民事律师

纽约地产律师教你识穿纽约买房陷阱
文|无疆行者

在纽约买房是一项重大的投资,也是一件费时费力的事。根据2018年的一项民意调查,大约有40%的纽约首次购房者表示,这是他们一生中压力最大的事情。这也难怪,纽约购房陷阱多多,不留神踩到坑,日后恐怕后悔莫及。

下面小编就为您盘点一下在纽约购房,要避开的一些最常见且成本高昂的购房陷阱。

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一、避开纽约购房陷阱–你的地产经纪人和律师是否有正式的执照

在纽约的房产买卖中收取佣金的人,都必须要有纽约州正式的经纪执照或律师执照。要获得正式的执照,需要参加规定数量的课时学习并通过严格的考试才行。

如果你请的地产经纪人或地产律师没有合法的资质,就会导致购房合同无效、你的利益受损。

二、避开纽约购房陷阱–在火热的房地产市场中仓促做出决定

近几年都是房地产的卖方市场,很多买家在盲目抢房。但是买房子不应该着急,仓促做出的决定可能会让您付出沉重的代价。

根据哈里斯民意调查公司去年8 月份对过去五年内购买房屋的 450 名房主进行的在线调查,大约三分之二 最近购买房屋的美国人表示后悔。

有 15% 的房主表示他们低估了买房以后要支付的抵押贷款(包括利息和税款)、房主保险、房主协会会费以及维修和维护费用。

纽约地产律师教你识穿纽约购房陷阱–一般每月偿还的房屋贷款,一定不要超过您实得工资的30%。

 

 三、避开纽约购房陷阱–买超出你预算太多的房子

在你开始选房看房之前,先弄清楚自己能买得起什么价位的房子。在许多情况下,贷方会预先批准您超出您的需要的贷款。但是无法负担的抵押贷款将来是一个特别沉重的负担。这是纽约购房者常见的一个错误。

一般每月偿还的房屋贷款,一定不要超过您实得工资的30%。

另外,建议购房者在买房前,首先要解决目前所有现有债务,包括信用卡、汽车贷款等。

四、避开纽约购房陷阱–确认购房款给了谁

在纽约房屋买卖交易成功,房屋过户的时候,要特别提醒你的地产律师留意,确认你的购房款打给了卖家。

如果购房款的清算是由过户公司(Escrow Company或Title Company)来完成的,要再次确认这个公司有经纪资格和银行帐户。

美国的过户公司也是合法的公司,把购房款打入他们的帐户也是没有问题。因为客户的购房款属于信托资金, 他们必须将信托资金存入信托帐户,和自有资金帐户分开,两者不能混淆。

小编推荐文章:购买法拍屋有讲究|一文看懂美国纽约法拍屋投资风险 法拍屋购买流程

五、避开纽约购房陷阱–不聘请专业验房师

如果一处房屋有多个买家竞争,有些买家可能会尝试通过承担危险的风险来吸引卖家,比如放弃验房。

但根据最新的 NerdWallet 调查,在过去五年内,有10%购买过房屋的房主后悔没有进行购买前房屋检查,自己的房屋存在需要维修的重大问题。

做房屋检验时以下的几个问题需要特别注意:

纽约地产律师教你识穿纽约购房陷阱– 屋顶问题 造成屋顶漏水的原因很多,例如遭到暴风雨的破坏。

➀ 避开纽约购房陷阱– 屋顶问题

造成屋顶漏水的原因很多,例如遭到暴风雨的破坏、沥青片老化等。

注意检查一下屋顶有没有下陷的趋势。有的屋顶从中间就开始下陷了,说明房子结构有问题。

根据房子大小和所选材料的不一样,全部更换屋顶需要一万到三万美刀左右。所以这是一项比较大的支出。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

➁ 避开纽约购房陷阱–结构与地基问题

检查房屋的地基是非常重要的一项内容,好的地基是房屋结构和建筑安全性的保障。

如果房子地基有问题,很有可能是周围土壤松陷,或者是地基下面不稳固。

围绕房子转一圈。如果发现在水泥墙上面有一些修补,或是专门补了一道裂缝。要非常小心,水泥和砖墙之间是允许有缝隙的,那这个缝隙一般不超过三毫米。如果房屋的裂缝达到一英寸,这样的裂缝是有结构性问题,而且确定会漏水。

➂ 避开纽约购房陷阱–地下室潮湿

检查在离地板几英尺的墙体是否有白色粉末沉淀物,地下室发霉,会产生比较刺鼻的味道。如果你对此敏感,会有呼吸系统的问题。

根据严重程度不同,修补地下室地基内部需要几百到一千美刀。

纽约地产律师教你识穿纽约购房陷阱–房子没有完成的装修,或许是因为没有得到楼宇局的许可permit。

➃ 避开纽约购房陷阱–房子没完成装修

这类房屋的报价会很诱人。但是在这里面可能存在其它的问题。

房子没有完成的装修,或许是因为没有得到楼宇局的许可permit。因为对房子进行大幅的改造装修,都要申请许可证。

如果现在的屋主没有申请permit,或者没有按照permit的要求来做,那就是一个大问题,很有可能现在完成的装修都要拆掉重新做,这是一个很大的开支。

➄ 避开纽约购房陷阱–房屋的电路

电线的使用寿命最多是七十年,老的电路容易引发火灾。而且老旧的电线能承载的电流比较小,你要增加一些新的家电,老的电路就不太适用。

如果你看的房屋电路都很老旧,那可能需要彻底更换,这也是一笔很大的支出。

本文的内容为公益性质的信息分享,仅供参考,并不构成对任何具体问题的法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的纽约房地产律师

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三月 10, 2022 / 1 Comment / by / in , , , ,
【美国离婚免费法律咨询】美国离婚理由、费用/美国无争议离婚/子女抚养费、孩子抚养权

离婚不仅涉及夫妻双方,而且对他们的家人来说都是一种痛苦的经历。据统计,美国约有一半的婚姻以离婚告终。离婚的最常见原因包括不忠、虐待、不断的争吵和误解等。在美国的每个城市几乎都有本地的提供法律援助的机构legal aid,为低收入或无力负担律师费的人提供免费的法律服务。有想要咨询离婚方面的子女抚养费、孩子抚养权、配偶赡养费、家庭暴力等问题的朋友,可以尝试去跟他们联系。纽约州的美国离婚免费法律咨询:https://www.lawhelpny.org/find-legal-help

美国离婚免费法律咨询-我该如何开始离婚?

您在美国离婚的第一步应该是联系律师。美国离婚的法律程序非常复杂,涉及的个人利益太多。一旦你有了法律顾问,下一步就是决定你想要进行哪种类型的离婚(调解或诉讼)。

美国离婚免费法律咨询-法院如何决定子女监护权?

孩子的抚养权是根据许多因素决定的。通常,在案件审理期间,会分配临时监护权。这可以让孩子有一个他们可以依赖的稳定的日常生活。法官在决定永久监护权时可能会考虑是否要更改临时监护权,因为他们不想从孩子的生活中消除这种稳定性。

法官认为孩子的福祉高于一切。这意味着他们将调查任何精神疾病、药物滥用或成瘾史以及财务稳定性。法院倾向于支持能够将他们的分歧和离婚问题放在一边以改善孩子生活的配偶。

美国离婚免费法律咨询-如果配偶不想离婚怎么办?

