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纽约市应急管理中心局NYCEM推出中文服务

艾达飓风给纽约造成了巨大的经济损失,为了防范这类灾害重演,纽约市应急管理中心局(NYCEM)推出了灾难预防指南(Ready New York),以便民众能够正确的应对飓风侵袭、房屋失火,或家中跌倒等紧急事件。纽约市的这项灾难预防指南特别提供了中文版本。

这项灾难预防指南包含了灾难预防信息,还涵盖应急物品列表、紧急事故支援网络、灾难撤离计划,以及纽约市相关资源中心联系方式等信息。

纽约市应急管理局向民众提供预防灾难所需要的各类信息,并包含了中文版本。 (The Epoch Times)

该份指南建议,飓风来袭时,应将有价值的物品从容易淹水的地下室移到高楼层;城市里许多区域可能会因为大雨而淹水,地下室居民即使住在疏散区范围外,也需往地面上避难。

另外,无论居住在出租房还是自己的房屋,洪水和强风都不在基础保单的承保范围内,民众需要购买一份单独的保险来应对洪灾。了解更多有关全国洪水保险计划的咨询,请浏览www.floodsmart.gov

指南还包含了今年6月1日(大西洋飓风季节开始时)发布的最新“纽约市飓风疏散区”地图,可以访问 NYC.gov/knowyourzone查看最新版本的飓风疏散区地图。一旦沿海风暴来临时,纽约市会根据预测的飓风强度、轨迹和暴风潮对生命安全的威胁来决定疏散的区域。

“纽约市飓风疏散区”以6个颜色标示6个疏散区的紧急程度。(纽约市应急管理局NYCEM发布的灾难预防指南)

市应急管理局个人防灾协调员鲍威尔(Edward Powell)指出,地图用颜色编码标识了纽约市的6个疏散区(Zone 1~Zone 6),红色区域是海滨和低洼区域,最有可能被洪水淹没,因此在紧急情况下必须撤离。到深绿色区域是更高的区域,最不可能需要疏散。地图上还列出了所有五个行政区的飓风疏散中心。

纽约市应急管理局表示,更新的飓风疏散区地图纳入了国家气象局输出的新的、分辨率更高的风暴潮模型。使纽约市能够更准确地定义最有可能因飓风引发的风暴潮而发生​​洪水的区域。

下载纽约市灾难预防指南中文手册:https://tinyurl.com/yu9rnua5

九月 30, 2021 / by / in , , , ,
飓风艾达带来财产损失 纽约居民如何索赔

飓风艾达(Ida)给很多纽约的居民带来了不同程度的财产损失,灾情过后要尽快向保险公司提出索赔。

灾后的损失索赔

纽约采用国家洪水保险计划(National Flood Insurance Program,简称NFIP)。如果纽约民众已保洪水险,发生水灾损失后,应尽快向保险公司提出索赔。

索赔过程中须注意:

  • 询问保险公司需要提交哪些文件、表格和数据;
  • 保留与保险公司所有的对话纪录,包括清楚显示与经纪人的通话日期和时间;
  • 在保险公司检查损失之前,不应进行永久性维修。应保留所有损坏的个人财产,直到达成保险赔偿;
  • 向保险公司提供一份详细的受损个人物品和财产清单,包括收据、信用卡对账单和其它任何显示物品价值的文件;
  • 在清理任何东西之前,拍摄照片或视频,显示损坏的程度;
  • 屋主只应进行必要的维修以防止财产进一步损坏,例如覆盖破损的窗户;
  • 如果在房屋维修期间需要搬迁,保留费用记录。
  • 以书面形式保留跟进索赔的过程;

有灾前准备,容易索赔

保留自己拍摄的住宅照片和视频,并保留财物购买的收据及其型号,会使提出索赔的过程较为顺利;将保险公司、保险经纪人、保单号码和联系信息添加到家庭物品清单表中,以利准备。

更多资讯请登录纽约州金融服务管理局(NYDFS)的“灾害与洪水资源中心”网址查看:https://tinyurl.com/269cuvvf

九月 6, 2021 / by / in , , , , , ,
美国建房买地和建房的流程|美国建房还有哪些成本你没有计算?

华人在美国买地自建房屋是现在越来越热的话题。那么如何买地呢? 首先我们就要找到地的资源。一般来说最简单的办法就是找房屋经纪人咨询,或者通过房地产的网站来自己搜索。比如说在Zillow房地产网站、Trulia 房地产网站、Redfin 房地产网站等都可以,输入信息后再过滤器里面输入信息,相应的网站就会出来很多正在出售挂卖出售的各种各样的土地。

什么样身份的人可以购买土地呢?

这在美国来讲没有特殊的要求,不管是哪国的身份都可以购买美国的土地。只要您持有有效的护照,就可以买到土地、不动产或者动产等,所以在美国买地建房是完全可以的。

咨询土地属于区域

搜索出各种各样的土地资源之后,自己选择好的地块,查下这块地是属于美国哪个城市管辖的,然后去city(城市) 计划审批部门咨询。首先要询问,这块地的zoning(区域划分) 是什么。美国根据土地不同的属性把它化成不同的区域,有商用的建筑区域、工业建筑区域、农业建筑区域以及民宅的建筑。所以要确定想要买的这块土地是可以建民宅的。如果确定这块地是民宅用地可以建房子,那就要考虑的这块地周围的社区环境是怎样的。假如说买的是一块民宅地,但是紧邻它的是工业用地。那就要去现场考察一下。

考察土地周围社区

如果是块荒地,那就要考虑到在今后的几年之内,有没有可能在这块地要建个大型的工厂。如果那样到时候您可能就不会像现在这么开心了。所以要有预见性,即需要看现在房子地的区域划分,还要了解周围社区的区域划分。

土地建筑面积和土地的公共设施

要确认这块地,最大能建多大面积的房子。每个ci t y对地的要求都不一样。首先要考察清楚。还要问清楚这块地是否有公共设施连接过来。公共设施包括上水系统、下水系统、电力以系统及煤气系统,这些是非常重要的。

如果这块地在山顶,可能是没有下水管网连接的。就需要做化粪池。但是做化粪池的时候又涉及到一个问题,土壤它的渗透性质是怎样的。如果土壤的渗透性通过测试,就可以做化粪池。但是如果土壤的渗透报告不通过,说明土壤对于水的渗透吸收是不达要求的。就没有办法建化粪池。

电力系统

一般来说买的地都是有电线管路经过的地方,那如果在一些比较偏远的地方没有电线管路,就要申请电线接到这里,那就要付接电的费用,或者是有一个代替的办法,比如说太阳能发电和风力发电等等。

地方煤气管网

有一些地方煤气管网也是接不过来的。那就要考虑到如果煤气管网接不过来,就要在自己家里建一个液化石油气罐,建好之后是需要石油气公司定期的来给加气。如果想在房子里面建液化石油气罐,那就要考虑物业 附近有没有提供这种服务的液化石油公司。这也是要考虑的成本之一。对于公共设施,就是有这几项需要注意的问题。

那么下面一项还要跟city 去make sure。就是Easement(地役权)又叫做使用权。property(物业) 也就是这块地买了之后,要确认这块地是不是可以百分之一百的使用。

不容忽视的建房成本

买地建房在city要交很多的费用。买地新建房屋之前,对于成本核算,一般可能只考虑到材料成本、人工成本和一些相关的设施的费用,但是在city 收取的费用也是非常庞大的。

A.首先要收的就是申请费,然后许可证费,对于不同的施工项目的许可证的费用。然后市政府检查的费用。如果是新建房屋的,会收城市发展建设费,因为新建的房屋会对周围的社区造成一定的影响。比如说社区的车流会越来越密集,对于交通对于其他的方面都有影响。这费用最终city 就要由你来承担,这笔钱是个不小的数字。一般在两万到三万块。

B.还有你砍树也是city 要收费。而且有些树木是保护树木,是不可以随意砍伐的。比如在加州,橡树就是保护的树木。所以说买了一块地没有做很多的调查,后来发现砍树就要花掉十几万费用。除此之外,还有一些其它的费用。比如说如果周围有校区的,就要交学校的建设的经费等等。所以说这些费用在买地之前一定要了解清楚。

盖房子的简单步骤

1.foodtings(建地基)

拿到permit 之后,第一步要做地基,先要把整个房子的框架地基挖出来,然后把钢筋做好,是第一步叫做foodtings foodtings做完之后,city过来检查,检查没有问题。再进行下一步,这是比较重要的,水泥一定要有16inth(40.cm)的深度。

2.做各类管道

做完地基后要做底下的管道。整个管道的排列,然后和city的上下水全部接好。city 之后过来检查没有问题,再做整个的地基叫slab 整个的一个foundation slap。到时候也会有卡车过来pour。

3.做房子的整体的结构

做房子的整体的结构叫做 framing style,木工进场,钉木框架。用木质的结构搭起来,大概在十个工作日就可以把一个工程搭起来。房子木质的结构搭起来,框架完成后就是走管线和电路,然后通电的电线接到位。

4.油料去喷油漆

屋顶做防水和铺瓦片。大多数铺油毡防水布 ,建筑墙体的水份被蒸发完后(墙干了)(干墙)可以(装修粉刷)墙面了,然后是油料去喷油漆。

5.安装浴室里面的设施

喷完油漆之后做橱柜,然后大理石。然后把电全部接完,把灯全部做好,把马桶把这些浴室里面等全部做好之后,最后再做地板,接下来可以装窗帘,楼上铺地毯了。室内工程将竣工了。

 

八月 7, 2021 / by / in , , , , , , , , , , ,
美国房屋保险Home Insurance详解 如何降低保费?

文|无疆行者

房屋是您价值最高的资产吗?相信很多朋友的回答是肯定的,毕竟买房子是一笔很大的投资了。但这样重要的固定资产也面临遭受火灾、飓风、盗窃、别人故意毁坏的可能。虽然美国还没有法律规定要求购买「房屋保险 Home Insurance」,但购房人如果需要贷款,银行会要求购买房屋保险。很多人即便现金一次付清房款,也会主动购买房屋保险来保护自己的重要资产、规避风险。

本文行者为大家详细介绍有关美国房屋保险的内容、类型、理赔范围以及降低保费的技巧。

一、通常房屋保险包括的内容

1.受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份。

2.房屋本身/内部装修,包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。如果房屋发生火灾,或因大风倒塌,保险公司会赔偿你人工费和物料费,并尽可能修葺为受损前的规格。

3. 私人财物,包含家具、衣物、电器、书藉、收藏、文件等。有些人会忽略这一点,觉得这些东西不值钱。其实如果把所有物件的价值加起来,金额一定会超出你的意料。

4.修复期生活开支:如果房屋因各种原因受损导致生活不便或不能居住,在修复期间,保险公司会承担相应的生活开支,包括短期的酒店居住或租房费用。

5. 屋主意外责任险,保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时,可提供赔偿。

二、房屋保险政策类型

在美国,常使用的房屋保险政策有以下几类(下面的HO是Home Owner缩写):

HO-1基本险(Basic Coverage)
基本险的保赔范围包括:因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动及故意破坏对房屋造成的损坏。
同时也保赔遭受危害过程中人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。

HO-2扩充险(Broad Coverage)
除了HO-1,加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。

HO-3全保险(Special Form)
这是大众最普遍购买的房屋保险类型。除了HO-1和HO-2之外,全保险还加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容,也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费等。

HO-4房客险(Tenant’s/ Renter’s Policy)
保赔出租房产室内的房客个人财产。
因为当屋主把房子作为出租使用时,一般只会对他自己的财产进行保险(毕竟多保一样东西就多花一点钱),所以租客需要购买一份房客险来保障自己的利益。

HO-6公寓险(Condominium Coverage)
保赔公寓屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读公寓业主(HOA)章程来决定须构买的保险费额。
很明显公寓的保险范围会比独栋别墅的要少,保费也会相应低一些。

HO-7活动房险(Mobile Home Coverage)
适用于活动房屋主的房屋保险。

HO-8老房险(Older Home Policy)
HO-8的保险范围和HO-1类似,主要是给年代久远的老房保险,由于老房子的市场价要低于重建价格,老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

三、不同房屋选择哪类保险?

