美国买房

美国贷款买房 要知道的坑 不能犯的蠢|好用贷款计算器|纽约贷款公司助您买房|贷款买房全流程

美国买房多大多数的人都是贷款买房,当然现在房市火热、资产膨涨,也有不少人现金买房,但美国贷款买房的好处是可以抵税、建立信用分数,手上保留更多钱以便其它用途,也可以提高房价的上限,本来现金可以买100万,贷款买房或许可以买到130-150万。如果你在纽约买房,纽约房价贵,你先付一部分首付,贷款买房能买到更好的房子,这就是杠杆作用。

申请贷款额的高低主要就是看房产价值、借款人的还款能力而定。以下来详细谈谈贷款买房的种类、流程和介绍几个贷款计算器,以及申请房贷要注意的坑,与申请时不要犯的“蠢”。

纽约贷款公司/不查收入贷款 718-514-6008 商业贷款/房屋贷款/低利率贷款

各种美国贷款买房种类

贷款有许多种类,从购买房产的类型来分大约有以下几种:二手房贷款、新房贷款、投资房贷款、重新贷款等,当然还有许多商业贷款、建筑贷款、酒店贷款……这些都是属于商业类型的贷款。我们本次着重在住房贷款,尤其是在美国买房占绝大部分的二手房贷款。

二手房贷款:就是通过房产价值去申请贷款额度,另外还要根据贷款人的信用分数、还款能力去评估。如何鉴定房产价值,银行会有专员去估价,例如一处纽约房产估值一百万,但买价是110万,在你信用分数足够的情况下,你可以放入28万首付款,贷款82万的Conforming Loan,以顺利获得贷款买房。

Conforming Loan就是标准型房贷(常规型房贷),依据每个县(County)的房产估值不同,贷款上限也有不同,例如纽约当前的上限$822,375。想要了解您当地的Conforming Loan上限,可以查看联邦住房金融局(FHFA)的CONFORMING LOAN LIMITS MAP。如果贷款额度超过Conforming Loan,那就是巨额贷款(Jumbo Loan),巨额贷款的首付、信用分要求会更高,利率也会较高。

贷款类型,从贷款的方式来分类也有几种类型:常规贷款、退伍军人贷款(VA)、低收入户贷款(FHA)、农村地区贷款(USDA)、不查收入贷款等类型。

退伍军人贷款(VA Loan)当然就是要有退伍军人身份,享有零首付、低利率、免房屋保险的好处。

低收入户贷款(FHA Loan)也就是由联邦住房管理局担保的贷款,最低的首付要求是3.5%(信用分580以上),信用分数最低可至500分,首付的比例与利率会根据信用分数和各项条件调整。

农村地区贷款(USDA Loan)美国农业部贷款是一些农村和郊区购房者可以使用的抵押贷款选择,具有零首付款、较低的信用分要求和低利率等好处。美国农业部房屋贷款由合格的贷方发行,并由美国农业部 (USDA) 提供担保。这个类型适合生活在农村或低收入地区的购房者,而且是唯一一个可供未在军队服役的借款人使用的主流零首付计划。

不查收入贷款,不名思义就是不查看税表、银行月结单,但是仍要看信用分数,最好在680以上,但是没有信用分也可以申请,不过要提高首付款的比例。不查收入贷款方便新移民、报税低、尚未有正式工作的人群申请,因为不查收入,所以利率也会比较高,我们有另一篇文章介绍“不查收入贷款”,可以进一步参考。

贷款计算器(Mortgage Calculator)

这里就介绍几款线上房贷计算器给大家使用,可以先行了解大概多少额度的贷款、多少利率、贷款多长时间,会得出多少总金额、月供多少。不过这些贷款利率计算器只能输入的额度、利率只是自己的期望值,真正能不能拿到要看个人最后的买房贷款金额、个人信用分、还款能力,最好去找一位有经验,或亲朋好友推荐的贷款经纪。

Prime Pioneer Capital Corp这是一家总部在纽约Fresh Meadows的贷款公司,是一群十几年经验丰富的全美贷款专业人士组成的贷款公司,而且面向在美华人客户群,公司网页全中文化,对华人使用者非常便利。

他们的贷款计算器可以对比多个不同的贷款,比如三十万、五十万两种额度,或是对比不同贷款利率、贷款期限。这个贷款计算器也会得出一个本金、利息逐年变化的图表,和每年摊销的日程表,非常清楚。

这家纽约贷款公司有多个贷款项目:住宅不查收入贷款、商业贷款、教会贷款、酒店贷款、快钱贷款、建筑贷款、生意贷款、生意净值贷款。而且贷款向全美国。

例如,2019年底,Prime Pioneer Capital Corp曾替一位在纽约,F1身份的留学生办理不查收入贷款,贷款金额高达$1,925,000,头期40%,利息4.25%,28天过户。

Nerdwallet这个贷款计算器也很简单,上面贷款金额、首付款;右边输入地点、利率、期限;中间输入房屋税、屋房保险、HOA费(如果有)、贷款保险(首付低于20%)等金额。最终就会计算出每月的供款多少,这个计算器的好处是多了房贷以外的房屋费用计算,让你知道真正买房后每月要支付的大概金额。

Zillow这是是一个全美知名的房地产网站,它的贷款计算器与上面两个大同小异,但它还可以输出一个完整的报告页面,还有分享的功能。所以也是一个可以参考的贷款计算器。

住房贷款流程

现在来谈谈贷款流程,首先要估算一下自己的财务能力,有多少信用分、多少债务、手上有多少资金等,以便于知道自己大约能买多贵的房子、贷多少金额。

接下来,最好找一位贷款经纪(你也可以直接找银行或网上办理),从朋友推荐或是网上评价好的贷款经纪都可以询问。找贷款经纪的好处是他们可以根据你的条件,帮你比对各家的贷款方案,有时也可以帮你改善信用分数,并且在贷款的前前后后帮你照顾整个繁琐的贷款流程、帮助你提供正确的申请资料。

贷款经纪会请你申请一份贷款预批信(Pre-Approval Letter),知道你可贷多少钱(但这不是最终的结果,必须实际申请贷款才会知道),你就可以拿着这个文件去找房、去下Offer。请记得贷款预批信大约只有60~90天的期限。

假设你已经签订买房合同、存入订金,那就可以开始申请房贷,如果你有贷款经纪,他就会请你提供所有需要的资料,例如报税表、工资单、银行月结单等等,当你向银行提出申请后,银行会给你一份贷款估算表,提供贷款利率、贷款期限、地产税、保险、过户费等资讯。

然后你要请人来验房,检查房产各项功能、设备有哪些需要修缮,可以和卖家协商修缮费用的支出或降价,以补偿房屋缺陷的问题。

经过验房后,银行就会请估价师来估价,假如估价低于你合同上的买价,银行并不会帮你补足差额,这部分必须买家和卖家协商,或许是卖方降价,或许买家自己加足差价,或是再次和银行协商贷款金额。这部分谈妥后,贷款人可以开始锁定利率(如果你是选择固定利率),比如你能获得现在的利率2.9%,锁定后就能保障你能获得这个利率。

