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美国贷款买房 要知道的坑 不能犯的蠢|好用贷款计算器|纽约贷款公司助您买房|贷款买房全流程

美国买房多大多数的人都是贷款买房,当然现在房市火热、资产膨涨,也有不少人现金买房,但美国贷款买房的好处是可以抵税、建立信用分数,手上保留更多钱以便其它用途,也可以提高房价的上限,本来现金可以买100万,贷款买房或许可以买到130-150万。如果你在纽约买房,纽约房价贵,你先付一部分首付,贷款买房能买到更好的房子,这就是杠杆作用。

申请贷款额的高低主要就是看房产价值、借款人的还款能力而定。以下来详细谈谈贷款买房的种类、流程和介绍几个贷款计算器,以及申请房贷要注意的坑,与申请时不要犯的“蠢”。

纽约贷款公司/不查收入贷款 718-514-6008 商业贷款/房屋贷款/低利率贷款

各种美国贷款买房种类

贷款有许多种类,从购买房产的类型来分大约有以下几种:二手房贷款、新房贷款、投资房贷款、重新贷款等,当然还有许多商业贷款、建筑贷款、酒店贷款……这些都是属于商业类型的贷款。我们本次着重在住房贷款,尤其是在美国买房占绝大部分的二手房贷款。

二手房贷款:就是通过房产价值去申请贷款额度,另外还要根据贷款人的信用分数、还款能力去评估。如何鉴定房产价值,银行会有专员去估价,例如一处纽约房产估值一百万,但买价是110万,在你信用分数足够的情况下,你可以放入28万首付款,贷款82万的Conforming Loan,以顺利获得贷款买房。

Conforming Loan就是标准型房贷(常规型房贷),依据每个县(County)的房产估值不同,贷款上限也有不同,例如纽约当前的上限$822,375。想要了解您当地的Conforming Loan上限,可以查看联邦住房金融局(FHFA)的CONFORMING LOAN LIMITS MAP。如果贷款额度超过Conforming Loan,那就是巨额贷款(Jumbo Loan),巨额贷款的首付、信用分要求会更高,利率也会较高。

贷款类型,从贷款的方式来分类也有几种类型:常规贷款、退伍军人贷款(VA)、低收入户贷款(FHA)、农村地区贷款(USDA)、不查收入贷款等类型。

退伍军人贷款(VA Loan)当然就是要有退伍军人身份,享有零首付、低利率、免房屋保险的好处。

低收入户贷款(FHA Loan)也就是由联邦住房管理局担保的贷款,最低的首付要求是3.5%(信用分580以上),信用分数最低可至500分,首付的比例与利率会根据信用分数和各项条件调整。

农村地区贷款(USDA Loan)美国农业部贷款是一些农村和郊区购房者可以使用的抵押贷款选择,具有零首付款、较低的信用分要求和低利率等好处。美国农业部房屋贷款由合格的贷方发行,并由美国农业部 (USDA) 提供担保。这个类型适合生活在农村或低收入地区的购房者,而且是唯一一个可供未在军队服役的借款人使用的主流零首付计划。

不查收入贷款,不名思义就是不查看税表、银行月结单,但是仍要看信用分数,最好在680以上,但是没有信用分也可以申请,不过要提高首付款的比例。不查收入贷款方便新移民、报税低、尚未有正式工作的人群申请,因为不查收入,所以利率也会比较高,我们有另一篇文章介绍“不查收入贷款”,可以进一步参考。

贷款计算器(Mortgage Calculator)

这里就介绍几款线上房贷计算器给大家使用,可以先行了解大概多少额度的贷款、多少利率、贷款多长时间,会得出多少总金额、月供多少。不过这些贷款利率计算器只能输入的额度、利率只是自己的期望值,真正能不能拿到要看个人最后的买房贷款金额、个人信用分、还款能力,最好去找一位有经验,或亲朋好友推荐的贷款经纪。

Prime Pioneer Capital Corp这是一家总部在纽约Fresh Meadows的贷款公司,是一群十几年经验丰富的全美贷款专业人士组成的贷款公司,而且面向在美华人客户群,公司网页全中文化,对华人使用者非常便利。

他们的贷款计算器可以对比多个不同的贷款,比如三十万、五十万两种额度,或是对比不同贷款利率、贷款期限。这个贷款计算器也会得出一个本金、利息逐年变化的图表,和每年摊销的日程表,非常清楚。

这家纽约贷款公司有多个贷款项目:住宅不查收入贷款、商业贷款、教会贷款、酒店贷款、快钱贷款、建筑贷款、生意贷款、生意净值贷款。而且贷款向全美国。

例如,2019年底,Prime Pioneer Capital Corp曾替一位在纽约,F1身份的留学生办理不查收入贷款,贷款金额高达$1,925,000,头期40%,利息4.25%,28天过户。

Nerdwallet这个贷款计算器也很简单,上面贷款金额、首付款;右边输入地点、利率、期限;中间输入房屋税、屋房保险、HOA费(如果有)、贷款保险(首付低于20%)等金额。最终就会计算出每月的供款多少,这个计算器的好处是多了房贷以外的房屋费用计算,让你知道真正买房后每月要支付的大概金额。

Zillow这是是一个全美知名的房地产网站,它的贷款计算器与上面两个大同小异,但它还可以输出一个完整的报告页面,还有分享的功能。所以也是一个可以参考的贷款计算器。

住房贷款流程

现在来谈谈贷款流程,首先要估算一下自己的财务能力,有多少信用分、多少债务、手上有多少资金等,以便于知道自己大约能买多贵的房子、贷多少金额。

接下来,最好找一位贷款经纪(你也可以直接找银行或网上办理),从朋友推荐或是网上评价好的贷款经纪都可以询问。找贷款经纪的好处是他们可以根据你的条件,帮你比对各家的贷款方案,有时也可以帮你改善信用分数,并且在贷款的前前后后帮你照顾整个繁琐的贷款流程、帮助你提供正确的申请资料。

贷款经纪会请你申请一份贷款预批信(Pre-Approval Letter),知道你可贷多少钱(但这不是最终的结果,必须实际申请贷款才会知道),你就可以拿着这个文件去找房、去下Offer。请记得贷款预批信大约只有60~90天的期限。

假设你已经签订买房合同、存入订金,那就可以开始申请房贷,如果你有贷款经纪,他就会请你提供所有需要的资料,例如报税表、工资单、银行月结单等等,当你向银行提出申请后,银行会给你一份贷款估算表,提供贷款利率、贷款期限、地产税、保险、过户费等资讯。

然后你要请人来验房,检查房产各项功能、设备有哪些需要修缮,可以和卖家协商修缮费用的支出或降价,以补偿房屋缺陷的问题。

经过验房后,银行就会请估价师来估价,假如估价低于你合同上的买价,银行并不会帮你补足差额,这部分必须买家和卖家协商,或许是卖方降价,或许买家自己加足差价,或是再次和银行协商贷款金额。这部分谈妥后,贷款人可以开始锁定利率(如果你是选择固定利率),比如你能获得现在的利率2.9%,锁定后就能保障你能获得这个利率。

这段期间也可能需要贷款人补充材料,例如估价金额不同、贷款人条件异动,或者资料不完整等因素,都可能被银行要求补件。这时你的首付款也要赶进存入Escrow公司,银行才会进行放款动作。