房屋保险政策有好多种,那么究竟该买哪一类呢?

独立房(Single Family House)购买HO-3

屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权,因此要对这一切负责。
在房产估价报告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一栏「Total Estimate of Cost-New」,是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那一个。建议根据Total Estimate of Cost-New购买。

连排屋(Townhouse)购买HO-3

Townhouse屋主的所有权与责任权跟Single House相似。若有业主委员会(HOA)则须提供业主委员会的保险信息。

公寓屋(Condo)购买HO-6

通常贷款银行会要求提供HO-6及Master/HOA Insurance。若Condo的Master Insurance除了公共区域外,也包含房屋内部的保险,那就不用再单独购买HO-6了。

四、房屋保险的索赔申报及注意事项

申报损失

美国的房屋保险理赔是需要在一定时间内自己主动申报的,这个期限一般为房屋发生损失的60天之内,需要填写“损失证明”交给保险公司,在损失证明中需要详细地列出各种损失项目及其价值,日后保险公司将会来审核。

注意房屋保险理赔的事项时限

√ 需要在损坏发生的60天之内向保险公司递交损失证明表;
√ 在保险公司发出估价通知后的20天内选好估价员;
√ 如果对保险公司的理赔存在异议,必须在损害发生的12个月内提出诉讼;
√ 空置的建筑物在损失发生时投保时间若未满60天,保险公司将不予以受理。

五、我该怎样降低保费?

1.提高自付额(deductible)
对于每一个房屋保险项目,投保者都可以自己选择合适的自付额,当意外灾害发生时,你先支付自负额,然后保险公司再负责自负额以外到保额的那部分,自负额越高保额自然就会越低。

2.加强抗灾力
比如,换新的电气设备,以减少房屋着火的风险,采取防震措施,以降低震后损失的程度。若你住在飓风多发地区,则安装防雨百叶窗,给屋顶装防雨板,加固地板墙壁等一些抗风防水措施,都有助于减少保费。

3.加强安保
通常保险公司会给安装烟雾探测器、防盗铃、防盗锁的房屋提供至少5%的保费折扣。一些公司在你安装了较精致的自动喷水灭火器、直通警局消防局的火警及防盗铃后,甚至提供15%至20%的折扣。

4.减去多余项目
每年评估一下保单,去掉不必要的投保项目。当然不要减到不足以保护你的房屋和财产。

5.拆除旧建筑
保单可能也包括地皮上住宅外的其他楼房,从而拉高了保费。如果本来就是废弃的建筑,何不干脆拆掉?

6.清除周围植物
住在野火频发地区的屋主,应除掉自然易燃物,在住宅周围留有空地。

7.合并保险
把你在别家公司买的保险转到同一家公司。比如把汽车险,一些责任险转到屋主险所在公司。一些公司对在他们那里购买两种及以上保险的投保人提供5%至15%的折扣。

8.索赔前三思
多番索赔可能推高保费。如果只是小数额,可权衡是否就自掏腰包,长远来看实则是省钱的。

9.去掉地价
看看是否保单里也涵盖了地皮,如果是,在充分知晓风险的前提下,去掉它。因为地皮不会失窃、被刮走或烧掉,往往是地皮上的房屋和屋内的对象可能受损要恢复。

10.看是否靠近紧急服务
保险公司可能给靠近消防栓、消防站等救援服务的房屋一点保费折扣。假如你家着火,附近1.5英里处有一家消防站跟12英里外有一家完全是两回事。而消防队是公家的还是志愿者团体也对保费有影响。


纽约资深的保险经纪人

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四月 28, 2021 / by / in , , , , , ,
在美国屋顶漏水 718-737-5090 教你如何查找根源和屋顶漏水修复 (纽约修屋顶公司)

文|雨荷

屋顶漏水的最明显后果是损坏的天花板托梁,墙框,甚至装饰板和外部装饰物都可能成为水浸的受害者。长期的屋顶泄漏会导致木材变质并变薄,腐烂的屋顶框架会引起严重的问题,需要昂贵的木框架维修。屋顶漏水绝对不能掉以轻心。

屋顶漏水该怎么办?如果您房子向保险公司提出房屋保险索赔时,需要拍摄照片和记录所有内容的重要性。

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(24小时,随接电话,如果在忙工,会立即回复)

 

屋顶漏水维修指南简介

如果屋顶漏水,可能使您第一观察到的就是天花板上或墙壁上有水渍。修复轻微的屋顶泄漏比较简单,但查找漏水点是很难的部分。在开始查找泄漏之前,如果最近经历了重大天气事件或龙卷风,雷暴甚至飓风等自然灾害,则检查屋顶是否有泄漏的迹象尤为重要。即使是最小的冰雹石也会造成屋顶冰雹损坏和屋顶漏水。

检查屋顶漏水 示意图。

屋顶泄漏的根源。

最难发现的就是屋顶漏水源,因为您可以看到泄漏的斑点(水斑或污渍)通常并不特别靠近泄漏点。毕竟,水会从进入屋顶的位置向下流,因此实际的孔或泄漏在屋顶平面上可能会更高。例如,屋顶漏水经常从天花板的顶部向下流,直到有水可以滴落的地方,它可能是一个相当大的漏水屋顶。

屋顶专家会建议您在寻找屋顶泄漏点时通常是通过烟囱,天窗,通风口或沿着不同平面的交点。如果您没有阁楼通道或拱形天花板,则可能需要上屋顶或寻找其他检查方法。这可能很棘手,如果您不确定自己的能力,则可能需要为此雇用专业人员。在您所在地区找到专业的屋顶检漏公司,这样也可以帮助您节省时间和金钱。

屋顶漏水有哪些不同类型。

屋顶泄漏的类型几乎与屋顶及其相关的自然灾害或事故的类型一样多,但是一些更常见的泄漏发生在房屋比较薄弱的地方。其中包括通风管,屋顶通风口,烟囱,屋顶山谷,钉子周围,天窗周围以及其它连接处;屋顶板损坏,钉子松动或丢失以及冰堵也可能导致屋顶泄漏。

如何从内部固定漏水的屋顶?

如果您没有通道或无法固定屋顶外部的设备,则可以使用多种方法从内部进行固定。

一旦发现屋顶泄漏的根源,最简单的修补方法就是使用胶合板,多余的木瓦和一些屋顶柏油进行临时修补。

房屋维修 示意图。

如果您没有房屋维修的经验,那么您可到当地的房屋装修或五金店可以帮助您找到合适的材料,包括屋顶泄漏修复密封胶。

如果您已找到泄漏点,并且有一些屋顶焦油,胶合板或备用带状瓦,则可以制作一个临时补丁。使用油灰刀或类似工具从屋顶内部将屋面焦油散布在泄漏处,然后将胶合板或木瓦放在焦油上,并在补片的边缘更多地散布以将其固定在适当的位置。

自己做的屋顶泄漏维修。

DIY屋顶泄漏维修听起来可能令人生畏,但修补或修补较小的屋顶泄漏是自己可以做的事情,这些需要一点知识和一些基本工具和材料。把看起来已经剥落钉子或螺丝钉更换。密封屋顶周围接缝(例如通风口和烟囱周围的接缝)的加强筋,也很容易自己更换。如果它生锈了或没有正确地钉在适当的位置,则可以撬起带状疱疹,并用钉子固定在适当的位置,然后在其下面涂上镀锌金属。可以在当地的家居装饰商店购买耗材。

另一个常见的问题是墙壁和天窗的泄漏,这通常是旧的或损坏的填缝物造成的,并且很容易更换!

用油灰刀在损坏的区域附近挖洞,当发现斑点看起来腐烂或腐蚀时,请添加更多的填缝剂以密封该区域,直到您可以让专家检查出来为止。承包商应检查墙壁或天窗的广泛损坏。如果要自行修复屋顶泄漏,填缝不是解决大量泄漏的长期解决方案。

 

四月 20, 2021 / by / in , , , , , , , ,
美国房屋保险Home Insurance详解 如何降低保费?

文|无疆行者

房屋是您价值最高的资产吗?相信很多朋友的回答是肯定的,毕竟买房子是一笔很大的投资了。但这样重要的固定资产也面临遭受火灾、飓风、盗窃、别人故意毁坏的可能。虽然美国还没有法律规定要求购买「房屋保险 Home Insurance」,但购房人如果需要贷款,银行会要求购买房屋保险。很多人即便现金一次付清房款,也会主动购买房屋保险来保护自己的重要资产、规避风险。

本文行者为大家详细介绍有关美国房屋保险的内容、类型、理赔范围以及降低保费的技巧。

一、通常房屋保险包括的内容

1.受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份。

2.房屋本身/内部装修,包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。如果房屋发生火灾,或因大风倒塌,保险公司会赔偿你人工费和物料费,并尽可能修葺为受损前的规格。

3. 私人财物,包含家具、衣物、电器、书藉、收藏、文件等。有些人会忽略这一点,觉得这些东西不值钱。其实如果把所有物件的价值加起来,金额一定会超出你的意料。

4.修复期生活开支:如果房屋因各种原因受损导致生活不便或不能居住,在修复期间,保险公司会承担相应的生活开支,包括短期的酒店居住或租房费用。

5. 屋主意外责任险,保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时,可提供赔偿。

二、房屋保险政策类型

在美国,常使用的房屋保险政策有以下几类(下面的HO是Home Owner缩写):

HO-1基本险(Basic Coverage)
基本险的保赔范围包括:因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动及故意破坏对房屋造成的损坏。
同时也保赔遭受危害过程中人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。

HO-2扩充险(Broad Coverage)
除了HO-1,加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。

HO-3全保险(Special Form)
这是大众最普遍购买的房屋保险类型。除了HO-1和HO-2之外,全保险还加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容,也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费等。

HO-4房客险(Tenant’s/ Renter’s Policy)
保赔出租房产室内的房客个人财产。
因为当屋主把房子作为出租使用时,一般只会对他自己的财产进行保险(毕竟多保一样东西就多花一点钱),所以租客需要购买一份房客险来保障自己的利益。

HO-6公寓险(Condominium Coverage)
保赔公寓屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读公寓业主(HOA)章程来决定须构买的保险费额。
很明显公寓的保险范围会比独栋别墅的要少,保费也会相应低一些。

HO-7活动房险(Mobile Home Coverage)
适用于活动房屋主的房屋保险。

HO-8老房险(Older Home Policy)
HO-8的保险范围和HO-1类似,主要是给年代久远的老房保险,由于老房子的市场价要低于重建价格,老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

三、不同房屋选择哪类保险?

房屋保险政策有好多种,那么究竟该买哪一类呢?