这段期间也可能需要贷款人补充材料,例如估价金额不同、贷款人条件异动,或者资料不完整等因素,都可能被银行要求补件。这时你的首付款也要赶进存入Escrow公司,银行才会进行放款动作。

以上都完成后,就开始过户阶段(Closing),这时过户文件就会有最终的贷款各项费用,如贷款费用、月供金额、过户费用等等。买卖两方和贷款经纪、银行代表、Escrow代表和过户代表等人会聚在一起签约,一般是在产权公司(Title Company)进行签署。不过新冠疫情之后,大家就会根据不同情况,分开签署文件,最终完成贷款买房的过程。整个过程大约需要30~45天的时间。所以,建议买家最好找一位可以信赖的贷款经纪比较好。

根据纽约贷款公司银通贷款表示,贷款经纪不仅是帮顾客拿到较低的利率和过户费用,更重要是希望客户能够快乐、没有压力去享受整个贷款买房的过程。最重要的是,银通贷款公司没有隐藏费用。

房贷期限与固定、浮动利率

纽约贷款公司银通贷款表示,房贷计划大致分成固定利率抵押贷款(FRM)、可调利率抵押贷款(ARM)和混合ARM三种。

固定利率抵押贷款这个是最常见的贷款方式,传统固定利率抵押贷款,包括每月本金和利息支付,在贷款期限内不变。期限可选择30、15、7、5年不等,依据个人能力、需要去设定,一般来说期限越短,利率越低,如果自住房,大多数人会选择30年,以减少每月的还款压力。

可调利率抵押贷款,就是根据市场浮动利率,所以当政府执行货币宽松政策时,通常利率就低,但货币紧缩时,利率就会攀升。具体取决于当前的市场状况。通常情况下,这种贷款在调整前的一段时间内按固定利率计息。

混合ARM抵押贷款结合了固定利率和可调利率抵押贷款的特征,也被称为固定期ARM。例如5/1 ARM,代表前五年是固定利率,第六年开始变成浮动利率;7/1 ARM、10/1 ARM分别是前七年、前十年是固定利率,后面是浮动利率。好处是前几年固定利率可能较低,但之后浮动利率会较高,贷款人要留意这种情况。假设你预计七年内会卖房,或许可以考虑7/1 ARM。

如果信用分数不够高,又想降低贷款利率的人,也可以购买贷款点数(Mortgage Point),1点(1 Point)代表一个贷款金额的1%,例如贷款50万,一点就是$5,000,买一个点通常可以降低0.125%~0.25%。所以对长期持有的人可以考虑购买点数,来达到降低每月还款金额,值不值得买要看个人情况和考量。

注意信用卡使用 影响房贷申请

再来谈一个信用分数的建立。对一个新移民来说,一开始如何建立信用分?新移民可以开启两张信用卡,在准时还钱七、八个月后的情况下,他们的信用分数会涨得挺快的,大概有七百分以上了。而且注意拥有信用卡后,比如信用卡公司给你一千美元额度,你尽量刷到50%的信用额就好了,不要太高,否则会影响信用分数。

有很多购物广场会怂恿你办信用卡,这个坑千万注意,因为每办一张信用卡,银行就会查信用,你的分数就会跟着降,越办越多,分数就越糟糕。还有尽量少用分期付款购物,这也会降低分数。尤其在办理房贷前,尽快偿还信用卡债务。

另外,办理房贷期间也不要从信用卡里借钱,以免提高债务、降低分数。如果你的信用分数只是在及格边缘,信用卡额度尽量保持在10%以内的消费。

申请房贷期间不要犯的蠢

除了信用卡使用要注意,还有一些申请房贷时的“蠢”不能犯。简单说,申请房贷期间贷款人最好安分点,任何有关工作、工资、花费等等不都要异动,以免丧失贷款资格、或延长贷款通过。以下列出几项供大家参考:

不要工作异动:贷款期间就算签完最后申请文件,也不要辞去或转换工作、改变薪资等变动,因为银行很可能致电你的公司询问你的工作情况。最好的就是保持现状,直到银行放款。
不要借钱:例如上面提到的从信用卡里借钱,这也是忌讳。
不要大笔花费:例如购房后马上去购买大型家电或其他高价物品,这些花费都会引起银行的注意。
不要频繁在帐户里转钱:例如有些钱转去投资股票、债券,这些动作银行都会询问。
不要突然存入大笔资金:例如突然从国内帐户存入数十万到美国银行,银行会要求提供资金来源,以防止洗钱。当然,你的首付款资金,最好能在你的帐户至少存两个月以上,以防止银行过问。
不要同时进行另一个贷款:如果您同时申请房屋净值贷款(Home Equity Line),或购买租赁物业或度假房产,贷款行会要求知道新物业的所有细节以确定你是否仍然符合贷款条件。甚至贷款行会要求你先完成其他贷款之后,再提供你房贷,这样就拖延了买房时间。

现在利率与走势

最后我们来看当前(6月7日2021年)贷款利率,大约都在3%以下,甚至十年浮动利率有最低的1.962%,详细请见图表数据,几乎已经是谷底利率,所以也导致现在房市如此火爆,需求大增。最后请注意,这些利率仅供参考,实际获得利率会根据个人情况、条件和不同贷款银行而出现差异。未来利率走势,如果通货膨胀持续,美联储进行货币紧缩,利率将会走升;如果通膨只是暂时,利率或许暂时不会大幅变动,不过一般经济专家认为2021年,随美国经济重启,利率会往上微调。

美国纽约买房贷款|不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

 

六月 8, 2021 / by / in , , , ,
纽约买房 验屋你该知道的事 从里到外验房一步到位|纽约验房流程|美国验屋不马虎

文|地產小尖兵

美国买房,在签约后不要忘记验房(Home Inspection),在纽约买房也一样,而且纽约房产通常有很久的使用时间,五六十年以上都是很常见的,都经过大雨大雪的洗礼,因此买房后的验房工作就很重要,今天我们来谈谈纽约验房的流程,这里以独立房为主,从里到外带您看一遍验屋过程。

纽约验屋:屋顶检验

驗房屋頂檢查。

我们花了很多钱买房,房顶到底能用多久?还是马上要更换?这要搞清楚。以沥青瓦片材质(Asphalt Shingles)的屋顶为例,寿命约在二十至四十年不等。屋顶会坏大多都是自然因素造成的,日晒、下雨、下雪等等。如果时间较长,可以发现屋顶(边边)卷起、翘起,说明已使用较久时间了。

另外,验屋检查屋顶,还要看沥青瓦片有几层。因为美国房屋通常使用五六十年都很普遍,所以你买的房屋很可能都不是原本的最早期的屋顶,可能都是后面再铺上去的材料。那也有可能是拆掉旧的屋顶,换上新屋顶,这种方式比较花钱费力,因为需要多出拆除旧屋顶、收废弃屋顶的费用,会多出几千美元的预算。

紐約驗房首先看屋頂檢查。

要是直接铺设新屋顶,这是比较省钱的做法,但缺点是不能老是往上面叠上去,首先屋顶结构不一定承受得住,第二叠加过多层的沥青片,钉子未必钉得牢固,沥青屋顶可能会变得容易滑落,这时候只能拆除旧的,换上新的。因此,验房一定要检查屋顶有几层,确认屋顶的寿命、换新工程。

