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【金牌推荐】2021最佳纽约房地产律师 | 美国纽约买房 纽约地产律师推荐

在新冠疫情的影响之下,美国的住房供给不能满足买方需求,房地产市场蓬勃发展。在2021年,美国的房价创下了历史最高水平。前住房和城市发展部部长本·卡森(Ben Carson)在上月预测,火爆的住房市场及其创纪录的价格上涨在较长的时间内不会得到改善。

在美国买卖房产,有很多令人困扰的、复杂的法律文件,而且在纽约州,房地产合同必须要由律师撰写。所以请一位出色的房地产律师就至关重要,有助于确保您的地产买卖顺利进行。金牌资讯网通过对众多纽约房地产律师的资质、实践经验、声誉和专业性等方面的综合考量,推荐给大家几位有中文服务的、最受好评的纽约房地产律师。

最佳纽约房地产律师–张钧律师

THE LAW OFFICES OF PATRICK ARCHER PLLC

张钧律师事务所

电话:(929) 380-7766
地址:13620 38th Ave STE 11G, Flushing, NY 11354
网站:https://www.parcherlaw.com/

 

最佳纽约房地产律师–张均律师 | 美国纽约买卖房屋 纽约房地产律师推荐

张均律师事务所(Patrick Archer),由纽约资深的地产律师组成,提供全面的纽约地产与商业租约等法律服务,是值得信赖的律师事务所。

张均律师事务所的专业法律服务范围包括:查验交付的房屋是否合格,有无质量问题及其他违约情况。办理收房、办理入住、办理产权过户以及房地产权益纠纷的诉讼等。

如果你在房地产的抵押、买卖、租赁、拍卖中,发生任何纠纷,张均律师事务所都会竭尽全力,为你解决燃眉之急,为你出谋献策,让你的生活尽早恢复高效、优质的轨道!

2019最优秀地产律师(929) 380-7766/最值得信赖的律师事务所:Patrick Archer律师事务所

最佳纽约房地产律师–高开颺律师

Kai Gao Esquire P.C.

高开颺律师事务所

电话:(718)886-8670/(718) 661-0018
地址:39-07 Prince St . Suite 6E, Flushing, NY 11354 (王子中心6楼 6E)

最佳纽约房地产律师–高开颺律师 | 美国纽约买卖房屋 纽约房地产律师推荐

纽约法拉盛高开颺律师事务所,是一家权威的房地产律师楼,由一支纽约执业律师团队组成,高开颺律师主理。

高开颺律师执业多年,积累了丰富的办案经验,主办各种房屋买卖,合同租约,商业交易,遗嘱信托,财产保护,与其他的民事和商业法律服务。

高开颺律师擅长建筑纠纷、商业合同纠纷、股东股权协议、房产工程建筑纠纷、公司成立买卖等,提供在线电话咨询服务,帮助各行各业的侨胞在美国立足,排解法律纠纷。

在建筑行业,纠纷有时是无法避免的。高开颺律师事务所,运用最专业的法律服务,为你的建筑工程纠纷、建筑工程索赔、建筑伤亡、商标权受侵等法律领域知识,为当事人提供建设工程合同纠纷诉讼及非诉讼案件服务。

纽约最好地产纠纷律师718-886-8670高开颺律师事务所/专业建筑纠纷律师/房屋违建

最佳纽约房地产律师–郭凤丽房地产律师

郭凤丽房地产律师

电话:718-888-8720

地址:36-26 Main St.#2B, Flushing NY 11354

最佳纽约房地产律师–郭凤丽房地产律师 | 美国纽约买卖房屋 纽约房地产律师推荐

郭凤丽律师是纽约专业的房地产和商业交易律师,数十年执业经验,完成3000多笔交易,数千过户案例,代理多家建筑商与各类房产交易。

郭凤丽律师事务所自2002年成立以来,一直为纽约地区提供优质的法律服务。专注于房地产和商业交易,并有数千计的成功案例。郭凤丽律师代表不同的客户,包括纽约的建筑商、承包商、投资者、个人买家和卖家等。交易的对象包括商业地产、住宅、公寓、合作单位、酒楼、干洗店、餐厅、美甲沙龙等。郭律师还专门帮助客户起草和谈判租赁、地产合同。

郭凤丽房地产律师:電話:718-888-8720/紐約 房產 律师/ 纽约房地产律师/纽约房屋买卖/纽约房屋买卖律师/纽约买房/法拉盛房产律师

最佳纽约房地产律师–玛乔瑞律师(Marjory Cajoux)

玛乔瑞律师(Marjory Cajoux)

电话:718-237-0411/347-464-2317
布鲁仑办公室:406 Atlantic Avenue, Brooklyn, NY 11217
曼哈顿办公室:One Rockefeller Plaza 10F, New York

最佳纽约房地产律师–玛乔瑞律师 | 美国纽约买卖房屋 纽约房地产律师推荐

玛乔瑞1996年开始从事律师行业,拥有纽约州执照,是纽约地产案件方面的专家,也非常擅长海外投资移民的申请。

在地产方面她有许多的客户,玛乔瑞律师的业务包括纽约房地产交易的所有方面,并成功赢取了众多贷款欺诈、地产欺诈、强行拍卖房产等案件。

玛乔瑞律师的办公室设在曼哈顿和布碌仑,为更好的帮助华人,首次咨询免费。

拥有超过20余年的房产、遗产法律实践经验
“成功为华人客户追讨被银行法拍的房屋”
“成功为华人客户讨回被诈骗投资客盗取的房产”
专门代表客户:
买卖商业楼宇和个人住宅
出庭追回被盗或法拍房产
法拍诉讼、修改贷款、产权分割