独立房(Single Family House)购买HO-3

屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权,因此要对这一切负责。
在房产估价报告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一栏「Total Estimate of Cost-New」,是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那一个。建议根据Total Estimate of Cost-New购买。

连排屋(Townhouse)购买HO-3

Townhouse屋主的所有权与责任权跟Single House相似。若有业主委员会(HOA)则须提供业主委员会的保险信息。

公寓屋(Condo)购买HO-6

通常贷款银行会要求提供HO-6及Master/HOA Insurance。若Condo的Master Insurance除了公共区域外,也包含房屋内部的保险,那就不用再单独购买HO-6了。

四、房屋保险的索赔申报及注意事项

申报损失

美国的房屋保险理赔是需要在一定时间内自己主动申报的,这个期限一般为房屋发生损失的60天之内,需要填写“损失证明”交给保险公司,在损失证明中需要详细地列出各种损失项目及其价值,日后保险公司将会来审核。

注意房屋保险理赔的事项时限

√ 需要在损坏发生的60天之内向保险公司递交损失证明表;
√ 在保险公司发出估价通知后的20天内选好估价员;
√ 如果对保险公司的理赔存在异议,必须在损害发生的12个月内提出诉讼;
√ 空置的建筑物在损失发生时投保时间若未满60天,保险公司将不予以受理。

五、我该怎样降低保费?

1.提高自付额(deductible)
对于每一个房屋保险项目,投保者都可以自己选择合适的自付额,当意外灾害发生时,你先支付自负额,然后保险公司再负责自负额以外到保额的那部分,自负额越高保额自然就会越低。

2.加强抗灾力
比如,换新的电气设备,以减少房屋着火的风险,采取防震措施,以降低震后损失的程度。若你住在飓风多发地区,则安装防雨百叶窗,给屋顶装防雨板,加固地板墙壁等一些抗风防水措施,都有助于减少保费。

3.加强安保
通常保险公司会给安装烟雾探测器、防盗铃、防盗锁的房屋提供至少5%的保费折扣。一些公司在你安装了较精致的自动喷水灭火器、直通警局消防局的火警及防盗铃后,甚至提供15%至20%的折扣。

4.减去多余项目
每年评估一下保单,去掉不必要的投保项目。当然不要减到不足以保护你的房屋和财产。

5.拆除旧建筑
保单可能也包括地皮上住宅外的其他楼房,从而拉高了保费。如果本来就是废弃的建筑,何不干脆拆掉?

6.清除周围植物
住在野火频发地区的屋主,应除掉自然易燃物,在住宅周围留有空地。

7.合并保险
把你在别家公司买的保险转到同一家公司。比如把汽车险,一些责任险转到屋主险所在公司。一些公司对在他们那里购买两种及以上保险的投保人提供5%至15%的折扣。

8.索赔前三思
多番索赔可能推高保费。如果只是小数额,可权衡是否就自掏腰包,长远来看实则是省钱的。

9.去掉地价
看看是否保单里也涵盖了地皮,如果是,在充分知晓风险的前提下,去掉它。因为地皮不会失窃、被刮走或烧掉,往往是地皮上的房屋和屋内的对象可能受损要恢复。

10.看是否靠近紧急服务
保险公司可能给靠近消防栓、消防站等救援服务的房屋一点保费折扣。假如你家着火,附近1.5英里处有一家消防站跟12英里外有一家完全是两回事。而消防队是公家的还是志愿者团体也对保费有影响。


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四月 12, 2021 / by / in , , , , , ,
美国买房最全攻略 | 新手买房指南 | 怎样才更省钱

美国 /买房 /购房 /指南/ 攻略 /注意事项/美国房产交易流程/美国买房付款方式/购房流程/

打算在美国买房 的小伙伴们,尤其是第一次,面对一套套术语和流程难免有些头大,到底该从哪开始下手呢?小编为你整理了美国买房的入门级攻略 ,希望能帮大家对在美买房 先有个初步概念和了解!

买房子乃人生大事,无论是自住还是作为固定资产的投资,都希望搞清楚里面的门门道道。在美买房的步骤和流程与国内截然不同,在美国买房到底需要了解些什么?做哪些准备?流程是什么?


一、在美国购房流程,及需要注意的问题

 

新手小白刚刚解锁了北美新地图,对于买房这笔大投资,一定有许多困惑,在美买房的流程是什么?买房过程中需要注意哪些问题?如何挑选心仪的房子?

新手买房指南系列

对于自己的甜蜜小家,你喜欢清新田园风?还是时尚现代风?典雅日系风?或是简约北欧风?

无论钟意哪一款,你距离心目中最完美的新家,只差这一篇分享的距离……

新手小白刚刚解锁了北美新地图,对于买房这笔大投资,一定有许多困惑:

在美买房的流程是什么?

买房过程中亟需注意哪些问题?

如何挑选心仪的房子?

 1.美国买房的流程有哪些

虽然从专业的角度上讲,买房流程十分复杂。但是对于买房者而言,流程相对简化了很多。

对于第一次买房的新手小白家庭,找到一位专业负责,又值得信赖的房产经纪人尤为关键。因为,当你对整个流程一无所知时,经纪人的想法会很大程度影响自己的判断。对于如何找经纪人,最简单有效的方法是问身边买过房的朋友推荐。

小姐姐们在找好信任的经纪人后,需要亲自做的就只有:申请pre-approval letter,看房,决定下offer,房检,申请贷款和核对过户文件。

这中间的每一步都有一些小窍门,可以让小姐姐们在更轻松的环境中完成买房的人生大事。

申请pre-approval letter

Pre-approval letter是衡量买家的最大贷款能力。为了不影响生活质量,小姐姐们还是考虑告诉你们的loan officer,每个月想还多少mortgage吧。

另外,拿到pre-approval letter不代表一定可以贷到款哦。找一个direct lender,知名的mortgage公司,或者口碑好的贷款专家可以为买家后面的offer加分哦。

实地看房

看房看起来是耗时最长,最纠结的一个步骤啦。没有时间的小姐姐们千万不要有压力,可以和你们的经纪人讨论你们的需求和想法,并让他/她帮忙制定一个找房的范围。接下来的事就是enjoy你们的看房过程。

记住,确定了找房的location之后,看房的第一反应一定不要是去改造你们的房子。一定是找到喜欢的结构,可以接受的condition和可以忍受的房龄。注意和你们的经纪人讨论什么是当地reasonable的condition哦。这样你可以更合理的match期待。

下Offer

虽然这个过程是整个买房流程中最快的一步,但是也是决定成功与否关键的一步,同时是最紧张刺激的一步…尤其在multi offer的市场中,配合你的经纪人,告诉她你对这个房子的最高价格期待,也就是丢了也不后悔的价格。相信你的经纪人会综合房子本身的情况和相关因素,尽自己最大的努力帮你写出熠熠生辉的简历式offer。当然如果超出了你最高可以接受的条件,你的经纪人也会和你一起继续努力找到更合适你的房子。

请相信:没拿到的offer的房子就不会是最合适你的房子。

房屋检查

房检是购房者在入住之前,获得深入了解房子情况的最好机会。请一定要把握住这次机会哦。

口碑好的房检师是重中之重。请和你的经纪人和房检师一起来完成房间过程,用心一点儿的买家要认真做好笔记。房检报告拿到以后,让你的经纪人帮你解释哪些是对卖家来说合理的要求,哪些是不需要太concern的。这个结果其实是和当时的房产市场,卖家收到过多少个offer,和房子所处的地点及房龄等因素都是相关的。相信小姐姐们的经纪人一定会帮你争取最大利益。

申请贷款

其实除了配合提交loan officer需要的材料外,小姐姐们能够控制的部分真的很少。每个人的贷款条件都不一样,找到一位适合你贷款条件的loan officer是非常重要的 找你的经纪人推荐是一个不错的选择,也可以找你身边已经买好房子,又和你情况相似的朋友推荐。

核对过户文件

尤其是第一次购房的小姐姐们,在核对过户文件的时候一定会有很多很多的问题。不要怕麻烦,不要不好意思,不要觉得自己听不懂好像很没面子。贷款人员和过户公司能够帮你解释所有的数字。到完全弄懂为止。这样会使你更加了解你的房子的情况。

如果你没兴趣了解这些,那就完全交给过户公司和贷款人员好了。这也没什么大不了的。

 2.买房过程中要注意什么?

买房过程中的所有事情都是要注意的,毕竟是几十上百万的金额。但是最应该注意的其实只有两个方面:对房子的喜好和自己的心理准备。

对房子的喜好主要是对房子的结构,布局,采光,位置,社区的考虑,也就是说对房子固有条件的喜好,一般情况下真的不推荐小姐姐们考虑一搬进来就打算加窗子,开门等类似的工程。在选房的时候一定要注意自己对这些固有条件的接受。

而心理的准备主要是合理的期待,克服完美主义以及多问问题。其实十分完美的房子现实中是很难找到的。所以在找房之初就和你的经纪人讨论好所选地段的房子情况,会帮助你对房子有一个合理的期待,更enjoy看房的过程。

在看房的过程中多问一些你所关心的问题,比如share bathroom会不会有一些不方便啊,洗衣房在楼上或者楼下会不会影响日常生活,房子什么地方适合做dinning room什么地方可以作为客厅等都是很好的问题。

可以说,只要是你所关心的问题都是好问题。所以不要有心理顾虑,你的经纪人是非常愿意和你一起讨论这些问题,并给你一些建议的。

 3.如何挑选心仪的房子

首先要做好budget的控制。如果每个月的还款额太高到影响我们生活质量的地步,那还是建议小姐姐们再三考虑,考虑再三。房子是我们的家,是我们享受生活的地方。如果他给我们的生活带来压力,那就得不偿失了。

其次,我最希望和小姐姐们分享的一个概念:交通,学区,房之间的权衡。在budget固定的情况下。我们一定把这三个因素排序,找到自己最看重的和最能容忍的因素。做好准备,优先考虑只最看重的,去平衡其他两个因素。用这样的方法去缩小我们找房的范围。这是无忧买房的重中之重。

如果学区是我们最先考虑的,那么可能我们要tolerance房子偏小,房龄偏长,以及每天花在上下班的时间延长中的一个或几个。用这样的办法确定好买房的区域,会大大减少小姐姐们在找房子的时候遇到的各种问题,也可以帮助小姐姐们更快更有效的实现无忧买房


二、牢记这些买房注意事项,买房才能不后悔

 

美国大多数地方的房价还是比较合理的,但是买房这件大事还是存在不少坑,对于第一次买房的小伙伴来说,一不注意就可能会浪费不必要的时间和金钱,牢记这些注意事项避免走弯路哦!

