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【美国买房必看】购买美国二手房house 房屋检验必不可少 要避开这些坑|纽约地产律师

美国的老房子数量众多,购买二手房是非常普遍的一个现象。根据最近的数据,美国13.5% 的房屋建于 1940 年代之前,19% 建于 1950 年之前。在纽约市,有超过 1,400,000 处住宅已经使用了 75 年或更长时间。金牌资讯网资深的纽约地产律师提醒华人朋友,购买二手房可能存在一些潜在的风险(意想不到的维修成本),所以一定要请专业人士做房屋检验。

本文从装修的角度,总结购买美国二手房必须要考察的10个潜在的问题,供小伙伴们参考。

1.房子的窗户

美国很多老房子的窗户都是木质的,长期没有更换过的窗户,可能会出现密封条老化,漏水、开关不方便或者镂空等问题。它的隔热、保温效果都会比较差。也会导致每个月的暖气费支出增加。

更换一扇窗户大概需要三百到七百美刀,如果大一点的会更贵。

如果这个窗户漏水导致墙体里边潮湿,在更换窗户的时候,有可能会涉及到更换木梁。这个费用是额外的。所以如果这个房子的窗户都是旧窗户的话,一定要慎重考虑预算问题。

2.屋顶

在买房的时候,要问清楚屋顶的年份,一般情况下屋顶大概是二十到三十年,要更换一次。

有的房子是刚刚换过的屋顶,大家千万不要就此放心了。一定要请验房师仔细查看一下屋顶里边的情况。刚换的屋顶并不意味着里边的结构是干燥,要检查里边有没有曾经漏水的痕迹。如果是长期漏水的话,这个木头会腐烂,那这个房屋的结构也可能会有问题。

在看屋顶的时候,要看一下这个屋顶有没有下陷的趋势。有的屋顶从中间就开始下陷了,说明房子结构必然有问题。

另外一点,就是查看这个屋顶里边有没有一些小动物曾经居住,比如老鼠、松鼠、鸟类或者其他一些小动物。有些人可能会不太喜欢。

换屋顶是一项比较大的支出,根据房子大小和所选材料的不一样,大概需要一万刀到三万刀左右的预算。

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纽约地产律师指,购买美国二手房house,房屋检验必不可少。

3.房屋的地基

查看房屋的地基非常重要。在买二手房的时候,要照房子转一圈。如果发现有些房子的地基上,也就是水泥墙,上面有一些修补,有些是专门补了一道裂缝。这种情况就要非常小心了。水泥和砖墙之间是允许有缝隙的,那这个缝隙一般不超过三毫米。如果房屋的裂缝达到一英寸这么宽,那这样的裂缝是有结构性问题的,而且确定是会漏水的。

如果房子地基有问题,很有可能是地震造成,或者是周围土壤松陷问题,或者是地基下面的地基不稳固的问题。所以要尽量避免购买这类房屋。

4.刚完成装修的二手房

凡是老房子一般都会有各种各样的问题。房主在卖房之前的装修基本上不会彻底解决所有的问题,而是掩饰性的装修。

一般情况下都是由房产经纪帮助安排这类的装修,目的是达到可以出售的标准。所以在购买刚刚装修好的二手房之前,一定要仔细考察一下有没有潜在的问题。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

5.没有完成装修的房子

如果这个房子没有完成装修,或者这个房子从最开始建一直都没有完工,它的价格会比较低。

但是请不要被诱人的报价冲昏了头脑。

房子没有完成的装修,很可能是因为没有得到楼宇局的许可permit。因为对房子进行大幅的装修改造,都要申请政府的批准。不论是要完成地下室的翻新,还是对房子改建加建,水电和建筑permit 一样都不可以少。如果这里边有哪项不合格。必须把它拆掉,检查之后重新做到标准才能够验收合格。

如果现在的屋主在进行这个房子装修的时候,并不是按照permit 来做的,或者是他没有申请permit。那问题就大了,很有可能现在完成的装修都要拆掉,重新来做,这个费用会非常高。

6.过时的装修

很多过时的装修本身并不是一个大的问题,但是如果你想改造房子,把这个房子变得具有现代时尚的气息,那么就需要进行大规模的翻新装修。 所以在选房子的时候,如果这个房子装修全部都非常过时,你无法忍受的。那就要考虑到这会是一笔很大的预算开支。