以上都完成后,就开始过户阶段(Closing),这时过户文件就会有最终的贷款各项费用,如贷款费用、月供金额、过户费用等等。买卖两方和贷款经纪、银行代表、Escrow代表和过户代表等人会聚在一起签约,一般是在产权公司(Title Company)进行签署。不过新冠疫情之后,大家就会根据不同情况,分开签署文件,最终完成贷款买房的过程。整个过程大约需要30~45天的时间。所以,建议买家最好找一位可以信赖的贷款经纪比较好。

根据纽约贷款公司银通贷款表示,贷款经纪不仅是帮顾客拿到较低的利率和过户费用,更重要是希望客户能够快乐、没有压力去享受整个贷款买房的过程。最重要的是,银通贷款公司没有隐藏费用。

房贷期限与固定、浮动利率

纽约贷款公司银通贷款表示,房贷计划大致分成固定利率抵押贷款(FRM)、可调利率抵押贷款(ARM)和混合ARM三种。

固定利率抵押贷款这个是最常见的贷款方式,传统固定利率抵押贷款,包括每月本金和利息支付,在贷款期限内不变。期限可选择30、15、7、5年不等,依据个人能力、需要去设定,一般来说期限越短,利率越低,如果自住房,大多数人会选择30年,以减少每月的还款压力。

可调利率抵押贷款,就是根据市场浮动利率,所以当政府执行货币宽松政策时,通常利率就低,但货币紧缩时,利率就会攀升。具体取决于当前的市场状况。通常情况下,这种贷款在调整前的一段时间内按固定利率计息。

混合ARM抵押贷款结合了固定利率和可调利率抵押贷款的特征,也被称为固定期ARM。例如5/1 ARM,代表前五年是固定利率,第六年开始变成浮动利率;7/1 ARM、10/1 ARM分别是前七年、前十年是固定利率,后面是浮动利率。好处是前几年固定利率可能较低,但之后浮动利率会较高,贷款人要留意这种情况。假设你预计七年内会卖房,或许可以考虑7/1 ARM。

如果信用分数不够高,又想降低贷款利率的人,也可以购买贷款点数(Mortgage Point),1点(1 Point)代表一个贷款金额的1%,例如贷款50万,一点就是$5,000,买一个点通常可以降低0.125%~0.25%。所以对长期持有的人可以考虑购买点数,来达到降低每月还款金额,值不值得买要看个人情况和考量。

注意信用卡使用 影响房贷申请

再来谈一个信用分数的建立。对一个新移民来说,一开始如何建立信用分?新移民可以开启两张信用卡,在准时还钱七、八个月后的情况下,他们的信用分数会涨得挺快的,大概有七百分以上了。而且注意拥有信用卡后,比如信用卡公司给你一千美元额度,你尽量刷到50%的信用额就好了,不要太高,否则会影响信用分数。

有很多购物广场会怂恿你办信用卡,这个坑千万注意,因为每办一张信用卡,银行就会查信用,你的分数就会跟着降,越办越多,分数就越糟糕。还有尽量少用分期付款购物,这也会降低分数。尤其在办理房贷前,尽快偿还信用卡债务。

另外,办理房贷期间也不要从信用卡里借钱,以免提高债务、降低分数。如果你的信用分数只是在及格边缘,信用卡额度尽量保持在10%以内的消费。

申请房贷期间不要犯的蠢

除了信用卡使用要注意,还有一些申请房贷时的“蠢”不能犯。简单说,申请房贷期间贷款人最好安分点,任何有关工作、工资、花费等等不都要异动,以免丧失贷款资格、或延长贷款通过。以下列出几项供大家参考:

不要工作异动:贷款期间就算签完最后申请文件,也不要辞去或转换工作、改变薪资等变动,因为银行很可能致电你的公司询问你的工作情况。最好的就是保持现状,直到银行放款。
不要借钱:例如上面提到的从信用卡里借钱,这也是忌讳。
不要大笔花费:例如购房后马上去购买大型家电或其他高价物品,这些花费都会引起银行的注意。
不要频繁在帐户里转钱:例如有些钱转去投资股票、债券,这些动作银行都会询问。
不要突然存入大笔资金:例如突然从国内帐户存入数十万到美国银行,银行会要求提供资金来源,以防止洗钱。当然,你的首付款资金,最好能在你的帐户至少存两个月以上,以防止银行过问。
不要同时进行另一个贷款:如果您同时申请房屋净值贷款(Home Equity Line),或购买租赁物业或度假房产,贷款行会要求知道新物业的所有细节以确定你是否仍然符合贷款条件。甚至贷款行会要求你先完成其他贷款之后,再提供你房贷,这样就拖延了买房时间。

现在利率与走势

最后我们来看当前(6月7日2021年)贷款利率,大约都在3%以下,甚至十年浮动利率有最低的1.962%,详细请见图表数据,几乎已经是谷底利率,所以也导致现在房市如此火爆,需求大增。最后请注意,这些利率仅供参考,实际获得利率会根据个人情况、条件和不同贷款银行而出现差异。未来利率走势,如果通货膨胀持续,美联储进行货币紧缩,利率将会走升;如果通膨只是暂时,利率或许暂时不会大幅变动,不过一般经济专家认为2021年,随美国经济重启,利率会往上微调。

美国纽约买房贷款|不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

 

六月 8, 2021 / by / in , , , ,
多伦多房市火热 多伦多买房不能忽视的陷阱|最新大多房市|资深多伦多房地产经纪

现在是加拿大大多地区房地产市场上升阶段,想在多伦多地区买房,就要熟悉门道的房地产经纪人带您入市,否则房价走势多变,大多地区每个区域房市也不同,

多伦多房地产委员会(Toronto Regional Real Estate Board)近日表示,大多伦多地区(GTA)的房屋销售在 4 月份仍然强劲,但市场从今年早些时候的强劲步伐开始有放缓的迹象。

该委员会透露,上个月(四月)该地区售出了 13,663 套房屋,比 2020 年 4 月(即 COVID-19 大流行的第一个完整月)售出的 2,957 套房产增加了 362%。

然而,今年 4 月的房屋销售从一个月前(三月)的 15,652 套,下降了 12.7%。

今年前三个月充满了竞购战、价格飙升和疯狂抢购市场上房源,让人难以置信这是大疫情下的房市。
上市房也在下降,4 月份的新房上市量与一年前相比飙升了 237%,但与 2021 年 3 月相比下降了 8.4%。

平均售价为 1,090,992 加币,比去年 4 月的 820,226 加币上涨 33%,但略低于 2021 年 3 月的 1,097,565 加币。

3 月和 4 月之间的下降与往年形成鲜明对比,平均价格通常在两个月之间上涨,标志着春季销售的开始。然而,TRREB 的首席市场分析师 Jason Mercer 将今年的下降描述为“适度放缓”,并指出所有主要房屋类型的价格仍然很高。

Mercer说,近几个月来,由于 COVID-19 期间的低借贷成本刺激了住房需求,令大多房市得到了提振。 Mercer还表示:“虽然未来几个月价格增长速度可能会放缓,但房价可能会继续保持上涨趋势。”

以下是多伦多都会区的房地产数据:

年度购房数量:

多伦多都会区房价:

多伦多都会区房屋购买与上市房数量:

多伦多都会区新房价格:

多伦多都会区公寓房价:

多伦多都会区公寓销售与上市数量:

大致上了解多伦多房市的火热情况,买家该如何买房呢?专营多伦多房地产市场的于文博表示,在正常情况下,买家下买房offer的时候,一般会附带两个条件,一个是验房条件,如果验房情况一切OK,买卖合同才会继续进行;另一个是融资条件,也就是通常我们说的房屋贷款,如果买方在房贷没有批下来的前提下,他仍然有全身而退的机会。