无论另外一方配偶是否愿意,任何人都可以离婚。在无过错离婚的州,您所要做的就是提交离婚申请。一些州的法律要求分居一段时间,但在此之后,无论您的配偶是否同意,都可以获得离婚。

相关文章请点击【金牌推荐】2021最佳纽约离婚律师 | 纽约华人离婚律师 

美国离婚免费法律咨询-如何确定子女抚养费?

美国所有 50 个州都通过了儿童抚养指南。一些州使用表格来指示不同收入范围的子女抚养金额,类似于税表。

通常情况下,没有抚养孩子的一方会支付子女抚养费,但如果父母双方共同抚养孩子,收入较高的一方通常会支付抚养费。

一些州还将子女抚养费限制在一定的收入水平。如果父母故意不工作或工作的收入低于他或她的收入能力,法院可以“估算收入” 。

在美国的每个城市几乎都有本地的法律援助机构,提供美国离婚免费法律咨询,包括子女抚养费、孩子抚养权、配偶赡养费、家庭暴力等问题。

美国离婚免费法律咨询-法庭认可的离婚理由

在美国离婚,所有的州都要求夫妻双方或一方在向法院提请离婚的时侯,需要明确说明要求离婚的法定理由。

在美国纽约离婚,以前原告必须提出法庭认可的离婚理由,比如通奸。2010 年,纽约州修改了法律,允许在申请离婚前至少六个月以不可挽回的婚姻破裂为无过错理由。

“不可挽回的婚姻破裂”是指您和您的配偶希望解除夫妻关系,双方不太可能复合。只要您和您的配偶分居六个月或更长时间,您就可以依此无过错离婚理由提出离婚。这是在纽约获得无争议离婚的最常见理由。这也是成本最低的方法。

目前,美国所有的州认可无过错离婚理由。

在纽约离婚的其他理由包括:

  • 残忍和不人道的待遇:法院将评估配偶一方在婚姻期间是否在身体或精神上虐待另一方。
  • 遗弃:配偶一方必须遗弃另一方至少一年或更长时间,并不打算回来。
  • 监禁:配偶一方在婚姻开始后,被判连续入狱三年或三年以上。
  • 通奸:配偶必须证明另一方在婚姻期间犯了通奸罪。
  • 合法分居协议后离婚:在您和您的配偶签署有效的分居协议并分居一年后,您可以申请离婚。
  • 分居判决后离婚:如果法院起草了分居判决,并且您和您的配偶分居一年后,您可以申请离婚。(《家庭关系法》第 170 条)

​美国离婚免费法律咨询-什么是美国无争议离婚?

美国有两种离婚类型:有争议的和无争议的。有争议的离婚意味着您和您的配偶不同意离婚协议的一部分、或全部内容。双方可能会就财产公平分配、子女监护权、赡养费等问题争论不休。法院在审判后对美国有争议的离婚作出最终裁决。

如果您的离婚有争议,您必须出庭。

当您和您的配偶就离婚条款达成一致时,您就有资格申请无争议离婚。美国无争议离婚的意思是:双方同意离婚,双方就如何分割财产达成一致,双方就子女监护权和探视问题达成一致。

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美国离婚免费法律咨询-在纽约市无争议离婚需要多长时间?

离婚需要多长时间,很大程度上取决于案件的复杂程度或夫妻双方的情况。向法院提交离婚文件后,法官将审查并签署判决,这一般需要 4 到 12 个月。金牌咨询网经验丰富的离婚律师可以帮助您缩短时间。

美国离婚免费法律咨询-在美国离婚需要多少钱?

离婚费用取决于几个因素,包括案件的复杂性,以及您在哪里提出离婚(法院费用因州而异)。根据 2011 年关于离婚案件法律费用的调查,费用从 1,006 美元到 74,122 美元不等。无争议的离婚费用为 1,006 至 2,547 美元,而有争议的离婚费用为 7,208 至 74,122 美元。

如果一对低收入且没有孩子的夫妇同意在没有律师协助的情况下寻求无争议的离婚,他们的费用可能仅限于法庭文件和其他相对较小的费用。涉及儿童监护权、配偶赡养费和财产分割等争议性问题的更复杂案件很可能需要律师的协助,并且可能需要几个月甚至几年的时间才能解决。

美国离婚免费法律咨询-我必须在纽约为无争议离婚上法庭吗?

您不必因无争议的离婚而出庭并出现在法官面前。但是,您必须填写某些表格并将其提交给法院。离婚律师将为您完成这项冗长的文书工作。法庭书记员检查您所有文件后,法官将审查并签署判决书。法院将在准备好判决时与您联系。

本文的内容为公益性质的信息分享,不能被理解为是在提供法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的离婚律师

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二月 28, 2022 / by / in , ,
【美国纽约买房】2022纽约买房流程步骤全解析,超详细|纽约房地产律师

对于华人朋友来讲,第一次在美国纽约买房这真是一个巨大的挑战,这比一般的购物可要复杂太多了。以下是小编总结整理了2022年在纽约买房超详细的12个流程步骤,希望对各位小伙伴们有所帮助。当然在美国纽约买卖房屋,每一笔交易都是独一无二的,下面的纽约买房流程,只是一般情况的介绍。

美国纽约买房流程步骤

美国纽约买房第一步,物色一位适合您的房地产经纪人

如果您是一个首次购房者First Time Buyer,第一次在您不熟悉的这个区域内购房投资置业,建议您找一位当地有牌照的经验丰富,对市场非常熟悉的房地产经纪人来为您提供指导。这比您自己在网络上寻找房源,效率要高很多。因为在网络上其实并不能够获取所有的房源信息,包括一些市场的内部的行情。

而且在美国买房,买家是不用支付房产经纪佣金的。所以找一个对您有指导帮助作用的房地产经纪是非常有帮助的,可以说有益而无弊。

房地产经纪人是整个买房过程中的关键角色,所以需要事先了解一下房地产经纪人的经验和资质。并确认房地产经纪人是否提供返点,以及返点的比例。

您在纽约买房的所有问题,都可以向您的房地产经纪人咨询。他可以带您看房、提供房源信息、代表您与卖家沟通、协助您完成房屋的过户手续。

美国纽约买房第二步,开具银行贷款预批信Pre-Approval Letter

在美国纽约买房买房主要的途径就是两种:第一个是全现金买房,第二种是贷款买房。

如果是全现金买房,就比较简单,只要出一个银行的凭据Bank Statement,证明你在银行里面有钱就可以了。

第二种就是贷款买房,你可以去你存款所在的银行了解一下,自己实际的贷款额度是多少。这样能够实际的了解到自己现在的经济实力能从银行贷多少钱,来买一个什么价位的房子。请银行开具买房贷款的预批信pre approval letter,这封信在您给卖家出价的时候需要使用。

有很多银行为了吸引客户,都会给出一些优惠条件。所以要多比较几家贷款公司。

纽约房地产律师:美国纽约买房流程步骤非常繁琐,第一次在美国纽约买房是一个巨大的挑战。

美国纽约买房第三步,寻找房源、看房

在了解到自己的贷款实力,确定了自己的买房预算之后,就可以开始选房、看房了。

房源信息主要有下面几种:

1.您的房地产经纪人提供,

每周都会有新的房源,您的房地产经纪会将这些房源信息发送给您。

2.在房屋网站寻找,如Redfin和Zillow

3.在您感兴趣的街区周围,开车转转。你会看到正在卖的房子Open House

4.通过您的同事、朋友了解房源,问问他们的小区有没有适合的空房。

相关文章请点阅:【美国纽约买房】初次买房选择Condo还是House呢?

