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美国纽约房屋加建改建最全解析|纽约房屋扩建改建的规定要求|纽约房屋加建改建的流程|纽约建筑许可证申请(building permit )

在纽约的华人社区,很多的朋友在买了房屋以后,希望能够增加房屋的价值,或是增加这个房屋的空间。可是往往会因为违规的加建或是改建,被政府相关机构处罚,遭受了很大的损失。本文详细介绍一下有关纽约房屋加建和改建的规定、流程、要求和一些常见的问题。

纽约房屋加建的形式

从2017年1月1日起,美国开始实施SB-1069法案(附属居住屋,简称”ADUs”)法案,让拥有独立屋的居民可以合法的在自家土地上进行加建或改建,也就是合法增建一个有必要生活设施的第二居住单位,或充分利用既有的空间,改造成一个附属可居住的单位。ADU的建筑面积最小是150平方英尺,最多可以达到1200平方英尺。

纽约房屋加建有三种形式

1.独立式加建

加建的单位与主体建筑是脱离开的,独立于主体建筑之外。也就是说你可以脱离主体建筑,在你的后院儿,加建一个最大不超过一千两百尺的独立的居住单位。

2.连接式加建

这是主流的常规的一种加建模式。就是在主体建筑物的前后,或者是两侧,只要空间足够大,可以做一个连接式的加建。加建单位与主体建筑是完全连接,包括屋顶。

3.套建、改建

在法规允许的情况下,把车库改建成居住单位,或是把一个主卧改建为一个独立居住的单位。

在纽约决定房屋是否可以加建的三个因素

在纽约一栋房屋到底能不能够加建,是和纽约的住宅用地的规划有密切的关联。民众如果想了解自己的房屋有没有加建和改建的可能性呢?可以去纽约楼宇局网站(www.nyc.gov/html/dob)和纽约规划局的网站(www.nyc.gov/html/dcp)查询。

决定房屋能否加建的三个因素

第一个因素就是你要了解你所拥有的这块土地上的最大的建筑面积。通常占整个土地面积的百分之五十到百分之八十五之间。 比如说你有一块地是四千平方英尺。如果政府规定最多能够建设的这个房子,整个建筑面积,是整个土地的百分之五十的话。也就是说你这个房子最多能够建设到两千平方英尺,如果你已经有了一千五百平方英尺的话,那么就只有五百平方英尺的加建空间。

 

第二个因素,允许房屋建到的最大高度(控高要求)。在纽约对于围墙的高度和屋顶的高度都有具体的规定,这两个高度决定了你这个房子有没有向上加建的可能。

第三个因素,房子周围所必须留出的边距。 房子周围所要留出的空间也有规定。这些空间包括了你必须留出的停车位置,你这个房子离马路的距离,以及邻里之间的一些间距。加建的建筑必须要能够留出相应足够的边距。

纽约房屋改建的有关规定

在纽约要想对房屋进行改建,最需要注意就是要查看一下纽约楼宇局颁发的房屋使用说明书(CO),对房屋各空间的用途、实际的功能都有明确的规定。在改建的时候,要向楼宇局进行申请。

纽约房屋常见的三类改建

第一种就是通过改建,改变房屋的用途。比如说有些房子是住宅房,但一楼把它改建成了商业的用途。

若改建成医生诊所或是托儿所之类的,这些并非纯商业,它也是属于社区公共服务范畴。这类改建的申请相对比较容易。

第二种改建,就是在家庭数量上增加,比如说把一家庭改成两家庭或多家庭。

第三种改建,就是把已有的某个空间结构进行改建,比如把车库改建成别的用途的屋子,或者是把地下室进行改建。

车库、地下室和阁楼的改建都有具体规定

很多的民众买了房子以后,这个房子有地下室啊,有阁楼,有车库,像这样的空间,到底能不能通过改建,成为一个住房呢。

这些改建要非常的谨慎,因为很有可能会造成违章。比如车库,在纽约,车库通常不算在房屋的建筑面积当中,但是把车库改建成了一般的房间的话,这个房间是算在最终建筑面积当中,那就有可能是你已有的建筑面积,超过了这块土地的最大建筑面积,那么就造成了违章。

还有,在每块土地上的房屋,都有停车位的规定。比如说在这个土地有两家庭,要求有两个停车位,但是如果屋主随意的把这个车库改成了房间的话,就流失了停车位,这样也会造成另一种违章。