检查屋顶有无漏水,要从屋内去检查,从屋外看不到。有几个地方特别要注意,一个是烟囱与屋顶交接的地方,这处结合的材质和屋顶的不同,未必有较长的使用年限,所以到屋内就要特别留意客厅壁炉顶部的天花板,有没有渗水的痕迹。另一个地方是屋顶与屋顶交接的部分(高低屋顶或是错层屋顶),因为雨水一定会流往这个地方,也可能造成屋顶漏水。

紐約買房驗房檢查,排水槽。

还有一处是屋顶的排水槽(Gutter),这里容易被树叶、树枝等物堵塞造成积水,也可能下雪堆积,有融雪后不易排水的问题。排水槽平时假如没有定时清理或及时清理,也会造成积水、漏水。

小叮咛:纽约房产在维修屋顶时都会在夏季,因为冬季下雪无法工作。所以建议屋主在夏季时最好上去瞧瞧看看,顺便清除排水沟。以沥青瓦片的屋顶来说,如果有裂缝、破损,可以购买沥青,局部涂刷,另外在一些接缝处也可以用沥青去补墙防水性。

外墙检验

例如有一种木片结构的外墙,使用木片逐一钉上去,这种在美国老式的房子很常见。这种木片墙一般都是越往高处损害越厉害,越往地面处越完整。不好的部分无非是木头翘起、裂开,甚至钉子不牢固,这样水气就容易进到墙壁内层,导致墙壁不结实、松软、腐烂。如果验房、验屋发现这种情况就可以要求局部修缮,或是换成新的木片。

有的房屋底部在墙壁与地基的交接处有一层铁皮,称为「白蚁防护层Termite Shield」,从墙壁底部可以摸到这层铁皮。它的功用是为了防止白蚁从底部爬到房屋的木头结构去破坏,而且这层铁皮只能在建造房屋的时候铺设,事后无法加装。

小叮咛:墙壁与窗户的接缝也容易有裂缝,可以使用Caulking修补接缝(有分室外、室内材质)。在天气好时,把旧有的接缝涂料刮除,补上新的。这方面的裂缝会造成漏水,也会造成冷暖气的流失,使电费上涨。

纽约验房:暖气系统

纽约买房一定需要暖气系统,所以来到屋内验房时,首先就检查暖气系统。开启暖气机是第一步骤,然后过十几分钟后再到各房屋摸摸暖气片的温度,了解发热情况。注意一个重点,暖炉有一个「减压阀Pressure Relief Valve」,顾名思义它是一个舒压的阀门,当压力过大时它就会滴水,所以验屋时启动暖气后也要去检查看看有没有水滴,如果有,表示可能哪个地方压力较高需要处理,另外,减压阀下面通常也会接一条管子用来衔接水滴,下面会接一个水桶,如果没有接管子也要留意安装回去,以免水滴到地面造成积水。

减压阀还要注意每年放水一次,把内部空气释放,以促进循环。暖气系统会有一个热水炉(Hot Water Tank),也要检查有没有漏水,如果底部有漏水就表示需要更换(无法修理)。再来,暖气系统有一个电线箱也要打开检查,查看是否生锈、漏水痕迹。

水管排水问题验屋

美国房屋通常在暖气系统旁边会安装洗衣机、烘衣机,所以我们也顺便检查一下洗衣机的排水有没有通畅、烘衣机的排气有没有堵塞,管路需不需要清理。当然这里我们也可以把旁边的水龙头打开,让水流一阵子,看是否有哪里漏水、堵塞的状况。

电闸箱检查

然后,我们检查电闸箱,可以看有多少的负荷量,是100、150或200安培,越高越好,尤其现在电器特别多,还有电动车的使用,都须要更高的电量。有些比较老旧的只有60安培,甚至没有自动跳闸,还在保险丝的年代,这在验房时也要特别留意。当然在屋内的各处插座,也都要检查是否有通电或是电线接反,或是没有接地线的问题,这都可能造成使用人被电到的可能性。

检查阁楼隔热棉

我们还会从屋内上到阁楼(Attic)去检查里面的隔热棉状况、空调管道,还会看看是否有漏水的痕迹,还有是否有成为老鼠窝的惨况。

纽约验房:地下室检查渗水问题

纽约买房也要注意地下室的问题,所以验屋时地下室也是个重点,要注意有没有渗水状况。地下室渗水通常是地基周边排水不良导致,不是因为住在湖边、水边,有土地潮湿的问题。首先要了解地基是水泥结构,会有各种因素造成裂缝,就会导致水渗进去。

检查时就是先看外墙底下跟泥土交接的地方,因为我们知道下雨时,水进入泥土就往下流,假如是一场小雨可能没关系,如果是一场大雨,排水又不好,雨水可能就会慢慢从裂缝进入屋内。所以如果地下室某处容易潮湿就要留意,在那个地方容易发霉、容易让家具腐烂,还可能引来白蚁进驻。

我们验房时就要特别注意,房屋周围有哪些地方地势低,或是会造成积水的地方。如果有发现,进入地下室之后就要特别留意对应的地方有没有渗水。

进入地下室后,首先检查地基墙,一定都是实心的水泥,很坚固没错,但多少会有些裂缝,而且裂缝经常会出现在窗户周围,可能从窗边开始裂,一直延伸到地面,接近地面的墙壁就会容易有一些渗水的痕迹。

地下室的天花板就是木头结构的房屋,可以看出房屋有没有白蚁的问题,如果看到墙壁和木结构衔接处,有看到一层铁片代表这房有加装上面说的「白蚁防护层Termite Shield 」,这是很好的设施,能有效防止白蚁入侵。白蚁住在土壤里,会想办法到里面吃木头,会从外面往里面吃,越潮湿的地方越容易吸引它,因为潮湿的木头较柔软好啃食。

因此在纽约验房,检查地下室,就要检查天花板的四周,有没有白蚁啃食的痕迹或是白蚁爬过的蚁路,但这部分需要有经验的专家才有办法看出来,所以检查有没有白蚁通常都有专门的白蚁检查报告。

小叮咛:地基外墙与木头墙壁衔接处可能会有松动或破损,可以请人补强(这部分要自行施工比较困难),以防止地下室渗水。还有在屋顶的排水槽有一条排往地面的水管,如果管道已经断了,或是水会直接流到墙边,应赶快买管道衔接,让水排到离地基的地方。#

五月 26, 2021 / by / in , ,
美国买房新手必看|美国买房的隐藏费用详解

文|雨荷

美国买房需要大量的资金,计算月供支出不能只看房价,美国房主除了要还房贷以外,每年还要额外支付房屋相关费用,每月的养房支出费用也是很大的,因为大多数选择贷款买房。在美国贷款买房的具体的费用是哪些呢?

