文｜雨荷
买房是人生大事一定要慎重。对于买房的新手，在美国买房应注意什么呢？美国买房流程是什么？美国买房详解。
一、准备阶段。买房前要先问自己三个问题。
1、购房预算
买房子最先要搞清楚自己的支付能力，然后确定合理的购房预算范围。同时这个预算也可以作为搜寻房屋时的第一个筛选标准来缩小范围。需要贷款的朋友，如果有了预算，可以通过Reimagine home这个房屋信息网站上的计算器，来预估月供的价格，一般需要输入你的首付额、贷款时长等信息就能看到了，它还会显示每年的地税和房屋保险金额。
美国买房详解一 示意图。
2、买房的目的
了解买房的目的是为了进一步缩小搜索范围，更快、更精准的搜索到自己想要的房子。比较常见的目的是下面四种。
a、学区房：对地理位置要求高，要清楚当地的好学区在哪里。
b、投资：更看重本地的经济发展前景，预判未来的升值潜力。
c、舒适：关注房子本身的软硬件设施。
d、方便：比如距离公司比较近，通勤时间短，或者离家人更近挨着大公园、周边设施齐全等等。
3、对房屋的要求是什么？
买房子本来就是一笔大开销，都会慎重选择，很容易看的眼花或者纠结。如果在看房前把自己的最低要求列出来，哪些条件必须具备，哪些可以忽略，就能在最后关头帮助自己做决策，只要有一点无法达到最低要求的就淘汰，高于最低要求的就加分。这样当面对多个选择的时候，就能分辨出谁更胜一筹了。
美国买房详解二 示意图。
二、房源：
1、搜索渠道
搜房网站小编为您推荐两个好用且大众的网站，redfin和zilloow他们也有自己的app，在网站上根据自己的需求设置几个filter之后，就能在想要搜索的区域看到符合条件的房子，点进去之后会有更加详细的房屋信息，还可以查询交易记录、涨幅趋势，还能看到学区条件等等。
2.美国的房屋中介
一般分为销售代理和买房代理两种。第一种是卖家中介，也就是帮卖房人把房屋挂到市场上，并帮忙打理、安排别人看房等事项。而买房代理就是我们买房时想要找的人了，他们会帮我们查找合适的房源，并预约带着看房，帮忙争取最优价格等等。买房需要找一个靠谱、业务能力高的中介，一个好的买房中介会帮助您联系卖房中介，准备材料、提供必要的建议。
找中介建议给大家， 如果身边有已经购房的朋友，可以请他们推荐合作过比较好的房屋中介。如果是购买二手房，向您推荐大公司的中介，毕竟资源多，选择的空间比较大。有时会发现同一套房子的销售代理和买房代理是同一个人，这样的情况最好避免，毕竟两者目的上就有冲突。
美国买房流程指南一 示意图。
三、新房/二手房
新房通过浏览美国几大知名建造商的官网，看看城市规划，就能知道哪里有新房。虽然购买新房，中介不是必须的，但是第一次去新房register的时候，建议带上中介，因为会有返现活动，开发商会返现给中介，中介也会再把这一笔钱的一部分返给你。
二手房主要分成两大类on the market和off market，在找二手房时中介作用很大，尤其是手中off market房源多的中介。
在美国二手房源有一个统一的信息库，叫做MLS，汇集了市场上最全的二手房数据，这些能在市场上查到的房。都叫做on the market。这些房子一般都会改建，符合当下市场审美需求，如果自己有扩建、改造的计划，也会帮忙申请好改建许可比较规范化，但也因为信息公开，好房子就会很抢手。
off market 房主会通过卖房中介（listing agent）将房源散布出去，因为不能公开查询，所以知道这类房屋信息的人有限，好房子也不会有太多人竞争，有更大的可能性买到，这也就是为什么一开始说中介作用很大的原因。在看这类房子的时候，需要多观察，这类房子可能不想花钱重建，去迎合市场需求或者着急转手需要资金等等。看房时要多看细节，重点关注有没有不易察觉的硬伤，不然会影响居和日后的买卖。
美国买房流程指南二 示意图。
四：房屋类型
独栋House/Single Family House，三层以内带自己的院子，房型一般更合理隐私性较好。房产和土地拥有永久产权，维护费较低，但是需要住户自己定期除草收拾。
连排Townhouse/Townhome多是三层，一楼车库；二楼厨房；客厅；三楼是其他的卧室，面积较小，和旁边的邻居会共用一面墙，所以如果隔音不好，可能会有互相干扰的情况。
公寓式住宅Condo，这就是国内比较常见的公寓住宅，住宅形式很多，环境一般比较好，价格相对便宜，但物业管理费比较贵。
新房/二手房的购房流程
新房购房流程
1.资格预审pre-qualificaticon 联系房屋建筑商指定的合作伙伴，按照要求提交资料就可以了。
2.看房-参观样板房model home 参观时带楼层平面图，主意室内光线以及设施，了解额外付费的设施。
3.确定房屋-等待名单wai list 了解房屋的情况，选择自己喜欢的房子，也有不要的权利。
4.签订合同 有固定的模板，沟通了解之后签合同。
5.贷款与开发商合作的机构贷款会有一定程度的优惠。
6.交房
纽约买房 示意图。
二手房的购房流程
1.资料预审pre-qualificaticon
很多时候会在做pre-qualificaticon的银行贷款。
2.看房-参加房屋开发日open house
查看房子的基本情况，宣传单上的内容是否如实，仔细阅读房屋的检查报告imspection report。
3.确定房屋-竞价bid
Off market的房源是采取先到先得竞价的方式。价钱房主比较就可以成交。
4.签订合同
中介帮忙看了以后，自己也要小心仔细阅读，再签字。
5.贷款
根据自己情况选择即可。
6．交房
购房流程 示意图。
其他注意事项：
一、看房时不仅要参观屋内，看房屋整体造型，观察小区周边的环境，周边居住怎样的邻居也非常的重要。
二、看新房一定要查清原本的土地性质和污染情况。
三、物业管理费HOA(Homeowner Association)是否每个月缴纳，都包含哪些费用？
四、保险有的是必付的。有些是任性的也需要提前了解，做到预算里。
