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【纽约租房攻略】在纽约租房入住后不满意该咋办?是否可以毁约、转租?

在纽约租房,每年总会有一些租客搬进去以后,对房子或者是室友不太满意。所以有些租客可能会考虑毁约,然后重新再租一套房子,那么这样是否可行呢?具体要怎么操作?是否会有违约金呢?

在纽约租房,如何毁约重新租房子?

首先,在纽约租房,任何房子只要租客住进去以后再毁约,普遍的大楼都是会对租客进行罚款。这个罚款的具体金额由大楼来定,一般是一个月到三个月的房租不等。所以说这是一件成本很高的事情。

在这种情况下,有一些租客对房子或者室友不太满意的时候,他们首选的其实并不是直接和大楼去解除租约break lease,而是私下里找个接盘的租客进行转租。为什么不能是光明正大的转租呢?因为高调的去的转租房子也是要花钱的,而且程序比较麻烦。

这种私下转租就是你的名字还在原来大楼的合同上,增加一个新的租客Occupant来住进这套房子。但是,每个月的房租还是在用你的名字付,只不过新的租客,会私下的再把房租转给你。这种私下的转租很多大楼原则上是不同意的,毕竟没有哪个大楼希望变成人来人往的大旅馆,但这也确实是租客把不满意的房子出手最方便快捷、又省钱的方式。

在纽约租房,如何毁约重新租房子?在纽约租房,只要租客住进去以后再毁约,普遍的大楼都是会对租客进行罚款。

在纽约租房,私下转租有哪些风险?

假如说你找的转租客突然跑路不付你房租,或者说他对房子进行了一些破坏,这些责任主要还是由你来承担的。因为你是承租人Lease holder

回到花钱毁约这件事情上,这里有重要的一点,如果你要跟大楼解除租约,那么大楼通常是要求你要把这一整套房子都要解除租约。一般来讲你不能说因为自己是合租的,而只把自己那个房间解约。

所以如果你是自己租一整套房子,那这个毁约比较简单的,你直接赔钱走人就好。可如果你有室友的话,要先跟你的室友商量好,一起把这套房子解除租约,一起交罚款。否则你大概只能选择转租自己的那个房间了。

相关文章:纽约租客看过来 在纽约租房不可不知的6条“定律”

在纽约租房,如何毁约重新租房子?在纽约租房入住后不满意,私下转租有会有很多风险。

纽约租房,怎样进行合同转让?

除了以上介绍的毁约或转租,还有一种方式叫做合同转让Lease assignment 。通常来讲,这种合同转让多数大楼是接受的,也不会进行罚款。但还是要和大楼提前确认。

合同转让和转租Sublease的不同在于,转租是你需要找到一个客人,重新开始做你这套房子的合同,而且从申请到办担保,再到和大楼签合同付款等等一系列的步骤,每一步都不能落。相当于你自己当了回中介,还找了个客人,带客人完整的走了一遍租房子签合同的流程。

那么做完合同转让以后,你的名字就会从之前的租房合同中移除掉,你从此以后就一身轻松了。

如果你最后毁约或者是租房合同转让成功了,也就是说你身上没有背着任何一套房子的合同在身上的话,那么你就可以重新开始毫无顾虑的租新的房子了。

这里建议大家,最好在break lease前找到至少两套新房子的备选,而且要预留出大概五天左右签新房子走流程的时间,以防后面哪个环节忽然出错,导致最后没有地方住了。

十月 24, 2022 / by / in , , , , ,
纽约买房实用网站(一)

看房大半年终于找到了心仪的房子。在向卖家出offer或者请验屋师验房之前我们总想尽可能多地了解这个房屋,全面考虑购买此房屋是否值得。这个房屋的地税会不会太高、会不会有很多违规等都是我们经常担心和考虑的问题。我们会在这篇文章为大家介绍一些在纽约市买房非常实用的网站,帮助你更深入地了解自己心仪的房屋。

纽约市(NYC)

纽约市由五大区组成,它们分别是:曼哈顿(Manhattan)、布朗克斯(Bronx)、皇后区(Queens)、布鲁克林(Brooklyn)和史坦顿岛(Staten Island).

如果你想要购买的房屋坐落在上述区域,那么一定不要错过下列实用的网站。

A.纽约市建筑局建筑信息系统(Department of Building: Building Information Search(BIS))

纽约市建筑局(简称:DOB)是管理纽约市各类建筑物的合法使用和安全的部门。DOB会颁发合法使用证书(Certificate of Occupancy)给每个房屋,规范房屋的合法使用类型;会对房屋加建和改建颁发新的开工申请,以及会对违反法律规范和有安全隐患的建筑使用行为开具罚单。我们在DOB的建筑信息系统能查出房屋的合法使用证书(Certificate of Occupancy),是否有未完成的开工申请以及是否有未处理的违规等信息。

首先我们需要通过以下链接进入建筑信息系统的主页:http://a810-bisweb.nyc.gov/bisweb/bispi00.jsp

第一步:打开建筑信息系统的主页后,在下图所示的红框内选择房屋所在区,输入房屋的门牌号以及所在街道的名称,然后点击“GO”。

第二步:点击“GO”之后,我们就会进入该房屋的信息概述页面,如下图。我们可以在这个页面上获得房屋的一些大致信息,并通过点击这个页面中各个分类的链接获得该房屋更详细的信息。

 

第三步:现在我们可以点击下图红框处“View Certification of Occupancy”查看房子的合法使用证书(Certificate of Occupancy)。

合法使用证书(Certificate of Occupancy,简称C/O)是认定房屋的合法用途和占用类型的文件。我们常常听到房产经纪提到“这房子是合法两家庭”,“车库是合法的”等话语,就是指这房子有两家庭的合法使用证书,这个车库是有合法使用证书。

第四步:点击“View Certification of Occupancy”后,我们会进入到下图页面,我们可点击带有超链接的PDF文档获取房子的详细C/O.

下图是一个简单的C/O范例:

我们可以在C/O 中看出房子有几层楼,每层楼的用途,所有楼层加起来可以用作几家庭的房屋等信息。如上图所示的房屋,就是一个两层楼带地下室的一家庭房屋,地下室带车库。

需注意的是: 有些房屋看起来第一层和第二层的出入口是完全分开的,而且是由两户人家分开居住使用的,但是一查合法使用证书却发现此房屋只能做一家庭使用。这种情况可能是屋主在没有向DOB申请的情况下,私自把房子改建成了两个家庭的房屋。想要购买两家庭或多家庭房屋的买家一定要注意查看房子的合法使用证书。

第五步:我们先退回房屋的信息概述页面,接下来我们可以在下图红框处看到房子有多少个违规记录以及多少个未清除的违规记录。我们也可以点击“Violations-DOB”或“Violations-OATH/ECB”进而获得更详细的违规信息。

第六步:我们还可以在房屋的信息概述页面看到房屋改建、加建、装修的申请记录。如下图。我们可以点击“Job/Filings”或“ARA/LAA Jobs”获得详细的申请信息。

需注意,屋主不仅需要在动工前向DOB做开工申请,还需要在施工完毕以及DOB验证施工结果符合要求后,关闭相应的开工申请。我们查看开工申请记录的时候,一定要注意该申请有没有被关闭-“Signed Off”。如下图中,编号以“373”结尾的申请就已经被关闭了。而编号以“728”结尾的申请还未被关闭。

