房地产律师

【视频】在美国买房不得不知的陷阱

在美国投资买房一直都是华人趋之若鹜的选择,尤其是纽约。纽约的房地产业基本没有低潮期,房产保值性高,加上华人众多,是投资者的首选。


但很多投资者可能都遇到过这种情况,就是地产中介会强烈推荐你找一位房产律师。在美国买房拥有一个专业的律师,真的是事半功倍。 华人朋友来到美国,不管是经营生意还是购买房产,都需要面临一大堆法律难题,今天我们请到处理房产纠纷非常有经验的高开飏律师为您解答难题。

专攻房屋产权以及土地纠纷、商业合同纠纷、国际贸易纠纷的高开飏律师有着丰富的执业经验,并以诉讼成功率高而闻名纽约华人圈。


年轻有为的高律师,干劲十足,不但上庭诉讼经验丰富,且精通多国语言,中英俱佳辩才无碍。高律师毕业于Brooklyn Law School法学院,曾在美国知名法律事务所任职,后自行开业,颇获客户信任。

在土地纠纷方面高律师经验丰富。他曾办过案件包括:两家屋主因甲方侵占乙方的地而互告,虽然乙方有产权公司的Survey测量图为凭,但甲方表示在前屋主知情并同意下已使用此块土地超过十年,所以依法已为甲方所有,在高律师调解下圆满落幕。另外也曾处理过世的父母将房产联名赠与兄弟共有的案子,由于兄弟二人争执不下,互相指责。高律师指出这就需要律师出面调停,为双方权益做最好的规划及排解。


高律师还对广大华人朋友表示,在美国购买房产、业务之前,买、卖双方都会被进行背景调查。而高开飏律师楼会帮客户去做产权调查,确认卖家有资格去卖这个房子。简单来说,就是他们有没有欠款?有没有被告?或者有没有做过破产?有没有停车罚单啊,这些,所有欠的钱都要算清楚。”

如果房产涉及罚单、违规,则要在交易前处理好。


高开飏律师表示,一般不紧急的就只是罚款,屋主去修理就好。但是如果一直不修理的话,罚款可能会增加,可能在罚款上还有利息。如果是那种牵扯人身安全的,如果屋主不马上修理,纽约市就会来帮你修理,但是纽约市出的钱,会算在屋主的房产的地税一部分,通过地税来交这个费用。

不少华人父母给儿女买房子,直接将儿女的名字加入产权拥有人,会带来税务的问题。

针对这个常见问题,高律师告诉读者,高开飏律师楼可以通过一些办法,把它这个变成一个不收税的礼物,这样的话孩子也可以住这个房子;利用这个房子,也可以去卖,这样的话大家都可以减少税务或者没有税务。


同时,高律师也是一名精通生前信托的律师。高开飏说,父母百年归老,可以制定好生前信托,能省去大笔的法庭手续费用。法院审判你的财产后,才可以把这些财产给你的孩子,如果快的话可能三个月,如果慢的话可能一年半,所以这个就会产生费用,产生延期。如果把房子放到信托里,信托是可以跳过清算这一步的。

在商业合同纠纷、国际贸易纠纷案件中,高律师也有出色的表现。他曾处理过进口商货品被海关扣押,或者客户上了FDA的黑名单的棘手案件,都能在最短时间内解决客户的难题,也曾处理客户因买卖股票与股票经纪人之间的纠纷,并成功胜诉。


高律师指出律师的责任就是要保护顾客,为顾客争取合理的权益,如果律师不负责任,没有详细研读顾客的合约,没有找出不合理的条款,造成顾客金钱与精神上的损失,就不是尽职的律师。顾客如果碰到律师看合约却没找出任何疑点,就要三思了。

其他服务项目还包括:公司成立/买卖、误医误诊事故、股东股权协议、房屋买卖、遗产计划、房东房客纠纷等等,欢迎详询。

❤️高开飏律师事务所

❤️网址:www.gaoesq.com

❤️电话:718-886-8670

❤️地址: 39-07 Prince St . Suite 6E, Flushing, NY 11354

六月 25, 2019 / by / in , , , , ,
【视频】纽约买房划算吗

纽约买房置产的要点 纽约是一个租客率极高的城市,而且政治经济都很稳定,投资风险也比较低,这里可以说是投资者的天堂。

根据专业人士的建议,如果您打算长期在纽约居住,还是买房比较划算。 投资性购房首先要看个人承担风险的属性。

例如,曼哈顿的房屋市场成熟,租客品质普遍较高,空屋率低,投资风险低,投资环境稳定,但投资回报率以及升值率可能不如周边的地区;而像布鲁克林、牙买加(Jamaica)等区域,升值空间大,但投资风险会比曼哈顿高。 移民政策是否会影响投资意愿?

