美国房屋建筑申请许可证详解|违章建筑如何合法化?

美国房屋建筑申请许可证详解|违章建筑如何合法化?

文|雨荷

很多中国人移民到美国后,买房子私下进行加建改建或装修。并不知道在美国装修房屋需要进行许可证申请。美国政府规定,凡是房屋增值服务超过500美金的,都必须要申请施工许可证。不然会收到罚单,更严重一点还需要律师陪同上法庭,潜在的风险都是不可估量的。

无论是新建、加建、改建还是重建自己的房屋,或者只是修改了房屋的某一部分的结构。甚至换一个门窗。都需要合法的施工许可证。

怎么样申请施工许可证呢?

首先要请专业的结构师来画图,要把图纸送交到相关的部门来审批。要确定送到哪里。有城市(city)和郡县(county )有两种部门。比如说如果您住在Diamond bar(美国城市),那您需要送到Diamond bar city审批。 如果您住到县城,因为不是城市 (city),所以它是属于当地县政府来管辖。

把这份图纸送到city 或者是county 的什么部门呢?是planning department,也就是计划策划这个部门。把图纸送交之后,大概一到三个月的审批时间结束之后,会把图纸送回来。

如果图纸没有任何问题,就可以直接去申请许可证了。如果图纸需要调整和修改。要把图纸拿回来,再请结构工程师来改图。顺利的时候可能一次就通过了。如果不顺利可能要改好多次那才会通过。

所以要对这个环节做出心理准备。那最终当图纸改完后通过了。图纸就会转送到city 或者county 的建设与安全部门。 在这个部门主要就是来获取许可证。什么样的人可以获取许可证呢?有两种人,第一种就是拥有房产者。如果您是业主建设者(Owner Builder),也就是说自己来重建或者改建自己的房屋,是有权利去申请建筑施工许可证;另外一种就是也就是建筑承包商,可以去作为屋主的聘请的专业承包商去申请建筑施工许可证。

除了建筑施工许可证之外。 还有其他的施工许可证,包括电力施工许可证、水路系统施工许可还有空调管路系统施工许可证。这些专业的许可证,业主自己是没有办法去申请的。 因为业主一般不具备专业的施工的素质。

这些专业的施工许可证是由总承包商来申请。或者是由这方面专业的人士去申请,比如说电工去申请电工许可证;水管工去申请水管工许可证;那做空调的管道工人去申请相应的许可证。申请许可证的时候,不管是电工、水管工,还是建筑承包商都要提供自己相应的执照。 在City( 城市)或者County(郡县)会在电脑上查询这些执照是否是有效的。

然后会把这个permit 注册给您。那最终有了许可证就可以开始施工。在这里想要强调的是,如果您作为owner builder(自建屋主),也就是自建屋主,您申请了许可证。那么在这种情况下您加建好的房屋,在一年之内不可以出售的。这是需要注意的问题。

在申请许可证的时候,需要交相关的费用。 首先第一点就是要交申请费。第二个就是检查费,也就是说检查人员来检查。我们要为他的劳动付出薪水。那第三种就是许可证费。另外如果您的房子周围有学校,根据你加建的面积的大小。 有可能你还要交一个学校教育的赞助费,以及城市规划管理的费用。这些费用要把它提前在city 做一个了解,以便对于建筑成本做一个核算。

是如何把自家的违章建筑合法化

无论是政府已下达违章建筑通知书,还是未被政府发现的违章建筑都应严肃对待,不要被动等待处理都要按照主动响应的方式来对待。要根据政府的指令,看一看我们自己的违章的具体情况。然后向政府递交申请。

也有些人接到了政府的违章的整改通知令非常害怕。接到整改通知后无需过于紧张,政府通常不会采取极端措施。做加建的情况下,违建的拆除或整改可拖延更久。这个是可以变通处理的。

响应政府的指令有这么几种形式

1.向政府说明情况请求延长处理时间,一般会给延期几个月时间的。

2.反客为主,跟政府讲,把违建拆除或者合法化。然后再做点加建。政府也乐见其成。即把违建处理掉,同时还主动愿意在做增值,让物业价值更高。将来低交的税更多。

好处是什么呢?

好处是既然再增建了,那违建的拆除或者整改就可以拖延的更久。为什么呢?因为要做加建扩建申请的,常规情况下可以长达六个月。才能够批下来,在批的过程中,还可以再改或者是调整。不像原来单纯的时候做违章建筑的合法化,可能给的时间很短。

关于违建的处理方法

首先需在图纸上明确指出违建的部分和处理方法。

第一种方法:这个最简单,是把违建完全拆掉,恢复原貌。

第二种方法:做扩建、增建,比如在后院,再加建(ADU )附属机制单位,但是需要把意图清晰的表达出来。让政府的审批官员能够看到,依据现行的法规对违建合法化的措施,进行一下综合评估,综合判断。如果一切都OK就能够达到目的了。

在违建合法化的过程中,政府到现场勘察的过程也是不可避免的

因为和普通的加建改建,或者普通的做(ADU )是不一样的,政府人员会让相关的职能部门一定要到现场去看。

为了违建合法化进行的更顺利,建议这样做

在政府勘察之前,将明显不合规的部分拆除或暴露出来,将存在争议的部分打开,将一些家具物品等搬除,这样更清晰明了。政府如果说哪些部分拆除,哪些部分可以保留,就已经最大限度的保留了之前的劳动成果。

政府的官员到现场来看后应如何对待

政府的官员到现场来看后,他就会提供一个书面的意见,他口头的表达你不用担心,你也不用太当真,他要想要给你出具一个书面的意见的,在美国必须要照章办事,然后就静等他的整改意见的正式文本。

有时会让你到政府去拿,有的会电邮给你。政府的指令来了以后,是有时效期的,就是整改意见下来了以后,限在多少天之内响应。在合理的期限之内,可以深思熟虑或多方打听,跟相关的业内人士充分的沟通,拿出最优的解决方法。

如果觉得政府的条件太苛刻了,可向政府抗辩参加公听会,同时可以争取更多时间。也可以合法的走流程,到政府去申请公听会,只要意见是有可行性的,公听会多数情况下都会充分体谅你的处境。有可能会拿到让你比较满意的结果。你的意见也可能被否决,但是你只花了一两千块钱的公听金的费用,也替你争取了长达好几个月甚至一年以上的缓冲时间。

下一步就是签订整改合同。让承包商进场后分期分批的付款,然后验收,最后皆大欢喜。承包商顺利的完成的任务,政府批复了竣工报告后会给你一个单子。你来填一些必要的信息提供给政府,政府就会根据要求审核完会给你通知。经过政府的批复,房子终于合法化了,下一步就可以去申请入住许可证了。你拿到许可证以后,县里面市里面的这个监管部门,就会把你这些信息报告到县里,县里在入档,就是网络化,把你的信息加入到这个数据库里面去。过一段时间经过他们内部的审核通过。

 

八月 4, 2021 / by / in , , , ,

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