需注意有未清除违规或者未完成开工申请的房屋并不是不能购买。一般合同上都会要求卖家在过户前把所有违规清除、把所有的开工申请关闭。只是卖家可能需要一定的时间完成以上事项。对于着急过户的买家来说,多违规多开工申请的房屋可能不是一个好的选择。

B.纽约市房屋保护和发展局网上服务系统(Department of Housing Preservation & Department: HPD Online)

纽约房屋保护和发展局(简称:HPD)是维护房屋质量和保障居民居住安全的政府部门。HPD会对违反房屋规范和危及住户安全的房屋发放违规通知。HPD对房屋违规进行了分类,并对不同类型的违规规定不同的的整改期限。如果屋主未在规定的时间内完成整改,屋主会收到HPD开出的罚单。屋主需要针对违规通知上的内容做出相应的整改且支付罚金之后才能消除房屋的违规记录。常见的HPD违规有:房屋存在铅污染材料,有臭虫污染,没有窗户护栏,房顶漏水等。

我们在HPD的网上服务系统中可以查到房屋现在未清除的违规。我们可以通过以下链接进入HPD网上服务系统:https://www1.nyc.gov/site/hpd/about/hpd-online.page

第一步:打开HPD网上服务系统的主页后,在下图所示的红框内选择房屋所在区,输入房屋的门牌号以及所在街道的名称,然后点击“Submit”。

第二步:点击“Submit”之后,我们就会进入该房屋的信息概述页面,如下图。我们可以点击红框处的“All Open Violations”查看房屋未清除的违规记录。

第三步:进入违规信息页面后,我们在下图红框所示的信息框内就能看到房屋所有未清除的违规记录以及违规的详细描述了。

像我们以上所提到的一样,一般合同中都会要求卖家在过户之前把所有违规清除。看到房屋有HPD的违规也不用惊慌,我们依然是可以购买这个房屋的。但值得注意的是,很多的HPD违规都是HPD在收到住在房屋里的租客或者邻里对房屋状况的举报后,HPD工作人员进行实地检查和确认后开出的。因此我们可以从违规记录中的违规描述对房屋的内部状况作进一步了解。并且如果房屋HPD违规较多的话,从一定程度上也可以反映出租客以及领里和现任屋主的关系。这些信息都可以帮助我们做出更好的购买选择。

下期我们会继续为大家介绍其他几个在纽约市买房非常实用的网站。

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二月 23, 2022 / 1 Comment / by / in , , , , ,
费城房屋检查验房项目(电话:631-530-5705) 房屋验房师如何收费| 费城Home Inspection/房屋维修 地下室防水|费城房屋检修公司推荐 十大相关服务公司汇总推荐

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文|雨荷

房屋检查是买房卖房的必然流程,房屋检查总是需要的。房地产交易时刻在发生,房屋检查员为购房者提供决策所需的重要信息。这项服务是如此宝贵和必要,以至于美国估计有 77% 的家庭接受了房屋检查。费城房屋检查员的验房项目有哪些?推荐费城房屋检修公司,十大相关服务公司汇总推荐。

房屋检查员为购房者提供决策所需的重要信息。这项服务是如此宝贵和必要,以至于美国估计有 77% 的家庭接受了房屋检查。

房屋检查包括哪些项目:

费城房屋检查就是聘请专家走访房屋并准备验房报告,该报告概述了房屋的主要组成部分,房屋的当前状况,需要立即注意的事项以及需要维护的内容,甚至维修价格。

作为买家,房屋检查报告可以更深入地了解房屋是否维护良好或需要大修。如果您对房屋的当前状况不满意,您可以要求卖家解决维修问题。报告还可以帮助您在购买房屋后优先考虑维修和改进,并计划升级,验房是买家完整了解房产的一个好机会。

房屋检查员如何收费:

检查员通常会收取大约 300 至 1,000 美元的费用,具体取决于房屋的位置和大小、检查员的经验以及检查本身的范围。成本具体取决于房产的大小和需要多少工作。其他因素包括公寓和建筑物的年龄和状况,以及该单元是否有自己的 HVAC 系统。但总体而言,一间卧室的平均成本约为 500 美元。

费城屋房检查员主要检查内容:

一、一般房屋检查墙壁、天花板、地板和屋顶是否正常,任何水损坏的迹象都应提示检查是否有漏水。即使该区域被修补,仍有可能再次泄漏或生霉菌。

二、检查电气、加热和冷却这些主要系统是否正常,是否有故障或明显的缺陷,这些都是需要专业评估的关键项目。任何缺陷都可能成为火灾隐患或导致系统范围的故障。如果在暴风雪期间供暖或在热浪期间空调失效,这不仅带来不便,而且可能危害健康。

三、费城房屋主要建材是木料,白蚁是损坏木质结构的害虫。检查房屋是否存在毁坏木材的各类害虫,白蚁等害虫也是买家的主要危险信号。

四:做氡气检查,视情况而定,部分地区的地下室比其他地区更容易出现氡气,例如Roxborough和Manayunk。因为氡气是一种含放射性元素的气体,是致癌物质。

检查电气、加热和冷却这些主要系统是否正常,是否有故障或明显的缺陷,这些都是需要专业评估的关键项目。任何缺陷都可能成为火灾隐患或导致系统范围的故障。

费城地下室防水:

地下室通常是结构中最容易受到水损害的区域,因为它们位于地面以下并被土壤包围。土壤会释放它在下雨或雪融化时吸收的水分,这些水最终会通过泄漏或裂缝进入地下室。水甚至可以通过毛细作用穿过固体混凝土墙,这是一种液体在狭窄空间(例如细管)或通过多孔材料自发上升的现象。潮湿的地下室会导致包括油漆剥落、有毒霉菌污染、建筑物腐烂、地基坍塌和白蚁破坏等问题。如果土壤释放的自然产生的气体被传输到地下室,甚至室内空气质量也会受到影响。

对地下室进行适当防水将降低因湿气或水而造成损坏的风险。房主会想知道他们可以做些什么来保持地下室干燥并免受损坏。

通过确保将水从地基转移,防止水进入地下室是首要关注的问题。由于排水沟缺陷和场地分级不当,导致的屋顶排水不良和地表径流,可能是地下室潮湿的最常见原因。解决这些问题将大大有助于确保水不会渗入地下室。

费城房屋维修:

如果在检查中发现问题,例如屋顶或一些房屋主要系统。买方可以放弃交易。验房师可能会建议更换整个房顶,如果花费大概需要 几千美元,这时候您就可以要求卖家承担这笔维修的费用。而卖家却不一定会接受这个要求,这些都是双方谈判的一部分。重要的是要保持清醒的头脑,知道自己想要的是什么,能接受验房时出现的哪一些情况。

费城房屋检修公司推荐:

一:RAK环境解决方案(RAK Environmental Solutions)

电话:631-530-5705

地址:7109 Rutland St, Philadelphia, PA 19149

网站:https://rakenvsolutions.com/

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二:托尔斯TV修理

业务:房屋检验

电话:412-548-8390

地址:  Rur Rte 6 Box 372A,Kittanning,,PA

如果在检查中发现问题,例如屋顶或一些房屋主要系统。买方可以放弃交易。验房师可能会建议更换整个房顶,如果花费大概需要 几千美元,这时候您就可以要求卖家承担这笔维修的费用。