美国纽约买房第四步,价格谈判

找到了自己心仪的房子之后,就可以请您的房产经纪帮您出一个Offer,就是报价。

在报价的时候,您需要用到前面的银行贷款预批信Pre-Approval Letter。如果是现金买家的话,就是银行存款证明。

如果卖家接受出价,基本这笔交易就可以达成了。如果卖家拒绝了出价,可能会讨价议价Counter Offer,这个价格谈判过程可能会有几天或几周的时间。

在您的房产经纪出价之前,通常他也会给您做一个市场分析。在过去的几个月,售出的类似的物业售价是多少,所以出价不是平白无故的。

如果您买的是新房,那需要直接和Builder谈价格。您可以和房地产经纪人一起去销售办公室与销售人员谈。

美国纽约买房第五步,审阅合同

当您和卖方谈成了这个交易的价格之后,卖家律师就会给出一个房屋交易合同。

美国纽约房屋交易合同是一份具有法律效力的正式文件,包含大量的信息,比如,房屋出价、 买家如何付款、房屋最终何时过户等具体内容。纽约州是律师州,所有的房地产交易都要通过律师来完成。所以您需要请一位有执照的纽约房地产律师来帮您做这个房屋买卖合同的审阅。

纽约房地产律师:美国纽约买房流程步骤非常繁琐,第一次在美国纽约买房是一个巨大的挑战。

美国纽约买房第六步,签署合同和交定金

在卖家给出房屋交易合同之后,买方这边通常有一个星期的时间来做研究以及签署这个合同。

签署合同的时候,买家需要缴纳定金(购房保证金),这个定金在纽约州通常是购房款的百分之十。这笔钱在最后一步过户的时候,将成为购房款的一部分。

如果最终交易没有达成,这笔购房定金可以有条件的退还,这取决于房屋交易合同中的具体规定。

美国纽约买房第七步 房屋检查

房屋检查也是在纽约买房重要的一环,如果您买是联排别墅或House,要检查的地方比较多,像是锅炉、屋顶、水管、有没有白蚁等等,需要请一位专业的验屋师做房屋检验。费用大概是几百美刀,这个取决于房屋的大小。

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如果买的是一个普通的公寓,自己做一下这个房屋检验就可以。检查的内容通常包括:门窗、水电、墙壁和地板等。

在房屋检查过程中,如果发现了大问题,自然就不能购买了,您可以退出合同,拿回购房保证金。如果发现了小的问题,可以与卖家协商,让卖家去修缮,或者让卖家在价格上让利。

相关文章请点阅:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?

美国纽约买房第八步 申请贷款

如果您是贷款买家,那么您购房的第八步就是申请贷款。需要最终确认您的贷款公司以及锁定贷款利率。找一家贷款利率最低,条件最好的银行来做这个贷款。

银行做购房贷款主要是评估两个方面。第一个是买家自身的经济实力,有没有能力还得起这个贷款。

还有一个就是大楼那边的这个financials 是什么样的状况。通常他们要去查这个大楼过去两年的这个财务报表。

对于贷款的产品,比较常见的有三十年、十五年固定,以及ARM。

最近越来越多的买家选择用这种ARM (Adjustable Rate Mortgage) ,就是在前几年固定在一个比较低的利率,后面的时间根据市场这个利率会浮动,但不能高于百分之八。

通常ARM有几种不同的产品,三年、五年、七年还有十年的固定利率,

美国纽约买房第九步 填写购买申请书,大楼批准购房申请

这一步主要是针对购买纽约产权公寓Condo 和合作公寓Co-op 二手房的买家。因为这个大楼的委员会,他们需要知道房屋的买家的一些基本信息,比如收入、工作、报税记录等等。所以会要求填写一个购买申请书。

在递交了购买申请书以后,大楼有2周时间审阅购房申请并做出回复。大楼的物业管理公司,会发一封批准通过信给您的房地产经纪人。

美国纽约买房第十步 银行发贷款承诺书

如果您是一个贷款买家,这个时候银行需要给您发一个贷款的承诺书Loan Commitment Letter。也就是说银行批准给您贷款了。

美国纽约买房第十一步 购买房屋保险

在过户之前,买家验房以后,如果是贷款买房,贷款公司会要求屋主购买一份房屋保险。在签署房屋合同之前,要将房屋保险的信息传达给贷款公司。

美国纽约买房第十二步 缴纳过户费用Closing Cost 过户交接

在美国纽约买房的最后一个步骤,就是签署过户文件、房屋交接。通常都是在买方或者卖方,也或者是贷款银行的律师楼来进行。

在签署过户文件的前2天,买家会收到贷款公司发送的过户费用清单 (HUD-1) ,一般会包括:

房屋估价费 Appraisal Fee、信用报告费Credit Report、贷款手续费Origination Charges、房屋测量费、 政府房屋产权记录费等。

以上这些费用,买家支付给产权公司 (Title Company)后,买卖双方签署过户文件、交付支票、房屋钥匙。就完成了产权交付手续,这样整个的房屋交易也就全部完成了。

美国纽约买房的常见问题

  • 在纽约买旧房好、还是买新房好?

新房的维护费用较低,而且房屋的布局、结构、设计都很新潮,但是房屋价格较高,建筑和占地面积一般较小。

旧房子的占地面积和建筑面积都很大,但是房子老旧,维修费用和水电气的花费会高。

纽约州已经没有太多地方建造新房,所以旧房的房源较多。

  • 纽约查找房源信息的网站有哪些?

查找房屋信息,可以利用这两个网站: Redfin和Zillow 。

  • 在美国纽约买房,是否能可以拿到绿卡或者签证?

在美国纽约买房,移民局不会因此为外国人提供绿卡或者签证。购房者需要自己申请签证或者绿卡。

  • 在美国纽约买房,需要考虑哪些方面的因素?

每个人购房的情况不同,可能是刚需也可能是做为投资房,所以需要考量的因素也不一样。

通常纽约的购房者要考量以下的因素:

1)社区环境如何,HOA费用,安全与否;
2)交通购物是否便利;
3)是否是学区房,好的学区房,将来的租金水平和升值潜力会更好;
4)房屋建造质量如何

  • 纽约房子的最低首付是多少?