多伦多买房 无验房附加条件如何买房

但于文博也说,在抢offer的情况下,卖家就有了更多的选择权,这个卖家有时候会倾向于选择不带任何附加条件的offer。而在这个时候为了提高自己的胜算,买方也会在情急之下,出一些不带任何条件的offer,在这里他提醒买家,「你可以下一个不带验房条件的offer,但如果是在这样的情况下,请你一定在下offer之前先验房。根据所购买房屋的大小,现在多伦多市场上验房的公价一般在350-550加币左右。这样,你花三、五百块钱提前验房,可能你下的无条件offer就会有更好的把握。」

「一般来说,在验房过程中,比较重要的问题,包括几个方面:屋顶、壁炉的使用年限;目前的状况如何;管道和电线的布局是否合理;是否存在渗漏的问题;同时,验房师还会重点检查地板是否存在开裂、倾斜的问题;门、窗是否能够关牢等等。另外,地基也是验房师在验房过程中非常注意的一个问题。」

多伦多买房 无贷款附加条件千万注意

无贷款条件的offer也要小心,多伦多房地产经纪于文博也说:“银行是否会按照你要求的、或者你评估的、或者你们成交的金额,按照预定的方式给你贷款?因为可能银行给你最后评估的价格是不一样的。”

买多伦多公寓楼 留意大楼规章与会议纪录

多伦多房地产经纪于文博提醒:“下无条件offer购买的另一种房屋类型是公寓楼。如果你买的是公寓楼,就是我们说的condo,通常也会面临着很多文件,比如说大楼委员会、业主委员会通常会制定很多规章制度,这些历史上的业主开会记录等的细节文件,买方也不可完全忽略。”

为何以前的大楼规章制度、开会纪录都要注意呢?于文博说:“因为历史记录上可以会涉及房屋的一些关键问题。比如说开发商和业主有关房屋问题无法赔付的备忘,或者该房屋的法律纠纷等等,买方不能完全忽视这些文件,需要防患于未然。”因此,找一位用心、了解门道的多伦多房地产经纪绝对是进入多伦多地区房市的钥匙。

通过上面于文博给大家的介绍,大家就应该知道,一旦下了无条件offer,并且付了定金,买方在法律上其实就不存在任何保护了,所以无条件offer风险事实上是比较大的,需要根据买方在实际过程中酌情斟酌处理。那么,如果无条件offer事后出现法律纠纷,通常法律问题的解决也会旷日持久、劳民伤财。所以在购房过程中,不管抢offer或者竞争有多激烈,或者你对该房屋有多么满意和钟爱,仍然要对签订无条件offer的后果进行充分的考量,三思而后行。

大多地区房地产场:新移民留意法律基本常识

接下来,于文博介绍一些我们可能遇到的法律问题。通常由于东西方的文化差异,会导致购房过程中各种各样的冲突。因为不理解或者对英文的意思不明白,从而导致很多问题的发生。

比较常见的问题有,有的朋友在购房过程中不是很严肃。很多客人跟我讲,我们就随便下个offer,谈谈价钱,试试看,这种不是很严肃的态度,实际为他以后找上麻烦带来法律隐患。我们把他叫法律隐患,是因为他自以为即使将来对方接受了这个offer,我也可以随便找个理由撤出来。

比如说银行贷款这些条件,有的人说最后我拿这个当借口,说我没办下来银行贷款。但是有的时候,如果卖家要严肃认真起来,他会问你你去哪个银行贷款,然后他就去那个银行去查,那最后发现你没有在那个银行做过贷款,那可能最后就可能导致你摊上法律问题,也可能卖家会到法院去告你。这是一个非常严肃的问题,希望大家引起注意。

第二个就是在下了定金之后,很多人也问过我,说如果下了定金我不想要了,我的定金怎么处理?如果你不想要了,首先这个定金你是非常难拿回来的,因为在正常情况下,定金一旦进了信托账户(Escrow),要拿出来就需要双方签字同意,这个钱才可以拿的出来。

但是你下了定金你又不要了,你说哪个卖方通常会情愿地把定金退给你,所以那个时候就可能会产生官司,所以说这不是儿戏,希望买方交付定金的时候,也三思而行。有的人会是这样,比如说在房价跌了的情况下,你认为合同上的房屋价格与市场价格之间的差价,已经大于你付的定金了,就会改变主意,反正房价已经跌了,大不了就不要定金了呗。

事实上完全不是那么回事,卖家是完全有理由告你,并且可以在你身上拿回你相应造成的损失。他的理由很充分,因为是由于你的原因给他造成了经济损失,并且影响了他的生活安排和他的生活计划。所以,这可能会引起非常麻烦的法律纠纷。

大多地区房地产:卖家可能隐藏某些房产信息

另外,当你付了定金之后,你发现一些令你不满意的地方,或者说前任屋主在卖房的时候有一些隐瞒条件、或隐瞒状况没有跟你说明,比如说明明知道这个房子种过大麻,或还有些其他不好的事情但向你隐瞒了,那么这个事情在成交之后,我们就可以通过相应的法律手段来维护自己的正当的权益。

所以我在这里提醒买家,最好在成交之前,能尽到责任就尽量尽到责任,最好去市政府查一下,这个房子有没有大麻的记录、有没有什么不好的行为、有没有什么其他违法的事情,或者任何法律产权方面的文件,这些都要看仔细了。

比如说合同上面写的房屋产权面积是八千尺,那么是不是有跟邻居共享的、是不是有公用设施所拥有的、是不是别人有路上通过权、或者是一部分不能造房子的,这些地是要排除在外的,这都需要你看仔细,以免当你成交之后,需要通过其他的一些法律手段来保护你的个人权益。

所以新移民买家在购买房子的时候,还是希望大家仔细看一下这些法律文件,最好是找相关的律师帮您看看,或者找比较有经验的经纪。

多伦多房地产经纪于文博、于军:

于文博、于军是加拿大注册房地产经纪人,大多地区资深投资经纪。有着丰富的买房卖房,租赁和投资地产经验,于文博团队多年来秉承一旦受托,终身口碑的服务宗旨,诚信不欺、实心从客户角度考虑、让客户在房产买卖过程中舒心满意,有安全感。

于文博自幼从中国来到加拿大,有中西文化双重背景,游刃于中西思维文化差异之中,精通中文、英文、法文和计算机,是大多伦多地区优秀地产经纪、地产投资专家。始终奉守“诚信专业, 实干吃苦”的从业原则,听取不同客户需求,用娴熟的专业谈判技巧和经验为新老客户获取最大利益,帮助客户做出最适合自己的选择。我们团队一直秉承,做生意不止是赚取利益,而是赚取人心的这一理念!为你的投资保驾护航!于军曾是国内资深律师,有着丰富的大型商业谈判经验,为人勤奋努力、性格真诚豁达,长久以来一直为无合约的卖家朋友免费进行房产评估,并长期做报刊地产专栏主笔。

欢迎联系加拿大多伦多地产专家:于文博地产团队
电邮:bobyuwenbo1995@gmail.com
电话:437-881-8888
网址:https://torontobobyu.com/

六月 3, 2021 / by / in ,
多伦多买房| 2021多伦多房地产往哪买?华人最爱社区排名|高性价比楼花不看可惜

文|多伦多买房智多星

实际上加拿大房地产在疫情期也是爆发了房市热,各地的房价都在上涨,作为加拿大最大城市的多伦多房地产必然领跑群雄。所以现在多伦多买房要注意些?房市如何?有一些坑要小心,请继续往下看!