三:亚洲冷暖器公司

业务:房屋检查

地址:  1516 Morris St.,Philadelphia,PA

电话:  610-909-2951

四:柯鑫冷暖气工程公司

业务:房屋检查

地址:  2541 Shelmire Ave., #A,Philadelphia,PA

电话:  215-485-9073

五:Advocate Community Development Corporation

业务:房屋检查

电话:  215-765-3650

作为买家,房屋检查报告可以更深入地了解房屋是否维护良好或需要大修。如果您对房屋的当前状况不满意,您可以要求卖家解决维修问题。

地址:  1808 W Diamond St,Philadelphia,PA

六:DJ房屋检验公司-DJ Home Inspection

业务:房屋检查,  氡气检查,  白蚁检查

电话: (215)882-2869

七:艾力佳能源(Alligood Energy )

业务:绿色认证、室内空气/霉菌测试、分析新建筑检验

电话: (215) 317-3407

地址: 宾夕法尼亚州新镇19125

八:丰富的豪宅检验服务有限责任公司(Abundant Luxury Home Inspection Services, LLC)

业务:包括售前(卖方) 检验、新建筑检验、检验和家装检验。

电话: (215)849-6671

地址:宾夕法尼亚州费城19118

九: 准确性保证家庭检查有限责任公司Accuracy Assured Home Inspections, LLC)

业务:消防和烟囱检查、一氧化碳和气体分析师、泳池和热水浴缸认证、室内空气、霉菌测试分析、新建筑检验

电话: (215)392-2982

地址:宾夕法尼亚州费城19146

十:四季专业验房服务(All Seasons Professional Home Inspection Services)

业务:泳池和热水浴缸认证室内空气/霉菌测试分析

电话: (866)341-9790

地址:宾夕法尼亚州格伦赛德19038

二月 15, 2022 / by / in , , , , , , , , , , , , , , ,
纽约搬家风水有讲究 纽约搬家日子要选好|纽约搬家风俗要记住 纽约搬家禁忌有哪些 纽约搬家注意事项

文|雨荷

一命二运三风水,风水好坏和您大有关系。 搬家是非常值得开心的事情,所以搬家一直被称为是乔迁之喜。不过在搬家风水学上,并不是任何时候都适合搬家,也不是任何东西都可以带进新家。既使在纽约搬家,我们很多华人朋友还是会在意风水禁忌或传统上的礼俗。今天小编给大家介绍纽约搬家的一些禁忌和注意事项。

一命二运三风水,风水好坏和您大有关系。 搬家是非常值得开心的事情,所以搬家一直被称为是乔迁之喜。

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为什么选黄道吉日搬家?

黄道吉日就是指“青龙、天德、玉堂、司命、明堂、金匮”六神所在的日子。中华传统文化讲“天人合一”,择选吉日其根本就是寻找、确定办事活动的适宜时空点,能充分的把握天时、地利、人和三者之间的和谐关系所造成的适宜机遇,从而达到趋吉避凶、吉祥如意的结果。

择选吉日就是运用古代黄历,为人们的生活中的重要事情选定吉日,去掉对自身冲、克、刑、害不好的日子,挑选对自身有利的好日子。比如婚嫁、盖房、乔迁新居等等,这样就充分发挥天时、地利、人和,已达到天人合一的目的。现在择选吉日仍然非常实用。对于婚嫁、乔迁等事务的择日还是十分重视的,看日子最主要的依据阴阳五行和黄历。

一:就算在紐約搬家也要选好搬家日子

搬家是人生中最重要的事情之一,搬家选日子其实是很讲究的,日子、时辰选择得好,则会带来好气象。就是人们常说的“吉地也要良辰催”,日子选不好可能会影响到家人的身体健康、财运、事业,还有孩子的学业等。

搬家一般讲究是要选择在水日,而要避免选择火日,这就是人们常说的:“阴日选择阳辰,阳日和银时”。在美国的华人历来讲究搬家时选择良辰吉日。按照中国的传统习俗,在黄历三月和七月是没有人搬家的,一般情况下,在黄历的二月和八月搬家的最好。因为黄历三月的清明节和黄历七月的盂兰节都是和死人有关的节日,搬家会惊动鬼魂,会给自己的将来带来晦气。

黄道吉日则是一年当中最吉利喜庆的日子,可以增旺全家成员的运势。但在选择日子的时候,要注意别和家人的生肖相冲。不仅要选择吉日,还得选择吉时。这里特别注意的是,夜间搬家可能会影响运气,最好在下午三点之前完成搬家工作。所以在选择的时候一定要谨慎。凡是讨一个好彩头,这样以后才能更加顺利,搬家更是如此。在一个好的日子里搬家意味着以后生活万事如意。

黄道吉日则是一年当中最吉利喜庆的日子,可以增旺全家成员的运势。但在选择日子的时候,要注意别和家人的生肖相冲。不仅要选择吉日,还得选择吉时。

二:纽约搬家:华人忌穿黑白色系衣服

搬家穿衣也是有讲究的,在搬家当天一定要注意选好所穿着衣服的颜色。黑色或白色的衣服在传统风水学中,寓意不好。白色在风水里有着离别、死亡、悲伤等含义,搬家的时候穿着显然是不合适的,在搬家那天,女主人可以选择穿比较喜庆的颜色,如穿红色的衣服对于新家的气运,能够起到一个好的开头,并且在寓意上也十分吉利。帮忙搬家的朋友要尽量选择一些平时经常穿的,并且颜色不是过于深的衣服,比如说米色、驼色或者是浅灰、粉色等颜色。

三:纽约搬家:哪些東西要帶走、哪些不能帶

1).旧枕头

在风水学上,枕头又被称为“进伙”,如果把旧枕头搬进新家,对以后家里的发展会产生不利影响。这时因为旧枕头的风水磁场会影响到新家,导致新家里的风水遭到破坏,并且旧枕头里面必定是有很多细菌的,如果将旧枕头带到新家里同样也会污染新家。

因此,携带新枕头进新家就是一项必不可少的选择,而且枕头也不是很贵重的物品,趁着搬新家时换好,也沾一沾搬新家的喜气。

在香港、新加坡等地华人,还在枕头内藏着红包,预示着今后财源滚滚,生活也会越来越好。

2).坏的旧碗碟

有些家庭当碗碟破损后,没有及时换掉,甚至在搬家的时候,还把这些有损坏的碗碟带到新家。其实从风水学角度讲,破旧的碗碟是不能带到新家里的。这是因为民以食为天,碗碟就相当于是人们的事业以及未来,如果饭碗出现破损,就意味着在事业发展方面会受到阻碍和影响,有着非常不好的寓意。所以家中的碗碟有破损后要及时更换,千万不能搬到新家里。所以要提前查看一下,最好不要在这方面试图节约,将不应该带的物品带到新家去。

碗碟就相当于是人们的事业以及未来,如果饭碗出现破损,就意味着在事业发展方面会受到阻碍和影响,有着非常不好的寓意。

3).刀剑利器

一些喜欢收藏的朋友,家里边可能会有一些具有收藏价值的刀剑,因为外观锋利,在使用过程中很容易伤到别人,而且在风水学上讲,刀剑往往和“凶器”联系在一起,往往对于人健康是非常不利的。因此在搬新家的时候,不能把这些刀剑之类的物品带到你的新家里边。 另外,这些刀剑之类的特殊物品,也可能在搬家的过程当中,会带来一些意外情况,也会将不良的信息带到家里。对于家庭的发展带来不好的影响。因此在搬新家的时候,这些细节一定要注意,不要将这些煞气重的物品搬进去。