美国买房注意事项

1)清付其它贷款

如果你准备申请买房贷款(Mortgage)来买房子,最好在申请之前先将之前的车贷等贷款付清再申请,这样可以更容易通过审批,也可以申请到更高的房贷额度。

因为银行是根据借款人的还款能力来审核贷款资格,如果本身有其他债务,特别是有类似汽车贷款等需要每月偿还较大金额的分期贷款(Installment Loans),则会大大降低银行批准的房贷额度。尽可能还清其他贷款,申请房贷的时候就可以拿到较高的贷款额,拥有更高的购买能力,也就有更多的房屋选择。

2)提前准备好足够的首期及过户费用

虽然现在也有不少房贷有低首期甚至零首期的优惠,但如果买家能拿出至少20%的首期款项,则可以免去之后强制性的房贷保险(Private Mortgage Insurance)费用,相当于省下一大笔长期费用。

通常银行在审批贷款的时候,需要查看借款人的银行账单,确保借款人能拿出足够的首期和过户费用款项。而且这笔钱不能是突然出现,一般要求要在账户里存60天以上,确保这笔钱不是借款人临时另外贷款得来。否则的话,借款人需要提供额外文件证明款项来源,会比较麻烦。

比如说现在很多年轻人买房都需要国内家人提供首付的支持,那这笔汇款就需要家人写信注明是“gift money”, 而不是借款等等。在办理这些业务时一定要问清银行的工作人员,以免不必要的麻烦。

3)提前准备好Pre-Approval Letter

 Pre-Approval Letter是银行给贷款申请人出具的贷款预审批准信,根据个人信用分数、收入以及存款等实际条件给出的贷款预算,是一份向卖家表示自己有能力支付这个房价的有力证明。如果你有看中的房子,向卖家出offer的时候就要提供这份预批信。

事先找银行办理好房贷的预审批核程序,不但可以加快买房进程,也可以更清楚的了解自己到底能买得起什么价格的房子。以预批的贷款额度来确定自己能负担的房价上限,以这个定价标准来搜索房子,能够避免选好房子以后才发觉自己买不起的失望。

另外,在办理房贷预审的过程中,也可能会发现自己的信用记录问题,如果发觉信用报告记录有误,应该及时提交修正。如果信用报告里有坏记录,或者错误记录问题比较严重的,建议等信用报告修正好再尝试重新申请贷款。

4)了解各地的房贷补助项目

除了普通房屋贷款(Convention Loan)外,美国政府也有提供一些帮助首次购房买家的房贷项目,比如首期可低至3.5%的FHA Loan,购买一些农郊地区的房屋可以申请零首期的USDA Loan,退伍军人可申请VA Loan等等。

部分地区还有提供首次购房的补助项目,比如:

1、HUD的Good Neighbor Next Door项目,为执法人员、消防员、紧急医疗技术人员和教师职业人士提供特定地区房产房价五折优惠;

2、NHF Down Payment Assistance为合资格人士提供高达5%贷款额的首期/过户费(Closing Costs)补助金;

3、HomePath Ready Buyer Program则为合资格人士购买指定房产时提供3%过户费用补助。

另外还有不少地方政府也有类似的为首次购房买家提供首期、过户费、房屋装修等的补助项目,小伙伴们在申请贷款的同时也可以了解一下本地有没有这种补助可以申请,或者就能省下一笔费用了。NerdWallet网站总结了各州的贷款及补助项目,有兴趣的小伙伴们不妨查看一下。

5)找个好经纪

美国的房产交易大多数会由房产经纪代表处理。在一般情况下,卖家先跟卖家经纪(Seller’s Agent)签订协议,将卖出房价的X%定为经纪佣金,卖家经纪可以同时代表买卖双方(Dual Agent)处理交易,如果买家另有自己的买家经纪(Buyer’s Agent)的话,最后买家经纪所得佣金会从卖家经纪的X%佣金里分成。

所以在某种程度来说,请独立的买家经纪帮忙,买家自己是不需要额外付经纪佣金的。而且自己找的经纪代表的是自己的利益,他们的专业可以为买家在买房时提供很多有利的经验,并确保交易过程中的手续和文书处理等一切顺利。对于第一次买房子的小伙伴来说,找一个口碑好的买家经纪帮忙会轻松很多。

另外,在部分地区,一些买家经纪为了招揽客户可能还会让利,将其中一部分所得佣金返现给买家(Commission Rebate),选择这样的买家经纪也可变相省下一笔钱。如果你所在州允许rebate的话,可以在选择买家经纪的时候事先询问对方会否提供rebate。

怎样选择一个好的买房经纪人?大家可以先在网上看看这些经纪人的介绍评分及工作经验。一般找一个专做指定区域房产的经济人,会更加专业、更了解该区域的情况。如果有朋友推荐他们合作过的靠谱的经济人,那就更加安心省事了。

6)选择适合自己的房子

美国的房子有很多类型选择,例如独栋的Single Family Home、联排Town House、公寓式的Condo、还有Mobile Home等等,小伙伴们应该根据自己的实际需要来选择。比如说,喜欢更多私人空间想要大花园的话,选择Single Family Home比较好;但如果不想花太多时间维护花园、想要更多其他设施的话,公寓会更适合。

社区环境也是买房考虑的重点因素,比如说附近的学校怎么样、查询周围的犯罪报告(Crime Reports)、附近的医院超市和其他社区设施如何等等。如果看中了一个房子,可以多花些时间在附近兜风,看看不同日子时间里附近人们的活动,更好的了解这个社区。

事先清楚列出自己最想要的房子相关的设施,明白自己需求,在茫茫房市中查找起来就不容易迷茫,可以更快的筛选出适合自己的理想房子。

另外了解房屋出售的淡旺季也很重要。像8月份之前的在市场上流动的房屋会比较多,因为新学期开始前许多家长都在考虑换房换学区,所以房屋的选择也会多;在圣诞节前后大家都将精力放在过节上,因此是房市的淡季,建议过了这段时间再进行 house hunting。

7)实地看房

不要光靠网上的图片和资料来选房子,一定要实地看。在看房子的时候,要留意所有细节,不要不好意思去打开房门柜门到处看;尽量多问问题,尽可能的了解房子的一切,包括什么时候建成、什么时候翻新过、各种设施的年纪和维护记录等等。如果有需要,可以要求再约时间重新看房。

尽可能多花时间去实地看不同的房子,这样才能有更好的比较,从不同房子的优缺点中明白自己的需要、做出更好的判断。

8)仔细了解合约内容/聘请律师

在房屋买卖过程中,以及之后的过户手续里,买家都要签署很多不同的合同、文件。一定要了解各份文件里的细节详情,所谓“差之毫厘、谬以千里”,一旦签名后合约就具有法律效力,了解清楚再签约,才能保证自己的利益。

关于聘请买房律师方面,各州的规定不同,像西海岸买房普遍不需要律师,而东海岸大部分州都需要律师参与合同、产权、交易、售后登记等流程,因此要先了解本州的规定。

如果没有律师的帮助,在合同中遇到一些不懂的法律术语,一定要咨询专业人士。在这种情况下拥有一个专门代表自己利益的买家经纪人很重要,他可以为你解惑,也可以会为你提供有利的意见或建议。

9)房屋检验

在跟卖家讨价还价、卖家接受Offer之后,则会有验房(Home Inspection)的环节。有些卖家也会出示自备的验房记录,但自己聘请专业人士帮忙验房会更有保障,可以让你更加清楚房子存在的大小毛病。可以的话,最好可以跟检验员一起到场验屋,多问问题,将自己不懂的地方搞清楚。

房屋检验并不是家家都一样,所以一定要找有口碑的服务,而且自己也要了解清楚这个房屋检验包括什么内容,比如是否包含Radon、霉菌、虫害等等的检查。问清楚检验员是否会检查房子的所有部分,比如会不会上屋顶或者爬到地基空间里做检查等等。

买房要避免的常见误区

1)在申请房贷期间不注意维护信用记录

美国的贷款审批跟个人信用分数息息相关,信用分的高低可以影响房贷的利率以及批核。

选房子买房子通常是一个漫长的过程,在房贷获得预审批准后,在正式结算前银行还是会再次查询申请人的信用记录,如果在这个期间申请人又新开了其他信用卡账户或者申请了其他贷款,很可能就会影响到房贷的最终审批。

2)只向一家银行申请房贷

不同银行不同机构会有不同的贷款项目,跟购物一样,货比三家,你会发觉其实贷款一样有不同的选择。比如利率、比如Points购买、以及Closing Costs等等的差别,都能为你省下不少钱。申请房贷这种Hard Pull记录,在45天内所有相关hard pull只会按一次计算、不影响信用记录,利用这个时间段多跑不同银行办理贷款申请,你可以知道哪个贷款项目对自己更有利。

3)购买超出预算的房子

一般来说,不建议买家购买超出贷款预审批核价格的房子。虽然你可能能咬牙多付一些首期以同样的贷款额买下更高价格的房子,但是买房以后其实还有很多维护费用开销。

买房时的一系列过户费用,搬入新屋后的装修维修费用,以及地税、保险等一系列长期开销,这些都是一笔庞大的支出,而且这些开支随着房价提高也会增加。如果因为买下贵价的房子而没有留下足够后备资金,养不起房子的话,很容易会连房子都丢掉。

4)没有为将来做好打算

一般来说,第一次选购房子的时候要为之后起码3-5年做好打算,因为你很可能会在这个房子住上超过这段时间。如果买房子的时候只考虑当前,之后发觉房子不够用或者不合适的话,就会比较麻烦。

5)不砍价

在买卖双方谈判过程中,买家通过适当方式砍价可以省下不少的费用,虽然offer和counter offer的来回过程比较花费时间。

比如说,你对房子某些方面不满意、或者在房屋检验时发现屋子有某些方面的问题,都可以写在offer里,要求卖家负责修复好、又或者相对降低房价;通常情况下Closing Costs(过户手续费用)是由买家出,但是买家也可以提出让卖家分担过户费用的要求。如果是在买方市场里,卖家很可能会愿意让利,以求尽快出手。

6)没买够房屋保险

对于很多人来说,买房子大概是人生里最大的一笔投资了,而想要保护好这笔财富,Homeowners Insurance必不可少。房屋保险有很多选择,选购合适的理赔范围以及足够保额的保险,才能真正起到保障的作用。


三、房屋风水指南,买房也有玄学

 

中国人心中对买房子这种“大事”而言,风水就变得格外重要一点。所谓好的风水能够带来好的运势,而因为文化传统的原因我们格外在乎运势相关的东西。信则有不信则无,阅读本篇文章的小伙伴切勿过分解读或者被其羁绊,遵从自己的内心合情合理的看待即可。

所谓好的风水能够带来好的运势,而因为文化传统的原因我们格外在乎运势相关的东西,这就是风水会和我们的生活变得息息相关的原因了。

看风水

看朝向

1、阴阳朝向:阳面朝东南,阴面朝西北则为最佳,这样朝向的房子能够保证冬暖夏凉且气运畅通无阻。

2、正门前没有直冲的桥梁或者马路,如果有则属于枪煞或冲煞,是非常不好的风水。

3、街道反弓要避之,所谓反弓是指门前街道为弯曲的,而正好弯曲位置直冲大门,在风水中将这种称之为“镰刀斩腰”,这样的房子并不能作为好的选择。

4、房子正前方不要有巨大的树木,或者下水道,从风水角度讲:树木为剑,一把剑插在正门前寓意不佳,而下水道则意味着有漏财的风险。

看户型

方正的户型是很多人买房都会去考虑的问题,往往是因为在布置和装修时都能够比较简单的设计改造而不造成大量的空间浪费,另外除了在设计上有可能出问题,导致空间利用率低以外,不方正也会导致空气流通性差,无法对流甚至影响采光等。

但从风水学的角度看,户型不方正或者奇形异状对运势有影响会带来灾祸,因此我们要尽可能的避免有棱有角的房型,三角形T形房屋等尽可能避免。

看光线

光线也是很重要的一个买房子的考量因素,而在风水学的角度来看,阳光乃是生命本源,意味着积极向上的意思,缺少阳光会导致人心情阴郁,影响健康。所以买房前一定要选择阳光充足的房子,也能够让居住者保持一个不错的心情,家庭的氛围也会更加温馨。

看地运-地运的好坏决定了主人的福祸。

1、观察花草树木等植物的形状,如果草木皆为奇形怪状则说明地运差,或者可观察草木生长的朝向,积极向上则地运好,如果纷纷向外生长则说明地运差植物有败走之意。

2、看地势是否平整,房屋不宜建造在斜坡上,有家财散尽,家人离散的不好寓意。地势平整则房屋稳定,斜坡则比较凶险。

看格局

1、正门不能与后门在同一条直线上,会影响财运。正门进气没有停留就穿堂而过从后门泄出去,意为漏财。

2、房屋有横梁位于房子中心地带,意为穿心煞,将最为核心的地带一分为二,会影响气运需要避免。

3、厨房厕所避免出现在房子中心,会扰乱气场。因为房屋中心为房屋太极点,意为心脏部位。厨房为火,火攻心,厕所则聚集污秽之气,容易扰乱气场。

4、正门打开后,通向二楼的楼梯不应该直冲着正门,否则会漏财。

5、厨房内部的布局,烧菜的地方不能和水池面对面,否则会影响家庭和睦,夫妻和睦。

6、如果卧室在二楼,则主卧不应该位于厨房之上,会影响气运和家庭和睦。

7、如果卧室在二楼,则不应该位于车库上方,会影响气运和家庭和睦。

看位置

1、衙前庙后不宜,意为房屋不应该建筑在政府警局的附近,或者教堂庙宇旁,甚至医院附近也不是非常好的兆头。政府警局杀气重,而医院则阴气重,寺庙教堂也是如此,因此选购房子的时候可以避开这些地方。