玛乔瑞律师(The Law Offices of Marjory Cajoux)  718-237-0411

最佳纽约房地产律师–王雪洁律师

Law Offices of Xuejie Wong PLLC

中华律师楼–王雪洁律师

地址:136-20 38th Ave Suite 9I, Queens, NY 11354
电话:646-248-2037

最佳纽约房地产律师–王雪洁律师 | 美国纽约买卖房屋 纽约房地产律师推荐

中华律师楼是一家口碑好,信誉高的老牌华人律师事务所,拥有一支强大而专业的律师队伍,丰富的实践经验,由王雪洁律师主理。

中华律师楼纽约房地产律师团队承办各类住宅及商业房地产买卖 (Residential & Commercial Real Estate Transaction)、房屋买卖丶生意买卖丶房契转名丶贷款申请丶陪审团案件 (Jury Trial case)。

中华律师楼王雪洁律师 电话: 718-461-8461 纽约民事诉讼律师 纽约离婚律师 纽约移民入籍

最佳纽约房地产律师–朱&施联合律师楼

朱&施联合律师楼

地址:450 7th Ave #305, New York, NY 10123
电话:212-279-5442

朱&施联合律师楼有出色的纽约房地产律师队伍,凭着丰富的法律知识,精湛娴熟的办案技巧,在北美地区享有很高的声誉。

承办商业房地产部份包含:

房屋买卖丶生意买卖丶房契转名丶贷款申请丶公司成立/解散/上市/私募丶合并与收购丶商务契约等。

最佳纽约房地产律师–耿婷律师

耿婷律师楼

地址:39-07 Prince St #3G, Flushing, NY 11354美
电话:718-321-7006

最佳纽约房地产律师-耿婷律师 | 美国纽约买卖房屋 纽约房地产律师推荐

耿婷律师楼经验丰富的团队积极处理广泛的纽约房地产交易。我们为国内外的房地产开发商、房地产业主、出租人、承租人、融资银行、投资者和业主提供法律服务。

我们全方位的房地产服务包括:

*合作社、公寓和私人住宅的个人交通工具。

*在商业和住宅事务中代表借款人和承租人的贷款和租赁。

*房地产和房东/租户事宜的谈判,以及避免诉讼的和解。

*以分析开发潜力的形式对房地产开发/运输进行尽职调查,并为实现开发目标的最佳土地使用策略提供咨询。

*开发权转让和合并协议。

*房地产开发项目的设立、组建和转让实体。

*房地产投资相关税务安排及咨询,包括1031交换。

*房地产纠纷解决。

以上最佳纽约房地产律师排名不分先后。

 

十月 4, 2021 / by / in , , , , ,
美国家庭建游泳池指南|建游泳池费用| 如何选择建游泳池承包商

文|雨荷

在美国买房后有了自己的庭院,很多人喜欢在后院建游泳池。但在建游泳池之前您要了解这些重要的规划和技巧。哪种类型游泳池适合您以及建游泳池的费用,如何选择建造游泳池承包商。以下是美国家庭建游泳池指南。

美国家庭建游泳池指南

1. 地上游泳池

选择地上游泳池通常是您最经济的选择,游泳池位于您院子的表面,周围有甲板或露台。大多数地上游泳池是用铝、树脂或钢制壁板建造的,带有乙烯基衬里。

作为 DIY 项目,您通常可以相对轻松地组装和拆卸这种类型的游泳池,或者许多零售商提供送货和安装服务。它们可以很容易地运到游泳池现场进行组装。

地上游泳池的优点

1.地上游泳池是最实惠的泳池类型。
2.有些选择是临时结构,因此您可以在搬家时随身携带。
3.它们有多种形状和尺寸可供选择,适用于小院子。
4.组装和拆卸地上水池相对容易。

地上游泳池的缺点

1.尽管它们有多种形状和尺寸,但您通常只能使用制造商提供的设计。
2.尽管精心规划的露台和甲板可以帮助将它们融入您的院子中,但地面游泳池很难在景观中伪装。
3.它们的寿命没有地下游泳池那么长。乙烯基衬垫通常需要每五年更换一次。

地上游泳池优点

2. 地下游泳池

地下游泳池是直接建在景观中的永久性结构。游泳池的主要特点是健身,那么小型游泳池可能是一项明智的投资。这种类型的地下游泳池专为游泳圈而设计,长而窄,通常为矩形。小型游泳池需要最小的空间,是小院子的理想选择。大多数小型游泳池提供至少 40 英尺直、畅通无阻的游泳空间,以限制频繁转弯的需要。对于一个游泳者来说,一个小型游泳池的宽度可以小到 8 英尺。

地下游泳池主要优点:

1.大多数地下游泳池可以设计成适合任何形状或大小的院子,并满足您的特定需求,例如潜水或健身游泳的空间。
2.它们可以很容易地设计到景观中。
3.有多种配件和功能可供选择,例如跳水板、滑梯、水上游戏、喷泉和特殊照明。

地下游泳池的缺点

这种类型的池也有一些明显的缺点:

1.地下游泳池的建造成本通常更高。
2.施工时间可能很长。
3.由于水面接近地面,地下游泳池可能对年幼的孩子或宠物构成更大的安全风险。

地下游泳池主要优点

建造游泳池的成本

建造游泳池的总成本取决于几个因素,包括游泳池的大小、设计和类型。使用以下数字作为粗略估计,并与您当地的专业人士核对准确报价。

地上游泳池成本

因为地上游泳池是安装而不是建造的,所以它们通常比地下游泳池更经济。最基本的地上池不需要过滤设备,对于更坚固的模型,其运行成本低至几百美元到 1,000 美元。带有过滤设备的更大、更精致的地上游泳池的成本通常在 1,000 美元至 8,000 美元之间。游泳池装饰、景观美化和配件等额外设施将增加该成本。

地下游泳池成本

设计和建造成本使地下游泳池的建造成本更高。带有最小庭院周围和基本围栏的地下游泳池起价约为 20,000 美元。更精细的设计将在 50,000 美元到 100,000 美元以上。您对游泳池设计和建筑材料、露台材料、景观、照明以及水疗中心或喷泉等额外功能的选择将决定成本。