7.房子的电路问题

电路的使用寿命最多是七十年,老的电路容易引发火灾。原来的电线所能承载的电流比较小,你要是买一些新的家电,老的电路就不太适用。所以如果房屋的电路比较老旧,就是到了彻底更换的时候了,这也是一笔不菲的支出。

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8.热水器Hotwater

HVAC是暖气和空调系统,Hotwater就是热水器,它们一般都是放在地下室。所以在看房子的时候,最好在地下室找到这两个东西,然后去看一下它的生产年份。 热水器的使用寿命大概在8至12年左右。超过十年寿命以上的热水器,在看房的时候,你就要注意看他周围是否有漏水的痕迹。很多年限较久的热水器加热效率不高,水就不热。 如果要换热水器的话,热水器本身大概是在一千刀到两千刀左右,还有五百刀到一千刀的安装费。根据品牌价格会有所不同。

9.暖气和空调系统HVAC SYSTEM

暖气和空调系统HVAC,一般它的使用寿命是在15年到25年左右。 它的使用寿命也会根据每家的维护和保养情况而不同的。通常的话,换暖气Furnace或者空调系统AC,大概就需要5000-8000刀。换热泵Heat Pump也是需要5000-8000刀左右。

10.房子里边的气味

房子里边有奇怪的味道,最常见的原因就是房屋里边有发霉的地方,霉菌产生的气味道。还有可能是里边有老鼠居住,老鼠的尿有一种氨的味道,也是比较刺鼻的味道。你会有过敏的问题,会有呼吸系统的问题。

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一月 4, 2022 / by / in , , , , , , ,
投资纽约法拍屋 新手必看|怎样找法拍屋房源? 如何购买纽约法拍屋?

文|无疆行者

近2年美国房地产市场火热,房价不断飙升,法拍屋因其价格便宜、产权清晰的鲜明特点,受到越来越多的购房者的关注。在纽约这样一个拥有超过800万居民的城市,市场上总是有很多银行止赎需要法拍的房产。购买纽约法拍屋虽然有捡到宝的机会,但是也可能存在一些潜在的投资风险。

纽约资深的地产经纪人Leah Chen提醒投资纽约法拍屋的购房者,购买未经检查的法拍屋(Foreclosure)要特别小心,银行一般会“依现状出售(as-is),找专业人士帮助至关重要,可以帮你规避不必要的风险。

中文服务热线:646-642-5650

什么样的房产会被拍卖

导致可供拍卖的房地产的原因包括以前的屋主无力偿还房屋贷款;夫妻分居、离婚需要清算财产;破产; 继承房产的受益人更愿意让房屋拍卖等。

在哪里寻找拍卖的房产

以下是一些可以搜索拍卖房产的地方:

  • RealtyTrac.com
  • 当地报纸
  • 拍卖网,比如 Auction.com
  • 地方政府(致电或访问其网站)
  • 房地产经纪人

纽约房地产经纪人可以访问 MLS(多重上市服务)数据库,这会扩大您的房产选择范围。

法拍屋类型

纽约法拍屋有两种拍卖类型:

  • 不允许验房
  • 有进行房屋检查的机会

与非拍卖购买的情况一样,无法在购买前检查房屋会增加显着的额外风险。

也就是说,事先知道您关注的房产属于哪种类型的拍卖。作为拍卖的新手,只关注允许检查的房屋是最安全的。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

法拍公司一般在什么地方标房?

  • 法拍公司一般是根据当天法拍房屋的数量来看,如果数量比较多,他就把当地的一个仓库、社区的中心或者是一个体育馆租下来,作为一个法拍的一个现场。
  • 如果当天的法拍的房屋数量比较少,那么他就可以到这个房子的前面来。作为一个现场的拍卖。
  • 如果被拍卖的房屋要太远了,或者这块地已经是被很多邻居的地所包围着,不方便在这块地上来标的话,他们就在法拍公司的办公室里面来标这块地。
  • 法拍公司有时也会跟房地产经纪人合作,在MLS上面把这个要拍卖的房源打上去。虽然说他让这个经纪人,包括这个买家在上面登记。但是他非常欢迎买家在看了这个房子以后,可以出一个offer。如果这个合同出的这个价钱,已经达到了法拍公司所预定的价钱,法拍公司就会和银行沟通,接受这个offer,直接走公证公司交易的程序,就不会再来把这个房子进行法拍了。

纽约资深的地产律师表示,购买纽约法拍屋有机会获得高性价比的超值房产,但是要熟悉纽约法拍屋购买流程,并要注意可能存在的法拍屋投资风险。示意图。(Pixabay)

如何购买法拍屋?参加拍卖会要注意什么?