2、避开立交桥和交叉的大道,因为高速通行的车辆容易产生噪音和漩涡气流,对居住者身心造成伤害,同事也会对建筑物的风水财气产生冲断作用,对财运官运都不利好。

3、避开铁路,原因同上,因为高速行驶的火车会产生气流影响财运。

4、避开加油站、电视塔信号塔、坟场墓地等,坟场墓地常被看做不洁之地,有污秽常常出没,生活在此对人身心和气运都有影响。

关于凶/绝命方位的解释

传统风水说法中,对于绝命位有着很多的说法,因为绝命位是一个房子当中比较重要的位置,如果了解了绝命位并且处理妥当,则会有大好处,但是很多小伙伴并不知道什么是绝命位,那么下面就来详细说说什么是绝命位,以及怎么判断家中的绝命位。

什么是绝命位

在五行八卦中,绝命位是破军星飞临的方位,而破军在五行上属阴金位,我们可以通过利用破军的特点来化解我们生活当中不好的风水。所以虽然字面上是绝命位,但是并不一定是凶位,有时候也有可能成为我们的助力。

判断绝命位-通过房屋朝向结合房间自身位置判断

1、坐西北朝东南(乾)-绝命位(南方)

2、坐西朝东(兑)-绝命位(南方)

3、坐西南方朝东北(坤)-绝命位(北方)

4、坐南朝北(离)-绝命位(西北方)

5、坐东南朝西北(巽)-绝命位(东北方)

6、坐东朝西(震)-绝命位(西方)

7、坐东北方朝西南(艮)-绝命位(东南方)

8、坐北朝南(坎)-绝命位(西南方)


四、买卖房屋过程中英文对照大全,买房专有名词

有关房屋的英文术语及过程中遇到的专有名词大家都知道吗?或者你还在This/That 不知道怎么表达?别担心,这篇文章会按照买房顺序,依次盘点流程、步骤以及专有名词的中英文,保证教会你所有的买房实用英文!

买房流程中英文对照

看房子——Show House

签合同——Sales Contrac

检查房子——Home Inspection

申请贷款——Loan Application

购买保险——Home Insurance

过户——Settlement

搬家——Moving

买卖房屋的相关人员中英文对照

买房人,买方——Buyer

卖房人,卖方——Seller

房地产经纪人/代理人——Real Estate Agent

房地产经纪人,同时也是美国房地产协会会员——Realtor

卖家经纪人——Listing Agent/Seller’s Agent

买家经纪人——Selling Agent/Buyer’s Agent

贷款行——Lender

贷款代理人或公司——Loan Broker

估价师——Appraiser

房屋检查专家——Home Inspector

过户公证人员——Escrow Officer

过户公证公司——Escrow Company

产权公司——Title Company

搬家公司员工——Mover

房子类型中英文对照

独栋——Single Family House

双拼,连体别墅——Town House

公寓——Condominiums,Condo

占地面积(包括院子)——Lot Size

买房过程术语中英文对照

挂牌上市房屋——Listing

向众人开放的上市屋——Open House

报价——Make Offer

还价——Counter Offer

购房协议书——Purchase Agreement

附加条款——Addendum

押金,报价时支付的诚意金,一般是牌价的3%——Deposit/Earnest Money

全现金购买报价——All  Cash Offer

购买协议被接受——Offer Accepted

进入过户过程/环节——Open Escrow

取消合约——Cancel Escrow

附带条件——Contingency

告白书,交易前卖方需要让买方知道所有房屋存在的问题——Disclosure

产权保险——Title Insurance

产权认证初步报告——Preliminary Title Report

房屋保修保险——Home Warranty

社区管理费——HOA(Home Owners Association)Fees

特殊附加税——Mello Roos

学区——School District

白蚁害虫检查——Termite Inspection

白蚁害虫处理——Termite Repair

上市房地产综合信息服务网——MLS(Multiple Listing Service)

政府估税价——Tax Assessment

贷款术语中英文对照

贷款申请表——Uniform Residential Loan Application

浮动利率——Adjustable Rate Mortgage, ARM

固定利率——Fixed Rate Mortgage

贷款项目——Program

申请贷款估计表——Good Faith Estimate

一般性贷款——Conventional

低收入政府补助贷款——FHA

头款额,首付——Down Payment

房地产合同——Ratified Contract

房屋估价——Appraisal

买房相关费用中英文对照

贷款手续费——Loan Origination Fee

房屋估价费——Appraisal Fee

信用报告费——Credit Report

处理费——Processing Fee

纳税服务费——Tax Service Fee

洪水证明费——Flood Certificate

审批费——Underwriting Fee

产权有关的费用——Title Charge

过户律师费——Settlement Fee

银行产权保险——Title Insurance Lender’s Coverage

政府登记税和过户税——Government Recording and Transfer Charges

登记费——Recording Fee

市/郡过户税/房产证印花税——City/County Tax/Stamps

州过户税——State Tax/Stamps

州登记税——State Recordation Tax


五、买房贷款攻略,房贷科普、贷款流程、时间、注意事项

 

在美国,大多数人都会选择贷款买房,而不是全款付清。看看这份房贷的功课,一起了解美国买房贷款流程、房贷英文术语、贷款时间和注意事项,如何可以成功申请到房贷。

这方面内容我们在上一期说得很清楚,请点“美国买房贷款史上最全攻略 | 房贷最新指南 | 贷款买房流程”


六、买房看房究竟看什么,擦亮双眼选到最满意的房子

 

看房子前要准备些什么?什么时间看房比较合适?学区、交通、社区环境,哪个是最重要的?看房时需要注意看哪些地方?

买房看房究竟在看什么?七问帮你答疑解惑

买房这件事可说的实在太多太多,随便一个点都能独立成文,聊上半天。比如怎么才能找到合适诚恳的买方经纪人,如何搞定银行贷款,怎么讨价还价,还有一系列譬如房屋检查、过户、签字办手续等等,坑太多,防不胜防,我们要做的只能尽可能地做好功课,成为那个比狡猾狐狸更机智的猎人。

 1、看房子前有什么需要准备的吗?

首先问问自己到底为什么要开始看房子,是决定要从出租房里搬出,买房子自己住,还是有闲钱,看准了市场准备投资。再翻翻自己的荷包和账户,看看到底有多少银子,准备花费其中的多少或者倾囊而出买房子,可预见的大笔开销大约包括首付款、贷款和房屋过户手续费、重新装修和选购家具和电器等等。开始看房子之前大概有个了解,会让效率提高很多,兜里没啥钱却偏偏看上了大豪宅,心里痒痒又买不到的感觉实在是不好。

2、什么时间开始看房比较合适?

一般而言,夏天会有更多的Open House出来,尤其是学区还不错的房子,因为不少爸爸妈妈会在夏天换房子,为了让孩子能在秋季入学时进入好学区。因为上市和卖出的房子较多,价位估算也比较容易,看看附近状况相似的房子近几个月的成交价,基本能估个八九不离十。

冬天也不是没有好房子,只是数量会少很多,得碰运气,而且赶上感恩节、圣诞节、新年春节的放假,买卖房经纪人可能会有所懈怠,更重要的是银行贷款的批准周期可能也会延长。优势嘛,就是看房子的人也会不多,市场相对呈现买方市场,我们在出价和讨价还价的时候,相对于急于在冬天出售房子的卖家有一定的优势。

3、Redfin/Zillow/Realtor看什么?

为了提高看房子的效率,我会提前花时间在网上浏览符合我要求的房子,比较流行的网站包括Redfin.com、Zillow.com和Realtor.com等等。

1) 学区好

虽然各地区对于公立学校的打分制度有差异,而且每隔几年就会发生变化,但是用Redfin上的学校分数作参考来考虑买房足够了。即使是现在没有学龄小朋友的家庭,学区较好的房子升值空间较大,将来卖房出手也会相对容易。

2)交通相对便利

湾区早晚高峰堵车情况堪比北京三环,所以只能说相对便利。比如要是在San Jose上班,把房子买在San Ramon,就基本上确定了每天至少3个多小时耗在Traffic上。当然,1和2有可能矛盾,比如San Ramon的学区好,为了孩子,就有爸妈愿意舍弃交通便利,在所不惜。

3)周边环境和社区建设

这项包含的内容比较繁杂,比如房子周围的人口密度、附近房子的平均年龄、距离嘈杂的商业区或者购物区、周围房子都是出租屋、商用还是居民房为主。我记得当时看房的时候,还是提出了蛮多要求的,比如希望房子里主要交通干道有一定距离,这样不用担心晚上被车子的声音吵到或者尘土飞扬灌进房子里;希望周边居民多样化一些,不想在某一族裔聚集区扎堆;希望离公园步行不超过5分钟,这样父母过来住也能很方便地出去活动;希望不要离Mall或者公共交通站太近等等。看准一个房子以后可以在不同时段再去走走看看,容易发现之前漏掉的点。

具体到房子本身,大小格局,使用建筑面积,占地面积、整体布局等等是一般会重点关注的,网站上一般也都罗列的很清楚,我就不一一赘述了。毕竟仁者见仁智者见智,有人喜欢独栋别墅,有人喜欢高档社区,跟选老公一样,适合自己的最好。

还有一个容易忽略的信息,就是要看房子在网上挂了多久了,比如上图中的房子,在Redfin上已经挂了76天。一般特别抢手的房子可能一两次Open House就开始收Offer竞价了,要是房子已经卖了半年还没卖出去,或者你仔细观察,可能去年挂出来的房子到秋冬季节房主觉得卖不出去或者卖不出好价钱就先下市,第二年装个修什么的再挂出来,再或者你看过去几个月房子的叫价是否有变化,比如下图,2018年四月叫价$2.4mm,7月已经降到$2.2mm了。如果你看上这些房子,报价的时候可以考虑低于房子叫价,毕竟这个时候房主能出手就阿弥陀佛了。

4、网上还能获取什么信息?

像之前说的,前期工作越充分,越能够避免盲目的瞎看,看房还是蛮累身心的事儿,我当时有几个周末每天下午都要挤进6、7个Open House,看完回家就瘫软在床,比上班累多了。

网上多做功课,就能把坑里的房子排除出去。我尽量把能想到的写下来,当初的list好像更长,现在记不太清楚了,欢迎大家补充!


5、Open House看房到底在看什么?