多伦多房地产市场現狀

大多伦多区域(GTA)中,多伦多房地产市场(多伦多市)MLS的最新统计数据显示(五月房市数据),过去28天平均房价为1,121,446加币和7,395套新替代。截至今天(5/17) ,多伦多房市数据显示,房屋的平均待售天数为11天。

多倫多地產,多倫多平均售出房價

从4 / 15-5 / 13的统计,多伦多房地产市场,平均每110万加币,房价较上个月上涨了2.4%,去年同期上升了19.8%。新上市的房产有7395个,房市有4224个销售,销售价比上市价达107%。

多倫多買房,獨立房價

多倫多買房,鎮屋房價

多倫多房地產,康斗房價

多伦多独立房新上市房有2179个,销售1250个,上市中有1646个。多伦多镇屋(Townhouse)上市房有1058个,销售1006个,上市中有676个。多伦多康斗(Condo)上市房有4001个,销售1944个,上市中有3195个。可以修剪,镇屋的竞争程度最大,康斗较缓。

以每平方尺计算现在的多伦多房价:
Downtown:1100-1400加币/每平方尺
Midtown:950-1250加币/每平方尺
北约克:850-950加币/每平方尺

以下可以看到大多伦多区域(GTA)的平均房价,中位房价:
其中大多伦多房市中的国王镇有最高的房价。

以下是大多伦多区域(GTA)的房价涨幅比例(至少):
大多伦多房市中的Mono有最大的涨幅。

*以上多伦多房市数据来源:房地产网ZOLO

多伦多买房小提示

多伦多市中心虽然繁华,但也不是所有地段都好,要注意街道的卫生条件,治安条件,例如某些医院出入的精神疾病患者,有时会让人感觉有治安不好的观感。

大多倫多地區(維基百科)

多伦多市中心买房,近地铁和高速的位置还是相对更好的。例如北约克就是一个在交通,生活机能,治安,学区各方面来说都比较均衡的地区。 ,不过房价不好入手,对新手来说压力可能过大。

多伦多房地产 华人喜爱社区前五

五,Cornell社区:万锦市(Markham)东北边
先介绍第五名Cornell社区,此为新发展社区,有很多新房陆续兴建,有大量屋大房多,价格相对实惠的房屋,独立屋,镇屋都有,两千尺住宅大约在一百万加币以上。

四,Willowdale社区:Yonge&Finch
因此,这里有很多年轻人很钟意,也吸引过多的留学生的租住。对投资买家是一个好诱因。

三,Whitechurch-Stouffville社区
这里距离万锦市北边只有15分钟距离,很适合小家庭居住,既有安静也有繁华。双车位独立屋约一百万加币。这里有停车场公园可以踏青,对工作之余的人士是很适合的生活。

二,Markville社区
想要顶级学区选这里就对了,Markville高中排名多伦多第二!有孩子的家庭都会向往这个社区,而且治安好,近地铁,生活方便,还有华人美食,超市,所以吸引大量华人居住。

一,South Unionville(南渔人村)
第一名的社区当然不简单,在各方面都很受到华人喜爱,除了生活机能好,娱乐也丰富,吃美食不用愁,去公园很靠近,而且高中,小学都非常好,所以成为第一名华人最爱社区当之无愧,只是太多华人想抢这里,资金不多就难抢房了。据统计有超过62%的华人居住在这里。这里有新旺角,朗豪坊广场,三家华人超市,而且这一切都只要步行即可到达。

多伦多楼花:大多地区最新楼花

1. Condo:珀奇(Perch)位于金斯顿路(Kingston Road)4694 Kingston Rd,Scarborough,ON,俯瞰着高地溪(Highland Creek),是菲尔姆兰德(Firland)备受期待的项目。从著名的Core Architects惊人的极简主义建筑设计到其启发性的便利设施,Perch的每个方面都彰显着幽静的山间生活。起步价:$ 49万9,990加币。可入住:2023年八月份。

2.独立房:在Victory Green,您会发现一种生活方式,可以让您每天享受无数的小胜利。这一切都始于万锦市的便利位置和,娱乐场所就在您家门口附近的几分钟之内。当然,片刻之遥即是美丽的自然空间,例如羽毛石公园,博普雷公园,费尔特里公园和胭脂国家城市公园。新楼起步价:$ 95万加币。可入住:2022年二月份。

3.镇屋:The Towns On Bayview位在列治文山19th&Bayview Ave,Richmond Hill,ON。2021年末可供居住,起步价:$ 1,089,990。 。物业费$ 119。

4. King East Estates位于橡树山的连绵起伏的丘陵上安大略省列治文山的King Road&Mccachen St,在历史悠久的地区被丘陵,森林和水壶湖所环绕。在King City外体验宁静的生活。这些房屋采用迷人的内饰设计,精致而舒适,非常适合家庭居住。选择不同的独立屋或联排别墅,各种户型满足您的需求。起步价:$ 1,25万5,000。可居住:2021年三月份。

以上楼花购房请洽多伦多房地产经纪:于文博,于军
电话:437-881-8888
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多伦多贷款买房 多伦多买房Offer

多伦多买房,当然很多人也是贷款,银行在这方面预期贷款人进行贷款压力测试,一般而言如果是用收入来计算房贷,最多约能贷款住房的八成,首付20%,同时贷款额度不能超过自己年收入的5至5.5倍。如果首付降低比例,贷款额度也会降低。如果是夫妻都有收入,贷款的金额就会大大提高。

信用分数:多伦多贷款,在加拿大的五大银行中,都要求信用分数基本需要680分。这里要注意信用卡的还款,除了按时缴清卡费,贷款人最好不要申请过多的信用卡,不然会拉低信用分数,因为每开一张信用卡,银行都会查你的信用分数,每查一次就会拉低几分。所以有两张信用卡其实就够用了。并且提醒大家,轻易不要使用分期付款购物,也会拉低信用分数。

贷款经纪人:如果你说我已经看好房子准备贷款了,请不要随便去网上做贷款预批申请,因为你不知道帮你进行的对方有没有经验,假如没有经验,他很可能无法帮你完成贷款,又造成信用分数被拉低,而且要在同银行另找贷款经纪也没办法转换。最好事先询问有口碑的贷款经纪,或者多问几个经纪,以确认对方是否有能力帮你做好贷款,以免多次被查信用记录,又再次被拉低信用分,非常不值。

贷款预批:是否需要先做贷款预批?这要看个人情况,有些不抢的房子,可以直接下一个有条件要价:如果贷款能通过,Offer就成立,要不能通过,Offer就不成立。那假如是一个抢手的房子,最好还是先拿到贷款预批信再去抢房。

但有些情况,在抢offer的情况下,卖家就有了更多的选择权,这个卖家有时候会注意选择不带任何附加条件的offer。而在这个时候为了提高自己的胜算,有时也会在情急之下,出一些不带任何条件的报价,多伦多房地产经纪于文博提醒买家:你可以下一个不带验房条件的报价,但如果是在这样的情况下,请你一定在下报价之前先清楚3个风险:

一个是验房的风险,这个由于你下了无条件,那么房屋有很多隐蔽工程你没有看到;另外一个是金融风险,就是银行是否会遵循你要求的,或者你评估的,或者你们成交的金额,按照预定的方式给你贷款。因为可能银行给你最后评估的价格是不一样的。