地下室的改建也是很常见的。地下室实际上有两类,一种是传统说的地下室Basement,还有一个是地窖Cellar。 basement 通常可能有百分之五十左右高出地面,在地面以上,它的通风和采光相比较起来好一点。Cellar全部是在地下,所以一般只用于储藏使用,它的采光通风都是比较差的,就是不适合人居住的这么一个环境。

在纽约市,对人居住条件的这些场所呢要求是非常严格的。特别是在通风采光这些地方都是有非常高的要求。所以很多时候这个地下室或者是地窖并不能够符合这些要求。

有些朋友会认为自己的这个地下室有这个采光和通风的条件。但是你如果真正要改建成住家对外出租,必须要通过房屋局的批准。

纽约房屋加建改建的流程

一、查看房屋测量图和建筑图

房屋的测量图会标注房屋和周围的各个地界的各种间距和空间,就是房屋已经留出的边距。而从建筑图上可以大致的计算出房屋已有的这个建筑面积以及高度。了解了这些因素以后,就能大概的知道这处房屋是否有加建和改建的可能性。

二、请专业的工程师(建筑师)设计图纸

当确定了这处房屋可以进行加建或是改建, 下一步应该请一个专业的工程师或者建筑师进行图纸设计。同时请石棉报告的专员进行石棉的检验。

三、然后把石棉报告和房屋设计的图纸送交楼宇局进行审批。从设计图纸到楼宇局审批通过,一般约为二到四周。

四、如果审批都通过的话,那就可以找专业的,就有执照的这个装修队、水喉工、电工去申请各自的开工纸,当拿到开工纸以后,就可以进行加建和改建的这个工作了。

五、如果整个流程顺利,等到建设完工以后,再请建筑师和工程师进行设计图纸和完成的工程进行比对、验收。并由他们预约楼宇局进行最后的审核。然后楼宇居会颁发一个新的房屋使用说明书(CO)。

纽约加建改建 要申请房屋建筑许可证(building permit )

在美国加建、改建和扩建,都必须申请房屋建筑许可证申请(building permit ),这至关重要,如果不申请许可证就开工,除了可能会有罚单之外,一旦发生装修事故,屋主要承担责任,也不容易向保险公司索赔。

纽约房屋加建改建的常见问题

房屋加建ADU以后地税要上涨吗?

房屋加建以后,新的建筑面积是最后计算在土地总建筑面积内,地产会升值,地税也会提高。

ADU加建的条件是什么?

原则上只要是独立地权上面的独立房屋都有机会进行ADU加建。但是能否得到审批,也要看相关的法律法规条文,要符合容积率、控高、退界、地面覆盖率等规定。

我家的阁楼可以改建成住房出租吗?

阁楼能否改建成住房或是出租给别人,最主要的是要看这个房屋的使用说明书(CO)。有些是标注阁楼是允许居住的。也有很多的阁楼,他的(CO)上面明确表示只能作为储藏用途或者是其他一些用途,那就无法出租给别人。

加盖的建筑要离围墙多远?

ADU的建设需要满足场地的退界,这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下居住单位的前退界需要满足20尺以上,后退界一般是15尺以上,而左右退界一般是5尺以上。

加建的房屋,高度有规定吗?

ADU的建设需要满足房屋的控高要求。一般情况下民宅采用木结构的不得超过3层,高度一般不得超过45英尺。有些地方的控高是25尺,那就只能是做两层建筑了。

加建ADU的优势是什么?

ADU的重大优势是没有单独买地的费用,同时ADU也不需要申请单独的公共事业配套如水电煤等,这些也极大地节约了施工费用。单独买一栋房子也不容易申请贷款,在财务上的成本是不言而喻的。

纽约装修房子是否都要经过房屋局的审批?

从原则上来讲,房屋任何大的改动都需要经过房屋局的审批。 一些小的改动,或者只是是换换瓷砖,换换木地板、粉刷墙壁,这些不需要经过房屋局的审批。

六月 13, 2021 / by / in , , ,
纽约建造游泳池须知|纽约家庭游泳池日常维护小秘诀

试想一下在炎炎的夏日再也不用去挤公共泳池了,就在自家的后院戏水消暑,是不是会幸福感指数暴增呢?家庭游泳池就是如此的让人着迷。它可以立即把你空旷的后院变成欢乐的绿洲,并且它适合于几乎所有年龄段的人都使用,和家人共度美好的时光。