为了在搬家的时候有个吉祥的兆头,搬家当天最好不要搬动刀剑之类的物品,可以在搬完家之后再慢慢带入。

4).家里的锅

锅也是搬家的时候必须要带走的。可能很多人觉得新房子就是要配新厨具,其实这里也有说道,因为锅代表着一家的家底,如果没有把锅带走,就相当于把自己的家底留给了别人。 所以把旧锅带到新房子里面,对于家庭今后的发展也会有很好的帮助。即使这个旧锅在新房子里边用不上也要带走。如果旧锅不想用,可以在旧锅里煮一些水,煮完之后倒到新锅里面,这样就相当于把所有的家底都带到了新家。

5).米缸

搬新家,米缸是一定要带走的,很多人可能会把米缸留在原来住的地方,或者直接丢掉,这种行为是非常不好的。因为米缸代表着衣食,把米缸带到新家里边,就相当于是以后的生活能够丰衣足食,不用为饮食方面的问题烦心,意味着全家人吃喝不愁。搬家当天可以把米放在米缸里一起带过去。

四:纽约搬家注意事项和禁忌

1).搬家的第一天要多请亲朋好友来玩,来热闹新房,一定要在新家里吃一顿饭,人越多越好。 搬家以后,家里人少的,一段时间也要经常邀请朋友来热闹,称为 “温房” ,记住不能让新房 “寒房”。

搬家的第一天要多请亲朋好友来玩,来热闹新房,一定要在新家里吃一顿饭,人越多越好。 搬家以后,家里人少的,一段时间也要经常邀请朋友来热闹,叫着 “温房” ,记住不能让新房 “寒房”。

4).进屋时要燃放鞭炮,不要生气、不要骂人,多讲吉利话。

5).除此之外,提醒大家 ,搬家时带一些水果,也能够提升家运。比如苹果,寓意平平安安,团团圆圆;橘子,寓意万事大吉,财运高涨;橙子,寓意心想事成,马到成功;桃子,寓意健健康康,长寿安乐;葡萄,寓意多子多福,齐心协力;大枣,寓意人丁兴旺,子孙满堂。搬家是非常值得开心的事情。

6).祭祀灶神。也就是我们神的灶君司命,因为相传每年的腊月二十三,就是人们常说的“小年”。灶王爷都要上天去汇报所在家庭一年的情况,第一天搬进去,不能冷落了灶王爷。

7).要提前规划,制定好的搬家路线。在位理学上来讲,搬家得符合”玄空卦理“,这样能够减少令人反感的灾晦。通俗来讲,搬家的时候要避开某些地方和某些方位,像教堂、祠堂、医院等有点阴沉的地方最好要绕行。如果不得以,实在没有办法绕行,可以在经过的时候撒红纸。

8).神佛像应该提前搬。中国传统文化中有敬天、敬地、敬神的习俗。很多华人朋友家里供奉神像,搬家时要提前把神佛搬入新家,然后进行拜祭。

9).搬家时带上米、水、土。这里建议路途遥远的话,应该在随身行李带上一把米、一瓶水、一把泥土,是从一个州市到另一个州市,这样可以避免水土不服,也避免思念家乡,如果路途更远,更需要这么做。

建议路途遥远的话,应该在随身行李带上一把米、一瓶水、一把泥土,是从一个州市到另一个州市,这样可以避免水土不服,也避免思念家乡,如果路途更远,更需要这么做。

10).不亦空手入屋。搬家当天,第一次进新屋,一定要拿一些比较贵重的东西。拿著米桶、存款簿、红包等。寓意为家里未来会很充实,财富越来越多。切记要主人先进,不能他人或搬家公司的人先进。

中华文化源远流长、博大精深,择吉习俗是中国一项历史悠久的传统文化,它具有相当广泛的文化蕴含,能充分的把握天时、地利、人和,以及由此之间的和谐关系所造成的适宜机遇,从而达到趋吉避凶、吉祥如意的结果。如果您正准备搬家,小编向您家祝贺乔迁之喜!

 

二月 13, 2022 / 1 Comment / by / in , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
【美国买房必看】购买美国二手房house 房屋检验必不可少 要避开这些坑|纽约地产律师

美国的老房子数量众多,购买二手房是非常普遍的一个现象。根据最近的数据,美国13.5% 的房屋建于 1940 年代之前,19% 建于 1950 年之前。在纽约市,有超过 1,400,000 处住宅已经使用了 75 年或更长时间。金牌资讯网资深的纽约地产律师提醒华人朋友,购买二手房可能存在一些潜在的风险(意想不到的维修成本),所以一定要请专业人士做房屋检验。

本文从装修的角度,总结购买美国二手房必须要考察的10个潜在的问题,供小伙伴们参考。

1.房子的窗户

美国很多老房子的窗户都是木质的,长期没有更换过的窗户,可能会出现密封条老化,漏水、开关不方便或者镂空等问题。它的隔热、保温效果都会比较差。也会导致每个月的暖气费支出增加。

更换一扇窗户大概需要三百到七百美刀,如果大一点的会更贵。

如果这个窗户漏水导致墙体里边潮湿,在更换窗户的时候,有可能会涉及到更换木梁。这个费用是额外的。所以如果这个房子的窗户都是旧窗户的话,一定要慎重考虑预算问题。

2.屋顶

在买房的时候,要问清楚屋顶的年份,一般情况下屋顶大概是二十到三十年,要更换一次。

有的房子是刚刚换过的屋顶,大家千万不要就此放心了。一定要请验房师仔细查看一下屋顶里边的情况。刚换的屋顶并不意味着里边的结构是干燥,要检查里边有没有曾经漏水的痕迹。如果是长期漏水的话,这个木头会腐烂,那这个房屋的结构也可能会有问题。

在看屋顶的时候,要看一下这个屋顶有没有下陷的趋势。有的屋顶从中间就开始下陷了,说明房子结构必然有问题。

另外一点,就是查看这个屋顶里边有没有一些小动物曾经居住,比如老鼠、松鼠、鸟类或者其他一些小动物。有些人可能会不太喜欢。

换屋顶是一项比较大的支出,根据房子大小和所选材料的不一样,大概需要一万刀到三万刀左右的预算。

洋工程师事务所 纽约执照专业检验房屋 (203) 442-6030

纽约地产律师指,购买美国二手房house,房屋检验必不可少。

3.房屋的地基

查看房屋的地基非常重要。在买二手房的时候,要照房子转一圈。如果发现有些房子的地基上,也就是水泥墙,上面有一些修补,有些是专门补了一道裂缝。这种情况就要非常小心了。水泥和砖墙之间是允许有缝隙的,那这个缝隙一般不超过三毫米。如果房屋的裂缝达到一英寸这么宽,那这样的裂缝是有结构性问题的,而且确定是会漏水的。

如果房子地基有问题,很有可能是地震造成,或者是周围土壤松陷问题,或者是地基下面的地基不稳固的问题。所以要尽量避免购买这类房屋。

4.刚完成装修的二手房

凡是老房子一般都会有各种各样的问题。房主在卖房之前的装修基本上不会彻底解决所有的问题,而是掩饰性的装修。

一般情况下都是由房产经纪帮助安排这类的装修,目的是达到可以出售的标准。所以在购买刚刚装修好的二手房之前,一定要仔细考察一下有没有潜在的问题。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