2021年纽约的平均房屋销售价格 $370,000,最低传统抵押贷款的首付为3%,$11,100,要求最低信用评分为 620。

一般首付20%,平均为$74,000美刀。

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二月 23, 2022 / by / in , , , , ,
【美国纽约买房】初次买房选择Condo还是House呢?|纽约地产律师

在美国纽约初次买房,有些没有购房经验、预算有限的小伙伴很是纠结选择购买Condo好呢,还是选择购买House好呢?金牌资讯网资深的纽约地产律师,从几个方面比较分析一下House与Condo的特点、优势和劣势,希望能对计划在美国纽约买房的小伙伴有所帮助。

1.纽约地产律师:在美国纽约买房,Condo和 House面积和价值的比较

Condo类似于国内的连排,就是你和你的邻居是挨在一起的。前后院一般也是由物业统一打理。所谓的House就是每家和每家是隔开的,有自己的前后院,也有更多的私人空间。

两者最直观的感受是面积大小不同,一般House的总体面积会比Condo多出30%左右。

相对而言,在同地段的House,它的价位会比Condo高一些。

如果是作为投资房,House 拥有土地权,更加保值,增值空间相对要大。但是前期投入的资金也大。

Condo 前期投入小,首付Down Payment 会少些,但是物业管理费较高。

2.房屋的日常维护工作

如果你是个动手能力很强的人,平时在空闲的时间愿意做一些打理花园、修修补补的事情,House就是个很好的选择。你动手改造的个性化房屋会带给你更多的成就感。当然你也可以雇佣别人帮你做这些工作。

相比较而言,住在 Condo 里,物业管理公司会处理大部分的这类的房屋维护工作,包括花园的打理,屋屋里面需要你动手的地方就很少。你要付管理费会比House高一些。

相关文章请点阅:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查 

3.美国纽约买房-Condo和 House维护成本的比较

在市区里 House,多数是年限较长的老房子,可能会有突发的维护、修补工作,你要自己负担水电气、保险、热水炉租赁等费用。

在这方面Condo 的管理处会负担维护、维修的工作,管理处会从业主缴纳的储备基金里支付维修费用,比如粉刷外墙等。现在新的 Condo 都是中央空调,通常业主只需要支付电费。

但是要注意,有一些老的 Condo 可能面临着大额额外的支出,去维修某一项问题。

资深的纽约地产律师介绍,在美国纽约买房, 选择Condo还是House, 要理性的分析它们的特点、优势和劣势再做决定。

4.美国纽约买房-阳台、后院和隐私性

从隐私性的角度来说, Condo其实也是有前后院的,但是相对于House来说,没有那么多私人的空间,还要遵守小区的一些规定。而House的空间一般比Condo大很多,并且House有车库和地下室。

不同于Condo,House基本上都是有自己挺大的前后院,很多人都会在后院建一个阳台或者是凉亭。这样夏天小孩子可以在后面玩,也可以叫上朋友一起在家里烧烤。

而住在 Condo,尤其是10 层以上的公寓High-Rise,你可以欣赏更远的风景。

5.美国纽约买房-House和Condo配套设施

在配套设施方面,Condo因为是要交物管费(HOA)的,一个月可能交两百到四百美刀不等。所以它的配套是相对好一些。Condo通常都配备有健身房(Gym)、游泳池、小孩子玩的运动场playground等。甚至有些Condo的小区,还配有网球场和其他的娱乐设施。

资深的纽约地产律师介绍,在美国纽约买房,选择Condo还是House, 要理性的分析它们的特点、优势和劣势再做决定。

但是住House 一般都是自己家管自己的,所以他的一个配套设施可能会相对差一些。但是现在新建的一些比较大的一些House社区,也可能会有一些这样的娱乐设施。但是相对而言它的物管费就会比普通的House要贵一点。

相关文章请点阅:【美国买房必看】购买美国二手房house 房屋检验必不可少 要避开这些坑

6.小区地理位置

就位置而言,Condo的位置多半会比较好一点,因为它一般是在一个公共交通比较便利,离市中心都比较方便的地方。

同等价位的House 一般地理位置会比较偏远一点。

7.美国纽约买房-社区服务和安全性的比较

现在新建的Condo在安全度方面都比较高,一般都有前台服务和24小时的保安。装有火警感应系统、视频监控系统,外面人进入 Condo 需要通过呼叫住户或者前台登记。同时前台服务包括呼叫各类水电维修服务、帮你接受快递等。

House在这些方面处于劣势,屋主需要自己安装安保系统,需要自己安装安全系统,安全性上略逊 Condo 一筹。

8. 美国纽约买房-在小区限制bylow方面的考量

一般住在Condo,小区的物管会有一个“小区的规定”bylow,比如有些小区规定,不允许在阳台上做烧烤,有些小区规定不能养体型过大的宠物狗等。

但是House就不会有这方面的限制。

看完以上的内容,希望计划在美国纽约买房的小伙伴,在理性的分析之后,都能买到适合自己的心仪的房子。

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纽约知名地产律师(929) 380-7766/张钧律师:美国专业的房地产律师

二月 13, 2022 / by / in , , ,
【2022美国纽约报税】遭到美国国税局IRS查税该咋办?
文|无疆行者

美国国税局IRS进行税务审查(Tax Audit)目的是最大限度地减少“税收差距”,即美国国税局应收税款与实际收到税款之间的差异。有时国税局的查税是随机的,但国税局经常会根据一些可疑的情况锁定某些纳税人进行税务审查。本文小编为大家介绍一下,在美国报税,被国税局IRS查税该咋办?为什么有些纳税人的报税表容易引起国税局的注意,列为查税的对象?

哪些报税表容易引起国税局的注意

以下这些报税表最容易引起国税局的注意,被列为查税对象:

  • 年收入超过20万美元的高收入和申报无收入者;
  • 多年连续亏损的业务;
  • 报税表中出现太多需要扣除的成本和业务费用;
  • 报税表上填写很多整数(例如,100 美元、2,000 美元);
  • 报税表中报告大笔与收入不符的慈善捐款等。

据IRS官网的数据,2018年美国国税局IRS总共审查了大约100万份报税,其中75%的查税是通过邮寄信函通知 (correspondence)方式完成,另外25%则需要通过现场面对面的方式进行审计。

美国国税局大多数的查税发生在高收入者身上。报告调整后总收入(或 AGI)为 1000 万美元或以上的人占 2018 财年审计的 6.66%。报告 AGI 在 500 万美元至 1000 万美元之间的纳税人占同年审计的 4.21%。

2022美国纽约报税 遭到美国国税局查税该咋办?

美国国税局IRS查税的三种形式:

1.信函通知 (correspondence)

美国国税局IRS会通过USPS邮件方式寄送税务审查通知,这是较简单、常见的一种查税形式。

IRS的通知邮件一般是要求纳税人提交一些指定的证明资料,比如要求提供所扣减的慈善捐款证明,或是纳税人扣减的某些财务支出证明等。

纳税人将IRS要求的证明资料邮寄回去以后,这类查税程序可以在较短时间内完成。

2.国税局办公室查税(office audit)

这类查税方式就是IRS查税专员约纳税人,在某个时间,带上有关的文件去审查专员的办公室核查报税纪录。

这类型的审计对象范围更加广泛,核查的内容较前一种更复杂。

3.现场检查(field audit)

这类查税方式是IRS查税专员到纳税人公司或家里去查税,这是最复杂的类型,通常牵涉的问题比较多,查税的范围很广泛。建议这类纳税人请专业的会计师去处理。

特别提醒:失业救济、退税款利息、零工经济的收入和虚拟货币的交易都需要交税。

美国国税局(IRS)只会通过USPS邮件方式寄送税务审查的通知,不会通过E-mail、电话、短信的方式通知,IRS不会通过电话询问纳税人的信用卡、借记卡等银行卡信息。更不会通过这些方式来让纳税人补交税款。

相关文章请点阅:【2022美国纽约报税】报税需要准备哪些材料 国税局鼓励使用线上工具报税

被美国国税局IRS查税怎么办?