据统计,美国现有的泳池超过500万个,每年新建近20万个。在纽约,布鲁克林区的家庭游泳池最多,约占全纽约的一半。

如果你决定了要在纽约建造一个属于自己的泳泳池,请首先了解一下下面的事项:

一、在纽约建造游泳池要有市政部门许可、备案

纽约州后院游泳池的建设要求很多。有两种类型的游泳池不需要建筑部的许可。这些包括: 面积小于400平方英尺的室外地下游泳池,现有污水池连接到用于排水的卫生下水道。深度小于48英寸且面积不超过500平方英尺的地上游泳池。

虽然建造这类泳池不需要许可证,但您在建造时需要遵守纽约市建筑规范的施工要求。

其他类型的游泳池需要在建造前由注册建筑师申请许可证和施工计划。

无论您的池是否需要批准,它都必须符合以下一般规则。

• 您的游泳池必须安装有连续围栏,该围栏应至少高出地面四英尺。
• 如果您要安装金属安全围栏,请确保它们接地以防止它们带电。
• 游泳池周围 15 英尺范围内不应有任何架空电导体。
• 要安装燃气泳池加热器,注册建筑师必须申请建筑署批准,而电工必须申请电动泳池加热器批准。
• 排水管线必须连接到污水池,并且您必须获得替代排水方法的批准。

二、选择合适的位置

为您的游泳池选择最佳位置与游泳池本身一样重要。经验丰富的泳池承包商可以提供宝贵的见解,但请务必考虑以下泳池布置技巧:

阳光照射:通过选择一个对阳光开放且远离任何树木的游泳池位置来利用免费太阳能。这样的位置不仅会使水变暖,还会减少落入池中的树叶数量。
阻挡微风:在有风的地方建造游泳池会大大增加水的蒸发量,这意味着您必须不断加水。强风也会让您在游泳时感到不舒服。通过竖立实心板围栏或种植一排浓密的灌木来创建防风林。
地势高处:不要将游泳池设置在低洼地区,这可能会导致在大雨期间,游泳池被泥浆和碎屑淹没。
• 泳池上方不应有架空的电线、电缆。
保持在可视范围内:只要有可能,在房子的视野范围内建造游泳池。这样,即使在室内,您也可以密切关注游泳者。

三、警惕预算超支

建造游泳池的最终价格往往比游泳池本身成本高出很多,一定要有这方面的心理准备。

泳池承包商的报价通常不包含下面这些内容:
户外照明、景观、小径、甲板、围栏、露台、隐私屏风、漩涡水疗、室外音响系统、泳池盖、水质测试套件、遮阳结构、庭院家具、设备棚、储物柜、泳池玩具和额外的户外电源插座。

现在,您可能不太需要所有这些项目,但在制定施工预算时请记住它们。

纽约游泳池低成本维护小秘诀

建造一个游泳池是一笔可观的费用。许多人不希望有过高的维护成本,以保持泳池水安全和舒适游泳。有一些新的技术可以显着降低这些成本。

1.使用变速泵,选择正确的循环系统。

游泳池的循环系统同时进行过滤和消毒,以保持游泳水的清洁和清澈。过滤泵从池底排水管中抽取水,将地表水通过自动撇渣器输送,然后将所有物质通过过滤器,然后再循环回池中。

通常使用三种类型的过滤器:沙子、滤芯和硅藻土 (DE)。经验丰富的承包商将帮助您确定哪种过滤系统最适合您的游泳池。
拒绝使用单速泵,安装变速泵,可以有效的节省电费。

2.加装泳池盖

加装泳池盖不仅能保持水的清洁度,还可以将游泳池的蒸发水损失减少多达50%,为您节省高达70%的泳池加热费用,同时将游泳池化学品消耗量降低60%(根据美国能源部官方数据)。可以考虑采用可折叠的太阳能泡罩式设计。

3.使用更大的池过滤器。

较大的过滤器因为其较大的表面积允许水在较低的压力下泵送。更大的过滤器不仅对您的月度电费的贡献更少,而且它也可能持续更长时间,从而为您节省长期更换成本。

4.加水就是第一次水费高,加水前给水公司打电话说要灌游泳池,不经过sewer,水费会便宜很多。

5.产品配备定时器,您可以将过滤器和加热器设置为最经济的时间运行[午夜至凌晨 4 时],”

有一点要特别注意,泳池若需要换水,不能完全放干,否则地面的压力失衡,可能会影响房屋地基。


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六月 6, 2021 / by / in , ,
纽约装修必看!18个可能让你后悔的家装产品