5.没有完成装修的房子

如果这个房子没有完成装修,或者这个房子从最开始建一直都没有完工,它的价格会比较低。

但是请不要被诱人的报价冲昏了头脑。

房子没有完成的装修,很可能是因为没有得到楼宇局的许可permit。因为对房子进行大幅的装修改造,都要申请政府的批准。不论是要完成地下室的翻新,还是对房子改建加建,水电和建筑permit 一样都不可以少。如果这里边有哪项不合格。必须把它拆掉,检查之后重新做到标准才能够验收合格。

如果现在的屋主在进行这个房子装修的时候,并不是按照permit 来做的,或者是他没有申请permit。那问题就大了,很有可能现在完成的装修都要拆掉,重新来做,这个费用会非常高。

6.过时的装修

很多过时的装修本身并不是一个大的问题,但是如果你想改造房子,把这个房子变得具有现代时尚的气息,那么就需要进行大规模的翻新装修。 所以在选房子的时候,如果这个房子装修全部都非常过时,你无法忍受的。那就要考虑到这会是一笔很大的预算开支。

7.房子的电路问题

电路的使用寿命最多是七十年,老的电路容易引发火灾。原来的电线所能承载的电流比较小,你要是买一些新的家电,老的电路就不太适用。所以如果房屋的电路比较老旧,就是到了彻底更换的时候了,这也是一笔不菲的支出。

纽约地产律师指,购买美国二手房house,房屋检验必不可少。

8.热水器Hotwater

HVAC是暖气和空调系统,Hotwater就是热水器,它们一般都是放在地下室。所以在看房子的时候,最好在地下室找到这两个东西,然后去看一下它的生产年份。 热水器的使用寿命大概在8至12年左右。超过十年寿命以上的热水器,在看房的时候,你就要注意看他周围是否有漏水的痕迹。很多年限较久的热水器加热效率不高,水就不热。 如果要换热水器的话,热水器本身大概是在一千刀到两千刀左右,还有五百刀到一千刀的安装费。根据品牌价格会有所不同。

9.暖气和空调系统HVAC SYSTEM

暖气和空调系统HVAC,一般它的使用寿命是在15年到25年左右。 它的使用寿命也会根据每家的维护和保养情况而不同的。通常的话,换暖气Furnace或者空调系统AC,大概就需要5000-8000刀。换热泵Heat Pump也是需要5000-8000刀左右。

10.房子里边的气味

房子里边有奇怪的味道,最常见的原因就是房屋里边有发霉的地方,霉菌产生的气味道。还有可能是里边有老鼠居住,老鼠的尿有一种氨的味道,也是比较刺鼻的味道。你会有过敏的问题,会有呼吸系统的问题。

纽约专业验屋师 (203) 442-6030 纽约验房师

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一月 4, 2022 / by / in , , , , , , ,
投资纽约法拍屋 新手必看|怎样找法拍屋房源? 如何购买纽约法拍屋?

文|无疆行者

近2年美国房地产市场火热,房价不断飙升,法拍屋因其价格便宜、产权清晰的鲜明特点,受到越来越多的购房者的关注。在纽约这样一个拥有超过800万居民的城市,市场上总是有很多银行止赎需要法拍的房产。购买纽约法拍屋虽然有捡到宝的机会,但是也可能存在一些潜在的投资风险。

纽约资深的地产经纪人Leah Chen提醒投资纽约法拍屋的购房者,购买未经检查的法拍屋(Foreclosure)要特别小心,银行一般会“依现状出售(as-is),找专业人士帮助至关重要,可以帮你规避不必要的风险。

服务热线:917-804-7458

什么样的房产会被拍卖

导致可供拍卖的房地产的原因包括以前的屋主无力偿还房屋贷款;夫妻分居、离婚需要清算财产;破产; 继承房产的受益人更愿意让房屋拍卖等。

在哪里寻找拍卖的房产

以下是一些可以搜索拍卖房产的地方:

  • RealtyTrac.com
  • 当地报纸
  • 拍卖网,比如 Auction.com
  • 地方政府(致电或访问其网站)
  • 房地产经纪人

纽约房地产经纪人可以访问 MLS(多重上市服务)数据库,这会扩大您的房产选择范围。

法拍屋类型

纽约法拍屋有两种拍卖类型:

  • 不允许验房
  • 有进行房屋检查的机会

与非拍卖购买的情况一样,无法在购买前检查房屋会增加显着的额外风险。

也就是说,事先知道您关注的房产属于哪种类型的拍卖。作为拍卖的新手,只关注允许检查的房屋是最安全的。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

法拍公司一般在什么地方标房?

  • 法拍公司一般是根据当天法拍房屋的数量来看,如果数量比较多,他就把当地的一个仓库、社区的中心或者是一个体育馆租下来,作为一个法拍的一个现场。
  • 如果当天的法拍的房屋数量比较少,那么他就可以到这个房子的前面来。作为一个现场的拍卖。
  • 如果被拍卖的房屋要太远了,或者这块地已经是被很多邻居的地所包围着,不方便在这块地上来标的话,他们就在法拍公司的办公室里面来标这块地。
  • 法拍公司有时也会跟房地产经纪人合作,在MLS上面把这个要拍卖的房源打上去。虽然说他让这个经纪人,包括这个买家在上面登记。但是他非常欢迎买家在看了这个房子以后,可以出一个offer。如果这个合同出的这个价钱,已经达到了法拍公司所预定的价钱,法拍公司就会和银行沟通,接受这个offer,直接走公证公司交易的程序,就不会再来把这个房子进行法拍了。

纽约资深的地产律师表示,购买纽约法拍屋有机会获得高性价比的超值房产,但是要熟悉纽约法拍屋购买流程,并要注意可能存在的法拍屋投资风险。示意图。(Pixabay)

如何购买法拍屋?参加拍卖会要注意什么?

我们在买法拍屋的时候,法拍公司会给你一个详细的清单,说明要带什么东西。

  • 首先是在法拍之前的一天,要到银行里面买现金支票。支票这个title,要填写法拍公司的名字。或者是你带上足够的现金也可以。
  • 竞拍成功拍到钟意的房源以后,一般需要交百分之十的押金,剩余百分之九十的房款要在过户的时候付清。
  • 如果说是新手去参加拍卖,缺少这方面的经验,英语又不是很好,建议找一位房产经纪协助。
  • 当你竞拍成功以后,就要填你个人的信息,你的名字或者是你公司LLC的名字,还有你的邮寄地址mailing address,千万要仔细检查,不要有错误,如果有一个字母不对,到时候交易完了以后,你要去县政府重新改名字或者改公司LLC的字母,将会耗费很多的时间和精力。

购买银行持有的法拍屋( REO )

在拍卖会结束后,房屋可能会流拍,那么这时房屋的产权就归银行所有。

这时候,大多数贷方(银行)会将止赎房产交给 REOagent,后者与持照的房地产经纪人合作寻找买家。贷方通常不会直接向个人出售房屋。

一般银行会对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋状况不好,买家最好请专业的验房师来检查。

本文的内容为公益性质的信息分享,仅供参考,并不构成对任何具体问题的法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的纽约房地产律师

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十二月 27, 2021 / by / in , , , , , , , , ,
在纽约您买减税房 应了解减税政策来历 种类 方法及注意事项

在纽约买房,谁都想买上一套自己心仪的房子,环境优雅、交通便利,当然更希望能买到一套纽约的减税房。

希望能买到一套纽约的减税房

希望能买到一套纽约的减税房

为什么呢?我们都知道,美国不仅是一个法治国家,同时也是一个重税收的国家。虽然您在美国买房会拥有永久的产权,但是每年的房屋税费是必不可少的。而这个地产税对一个普通家庭来说,也是一项不小的支出。
如果我们有机会能买到一套减税房,那当然好。因为它能为我们节省一笔可观的税费。可是任何事物都有它的两样性,在我国传统文化中就讲到了相生相克的理。就是说,也许您买到了一套减税的房子,给您省下了一笔房税,但是房子的地理位置,外部环境,交通便利等等可能就不会很理想了。
当然我们有一些老年朋友,因为年龄大了喜欢安静,所以就想离闹市远一点。这类的朋友在偏僻一些的地区买减税房子就比较合适。
那么要想买减税房,我们首先要了解一下减税楼是怎么回事,了解清楚了我们就不会盲目的跟风,去抢购减税楼了!