一般的Open House会是周末下午1点到5点开放,Zillow/Redfin上就可以查到有哪些房子这个周末会有Open House,把在网上已经查好的距离较近的几个房子安排在一天下午看,比较节省时间。

我去Open House的房子是自己和先生平均打分在85分以上的房子,基本上就是去挑毛病的,比如有的房子照片看上去很敞亮,可是一进去才发现采光效果其实并不好,或者是整体架构不合理,空间浪费多或不容易被利用等等,都是在网上看很难发现的问题,必须实地考察。

还有中国人比较在意的风水朝向,像是不要冲路(房子大门不要正对着马路,如下图),有楼梯的房子,楼梯不要直对着大门等等。我不太了解,但是我相信直觉,有的房子看不出硬伤,但是走进去就是觉得哪里不对劲儿,可能就是这房子和我五行不和,没有缘分吧。

有的卖家会在Open House前搬离居所,把整个房子腾空,有时还会做简单便宜的装修,比如简单刷个墙换个便宜的厨房柜子之类的,主要是为了看上去美观,拍出照片效果好,吸引买家眼球。家里用作Staging的家具都是卖方经纪人租的,所以看房子的时候要有自动屏蔽一切家居的火眼金睛。

还有一些卖家平时还在房子里住,只是周末会离开几个小时开放给大家看,一般会有三个问题:

1、因为有人居住,房子打理会差一些,看的时候还是要多关注房子本身的特质。当然,你也能看到现在主人对房子的态度,有的人家真的是常年不打理房子,院子里长草,屋子里满是油烟味,如果决定接手可能会需要做大工程。

2、因为主人还住在屋子里,最后报价的时候买方可能不占优势,因为卖家如果觉得价钱不合适,或者达不到他的期望值,反正自己还住在里面,等一等明年再卖也没有什么,所以买家讨价还价的余地不大。

3、如果选择这种房子,卖家可能会提出在房子过户手续过程中或完成之后,需要更多的时间搬离居所,我有个朋友就是卖家以尚未找到住处为由,愣是拖拖拉拉地多住了三个月,虽然理论上来讲,房子已经过户,卖家也有权利报警,但是操作起来还是麻烦,很多人本着多一事不如少一事的原则就算了,要是遇到拖沓卖家还真是够头疼的。

6、要不要和卖方经纪人套词?

看Open House的时候,和卖方经纪人有一搭无一搭地聊聊,多了解些情况,尤其是对感兴趣的房子。但是不要表现得太过热情或者急于下手,之后的沟通一般会通过卖方买方经纪人进行,所以找个靠谱的买方经纪人也很重要。

我一般会问问原来的房主为什么选择搬离这里,大概准备什么时候开始收Offer竞价之类的,让卖方经济人对你有个印象。这个好处就是当你想要竞标非常抢手的房子的时候,卖方经纪人有可能会在房主面前替你美言几句。我当年买房子的时候,一共有12个Offer递进去,而且还有霸气外露的全Cash Offer,我们的出价排在第四位,就是因为卖方经纪人对我印象不错,我还煞有其事地写了封信,说自己和先生如何如何喜欢这房子,非常憧憬今后在这里的生活,尤其喜欢房主对花园的精心打理和设计等等。不知道这封信到底起了多大作用,总之最后抢到房子时,一切努力都值了,还和卖方经纪人成了朋友。当然,这并不常见,一般来讲买房过程中和卖方经纪人除了在Open House见一面以外,是没有啥交集的。

7、自己到底喜欢什么不喜欢什么?

这是开始看房准备买房的同事朋友最常见的问题,但是答案因人而异,我的回答是看得多了自然就知道,而且越看越挑剔。

我觉得看房子这种事儿还是讲点儿缘分的,有的房子真是一看就喜欢得不得了,有点儿小伤好像也能不放在眼里似的,这种情况不多,但是一旦出现,首先要保持冷静,看看所谓的“小伤”是不是真的无伤大雅,而且不要在看房过程中表现得过于兴奋,让卖方经纪人看到,以后杀价不容易。另外,如果喜欢,冷静分析商讨过后,请果断下手,因为好房子放到市场上,有的时候真是一个周末就能接到10来个Offers,你还想着下周末Open House再过去考察考察呢,人家没准儿都pending了。


七、房屋保险到底要不要买,买哪个最划算

 

Home Insurance可能很多人都听过,但是不是特别了解。什么是 Home Insurance?什么是 Home Warranty ?是否有必要购买呢?来详细了解一下!

1、Home Insurance VS Home Warranty

1)Home Insurance

简单翻译过来就是房屋保险,是一种责任保险,一般如果是贷款买房的,房贷公司都会要求有房屋保险,这样能保障房贷公司的利益,它的费用根据地区以及房屋情况而定。如果你的房屋遭受火灾、风雨、雷电等破坏,或者遭受盗窃等灾难,那么如果你有Home Insurance,那么保险公司将赔付你一定的维修费用或者盗窃损失(当然首先你要先自己承担一定的费用即Deductible)。

2)Home Warranty

主要指电器保修,是一种维修服务合同,假如你家的热水器坏了,那么Home Warranty就派上用场了,它的费用也是根据地区以及房屋情况而定。保修覆盖范围是家用电器、空调系统、锅炉、浴缸、水管和电线设施等,Home Warranty 将赔付一定的维修费用(同样你要先自己承担一定的费用即Deductible)。

简单说,Home Insurance 是针对房屋遭受巨大灾难所造成的破坏而给予一定的赔偿;Home Warranty 则主要针对家用电器等东西损坏以后,给予一定的赔付;二者的共同点是每年除了要固定交保费以外,每次索赔的时候屋主必须要先付一笔Deductible,剩下的费用才有保险/保修公司出。

2、如何购买Home Warranty?

无论你购买的是新房或者是二手房,通常第一年的Home Warranty保费都由房地产开发商或者前任屋主出,然后第二年新屋主可以选择续费投保或者终止投保。(特别注意Home Warranty是从房屋closing那天算起,而不是屋主入住那天。)

如果屋主想自己购买Home Warranty,首先,可以翻翻黄页,留意信箱小广告或者Google一下,都能找到好多Home Warranty公司;其次,购买Home Warranty之前,一定要做research,并且仔细阅读合同的fine print,看哪些是cover的哪些是不cover的;接着,可以通过BBB(Better Business Bureau)、Yelp、Google查看Home Warranty公司的review。这里提醒一下,特别注意差评,给差评通常是因为索赔被拒,有些保修公司会认真回复客户,说明拒赔理由,通过看这种例子,就可以知道合同里面隐藏的各种猫腻,然后避免类似问题发生在我们身上。

第一年保费是$525,加购一个unknown pre-existing condition $75,总共是$600。注意上述费用保的是基本项目,一些额外项目(optional)需要额外交钱。

3、Home Warranty 优点&缺点

优点如下:

1.节省高昂的维修费用。Home Warranty每年平均保费$600,加上Deductible平均$75,虽说加起来差不多快$700,但依然要比维修费便宜的多。要知道美帝人工很贵,普通修理电器维修人员一次上门检测费用至少$100,维修费材料费另算;如果你有了Home Warranty,保修公司替你付维修费用(首先你自己得承担一部分,其余部分保修公司出),如果电器坏到无法修理的程度,保修公司将替换一台新的给你。

2.给没有应急基金的屋主做缓冲。维修费用高昂,没有准备应急基金的家庭,如果一旦有大型电器坏了需要修理,一时拿不出这笔钱来,如果有Home Warranty,只需要付Deductible就可以了。

3.省心省时省事。如果对维修公司不熟悉,还需要上网调查价格、服务、评价等,但是如果有了Home Warranty,保修公司将为你安排维修工人上门修理,你就不需要另外操心了。

缺点如下:

1.Home Warranty不是所有东西都保的,以下情况不保修:壁炉、烟囱以及屋外的设施(如花园的浇灌系统、水龙头、屋顶的太阳能板)。个别户外设施如泳池、井汞、软水器需要额外付费投保。

2.Pre-existing condition、天灾、屋主使用不当或未妥善维护而造成电器或设施损坏不予赔偿。

3.Home Warranty 赔付有上限。尤其是空调系统和锅炉。以Home Warranty Inc这家保修公司为例子,规定空调系统每年最高赔付是$1500,而市面上一套新的空调系统价格是$5000左右,那么如果我要更换新的空调系统,除去保费+Deductible($675),我实际上最多只能拿到$825,还要额外付$4175买空调。

4.Home Warranty Inc提供的维修人员选择有限。尽管保修公司替你联系维修公司来上门维修,你省心省时省力,但是确限制了维修人员的选择,因为通常保修公司都有指定的维修公司,维修人员也通常只会从中选择,要是你对这个维修公司提供的服务不满意,你也无法更换。

5.电器本身若有厂商保修,Home Warranty不管,需你自行联系厂商或维修公司。

6.长期以往,Home Warranty保费也是一项不小花费。如果你家啥都挺好的,就相当于你花钱买个心安,Home Warranty保费长期下来也是一笔不小开支。

4、Home Warranty到底要不要买呢?

第一年如果有房地产商或者前屋主出钱,那么就买。第二年是否购买,看具体个人实际情况而定。

以下情况,建议购买:

1.家用电器已经超过保修时间,没有厂商保修。

2.屋龄超过5年。房子越旧越要购买,这样才有保障。

3.手残党,不会自己修理。

4.自己不想花时间花精力去找维修公司。

以下情况,建议不要购买:

1.家用电器都是新的,自带保修期。

2.心灵手巧,啥都会修。

3.设施很老了,需要更换新的。

 


八、美国家居购买攻略,怎样买家居最划算

 

在美国安居,买家具布置新家是必不可少的一步。美国家具哪里买?该买还是该租?怎样才合适划算?这样买少花点冤枉钱,少走点冤枉路。

在美国安居,买家具布置新家是必不可少的一步。相信很多小伙伴都有这样的经验,在美国无论买房子还是租公寓,虽然厨房里的炉子冰箱橱柜一应俱全,屋里也自带暖气和房间还有壁橱衣柜,但除了这些以外,其他的家具基本上就是全无,甚至有的公寓里连客厅的灯都没有。

在决定买什么家具之前,首先要想好的是,这些家具你准备用多久。跟中国人要落地生根的传统观念不一样,在美国生活的小伙伴们通常会因为上学、工作需要而频繁搬家。很多人来美打拼几年后就从租公寓升级到买房子,或者从小房子换到大房子,到那个时候你准备将现在的家具带上么?

无论你是否准备带上这些家具,搬出公寓或者房子时新添置的家具通常都必须要清空掉,留下一个跟搬进来前一样的空房子。

考虑处理家具的几种情况

1、搬走带到新家用,那些廉价的木渣板组装家具拆开后再重装一次很可能就不是那么一回事了,而质量好的实木家具通常又非常重,而且不能分拆,如果要请人帮忙长途搬运的话可能得花一笔昂贵的费用。

2、转卖二手补偿支出,卖二手家具就跟卖二手汽车一样,不管用了多短的时间、保养有多好,二手价总是比全新的价格少一大截,而且家具还不如汽车容易转手,需要花费不少时间和精力。

3、免费送给朋友和邻居赚人情、捐给Goodwill等二手店为年底减税,不要以为免费送出去很容易,很多时候人家还要挑合不合用、或者能不能转卖出去呢。

4、当垃圾扔掉,通常要打电话预约请人来清理,在指定时间内还要自己搬到路边去。PS,有些地方丢弃大件垃圾也是要给钱的。

在准备买家具前,还必须要做一件事, 量尺寸,除了摆放家具的位置的尺寸以外, 所有门口、过道、楼梯转角等等的尺寸都要量准确,不然千挑万选买好了家具运回家却发觉搬不进去那就很尴尬了…如果你对自己的测量估算没信心,那么买家具之前最好先问清楚店家的退货政策吧。

自己一个人拉尺子测量不方便?用镭射尺就容易得多啦。例如下面这个电子镭射尺,小巧易用,最长测量距离196尺/60米,精确到±1/16英寸,内置米、寸、尺单位转换,还可以计算面积和体积。

当一切都准备好以后,就看自己的经济能力和预算了。

高预算买家具攻略

实体家具店

美国家具店里的家具开价很贵, 质量稍微好一点的少则几百,多则几千上万。如果你手头宽裕,也准备安顿下来,希望添置一批质量好的家具、长时间使用的话,这笔钱还是很值得花的。

一般来说,去逛当地专门的家具店看着实物选购会更好,可以有更多选择,例如看中了某个样板后可以要求厂家提供不同方向(例如L型的桌子或沙发)、颜色、面料等等的自定义款(customized)。

在Google或者Yelp搜索”Furniture Stores + 城市名字”,可以找到自己家附近的家具店,还可以顺便看看其他用户评论。

在美国买东西 一分钱一分货是真理,卖得贵的可以侧面说明东西更好服务更好,不同品牌的同种产品价格可以相差很远,小伙伴们可以到不同的店里看实物比较一下,货比三家会更清楚产品差别在哪里,自己能接受的价格范围可以买到什么。

有时候售后保证也很重要,比如买沙发,如果家里有小孩或者宠物,沙发表面就很容易就被划花或挠破,这类破损是否包括在保修更换的范围内?