也许你是一个非常自信的人,甚至于你是一个很棒的设计师,但是在房屋装修完成以后,或多或少都会有些让你后悔的地方,因为在美国纽约装修房屋时,有很多的变量,也可能会让你在压力下、或是在有限的时间里做出重大的决定。有一些错误的决定在装修完工之后是很难补救的。

本文为您盘点18种在房屋装修后可能让你后悔的家装产品,也许会使您免于日后的头痛。

  • 浴缸

毋庸置疑,浴缸很占地方,小户型的房子还是不要考虑了。即使你的卫生间足够大,在安装浴缸前也一定要三思。

想象着能常常舒适的泡个澡,觉得很开心。可现实是每次放满整缸水要二三十分钟,浪费水又浪费时间。浴缸清洗也很麻烦,每次泡澡都要折腾很久。本来想天天泡澡,结果很可能嫌麻烦,一个月泡不到三次,最后浴缸就变成储物缸了。

  • 地毯

地毯可以让家里充满高贵又大气的格调,但实际上,铺设地毯是居家装修后最容易让人后悔的。

地毯拥有惊人的藏污纳垢的能力,还特别难清洁。各种毛发、灰尘、食物碎屑、细菌、螨虫都隐藏在地毯里,想想就让人毛骨悚然,你必须得经常打扫。

另外,市面上有一些地毯加入了劣质胶水,是甲醛污染的重要源头。

地毯这种东西看起来很美好,但是华而不实,在买之前一定要慎重,不要买完再后悔呃。

  • 水晶吊灯

很多人都喜欢梦幻的水晶灯,水晶灯最大的作用就是装饰,在家庭日常生活中基本没啥实用性,不适合日常的照明,因为水晶灯比较晃眼,使用时间长了以后还会积聚很多灰尘,很难拆下来清洁,更换灯泡也很麻烦。

  • 台上盆

不得不承认台上盆的颜值的确很高,装在五星级酒店还是非常不错。但对于大部分家庭来说。 台上盆不适合安装在家里。台上盆和台面的结合处很容易积水和发霉,并且很不好清理。

有些台上盆的设计还会制造卫生死角,根本没法清洁成了细菌的温床。

  • 壁纸

想象中壁纸花样多,美观又有气氛,有花有草,看了就觉得享受。但事实上壁纸的寿命很短,很容易会有受潮的现象。通常用个四五年,边角就会到处翘或是起球,还得要重贴。

另外还有甲醛污染,壁纸都需要用胶水粘贴,可能几个月味道都散不去。不如选择乳胶漆更好更实用。

  • 懒人沙发

很多人买它都是被广告忽悠的,买回来坐两次就不会再碰它了。因为懒人沙发是没有支撑点的,坐在上边特别费腰,躺上面玩手机的话,可能半个小时就受不了了。它还特别占地方,又极其不好收纳,家里的柜子是装不下的,最后只能扔在角落吃灰。

如果非要买,建议大家还是买单人沙发吧。

  • 吊椅

有的人觉得在阳台上装一个吊椅,入住后会经常在上面度过悠闲的时光,好不浪漫,可是真正居住后,吊椅没做几次,上面衣物杂物倒是堆得满满的,又成了一个杂物死角。

  • 沙发折叠床

这个产品想法很好,实际很鸡肋。家里来客人了,可以把它打开当床,没来客人的时候,可以折叠起来当沙发,功能非常棒,还省地方。但现实却是一年下来,没来几个朋友在自己家里过夜,慢慢成了堆放衣服杂物的地方。

  • 开放式书架

是不是幻想着像文青一样,一整个柜子放满了书,高端又大气,非常有气质的悠闲看着书,柔美的画面。但现实却是用了一阵子之后才发现,自己没那么多书可以塞满书柜。

这类书架三天不擦就会粘上一层灰尘,清扫的时候还要注意不能沾水。落在上边的灰尘很难清洁干净,说实话各种颜色不一样,大小不一样的书本放在一起确实不好看,只会让整个空间显得凌乱。建议装设门板或玻璃门更高贵又时尚。

  • 大茶几

有小孩或者计划要小孩的家庭,茶几还是越简单越好,大茶几占据了玩耍的空间,最终只能扔在角落,成了杂物桌。

  • 深色木地板

理想中的深色地板是为了耐脏,就算脏也不易看出来,可是等到灰尘积满之后才发现,深色地板其实一点都不耐脏,一点点小灰尘看起来更明显。而且深色地板会让整个房间色调变得灰暗阴沉,也很容易过时,装的会让你想敲掉重做。还不如选择原木地板来的美观又明亮。