地下游泳池成本

游泳池产生的费用

游泳池建造后需要的费用

化学品:泳池化学品的平均每月费用在 50 美元到 100 美元之间,具体取决于您的气候、泳池大小和使用频率。地上池的化学品成本与类似大小的地下池的化学品成本大致相同。

打开和关闭游泳池:虽然这可以是一个 DIY 项目,但每个季节聘请专业人士打开和关闭您的游泳池将花费大约 100-350 美元。清洁和存放泳池盖通常是额外的。

维护:最大的维护费用是游泳池的内部装饰。乙烯基衬里大约可以使用 6-10 年,而喷漆混凝土大约每五年需要一次新涂层。石膏饰面可以持续 10-15 年。许多新的水泥涂层产品,例如Pebble Tec,都旨在使用一生。

设备:设备寿命因品牌和质量而异。其他因素,如适当的水化学和设备位置,可能会影响材料的使用寿命。因为泵是用来推水而不是抽水的,所以放置在游泳池水平的泵通常比那些坐在更高位置并且必须用力抽水的泵持续时间更长。

公用事业:由于水泵所需的电力,水电费在游泳池开放季节往往会增加。热水池需要更多的能量。

游泳池产生的费用

池大小注意事项

游泳池大小主要是个人选择。有些人更喜欢完全消除草地,并用游泳池和露台填满空间,而另一些人则希望在新景观中包括草地。确保和您的承包商对游泳池和水疗中心有最新的分区和建筑限制,并询问承包商如何处理许可程序。分区主要在地方层面处理,通常包括围栏和障碍物、跳水板的水池深度要求、后退和靠近公用事业线路等问题。请查看您当地的法令。

地下游泳池的缺点

如何选择建游泳池承包商

可靠的承包商可以使建造游泳池的过程更加顺利。在寻找承包商时,请从朋友和邻居那里获得推荐,并在做出决定之前至少与三名建筑商交谈。收集以下信息以帮助审查潜在的承包商:

1.确定以其现名和所有权经营的年数。

2.确保承包商获得保税和保险。拿证据。

3.亲自参观他们的工作,并与房主讨论他们与该承包商合作的经历。

4.与供应商讨论承包商的状态。

5.询问他们是否分包工作或使用自己的员工。

6.询问他们是否有设计经验或提供设计服务。

您还应该注意,不预先支付全额费用。

如何选择建游泳池承包商

建游泳池时间安排

在建造地下游泳池的过程中,您的承包商可以估计项目完成日期,一个地下游泳池需要三到十二周的时间,具体取决于项目的复杂性。地上水池通常可以在几小时或几天内安装好。

游泳池安全注意事项

安全是游泳池最关心的问题。任何时候都必须有适当的围栏和监督,以确保可能在游泳池附近游荡的儿童、宠物和野生动物的安全。市场上有许多特殊产品可帮助确保泳池安全。考虑添加水报警器、高科技激光技术、安全罩和个人安全配件,如救生衣和泳池浮标,让您更加安心。

联营保险范围

游泳池的保险范围是房主保险的一部分。一些保险公司会提高拥有游泳池的保费。在购买或建立您的池之前,请与您的保险代理人交谈。

 

九月 1, 2021 / by / in , , , , , ,
一文看懂 美国房契转名 | 美国房屋无偿转让/地契转名/美国房产更名/美国房屋过户

在美国纽约,房屋的过户、转名即房契转名,是房产交易过程中重要的一环,也是一个重要的法律手续。

房契转名一般可归纳为两种,有偿转让和无偿转让。美国房产产权的转名,包括加上名字或拿掉名字,必须要有全部的之前房契上所有权人签字才能进行。

有偿转让的房契转名

有偿转让,这就是像正常房屋交易一样,房屋买卖的双方聘请经纪人,谈妥房屋的价格,签订购房合同,在办理过户的时候双方签字即可,基本上由律师把关。

在美国纽约,有偿转让的房契转名(美国房屋过户、房产更名),基本上由律师把关。 (Pixabay)

房屋的有偿转让还存在一种特殊的情况,在父母和子女,或者是兄弟姐妹、亲戚之间半买半送的一种房屋转让。比如叔叔把一套价值80万美元的房产,以30万美元的价格低价转让给侄子。这里面就会涉及很多房屋保险以及税务方面的问题。

第一就是房屋的产权保险,这套房产的交易价格是30万美元,侄子购买这套房产后,需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋交易的价格来定的,也就是说这套房屋一旦出现产权问题,产权公司只能根据30万来计算理赔额,而不是根据这个房子的市场价格。

第二,是缴税方面这里面涉及的税主要有两项:交易税和资本增值税。

1、交易税
购买房屋的时候卖家要缴纳交易税,交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的,所以房价低,交易税上可以省很多。

在纽约州,50万美金以上的房子要缴纳的交易税是1.825%,50万美元以下的房屋,交易税为1.4%。叔叔这边如果以80万美元出售这套房产,要缴纳的交易税为14600美元。叔叔愿意以30万美元的低价半买半送给侄子,要缴纳的交易税为4200美元。

2、资本增值税
如果这套房产是用于自住是没有问题,但是如果将来要出售的时候,就会涉及到另外一项税,就是资本增值税(capital gains)。

如果这套房产增值到90万美元,这个时候侄子要出售房子,那么减去30万的购房成本,就有60万美元要缴纳资本增值税。

无偿转让的房契转名

所谓无偿转让就是房屋赠予,如果想要办理无偿转让,手续上要比有偿转让简单很多。做无偿转让一般情况只要去两次律师楼就可以完成了。

第一次带着自己的有效ID和社会保险号,让律师准备一份房产赠予的法律文书。

第二次,赠予人在房契赠予文档上签字,然后赠予双方在交易税单上签字,就可以完成了。

无偿转让所产生的费用也远低于房屋交易的过户费,不到1000美金就可以完成,主要就是160美金产权登记费以及律师费。

由于赠予的房产没有交易,因此也没有办法购买产权保险,一旦产权出现问题,也只能赔偿原屋主。

从税务方面来说,没有交易税,资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。

无偿转让就是房屋赠予,在美国纽约,如果想要办理无偿转让的房契转名(美国房屋过户、房产更名),手续上要比有偿转让简单很多。(Pixabay)