省钱秘籍

当你去逛家具店的时候可能会发觉,每家店都在疯狂打折,然而千万不要被表象迷惑了眼睛。美帝的家具店大多数开价偏高,所谓打折力度并没有太大意义,直接看折后价格比较好。

在美国逛商店购物通常是直接看标价买单,但买家具和买床垫一定要砍价!只要你肯花时间去跟销售侃价,实际购买价格完全可以比所谓的折扣价更低。由于家具本身价格高,即使只侃个9折也能省出一大截,何况很多时候还不止打9折呢。

通常如果你一次过买得多,或者可以直接付清全额款项的话,能将价格侃下来的机会会很大,如果有些家具店实在不好砍价的话,也可以试试让店家加送各类配件,变相砍价节省费用。

由于高质量的实木家具基本上都是事先组装好的,又大又重,让店家送货上门会更合适,但通常家具店送货/安装费用却并不便宜。所以进家具店第一时间了解清楚送货/安装费用、心里有数比较好,不然便宜的家具搭上贵价的运费也是划不来的。

另外砍价时也可以试试让店家免去运送安装费用。PS,在美国让人送家具上门帮忙安装的话,通常都是要另外给小费的,一般是$5~$10/人,如果家具特别重安装特别麻烦的话最好再适量再加一点。

不喜欢浪费时间去讲价的小伙伴们也应该要多问一句:”Is the price firm(可以讲价吗)?” 或者 “Is there any additional discounts I can get (我能拿到更多优惠吗)?” 或许人家就直接给折扣了呢。不问一下怎么对得起自己! 【不在意花冤枉钱的土豪们请忽略我】

对于一些有网店的大型连锁品牌店砍价可能不容易,但同样可以叠加各种省钱方法,比如Pottery Barn,登记它家Registry就可以拿到额外10% Off 优惠券, 如果事先去买一些打折的PB礼品卡付款,相当于又省一笔。Pottery Barn 在某些城市还开有Outlet Stores,如果家附近有PB Outlet,去Outlet选购折扣力度会更大。

低预算买家具攻略

如果你觉得一般家具店的家具实在超出了自己的经济能力范围,美国商场里也有不少廉价的需要自己组装的家具选择,只需要一些基本工具、看着说明书就可以自己组装起来。喜欢动手DIY的小伙伴们最爱,亲手组装出家里每一件家具可是一件非常有成就感的事情呢!


九、美国买房隐藏费用,看完省掉上万刀

 

买房除了看“房价”,还要看美国买房除了房贷首付和月供以外,仍很多杂七杂八的不可避免的费用,加起来的总数可能会吓你一跳,快一起看看有哪些美国买房的隐藏费用。

据知名房地产网站Zillow和Thumbtack的最新数据分析结果显示,美国屋主除了要还房贷以外,每年还要额外支付平均约$9400的房屋相关费用,包括地产税、保险、水电费以及日常维护等等。相当于在月供以外,每月支出要超出$780。

在美国买房都有哪些费用?

由于大多数在美国的小伙伴们是以向银行贷款的方式购买房子,所以下面的情况主要是以房贷买房为例。

1、定金 Earnest Money Deposit

这是俗称的“诚意金”,当看中了房子以后,买家向卖家下offer时会承诺先交出一部分定金表示诚意,而卖家接受offer、大家开始讨价还价的时候,这笔款项就要马上存入escrow账户由第三方托管。诚意金根据地区不同约定俗成的额度也会不同,美国大多数城市通常是按房价的1%~2%算,但在一些房市供不应求的地区也有可能高达10%。

如果一切顺利,这笔钱最后会作为买家买房子的前期费用回到买家手里;而如果交易最终取消,则会按合同条款来分配,买家不一定能收回款项。

所以作为买家,offer里一定要写清楚“contingencies(意外事件)”条款,比如如果验屋不满意、买房贷款批不下来、现住的房子卖不出去等等情况下都可以全数拿回诚意金,尽量保证自己的利益。(虽然说买房前通常都会先向银行要pre-approval letter,但要知道,预审批准了不等于最终贷款一定能批下来。)

2、房屋检查费 Home Inspections

当买卖双方讲好价钱,在最终决定买之前,买家应该要找专业人士来做一次彻底的房屋检验,检查房子有没有什么隐患。有些卖家可能会事先准备好一份房屋检验报告,但这个当然是买家自己出钱找人检验一次更加可靠啦,很多时候贷款的银行也会要求买家出钱验屋。

3、过户费 Closing Costs

当你验好房子、双方讲好价钱、你终于决定要买下这个房子、贷款也成功审批下来的时候,银行就会给你一张关于包括律师费、托管费、登记费、产权保险费、转让费、房屋估价费、贷款手续费、预交的地产税和房屋保险…等等一系列统称为“Closing Costs”的过户结算费用。

根据Zillow介绍,Closing Costs过户费通常是房价的2%~5%左右。也就是说,如果你要买的房子价格是$20万,那还得在首付以外额外准备$4000~$10000的资金。

过户费一般由买家支付,但也可以跟卖家商量让卖家负责,比如买家可以让卖家在谈好的房价基础上加上手续费的价格、然后由卖家先付这笔钱;又或者直接让银行将这笔手续费算入贷款里,虽然前期不用拿出更多现金,但将来需要为这笔钱付利息。另外有些银行也会推出“No Closing Cost Motgage”,但利息通常会比普通的房贷高一些,其实也就相当于将这笔费用摊分到将来了。

4、房贷首付 Down Payment

Down payment 就是“首付”。首付给得多,需要借贷的款额就少,日后供房的压力就少;首付给得少,日后每个月月供就高,这是很简单的道理大家都懂。但是对于美国房贷来说,这并不是一个简单的加减计算。

银行贷款很看重Loan-To-Value Ratio( 简称LTV Ratio,贷款价值比),通常在美国买房首付20%是一个临界点。如果首付不足20%(LTV比高于80%),贷款的利息也会高一些,即使只增加0.25%,对于房贷这种动则十几、几十万的贷款来说,就是一笔不少的利息了。

首付给得少也可能会增加closing costs,因为其中的Loan Origination Fee(贷款手续费)通常是跟贷款额成正比的。

首付不足20%,买家通常还要被强制购买Private Mortgage Insurance(简称PMI,房贷保险)直到LTV比低于80%为止。

5、房贷保险 Private Mortgage Insurance

之前提到,如果首付不足20%就会被强制购买PMI 房贷保险,这种保险的唯一受益人只有银行,万一欠债的人有什么原因还不上款,银行会有保障。千万不要以为买了PMI,万一有什么意外,保险公司就会帮你还清所有房贷,所以你的家人也能有个房子做保障blah blah… 并不是的!你想的那种保险叫“Mortgage Protection Insurance”,跟PMI不是一回事。

美国房贷保险每年费用通常约为房贷总额的0.5%~1%左右,也就是说,如果要交PMI的话,贷款每10万一年就要多支出$500~$1000。

还有就是,虽说当equity高于20%以后就可以不再交纳房贷保险,但通常PMI的自动取消是设在按原定还款日期equity高于22%之后。如果你想多在前期还些钱早些取消房贷保险的话,需要书面向银行申请,可能还要做重新估价等等手续,比较麻烦。所以一般人都会尽量缴足20%首付完全避免PMI。

另外FHA loan的房贷保险不按这个规则取消,想要取消PMI可能需要refinance(贷款重组)。

6、地产税 Property Taxes

地产税是地方政府的重要收入来源,也是屋主们不可避免的一项大开支。欠谁钱都不能欠政府的哦,曾经就有新闻报道有人欠了地产税,结果房子被政府没收拍卖还债了。

虽然说不同地区的地产税有高低区别,差别还挺大的。但全美平均地税为房价的1.19%,买了20万的房子,每年就还得准备额外上缴$2380的税,更不要提住在新泽西州这种全美地产税最高的地区的小伙伴们了。买房时记得查查往年地产税多少,自己有个心理准备。

地产税通常可以作为itemized deduction抵免个人收入税,报税的时候或许能对减税有点帮助。

7、业主协会费 HOA Fees

HOA是Homeowner’s Association(业主协会)的简称,美国的HOA类似于小区物业管理,负责制定和执行其辖区范围内的一些运行规则。购买了属于HOA区域内的房产的业主就会自动成为会员,并且会被强制缴纳业主协会费用(HOA Fees),用于公共范围的环境设施维护等。

HOA业主协会费用通常每月$200-$400不等,这也是很多人在买房时需要考虑的重要因素,不少人会选择避开HOA区域的房子。如果看中的房子属于HOA管理范围,最好事先了解清楚HOA制定的小区规则有哪些,管理费多少,日后管理费会不会增加,怎样增加等等。

8、房屋保险 Homeowners Insurance

房屋保险虽不像汽车保险那样必须要购买,但如果屋主背负房贷的话,银行通常也会强制要求屋主购买房屋保险。因为如果有什么意外导致房屋损毁需要修复甚至重建、家里遭贼、又或者屋主被卷入官司纠纷要赔钱时,房屋保险就会负责赔付,保障屋主的利益,也间接保障屋主有能力继续还款。

但要注意的是,基础的房屋保险通常不保因为洪水、地震等自然灾害造成的损失,洪水险和地震险等一般都需要另外购买。所以如果房子位于一些自然灾害风险大的地区的话,一定要仔细看清房屋保险的条款,问明什么情况下保险会赔付而什么情况下不赔付。

9、房屋保修 Home Warranty

除了意外导致的房屋损坏外,家里各种电器、水管什么的总会有老化损耗的问题。租住公寓的时候,家里出问题通常打个电话找房东解决就行了;然而做屋主的时候,所有的问题都要自己来处理。

Home Warranty(房屋保修)保的就是这类不属于意外的损坏问题,通常家里的水电系统、暖通空调、甚至大件家电出了问题不工作了都会负责报销,屋主每次叫人来维修只需要付一个固定的call service fee就行了(比自付专业维修人员按时计费要便宜)。这对于很多新手屋主小白来说,是个不错的保障。

房屋保修费用约为$350-$600/年(call service fee通常在$50-$100/次),很多时候卖家为了吸引买家买房子也会主动支付头一年的房屋保修费用。

房屋保修也是有指定范围的,所以要看清楚合约细节,了解到底哪些问题能报销哪些不能。另外这种保修其实是承包给指定的第三方服务,有时候如果承包人的技术不过关,过段时间就得重修一次重新给钱也很烦。

10、房贷月供 Mortgage Payments

贷了房贷当然就得定期供款还债,现在的贷款基本上不会限制提早还清款项,如果每个月在固定的月供以外,再额外多交一点钱,这笔钱就会直接扣在本金上,不但可以帮你提早还清房贷,还能省下不少利息。

假设贷款为10万,30年固定利率4.5%,原本每个月月供是$507,但只要每个月多还$50(每月还$557),就能缩短5年还款时间,省下总共$15,872的利息!所以真的不要小看每个月多加的一点点钱哦。