  • 地插

地插这东西在生活中是藏灰加碍事,打扫不方便,走路还容易绊脚。书房做可以,因为很多办公桌都是居中放的,周围没地方装面板。但为了吃顿火锅,装在客厅餐厅就有点不适合了,因为一年可能也吃不了几顿火锅,就算你家经常吃火锅,临时拉一个大排插也不费事。

  • 假梁吊顶

典型的装饰,多过实用的造型设计。大houses这么做,还可以理解,毕竟空间大,层高也高,但是一般平层不建议凑热闹,这东西对平层而言不仅没用,还压层高,巨显空间压抑又不好看。选择这类吊顶一定要慎之又慎。

  • 壁灯

这里说的壁灯主要是指那种紧贴墙面且不可调节距离和方向的壁灯。这种灯用来看书不够亮, 用来当夜灯位置太高、太刺眼,用来照明它除了照墙,哪儿都照不了,而且这东西坏了还特别不好维修。

如果非要装辅助灯源的话,建议大家还是装摇臂灯或者落地灯。

  • 旋转餐桌

请务必谨慎考虑,这种餐桌只适用于八至十个菜的席面,这种席面一年可能都没有几次,一般人家过日子,一顿无非也就三五个菜,这才是生活的日常状态。所以普通的方桌才是最合适的。这个大的转盘不仅没用,平时夹菜还不方便。

  • 吧台

有很多朋友都想弄这东西,都已经幻想好了,以后加班的时候可以在这办公,休闲的时候可以坐着喝喝红酒,看看书,很有情调的样子。

然而现实是吧台因为台面太小,在这工作舒适度很低,在这办公还不如在餐桌上方便。至于在吧台喝酒看书,可能也就刚开始的时候新鲜两次,最后才发现还是在沙发上比较舒服。

  • 玻璃门衣柜

玻璃衣柜颜值确实很高,不过决定做之前,最好先打开现在用的衣柜看看,如果是整齐有序的,那说明你平时是个爱收拾的人,可以做。如果是乱七八糟的,那还是放弃吧,普通衣柜乱无所谓,反正柜门一关就啥也看不见了,但玻璃柜门关了和没关的区别并不大。哪怕用黑色的也是能看得清内部空间的。不收拾好的话,不要说颜值,整个空间都会显得乱。

  • 消毒柜

消毒柜是一种很鸡肋的厨房电器,大部份人买回家根本用不了几次。自家用的餐具,哪用得着天天消毒。占地方不说,放久了机器里还有一股怪味,如果你的确需要餐具消毒,可以考虑买个带消毒功能的洗碗机。

 

五月 30, 2021 / by / in , , , , ,
2021纽约最流行的卧室装修

文|雨荷

纽约这个城市由于许多原因吸引了很多关注。从时尚和风格世界的趋势发展到室内设计和建筑领域,这座城市数十年来一直在重新定义成千上万的文化和品味。纽约市的每个街区都有自己的魅力和独特的设计风格,从SoHo和NoHo等社区到曼哈顿标志性的摩天大楼,许多公寓,房屋和改建住宅都拥有自己的光环。

纽约卧室装修目前最受欢迎是现代风格,简约,高科技,东方或日本风格。这些卧室设计是年轻人选择的。这些全部以清晰的线条为特征,配色方案通常表现力强,建立在对比色的基础上。现代人们倾向于更安静,更舒适的内饰。这种氛围是采用古典风格以及普罗旺斯或斯堪的纳维亚风格创造的。有创造力的人更喜欢奢侈的东西-阁楼装饰艺术。

纽约卧室装修 示意图。

现代风格的卧室

现代性的基本规则是在不同对象中重复的简单形式。由于家具中这种形式的变化,墙壁,配件的装饰,动态的以及简洁的设计得以创建。

现代风格卧室的墙壁装饰大多是纯色的或带有温和的图形图案。通常,规则是相同的:简洁。一种主要颜色,一种或两种,最多三种用于强调。此外,主要颜色选择为浅色,柔和。

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现代风格 示意图。

现代风格卧室的墙壁是纯色的或带有图形图案的。

最新趋势之一是墙壁的颜色更亮,有时是对比色,有时是相同的颜色,但阴影较亮。在卧室里,它们通常是在床站立的墙壁或对面的墙壁上加重的。

新艺术风格:不一定很冷,带有男性“性格”。有非常柔软的卧室内饰的变化

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新艺术风格 示意图。

现代风格可能具有某种想法,可以反映所有者的世界观,其习惯和兴趣。例如,某些种族地区的某些地方–东部,斯堪的纳维亚或任何其他海洋主题、森林等,但随后从其固有色域中选择配色方案,或使其中性。