这种无偿转让虽然手续简单,还是有一些需要注意的地方。归纳为为以下几点:

1、老年人福利
现在很多老年人想要申请政府的一些福利,比如medicaid。但因为对收入有要求,很多老年人担心,如果自己有房产会影响申请medicaid,所以把房产转让给子女。但是他们不清楚即便是转让了,有一些情况下,5年内还是不能申请medicaid,并不是转让就能马上申请,这个是他们必须注意的。

2、将个人房产转到自己公司名下
现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下,事实上就是自己转给自己,但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。

3、为欠款临时过户
有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人,然而,无偿转让是没有办法购买产权保险的,保险的赔偿方还是原屋主。
所以一旦原屋主有欠款,这笔欠款除了跟着人走,也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子,还是要偿还欠款,不然房产的产权也是有问题的。

是否可以把房产转给未成年的孩子?

理论上来说是可以的,但实际操作上不建议这样做。

因为以后所有涉及到对这个房子的处置,比如像出售、重新贷款等,都需要这个屋主签字。未成年人签字没有法律效力。所以那个时候就会有一套很复杂的向法院申请的手续。所以一般来说,不建议放未成年人的名字在房契里。

在房契中加上我孩子的名字,需要通知贷款银行吗?

这个是需要的。因为在向银行做贷款文件的时候,签署的那些贷款的文件,要向银行确定屋主是谁。如果以后有变更,必须要通知银行。

这时银行会有两种做法,一种就是要求你把贷款还掉。

如果你没有能力一下子还清贷款,银行就会让你去做一个重新贷款,在做重新贷款的时候,同时做这个屋主改名的手续,这时就可以加上孩子的名字了。

以下情况不需要房契改名

  • 已婚夫妇共同持有房产,如果其中一个配偶过世,则无需从房契中删除该配偶的姓名。在需要出售或抵押这套房产时,只需在新房契中注明另一方配偶已故就可以了。
  • 如果有人结婚,一般也不需要将房契上的姓名更改为已婚姓名。

注:本文的内容为公益性质的信息分享,不能被理解为是在提供法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的房地产律师。

 

2019最优秀地产律师(929) 380-7766/最值得信赖的律师事务所:Patrick Archer律师事务所

纽约最好地产纠纷律师718-886-8670高开颺律师事务所/专业建筑纠纷律师/房屋违建

郭凤丽房地产律师:電話:718-888-8720/紐約 房產 律师/ 纽约房地产律师/纽约房屋买卖/纽约房屋买卖律师/纽约买房/法拉盛房产律师

 

八月 27, 2021 / by / in , , , , ,
纽约玻璃门选购指南| 纽约玻璃门种类 | 玻璃门安装注意事项
文|雨荷
如今纽约,玻璃门随处可见,从商店、办公室、公司,到高档住宅或普通住宅。玻璃门美观、醒目、豪华,适用于从大门到侧门、窗户的多种设计而受到青睐。那么纽约玻璃门有哪些种类?如何选购和安装玻璃门呢 ?

纽约玻璃门的种类

防火玻璃门

防弹玻璃门

装饰玻璃门

涂层镀膜玻璃门

自动感应门

玻璃纤维门

防火玻璃门

一.防火玻璃门

防火玻璃门主要由铝和玻璃(普通玻璃或钢化玻璃)制成。门的外侧是一个铝制框架,与内部玻璃包围在一起,以支撑和定位玻璃以及其他配件,铝质防火门非常豪华和精致,可以最大程度地抵抗火灾。由于铝门采用高级静电烤漆,铝不燃烧,耐高温。铝门可以防止热传递和火势的迅速蔓延,最大限度地减少生命和财产的损失。

 

防火玻璃门

铝防火玻璃门产品在纽约多种场所广泛应用

例如:

1.纽约高层的公寓楼、酒店、购物中心、写字楼、剧院、医院、学校、工厂等工业工程……;

2.纽约需要紧急出口的场所,如楼梯、大厅或因使用电、火、气易发生火灾的场所,如电站、变电站、发电机房、机器、设备间。

铝质防火门非常豪华和精致,可以最大程度地抵抗火灾。由于铝门采用高级静电烤漆,铝不燃烧,耐高温。铝门可以防止热传递和火势的迅速蔓延,最大限度地减少生命和财产的损失。

优异的隔热性能

铝质防火门采用高分子材料和阻燃添加剂制成,即使在高温条件下也不会分解成其他易燃成分。喷灯温度接近1000摄氏度,铝条只变形不燃烧,消除了火通过门蔓延的过程。

 

防火玻璃门

防盗功能

使用8mm钢化玻璃,防盗能力绝对提升。当铝与这种 8 毫米钢化玻璃结合使用时,窃贼无法通过门进入您的家。当您独自在家或在人口稠密的地方时,提高安全性并使用户感到安全。

允许的质量标准

铝防火门是按照一定的标准建造和设计的,具有防火和防火的作用。因此,该产品具有防止火灾在建筑、大型建筑物中蔓延以及在发生火灾时最大限度地减少损失的作用。

结构多样,方便

铝门和玻璃门重量轻,旨在达到最佳的隔音、隔热和防火能力,可以设计多种款式,多种颜色,以满足每个用户的需求。

防火玻璃门

二:防弹玻璃门

防弹玻璃门,是一种特殊玻璃门,看似跟普通的玻璃一样,但是同时就是有很坚硬的安全保障,可以挡住子弹,在需要安全保障的地方如银行,部队等等都是会使用的,防弹玻璃既然可以防子弹,那么肯定是需要很坚硬的材料,现在美国纽约家庭很多都在用。防弹玻璃是由特殊加工得到的一种复合型材料,对小型武器射击的有一定的保护作用。