虽然川普政府收紧移民政策,但投资者买房的意向没有变,只是购房的节奏会放缓。而且,目前来自海外的投资在增加,开发商的信心指数也在增长,因此,川普移民政策不会影响到房地产。

目前纽约房地产市场是个正向增长的市场。 专家提醒:房主需要注意的是,因为房屋的使用风险不同,则需买不同的保险。如果您买房供自己居住,不管是哪种身份,都要买在自己名下,不能用公司的名义买。如果是贷款买房,要了解,房屋贷款利率高低取决于信用、收入和首付款多少,与国籍无关。

另外还要注意,贷款买房律师应在合同中加进特别条款,确保万一银行不能放款,买家可以拿回10%的抵押金。

五月 19, 2019 / by / in , , ,
【视频】在美国买房需要的问题

买房为何做房屋检验?

在美国买房,买卖双方签约后,买家一般都要对房子进行房屋检验,因此来保障自己的权益。

1.房屋检查的基本项目 公寓要检查窗、门、房屋是否漏水,以及结构上有没有裂痕。自家住屋(house)检查比较复杂,纽约州规定必须检查的项目:石棉、白蚁和铅。

2.检查违章记录 到市政府房屋局网站上可查出房子曾经有哪些违章问题。另外,根据美国法律,买到一栋房子后,旧房子原有的违章问题,不能把责任推给前任屋主,而是由新房主承担。

3.纽约市政府的都市计划分区关乎房屋开发及升值潜力。


4.房屋的改装流程与步骤

一、首先确认房屋是否符合都市计划规定,是否可以增加建筑面积。

二、如果可以加盖,需计算增加建筑面积大小,及是否增加其他的配套设备。

三、增建装修一般会绘制建筑测量图以及进行地质钻探。 四、房屋如果没有增加房间数量,没有改变房屋结构,只做室内装修,那只需做一项石棉检查,就可以绘制图纸,申请装修许可。

五、批准许可后,要申请开工纸,开工纸由有保险的建商申请。

六、工程结束以后,房屋局派检查员检查工程,通过检查,就可得到一张完工纸。

五月 19, 2019 / by / in , , ,
【视频】纽约买房之前需要做哪些工作?

中美购房流程大不同 纽约买房流程: 1.选择地产经纪人。 2.咨询银行。 3.找地产经纪看房子。 4.咨询税务会计师。 5.请地产律师做审核及调查。 6.地产经纪开始启动贷款程序,确定交屋时间。 7.产权调查。 8.律师安排交屋。 9.房屋保险。

五月 18, 2019 / by / in , , , ,
房屋装修遭遇烂尾工程 屋主应向谁求助?

在美国,有不少房屋装修工程,总会因为这或因为那的原因,导致半途而废。出现这个情况的时候,确实是很不幸运,当户主看着自己的家园变成一塌糊涂的烂尾楼而欲哭无泪。万一不幸遇到这个情况,很多人都迫切的想知道,应该采取什么措施来应对?


全美国做建筑(Construction),只要是有执照(License)的承包商(Contractor)他必须要购买1万5千美元的保证金!这个叫Bonds,否则他不可以出来做生意。实际上承包商只付$150~$160不等,向保险经纪人购买而已。这个保险金干嘛呢?就是工程烂污、工程做一半开溜、工程品质有瘕疵等情况,屋主可投诉给Bonds公司以获得赔偿金,并惩罚不良承包商。

工程合同上抬头除了要有建设公司的名字、地址、执照号码、执照拥有人名字、地址、电话,还要有这个Bonds公司核发的号码等等。这些信息一定要有,切记!切记!然后才是合约内容(Scope of Work),就是承包的项目。如何写合约已经讲了N次!(可查看脸书或翻阅前几期本栏目报纸)

这个Bonds就如咱们开车买的汽车保险,承包商一旦失去Bonds,就不能做生意,牌照管理部门(License Board)会立刻吊消执照。发行Bonds是私人企业,全美国连缐,屋主可以把工程烂手尾的照片,如水泥地积水的照片直接寄到Bond公司,人家10天之内会给回应。