  • 在应对国税局查税时首先自己不要紧张。如果收到国税局信函通知 (correspondence)要求补交一些证明材料或文件,要什么就提供什么,不要提交跟IRS要求无关的东西,以免节外生枝。
  • 自己保留材料的原件,只给IRS提交文件副本,并将提交过的文件做好记录。
  • 回答IRS查税员的问题要清楚、简练。多说闲话可能会让他们发现其他问题。
  • 如果被要求亲自到国稅局办公室审计税表,或者IRS税务审查员到纳税人营业处或家里去查税,可以把稽查日订在接到通知后的1个月以后。
  • 如果情况较复杂,建议尽早请专业的注册会计师协助。

国税局查税的时效是几年?

纽约州税法通常对税务审计规定三年的时效。但是国税局有一系列豁免,增加了他们审计的时间。如果您被发现漏报了超过 25% 的收入,IRS可以审查你最近6年之内的报税。

美国国税局对故意逃税(Tax Evasion)的处罚

逃税(Tax Evasion)在美国是重罪,美国国税局对故意不提交某些表格(例如外国银行和金融账户报告 (FBAR))的审计和调查可能导致重罪指控,最高可判处五年监禁和/或罚款高达 250,000 美元。即使是因为疏忽漏报了一些部分也可能导致罚款。

本文的内容为公益性质的信息分享,不能被理解为是在提供法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的专业会计师。

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一月 25, 2022 / by / in , , , , , , ,
【美国买房必看】购买美国二手房house 房屋检验必不可少 要避开这些坑|纽约地产律师

美国的老房子数量众多,购买二手房是非常普遍的一个现象。根据最近的数据,美国13.5% 的房屋建于 1940 年代之前,19% 建于 1950 年之前。在纽约市,有超过 1,400,000 处住宅已经使用了 75 年或更长时间。金牌资讯网资深的纽约地产律师提醒华人朋友,购买二手房可能存在一些潜在的风险(意想不到的维修成本),所以一定要请专业人士做房屋检验。

本文从装修的角度,总结购买美国二手房必须要考察的10个潜在的问题,供小伙伴们参考。

1.房子的窗户

美国很多老房子的窗户都是木质的,长期没有更换过的窗户,可能会出现密封条老化,漏水、开关不方便或者镂空等问题。它的隔热、保温效果都会比较差。也会导致每个月的暖气费支出增加。

更换一扇窗户大概需要三百到七百美刀,如果大一点的会更贵。

如果这个窗户漏水导致墙体里边潮湿,在更换窗户的时候,有可能会涉及到更换木梁。这个费用是额外的。所以如果这个房子的窗户都是旧窗户的话,一定要慎重考虑预算问题。

2.屋顶

在买房的时候,要问清楚屋顶的年份,一般情况下屋顶大概是二十到三十年,要更换一次。

有的房子是刚刚换过的屋顶,大家千万不要就此放心了。一定要请验房师仔细查看一下屋顶里边的情况。刚换的屋顶并不意味着里边的结构是干燥,要检查里边有没有曾经漏水的痕迹。如果是长期漏水的话,这个木头会腐烂,那这个房屋的结构也可能会有问题。

在看屋顶的时候,要看一下这个屋顶有没有下陷的趋势。有的屋顶从中间就开始下陷了,说明房子结构必然有问题。

另外一点,就是查看这个屋顶里边有没有一些小动物曾经居住,比如老鼠、松鼠、鸟类或者其他一些小动物。有些人可能会不太喜欢。

换屋顶是一项比较大的支出,根据房子大小和所选材料的不一样,大概需要一万刀到三万刀左右的预算。

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纽约地产律师指,购买美国二手房house,房屋检验必不可少。

3.房屋的地基

查看房屋的地基非常重要。在买二手房的时候,要照房子转一圈。如果发现有些房子的地基上,也就是水泥墙,上面有一些修补,有些是专门补了一道裂缝。这种情况就要非常小心了。水泥和砖墙之间是允许有缝隙的,那这个缝隙一般不超过三毫米。如果房屋的裂缝达到一英寸这么宽,那这样的裂缝是有结构性问题的,而且确定是会漏水的。

如果房子地基有问题,很有可能是地震造成,或者是周围土壤松陷问题,或者是地基下面的地基不稳固的问题。所以要尽量避免购买这类房屋。

4.刚完成装修的二手房

凡是老房子一般都会有各种各样的问题。房主在卖房之前的装修基本上不会彻底解决所有的问题,而是掩饰性的装修。

一般情况下都是由房产经纪帮助安排这类的装修,目的是达到可以出售的标准。所以在购买刚刚装修好的二手房之前,一定要仔细考察一下有没有潜在的问题。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

5.没有完成装修的房子

如果这个房子没有完成装修,或者这个房子从最开始建一直都没有完工,它的价格会比较低。

但是请不要被诱人的报价冲昏了头脑。

房子没有完成的装修,很可能是因为没有得到楼宇局的许可permit。因为对房子进行大幅的装修改造,都要申请政府的批准。不论是要完成地下室的翻新,还是对房子改建加建,水电和建筑permit 一样都不可以少。如果这里边有哪项不合格。必须把它拆掉,检查之后重新做到标准才能够验收合格。

如果现在的屋主在进行这个房子装修的时候,并不是按照permit 来做的,或者是他没有申请permit。那问题就大了,很有可能现在完成的装修都要拆掉,重新来做,这个费用会非常高。

6.过时的装修

很多过时的装修本身并不是一个大的问题,但是如果你想改造房子,把这个房子变得具有现代时尚的气息,那么就需要进行大规模的翻新装修。 所以在选房子的时候,如果这个房子装修全部都非常过时,你无法忍受的。那就要考虑到这会是一笔很大的预算开支。

7.房子的电路问题

电路的使用寿命最多是七十年,老的电路容易引发火灾。原来的电线所能承载的电流比较小,你要是买一些新的家电,老的电路就不太适用。所以如果房屋的电路比较老旧,就是到了彻底更换的时候了,这也是一笔不菲的支出。

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8.热水器Hotwater

HVAC是暖气和空调系统,Hotwater就是热水器,它们一般都是放在地下室。所以在看房子的时候,最好在地下室找到这两个东西,然后去看一下它的生产年份。 热水器的使用寿命大概在8至12年左右。超过十年寿命以上的热水器,在看房的时候,你就要注意看他周围是否有漏水的痕迹。很多年限较久的热水器加热效率不高,水就不热。 如果要换热水器的话,热水器本身大概是在一千刀到两千刀左右,还有五百刀到一千刀的安装费。根据品牌价格会有所不同。

9.暖气和空调系统HVAC SYSTEM

暖气和空调系统HVAC,一般它的使用寿命是在15年到25年左右。 它的使用寿命也会根据每家的维护和保养情况而不同的。通常的话,换暖气Furnace或者空调系统AC,大概就需要5000-8000刀。换热泵Heat Pump也是需要5000-8000刀左右。

10.房子里边的气味

房子里边有奇怪的味道,最常见的原因就是房屋里边有发霉的地方,霉菌产生的气味道。还有可能是里边有老鼠居住,老鼠的尿有一种氨的味道,也是比较刺鼻的味道。你会有过敏的问题,会有呼吸系统的问题。

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一月 4, 2022 / by / in , , , , , , ,
投资纽约法拍屋 新手必看|怎样找法拍屋房源? 如何购买纽约法拍屋?