我们在买法拍屋的时候,法拍公司会给你一个详细的清单,说明要带什么东西。

  • 首先是在法拍之前的一天,要到银行里面买现金支票。支票这个title,要填写法拍公司的名字。或者是你带上足够的现金也可以。
  • 竞拍成功拍到钟意的房源以后,一般需要交百分之十的押金,剩余百分之九十的房款要在过户的时候付清。
  • 如果说是新手去参加拍卖,缺少这方面的经验,英语又不是很好,建议找一位房产经纪协助。
  • 当你竞拍成功以后,就要填你个人的信息,你的名字或者是你公司LLC的名字,还有你的邮寄地址mailing address,千万要仔细检查,不要有错误,如果有一个字母不对,到时候交易完了以后,你要去县政府重新改名字或者改公司LLC的字母,将会耗费很多的时间和精力。

购买银行持有的法拍屋( REO )

在拍卖会结束后,房屋可能会流拍,那么这时房屋的产权就归银行所有。

这时候,大多数贷方(银行)会将止赎房产交给 REOagent,后者与持照的房地产经纪人合作寻找买家。贷方通常不会直接向个人出售房屋。

一般银行会对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋状况不好,买家最好请专业的验房师来检查。

本文的内容为公益性质的信息分享,仅供参考,并不构成对任何具体问题的法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的纽约房地产律师

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十二月 27, 2021 / by / in , , , , , , , , ,
在纽约您买减税房 应了解减税政策来历 种类 方法及注意事项

在纽约买房,谁都想买上一套自己心仪的房子,环境优雅、交通便利,当然更希望能买到一套纽约的减税房。

希望能买到一套纽约的减税房

希望能买到一套纽约的减税房

为什么呢?我们都知道,美国不仅是一个法治国家,同时也是一个重税收的国家。虽然您在美国买房会拥有永久的产权,但是每年的房屋税费是必不可少的。而这个地产税对一个普通家庭来说,也是一项不小的支出。
如果我们有机会能买到一套减税房,那当然好。因为它能为我们节省一笔可观的税费。可是任何事物都有它的两样性,在我国传统文化中就讲到了相生相克的理。就是说,也许您买到了一套减税的房子,给您省下了一笔房税,但是房子的地理位置,外部环境,交通便利等等可能就不会很理想了。
当然我们有一些老年朋友,因为年龄大了喜欢安静,所以就想离闹市远一点。这类的朋友在偏僻一些的地区买减税房子就比较合适。
那么要想买减税房,我们首先要了解一下减税楼是怎么回事,了解清楚了我们就不会盲目的跟风,去抢购减税楼了!