第三个风险,就是如果你买一些公寓,一些业主委员会历史法律文件,或者其他的一些法律文件,因为你下的报价是无条件的,在购买之前你也并不清楚。以上三个风险是大家应该在实践过程中特别注意的。

加拿大房地产市场暴涨 政府调控

最后我们来谈谈加拿大政府的政策。为了替代加拿大火热的房市降温,加拿大金融机构监管办公室(OSFI)于今年6/1起,调高“高无保险按揭压力测试(压力测试)”的利率,从4.79%升至5.25%。所谓“压力测试利率”就是银行在计算贷款额度时使用的利率,而不是按照当前按揭利率去计算,简单说就是一个更大的利率来计算,使贷款5月份的按揭利率:浮动利率约1.4%,固定利率约2.3%左右。

如今,6/1起「压力测试利率」升至5.25%,估计将会导致购房者的贷款额的下降4.5%。这对未来加拿大购房者带来的压力,至于如何如何还要看下半年统计数据。

加拿大移民政策对于多伦多地产的影响

加拿大政府在移民政策上,依然是大开门户的,在4月14日开始,就有9万个名额的工作签证和留学生的移民申请者,已经被抽中绿卡,换句话说,这些人如果买房就不再需要支付15%的外国买家税。

再来,由于加拿大政府出台了一个法规:如果留学生毕业后想要拿到工签的话,必须要在今年12月底前回到加拿大境内上课,甚至是网络上课,也要在加拿大境内。因此,有很多留学生都预计在夏季要回到加拿大租房。这方面也会带动投资者的购房行动。

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五月 16, 2021 / by / in , ,
纽约房型:纽约联排房一次看全看懂|纽约房源超珍稀|纽约地产的艺术品

文|地产小尖兵

纽约联排别墅(Townhouse)是纽约富裕阶层的典型象征,在电影中我们经常看到男主角、女主角倚靠在联排别墅的门栏上耳语,外头下着细雨,好不浪漫!所以这是纽约不得不说的第一种房型。

纽约联排(Townhouse),每一户都是相连的独立房屋,虽然通常没有前院,或是前院很小,但是可能会有一个较大的后院。房地产的产权上是百分之百屋主拥有,有房有地,不像公寓房型的土地是所有屋主通同拥有,所以也称为共管公寓。

纽约联排别墅最精华地段

纽约联排房街景。

纽约联排别墅最精华也最多的地方——上东城(Upper East),这里是纽约较早发展的区域,住在那里的人很多被称之为old money,是纽约早期最有钱人家的生活区,当然现在也是许多富人聚集的地方。这里生活机能不用说,学区还是最好的,不管公立、私立都有优秀的资源。其实纽约联排别墅在上西城(Upper West)、中城(Midtown)、Chelsea、Gramercy、West Village等也都有散落,而曼哈顿以外,在布鲁克林也有一些。

联排别墅经典归经典,但是在纽约的房源数量并不多,成交量只占纽约房市的2%,可算是相当珍稀

纽约联排别墅是纽约地产的经典象征。

因为联排的产权是独立拥有,因此纽约联排房比公寓相对有更好的隐私、独立出入口,所以对名人、明星、富人来说是更好的选择,他们也不惜砸下重金购买。例如歌手麦当娜就曾以四千多万买下三栋联排别墅,并打通作为长住;中国地产大亨潘石屹在上东城也有一栋纯白色的联排房。

纽约联排别墅为何珍贵?

而且这些联排别墅也相当难兴建,比如上东城的联排都是上世纪初建成的,即便现在要兴建的话,成本也相当高昂。另外,这些联排别墅也都受到纽约市的地标建筑保护法的保护,不能拆也不能重建。量少价贵,当前上市中最高价的要6000万美元(10房15卫),便宜的也要318.5万(4房4卫)(资料来源:Zillow网站)。

就如上面说的,纽约联排房的历史悠久,所以装潢都较为老旧,但屋主可以自行改造,甚至在顶楼加设泳池、空中花园。较特别的是有些联排内部还有电梯,样式非常古典,可能要手动操作电梯。所以综上所述,一栋保养得宜、经过翻修的联排别墅,可以说是纽约房地产的艺术品

判别纽约联排身价的指标

以建材来说,纽约联排常使用石灰石、大理石、红砖三种材料兴建,其中石灰岩为主体的联排房通城面积、气势都比较大,所以也最贵,年代也最早;大理石看起来很尊贵,但有时是局部的建材,年代中间;红砖是比较近代兴建的。

衡量纽约联排房的价格贵与便宜,除了建材,最首要的指标是「面宽」,一般来说联排的面宽15~20英尺是基本尺寸,25~30英尺就属于豪贵等级。如果在一楼看到一两扇窗户,那大概比较便宜,能看到三扇窗户以上,那就是身价不凡了。面宽大代表内部空间大、更有太阳照射、比较通风。如果面宽太小,可能会影响往后的增值空间。

买纽约联排房还要注意哪些?与公寓的差异性

买纽约联排房还有一个要考量的,是要单户居住,还是多户居住?单户就是一户人家,多户的话就可以给其他家人使用,或是出租出去,他们会有独立的厨房、出入口,成为一个小型公寓的概念。如何知道这个联排是单户或多户居住?这要查看所谓的入住证明(Certificate of Occupancy)来确认。纽约在单户居住、多户居住是有明确规定的,住户不能随意增加家庭户数。

另一个考量点是基础设施有没有被升级,例如水管、电线、屋顶、地板等等。尤其水管、电线最好是近代的标准,否则使用起来就会比较辛苦了。

纽约公寓楼。

要说纽约联排与纽约公寓的不同,最大的区别应该是产权、价位。联排的产权完全是独立的,屋主对房屋拥有最大的使用权,装修(内部可大修、外部需要保留)、出租都比较没有限制;公寓则要受限于大楼管理会的规定,尤其合作公寓(Co-op)更是严格,共管公寓(Condo)相对较为容易,因此大多数人都会选择共管公寓(Condo),这也是投资纽约地产最广泛的房型。再者,公寓都有物业管理费要交,联排则没有。

价格方面,纽约联排的起步价就是好几百万,公寓就有很多价位等级,从几十万到上千万都有;从另一面来说,联排因为昂贵所以更有价格谈判的空间,因为买家数量可能也很有限,通常是富裕、上流人士。

纽约联排与独立房的区别

纽约皇后区的独立房。

在纽约你也能很少量的看到独立房(Single Family House)的房产,尤其在曼哈顿更是稀有,但它们的外观可能看起来跟联排没有什么区别,有时要分辨的话,就要看土地分区(Zoning District)属于哪一种,独立房被归为R1、R2、R3、R4(数字越大密度越大),联排房则被归为R5这一类,R6到R10就属更高密度的公寓、大楼一类。 (资料来源:纽约城市规划局)这里也要注意一个重点,您所买的房产能否加建、改建,就要看具体土地分区是属于哪一类别,再去考量执行的可能性。

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五月 3, 2021 / by / in , , , ,
在美国租房 填写房屋租赁合同时 这12件事情不可少

文|雨荷

对于所有人来说,搬进新环境可能是一个非常激动人心的时刻。但是在租用房屋之前,应该考虑很多事情,甚至该公寓、房屋可能被视为非法公寓。因此,在您同意租公寓之前,对公寓进行深入检查非常重要。

