房地产贷款名堂多 勿用人情当合约

房地产贷款名堂多 勿用人情当合约

曾有一位颇有成就的华商通过笔者买进一栋3家庭的居住用独栋楼,在贷款时他拒绝了我提出的帮助。他说自己在某华资银行有公司的户头、金额不小,而且认识银行里的贷款小姐,又是同乡,所以找该同乡来辨理贷款应该没问题。


在乐观其成之余,我有特别提醒他,贷款时要和银行签收费合约-因为银行除了收点数(Points)外,还可能有其他杂七杂八的费用-用合约写死费用,可免得到时措手不及。可惜该华商没有听进去,在买卖交割时,帮他处理贷款的同乡突然拿出一张纸,上面打满了额外收费,加起来好几千块。华商很不解,问那位同乡,你不是在银行工作吗?怎么也拿中介费?

尽管心里气不过,但是算了笔账,如果不交这笔多出来的费用、银行不会给贷款,房产就不能过户,那么前期已交纳的买房费用(金额高于贷款收费)就泡汤了,所以最后也只得忍痛给了银行收费、乖乖结案过户。

这个教训是因为他不清楚银行的贷款收费、误用人情当规矩的结果。不管是办理贷款的公司,或者是银行的贷款专员,本质上是中介,有的中介是两边拿钱,只是贷款者不知道而已。为了保护自己,和中介(包括银行在内)先签收费协定,不得有另外费用才是上策。另外,和银行谈利率谈费用,最好有几家银行做比较。银行费用和中介费用,通通要求写清楚,并且有签名拿到手,才是上上策。下面我们说一说美国的房地产贷款。

和银行谈利率谈费用,最好有几家银行做比较,然后把银行费用和中介费用通通要求写清楚。(Fotolia)

房地产贷款的收入条件 

美国房地产贷款有两种:居住用(Residential)和商业用(Commercial)。中文翻译会误导此两种类别,因为房地产贷款就居住用而言,指的是自己居住使用,如果是买了第二个居住用,不管是合作公寓或共有公寓或独立住宅,就和商业用贷款性质相同,都属于投资(Investment)。

第一,对个人居住用房地产贷款额上限是45%,并要求贷款额不能超过个人未扣税前总收入的45%。例如如果个人年收入是一百万,那么年贷款额最多是45万。

第二,商业用房地产的贷款额不能超过未扣除开销总收入的28%,这个条款也适用于前面所提到的投资用居住贷款。

房地产价值和贷款的关系 

第一,房地产贷款不是以买卖价格来决定业主能贷多少。你能从银行贷到的款项是以银行聘请的有州政府执照的估价师估价为准。例如你的买价是90万,而估价师说此房产值100万,那么在你付头款10万后,你只用从银行贷80万。我们把贷款和估价师所估价值的此例(80%)称为 Loan to Value Ratio。但并不是说你交了头期款就能贷成,还要看前面所提的收入条件是否符合。

第二,如果你的买卖价格高出估价价格,那对买方而言,你的自备款要求高于20%。目前虽然房市兴旺,贷款银行仍然受到联邦政府的限制-2008/2009经济大衰退(The Great Recession) 后的金融改革方案有相关规定。

第三,在商业用(投资用)贷款是用负债和收入的比例来计算(DCR,Debt Coverage Ratio)。如果贷款和房地产租金收入相同就是 1:1,当然这种一比一,是贷不到的。至少是1:1.25,即收入高于付款的25%才行。

贷款年限和提前还款规定 

第一,自用的居住房地产贷款年限最多是30年,商业用(包括投资用的)变化比较大,可以贷到40年。有一种商用贷款是只付利息的,一般至多10年,至少一年。

第二,贷款期限未到,要提前还款,可能要交纳部分罚款。原文是Prepayment penalty 或Prepay penalty。商业用(包括非自用投资性的居住房地产)罚款一般用渐减式的(Sliding Scale),以年度计算渐减。

自己居住的住宅可以在期限未到前付完,不会罚款。2009年金融危机之后,联邦政府对贷款有很多保护贷款人的规定。非自住的贷款也可和贷款银行签约时谈判,要求没有先付款的罚款条款。

贷款利率的规定 

第一,自住用的房地产贷款,在2009年后的金融改革获得更好更多的保护规定,尤其是针对贷款银行的利率浮动。自住的房地产贷款是根据联准会(Federal Reserve,相当于中央银行)所公布的利率再加上银行的点数(Point),就变成贷款利率。例如联准会公布1.5%利率,加上银行1.5个点,那自住的房地产贷款利率可能是3%。

第二,商业用(包括投资性的居住性质)房地产贷款,利率一般是自居用房地产利率的两倍以上。当然联邦有最高利率的限制,如果贷款银行认为风险高,那贷款利率就高。商业用租金收入高于贷款付款,再加上如果拥有者贷款低于估价的60%,那在贷款利率上,就能和贷款银行要求较低的利率。

来源:大纪元

November 22, 2018 / by / in ,

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