定金Earnest Money Deposit

地区不同,市场上默认的诚意金额度也不同。美国大多数城市是按房价的1%-2%计算,但在一些房子供不应求的地区,也有可能高达10%。什么时候交诚意金,交给谁,什么情况下这钱还能收回来。

当我们看中房子后,需要先给卖家一个合同,表明自己会给出多少定金表示诚意,还要写清意外事件条款,也就是什么情况下取消这次购房交易,不算毁约可以全数拿回诚意金。

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定金Earnest Money Deposit 示意图。

如果验屋不满意,买房贷款批不下来卖家接受,大家开始针对房价讨价还价的时候,这笔款项马上被存入履约保证账户,由第三方托管。如果一切顺利,这笔钱最后会作为买家买房子的前期费用,回到我们手里,而如果交易最终取消,则会按照合同条款来分配诚意金。

房屋检查费House Inspections

当谈好价格购买之前,即使卖家已经有一份检查报告,我们也一定要自己找专业人士做一次彻底的房屋检查,排查隐患。按房子大小,价格在三百到五百美元之间。

房贷首付Down Payment

银行贷款很看重贷款价值比,在美国买房20%是首付的一个临界点,如果不足会招来更多额外费用。比如贷款的利息增加,被强制购买房贷保险,给银行一个保障,连带着过户费用也会增加等等。

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房贷首付Down Payment 示意图。

过户费Closing Costs

通常是房价的2%-5%左右,包括了买房过程中现的一系列费用,比如律师费。托管费、登记费、转让费、房屋估价费等等。

如果房价是二十万,除了首付的钱,还需要额外准备四千到一万的资金,或者请银行把这笔钱算进贷款里,一般都是由买家支付。

地产税Property Taxes

全美平均地税为房价的1.19%,但不同的地区地产税差别还是挺大的。地产税是地方政府的重要收入来源,也是不可避免的一项大开支。地产税通常可以抵免个人收入税,或许对减税有点帮助。

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地产税Property Taxes 示意图。

业主协会费HOA Fees

HOA是业主协会的简称,类似于小区物业管理。如果我们看上的房子属于他们的辖区,那买了房之后就自动成了会员,并且必须交会员费,每月两百到四百不等,也就是业主协会费。用于公共范围的环境设施维护等,建议买之前最好先了解一下有什么规则,每年费用涨不涨?涨幅多少,如果太多的话尽早放弃。

房屋保险Homeowners Insurance

房屋保险不是必须购买,针对意外、自然灾害等有很多种类。但有些情况,比如我们背负房债,房子位于洪水高危地段,银行通常会强制要求购买相关的房屋保险。

美国洪水保险平均费用约每年七百美元,买房子前也要看一下,避开这种地段。保修很适合新手房东,保的是不属于意外的损坏问题,每年三百五十到六百美元不等。

房屋保修 Home Warranty

房屋保修很适合新手房东,保的是不属于意外的损坏问题,每年350到600美元不等。家里的水电系统、暖通、空调,甚至大件家电出了问题都会负责报销,具体看自己买的保修里面包括什么。每次叫人来维修只要付个固定的服务费就行,大概每次是费用50-100美元,比单请计时收费的专业维修人员便宜。

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房屋保修 Home Warranty 示意图。

房贷月供Mortgage Payments

每月还贷我们都懂,这里就分享一个还贷省钱的秘籍。如果每个月再额外多交一点钱,这笔钱就会直接从本金扣除。一是能省下不少贷款的利息,二是能督促自己提早还清房贷。

拿贷款十万举例,每个月如果多还五十,就能省下一万五千多美元,还能缩短五年的还款时间。

水电费Utility Bills

成为房主之后开销很高。水、电、天然气、垃圾回收、网络、电话、电视,一系列的费用都要自己跟进,建议问下前屋主或者是周边的住户,每个月的水电杂费开销。翻新房子的钱要用掉多少就不好说了,算成本的时候别忘了计算这笔开销。

二手房里如果有希望原屋主留下的东西,要提前询问、商量好,写进合同,不然交房的时候可能已经带走了。

日常维护Maintenance

日常维护的费用可以按房价的百分之一来估算,四十万的房子每年要花4000美元来打理。

五月 26, 2021 / by / in , , , ,
美国买房详解|美国买房流程指南|纽约买房准备|在美国买房要注意什么?

文|雨荷

买房是人生大事一定要慎重。对于买房的新手,在美国买房应注意什么呢?美国买房流程是什么?美国买房详解。

一、准备阶段。买房前要先问自己三个问题。

1、购房预算

买房子最先要搞清楚自己的支付能力,然后确定合理的购房预算范围。同时这个预算也可以作为搜寻房屋时的第一个筛选标准来缩小范围。需要贷款的朋友,如果有了预算,可以通过Reimagine home这个房屋信息网站上的计算器,来预估月供的价格,一般需要输入你的首付额、贷款时长等信息就能看到了,它还会显示每年的地税和房屋保险金额。

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美国买房详解一 示意图。

2、买房的目的

了解买房的目的是为了进一步缩小搜索范围,更快、更精准的搜索到自己想要的房子。比较常见的目的是下面四种。

a、学区房:对地理位置要求高,要清楚当地的好学区在哪里。

b、投资:更看重本地的经济发展前景,预判未来的升值潜力。

c、舒适:关注房子本身的软硬件设施。

d、方便:比如距离公司比较近,通勤时间短,或者离家人更近挨着大公园、周边设施齐全等等。

3、对房屋的要求是什么?

买房子本来就是一笔大开销,都会慎重选择,很容易看的眼花或者纠结。如果在看房前把自己的最低要求列出来,哪些条件必须具备,哪些可以忽略,就能在最后关头帮助自己做决策,只要有一点无法达到最低要求的就淘汰,高于最低要求的就加分。这样当面对多个选择的时候,就能分辨出谁更胜一筹了。

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美国买房详解二 示意图。

二、房源:

1、搜索渠道

搜房网站小编为您推荐两个好用且大众的网站,redfin和zilloow他们也有自己的app,在网站上根据自己的需求设置几个filter之后,就能在想要搜索的区域看到符合条件的房子,点进去之后会有更加详细的房屋信息,还可以查询交易记录、涨幅趋势,还能看到学区条件等等。

2.美国的房屋中介

一般分为销售代理和买房代理两种。第一种是卖家中介,也就是帮卖房人把房屋挂到市场上,并帮忙打理、安排别人看房等事项。而买房代理就是我们买房时想要找的人了,他们会帮我们查找合适的房源,并预约带着看房,帮忙争取最优价格等等。买房需要找一个靠谱、业务能力高的中介,一个好的买房中介会帮助您联系卖房中介,准备材料、提供必要的建议。

找中介建议给大家, 如果身边有已经购房的朋友,可以请他们推荐合作过比较好的房屋中介。如果是购买二手房,向您推荐大公司的中介,毕竟资源多,选择的空间比较大。有时会发现同一套房子的销售代理和买房代理是同一个人,这样的情况最好避免,毕竟两者目的上就有冲突。

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美国买房流程指南一 示意图。

、新房/二手房

新房通过浏览美国几大知名建造商的官网,看看城市规划,就能知道哪里有新房。虽然购买新房,中介不是必须的,但是第一次去新房register的时候,建议带上中介,因为会有返现活动,开发商会返现给中介,中介也会再把这一笔钱的一部分返给你。