如果未使用房屋租赁检查报告,则房东可能不记得入住之前套房中存在哪些损坏,这可能导致房东向您收取您未造成的损坏,并可能在您扣留部分押金之后您搬出去支付维修费用。

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房屋租赁 示意图。

您需要检查以下12件事情。

1.记录每个细节

当您首次进入住宅出租物业时,通常首先要注意的是地板,墙壁和地毯。墙壁上通常有前任承租人的图片或艺术品上的一些小孔(前提是房东在前任承租人搬出后没有重新粉刷或固定墙壁),或者硬木地板上有一些小破口,您想确保在检查报告中记录了更明显的损坏(例如墙壁上的大洞或地毯上明显的污渍)(通常房东会拍照),以表明这些损坏是前任房客的过错。此外,您可能需要自己拍摄损害赔偿图片以作记录。

2.检查手机接收情况

在我们的生活中手机是非常重要的。很多人依靠它来完成从工作到与朋友和家人进行交流,甚至是日常工作等诸多事情。如果由于手机信号不良而几乎无法在新公寓中使用手机,那就是个大问题。当您租房时,请确保尝试在公寓里的不同区域使用电话,以确保接收的信号是否符合您的标准。

Wi-Fi对我们所有人来说也非常重要。尽管有些房东在租金中包括水和暖气等,也会有房东可能会提供诸如电缆和Wi-Fi之类的,因此请不要忘记询问Wi-Fi情况。

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Wi-Fi 示意图。

3.检查灯具开关以确保正常工作

检查每个房间的灯以确保它们能正常工作,如果电灯开关无法正常工作,或者需要更换灯具中的灯泡,那么现在是个好时机。如果您在未检查这些内容的情况下搬进来,但发现是坏的,会感到非常郁闷。

4.检查电源插座

我们每天使用的大量物品都需要电源插座才能正常工作,例如电话充电器,厨房电器,电视等。访问公寓时,您应该带些小东西插入所有可以找到的插座,以确保都能正常工作。

想不出要带给您的小东西进行测试?前往当地的五金店并购买电插座壁式插头交流电源插座接地测试仪。您可以在5-10美元左右找到一个,它将检查公寓中每个单独插座的电路状态。

5.测试电器

需要测试公寓里的电器,炉子,洗碗机,烤箱,微波炉和冰箱等东西几乎是我们每天都需要和使用的东西。仔细检查这些设备的,并确保它们能正常使用。如果有的电器有问题,则需要与房东确定由谁负责保养和维修达成协议。

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厨房 示意图。

6.检查浴室,确保马桶和水龙头正常工作

当您与房东一起浏览出租套房时,您可能不会考虑冲洗马桶或打开浴室的水龙头,尤其是在视觉上没有问题的情况下(例如马桶上的裂缝或漏掉水龙头上的手柄),但最好检查一下它们以确保管道能够正常工作。

7.检查害虫

在看房是要检查一下,房间是否有臭虫或蟑螂和啮齿动物之类的害虫,这是大的问题。害虫残留在您的公寓中是不卫生的,要查看橱柜的内部或顶部,是否有任何粪便。同样,检查墙壁和踢脚板是否有大的裂缝或孔洞。如果当前存在害虫问题,则应在租约中注明,因为房东应披露有关公寓的重要信息,例如害虫问题。但是要积极主动,并提出具体问题。

8.检查安全设备,例如烟雾探测器,是否处于正常工作状态。

如果您在租赁物业中居住时遇到紧急情况,您希望确信烟雾报警器和一氧化碳报警器等安全设备能够正常工作,从而可以提醒您注意危险。如果您注意到烟雾探测器没有点亮(如指示灯亮或设备上的灯不亮),则应要求房东在搬入之前确保这些设备正在工作。

9.检查恒温器和HVAC(供暖,通风和空调)系统

出租单元中的恒温器应显示与您感觉的温度相适应的温度,因此,如果您要出租的公寓中明显冷,恒温器显示屏将显示该温度为室温,询问房东HVAC是否按预期工作。

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供暖系统 示意图。

10.注意一天中不同时间的停车场。

如果您住在大楼公寓中,公寓中可能拥有100多人。这使得停车场非常重要。如果分配了停车位,那会更好一些,但是如果没有分配了停车位,您需要知道一些规则。

11.邻居交谈。

如果方便,尝试与居住在该综合大楼中的其他人进行交谈。他们已经在那里住了一段时间,因此,知道那里的生活是好是坏。向他们询问一些问题,他们可能会对维护人员以及房东在过去的几个月和几年中的情况发表评论。另一个提示是找出附近是否有可以与之交谈的公寓协会小组。

12.租赁协议

在进入公寓之前检查一下所签的租赁协议上的所有信息从头到尾要仔细阅读,并在签字之前提出您的任何疑问。

包括房东的转租政策。大多数租赁都需要房东的同意才能转租。因此,如果您打算租一间公寓,并可以在夏季租借的几个月内转租出去,那么您事先要与房东沟通好,然后再签署租约。其他事情可能包括公寓的翻新,搬出后何时可以收回安全押金,租赁的政策以及病虫害防治责任。

 

 

四月 21, 2021 / by / in , , , , , , , ,
你是美国公民吗?想帮亲属申请绿卡看这里详解(上)

文|懂你的小伙伴

如果你已经是美国公民,该如何帮助你的亲属拿到绿卡,移民美国?

移民美国有多种方式,亲属移民申请是其中一种。首先,你必须能为该亲属做担保(I-864 表格),需证明你有足够的资产、收入来扶养该亲属(后面会有较详细说明)。但如果你的财务条件不符合时,就必须找其他人来担保。即便是直系亲属也是一样。

哪些是合规定的亲属,这里有定义:

美国公民可為子女、配偶、父母或未满 21 岁的未婚子女等亲属申请绿卡。

第一种是美国公民的配偶(丈夫或妻子)。
第二种是已婚或未婚子女。
第三种是对于年满21岁的美国公民还可以为父母、兄弟姐妹申请。当然,以上申请都要提出你与申请人,亲属关系的证明。

申请进入移民排期?或无需等候?

按照规定,提出申请后,就会与同一国家、同一类别的申请案件进入排队位置。然而,如果是直系亲属,包含配偶、父母或未满 21 岁的未婚子女,则无需等候。

开始必须先填写 I-130 表格(外国人亲属申请),这个表格将说明你与该亲属的关系,有时候 I-130 会与I-485 表格注册永久居留或调整地位申请书一同递交。

如果这名提出申请的亲属,也要帮他的配偶、未满21岁的未婚子女申请绿卡,可以一并申请,例如家人已经在美国境内,就可以提交I-485表格,调整身份。

另外,美国公民对每一位直系亲属,都必须提出个别申请。

一家人可以获得美国移民,同享天伦之乐。

举例一:你帮已婚女儿提出申请绿卡,女儿已经开始排队时,她的丈夫也可以同申请移民签证。
举例二:你为父母提出申请,必须分别提出。如果你有兄弟姊妹,当然也要个别申请。不同的是,父母可以立即拿到签证,兄弟姊妹则要排队等候。
举例三:你为结婚对象申请,如果对象有子女且未满18岁,将自动成为你的「继子女」。你要提出两份申请,一个是结婚对象,一个是继子女。

如上所述,除了直系亲属以外,其他亲属申请都需要排队等候,参照国务院网站,现在等候期如下:
表A:家庭申请最终行动日期(FINAL ACTION DATES FOR FAMILY-SPONSORED PREFERENCE CASES),又称移民排期。

Family-

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Areas Except

Those Listed

中国大陆居民
F1:美国公民21岁以上的未婚子女 08十月/2014 08十月/2014
F2A:美国永久居民21岁以下的未婚子女 C 無排期 C 無排期
F2B:美国永久居民21岁以上的未婚子女 08八月/2015 08八月/2015
F3:美国公民21岁以上的已婚子女 08八月/2008 08八月/2008
F4:美國公民兄弟姐妹 01十一月/2006 01十一月/2006

表B:提出家庭簽證的申請日期(DATES FOR FILING FAMILY-SPONSORED VISA APPLICATIONS),又称递件排期。

Family-

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Areas Except

Those Listed

中国大陆居民
F1:美国公民21岁以上的未婚子女 15九月/2015 15九月/2015
F2A:美国永久居民21岁以下的未婚子女 01三月/2021 01三月/2021
F2B:美国永久居民21岁以上的未婚子女 15六月/2016 15六月/2016
F3:美国公民21岁以上的已婚子女 22六月/2009 22六月/2009
F4:美國公民兄弟姐妹 01十月/2007 01十月/2007

亲属能在美国境内等待吗?