   防弹玻璃门

防弹玻璃的外层是四分之一英寸的钢化玻璃,内层是两层 3/8 英寸的聚碳酸酯,与制作警察防暴盾牌的材料相同。每个聚碳酸酯层的厚度大约是警察盾牌的两倍。即使在这种厚度下,聚碳酸酯也会弯曲并吸收冲击,而不是碎裂或断裂。这种阻止子弹的聚碳酸酯质量使门具有抗强行进入的能力——其厚度小于具有较低弹道等级的丙烯酸树脂。

三.装饰玻璃门

包括压花玻璃、刻花玻璃、磨砂玻璃、乳化玻璃等种类。是目前现代室内建筑中最受欢迎的产品,有助于带来令人印象深刻和引人注目的室内空间,为您的家创造美感。装饰玻璃是一种艺术玻璃隔断,为独特的艺术作品提供空间。装饰玻璃由两块透明夹层玻璃组成,中间双层压花膜,以增加抗冲击性,增加浴室门的美观。

装饰玻璃门

四.涂层镀膜玻璃门

在玻璃表面镀上一层特殊化合物的玻璃,这种化合物有助于玻璃特性具有缓慢的放热、减少色散、缓慢吸收热量和减缓传热过程,但仍保证房间的亮度。让您的房间冬暖夏凉,最大限度地节省室内热量的工作成本,同时保持亮度和最大限度的美观。具有装饰性的玻璃具有一定的外立面效果,适用于各种建筑的广泛应用。

涂层镀膜玻璃门

五.自动感应门

使用光学或运动检测传感器来激活其电动开启和关闭功能。这些传感器安装在自动门上方或从上方或侧面集成到门框内。传感器使用红外线或微波技术来观察运动,并且经常用于商业和工业环境,以方便人进入,以提高效率和安全性。当门控制器接收到传感器的启动信号并启动齿轮电机驱动皮带和皮带轮时,自动门打开。 当在激活区域内没有检测到任何人时,门会在指定的时间段后开始关闭。自动门配备有两种类型的传感器,即启动传感器和支撑传感器。可以使用不同类型的传感器,例如红外传感器和激活开关。 应根据用途和环境选择合适的激活传感器。

自动感应门

六.玻璃纤维门

玻璃纤维门是复合材料,看上去与木质相似度极高,门的纹理都可制作出来,只是摸着稍逊于木门质感。这种门防潮、在强烈的阳光和雨水,不会开裂和生锈,腐烂或翘曲。更不易受腐蚀或虫害影响。几乎不需要维护,通常比钢门和木门更耐用。而且这种们价格便宜,从长远来看,使用玻璃纤维门来减少更换和维护成本。玻璃纤维单元通常比其他材料更昂贵。

玻璃纤维门

安装玻璃门注意事项

玻璃门的选择和设计必须适合房屋的面积,不要过于狭隘或浮夸。窄门使屋内密闭,无处可逃,反之,门过大会使空气迅速逸出。

1.前后门不要相对安装,这也是一个禁忌,不仅在铝玻璃门的设计中,任何类型的门都一样;

2.对于推拉门或门、窗:框架与内外墙边缘均匀分离;

3.内开门:门框内缘距墙内缘8mm;

4.外开门:门框外缘距墙外缘88mm;

5.对于钢化玻璃墙,框架的位置将取决于用户的需求;

装饰玻璃门

6.对框架垂直方向的要求必须与照度垂直方向平行;

7.对框架宽度的要求必须与安装时以原标准为基准的墙边平行;

8.另一个注意事项是整个框架没有在平行四边形(两条不同长度的对角线)中倾斜,或者框架的一部分被墙夹住了。

另外,在需要安装玻璃门时,还是要注意房屋的结构。事实上,玻璃门系统通常适用于现代建筑,需要捕捉更多光线,不适合应用于古代或传统建筑。因此,适宜性和美观性仍然是为您的生活空间做出最佳选择的主导因素。

八月 20, 2021 / by / in , , , , , , , , ,
纽约房屋检验必验项目 怎能花大钱却买破房子|房屋漏水|白蚁侵蚀|拒绝石绵

文|纽约过客

美国买房,验房是一个保障买家的工作,当然卖家都会提供房屋状况的披露报告,但买家在签订合同后,最好还是请专业的房屋检验师来做一个彻底的检查,毕竟外行看热闹、内行才能看门道!因此,在纽约买房,纽约验房工作千万不可轻忽,怎能花一大笔钱却买到破房子。

纽约专业验屋师 (203) 442-6030 纽约验房师

例如在纽约验房,查看漏水、地基、白蚁、石绵、含铅油漆等等,这些比较专业的检验,多数人是做不了的,但是却是非常、非常重要的验房关键,关系到房屋寿命,也关系到家人的健康。

如果今天验房的是一栋独立房,大部分的纽约验房师会从屋顶开始检查,毕竟经过长年雨水、风雪的洗刷,屋顶最容易有损坏,现在房屋检验还会使用无人飞机观察屋顶问题,然后再看外墙、门窗状况,再进入室内逐项检查。

如果检验的是一栋纽约联排房,就先进入室内逐层检查,从下到上检验每项功能,最后还是要检查屋外、屋顶。要是公寓验房,那就比较简单,基本上从客厅、厨房、浴室到每个卧室检查完毕就可以了。

以下我们就来讲解纽约独立房验房的详细步骤:不过,因为每个房型、房龄的不一样,每个验房师也有不同擅长,所以检验的顺序、检查的重点,都会根据每个个案有所不同。好比有些房屋有爬行空间(Crawl Space),有些则是有地下室空间,所以验房的重点就会有所不同。