现代风格的卧室通常更具男性气息。缺少“装饰”和不必要的细节是坚强的人喜欢的东西,即使在很小的区域内,也可以实现现代风格的卧室设计:缺少不必要的细节和简单的线条会产生额外的体积感。

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现代风格 示意图。

古典风格的卧室

想要时尚的卧室内饰吗?您需要注意经典风格。对于年轻人来说,这太过庄重了,成熟的人们喜欢它,因为它舒适而舒适。在这里,他们已经使用了别致的织物,窗帘,带有烫金和卷发的家具。经典的所有属性都有存在的地方。

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古典风格 示意图。

家具的一个特色是高床头板,具有丰富的设计。它们可以是木制或软垫织物,皮革。在它的脚下可以是相同风格的长凳或小沙发。

伽玛设计古典风格的卧室时,也仍然受到很大限制:仅添加金色调和墙壁上的传统装饰。在这种情况下,植物图案更合适,但风格很强。

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古典风格 示意图。

天花板和墙壁上可能是灰泥:各种装饰线条,圆柱,框架,壁柱。所有这些元素在高高天花板的宽敞房间中看起来都不错,窗户上还布满了窗帘。对于更适中的尺寸,建议使用更适中的窗帘。

普罗旺斯风格

这种风格在女性卧室中更为固有。在普罗旺斯的纺织品和墙壁上,经常使用花卉装饰和褶边。所有这些都是人类美丽的一半的特征。颜色为蓝色,粉红色,淡紫色,有时为绿色。这种风格适合浪漫的人:非常柔和而令人兴奋。

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普罗旺斯风格 示意图。

在天花板的设计中要注意一个有趣的主意。在一个白色的木制天花板上绘的花。它们在墙上重复出现。

但是同样可以制造出更加严格的内饰,尽管它无疑属于同一风格。

相同的风格可能更加粗糙:人们不仅生活在城市中。它非常适合木房子的内部:这种设计欢迎使用横梁,木墙以浅色调着色。

经典的卧室

如果您喜欢经典但又带有现代便鞋的物品,则应像以前一样专注于一张大床。围绕它,将旋转其余的卧室家具,以及照明,装饰元素的颜色和墙壁的颜色。我们建议使用深色木材,柔软的香草墙和明亮的重点照明。植物可以为卧室增添非常微妙的细节。

经典的卧室 示意图。

但是也有些人想要简单的东西,尽管只有最详细的颜色才具有可检测的颜色组合。看图片,您会明白的。床,镜框和窗帘的木材呈蓝色的不同阴影,就像灯罩一样。必须使用20世纪中叶的古典风格家具。

雄伟风格

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雄伟风格 示意图。

同样,有些人受到维多利亚时代等旧风格的启发,并将他们的卧室变成电影场景。凭借雄伟的床铺和宽敞的蚊帐,卧室可以成为唤醒想象力的地方。

极简主义风格

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极简主义风格 示意图。

简约的房间在设计卧室时也有其应有的用。它的直线以及各种浅色和柔和的颜色赢得了许多其他当代潮流的胜利。

在床上用品的任何房间添加色彩丰富的细节非常容易,您只需要确定自己喜欢的图案以及最能激发您灵感的颜色,充满创意。

五月 19, 2021 / by / in , , , , ,
纽约房型:纽约联排房一次看全看懂|纽约房源超珍稀|纽约地产的艺术品

文|地产小尖兵

纽约联排别墅(Townhouse)是纽约富裕阶层的典型象征,在电影中我们经常看到男主角、女主角倚靠在联排别墅的门栏上耳语,外头下着细雨,好不浪漫!所以这是纽约不得不说的第一种房型。

纽约联排(Townhouse),每一户都是相连的独立房屋,虽然通常没有前院,或是前院很小,但是可能会有一个较大的后院。房地产的产权上是百分之百屋主拥有,有房有地,不像公寓房型的土地是所有屋主通同拥有,所以也称为共管公寓。

