须要能够留出相应足够的边距。
纽约房屋改建的有关规定
在纽约要想对房屋进行改建，最需要注意就是要查看一下纽约楼宇局颁发的房屋使用说明书（CO)，对房屋各空间的用途、实际的功能都有明确的规定。在改建的时候，要向楼宇局进行申请。
纽约房屋常见的三类改建
第一种就是通过改建，改变房屋的用途。比如说有些房子是住宅房，但一楼把它改建成了商业的用途。
若改建成医生诊所或是托儿所之类的，这些并非纯商业，它也是属于社区公共服务范畴。这类改建的申请相对比较容易。
第二种改建，就是在家庭数量上增加，比如说把一家庭改成两家庭或多家庭。
第三种改建，就是把已有的某个空间结构进行改建，比如把车库改建成别的用途的屋子，或者是把地下室进行改建。
车库、地下室和阁楼的改建都有具体规定
很多的民众买了房子以后，这个房子有地下室啊，有阁楼，有车库，像这样的空间，到底能不能通过改建，成为一个住房呢。
这些改建要非常的谨慎，因为很有可能会造成违章。比如车库，在纽约，车库通常不算在房屋的建筑面积当中，但是把车库改建成了一般的房间的话，这个房间是算在最终建筑面积当中，那就有可能是你已有的建筑面积，超过了这块土地的最大建筑面积，那么就造成了违章。
还有，在每块土地上的房屋，都有停车位的规定。比如说在这个土地有两家庭，要求有两个停车位，但是如果屋主随意的把这个车库改成了房间的话，就流失了停车位，这样也会造成另一种违章。
地下室的改建也是很常见的。地下室实际上有两类，一种是传统说的地下室Basement，还有一个是地窖Cellar。 basement 通常可能有百分之五十左右高出地面，在地面以上，它的通风和采光相比较起来好一点。Cellar全部是在地下，所以一般只用于储藏使用，它的采光通风都是比较差的，就是不适合人居住的这么一个环境。
在纽约市，对人居住条件的这些场所呢要求是非常严格的。特别是在通风采光这些地方都是有非常高的要求。所以很多时候这个地下室或者是地窖并不能够符合这些要求。
有些朋友会认为自己的这个地下室有这个采光和通风的条件。但是你如果真正要改建成住家对外出租，必须要通过房屋局的批准。
纽约房屋加建改建的流程
一、查看房屋测量图和建筑图
房屋的测量图会标注房屋和周围的各个地界的各种间距和空间，就是房屋已经留出的边距。而从建筑图上可以大致的计算出房屋已有的这个建筑面积以及高度。了解了这些因素以后，就能大概的知道这处房屋是否有加建和改建的可能性。
二、请专业的工程师（建筑师）设计图纸
当确定了这处房屋可以进行加建或是改建， 下一步应该请一个专业的工程师或者建筑师进行图纸设计。同时请石棉报告的专员进行石棉的检验。
三、然后把石棉报告和房屋设计的图纸送交楼宇局进行审批。从设计图纸到楼宇局审批通过，一般约为二到四周。
四、如果审批都通过的话，那就可以找专业的，就有执照的这个装修队、水喉工、电工去申请各自的开工纸，当拿到开工纸以后，就可以进行加建和改建的这个工作了。
五、如果整个流程顺利，等到建设完工以后，再请建筑师和工程师进行设计图纸和完成的工程进行比对、验收。并由他们预约楼宇局进行最后的审核。然后楼宇居会颁发一个新的房屋使用说明书（CO）。
纽约加建改建 要申请房屋建筑许可证（building permit ）
在美国加建、改建和扩建，都必须申请房屋建筑许可证申请（building permit ）,这至关重要，如果不申请许可证就开工，除了可能会有罚单之外，一旦发生装修事故，屋主要承担责任，也不容易向保险公司索赔。
纽约房屋加建改建的常见问题
房屋加建ADU以后地税要上涨吗？
房屋加建以后，新的建筑面积是最后计算在土地总建筑面积内，地产会升值，地税也会提高。
ADU加建的条件是什么？
原则上只要是独立地权上面的独立房屋都有机会进行ADU加建。但是能否得到审批，也要看相关的法律法规条文，要符合容积率、控高、退界、地面覆盖率等规定。
我家的阁楼可以改建成住房出租吗？
阁楼能否改建成住房或是出租给别人，最主要的是要看这个房屋的使用说明书（CO）。有些是标注阁楼是允许居住的。也有很多的阁楼，他的（CO）上面明确表示只能作为储藏用途或者是其他一些用途，那就无法出租给别人。
加盖的建筑要离围墙多远？
ADU的建设需要满足场地的退界，这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下居住单位的前退界需要满足20尺以上，后退界一般是15尺以上，而左右退界一般是5尺以上。
加建的房屋，高度有规定吗？
ADU的建设需要满足房屋的控高要求。一般情况下民宅采用木结构的不得超过3层，高度一般不得超过45英尺。有些地方的控高是25尺，那就只能是做两层建筑了。
加建ADU的优势是什么？
ADU的重大优势是没有单独买地的费用，同时ADU也不需要申请单独的公共事业配套如水电煤等，这些也极大地节约了施工费用。单独买一栋房子也不容易申请贷款，在财务上的成本是不言而喻的。
纽约装修房子是否都要经过房屋局的审批？
从原则上来讲，房屋任何大的改动都需要经过房屋局的审批。 一些小的改动，或者只是是换换瓷砖，换换木地板、粉刷墙壁，这些不需要经过房屋局的审批。
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