检验房屋一般来说是顺着房型来检查,从外面到里面逐一检验房屋的每个细节、功能是否正常、结构、建材有无合乎规定。

纽约验房:水表、屋顶检查

一般典型的美国独立房,水表会埋在户外前院的草皮下面,初步检查家里有没有漏水,可以先看水表有没有不正常的数字增加(在家中关水的状态下)。再来可以看到户外的电线杆、电线的位置,如果电线通道你家的中间有碰到树枝、树叶,那就不合规定,这需要请电力公司来做清除,这是免费的。

检查屋顶的部分,现在有些验房检验师会使用空拍机来代劳,看得更清楚也减少人为爬上屋顶的风险。很多屋顶会使用沥青瓦片来铺设,以达到防水效果,如果沥青瓦片出现翘起、剥落、破损,就需要更换或修补。另外,也要小心沥青瓦片有几层,一般不超过两层,否则屋顶有负重过重的危险。

连带屋顶检查的是屋檐的排水槽(Gutter),有些甚至没有排水槽,或是排水槽被树叶堵塞,这都是要解决的问题。排水槽的功用就是将雨水、雪水排放到远离地基的位置,免得引起地基下陷、白蚁侵蚀。

纽约验房:白蚁检查

看完屋顶,接下来回到地面看地基的位置,这里可以查看很多人关注的白蚁问题!白蚁检查(Termite Inspection)是一个专业的检查,检验师通常要有合格的白蚁检验师执照。

如何发现白蚁?简单说在地基水泥和木头之间,如果有看到一条一条棕色泥土的线,那一般就是俗称的“蚁道”:白蚁走的道路,会从地基往木头处延伸。看到蚁道,就知道房屋有白蚁问题了。当然有些地方不容易查看,这只有在专业人员的检验下才能发现蚁道或白蚁侵蚀的痕迹。

验房中专门有一个“白蚁检查报告”:木材破坏害虫和生物体检验报告(Wood Destroying Pets and Organisms Inspection Report),其实不单单只是对白蚁的检查,而是对所有木头损害相关问题的检查。

白蚁检查报告还包含检查:地下白蚁(Subterranean Termites)、干木白蚁(Drywood Termites)、木材干腐和霉菌(Dryrot and Fungus),还有一些潜在的隐患。但通常白蚁侵害不在房屋保险的赔偿范畴,所以纽约买房时要特别留意。有时卖家已经清理解决,那是最好的,如果买家检查有问题,那银行很可能会要买家解决白蚁问题之后才会放款。

很多人喜欢在房屋周围种些植物、花草,但要注意至少离开房屋一英尺的距离,这样保持灌溉植物时水气不容易侵入地基,因为房屋木头只要潮湿,就会引来白蚁侵蚀。

此外,有很多纽约房室外墙是用木壁板(Wood siding),这部分要注意木材干腐和霉菌的问题。因为木头在户外经过风吹、日晒、雨淋,假如没有定期保养上漆,木头就会疏松干裂,潮湿的地方就会发霉,这都是纽约验房检验师会注意的地方。

纽约屋内检查与石绵问题

进到屋内,从检查客厅开始,可以先启动暖气或冷气让空调运转一阵子。这时可以先看看窗户,观察窗户边框是否变形、窗户玻璃有无裂痕、开关窗户是否顺畅。每一个插座有没有正常或接反、缺乏接地线的问题,还有每一盏灯是否能点亮都要一一使用仪器测试或手动开启。

这里说一个石绵问题,早期房屋会经常使用石绵(Asbestos)来当作隔热材料,尤其纽约会降雪对隔热材料非常需要,但是后来发现石绵对人体,尤其肺部有致癌风险,所以石绵在1989年以后已经被拒绝使用在新房上,但是很多老房子里面还是有,所以纽约验房或其它地区,发现石绵就是重大的问题,需要尽快请专业人员移除。

石绵有可能会出现在屋顶、隔热层、排水槽、地砖、灯具、墙板,甚至水管道。尤其在屋顶、天花板、各式隔热层都很常见到石绵材料,例如有一种俗称“爆米花天花板”的涂层,颗粒当中含有石绵。老房中有更多石绵建材,这些都是验房师要去检查的工作,以保障住在屋内没有石绵的为害风险。

纽约房屋检验:厨房、车库

接着来看厨房,首先看的就是水的部分,水龙头水量是否正常,下水口有没有堵塞,水槽底下有没有漏水。为了检验,验房师都会先打开龙头流水一段时间。厨房的电器也相当重要,炉灶、烤箱、微波炉、冰箱、洗碗机都要一一检查,当然插座也要检查接电有没有正常,这里是家中最常使用电器的地方,要十分小心接电有没有正确、有没有短路情况。

通常客厅或厨房会连通车库,所以也顺势到车库检查。车库往往也包含电源总闸门或是热水炉,如果有的话也要顺便检查功能, 重点也是在有无漏水情况、使用年限是否接近汰换。电源总闸安装多少安培数是一个重点,因为现在家用电器多,所以能有150或200安培以上的比较好,如果还有老旧的保险丝最好要换成自动跳闸。

检查卧室、浴室

一楼检查完,往楼上走就可先检查楼梯、楼梯扶手、楼梯护栏,尤其家中有小孩的要特别留意护栏间距不能过大,否则有安全疑虑。假如房屋只有一层,就无须考虑这点,直接看其它卧室、浴室空间。

如果上到楼上通常就是卧室部分,可以先从浴室开始检查,水龙头和马桶排水有没有正常通水就是重点,还有莲蓬头、浴缸、橱柜也都要一一检查。在二楼通常往上便是阁楼、屋顶,所以也要看看天花板有没有漏水情况。

来到卧室检验,窗户、地板、墙壁、衣橱都要逐一看过,重点是地板水平、电源开关。如果房间有阳台,就看玻璃推拉门是否顺畅、阳台围栏是否坚固或生锈。

这时候可以检测冷暖空调是否正常,因为一开始已经先启动,所以就能对着风口测量温度,如果是冷气,就看温度是否达到设定数值,如果是暖气同样也是看温度有没有达到设定,如果是叶片式暖气,那就测量叶片周围温度。