二手房主要分成两大类on the market和off market,在找二手房时中介作用很大,尤其是手中off market房源多的中介。

在美国二手房源有一个统一的信息库,叫做MLS,汇集了市场上最全的二手房数据,这些能在市场上查到的房。都叫做on the market。这些房子一般都会改建,符合当下市场审美需求,如果自己有扩建、改造的计划,也会帮忙申请好改建许可比较规范化,但也因为信息公开,好房子就会很抢手。

off market 房主会通过卖房中介(listing agent)将房源散布出去,因为不能公开查询,所以知道这类房屋信息的人有限,好房子也不会有太多人竞争,有更大的可能性买到,这也就是为什么一开始说中介作用很大的原因。在看这类房子的时候,需要多观察,这类房子可能不想花钱重建,去迎合市场需求或者着急转手需要资金等等。看房时要多看细节,重点关注有没有不易察觉的硬伤,不然会影响居和日后的买卖。

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美国买房流程指南二 示意图。

:房屋类型

独栋House/Single Family House,三层以内带自己的院子,房型一般更合理隐私性较好。房产和土地拥有永久产权,维护费较低,但是需要住户自己定期除草收拾。

连排Townhouse/Townhome多是三层,一楼车库;二楼厨房;客厅;三楼是其他的卧室,面积较小,和旁边的邻居会共用一面墙,所以如果隔音不好,可能会有互相干扰的情况。

公寓式住宅Condo,这就是国内比较常见的公寓住宅,住宅形式很多,环境一般比较好,价格相对便宜,但物业管理费比较贵。

新房/二手房的购房流程

新房购房流程

1.资格预审pre-qualificaticon 联系房屋建筑商指定的合作伙伴,按照要求提交资料就可以了。

2.看房-参观样板房model home 参观时带楼层平面图,主意室内光线以及设施,了解额外付费的设施。

3.确定房屋-等待名单wai list 了解房屋的情况,选择自己喜欢的房子,也有不要的权利。

4.签订合同 有固定的模板,沟通了解之后签合同。

5.贷款与开发商合作的机构贷款会有一定程度的优惠。

6.交房

房子, 3D, 给予, 设计, 首页, 建设, 结构, 呈现, 外墙, 生活, 模型

纽约买房 示意图。

二手房的购房流程

1.资料预审pre-qualificaticon

很多时候会在做pre-qualificaticon的银行贷款。

2.看房-参加房屋开发日open house

查看房子的基本情况,宣传单上的内容是否如实,仔细阅读房屋的检查报告imspection report。

3.确定房屋-竞价bid

Off market的房源是采取先到先得竞价的方式。价钱房主比较就可以成交。

4.签订合同

中介帮忙看了以后,自己也要小心仔细阅读,再签字。

5.贷款

根据自己情况选择即可。

6.交房

新英格兰, 首页, 结构, 建设, 住宅, 夏天, 房地产, 前, 花园, 风格, 现代的房子外观, 当代

购房流程 示意图。

其他注意事项:

一、看房时不仅要参观屋内,看房屋整体造型,观察小区周边的环境,周边居住怎样的邻居也非常的重要。

二、看新房一定要查清原本的土地性质和污染情况。

三、物业管理费HOA(Homeowner Association)是否每个月缴纳,都包含哪些费用?

四、保险有的是必付的。有些是任性的也需要提前了解,做到预算里。

 

 

 

 

五月 23, 2021 / by / in , , ,
美国纽约买房贷款|不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

Prime Pioneer Capital Corp (不查收入贷款)

地址: 61-43 186th St Suite 100, Fresh Meadows, NY 11365
电话号码: (718) 514-6008
网站:https://www.primepioneer.com/

文|地产小尖兵

今天来谈谈「不查收入贷款」(No Documentation Loan),它适合什么样的人群、必须要什么符合条件、流程和注意事项。美国买房通常就是做贷款,先放入10%或更低的首付款,其余每月还款,但这要有固定工资、税表、存款等收入文件的审批。对于某些人士来说,在美国可能没有固定工资、报税不高、刚找到工作等等情况,就无法申请这种一般类型的房贷,这时就可考虑不查收入贷款的选项了!

不查收入贷款基本概念

随着房市热浪,在纽约买房、美国买房更加竞争,现在不查收入贷款又兴盛起来。对于有正常薪资单、报税的人来说,一般贷款是最适合的。

收入不固定,纽约买房可用不查收入贷款。

相反,对于某些人在收入上常只拿现金或报税低,就难以申请一般贷款,这时候就可以用「不查收入贷款」来买房。不查收入贷款,就是贷方不会看你的收入相关的证明文件,比如薪资单、报税纪录。这样就方便于有这种需求的人士,也能贷款买房或融资运用。

不查收入贷款买自住房,还可以用来购买投资房,或是房屋净值贷款(Home Equity Line of Credit)、再融资等项目,不过能贷哪几种,要看贷款人的情况而定。

以不查收入贷款买房,能贷到多少比例的额度?这要看个人条件的评估,但基本上可以贷到70%~80%,如信用分数好,贷款比例就会更大。

特别留意,不查收入贷款的贷款时间会比一般贷款更长,可能会有40~50天的时间,所以买房的人一定要留意,并告诉卖家需要给更长的时间来等待。

不查收入贷款可用于的项目

-购买自住房
-购买投资房
-房屋净值贷款(Home Equity Line of Credit)
-再融资

办理不查收入贷款的条件

首付款越高,条件要求越低

办理不查收入贷款要有哪些条件呢?请见以下条件:
「首付款」:买房时要首付20%~40%的购房金额,比例要看贷款人的条件来判断,条件越好首付款越能降低比例,如果条件差(无身份、无信用分数),就必须提高比例,可以到40%,以降低贷方的风险。
「合法身份」:有美国公民、绿卡是最洽当的。有些外国人也能凭签证、护照申请,一般是也是需要提高首付款来完成。
「合法工作」:有雇主提供的信息,贷方会验证文件,用以证明贷款人有还款能力。
「信用分数」:信用分越高越好,至少600分,最好有680以上,除非这位贷款人完全没有信用分数,可能是刚到美国的人。
「特殊情况」:如果无法满足上面某些条件,例如没有工作证明,买房时就要提高首付款到比例,可能到提高到30%,但这种情况对信用分数也会有更高的要求。

不查收入贷款,信用分数越高越好。

简单说,条件越好,贷方风险低,那不查收入贷款的利率就越好。如果某些条件不好,或无法提供证明,就要提高其它的条件要求,无非就是提高信用分数、提高首付款等方式。

适合人群

哪些人适合申请不查收入贷款?基本上「在美国有合法工作」的任何人都可以申请,适用任何签证、身份的人,甚至外国人只要凭签证或护照就可办理,但买房时就要提高首付款来补足缺陷。不过一般,还是有合法美国身份与合法工作是最好的。

也就是一般工薪阶层,典型中产、高阶主管都只是用一般贷款买房。但对于不是固定收入的人,例如具有特殊情况的高净值人士,例如经营成功的初创企业,并在公司中拥有大量股权的企业家可以适用不查收入贷款。

不查收入贷款,可以不看收入证明文件。

为何要看是否有合法工作呢?因为,即便贷方不看工资单、税表,贷方还是要确认贷款人的还款能力,所以是否有工作是的重要的。相反的,如果没有合法工作证明,也是要提高首付款来帮助申请。