文|无疆行者

近2年美国房地产市场火热,房价不断飙升,法拍屋因其价格便宜、产权清晰的鲜明特点,受到越来越多的购房者的关注。在纽约这样一个拥有超过800万居民的城市,市场上总是有很多银行止赎需要法拍的房产。购买纽约法拍屋虽然有捡到宝的机会,但是也可能存在一些潜在的投资风险。

纽约资深的地产经纪人Leah Chen提醒投资纽约法拍屋的购房者,购买未经检查的法拍屋(Foreclosure)要特别小心,银行一般会“依现状出售(as-is),找专业人士帮助至关重要,可以帮你规避不必要的风险。

中文服务热线:646-642-5650

什么样的房产会被拍卖

导致可供拍卖的房地产的原因包括以前的屋主无力偿还房屋贷款;夫妻分居、离婚需要清算财产;破产; 继承房产的受益人更愿意让房屋拍卖等。

在哪里寻找拍卖的房产

以下是一些可以搜索拍卖房产的地方:

  • RealtyTrac.com
  • 当地报纸
  • 拍卖网,比如 Auction.com
  • 地方政府(致电或访问其网站)
  • 房地产经纪人

纽约房地产经纪人可以访问 MLS(多重上市服务)数据库,这会扩大您的房产选择范围。

法拍屋类型

纽约法拍屋有两种拍卖类型:

  • 不允许验房
  • 有进行房屋检查的机会

与非拍卖购买的情况一样,无法在购买前检查房屋会增加显着的额外风险。

也就是说,事先知道您关注的房产属于哪种类型的拍卖。作为拍卖的新手,只关注允许检查的房屋是最安全的。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

法拍公司一般在什么地方标房?

  • 法拍公司一般是根据当天法拍房屋的数量来看,如果数量比较多,他就把当地的一个仓库、社区的中心或者是一个体育馆租下来,作为一个法拍的一个现场。
  • 如果当天的法拍的房屋数量比较少,那么他就可以到这个房子的前面来。作为一个现场的拍卖。
  • 如果被拍卖的房屋要太远了,或者这块地已经是被很多邻居的地所包围着,不方便在这块地上来标的话,他们就在法拍公司的办公室里面来标这块地。
  • 法拍公司有时也会跟房地产经纪人合作,在MLS上面把这个要拍卖的房源打上去。虽然说他让这个经纪人,包括这个买家在上面登记。但是他非常欢迎买家在看了这个房子以后,可以出一个offer。如果这个合同出的这个价钱,已经达到了法拍公司所预定的价钱,法拍公司就会和银行沟通,接受这个offer,直接走公证公司交易的程序,就不会再来把这个房子进行法拍了。

纽约资深的地产律师表示,购买纽约法拍屋有机会获得高性价比的超值房产,但是要熟悉纽约法拍屋购买流程,并要注意可能存在的法拍屋投资风险。示意图。(Pixabay)

如何购买法拍屋?参加拍卖会要注意什么?

我们在买法拍屋的时候,法拍公司会给你一个详细的清单,说明要带什么东西。

  • 首先是在法拍之前的一天,要到银行里面买现金支票。支票这个title,要填写法拍公司的名字。或者是你带上足够的现金也可以。
  • 竞拍成功拍到钟意的房源以后,一般需要交百分之十的押金,剩余百分之九十的房款要在过户的时候付清。
  • 如果说是新手去参加拍卖,缺少这方面的经验,英语又不是很好,建议找一位房产经纪协助。
  • 当你竞拍成功以后,就要填你个人的信息,你的名字或者是你公司LLC的名字,还有你的邮寄地址mailing address,千万要仔细检查,不要有错误,如果有一个字母不对,到时候交易完了以后,你要去县政府重新改名字或者改公司LLC的字母,将会耗费很多的时间和精力。

购买银行持有的法拍屋( REO )

在拍卖会结束后,房屋可能会流拍,那么这时房屋的产权就归银行所有。

这时候,大多数贷方(银行)会将止赎房产交给 REOagent,后者与持照的房地产经纪人合作寻找买家。贷方通常不会直接向个人出售房屋。

一般银行会对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋状况不好,买家最好请专业的验房师来检查。

本文的内容为公益性质的信息分享,仅供参考,并不构成对任何具体问题的法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的纽约房地产律师

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十二月 27, 2021 / by / in , , , , , , , , ,
【纽约房东房客纠纷】如何驱赶不良租客 怎样选择好房客?|纽约驱逐房客律师

最近2年,在新冠疫情的影响下,纽约经济遭受重创。州府制订租客保护法案、叫停欠租房客驱逐令,对不付房租的租客过度保护,却严重损害了房东的权益。房东受到疫情和租霸的双重打击,纽约房东房客纠纷层出不穷。很多华人朋友勤奋努力的在美国打拼,省吃俭用买了房子,很多屋主将房子出租,是为了减缓贷款的压力,如今不但收不到租金,还要还银行贷款、付地税、保险、水电费等,驱赶不良房客又困难重重,苦不堪言。

纽约州府政策纵容租霸 房东房客纠纷频出 房东境遇悲惨

住在皇后区的林先生说:“租霸从3月份到现在,租金都不缴,他说:‘我要死赖在这边,等法院开门。’他说政府规定他可以不缴租金,所以可以一直赖。甚至还骚扰我其他租客,跟他们说可以不缴房租,说这是政府现在规定的。”

“政府现在到底是怎么回事?我们辛苦地赚钱,政府说他们可以不缴房租。”林先生说,“律师就是说等法院开门。稍微有不满足他的地方,就说不缴房租。欠缴房租与律师费总共已经10000多美元了。”

君信律师楼 华人律师 房东房客律师

地址: 401 Broadway, Chinatown, NY 10013
营业时间: 营业中 ⋅ 17:30结束营业

相关视频请点击这里


住在皇后区艾姆赫斯特的高女士表示,州府对不良租客过度保护,房东成了最大的受害者。

她说,我本身有个房子,租霸已经8个月都不缴房租。租霸吃的、喝的、穿的都比我们潇洒,可是就是不缴房租,我们有上诉,可是法庭不开,没有回应。律师也只是说要等法庭开门。律师费已经花了2000多美元了。有些房客是故意不交租,但还是赖着不走,而且用的都是很高档的。我们都是老老实实的纳税人,缴了很多税给政府,不懂政府在想什么。