纽约联排别墅最精华地段

纽约联排房街景。

纽约联排别墅最精华也最多的地方——上东城(Upper East),这里是纽约较早发展的区域,住在那里的人很多被称之为old money,是纽约早期最有钱人家的生活区,当然现在也是许多富人聚集的地方。这里生活机能不用说,学区还是最好的,不管公立、私立都有优秀的资源。其实纽约联排别墅在上西城(Upper West)、中城(Midtown)、Chelsea、Gramercy、West Village等也都有散落,而曼哈顿以外,在布鲁克林也有一些。

联排别墅经典归经典,但是在纽约的房源数量并不多,成交量只占纽约房市的2%,可算是相当珍稀

纽约联排别墅是纽约地产的经典象征。

因为联排的产权是独立拥有,因此纽约联排房比公寓相对有更好的隐私、独立出入口,所以对名人、明星、富人来说是更好的选择,他们也不惜砸下重金购买。例如歌手麦当娜就曾以四千多万买下三栋联排别墅,并打通作为长住;中国地产大亨潘石屹在上东城也有一栋纯白色的联排房。

纽约联排别墅为何珍贵?

而且这些联排别墅也相当难兴建,比如上东城的联排都是上世纪初建成的,即便现在要兴建的话,成本也相当高昂。另外,这些联排别墅也都受到纽约市的地标建筑保护法的保护,不能拆也不能重建。量少价贵,当前上市中最高价的要6000万美元(10房15卫),便宜的也要318.5万(4房4卫)(资料来源:Zillow网站)。

就如上面说的,纽约联排房的历史悠久,所以装潢都较为老旧,但屋主可以自行改造,甚至在顶楼加设泳池、空中花园。较特别的是有些联排内部还有电梯,样式非常古典,可能要手动操作电梯。所以综上所述,一栋保养得宜、经过翻修的联排别墅,可以说是纽约房地产的艺术品

判别纽约联排身价的指标

以建材来说,纽约联排常使用石灰石、大理石、红砖三种材料兴建,其中石灰岩为主体的联排房通城面积、气势都比较大,所以也最贵,年代也最早;大理石看起来很尊贵,但有时是局部的建材,年代中间;红砖是比较近代兴建的。

衡量纽约联排房的价格贵与便宜,除了建材,最首要的指标是「面宽」,一般来说联排的面宽15~20英尺是基本尺寸,25~30英尺就属于豪贵等级。如果在一楼看到一两扇窗户,那大概比较便宜,能看到三扇窗户以上,那就是身价不凡了。面宽大代表内部空间大、更有太阳照射、比较通风。如果面宽太小,可能会影响往后的增值空间。

买纽约联排房还要注意哪些?与公寓的差异性

买纽约联排房还有一个要考量的,是要单户居住,还是多户居住?单户就是一户人家,多户的话就可以给其他家人使用,或是出租出去,他们会有独立的厨房、出入口,成为一个小型公寓的概念。如何知道这个联排是单户或多户居住?这要查看所谓的入住证明(Certificate of Occupancy)来确认。纽约在单户居住、多户居住是有明确规定的,住户不能随意增加家庭户数。

另一个考量点是基础设施有没有被升级,例如水管、电线、屋顶、地板等等。尤其水管、电线最好是近代的标准,否则使用起来就会比较辛苦了。

纽约公寓楼。

要说纽约联排与纽约公寓的不同,最大的区别应该是产权、价位。联排的产权完全是独立的,屋主对房屋拥有最大的使用权,装修(内部可大修、外部需要保留)、出租都比较没有限制;公寓则要受限于大楼管理会的规定,尤其合作公寓(Co-op)更是严格,共管公寓(Condo)相对较为容易,因此大多数人都会选择共管公寓(Condo),这也是投资纽约地产最广泛的房型。再者,公寓都有物业管理费要交,联排则没有。

价格方面,纽约联排的起步价就是好几百万,公寓就有很多价位等级,从几十万到上千万都有;从另一面来说,联排因为昂贵所以更有价格谈判的空间,因为买家数量可能也很有限,通常是富裕、上流人士。

纽约联排与独立房的区别

纽约皇后区的独立房。

在纽约你也能很少量的看到独立房(Single Family House)的房产,尤其在曼哈顿更是稀有,但它们的外观可能看起来跟联排没有什么区别,有时要分辨的话,就要看土地分区(Zoning District)属于哪一种,独立房被归为R1、R2、R3、R4(数字越大密度越大),联排房则被归为R5这一类,R6到R10就属更高密度的公寓、大楼一类。 (资料来源:纽约城市规划局)这里也要注意一个重点,您所买的房产能否加建、改建,就要看具体土地分区是属于哪一类别,再去考量执行的可能性。