以下几类人适合不查收入贷款——
-报税低的人:例如开个人公司的老板,可能有各种节税措施,造成报税低。
-薪资收现金的人:例如餐馆员工、建筑工。
-刚到美国的人:可能收入较低,申请不到一般的查收入贷款。
-高净值人士:不是拿固定薪资的人,却有高收入来源,或高价值股票。 (通常这类人也能透过税表完成一般贷款)
-自雇人士:同样没有固定薪资的人,例如一名YouTuber、个人工作室的创作者。

总的来说,对于无法提供一般每月工资单的人,或有些人现金收入好,但税表显示收入不好,或是刚到美国的人,缺乏信用分、无固定工作的人,都可以申请不查收入贷款。

状况一、新移民、工作不久
大卫是一位刚到纽约的新移民,他有30万美元存款,工作不久,信用分数不高,但想在纽约买一栋两房的康斗(Condo),而且通常他的收入是现金,所以申请一般贷款有困难,这时不查收入贷款是他买房的另一个选项。

状况二、留学生没有收入、没有信用分数
麦克尔是一位留学生,没有收入、没有信用分数,但父母希望他买一栋小房子自住,部分房间也可出租。如果想贷款买房,他也可以用不查收入贷款来完成购房。但这时首付款就要提高比例了。

状况三、没有固定薪资的YouTuber
雪莉是一位YouTuber,每月靠点击量来收取资金,或是有广告商合作业务,因此每月收入不固定,她也可以使用不查收入贷款来买房。

能拿到的利率

影响利率的关键:
「信用分数」:每个人能拿到的利率都不太一样。要利率好,就要信用分数高,600分是最低要求,有些贷方可能会要求660、680分。

「首付款」:另一个影响利率的是首付多少,20%、25%、30%、40%,都可得到不一样的利率,自然首付款越高,利率也越高。以目前来说,不查收入贷款的利率一般落在 3.875~4.75%之间。

信用分数好,贷款容易通过。

同样,贷款人可以选择3年、5年、15年、30年等不同期长的贷款。

疫情期間的申請

特別要注意,去年疫情期間不查收入貸款,一度有許多貸方關閉申請,但現在又已經恢復開放,所以要申請的人可以趕緊申請,以免在疫情的起起伏伏中又出現什麼新規定,而被限制買房或融資的腳步。

不適合辦理的人

固定收入的高中產階級人士就不適合不查收入貸款。他們用一般貸款就能拿到很好的利率。

大致流程

貸款經紀需要了解貸款人各方面的情況,例如:身份、工作性質、資產、雇主信息、信用分數、存款、買房的金額等等方面,準備好這些文件,就可以開始辦理了。

不查收入貸款與一般貸款的比較

常規貸款 FHA聯邦房屋貸款 不查收入貸款
3%以上的首付款 3.5%的首付款 20%以上的首付款
至少信用分數620 至少信用分數580 至少信用分數600或660以上
利率約3.1% 利率約2.87% 不同條件有不同利率,約在3.875~4.75%之間
*以上更新日期7/5/2021

表:三種貸款的比較。(金牌網製作)

最後提醒

最提醒貸款買房的人,首付款的資金要提早準備到位,最好在存貸款人的銀行帳號裡兩個月,才不易衍生麻煩,尤其資金來源是來自父母、家人,就要證明是贈與(Gift)的資金。
這裡還是提醒「信用分數」高低,對不查收入貸款的申請很關鍵,分數越高越能通過申請、拿到好的利率,最基本要有600分,很多貸方要求會更高分數。除非剛剛來美國的人,沒有信用分數。否則就要提高首付款來獲得申請。

聲明:以上僅作為介紹「不查收入貸款」的知識性文章,不能做為您獲得貸款的任何依據、憑證。有相關需求請諮詢專業貸款經紀,協助您完成貸款申請。

 

Prime Pioneer Capital Corp

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五月 8, 2021 / by / in , ,
纽约房型:纽约联排房一次看全看懂|纽约房源超珍稀|纽约地产的艺术品

文|地产小尖兵

纽约联排别墅(Townhouse)是纽约富裕阶层的典型象征,在电影中我们经常看到男主角、女主角倚靠在联排别墅的门栏上耳语,外头下着细雨,好不浪漫!所以这是纽约不得不说的第一种房型。

纽约联排(Townhouse),每一户都是相连的独立房屋,虽然通常没有前院,或是前院很小,但是可能会有一个较大的后院。房地产的产权上是百分之百屋主拥有,有房有地,不像公寓房型的土地是所有屋主通同拥有,所以也称为共管公寓。

纽约联排别墅最精华地段

纽约联排房街景。

纽约联排别墅最精华也最多的地方——上东城(Upper East),这里是纽约较早发展的区域,住在那里的人很多被称之为old money,是纽约早期最有钱人家的生活区,当然现在也是许多富人聚集的地方。这里生活机能不用说,学区还是最好的,不管公立、私立都有优秀的资源。其实纽约联排别墅在上西城(Upper West)、中城(Midtown)、Chelsea、Gramercy、West Village等也都有散落,而曼哈顿以外,在布鲁克林也有一些。

联排别墅经典归经典,但是在纽约的房源数量并不多,成交量只占纽约房市的2%,可算是相当珍稀

纽约联排别墅是纽约地产的经典象征。

因为联排的产权是独立拥有,因此纽约联排房比公寓相对有更好的隐私、独立出入口,所以对名人、明星、富人来说是更好的选择,他们也不惜砸下重金购买。例如歌手麦当娜就曾以四千多万买下三栋联排别墅,并打通作为长住;中国地产大亨潘石屹在上东城也有一栋纯白色的联排房。

纽约联排别墅为何珍贵?

而且这些联排别墅也相当难兴建,比如上东城的联排都是上世纪初建成的,即便现在要兴建的话,成本也相当高昂。另外,这些联排别墅也都受到纽约市的地标建筑保护法的保护,不能拆也不能重建。量少价贵,当前上市中最高价的要6000万美元(10房15卫),便宜的也要318.5万(4房4卫)(资料来源:Zillow网站)。

就如上面说的,纽约联排房的历史悠久,所以装潢都较为老旧,但屋主可以自行改造,甚至在顶楼加设泳池、空中花园。较特别的是有些联排内部还有电梯,样式非常古典,可能要手动操作电梯。所以综上所述,一栋保养得宜、经过翻修的联排别墅,可以说是纽约房地产的艺术品

判别纽约联排身价的指标

以建材来说,纽约联排常使用石灰石、大理石、红砖三种材料兴建,其中石灰岩为主体的联排房通城面积、气势都比较大,所以也最贵,年代也最早;大理石看起来很尊贵,但有时是局部的建材,年代中间;红砖是比较近代兴建的。

衡量纽约联排房的价格贵与便宜,除了建材,最首要的指标是「面宽」,一般来说联排的面宽15~20英尺是基本尺寸,25~30英尺就属于豪贵等级。如果在一楼看到一两扇窗户,那大概比较便宜,能看到三扇窗户以上,那就是身价不凡了。面宽大代表内部空间大、更有太阳照射、比较通风。如果面宽太小,可能会影响往后的增值空间。