Bonds公司收到投诉的信件,3天之内会通知承包商立即修改,回应屋主。如果承包商不理会,Bonds公司会赔偿损失,但金额只有1万5千美元而已。一旦Bonds公司赔款,这个建筑公司就没得混了。保险金就是全额1万5千元,同时也上了牌照管理部门的黑名单。

所以屋主与承包商之间的纠纷,先要寻求Bonds公司拹助,而不是投诉License Board。加州的License Board是与DMV一样最令人垢病的部门,不痛不痒!在License Board的网站上,建筑公司名字下行,就会有Bonds公司名字、联络地址及800电话!反过来,假如没有License就不用买Bonds。

十二月 31, 2018 / by / in ,
在美国买房,用个人还是公司名义更有利?

问:许多华人喜欢在美国卖房,那么买房子时有分个人名义和公司名义,有什么区别?


美国律师陈永辉:

华人很喜欢买房子,哪怕是只要条件成熟、甚至条件不太成熟的情况下也会买房子。

作为律师,我的个人建议是,当你在买第一套房子时,比较好的方式是以夫妻的名义去买。因为纽约州房子的产权有三种,一种就是“夫妻合买(tenancy in entirety)”。对于夫妻合买的房子,如果将来有一天,夫妻任何一方被诉讼,都不太会牵连到这个房子。

第二个是“joint tenant”,第三个是“Tenancy in Common”,是较适合于兄弟姊妹买房子的方式,作为一个律师,我会认为这种往往容易产生诉讼。

当你买第二套房子时,大部分是用来投资的房子。我们华人有钱后,喜欢买一套房子收房租。比如在外州开餐馆打工的华人,往往会在纽约买房子,为了老后回到纽约可以收租。这种房子一般属于做投资,通常来讲用公司的名义购买比较好,如此就不容易牵连到你的第一套房子,在税务上也有很多方便之处,比如开销可以划为expense,报税不会特别高。

在美国买房子是否要请律师呢?不同的州不一样。在纽约州,基本强制性会要求有律师的。在有些州,譬如佛罗里达,有地产经纪人帮忙做就可以了。

十二月 7, 2018 / by / in ,
美国房屋装修,如何与总承包商沟通

家建工程主要涉及到三方:屋主、设计师和总承包商(包工)。屋主和设计师的沟通,其它系列文章已有介绍,本文主要介绍屋主和总承包商的沟通和屋主的权益保障。


房屋装修,找3个施工队做报价

屋主寻找施工队一般通过以下方式:朋友推荐为主,网络查询为辅,也可以勘察工程现场,看施工队的实际操作或者广告展示。

登录网站http://www.cslb.ca.gov/,输入施工队的名称和执照号(Contractor License Number),查看信用和以前屋主的评价。

屋主同时找3个施工队,请他们报价,作对比参考。很多屋主倾向于选报价最低的,可是“最低的”不一定是最好的。“报价”不能作为选择施工队的唯一参考因素。

美国房屋装修,怎样挑选施工队?

挑选施工队可以参考以下3点:
①施工质量,屋主对施工质量要满意。
②施工队的信用(Credit)。施工质量可以观察到,可是信用怎么知道呢?询问施工队以前合作过的屋主,施工队是否每天按计划完成工程?做得好不好?工作后,是否每天把卫生打扫干净?是否遵守施工合同?信用好不好?当然,也存在前屋主不愿意推荐,不愿意背书的情况。
③看工程报价。

美国屋主保障权益,获得前屋主的联系方式

和总承包商询问以前合作过的屋主的联系方式,承包商一般都愿意配合,给出联系方式。当然不排除他挑几个最满意的项目,提供联系方式;干砸的可能不提。

美国屋主权益保障,对总承包商面试

屋主对总承包商面试,主要关注3点:是否有执照(License);是否抱怨多;面试时交谈是否愉快。在网站Contract board(http://www.cslb.ca.gov/)查询,输入名称和执照编号,查看留言评价。有一个、两个不好评价,可以接受。如果不好评价较多,屋主就要打个问号,小心注意了。

面试时可以询问:公司成立多久?有没有永久的、固定的地址?经常变动地址的公司不可信。是否有人抱怨?这些都有助于了解公司的真实情况。把图纸给总承包商看,看他懂不懂;询问其对工程的看法;什么计划;有什么经验。

即便屋主是第一次做家建,仍然可以依据面谈的情况判断。有的总承包商很固执,开始就谈不来,这就无法合作。

还有一点很重要,总承包商能否对发生的意外事故负责?是否给工人上了意外保险——劳工灾害补偿(W.C.即Workers Compensation)。工人发生意外时,怎么承担?谁来承担?