如果亲属还没成为永久居民之前(未拿到绿卡),不能在美国境内等候排队。 I-130 申请仅证明你与亲属之间的关系。亲属应该在美国境外等候合法移民。但如果是直系亲属,已经合法入境美国,他们可以在你为其提出 I-130 申请时,同时申请调整身分成为永久居民。

若你的亲属已经合法入境美国,他们可以在你提出 I-130亲属申请同时,提出 I-485申请,调整身分成为合法永久居民。同时提出的永久居民申请 (I-485) 地点,必须与您提出 I-130的地点不同。

你帮亲属申请时仍是永久居民怎么办?

另外一种情况: 如果你帮亲属申请时仍是永久居民,但现在是美国公民,该怎么办?

你可以通知你归化的机关,请附上一封信,载明关于您亲属的资讯、您的归化证书影本一份,以及申请核准通知影本一份,以将你亲属的签证类型升级,提前申请的顺序。假如是直系亲属,就能快速取得签证。

移民服务费

以上仅仅是在国家签证中心(NVC)的申请了解,在提出申请后,你的亲属会收到来自美国国务院的包裹,将附有一份指导手册,告知你缴纳移民服务费的付款方式。移民服务费需要在你的亲属赴美前缴清。

在线付款后,国家签证中心(NVC)会处理你的费用,在这之前请等待确认付款「PAID」后,才能继续DS-260表格。每个移民者都必须填写DS-260。

担保文件

接着进入担保文件(I-864表格)的签署,但是,如果你的收入不足,则共同担保人也可以同意代表申请人填写I-864,而且必须提交必要的财产证明文件。担保人通常要持续到移民者持为美国公民,或是有40个季度(通常是10年)的合格工作证明为止。 (下集待续)

声明:本文非法律文件,仅作为一般性参考内容,勿以此为依据提出法律诉讼或任何证明,我们不做任何形式的责任。申办移民时请读者向合格律师提出咨询,请求专业服务。

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四月 11, 2021 / by / in , , , , , , , , , ,
新冠病毒肺炎疫情冲击纽约房地产市场

 

新冠病毒肺炎不仅重创中国经济,也冲击着各国的旅游业。

在纽约市还有一个市场敏感地带受到影响,那就是房地产市场。因为华人既有钱,又喜欢买楼,是纽约房市中的大玩家。所以华人一被隔离动弹不得,这里的房地产市场就受影响。

日前从当地媒体获知,几大地产中介的代理商们已经感受到了这个瘟疫对他们生意的影响,那就是,中国买主们或是回不去,或是出不来,谈好的生意都搁置起来了。

根据商业新闻《克莱恩》(The Crain’s)消息,曼哈顿的地产中介们眼睁睁看着数百万的订单搁浅;连法拉盛的当地房屋买卖也受阻。

「指南针」(Compass)公司的中国业务中介说,有人80%的客人是华人,其中有些是大陆人。中国新年之前,几个客人计划到纽约来买房。但是瘟疫爆发了,中国人都被圈在家里隔离,这些生意就搁浅了,起码损失几百万美元。

这家地产中介说,他们无法预测客户什么时候能出来。

曼哈顿最大地产中介道格拉斯·艾里曼(Douglas Elliman)也眼见中国客人直线下降。一个50%客人是中国大陆人的代理人表示,「这个病毒正在影响我的生意。」

据这些经纪人介绍,目前这个季节正是中国家长给在纽约上大学的子女买房子的时候,因为中国人不喜欢租房,如果有孩子在纽约上大学,都是尽量买房,而且中国人喜欢买新房。

客人们都把见面时间推后了,有的推到三月份,有的推到四月份,没有人知道确切的见面日期。

不仅国际业务受影响,就连纽约当地的房地产市场都明显受到武汉肺炎疫情影响。本报此前报导,在过去的十年中,法拉盛地产市场是纽约最热门的,但在如今的严峻情况下,人们更重视自己的生命安全,把买卖房屋的事情放到了一边。

这其中的原因是,买房者中有很多中国人,这让卖房者感到不安。法拉盛国际房产公司员工表示,他们的房主客户「不喜欢(中国人)每天进出他们的公寓,因为你不知道这些人是从哪里来的」。

有的房主要求看房的人必须戴上口罩和手套;有的买房人发来信息:「我们不想看房了,等几个星期再说。」

二月 20, 2020 / by / in , , , ,
冬季买房有哪些好处?6大优势需了解!

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一、冬季买房的人较少

二、得到更好的待遇

三、冬季对卖家有“抵扣税款”的机会

四、可以发现房屋状况

五、2020抵押贷款利率可能会上升

六、获得更多更好的服务

一月 22, 2020 / by / in , ,
【视频】在美国买房不得不知的陷阱

在美国投资买房一直都是华人趋之若鹜的选择,尤其是纽约。纽约的房地产业基本没有低潮期,房产保值性高,加上华人众多,是投资者的首选。


但很多投资者可能都遇到过这种情况,就是地产中介会强烈推荐你找一位房产律师。在美国买房拥有一个专业的律师,真的是事半功倍。 华人朋友来到美国,不管是经营生意还是购买房产,都需要面临一大堆法律难题,今天我们请到处理房产纠纷非常有经验的高开飏律师为您解答难题。

专攻房屋产权以及土地纠纷、商业合同纠纷、国际贸易纠纷的高开飏律师有着丰富的执业经验,并以诉讼成功率高而闻名纽约华人圈。


年轻有为的高律师,干劲十足,不但上庭诉讼经验丰富,且精通多国语言,中英俱佳辩才无碍。高律师毕业于Brooklyn Law School法学院,曾在美国知名法律事务所任职,后自行开业,颇获客户信任。

在土地纠纷方面高律师经验丰富。他曾办过案件包括:两家屋主因甲方侵占乙方的地而互告,虽然乙方有产权公司的Survey测量图为凭,但甲方表示在前屋主知情并同意下已使用此块土地超过十年,所以依法已为甲方所有,在高律师调解下圆满落幕。另外也曾处理过世的父母将房产联名赠与兄弟共有的案子,由于兄弟二人争执不下,互相指责。高律师指出这就需要律师出面调停,为双方权益做最好的规划及排解。


高律师还对广大华人朋友表示,在美国购买房产、业务之前,买、卖双方都会被进行背景调查。而高开飏律师楼会帮客户去做产权调查,确认卖家有资格去卖这个房子。简单来说,就是他们有没有欠款?有没有被告?或者有没有做过破产?有没有停车罚单啊,这些,所有欠的钱都要算清楚。”