洗衣机、烘干机也要检查运作测试,主是要看洗衣机有没有漏水、烘衣机运作是否正常。

纽约房屋检验:天花板漏水

你有没有发现,验房一直都在检查“漏水”问题,从屋外水表、屋顶、天花板都在检查,所以最后我们来谈一下验房师如何抓漏水,当然每个验房师的方式不尽相同,在此无法一一说明,我们就以科学仪器的方式来讲解抓漏水。

通常验房师会有两个法宝:湿度侦测器、远红外线仪器来一起抓漏。用远红外线仪器照射墙壁、天花板,可以找出不同温度的差异,如果漏水的地方就会出现蓝色的色块,没有漏水的一般是黄色色块。湿度侦测器顾名思义就是侦测有没有水分、湿度,放在干的墙壁显示数值是零,如果放在疑似有漏水的位置,可能就会出现往上的数值,仪器会发出声响警示。

找出漏水的位置之外,验房师还要找出“漏点”真正漏水的来源。例如屋内某处天花板有漏水,找到漏点是在阁楼的位置,再往上找到是屋顶某处位置有破损导致漏水。

还有一种漏水是在地基,如果是有爬行空间(Crawl Space)的房产,地基与房产中间会有很多管道,在这些管道和地面、木板就可以查看漏水情况,地面有滴水痕迹或是木头有腐烂,就是有漏水问题。当然在爬行空间也要重点看地基问题,水泥支柱、木头有没有倾斜、地面的防潮处理等等。

纽约房屋检验:检查含铅油漆

还有一问题也要留意,在老房子里面可能有含铅油漆(Lead Paint)的危险,美国在1979年以后就禁止房屋使用,因为这是有毒的油漆。验房师会用测试笔涂在墙壁的油漆上,如果涂抹处变成粉红色,代表这是含铅油漆,油漆剥落、风化对人体有害。所以,1979年以前兴建的房子都要特别注意油漆问题。

纽约买新房需要验房吗?

在买新房中,最后也要留意验房,尤其现在房市火热,建商都在赶工建新房,质量把关就容易掉螺丝,所以交屋时务必也要找验房师来检查,不要以为新房什么都是新的,所以没问题,那就吃亏了。在外行人眼里一切可能都很新颖,但在验房师的法眼下,建商就不能轻松过关,也就帮助买家日后住在新家更舒服、更安心。

本次验房话题就先谈到这里,这个区块非常庞杂,面对不同房型、不同建材、不同地区,都会有不一样的检验方式和问题,笔者只能抓住几个要点跟大家分享,希望大家在买房中都能受到保障,不是花钱受罪。

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八月 20, 2021 / by / in , , , , , , ,
进进出出纽约市 地产市场转升温

进进出出纽约市  地产市场转升温

【金牌网】纽约人过去一年有种坐过山车的感觉。街头骚乱和疫情,让人常有朝不保夕之忧。因此,搬到临近的郊区或者其他地区成为一种常见现象。 寸土寸金的纽约市房地产市场出现大批的空置公寓。
现在随著疫情趋缓,疫苗普及,纽约变的更安全了,回到纽约安家的人也开始增多。我们来看看纽约市现在的房地产市场状态如何。

房租普遍降低 目前是入市良机

与去年同期相比,1月份,纽约的房租普遍下降。
纽约市房租中位价下降8.7%。分析认为,这是短期趋势。因为,疫情一旦结束,公司开始正常营业,工作机会增加,地产需求也会相应增加。因此,现在入市是个好机会。以1月份行情为例:
曼哈顿Studio从2,700下降到2,148,下降20.4%;一室一厅从3,595下降到2,950,下降17.9%;两室一厅从4,250 ,到2,968,降幅达30.16%。两居室租赁价格几乎和一居室持平。三居室从6,500降到5,348,降幅17.72%。
曼哈顿公寓空置率5.33%,比去年同期1.73%高出很多。但随著找房的人越来越多,可利用公寓数量下降了9.3%,使公寓变的越来越难找。分析认为,可能有房东在储备房源,想得到一个更好的价格,未入市推广的因素。
租赁价格下降,吸引了大量的人群。今年1月份租约为6,255,比上年同期增加60%。
法拉盛皇后区,三居室房租价格从上年4,066美元下降到3,000美元,下降1,066美元。一室一厅从3,903美元下降到2,514美元,降幅达35.58%。Studio从2,594 下降到2,000,下降22.89%。
目前在纽约市租小型Studio公寓房,不管在哪个区,都会得到最好的折扣。折扣幅度在曼哈顿为20%,布鲁克林24%,皇后区23%。(数据来源Douglas Elliman)
同期,全美小型公寓租赁价格仅下降2.4%。
但曼哈顿的豪华公寓,表现与众不同,租赁起步价6,500美元,价格几乎与去年持平,均价9,000美元/月。这显示出高收入阶层虽然同受疫情影响,但他们仍然保持著优越的生活。
布鲁克林区豪华公寓下降10%,起步4,600美元;皇后区起步3,700美元,价格折扣为17%。

纽约更多卖家试图退出房地产市场

纽约合作公寓销售量上升167%,Condo量销售上升50%,Town home销售量上升100%。
据Realtor.com数据,曼哈顿试图卖房的卖家,比上年增45%。
全美的地产市场都呈现出上涨的势头。
目前纽约市房产的中位价格为55万美元,比上年度增长10.2%,但市场分析认为,这并不意味著地产市场走强。这是一种全国现象,是整个房地产市场膨胀的反映。
不光是纽约,全国的地产中位价格都上涨了13.2%。
纽约市的空房率在最为火热的1月份为5.33%,上年同期1.73%高出许多。全美的空房率为6.4%。纽约市的空房率并不突出。而且,一旦疫情结束,空房率就可能下降。
现在买房,可能会有几个月的空置时间,房租一开始可能较低。还有房东存房未降价出租。市场分析认为:虽然纽约房地产目前不是投资就能快速赚钱,但地产投资是一个长期的游戏,是为了将来的某个时间更容易升值。