屋主勘察美国房屋承包商工地现场

家建工程开始后,要经常到工地现场看看,检查施工情况、施工质量和进度。如果屋主要改动图纸,房屋工程有变动,要及时和总承包商沟通。比如,增加一扇窗户,或者多建一面墙。合作愉快的工程队,这些都不是问题。

十二月 7, 2018 / by / in
美国房屋装修,装修合同应有哪些内容

家里的房屋改建、装修,如果屋主第一次做这类工程,需要知晓哪些事情?工程进行中或者结束后,屋主该签署哪些合同来保障权益?签订的合同中应该包括哪些内容?


无论是工料全包,总价固定的合同(Fixed Price Contracts);还是工料分开,开放式的合同(Time and Material Contracts),都应包含以下内容:

一、美国房屋装修,家建工程的时间

家建工程的起迄时间及重要的时间点,都要在合同中写清楚。基础工作需要多少天;弹性工作大约多少天;哪些项目可以交叉进行;哪些项目必须等前面的工程完成,才能进行;这些重要的时间点都应该在合同中体现。

同时可以写出相应的赏罚:施工队没有在约定时间结束工程,怎么罚款,延迟一天罚金多少?100元还是200元?如果提前完成,怎么奖励,奖励多少?

小提示:把工程中重要的时间点,还有承包商的工作职责,写入表格,钉在墙上发布,督促施工队按合同施工。

二、美国房屋装修合同,家建工程的范围及造价

家建工程的造价分为总造价和分段造价。合同应写清工程的具体范围、总造价、分段造价、造价的构成。造价中包含哪些材料,不包含哪些材料;哪些材料费由承包商负责,哪些由屋主负责。明确注明双方的责任,减少不必要的扯皮和争执。

案例一则:一位屋主第一次做家建工程,改建厨房。合同没写清楚是否动房梁和动哪面墙壁。承包商只对一面墙施工,没管另一面墙,并解释说,“合同上没写明白动哪面墙,所以我只动了一面”。工程结束,另一面旧墙没改,很难看。

三、美国装修屋主权益,屋主怎样付款

屋主应按合同写的日期按时付款,款不到位工程没法进行,如有延误,责任由屋主负担。屋主可以分段付款,完成一段工程,支付一段的工钱。

怎样判断一段工程是否完成?简单方法:把通过市政府检查的,作为一段工程的时间点。哪段工程通过、签字,屋主就支付对应的资金。屋顶、水、电、油漆……一段段通过,一段段支付工钱。

也有需要屋主提前支付部分资金的情况。比如,有的工程公司小,拿不出太多钱垫付材料费,施工前向屋主申请一部分资金购买材料。公司的信用度好,以及屋主和承包商合作愉快、彼此信任,都是成功申请预付资金的重要保证。屋主再根据工程完成情况,依照合同进行其余款项的支付。

还有一种情况,屋主已把材料费支付给承包商,材料也买回来了,但是材料商没收到材料费。这时还需要一份合同说明屋主和承包商的责任。工程结束后,如果材料商拿着未付款的账单找屋主要钱,屋主有合同保护,证明自己无责任,万一打官司就能避免经济损失。

四、美国装修合同内容,承包商一般要承担工伤责任

合同中要写明:哪方负责清理施工垃圾,不及时清理,有什么罚责?工程中如果有工人受伤,哪方承担,怎样承担?这些责任一般由承包商负责,因此承包商必须有执照(License)。

合同中还要注明:工程质量的期限保证(Warranty)时间,1年或2年?工程结束后,还要及时交出钥匙。

如果承包商违反很多的合同条款,屋主可以收集证据,到法院投诉,到登记网站留言,施工队很害怕这些不良记录。但如果屋主聘用了没有执照的施工队,就没法投诉了。

如果屋主不按合同付款,承包商也有权把证据贴到房屋网站信息处,或者投诉。所以双方都要执行合同,该干活的干活、该付款的付款。竣工之后,手续、钱货两讫,双方合作愉快。

十二月 7, 2018 / by / in ,