废旧仓库改建

废旧仓库改建成减税楼

偏远地区的减税政策

偏远一些地区的减税政策

一,减税楼的来历
早在1971年。当时,纽约政府为了鼓励开发商开发一些未利用的土地,而对地产开发商提供了一个非常大的、有一定年限的减税。
比如,布鲁克林区的DUMBO曾经是个工业区,充满了破旧的厂房和仓库。后来,政府对这里重新进行了规划,并对地产开发商给予优厚条件,提供地税减免鼓励开发商来这里开发改造。
另外还有一些比较偏远的,交通不太便利的地方。政府也会提供减税政策。
尽管政府有减税政策,但是我们要明白一点,任何事物都是有利有弊。当我们了解了利弊这些情况后,就要慎重去选择了。
二:纽约减免政策的种类
在纽约,比较常见的新楼盘减税政策是421-A减税政策。除此以外,华人买家比较常接触到的还有J-51减税政策,以及Condo的首要自住房减税政策。下面我们就来说说这些政策。
1,421-A减税政策
我们已经谈过,纽约的减税政策主要是针对当时众多废弃的工业区,厂房、仓库、还有一些码头等等,但是这些地方如今在纽约几乎是没有了,那么这些减税政策也就可能逐渐的被取消。
由于421-A这个减税政策的年限是10年、15年、20年,甚至还有25年的,所以有些楼房还在享用着这些政策。虽然还在享用,但时间都很有限了。
2, J-51减税政策
在纽约J-51减税政策是指,当开发商将工业或者商业地产改建成住宅项目时,符合条件的楼盘将会享受到J-51地税减免。J-51减税政策一般有两个地税减免周期。如果开发改建项目里有可负担住房(affordable housing),那么楼盘会享有34年的减税周期。前30年税率不变,后面4年每年逐年递增。如果没有提供可负担住房,减税周期就是14年,前10年税率不变,后面4年每年逐年递增。
当然在纽约这种楼盘也是很少的了。
3,自住房减税政策
在2015年8月1日之后买房的纽约人,可以申请纽约州房星计划(STAR)。
条件是:年收入在50万以下,并且申请减税的房产必须是自住而且还是主要的住所。符合条件的申请人,房产价值中的3万美元可以免学区税。65岁以上的长者可以享受升级版的房星计划(Enhanced STAR),要求是年收入要在84,550美元以下,房子也是自住并且是主要住所,符合条件的长者,房产价值中的65,300美元可以免学区税。
所以朋友们在买房时,当看到有减税政策时,一定要看清是属于哪一种类型的,是否适合与自己,这些都是要搞清楚的。
三,减税的方法
我们在买房市场上,可能会看到拥有10年,15年,20年,甚至是25年的减税楼盘。
不同减税的年限,自然减税的金额也不相同。一般来说:如果一个楼盘是10年减税优惠,通常情况是前两年全额减免,而后每两年减税的优惠递减20%, 比如第二年减税80%,第4年减税60%,第6年减40%,此次类推,直到10年后地税和市场正常税率持平。20年的减税优惠是头12年全额减免,最后8年,每两年递增20%,最终逐渐涨到正常的市场税率。
如果享有J-51地税减免,比如有34年的减税周期。前30年税率不变,后面4年每年逐年递增。如果没有提供可负担住房,减税周期就是14年,前10年税率不变,后面4年每年逐年递增。

小心减税陷阱

当心减税陷阱

四,当心减税陷阱
我们这里所说的陷阱,不是像中国一样,中共政权为了它自身的利益,时常对百姓会使用一些欺骗、隐瞒的手段,让中国的百姓去上当、受骗。比如像中国房地产的龙头企业恒大,全国几十万人上当受骗,有的甚至是倾家荡产、血本无归。
而在美国是不会这样的,因为美国是一个法治国家,政府也得遵循法律办事,所以像中国恒大这样的事情,在美国是不会发生的。
但是美国也有美国的特点,那就是条条框框太多,如果您稍不注意忽略了某一点,就可能会给自己造成损失。比如说:我们上面谈到的减税楼房,有的地产商的确向政府申请减税了,可是在你买房时这个申请一直没有批下来,如果说批不下来,那么你所买的房子就享受不了减税政策。
再比如,有的减税楼它是有附加条件的,如果我们不注意这个附加条件,就会给我们买房后带来麻烦。
就拿我们上面谈到的自住房减税政策来说,它只适用于自住房,也就是说这个减税的政策只能是自住的买家享受,如果您买这个房子是用于出租投资,那您就不能享受这个减税待遇。如果您没搞清楚,去买了这类减税的房子,一旦被政府查到你买的房子是用于出租,那么您享有减税的所有优惠都会被取消,同时还可能会带来一笔罚款。这样就得不偿失了!
即使我们确定了要买的楼盘有减税,那么我们也要了解清楚,到底这个减税还剩下多少年,什么时候结束,在结束期间它还会不会有一些其它的变化。比如说,15年的减税楼盘,那么在结束之前的八年,这个地税每两年会有20 %的一个涨幅,所以你一定要看看,你在购买的时候这个减税的政策还剩下多少年,地税会发生哪些变化等等。
以上所谈的这些,希望能给我们华人的朋友们一个借鉴。在此也祝愿朋友们都能买到一套自己心仪的房子。

十一月 7, 2021 / by / in ,
了解估价师 对购房者很重要
买一套心仪的房子

家和万事兴是我们中华民族的传统理念

成家立业,家和万事兴是我们中华民族的传统理念。所以对我们华人来说,买房就成了我们人生中最为重要的一部分。大家都知道,在纽约虽然有待出售的房屋很多,但要买到自己称心如意的房子的确也不容易。因为除了要挑选自己心仪的房子之外,后面还会有太多太多繁琐复杂的事情在等着您。比如,了解买房的各项法律条款、各项制度,合同、定金、房贷等等等等,这些很有可能会把我们搞得焦头烂额。
可是当今的社会就是这样一个社会,我们处在这个社会也有很多的无奈啊!所以为了完成我们的心愿。在我们买房之前应尽量多了解一些买房的知识。这样在我们买房时就会减少很多的麻烦。
下面我就给大家谈一下房产评估师对我们买卖房子所起到的作用。
我们大家在买房时一般选择的都是申请房贷买房。在我们向银行申请房贷时,银行会严格审核我们的房贷条件,而在审核的最后还有一项叫房屋估价,也就是要评估房屋的总价值。这也是一个很重要的环节,因为房子估价的高低与我们的房贷有着直接关系。
下面就让我们来了解一下这个估价师。