住在史坦登岛的Sherry遇到的租霸是18个月没交租。Sherry说:“他们一个月租金2400元,已经欠了我们45000元了,我们家3个大人两个小孩,只有我老公一个人在工作,真的没有经济再负担得起了。希望法院能尽早开庭,结束这个案子。但是开庭后,也不确定能否追回费用,希望政府能够给房东一些补贴。”

 

纽约驱逐房客律师表示,纽约州府政策纵容租霸,房东房客纠纷频出,房东驱赶不良租客困难重重, 选择好房客很重要。(The Epoch Times)

据了解,还有的房东被“租霸”勒索上万美元的搬家费。

相关视频请点击这里

纽约房东如何驱逐不良房客

纽约州议会2021年9月1日通过将拖欠租金的商业和住宅租户的暂停驱逐令,延长至2022年1月15日,州长霍楚(Kathy Hochul )9月2日签署生效。也就是说,从下月开始,纽约备受煎熬的房东可以开始驱逐故意不交租金的不良租客。

非法驱逐租客

虽然很多房东承受了疫情和租霸的双重打击,但是在驱逐不良租客的问题上,一定要理性对待。千万不要私自把租户赶出去,包括把租户的私人物品扔出,将门换锁等。如果想驱赶房客,只能向法院提出驱逐租客的申请,走法律程序。如果房东私自将房客驱赶,可能会面临被罚款,向房客赔偿,甚至面临刑事起诉。

合法驱逐租客

房东要驱逐故意不交租金的不良租客,首先要先向欠租的房客发出一个催缴房租的书面通知,要求租客在14天内全额支付租金或搬出出租单元。

催缴租金要求必须是书面的,并且必须包括以下信息:

  • 通知送达租户的日期
  • 租户的姓名和地址
  • 通知的原因(租户未在指定时间内支付租金)
  • 逾期的租金总额以及租金支付地点和支付对象
  • 明确表示租户有 14 天的时间支付租金或搬出出租单元,否则房东将开始驱逐程序

在这2周的等待时间里,房东不能对房客采取任何强制的措施。

纽约驱逐房客律师表示,纽约州府政策纵容租霸,房东房客纠纷频出,房东驱赶不良租客困难重重, 选择好房客很重要。(The Epoch Times)

租客收到催缴房租的书面通知后,如果在14天内付清租金。房东不得进行驱逐。如果租户搬出出租单元,且不支付租金,房东仍然可以起诉租户,要求支付租金。

14天后如果租客依然不付租金也不搬出,房东便可以向法院提交Nonpayment Eviction Petition,要求法院裁决驱逐租客。法院将指定一个在法官面前举行听证会的日期,并将诉讼程序通知租户。在听证会上,法官将听取房东和租户的意见,并就是否驱逐租户做出裁决。

如果房东胜诉,法院将签发驱逐令,警察将有权将租户和租户的财产从出租单元中移走。但是,如果租户在法庭审理驱逐之前的任何时间把欠租都付清,房东必须接受,驱逐诉讼将被驳回,法院就会把案子关掉。

如果租客不出席听证会,则房东胜诉,房东会获得判决书和驱逐令。

相关文章:【金牌推荐】2021最佳纽约房地产律师 | 美国纽约买房 

驱逐滞留的租客(Holdover)

与唯一目的是收取拖欠租金的程序不同,房东驱逐滞留的租客(Holdover)主要目的是为了从租户那里收回房屋的使用权,原因包括租户违反其租约的具体规定或违反法律。例如租户:

  • 非法转租公寓;
  • 未经业主同意,进行非法改造;
  • 长期不支付或延迟支付租金,要求房东提起法律诉讼以收取租金;
  • 违反书面租赁协议中包含的“NPet”条款饲养宠物;
  • 从事构成滋扰的行为,可能会损坏财产和/或干扰建筑物的其他租户/居住者的权利。

房东需要给予租客书面的租约结束通知。根据房客租房的时间长短,如果房客在租房居住一年以内,房东须给30天的时间要求租客搬走;如果房客在租房居住一年以上但两年以内,房东须给60天;如果房客在租房居住两年以上或有两年以上的租约,房东须给最少提前90天的通知。如果宽限的日期结束后房客依然没有搬走,房东便可以向法院提交Holdover Petition.请求驱逐。

怎样选择好房客

鉴于目前州府对租客的过度保护,让很多房东深受其害,遇到租霸,房东就会损失惨重。所有找个有素质、靠谱的租客就显得尤为重要。

在和租客签约之前,有经验的房东一般都会要求租客提供以下资料:

1)本年的月工资单;
2)过去1-2年的报税记录;
3)租客的ID
4)社安卡号码,并签署允许做背景调查的同意书;
5 ) 前任房东的联系方式等。

拿到这些资料后,房东就要分析一下租客是否承担的起租金。如果觉得租客申请人还比较靠谱,就要进行下一步,根据其人的社安卡号码,做背景调查。这需要花钱请专业的机构来调查,费用一般是$60, 这个是非常必要的。

同时房东还需要登录纽约州法庭网站,看租客有没有曾经被以前的房东告上法庭的历史。
网址:https://iapps.courts.state.ny.us/webcivil/ecourtsMain

如果以上都没有问题,就可以签约了。

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十二月 21, 2021 / by / in , ,
在美国被逮捕 怎样办理保释?|纽约朱延骏律师 7天24小时特快保释347-244-7888|美国保释流程 保释金归还

美国的法律遵循“无罪推定”的原则,在法庭审判并被判定有罪之前,必须要假定犯罪嫌疑人是无罪的。这项原则是美国保释制度的基础。

2020年4月,纽约州立法机构修订了保释法,赋予法官更广泛的自由裁量权,可以制定审前释放条件以鼓励人们重返法庭。新保释改革法生效后,最显着的变化是法官可以实行现金保释的情况更多了。

什么是现金保释?

现金保释不是罚款,保释的目的只是为了确保被告出庭受审以及他们必须出席的所有审前听证会。审判结束后,保释金会返还给被告,在有些州,会扣除一定数额的手续费。在纽约州有3%的保释金会做为手续费不会被返回。

法官通过权衡诸多的因素来决定保释金的数额:

  • 被告逃跑的风险,
  • 所指控的犯罪类型,
  • 被告的“危险性”,以及
  • 社区的安全。

在大多数地方,为任何涉嫌犯罪设定了标准保释金金额,但法官通常有广泛的自由裁量权来提高或降低保释金。法官也可以完全放弃保释金,并根据被告人的“自己的担保”释放被告,这意味着一个人承诺他们会在应该出现的时候出庭。

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纽约保释金的退还

在大多数情况下,在案件结束之前不会退还保释金。犯罪嫌疑人按时出庭,保释金一般会在案件结束后1、2个月内返还。

如果被告被定罪,所有现金保释将收取3%的手续费,余额会退还。如果案件被驳回或被告被判无罪,法庭将会退还所有的保释金。

法庭退还保释金是退还给付钱的人,并不是退还给犯罪嫌疑人。

纽约的保释种类

警察局保释: 被逮捕并被带到警察局的人可以通过控罪单的方式受到指控,并在警察局保释后获释,以便在特定日期和时间出庭。他们可能需要在从 Garda 拘留所获释之前交纳保释金。