废旧仓库改建

废旧仓库改建成减税楼

偏远地区的减税政策

偏远一些地区的减税政策

一,减税楼的来历
早在1971年。当时,纽约政府为了鼓励开发商开发一些未利用的土地,而对地产开发商提供了一个非常大的、有一定年限的减税。
比如,布鲁克林区的DUMBO曾经是个工业区,充满了破旧的厂房和仓库。后来,政府对这里重新进行了规划,并对地产开发商给予优厚条件,提供地税减免鼓励开发商来这里开发改造。
另外还有一些比较偏远的,交通不太便利的地方。政府也会提供减税政策。
尽管政府有减税政策,但是我们要明白一点,任何事物都是有利有弊。当我们了解了利弊这些情况后,就要慎重去选择了。
二:纽约减免政策的种类
在纽约,比较常见的新楼盘减税政策是421-A减税政策。除此以外,华人买家比较常接触到的还有J-51减税政策,以及Condo的首要自住房减税政策。下面我们就来说说这些政策。
1,421-A减税政策
我们已经谈过,纽约的减税政策主要是针对当时众多废弃的工业区,厂房、仓库、还有一些码头等等,但是这些地方如今在纽约几乎是没有了,那么这些减税政策也就可能逐渐的被取消。
由于421-A这个减税政策的年限是10年、15年、20年,甚至还有25年的,所以有些楼房还在享用着这些政策。虽然还在享用,但时间都很有限了。
2, J-51减税政策
在纽约J-51减税政策是指,当开发商将工业或者商业地产改建成住宅项目时,符合条件的楼盘将会享受到J-51地税减免。J-51减税政策一般有两个地税减免周期。如果开发改建项目里有可负担住房(affordable housing),那么楼盘会享有34年的减税周期。前30年税率不变,后面4年每年逐年递增。如果没有提供可负担住房,减税周期就是14年,前10年税率不变,后面4年每年逐年递增。
当然在纽约这种楼盘也是很少的了。
3,自住房减税政策
在2015年8月1日之后买房的纽约人,可以申请纽约州房星计划(STAR)。
条件是:年收入在50万以下,并且申请减税的房产必须是自住而且还是主要的住所。符合条件的申请人,房产价值中的3万美元可以免学区税。65岁以上的长者可以享受升级版的房星计划(Enhanced STAR),要求是年收入要在84,550美元以下,房子也是自住并且是主要住所,符合条件的长者,房产价值中的65,300美元可以免学区税。
所以朋友们在买房时,当看到有减税政策时,一定要看清是属于哪一种类型的,是否适合与自己,这些都是要搞清楚的。
三,减税的方法
我们在买房市场上,可能会看到拥有10年,15年,20年,甚至是25年的减税楼盘。
不同减税的年限,自然减税的金额也不相同。一般来说:如果一个楼盘是10年减税优惠,通常情况是前两年全额减免,而后每两年减税的优惠递减20%, 比如第二年减税80%,第4年减税60%,第6年减40%,此次类推,直到10年后地税和市场正常税率持平。20年的减税优惠是头12年全额减免,最后8年,每两年递增20%,最终逐渐涨到正常的市场税率。
如果享有J-51地税减免,比如有34年的减税周期。前30年税率不变,后面4年每年逐年递增。如果没有提供可负担住房,减税周期就是14年,前10年税率不变,后面4年每年逐年递增。

小心减税陷阱

当心减税陷阱

四,当心减税陷阱
我们这里所说的陷阱,不是像中国一样,中共政权为了它自身的利益,时常对百姓会使用一些欺骗、隐瞒的手段,让中国的百姓去上当、受骗。比如像中国房地产的龙头企业恒大,全国几十万人上当受骗,有的甚至是倾家荡产、血本无归。
而在美国是不会这样的,因为美国是一个法治国家,政府也得遵循法律办事,所以像中国恒大这样的事情,在美国是不会发生的。
但是美国也有美国的特点,那就是条条框框太多,如果您稍不注意忽略了某一点,就可能会给自己造成损失。比如说:我们上面谈到的减税楼房,有的地产商的确向政府申请减税了,可是在你买房时这个申请一直没有批下来,如果说批不下来,那么你所买的房子就享受不了减税政策。
再比如,有的减税楼它是有附加条件的,如果我们不注意这个附加条件,就会给我们买房后带来麻烦。
就拿我们上面谈到的自住房减税政策来说,它只适用于自住房,也就是说这个减税的政策只能是自住的买家享受,如果您买这个房子是用于出租投资,那您就不能享受这个减税待遇。如果您没搞清楚,去买了这类减税的房子,一旦被政府查到你买的房子是用于出租,那么您享有减税的所有优惠都会被取消,同时还可能会带来一笔罚款。这样就得不偿失了!
即使我们确定了要买的楼盘有减税,那么我们也要了解清楚,到底这个减税还剩下多少年,什么时候结束,在结束期间它还会不会有一些其它的变化。比如说,15年的减税楼盘,那么在结束之前的八年,这个地税每两年会有20 %的一个涨幅,所以你一定要看看,你在购买的时候这个减税的政策还剩下多少年,地税会发生哪些变化等等。
以上所谈的这些,希望能给我们华人的朋友们一个借鉴。在此也祝愿朋友们都能买到一套自己心仪的房子。