了解估价师

了解估价师很重要

一, 估价师
在美国从90年代初开始倡导房地产估价人员持牌和许可制度,规定凡涉及25万美元以上的房地产评估,都要由持许可证的估价师来评估,与房地产抵押有关的估价一般也要有执照。所以房产估价师都是国家认可的,是一个正规的行业。
估价师涉及的业务范围也很广,什么某公司不动产的评估,合资不动产的评估,个人不动产的评估,对某个产品的估价,还有像一幅画,一块宝石等等的估价。而我们今天所要说的估价师,就是针对买卖双方所交易房屋总价值的估价。
1,了解估价师。估价师他有一个专门独立的评估机构,他不是银行的一个部门,也就不会是银行的职员了。但是很多估价师跟银行都有着业务上的合作与往来。所以当我们在某个银行申请房贷时,银行就会聘请一位估价师来对房子进行估价。
估价师一般是由银行聘请的,但估价师的费用却是由购房者买单。这里没有什么公平不公平、理解不理解的问题,因为这是规定。
2,差异。估价师所得的费用是有差异的,地区不同估价师的收费也不相同,同时对房屋的大小不同收费也会不同。比如,对一居室和三居室的房屋评估时,工作量是不同的,所以收费就会有差异。
而纽约估价师的费用比其它地区收费相对能高一些,一般都在500美元左右。
3,与买卖方的关系。这个估价师属于是第三方的独立机构,与买卖双方没有任何的关系,一般都不会有什么直接往来。这也许是为了防止向中国大陆那样,行贿呀、塞个红包什么的,使估价师在估价时不能够达到公正。
二, 估价师所起的作用
银行聘请估价师的目的是什么呢?主要是给放贷银行一个较为准确的估价数据,银行就可以依据这个数据来决定,给申请房贷者贷多少钱、利率为多少?那这对买家来说当然就是很重要了!
假如银行在审核买家房贷程序时,其它都已经合格。此时房屋的估价就更显得关键。如果估价师对房屋的估价比买卖双方交易价格要低,这对于买家房贷来说就会有麻烦了!
我们举例来说:比如房产交易价为100万,您的首付就是20万,而贷款80%就是80万。但银行聘请的估价师只估了95万,那您真正能贷到的金额就是95万的80%,也就是76万。
这里面还牵扯到买家交首付款的问题。如果您的首付款原来是20万,而现在就要交付24万。这无形中您就要多拿出4万的首付款,所以我们在买房时还是应该多准备一些钱,以防意外。
如果估价师估的过低,比如低于房屋售价7万或者更多,那么贷款人就会怀疑房子是否有什么严重问题,或者售价是否过高了等等。这样就会直接影响到买卖双方房屋成功交易的问题。
如果是估价师估的高了呢?这对于买卖双方会不会有什么影响呢?按照规定不管估价高于售价多少,都不存在 LTV 变化,自然对于利率,Credit 等也不会产生影响。
那么对于买家来说,自然是高兴了,最起码从心理上认为自己沾光了。
可是对于卖家心理上来说,自然会有一种吃亏的感觉,如果这个估价高的差距过大,卖家可能就不干了,这样也会影响到买卖双方的交易问题。

清洁卫生 有个好印象

清洁卫生 留下好印象

三, 印象很重要
我们上面谈到了,估价师对房屋的估价直接就牵扯到买家房贷的问题。对于买家来说当然不愿意让估价师把房价估的太低,因为这会给他的房贷造成损失。
为了能让评估师对房子有一个好的估价,首先要给估价师一个好的印象,所以对房子表面的处理就显得很重要。在此我们建议买卖双方都要特别注意以下几点:
1,首先在估价师来估价之前,我们要把房子的内外卫生打扫干净,这样可以给估价师留下一个好的印象。这就是人们所说的印象分。
2,如果我们的房屋存在违规情况,就要尽快的处理解决。要么拆除、要么去申请许可证。在估价师来估价前这些都必须办妥,否则一定会影响估价的。
3,如果我们的房子存在着明显破损,比如,墙上有洞、马桶或水龙头有问题,那就要尽快维修或更换。
4,我们房子的外部环境,也要做到整洁。比如花草树木、游泳池之类的也需要收拾一下,保持环境的美好。
以上这些都有可能影响到估价师的估价,所以希望买卖房屋的朋友能够引起重视,为我们买卖房子的成功铺平道路。

十月 30, 2021 / by / in , ,
什么是买房的定金与订金?以及与签约合同的关系

人们常说的一句话叫“隔行如隔山”。这句话的大意是说,每一行业都有其行业的特点、技能、专业用语,以及它在人世间所起到的作用等等,当然不同的行业都有它不同的行规,以及一些法律条文的规定。
就拿我们买卖房屋来说吧,如果您想顺利买下一套称心如意的房子,那么我们就需要花一定的时间和精力,去了解这一行业,了解买房的程序和买房中一系列的规定以及与其相关的一些法律条文,当然还包括一些买房的专业用语等等。如果我们不去了解,那么我们在买房的时候就会遇到很多的麻烦,使买房不能顺利进行。
为了能够帮助买房的朋友尽快的实现自己的愿望,下面我们就为朋友们解释几个在买房中所必须了解的,也是比较关键的几个名词,希望我们买房的朋友能够尽快的熟悉和掌握。

了解定金与订金很重要

了解定金与订金很重要

一、定金
1、什么是定金?
定金是一个规范的法律概念,是买卖双方签订购房合同后,为确保合同的履行而采取的一种担保方式。在买卖房子的交易中,买家履行合同后,定金可以抵作首付款或者收回;若买家不履行合同,是无权要求返还定金的;如果卖家没有履行合同,就必须双倍返还定金,甚至还可能承担法律责任。
2、定金的交付
按法律规定,定金是由买方交付的。交付的金额不得超过买房交易总金额的20 %,如果超过就不受法律保护 ,定金也就失去了它担保的作用。
定金虽说是买家对卖家信誉上的一种保证,但定金是不会让卖家保管的,一般都是由中立的产权公司 (Escrow Holder)保管。这样定金就不会出现被欺骗的现象。

了解主合同与从合同不能忽视

对主合同与从合同的了解也不能忽视

二,主合同与从合同
a,主合同:为了顺利完成房子的买卖,一般来说,买卖双方需要签订一项合同,这个合同在买卖房屋中被称作是主合同。
b,从合同:交付定金是为了保障主合同顺利实施的一种方式,为了保证使定金不出现意外,在买方交付定金时还需要另外签订一个合同,这个合同就叫作从合同。
虽然是从合同,它也是受法律的保护。所以在签订的时候也要重视,不能掉以轻心。在签订这项合同时,要特别注意的一点,就是我们在签订从合同时的主体要与主合同的主体保持一致,如果主合同与从合同两个主体不一致的话,那么从合同(定金合同)就不受法律保护,也就失去了它担保的作用,。
如果由于某种原因使主合同突然失效了,那么从合同也会跟着失效,这时的定金也随之失去其担保的作用。
如果出现这种情况,那么买方所交的定金又该如何处置呢?
当然不会只是返还定金那么简单。如果由于买卖某一方的过错从而导致主合同无效,那么过错一方就不只是没收定金或双倍返还定金的问题了,很可能还要承担相应的民事责任。

