地产投资分析

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脱欧影响正在退却 英国房价今年呈现整体上涨

保守党大选的胜利和更稳定的经济前景平息了购房者的紧张情绪,英国各个地区的房价两年以来首次出现上涨。

 

据英国《卫报》报导,土地注册处(Land Registry)的房价数据显示,去年12月的平均年度房价从11月份的1.7%上升到了2.2%。这是从前年2月以来首次出现所有地区同时上涨的现象,英国的平均房价达到了235,000英镑,比前年同比高5,000英镑。

 

伦敦2019年12月的价格同比上涨了2.3%,是自2017年10月以来的最大涨幅,也是连续第二年出现上涨。在英格兰,Yorkshire和Humber地区的房价年度增幅最高,在去年上涨了3.9%,其次是英格兰中东部,增长了2.8%。年增长率最低的是东南地区,平均价格上涨了1.2%,其次是英格兰中西部,其平均价格上涨了1.4%。

 

据金融行为监管局(Financial Conduct Authority)的数据显示,在过去的一年中,购房者申请了185笔500万英镑以上的抵押贷款。这些抵押贷款的平均价值为970万英镑,总金额高达18亿英镑,比上一年增加了2亿英镑。贷款数量的上涨通常是房产市场复苏的标志之一。

 

英国国家统计局表示:“伦敦房价上涨可能反映了售出的房屋类型的变化比平时更大,(其中)高价值房产的销售正在增加。”

 

EY Item Club首席经济顾问霍华德·阿彻(Howard Archer)表示,Halifax和Nationwide等银行的最新销售数据都表明,房价将进一步坚挺。

 

阿彻表示,有相当多的证据表明,在大选结果以及英国脱欧的形势明朗之后,英国房产市场的买卖双方信心皆增强,乐观情绪普遍上升。

 

另外,据《伦敦标准晚报》报导,代理商Chestertons也表示,今年1月和2月在伦敦诺丁山注册的买家数量比去年同期增加了一倍以上。

 

Chestertons表示,卖家正在回归,整个伦敦市场上的房产供给增加了31%,伦敦中心地区的房产供给更是增加了64%。

 

冠状病毒和新财政政策或抑制房市复苏

 

但是,一些代理商也警告说,如果冠状病毒的爆发恶化并继续打击金融市场,则房市反弹可能会迅速停止。

 

房地产代理商James Pendleton的经理露西·彭德尔顿(Lucy Pendleton)认为:“如果令人恐惧的头条新闻(指冠状病毒新闻)一直持续到3月份,这场危机不可避免地会使买家其它资产价值缩水,进而对他们的购买态度产生一定的影响。”

 

也有人担心,新上任的财政大臣Rishi Sunak可能在本月的财政预算案中暗示会征收更高的房产税的可能,这会对正在恢复的房产市场造成负面影响。

 

转载自大纪元网站 https://www.epochtimes.com/gb/20/3/15/n11941846.htm

2020-04-02 / by / in ,
海外购房者将面临2%的房产税

据《金融时报》报导,由于房地产购买量可能会激增,海外购房者将被征收2%的房产税,此措施将于2021年4月开始实施。

 

这项措施是在政府对第二套房拥有者和购房出租(buy-to-let)从业者征收3%的房产税的四年后,又一项加税措施。住房市场分析师表示,大多数海外购房者都需同时支付这两种税,也就是说价值800,000英镑的房屋,购买者一共需要支付额外的40,000英镑的房产税。

 

英国财政部表示,这项实施于英国和北爱尔兰的附加费政策“将有助于控制房价上涨,并使英国居民住上更好的房子”。据估计,此措施所产生的税收为平均每年1.05亿英镑。

 

地产经纪第一太平戴维斯(Savills)住宅研究总监卢西安·库克(Lucian Cook)表示,目前离措施正式执行还有长达一年的时间,此期间将有很多的购房者希望尽快完成交易,以避免支付这项税收。

 

该房产附加费措施引起了一些开发商的反对,他们利用海外买家的早期资金启动新的房产开发计划。

 

伦敦的开发商Great Marlborough Estates的联合创始人迪恩·克利福德(Dean Clifford)表示,“惩罚性”的新税收将损害伦敦的经济。他认为:“首都的房地产市场是英国所有城市中全球化程度最高的,尽管一直有很多对于开发商出售“计划外”房产给海外投资者的批评,但事实是它们提供了重要的融资来源。”

 

NAEA Propertymark的首席执行官马克·海沃德(Mark Hayward)提到这项措施时表示:“这项政策一旦出台,将使英国居民有更大的购房机会。但是,海外买家倾向于在伦敦市中心黄金地段购买房产,这对大多数购房者而言是完全无法承受的。因此,此举对最需要购房的人来说并无用处。”

 

但是其它因素也将影响新房产税对海外购买者影响的程度。市场研究公司Residence Analysts的主管尼尔·哈德森(Neal Hudson)表示:“这在很大程度上取决于投资者为什么要购买——是为了资本增长、增加收入收益还是纯粹为了保值。”

 

哈德森先生补充说,开发商可能会加快其住房计划的工作,特别是那些依赖“计划外”销售的项目。“开发商们将争先恐后地在2021年4月之前完成建设,并通过这些房产获利。我们不仅在海外销售方面会看到一个高峰,而且在市中心的新房建设方面也会如此。这可能会对市场产生很大影响。”

 

据《金融时报》表示,征收海外房产税的措施已经酝酿有一段时间。时任首相的特蕾莎·梅在2018年10月保守党会议上就已提出该建议。政府对应收取的费率已多次改变看法,由前年的1%变为去年的3%,最终稳定至目前的2%。

 

转载自大纪元网站https://www.epochtimes.com/gb/20/3/20/n11959231.htm

2020-04-02 / by / in
英格兰银行将利率降至0.25%:这对抵押贷款和借款意味着什么呢?