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五月 3, 2021 / by / in , , , ,
在美国屋顶漏水 教你如何查找根源和屋顶漏水修复

文|雨荷

屋顶漏水的最明显后果是损坏的天花板托梁,墙框,甚至装饰板和外部装饰物都可能成为水浸的受害者。长期的屋顶泄漏会导致木材变质并变薄,腐烂的屋顶框架会引起严重的问题,需要昂贵的木框架维修。屋顶漏水绝对不能掉以轻心。

屋顶漏水该怎么办?如果您房子向保险公司提出房屋保险索赔时,需要拍摄照片和记录所有内容的重要性。

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屋顶漏水维修指南简介

如果屋顶漏水,可能使您第一观察到的就是天花板上或墙壁上有水渍。修复轻微的屋顶泄漏比较简单,但查找漏水点是很难的部分。在开始查找泄漏之前,如果最近经历了重大天气事件或龙卷风,雷暴甚至飓风等自然灾害,则检查屋顶是否有泄漏的迹象尤为重要。即使是最小的冰雹石也会造成屋顶冰雹损坏和屋顶漏水。

检查屋顶漏水 示意图。

屋顶泄漏的根源。

最难发现的就是屋顶漏水源,因为您可以看到泄漏的斑点(水斑或污渍)通常并不特别靠近泄漏点。毕竟,水会从进入屋顶的位置向下流,因此实际的孔或泄漏在屋顶平面上可能会更高。例如,屋顶漏水经常从天花板的顶部向下流,直到有水可以滴落的地方,它可能是一个相当大的漏水屋顶。

屋顶专家会建议您在寻找屋顶泄漏点时通常是通过烟囱,天窗,通风口或沿着不同平面的交点。如果您没有阁楼通道或拱形天花板,则可能需要上屋顶或寻找其他检查方法。这可能很棘手,如果您不确定自己的能力,则可能需要为此雇用专业人员。在您所在地区找到专业的屋顶检漏公司,这样也可以帮助您节省时间和金钱。

屋顶漏水有哪些不同类型。

屋顶泄漏的类型几乎与屋顶及其相关的自然灾害或事故的类型一样多,但是一些更常见的泄漏发生在房屋比较薄弱的地方。其中包括通风管,屋顶通风口,烟囱,屋顶山谷,钉子周围,天窗周围以及其它连接处;屋顶板损坏,钉子松动或丢失以及冰堵也可能导致屋顶泄漏。

如何从内部固定漏水的屋顶?

如果您没有通道或无法固定屋顶外部的设备,则可以使用多种方法从内部进行固定。

一旦发现屋顶泄漏的根源,最简单的修补方法就是使用胶合板,多余的木瓦和一些屋顶柏油进行临时修补。

房屋维修 示意图。

如果您没有房屋维修的经验,那么您可到当地的房屋装修或五金店可以帮助您找到合适的材料,包括屋顶泄漏修复密封胶。

如果您已找到泄漏点,并且有一些屋顶焦油,胶合板或备用带状瓦,则可以制作一个临时补丁。使用油灰刀或类似工具从屋顶内部将屋面焦油散布在泄漏处,然后将胶合板或木瓦放在焦油上,并在补片的边缘更多地散布以将其固定在适当的位置。

自己做的屋顶泄漏维修。

DIY屋顶泄漏维修听起来可能令人生畏,但修补或修补较小的屋顶泄漏是自己可以做的事情,这些需要一点知识和一些基本工具和材料。把看起来已经剥落钉子或螺丝钉更换。密封屋顶周围接缝(例如通风口和烟囱周围的接缝)的加强筋,也很容易自己更换。如果它生锈了或没有正确地钉在适当的位置,则可以撬起带状疱疹,并用钉子固定在适当的位置,然后在其下面涂上镀锌金属。可以在当地的家居装饰商店购买耗材。

另一个常见的问题是墙壁和天窗的泄漏,这通常是旧的或损坏的填缝物造成的,并且很容易更换!

用油灰刀在损坏的区域附近挖洞,当发现斑点看起来腐烂或腐蚀时,请添加更多的填缝剂以密封该区域,直到您可以让专家检查出来为止。承包商应检查墙壁或天窗的广泛损坏。如果要自行修复屋顶泄漏,填缝不是解决大量泄漏的长期解决方案。

 

四月 20, 2021 / by / in , , , , , , , ,