一文看懂 美国房契转名 | 美国房屋无偿转让/地契转名/美国房产更名/美国房屋过户

一文看懂 美国房契转名 | 美国房屋无偿转让/地契转名/美国房产更名/美国房屋过户

在美国纽约,房屋的过户、转名即房契转名,是房产交易过程中重要的一环,也是一个重要的法律手续。

房契转名一般可归纳为两种,有偿转让和无偿转让。美国房产产权的转名,包括加上名字或拿掉名字,必须要有全部的之前房契上所有权人签字才能进行。

有偿转让的房契转名

有偿转让,这就是像正常房屋交易一样,房屋买卖的双方聘请经纪人,谈妥房屋的价格,签订购房合同,在办理过户的时候双方签字即可,基本上由律师把关。

在美国纽约,有偿转让的房契转名(美国房屋过户、房产更名),基本上由律师把关。 (Pixabay)

房屋的有偿转让还存在一种特殊的情况,在父母和子女,或者是兄弟姐妹、亲戚之间半买半送的一种房屋转让。比如叔叔把一套价值80万美元的房产,以30万美元的价格低价转让给侄子。这里面就会涉及很多房屋保险以及税务方面的问题。

第一就是房屋的产权保险,这套房产的交易价格是30万美元,侄子购买这套房产后,需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋交易的价格来定的,也就是说这套房屋一旦出现产权问题,产权公司只能根据30万来计算理赔额,而不是根据这个房子的市场价格。

第二,是缴税方面这里面涉及的税主要有两项:交易税和资本增值税。

1、交易税
购买房屋的时候卖家要缴纳交易税,交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的,所以房价低,交易税上可以省很多。

在纽约州,50万美金以上的房子要缴纳的交易税是1.825%,50万美元以下的房屋,交易税为1.4%。叔叔这边如果以80万美元出售这套房产,要缴纳的交易税为14600美元。叔叔愿意以30万美元的低价半买半送给侄子,要缴纳的交易税为4200美元。

2、资本增值税
如果这套房产是用于自住是没有问题,但是如果将来要出售的时候,就会涉及到另外一项税,就是资本增值税(capital gains)。

如果这套房产增值到90万美元,这个时候侄子要出售房子,那么减去30万的购房成本,就有60万美元要缴纳资本增值税。

无偿转让的房契转名

所谓无偿转让就是房屋赠予,如果想要办理无偿转让,手续上要比有偿转让简单很多。做无偿转让一般情况只要去两次律师楼就可以完成了。

第一次带着自己的有效ID和社会保险号,让律师准备一份房产赠予的法律文书。

第二次,赠予人在房契赠予文档上签字,然后赠予双方在交易税单上签字,就可以完成了。

无偿转让所产生的费用也远低于房屋交易的过户费,不到1000美金就可以完成,主要就是160美金产权登记费以及律师费。

由于赠予的房产没有交易,因此也没有办法购买产权保险,一旦产权出现问题,也只能赔偿原屋主。

从税务方面来说,没有交易税,资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。

无偿转让就是房屋赠予,在美国纽约,如果想要办理无偿转让的房契转名(美国房屋过户、房产更名),手续上要比有偿转让简单很多。(Pixabay)

这种无偿转让虽然手续简单,还是有一些需要注意的地方。归纳为为以下几点:

1、老年人福利
现在很多老年人想要申请政府的一些福利,比如medicaid。但因为对收入有要求,很多老年人担心,如果自己有房产会影响申请medicaid,所以把房产转让给子女。但是他们不清楚即便是转让了,有一些情况下,5年内还是不能申请medicaid,并不是转让就能马上申请,这个是他们必须注意的。

2、将个人房产转到自己公司名下
现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下,事实上就是自己转给自己,但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。

3、为欠款临时过户
有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人,然而,无偿转让是没有办法购买产权保险的,保险的赔偿方还是原屋主。
所以一旦原屋主有欠款,这笔欠款除了跟着人走,也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子,还是要偿还欠款,不然房产的产权也是有问题的。

是否可以把房产转给未成年的孩子?

理论上来说是可以的,但实际操作上不建议这样做。

因为以后所有涉及到对这个房子的处置,比如像出售、重新贷款等,都需要这个屋主签字。未成年人签字没有法律效力。所以那个时候就会有一套很复杂的向法院申请的手续。所以一般来说,不建议放未成年人的名字在房契里。

在房契中加上我孩子的名字,需要通知贷款银行吗?

这个是需要的。因为在向银行做贷款文件的时候,签署的那些贷款的文件,要向银行确定屋主是谁。如果以后有变更,必须要通知银行。

这时银行会有两种做法,一种就是要求你把贷款还掉。

如果你没有能力一下子还清贷款,银行就会让你去做一个重新贷款,在做重新贷款的时候,同时做这个屋主改名的手续,这时就可以加上孩子的名字了。

以下情况不需要房契改名

  • 已婚夫妇共同持有房产,如果其中一个配偶过世,则无需从房契中删除该配偶的姓名。在需要出售或抵押这套房产时,只需在新房契中注明另一方配偶已故就可以了。
  • 如果有人结婚,一般也不需要将房契上的姓名更改为已婚姓名。

注:本文的内容为公益性质的信息分享,不能被理解为是在提供法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的房地产律师。

 

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八月 27, 2021 / by / in , , , , ,

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