如果房产涉及罚单、违规,则要在交易前处理好。


高开飏律师表示,一般不紧急的就只是罚款,屋主去修理就好。但是如果一直不修理的话,罚款可能会增加,可能在罚款上还有利息。如果是那种牵扯人身安全的,如果屋主不马上修理,纽约市就会来帮你修理,但是纽约市出的钱,会算在屋主的房产的地税一部分,通过地税来交这个费用。

不少华人父母给儿女买房子,直接将儿女的名字加入产权拥有人,会带来税务的问题。

针对这个常见问题,高律师告诉读者,高开飏律师楼可以通过一些办法,把它这个变成一个不收税的礼物,这样的话孩子也可以住这个房子;利用这个房子,也可以去卖,这样的话大家都可以减少税务或者没有税务。


同时,高律师也是一名精通生前信托的律师。高开飏说,父母百年归老,可以制定好生前信托,能省去大笔的法庭手续费用。法院审判你的财产后,才可以把这些财产给你的孩子,如果快的话可能三个月,如果慢的话可能一年半,所以这个就会产生费用,产生延期。如果把房子放到信托里,信托是可以跳过清算这一步的。

在商业合同纠纷、国际贸易纠纷案件中,高律师也有出色的表现。他曾处理过进口商货品被海关扣押,或者客户上了FDA的黑名单的棘手案件,都能在最短时间内解决客户的难题,也曾处理客户因买卖股票与股票经纪人之间的纠纷,并成功胜诉。


高律师指出律师的责任就是要保护顾客,为顾客争取合理的权益,如果律师不负责任,没有详细研读顾客的合约,没有找出不合理的条款,造成顾客金钱与精神上的损失,就不是尽职的律师。顾客如果碰到律师看合约却没找出任何疑点,就要三思了。

其他服务项目还包括:公司成立/买卖、误医误诊事故、股东股权协议、房屋买卖、遗产计划、房东房客纠纷等等,欢迎详询。

❤️高开飏律师事务所

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六月 25, 2019 / by / in , , , ,
【房地产】房地产纠纷中 律师信起关键

房地产的纠纷种类包罗万象,比如房屋买卖、房东房客、邻里之间、投资合伙、银行贷款、装修改建、营建瑕疵、住房歧视、土地开发、环境污染、土地征收、产权争夺等诸多方面。纠纷若不即时化解,大事化小,小事化无,就很可能准备打官司,演变成不可收拾的局面。

打官司或不打官司
打官司乃属劳民伤财之事。尤其华人一般很怕打官司,一听到“打官司”这三个字就会有一种不寒而栗的感觉。但是既然美国是一个法制国家,在发生纠纷的时候,事先了解自己的法律权益是什么是必要的。尤其是争吵越激烈,心情越激动,就会产生那种不甘心给人欺负或占便宜的感受,此时如果找到一位与自己产生共鸣的律师,就会信心大增,连一位向来胆小如鼠、顾忌经济压力的人也会突然间高呼“打!”。

但是打官司很少是完全没有风险的,一个人的案子也很少是十全十美的,绝大多数的时候一定是两方在处理事情时有一些不妥之处,譬如赶时间、缺乏沟通、贪婪、缺乏经验、没做好功课等因素,都是发生纠纷的根源,因此大多数的案子当中双方都会各有破绽,若过去每一个步骤都处理的妥当的话,很可能就不会搞到要打官司了。
万一私下解决不了,需要主动的一方很可能就会采取法律行动,一般会先请求律师发出一封律师信,希望凭一封信就能够让对方知难而退,完全接受自己的条件,而同意妥协。

凶狠律师信未必效果好
不过,律师信的功效取决于很多因素,除了对方的经济实力及心态以外,还有律师本身的信誉与权威。假如对方的实力强,想必他后台一定也会有位律师,他的律师除了会用他的法律知识与经验帮他分析他的权益与风险外,还会试图探听对方的律师的背景。
如今网络如此先进,一打开电脑上网,你律师的背景就可以一目了然。如果你的律师是某一方面的专家,而且是一位律师界中颇受同业尊敬的佼佼者,且办案非常的专业,具有“说得出来就做得出来”的作风,那么他所写的信也比较受对方的尊敬与重视。

但是律师信誉也只能够带来一半的功效而已,其他还要端看信件的内容。
有些客户希望律师用严厉的口气写信,越凶越好。但是光靠“凶”未必能够能达到效果,有时后反而会收到反效果。最好还是先看对方是什么人物,但千万别太低估自己的敌人。就算对方没有实力,也未必一定要用太“凶悍”的字眼来写这封信,比如住在旧金山的租客虽缺乏实力,但也能从维护房客权益的非营利组织获取免费的法律保护。

事实陈述考虑阅读者
律师信上所用的文字及其文笔,对于一位没受过法律教育的人往往会产生一些心理上的作用,但是在专业律师的眼里未必如此。有效的律师信一般会稍微陈述纠纷的事实背景,再把加州法律运用于其中,分析必须正确,否则就会让对方的律师觉得你所雇用的律师非常不专业,马上会对你的律师失去尊敬,因此信件不仅没达到效果,反而提升对方的信心。

一位律师在写律师信时要随时考虑将来这封信会出现在其他律师的面前,小心这封信会给他带来形象的破坏,日后他写的律师信就会越来越没有功效,因为同业者会越来越不尊敬他。

并非每一个情况下所写的律师信就能解决纠纷,一般在单纯的地产纠纷而且你的法律立场很明朗的有利的情况下所写的律师信的成功率较高,例如买卖房屋订金没收或退还、房东房客押金减扣等纠纷情况,此类比较常见到一封信就完全解决纠纷的效果。但是在其他比较复杂的情况,如界线或产权等纠纷就不是一封信能够解决得了的。当然,假如一封信就能够彻底解决纠纷,客户也许会觉得律师所提供的服务“务”超所值,只需要花几百块钱就能够省下上万的诉讼费。

解决纠纷要有诚意
尽管一封律师信未能解决问题,但也扮演着极重要的角色。信的内容会透露出一方对整个纠纷的看法及态度,也反映出他的修养与内涵,对于未来对方与你解决纠纷的态度也会有所影响。

尽管在你理亏的情况下,虽然不致于明显地认错赔罪,但未免对方将来在诉讼中拿来对付你,我们也可以透过律师信向对方表达你的诚意。

例如房东无意中触犯了住房歧视法律,律师在写律师信与房客沟通时就要特别谨慎,因为房客很可能已投诉至有关州及联邦住房歧视部门,这封信很可能将来会出现在它们眼前。

万一与房客私下解决不了纠纷,若信显示出房东的态度过分强硬,有意利用律师信压制房客,而房东有很明显地有歧视行为,政府有关部分就会认为房东仍然“执迷不悟”,决定展开全面调查,收集充分证据准备将来把此案交给首席检查官提诉,房东就很可能陷入一发不可收拾的境地,后果不堪设想。

反之,若房东表示愿意尽早作出弥补及改过,就不需要面对严重处分。

律师信在地产纠纷当中所扮演的重要角色是无可厚非的。写律师信时应当给予多层面的思考,包括客户及对方的法律立场、心态、实力及未来的可能读者,如果能够利用适当的口气与态度或许才能达到你要的效果,如愿以偿。

十二月 6, 2018 / by / in , ,