地区法院保释:当某人被带到法庭时,法官可以保释他们并设定保释附加条件。该人可能需要在出庭前交纳保释金。

法院可能会决定需要一名独立的担保人来保证被告人的出庭。独立的担保人负责被告人在法庭出现。如果被告没有按照约定出庭,担保人承诺向法庭支付一笔款项。法院必须批准独立担保人。

高等法院保释:当一个人被指控犯有叛国罪、战争罪、谋杀、谋杀未遂、串谋谋杀或种族灭绝罪时,地区法院无权准予他们保释。1939 年《危害国家罪法》和1963 年《官方保密法》规定的某些罪行也排除了地方法院准予保释的可能性。在这些情况下,被告或其法定代理人必须向高等法院申请保释。

如果法官认为被告有太大的潜逃风险或对公众构成的风险,也可能会做出不得保释的决定。

在美国纽约被逮捕,怎样办理保释?美国保释流程、保释金怎样退还?纽约朱延骏律师,7天24小时特快办理保释。

保释债券公司

保释金的数额通常超出了大多数人的经济能力。在大多数州,保释担保公司是营利性企业,收取不可退还的费用,通常为保释金额的 10% 至 20%,为被告保释。有些人称他们是放高利贷的公司。

保释金公司签署一份合同,称为担保金,其中同意在被告未能出庭或以其他方式丧失保释金的情况下承担全额保释金。由于保释金公司有可能被巨额资金盯上,因此可能需要被告定期检查,甚至同意接受公司的监督。如果被告未能出庭,保释担保公司的下一步可能是保留保释追回代理人的服务,有时也称为赏金猎人。

如果当事人没有准时出庭会怎样?

如果当事人没有准时出庭,往往会导致什么结果呢?首先是保释金不会返还。如果你在移民,你的案子在移民法庭,你可能会得到驱逐令。如果是一些刑事案件,你没有准时出庭,法庭可能会发布逮捕令,所以这是得不偿失的。

如果当事人不是主观的因素没有出庭,而是因为一些客观的原因没有出庭,比如有极端恶劣的天气、自然灾害,或是住址的变更没有及时通知法庭,导致没有收到开庭的通知,在这种情况下,你可以要求你的律师帮你解释原因,申请重新再开庭。

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朱延骏律师事务所

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十一月 20, 2021 / by / in , , , ,
房屋过户要谨慎 美国纽约房屋过户流程、费用全解析|纽约地产律师

美国的税收制度非常复杂,而纽约的高税率更是臭名昭著。据统计,近20多年来,纽约的州税和地方税都在全美名列前茅。毫无疑问,在纽约买卖房产,在房屋过户时也一定要缴纳名目繁多且高昂的过户费用(closing fee)。

Lan & Associates, P.C.-兰岳律师楼

地址: 3901 Main St #507, Queens, NY 11354

电话号码: (718) 461-9434

网站:http://lanandassociates.com/

美国纽约房屋过户流程

在纽约房屋买卖过程中,一般情况下双方的律师会在合同中约定一个房屋的交割日期(Closing Date),这就是纽约房屋过户日。过户的流程通常是这样:

  • 在房屋过户日之前或当天,房屋的买家要支付所有应付的款项,可以用电汇或是支票的方式。
  • 房屋卖买双方签署产权转让书等各类过户文件,如果买家或卖家不能到场,可以委托其律师签字。卖方把房屋钥匙交给买家。这时买家一般会请在场的人一起合影。
  • 由产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室进行房屋的登记注册、变更产权信息。登记就是房屋的买家会拿到一个recording number,一般要等2-4个月才能从公共记录上真正查到房屋变更产权的信息。
  • 房屋的卖家接收扣除了过户费用后剩余的款项。

纽约房屋过户完成以后,卖方把房屋钥匙交给买家。这时买家一般会请在场的人一起合影。(Pixabay)

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查 

纽约房屋过户费用

在纽约,买卖双方共同承担房屋交易完成后的房屋过户费。卖家通常支付所有权和成交费以及转让税。

买家要支付的房屋过户费

在纽约买房,买家要支付的房屋过户费有3方面的内容:

1)买方贷款银行要收取的费用,包括银行的估价费、申请费、律师费,贷款的审批费、贷款保险点数费用等。

2)买家的律师费、房屋产权的调查费和房屋保险、房屋检验费,还有政府的登记费等。

3)政府要收取的贷款税。如果五十万以下的贷款,贷款税是贷款总额的1.8%。五十万以上的贷款,那么就会收取贷款总额的1.925%。

如果买家是全现金购房,可以节省银行的贷款费用和政府收取的贷款税。

在纽约买房,买家要支付的房屋过户费一般在房价的 1.5% 到 5% 之间。

纽约房屋过户费用,由买卖双方共同承担。(Pixabay)

在纽约购买新房一些额外的费用

在纽约,当买家向开发商购买第一手的房产,有一些的费用是由买家来支付的。

第一项就是卖家的律师费,这会让很多第一次在纽约买房的买家非常吃惊,卖方的律师费怎么会由买家来出呢?但在纽约购买新房约定俗成就是这样的。一般开发商的律师费会在3000到5000美元不等。

第二项就是房产的交易税(transfer tax)。

纽约市的房产交易税,如果房价五十万以下是收1%,五十万以上是收1.425%。纽约州的房产交易税房价如果是在三百万以内,一律是0.4%,三百万以上的房产是收0.65%。

购买纽约新公寓一些特殊的费用

在纽约,购买新的公寓还有一些特殊的费用,也是由买家来支付的。

一是管理基金贡献费。这笔钱将作为公寓管理的启动基金。基本上是两到三个月的物业管理费。

第二个就是管理员入住单元的购买费,这个是按照你购买单元的比例来分摊的。

第三个,如果大楼有减税的政策,买家还需要缴纳减税的申请费。

所以如果是贷款来购买纽约的新楼盘,房屋过户的费用是比较高的。差不多是房价的5%到6%左右。 不过上面的这些特殊的费用,买家很多时候可以通过房产经纪人和开发商谈判进行部分的减免或者共同来分担。所以这是需要谈判的一个部分。

纽约的豪宅税 

纽约豪宅税(Mansion Tax)是一种房地产转让税,专门针对价格超过某一特定金额的房产进行征收。税额是房价的1%到3.9%之间。房价在一百万到两百万美元之间的房产,豪宅税是房价的1%。

对大多数购房者来说,纽约豪宅税Mansion Tax是最大的交易成本之一。

纽约房屋过户卖家需要承担的费用

当您在纽约出售房屋时,您将支付房屋最终售价的 1.1% 左右作为房屋过户费,包括消费税、房产税、过户公证费等。这不包括房地产经纪人费用。

纽约房屋过户卖家需要承担的费用,包括过户公证费、消费税、房产税等。

对于 380,000美元的房屋——纽约的房屋价值中值——你需要支付大约 4,294 美元。

纽约房屋过户签署文件要注意

纽约房屋过户的各种文件非常复杂,有的甚至有几十、上百页。但是在签署文件时有两点要特别注意: 在合同上要确认好这个房屋的地址, 确认房屋的成交价格。

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十一月 11, 2021 / by / in , , , , , , ,