据BBC报导,英格兰银行于上星期宣布在中共病毒爆发期间紧急降息,以支撑经济发展。央行将利率从0.75%降至0.25%,使借贷成本处于历史最低水平。央行表示,此举将释放数十亿英镑的额外贷款,以帮助各个机构渡过危机。

《伦敦标准晚报》指出,目前的基准利率已回到了2009年3月至2017年11月的水平,那时英国正处于后金融危机时期。在此之后,基准利率提升至0.5%,并在2018年8月再次提升至0.75%,这也是近10年以来的最高值。

基本利率的降低对抵押贷款意味着什么呢?

由于基准利率的下调,借贷人可能会提供比现在更便宜的利息,尽管行业数据显示,抵押贷款的利率已经接近历史最低的纪录了。

降低掉期利率(Swap rates)——一种公司用来相互交换利率的远期合同——也有可能导致更廉价的借贷。

抵押贷款经理人SPF私人客户首席执行官马克∙哈里斯(Mark Harris)表示:这是英格兰银行大胆而果断的决定。掉期利率最近暴跌,基准利率和掉期利率的同时降低,终将导致抵押贷款产品更便宜。

对于Atom 银行的五年定期贷款,哈里斯表示“我们预计五年期(贷款)的利率将接近2017年的纪录低点1.29%。但最大的问题是,它们是否会跌到百分之一以下?”

对固定和浮动利率抵押贷款交易的影响

降低利率对购房者、寻求再抵押(remortgage)的人以及持有浮动利率抵押贷款的人来说都是好消息。这些人需要偿还的贷款都随着基准利率的下降而下降。

Kensington Mortgages的资本市场和数码总监Alex Maddox指出:“利率变化对于采用浮动利率抵押贷款的客户将是可喜的,这很快可以减少他们每月的还款额。”

多数购房出租(buy-to-let)贷款都只需先还利息,因为这种运营方式为房东节省最多的税务开支。

但是,在过去几年中,一些房主转而选择了长期固定利率贷款,由于他们仍需遵守现有的抵押条款,所有他们的还款情况不会因基准利率下调而有任何改变。

房产中介Chestertons的常务董事盖∙吉汀斯(Guy Gittins)曾指出:“基准利率的意外下调不大可能对房地产市场造成重大影响,因为抵押贷款利率已经处于或接近于最低点,不会再进一步降低,而且大多数业主已经被锁定在固定利率贷款的交易之内。”

他补充说,储户可能会对今天的降息令感到沮丧,因为随着银行和建筑协会降低储蓄账户的利率,储户可能会看到自己的货币价值进一步缩水。这对于那些努力存首付买房的首次购房者来说,将是一个沉重的打击。

一些抵押贷款方已经对现在的经济冲击作出了回应,承诺向那些财务状况受到冠状病毒影响的房主提供暂时的抵押贷款减免。

转载自大纪元网站https://www.epochtimes.com/gb/20/3/20/n11959240.htm

2020-04-02 / by / in
伦敦十大绿色家园

在过去的20年中,伦敦空气污染有所增加,这使得伦敦位于绿地公园附近的房子越来越抢手。

这些房产距离绿地公园或花园广场仅几步之遥,其价格可能比其它房屋高出约40万英镑,但伦敦也有些地方可以使住户以合理的价格购得一份绿色宁静的生活。第一太平戴维斯近期发布的新研究列举了距离公园或绿地250米以内(五分钟步行路程),并且附近拥有被英国教育标准局(Ofsted)评为“良好”或“杰出”的学校的伦敦房产。

2020-03-12 / by / in
2020年地产投资热点:伦敦金絲雀碼頭(Canary Wharf)深入分析

业界人士分析,2020年金丝雀码头(Canary Wharf)将成为伦敦中心地区最有潜力的 地产投资热点。据房产代理机构JLL预测,未来金丝雀码头的房价会以每年2-4% 速度增长。

金丝雀码头(Canary Wharf)位于伦敦东二区泰晤士河沿岸,距离伦敦市中心仅20分钟地铁距离。这里是伦敦新金融中心,聚集了众多世界顶级金融和科技企业,写字楼林立,商店,酒吧 等娱乐设施完善的交通便利,是伦敦高净值人士的集中地,也一直是附近上班族的首选居住地之一。同时,大型住宅开发项目 Landmark Pinnacle 和 South Quay Plaza 也相继在这里进行,有志向做地产投资的华人请重点关注伦敦中心地区的金丝雀码头。

2020-01-12 / by / in ,
英国买房——九个吸引年轻白领的热点地区

拥有较高收入的年轻专业人士在自己的黄金时光中既享受着消费的乐趣,又不必过分担忧未来。他们的选择往往会对当地房地产市场走势产生巨大影响,甚至可能因此创生出新的热点地区。

2020-01-11 / by / in