买了房子的小伙伴们赶紧用Mortgage Payoff Calculator算算数,看看每月加点点钱能给自己省下多少时间和利息。噢,房贷利息也是可以抵扣个人收入税的(itemized deduction)。

当然,还没买房子的小伙伴们在估算房贷月供的时候,最好利用能加上地产税、房屋保险、HOA管理费的Advance Mortgage Calculator,能更加直观的估算自己日后每月的固定支出大头。

11、水电费 Utilitie Bills

租公寓的小伙伴们可能也已习惯每月按时交电费网费,升级做屋主之后,这笔开销通常会更高,水、电、天然气、垃圾回收、网络、电话、电视等等的费用每一样都要自己跟进(某些公寓可能会免水费垃圾费等)。所以买房的时候,建议也问问前屋主每月的水电杂费开销,或者借助UtilityScore查询参考一下。

12、装修翻新 Renovation/Remodeling

很多时候虽然我们看中一个房子,但可能也会很想将它按自己的习惯再改动一下,或者再翻新一下,这些都需要钱。

另外,买房子的时候最好也跟原屋主商量好,有没有什么电器或者家具是你希望对方留下来的,写进合同里。否则你看房子的时候以为那些都有,结果搬进去才发觉人家全给带走了… 毕竟无论是冰箱这样的大件家电、还是窗帘这样的装饰,都是开销(当然,本来就准备全部新买的可以省略)。

13、日常维护 Maintenance

平常的家居清洁、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墙和屋顶、暖通空调维护、喷淋系统防寒处理等等,也都是一笔省不了的费用。这些维护工作一般都可以请专业人士来负责,又或者DIY自己做,自己动手虽然省下了人工,但也仍然需要花钱购买各种工具。

14、其他 Others

另外买房时还会考虑到的通常还有比如交通便利(汽油费),地区消费水平(日常买咖啡买菜出去吃饭等),学校(公校够不够好,报私校的额外费用)等等。


十、地税每年疯长,教你如何写申请信省下地税钱

 

地产税征税的宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入,为城市基建提供稳定的资金支持,根据每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动,地税每年在涨,一起看看如何避免不合理涨幅。

如果小伙伴的房子降值了, 并且最近也没有出售计划, 越早提交这份报告的, 省下2019年度的地产税!

1、谈谈地产税,Property Tax Bill.

地产税征税的宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入,为城市基建提供稳定的资金支持。在加州, 每年的缴纳地税的比例大致是房价的1.2-1.5%, 根据每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动,所以, 政府为了征税, 就有了以下的骚操作。

加州第13号提案确定了财产税评估价值的增产限制在每年不超过2%的水平。 这里请注意: 这份提案受益人是双向的, 在房地产市场好的情况下, 假设你的房子在过去的一年中, 升值了15%, 那么地产税还是只能只升值2%来算你的费用, 而一旦市场下跌,政府会假装不知道市场, 给你的地产税中, 还是会默认这房子升值了2%一下, 所以你需要交的税还是比去年涨了。 ( 建议大家自己看看这几年交的税款, 如下图:这是Property Tax bill 的一部分, 右边的数额(12)就大于左边的数额(11))

简而言之, 你的房子, 市场价值下降了, 但是政府计算地产税所使用的房产评估价值其实是大于你房子的实际市场价值的!因此, 你也承担了多余的税。也就是, ”房产估值过高“

举例:为了计算方便, 以缴纳地税的比例大致是房价的1.5%为例, 每年政府默认价值增长为2%:

* 2014年买入房价100万美金, 那么2014年度所交的税则以100万美金来计算。

* 等到2015年度, 你所需要交的地产税以房产评估价100万*(1+2%)来计算。

* 结果到了2018年, 你房子实际市场价格为90万,但是政府还是为以100万*(1+2%)^3 =106万来计算, 如果以房价的1.5%的地产税来计算的话, 你在2018年需要交$15,900的税, 实际应该只需要交$13,500的税, 所以如果做了接下来的事, 那可以省$2400刀。

2、该如何少交地税呢?

加州通过的第8号提案就表明, 允许在房产遭受“ 价值下降” 时降低评估价值。 我们所要做的就是:证明你的房子因房地产市场低迷等原因而价值下降了,并不是政府默认的2%升值,所以我们需要向洛杉矶政府提交价值下降评估申请。
申请提交时间: 2019年7月2日-2019年12月2日
需要准备:
*证明在1月1日,你房产的市场价值低于当前的评估价值。
*在申请时间内, 向评估员提交一份“ Decline-in-Value Review Application, form RP-87. ”

3、如何证明在1月1日,目前房产价值低于评估价值?

根据官网指明, 最佳支持文件是相关可比房产的销售信息, 尽可能的选择接近1月1日, 并且不得迟于3月31日的销售信息, 换句话说, 就是找在你区域, 最好周围街区,类似房型的在1月1日-3月31号的销售信息。
Tips:     Zillow.come 输入你家地址, 左上角Listing type 选择Hosing for sale, 找与你家相似的房型, 看 Price / sqft , 每平方英尺的价格, 以此来评断你房子的目前市场价格是多少。 我个人不喜欢Redfin的, 提供的价格太假了, 以我当时卖房经历得出,Redfin的价格没有参考价值。

如果你房子的市场价值低于评估价值,那么Listing type , 选择, sold, 并且时间是一定要选择在2019. 1.1-3.31的销售信息,这类可比房价信息才可被评估员接受,官网规定,两个证据就可以,当时我为了保险起见,找了三处房产,邮寄了三份信息,所以小伙伴可自行决定。

4、如何填写: “ Decline -in-Value Application” ?

就加州洛杉矶为例, 这是表格下载地址:

Forms

表格填写完后,结合你打印出来的可证明你房子降价的证据2份,一起邮寄到:(地址在申请表末尾会指明)
Los Angeles County Assessor,
500 West Temple Street, Room 286, Los Angeles, CA 90012-2770.

在这份信出去之后, 不要着急,请给政府工作人员至少2个月的处理时间,也强烈建议小伙伴们尽早寄出去, 并且留一备份, 我是在去年10月中旬寄出, 但是今年1月份才收到通过的回复。那时候我已经交了第一份地税的check,还没有交第二份,  所以洛杉矶政府给了新的bill, 总地税降了3400刀。

注: 加州地税分两次缴纳,
第一次缴纳时间是11月1号之前, 第二次缴纳时间在2月1号之前,这个地税一定要交, 因为滞纳金已经惩罚金, 动辄几千几万的,折算成人民币是一笔巨款了, 因此如果小伙伴人在国内, 美国这里的房产归其他人打理,在这上面还是要多多注意下
具体guide:  go to : https://assessor.lacounty.gov/wp-content/uploads/2015/02/E-23.pdf

五月 14, 2020 / by / in , , ,
安泰保险:值得信赖的保险

 

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纽约法拉盛的安泰保险,作为全美历史悠久的保险公司之一,同时更是全美顶尖保险公司之一。作为一个最专业的保险团队,拥有丰富的经验,为客户提供全方位的保险方案,是客户最值得信赖的保险公司保险覆盖范围广,主要包括:商业保险 /房屋保险/汽车保险/劳工保险 /餐馆保险 /超市保险 /人寿保险/退休保险等服务。

 

安泰保险用专业的知识,服务于全美各地区,耐心为您服务,细心为您选择最适合您的保险,为您创造最佳利益价值,致力为客户提供全面、优质的保险服务,并且给您带来放心、安心的生活!

 

安泰保险依据客户的实际需求,全方位综合考虑客户不同行业,为客户量身打造性价比最高的商业保险计划,为客户提供个人与家庭的保险计划、中小型企业保险计划、牙齿保险与视力保险计划,安泰保险的服务宗旨,就是为客户提供最切实可行的、最有效的财富管理服务。

 

位于法拉盛中心的安泰保险,由多年保险从业经验者张小姐主理,她凭着专业的服务,为客户提供一站式全方位服务保险方案。张小姐提示广大华人朋友,作为工商业主,您需要了解关于商业保险的基本要求。一旦有了商业保险,您便可以更轻松地专注于您所擅长的的业务。

九月 25, 2019 / by / in , ,
美國小商家保險與汽車保險 如何投保

纽约/法拉盛/商业保险 /房屋保险/汽车保险/劳工保险 /餐馆保险 /超市保险 /人寿保险/退休保险/Auto Insurance/Home Insurance/Commercial Insurance

当意外发生时,怎样能够保障小商业主和顾客双方的利益,把损失降到最低呢?投保商业保险时我们需要注意哪些问题?接下来请听听专业保险业者的介绍。


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您有任何问题都可以与安泰保险公司联系,安泰保险是一家专业的保险公司,开业18年资历雄厚,位于法拉盛的中心地带。公司专业人员经验非常丰富、细心、负责,会站在客户的角度,为您提供最经济,保险赔偿额最高,会以一站式全方位服务为您选择最合适的各种保险产品。


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八月 24, 2019 / by / in , , , ,
【视频】如何在美国纽约贷款买房?

在纽约投资房地产,不仅收益稳定,还有很多项目可以抵税,比如房产税可以抵税,房屋改建费用可以抵税,如果贷款买房,贷款的利息也可以抵税。


目前美国房屋贷款利率大概在4%左右,是投资买房的好时机。但是,如何获得一个好贷款?该怎样取得贷款批准?信用分数、查不查收入等等,都可能影响是否顺利贷款,新唐人电视台《财富之门》节目中,Jade Stone 玉石不动产顾问Anne Chang和爱吉保险 Ivan Peng邀请Quontic Bank的资深贷款经理Steven Ho对房屋贷款相关问题作了深入解析。

申请房贷三要素
第一,看信用。信用好坏直接关系到利率的高低。信用好,就能得到低的贷款利率,信用不好,甚至可能无法获得贷款。

第二,查收入。有两种贷款方案,即不查收入的贷款和查收入的贷款。收入是指报税收入。Steven Ho建议,无论采用哪种方案,最好都提供2年的个人报税表,请贷款专家分析后再做决定。

第三,看资金状况,也就是申请人有多少钱。除了首付款(down payment)外,在纽约买房还要缴交一笔法定准备金(legal reserve fund),包括定金、过户费、押金,以及半年到1年的还贷资金。

这些钱最好已存入美国的银行帐户,并提供2个月的银行月结单。若资金没来得及汇入(或存入)银行帐户,需要和贷款经理说明情况,如,将有钱从中国汇入,或亲友资助(支票),或有现金,根据各种情况,决定做哪种类型的贷款。

房屋贷款的流程
1.准备批准信(Pre-Approval Lette),确定大概的贷款额度。
2.房屋估价。房屋估价在贷款中非常重要,拿到估价报告后,银行就会批准贷款。批准贷款所需时间,一般需要2周左右。
3.贷款批下来后,银行将要求律师提供产权报告、房屋保险单、最新银行月结单和工作证明等。完成房屋贷款流程一般需要45天~60天。

外国买家也可贷款
Quontic Bank是为数不多的可为外国人贷款的银行。Steven Ho介绍,外国买家申请贷款和当地人几乎没有差别。

∗外国人申请房屋贷款所需手续

1.把钱存入美国帐户。对外国买家来说,资金准备最重要。
2.提供信用报告。若在美国没有信用,可提供自己国家银行的信用报告,译成英文即可。
3.工作证明。

∗利率和当地人有差别吗?

贷款利率与申请人的国籍无关。与当地人申请房贷一样,综合信用、收入、首付款的多少,贷款利率各有不同,有人可以申请到4% 或5% 的利率,有人可能就要更高,因人而异。

∗留学生可否贷款买房?

在美国的留学生,如父母帮助支付首付款,也可申请贷款。刚毕业的学生,​​第一天参加工作就可得到贷款,只要提供一份工作证明即可。

五月 19, 2019 / by / in , , ,