二、订金
订金的本质很类似预付款的一种方式,是买方对卖方体现出的一种诚意。
我们举个例子来说明:比如,我看上一套房子,想要把它买下来。但是我又不能完全自己做主,还需要跟家人商量后才能决定。在这种情况下,我可以拿出一些钱,作为买房的订金。告诉卖家等我半天或多长时间,让我跟家人商量完后再来给你回话。给卖方订金的目的,是希望买家在跟家人商量的这段时间里,卖家不要把这套房子卖给别人。当然这个订金是不会受法律保护的。
如果说买家跟家人商议后,得不到家人的同意,那买方就可以到卖家把订金要回来。再假如在买家回去跟家人商量的这段时间里,卖家把房子又卖给了其他人,即使买家的家人同意了,买家也可能无法再买到这套房子了。也只能在卖家面前发发牢骚、发泄一番,然后把订金要回,而卖家也不会因为他的失信而受到经济损失。这就是没有得到法律保护所容易出现的现象。
所以在我看来,订金的概念其实就是一个人能否守信的概念。如果一个人有了信誉,他就会坚守这个信誉,就会等到买家跟其家人商量完后再决定房屋的买卖。

信誉对人类很重要

信誉是人境界的体现

信誉是一个人的道德、人品与境界的体现。有了信誉,无论是有没有定金或订金还是什么合同之类的,对他来说都是一样的,因为他懂得失信的后果和诚信的珍贵。
虽然我们身居海外,但我们不能忘记,老祖宗给我们留下的许许多多人性中最珍贵的东西。比如我们上面所谈到的信誉,在中国就有许多这方面的成语和典故。比如:君子一言,驷马难追;一言既出,金玉不移。南门立木,一诺千金等等,其实这些典故都是我们中华民族文明历史中的典范。
那有朋友可能会想,如果人人都像我国古人那样讲诚信、守信誉,那多好!既简单又没那么多的事,就不需要我们现在社会上那么多繁琐复杂的什么法律、制度以及什么合同、定金之类的等等。
这种想法当然是积极的,认识也是好的。可是我们要明白一点,古人给我们留下的这些典范,那是人类道德与境界的体现,如果当人类不崇尚道德的时候,人类就会逐渐的失去人性中最珍贵的这些东西。取而代之的是什么?就是我们当今所看到的、所接触到的那些法律、规定、条款、合同等等等等。

十月 28, 2021 / by / in ,
出现意外后合同违约 买房定金能拿回吗?

自古以来在中国流传着这样一句话:天有不测风云,人有旦夕祸福。是的,人类社会本来就是福祸并存的社会。可是这种福祸又是人无法预测的,所以也就谈不上驾驭了!

天灾导致合同违约  怎么办?

出现意外 导致合同违约 怎么办?

福祸无处不在,就拿我们在纽约买房来说,可能就会遇到让人意想不到的福祸。那么当我们遇到这些问题时,又该如何处理和解决呢?首先要求我们详细的去了解购买房子的程序,以及许许多多买房的条款和各项规定。如果我们没有那么多时间和精力去了解,那我们就要聘请一位有人气的买房经纪人或律师,来帮助我们来完成这一切。

我们买房首先要签订买房合同,合同签完后要向卖家交付房屋交易总额10 %的定金。这一切完成后,也不代表我们买卖房子的交易就此结束。如果在买房交易还没有结束之前,买家突然遇到无法预测和无法解决的灾难,比如:突然失业、突然遇到大自然的灾害、突然出现严重疾病等等。在这种情况下,买家房贷可能就会被终止,那么房屋的买卖也就不得不停止了,可是买方所交付10 %的定金该怎么办呢?还能拿回来吗?通过什么方式才能拿回来呢?
下面我们就来谈谈这个问题:

一,定金

首先让我们来了解一下什么是定金?定金是买家对卖家承诺的一种保证方式。当买卖双方签完合同后,买家就要交给卖家房子交易总金额10 %的款项作为定金。当卖家一旦违背了合同的约定,这个定金就会归卖家所有。

当然10 %定金的数额它不是固定不变的,买卖双方可以通过协商后,重新确定定金的百分比。按照法律规定定金是不允许超过房价总额20 %的,如果超过法院将不认可。这一点我们要清楚。

定金与首付的关系

定金与首付的关系

二,定金与首付

有些买房的朋友可能会说:买房交首付的资金都很紧张了,现在又要交定金,拿不出那么多钱怎么办?

其实大家也不要有这个顾虑,因为这个定金的钱是可以算到首付上的,这是允许的。但有个前提就是在合同中要写清楚。也就是买卖双方商议确定后,写入合同之中,这样它就具有了法律效应。就不需要买家既要攒首付的钱,又要攒定金的钱。

三,定金的存放

那么卖家一旦交了定金,这个定金由谁来保管呢?当然不会让买卖的任何一方来保管,因为他们任何一方都不可能保证在处理问题上绝对的公正。

所以买方所交的定金一般都是存放在中立的产权公司 (Escrow Holder)手里,这个公司不会受到买卖任何一方所影响。如果买卖双方发生了纠纷,定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。然后按照双方所签订合同的内容来决定资金的給向。所以买房者所交的定金或首付金额都是让第三方存管的Escrow,不用担心被骗被丢失的问题。

四,风险

那有朋友可能会问:为什么这个定金要让买家来付,而不是卖家来付呢?因为买卖双方合同签订后,卖家会承担一定的风险和潜在的经济损失。

我们举例来说明:比如买卖双方合同已签约完毕,合同有效期限为两个月,在这两个月当中卖方是不允许用任何借口或理由转卖给其他人的,如果在这期间有其他的买家想出高价买这个房子,卖家也不敢为之,因为合同是具有了法律效应的。这就是卖家存在的一种潜在的经济损失。

如果在这两个月的时间当中,买家遇到了突发事件,比如:失业、疾病等等人所无法抗拒的灾难,在这种情况下银行可能会停止向买家提供房贷。一旦失去房贷,那这场买卖房屋的交易就会泡汤。如果是这样,卖家不仅失去了两个月宝贵的时间,还可能失去一些买房的客户。这个损失对卖家来说的确不小。

这就是为什么押金要由买方来出的原因。但是买家可能也会感到委屈,因为买方已经很努力的向银行申请房贷,可是突然出现不可抗拒的灾难,人又能奈何呢?

怎么办?其实也不难。只要买卖双方在合同上事先就把这些可能会出现的意外事情商议好、写清楚,就不会出现太大的麻烦。

当然话说起来容易,在这个问题上双方想要达到都满意,可不容易。比如,在纽约买房签钉合同时,有一个条款叫“按揭应急”(Mortgage Contingency),这项条款就是当买家遇到不可抗拒的灾害时,法律保护买家经济不受损失的一项条款。

虽然有这项条款,但卖方是不愿意把这项条款写到合同中去的。原因我们上面已经谈了,一旦出现这种情况,会给卖家带来时间、客户和经济上的损失,卖家当然不干了!那怎么办呢?这就需要买卖双方所聘请的律师或经纪人在一起商议,商议的结果如果能让买卖双方都接受的话,就要把这个结果写到合同里面,这样即使这种事情真的发生了,合同就是解决问题的良方。

一旦合同违约 买房定金怎么办?

一旦合同违约 买房定金如何处理?

五,双保险

我们跟大家已经谈了,定金是买家对卖家承诺的一种保障手段。那是不是卖家就没有要履行的责任了?当然不是。

买家所交的定金它有着双重保证。也就是说,可以同时保证合同双方的债权。如果卖方未履行合同,将房子又转卖给了他人,那卖方就会得到定金两倍的罚款给买家。
比如,房子定价是100万,定金为10万。那卖家可能就会被罚款20万给于买家。不仅如此,可能还可能牵扯法律问题。

所以说,卖家是不敢轻易违背合约的。

十月 25, 2021 / by / in ,