买纽约联排房还要注意哪些?与公寓的差异性

买纽约联排房还有一个要考量的,是要单户居住,还是多户居住?单户就是一户人家,多户的话就可以给其他家人使用,或是出租出去,他们会有独立的厨房、出入口,成为一个小型公寓的概念。如何知道这个联排是单户或多户居住?这要查看所谓的入住证明(Certificate of Occupancy)来确认。纽约在单户居住、多户居住是有明确规定的,住户不能随意增加家庭户数。

另一个考量点是基础设施有没有被升级,例如水管、电线、屋顶、地板等等。尤其水管、电线最好是近代的标准,否则使用起来就会比较辛苦了。

纽约公寓楼。

要说纽约联排与纽约公寓的不同,最大的区别应该是产权、价位。联排的产权完全是独立的,屋主对房屋拥有最大的使用权,装修(内部可大修、外部需要保留)、出租都比较没有限制;公寓则要受限于大楼管理会的规定,尤其合作公寓(Co-op)更是严格,共管公寓(Condo)相对较为容易,因此大多数人都会选择共管公寓(Condo),这也是投资纽约地产最广泛的房型。再者,公寓都有物业管理费要交,联排则没有。

价格方面,纽约联排的起步价就是好几百万,公寓就有很多价位等级,从几十万到上千万都有;从另一面来说,联排因为昂贵所以更有价格谈判的空间,因为买家数量可能也很有限,通常是富裕、上流人士。

纽约联排与独立房的区别

纽约皇后区的独立房。

在纽约你也能很少量的看到独立房(Single Family House)的房产,尤其在曼哈顿更是稀有,但它们的外观可能看起来跟联排没有什么区别,有时要分辨的话,就要看土地分区(Zoning District)属于哪一种,独立房被归为R1、R2、R3、R4(数字越大密度越大),联排房则被归为R5这一类,R6到R10就属更高密度的公寓、大楼一类。 (资料来源:纽约城市规划局)这里也要注意一个重点,您所买的房产能否加建、改建,就要看具体土地分区是属于哪一类别,再去考量执行的可能性。

纽约/法拉盛/买房/卖房/房屋买卖/房屋租赁/房屋出租917-682-0715

法拉盛地产/金石地产

法盛中心Coop出售917-417-9169

法拉盛康斗出售 929-523-7888

法拉盛售房 917-417-9169

皇后区房屋出售/经纪邓玉敏:5165285289

陈秀娟(Janet Chen) 电话:609-799-3500

纽约金石地产 孙小姐 电话: 646-731-8258

致富地产经纪 周玉芳 电话: 646-894-0391

纽约经纬地产公司 王小茜 电话:929-888-2790

赢家地产 田先生 电话: 646-575-6117

E Realty International Corp 经纪胡 电话:646-530-1160

五月 3, 2021 / by / in , , , ,
纽约地产:法拉盛新楼盘、豪华公寓 带你走览

文|地产小尖兵

纽约房地产市场在疫情之后,有着较明显的下跌趋势,这与旧金山湾区房市有比较大的不同,旧金山湾区在去年四五月份也出现跌幅,不过随即就开始反弹,而且力道不小。反观纽约房市,因为以Condo、Co-op楼盘为主,在疫情之后这类密集性高的房产并不吃香,出现降价、滞销的情况。不过在去年第三季之后,纽约房市也逐渐回暖,而且本次要重点谈论的法拉盛房市,更是在疫情中一支独秀的纽约房市。

疫情期 法拉盛房市表現抗跌

法拉盛(Flushing)已经是名符其实的纽约中国城了,早已超越传统的曼哈顿中国城的规模。法拉盛位在纽约的皇后区内,是7号地铁站的终点,也是这里唯一的地铁站。目前大约有二十万左右的人口数,约70%是亚裔,包括来自大陆、香港、台湾、韩国或印度等地的人士,而且以华裔居多数。

随着法拉盛人口的逐渐增加(当然啦,主要是华人的移入),这里已经成为皇后区的商业中心,因此近年大型的购物中心、住宅楼盘相继在法拉盛开发,成为抢手的地区。所以在这次新冠疫情中,总体来说,既使曼哈顿、布鲁克林的楼盘都在降价、打折扣,但皇后区的价格却没有太多变化,成交量反而上涨了三成多;租金的下滑,皇后区也是较少的。

法拉盛房市的优势

另外,法拉盛也有不少学校,大学生人数超过3.5万人,纽约市立大学皇后学院设在法拉盛,这里还有全美最好的高中之一:Townsend Harris高中。此外,皇后区的公立图书馆也设在法拉盛,所以法拉盛还是挺有文艺气息的。

法拉盛还有交通上的优势,离纽约两大机场:拉瓜地亚、肯尼迪都不远,同样位在皇后区内。而且从法拉盛到曼哈顿、布鲁克林、纽约上州和长岛的距离都是比较均衡的。这个地铁7号线就直通曼哈顿,站点就在主要商业接的缅街上。 7号线还有一个重点——串连纽约几个热门的房市开发区域,像是长岛市、Sunnyside、Elmhurst、哈德逊城市广场等区域。

尽管法拉盛人口成长,但她有一个优势,就是还可以往周边扩张,比较没有受到区域的局限,例如近期最大的开发案“法拉盛特别水岸区”将会是未来的热点之一(后面介绍)。法拉盛也因为房价相对曼哈顿、布鲁克林等地较低廉,但却有着以上多项优势,因此近年房价相当抗跌,尤其在2018年后,纽约房市开始下行,但法拉盛去反其道而行。

法拉盛走入高端公寓纪元

虽然疫情期间,法拉盛的公寓也有受到影响,但独立房价仍比较稳定。但随着去年底,疫苗相继问世,法拉盛公寓楼盘回温迅速。去年第四季,法拉盛公寓房价比第三季上涨了13%(据Modern Spaces数据)。 2021年初,法拉盛成交单价最高的是35大道的The Farrington大楼——每平方呎价格1,413美元,而在39大道法拉盛广场(Flushing Commons)一套两卧室房公寓,还卖出了230万美元(后面介绍)。

看准法拉盛未来的前景,开发商几年前就抢入市场,所以近几年高端大楼在法拉盛将相继问世,住商混合也是未来大楼的趋势,楼下有大型商场和各种零售店,楼上则是高级住宅,以做到地尽其利。

以下我们就来介绍一下,法拉盛的豪华公寓、新大楼楼盘:

天景豪苑Sky View Parc

法拉盛首個高檔住商混合開發案:天景豪苑。(google街景)

天景豪苑地理位置。 (google 3D街景)

这个地点位在40-22 College Point Blvd, Flushing,这个是当地高端大楼最早期的开发案,等于带动法拉盛高端公寓的销售。天景豪苑由铁狮门建设、Onex投资管理、Ralated物业管理等3巨头共同开发管理。但是由于地点问题(在当时治理不善的法拉盛河边上,周边也有政府楼),所以2011年第一期开售时(平均每平方呎约750美元),大家反应比较平淡,还有点观望的态度;到了2015年的第二期第一栋楼上市时,那时美国房市已经摆脱08年金融风暴的暴风圈,因此当时的销售也就不可同日而语了,销售中心挤满了购房人潮,每平方呎价格更比2011年时,上涨了两三百美元左右。

