通过拍卖买房置业 必备指南

通过拍卖买房置业 必备指南

拍卖的几种类型

拍卖在历史的经济发展中起着重要的作用,是商品销售的基本方式之一。拍卖的种类繁多,将其清楚区分非常重要。

地产中最常见的拍卖是“法拍”(Foreclosure Auction),也叫“提供贷款者地产交易”(Mortgagee’s Sale of Real Estate)。“提供贷款者”(Mortgagee)一般是指借贷机构或银行,或保险公司或负责法拍方。借款者(Mortgagor)是借钱的一方。


普通拍卖是由房东授权公证人执行的房产拍卖程序。执行拍卖的公证人应该向房东解释拍卖程序,展开对房产的价值、物业现状、役权、使用方式、买卖手续费等的鉴定评估,这些资料保存在拍卖公证人事务所,供竞标者前往查阅。

起拍价格根据估计确定,一般为市价的70%。公证人确定拍卖日期并予以公告。

在拍卖日,竞拍人要向公证人提交银行支票(chèque de Banque)作为保证金,支票数额根据物业性质而定。

公证人同样用点燃蜡烛确定报价时间,一旦两支蜡烛燃尽而无人报价时,最后一名报价人即为拍卖中标人。

与司法拍卖不同的是,中标者只有45天的时间支付价款。否则,他需要自此后的第11天起支付价款利息。

价款包括房地产过户的各种税款和根据统一标准确定的公证费。拍卖中标者不能享受7天的反悔期。无论是司法拍卖还是普通拍卖,凡出价超过最后报价的10%者,均可在成交后的十天内,申请重新拍卖。起拍价为此前的最后报价。

在付款日期截止后拒不付款的买主,将被指控犯有拍卖欺诈罪(Folle enchère)。物业将按原起拍价重新拍卖。爽约者可被判支付两次拍卖的差价。

拍卖的诱人之处是其售价,一般均大大低于市场价。缺点是不一定能中标。此外,还有因物业状况差,在最后时刻,面临拍卖被取消的风险。不过,尽管如此,由于价格的巨大吸引力,参加拍卖者仍大有人在。

在地产被法拍之前,会公布一则法律启示,声明贷款者目的,所卖资产是什么,拍卖的地点和时间等。“交易过程中的条款”(The Term of the Sale)和“贷款者”(Mortgage Holder)的律师。法拍使得以极优惠价格买到房产成为可能。

“密封竞标拍卖”(Sealed Bid Auctions)通常涉及到大的商业地产,例如写字楼、厂家直销店和高价豪宅。拍卖者会需要在规定日期之前收到密封的竞标,及称作“Earnest Money”(诚意订金)的抵押金。超过规定日期的竞标将不再接受,且所有竞标都密封保管。拍卖者然后分析竞标,并确定哪一个对卖主更有利。被选中者可以签署买卖合约。随拍卖行不同,合约条款会不同。

许多屋主都通过拍卖来卖掉财产。因为和传统地产买卖相比有不少好处,包括:拍卖过程快捷。许多屋主承担不起将房屋放在市场上放好几个月的代价。屋主们只想拿到公平的市场价,拍卖是对房屋市场真正价值的考验。

“绝对拍卖”(Absolute Auctions)为潜在屋主提供拿到最好交易的最好机会。以此方式进行的拍卖通常没有最低价,没有限制,谁出价最高就归谁。“绝对拍卖”是所有拍卖中最让人激动的类型,会吸引大量人来参加。不要怕人多,银行或土地商常采用“绝对拍卖”来卖掉所拥有的财产。银行就像私家屋主一样,希望有办法尽快卖掉房子以满足需要。


拍卖原因

房屋拍卖有很多原因,大多数人熟悉的是“法拍”。法拍可使地产有合理处置。重要的是,法拍提供了特有的机会。

在房产成为“银行拥有”之前,银行会试图通过“短卖”(Short Sale)或法拍来卖掉地产。不成功时房产将为“银行拥有”(REO)。

“政府拍卖”:联邦储蓄保险局(FDIC)和Resolution Trust Corp.(RTC)为尽快脱手地产,会在当地举办关于独立房、多单位住宅、土地、办公室、康斗和办公室,或工业建筑等的拍卖,并提供贷款。

“个人拍卖资产”:有些屋主已发现拍卖房屋的好处。传统地产中,屋主经常会遇到眼睁睁看着房子几个月间在市场掉价的情况。而拍卖则提供迅捷而经济的地产交易方式。个人拍卖也有许多不同的方式。

拍卖的相关信息

拍卖地点可以各种各样。大多数法拍都在被销售的地产前进行。

知道了有哪些拍卖,就要看一下如何知道拍卖资讯。拍卖公司的目的是把大量的人吸引到拍卖现场。所以很多拍卖公司会在当地报纸做广告宣传。还有很多地产杂志。如果买家能打电话给拍卖公司,把自己的名字加到其邮寄名单中也很好,这样可以事先知道信息。

要寻找地产销售的法律声明。声明中会公布代表地产提供贷款方的律师名字。你可以给律师打电话询问主持拍卖的公司是谁。找到拍卖资讯的最好来源是地区报纸及你要购买的房产所在镇的报纸。


怎样读拍卖广告?

首先,搞清是哪一种拍卖。是在地产现场,还是在大型聚会厅。例如找某地的一个单家庭房,看清拍卖日期和时间,注意通告编号,这样便于电话询问。

看清注释明确是否满足需要。注意地产所占土地的面积。条款非常重要,会告诉你购买房屋需要做哪些事情。例如需要定金。定金可以从$2,500 到$5,000,甚至到$25,000不等。大多数定金是$5,000。现金支票和普通银行支票都可以。

广告中会声明付款期限。也就是说,如果成为最高价的竞标者,你所拥有的付款时间。

广告会指出代表银行的律师。拍卖行的代表会在拍卖现场回答任何法律问题。律师一般会在签约现场。广告也会说明房产细节。县政府登记部门的纪录是关于任何物业非常有价值的资讯。通过广告上提供的纪录书号和第几页的资讯 ,你可发现包括地产所占面积的详细资料,还有物业估价即其它相关资料。


买家应该做的功课

到底是否购置物业,你要自己寻找资料做研究,自己决定。做功课很重要,帮助你清楚知道你愿意投标的上限。当地的土地登记部门(Registry of Deeds)是一个很好的开始。广告中会有这个特定的房产纪录在哪一本书(即提供书号)的哪一页的资讯号。

过程很简单,只要提供书号和页数号, 登记员就会为你提供与该地产有关的资讯。让登记员告诉你任何你觉得会帮助你做出最后决定的数据。当地市政府也是获取相关资讯的好去处。在地产评估办公室中,你会发现一座房子或建筑的结构资讯。

还可以联络市税务办公室,建筑检查员(Building Inspectors)等了解更多情况。
做一下房产的产权(Title Search)调查, 您可以雇一位产权检查员或律师来看一看这方面有无缺憾。看一看房产有无各种限制性条款。

还要确定是否在如何拥有和转移产权方面有任何限制,或自己的宅地是否有一部分必须允许他人通行( Rights of Way)。了解所有这些后会帮助你做出更全面的判断。

十二月 6, 2018 / by / in ,

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