三月 13, 2021 / by / in , ,
如何做授权委托书–纽约房地产经纪人郭凤丽律师法律服务系列(2)

在买卖房产的过程中,经常会有人说,可能过户的时候,我没有办法过来,这样有办法进行过户吗?那这种情况我们可以通过做授权委托书来完成过户。

授权委托书的第一个要求是对于人的要求,做授权委托的人叫委托人,帮别人签过户文件的这个人叫做代理人。委托人和代理人他们在法律上都需要拥有完全民事行为能力。什么是完全民事行为能力呢?一般我们是从年龄和智力水平方面来评断。第一个,年龄,这个人需要是法律规定的成年人的年龄,你不能授权给一个10岁的小孩,他可能搞不清楚状况,没办法做决断。第二个,智力情况。智力情况并不是说要求委托人或代理人非常聪明、非常懂法律,不需要是一个专家。只要是一个正常人,有一个正常人的理解、行为能力和签字能力就可以了。这里举个例子,如果委托人是一个老人中心的老人家,已经失去知觉了,这种情况下他的智力水平就已经丧失民事行为能力了,他就不可以做授权委托书了。同样的,如果请一个代理人,他不能是智力有问题,或经常喝酒,喝醉了去签过户文件。

第二个要求是程序上的要求。因为做授权委托书委托人的签字是需要公证的。常见的公证是美国境内做的,也有在美国境外做的。这是两种完全不同的要求。如果在美国境内做的,你只要去美国境内任何一个公证地保,在公证人员的面前签字,公证地保给公证了,这个就是有效的。但是如果这个委托人在海外,比如在中国、在台湾,这个要求就比较特别。一定要到海外的美国领事馆,领事馆都有提供公证服务的。到了领事馆,领事官员会当着面签了字,替大家公证,这样的公证才是有效的。

最后要跟大家解释一下,哪些情况是不可以做授权委托书的。第一种情况是交易的房子是遗产,那么遗产有一个遗嘱执行人,这个人必须本人到场,法律不允许再做授权委托书了。第二种如果是信托在进行交易的话,那信托一般有个信托管理人,叫trustee,这个trustee在法律上来讲也不可以授权另外的代理人,必须本人到场签字。最后一种情况,如果交易当事方是一个公司,一般公司会在过户前做一个股东决议,这个股东决议会授权公司的一个官员替公司签字,这种情况这个官员就要本人替公司签字,不可以授权另外的人。

二月 24, 2021 / by / in ,
大陆炒房客甩卖180套房子 大规模现降价潮

大陆 甩卖潮

根据大陆媒体报道,超过70%的房地产企业当前销售的价格比去年更低,出现5%到30%的降价趋势不等。炒房客也在甩卖房子,一名炒房客将手中180套房子低于买价50万销售。大陆房地产龙头企业恒大最先拉开了降价到序幕,据悉,恒大的债务之巨,已经震惊中共高层,目前还没决定书否介入。

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十月 1, 2020 / by / in ,
吴秀波亏本抛售美国豪宅 无人问津

吴秀波 卖房

根据陆媒搜狐网日前接到网友爆料,大陆男星吴秀波近日亏本甩卖美国加州的一套豪宅。据爆料,该豪宅买的时候约为3700多万,现降价400多万人民币,但是仍然卖不出去。吴秀波因为“出轨门”事件,星途事业受阻,遭到娱乐圈全面封杀。网友猜测,吴秀波一定是陷入了经济危机才想到卖房。

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九月 30, 2020 / by / in ,
新冠病毒肺炎疫情冲击纽约房地产市场

 

新冠病毒肺炎不仅重创中国经济,也冲击着各国的旅游业。

在纽约市还有一个市场敏感地带受到影响,那就是房地产市场。因为华人既有钱,又喜欢买楼,是纽约房市中的大玩家。所以华人一被隔离动弹不得,这里的房地产市场就受影响。

日前从当地媒体获知,几大地产中介的代理商们已经感受到了这个瘟疫对他们生意的影响,那就是,中国买主们或是回不去,或是出不来,谈好的生意都搁置起来了。

根据商业新闻《克莱恩》(The Crain’s)消息,曼哈顿的地产中介们眼睁睁看着数百万的订单搁浅;连法拉盛的当地房屋买卖也受阻。

「指南针」(Compass)公司的中国业务中介说,有人80%的客人是华人,其中有些是大陆人。中国新年之前,几个客人计划到纽约来买房。但是瘟疫爆发了,中国人都被圈在家里隔离,这些生意就搁浅了,起码损失几百万美元。

这家地产中介说,他们无法预测客户什么时候能出来。

曼哈顿最大地产中介道格拉斯·艾里曼(Douglas Elliman)也眼见中国客人直线下降。一个50%客人是中国大陆人的代理人表示,「这个病毒正在影响我的生意。」

据这些经纪人介绍,目前这个季节正是中国家长给在纽约上大学的子女买房子的时候,因为中国人不喜欢租房,如果有孩子在纽约上大学,都是尽量买房,而且中国人喜欢买新房。

客人们都把见面时间推后了,有的推到三月份,有的推到四月份,没有人知道确切的见面日期。

不仅国际业务受影响,就连纽约当地的房地产市场都明显受到武汉肺炎疫情影响。本报此前报导,在过去的十年中,法拉盛地产市场是纽约最热门的,但在如今的严峻情况下,人们更重视自己的生命安全,把买卖房屋的事情放到了一边。

这其中的原因是,买房者中有很多中国人,这让卖房者感到不安。法拉盛国际房产公司员工表示,他们的房主客户「不喜欢(中国人)每天进出他们的公寓,因为你不知道这些人是从哪里来的」。

有的房主要求看房的人必须戴上口罩和手套;有的买房人发来信息:「我们不想看房了,等几个星期再说。」

二月 20, 2020 / by / in , , , ,