天景豪苑结合高档公寓、空中花园、众多商场,成功在法拉盛首次打造高级住商混合开发案,可谓是将法拉盛带入曼哈顿高端公寓水平的指标开发,打破了人们对法拉盛脏乱街区的刻板印象,因此当时有不少华人白领阶层也非常买单。它拥有78万呎的零售空间,还进驻多家知名品牌与华人超市,顶楼还有空中花园,也有多项公共豪华设施。价格大约从50万到190万都有,有Studio到3卧室的跃层复式公寓。

One Fulton Square一号富顿广场

法拉盛住商高端公寓:One Fulton Square,圖為戶外用餐區。(業主圖片)

One Fulton Square。(google街景)

这个案子由富顿集团主导开发,和天景豪苑相隔一个街口而已,位在39-16 Prince St, Queens,同样在罗斯福大道上。一号富顿广场也是住商混合开发,和天景豪苑不同的是,这个街区更为热闹,大楼的亚洲餐馆比较多,从中式、日式到韩式都有,但公寓只有43个单位,主体大楼是凯悦嘉轩酒店。

Tangram

法拉盛住商豪華公寓:Tangram模擬圖。(Tangram網站)

Tangram也是由富顿集团主导开发,位在37-09 College Point Blvd, Flushing,从天景豪苑的College Point Blvd往北过一个街口就到了。这个案子有两栋主楼,分为南栋和西栋,除了豪华公寓单位,还包含办公楼、酒店、商场、4D电影院,而且目前公寓销售正在进行中,不同楼层逐步开放上上市,以两到三房的房型为主,也有少部分的四房,起价预估为68万美元。当然也少不了各种高档设施,从健身房、泳池、空中花园、桑拿室等等。 Tangram第一期共有192套单元,2018年开始上市,每平方呎已经达到1200美元左右。

Flushing Commons法拉盛广场

Flushing Commons模擬圖。(Flushing Commons網站)

Flushing Commons 谷歌街景3D圖,現只有一期工程建築。(google街景)

法拉盛广场原是法拉盛市中心,第一停车场的5.5英亩土地,一期工程已在2017年完工,第二期工程预计于2021年完工。一期工程,包括有148个住宅单位和零售空间、办公楼;二期工程会有450个住宅单位,也有零售空间,户外会有1.5英亩的休闲广场。一期住宅单位价格从65万到250万不等,有一至四房的房型,现在还得买。购买法拉盛广场的优势:15年住宅享受减税计画优惠、办公室享受25年减税计画优惠。

Farrington Tower法林顿大楼

Farrington Tower模擬圖。(世纪地产集团網站)

另一个豪华公寓大楼是法林顿大楼,它也是当前最新的高端公寓,位在Farrington St.和35大道交叉口,由世纪地产集团开发。法林顿大楼也是由住宅、酒店、零售组成的开发,1楼规划为法林顿商场、2楼至7楼是酒店套房,第8楼以上至15楼是100套的公寓。公寓平均每平方呎约1150美元。法林顿大楼有一个优势:15年地税减免,因此对公寓买家来说是很大的诱惑,大大降低往后的拥有成本。大楼预计在2021年夏天完工。

Northern Tower北塔大楼

Northern Tower模擬圖。(世纪地产集团網站)

北塔大楼也是由世纪地产集团开发,位在35-32 Leavitt St. AKA 137-61 Northern Blvd. Flushing,混合用途的13层高楼,拥有各种高端设施,预计2022年完工。一楼将有4,000平方英尺的高端零售空间,酒店拥有249间酒店客房,将占据第二至第九层,也将是皇后区唯一的5星级酒店。北塔的住房不多,仅有48个高端公寓,位在第十层到十三层,且享受游泳池、健身房、会议室、商务中心等服务设施。

開發中:法拉盛特别水岸区

法拉盛特别水岸区位置,紧邻右边的天景豪苑、大学点大道的对街有Tangram。 (开发案网站)

法拉盛特别水岸区手繪草圖。(開發案網站)

最后介绍一个开发中的开发区:法拉盛特别水岸区(Special Flushing Waterfront District)。这个开发案与天景豪苑仅隔罗斯福大道,就在法拉盛河(Flushing Creek)岸边。该开发区域是经过社区与多方讨论后,终于在2020年12月通过的,总占地29英亩,将由三个华人开发商共同开发,预计共有1725套公寓,其中30%是平价版,还有879间的酒店套房,约29万平方呎的商场空间、40万平方呎的办公空间,而且将创造近三千个工作岗位,另外还有河岸公园、公共休憩区。这个水岸开发案预期在2025年完成。

以上基本都是高端豪华公寓单位,代表法拉盛的住房顶端,每呎都要一千美元以上,不过其余还有不少较为平价的中小型新公寓,大约每呎要八九百元,如果是二手公寓物业,则约六百至八百美元左右。

另外,当然也有合作公寓(Co-op),不过一般来说,在纽约还是比较推荐购买独立产权的公寓类型,也就是Condo,尤其对新移民或外国买家来说,独立产权的公寓虽然可能较合作公寓昂贵,但合作公寓对买家的财务审核也比较严格,而Condo购买相对容易,往后转卖也方便,有利于市场流通,升值也较好。

四月 26, 2021 / by / in , ,
为何76个全现金买家争相出价 买这个破房子?

全美房地产市场,在疫情之后延烧不断​​,而且因为库存量一直少得可怜,但需求量却不断涌进,造成价格攀升。另外股市上扬、政府印钞票、美联储量化宽松政策等等因素,致使房市得不到冷却。以下就来分享一个美东房地产的案例:

今年三月在华盛顿DC的郊区Silver Spring(银泉),一个上市房收到了88个报价,76个是全现金! Ellen Coleman是卖方经纪人,在周四上市,周日晚上她就陆续接到潮水般的offers,而且有15个买家根本没有看到房子。

美东房产:房产位在华盛顿DC郊区的Silver Spring,需要大整修的厨房。 (bright MLS)

从街景来看,房产并没有特别之处。 (google街景)

这个房产是四卧房,1800平方呎,开价27万5,卖出46万,比要价多出近70%。 Coleman说,得标者是一个投资者,出价不是最高,但提供全现金,而且没有附带意外退出条款,有做好该有的文书工作。 Coleman也说,通常她的上市房可以收到15报价,但这次是在她15年的职业生涯从没有发生过的事情,库存量实在太少了。

从街景来看,这个美东房产所在地社区干净整洁。 (google街景)

为何收到这么多报价?从这个房子的所在地分析,第一个库存少,第二个她的location算不错,靠近DC,环境清幽整洁,周边的房产根据zillow网站的评估,都有六十几万的价位,而且面积都比她小,所以这位卖方经纪等于是用超低开价来钓鱼,没料到竟钓出88尾来抢食,当然这个房产的屋况也很差,所以经纪人也知道,买方势必要大整修一番,甚至推倒重建,所以开价低也是合理的。

这处Silver Spring的房产所在社区都是六十多万的估价。 (Zillow)

预估不久后这栋房子就会以全新面貌重新上市,有兴趣的人不妨可以等候看看,至于价格势必会超过七十万,也很可能到八十多万,要有心理准备。

资料来源:美国地产热点视频:第14集(版权获作者同意)

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四月 19, 2021 / by / in ,