十一月 7, 2021 / by / in ,
了解估价师 对购房者很重要
买一套心仪的房子

家和万事兴是我们中华民族的传统理念

成家立业,家和万事兴是我们中华民族的传统理念。所以对我们华人来说,买房就成了我们人生中最为重要的一部分。大家都知道,在纽约虽然有待出售的房屋很多,但要买到自己称心如意的房子的确也不容易。因为除了要挑选自己心仪的房子之外,后面还会有太多太多繁琐复杂的事情在等着您。比如,了解买房的各项法律条款、各项制度,合同、定金、房贷等等等等,这些很有可能会把我们搞得焦头烂额。
可是当今的社会就是这样一个社会,我们处在这个社会也有很多的无奈啊!所以为了完成我们的心愿。在我们买房之前应尽量多了解一些买房的知识。这样在我们买房时就会减少很多的麻烦。
下面我就给大家谈一下房产评估师对我们买卖房子所起到的作用。
我们大家在买房时一般选择的都是申请房贷买房。在我们向银行申请房贷时,银行会严格审核我们的房贷条件,而在审核的最后还有一项叫房屋估价,也就是要评估房屋的总价值。这也是一个很重要的环节,因为房子估价的高低与我们的房贷有着直接关系。
下面就让我们来了解一下这个估价师。

了解估价师

了解估价师很重要

一, 估价师
在美国从90年代初开始倡导房地产估价人员持牌和许可制度,规定凡涉及25万美元以上的房地产评估,都要由持许可证的估价师来评估,与房地产抵押有关的估价一般也要有执照。所以房产估价师都是国家认可的,是一个正规的行业。
估价师涉及的业务范围也很广,什么某公司不动产的评估,合资不动产的评估,个人不动产的评估,对某个产品的估价,还有像一幅画,一块宝石等等的估价。而我们今天所要说的估价师,就是针对买卖双方所交易房屋总价值的估价。
1,了解估价师。估价师他有一个专门独立的评估机构,他不是银行的一个部门,也就不会是银行的职员了。但是很多估价师跟银行都有着业务上的合作与往来。所以当我们在某个银行申请房贷时,银行就会聘请一位估价师来对房子进行估价。
估价师一般是由银行聘请的,但估价师的费用却是由购房者买单。这里没有什么公平不公平、理解不理解的问题,因为这是规定。
2,差异。估价师所得的费用是有差异的,地区不同估价师的收费也不相同,同时对房屋的大小不同收费也会不同。比如,对一居室和三居室的房屋评估时,工作量是不同的,所以收费就会有差异。
而纽约估价师的费用比其它地区收费相对能高一些,一般都在500美元左右。
3,与买卖方的关系。这个估价师属于是第三方的独立机构,与买卖双方没有任何的关系,一般都不会有什么直接往来。这也许是为了防止向中国大陆那样,行贿呀、塞个红包什么的,使估价师在估价时不能够达到公正。
二, 估价师所起的作用
银行聘请估价师的目的是什么呢?主要是给放贷银行一个较为准确的估价数据,银行就可以依据这个数据来决定,给申请房贷者贷多少钱、利率为多少?那这对买家来说当然就是很重要了!
假如银行在审核买家房贷程序时,其它都已经合格。此时房屋的估价就更显得关键。如果估价师对房屋的估价比买卖双方交易价格要低,这对于买家房贷来说就会有麻烦了!
我们举例来说:比如房产交易价为100万,您的首付就是20万,而贷款80%就是80万。但银行聘请的估价师只估了95万,那您真正能贷到的金额就是95万的80%,也就是76万。
这里面还牵扯到买家交首付款的问题。如果您的首付款原来是20万,而现在就要交付24万。这无形中您就要多拿出4万的首付款,所以我们在买房时还是应该多准备一些钱,以防意外。
如果估价师估的过低,比如低于房屋售价7万或者更多,那么贷款人就会怀疑房子是否有什么严重问题,或者售价是否过高了等等。这样就会直接影响到买卖双方房屋成功交易的问题。
如果是估价师估的高了呢?这对于买卖双方会不会有什么影响呢?按照规定不管估价高于售价多少,都不存在 LTV 变化,自然对于利率,Credit 等也不会产生影响。
那么对于买家来说,自然是高兴了,最起码从心理上认为自己沾光了。
可是对于卖家心理上来说,自然会有一种吃亏的感觉,如果这个估价高的差距过大,卖家可能就不干了,这样也会影响到买卖双方的交易问题。

清洁卫生 有个好印象

清洁卫生 留下好印象

三, 印象很重要
我们上面谈到了,估价师对房屋的估价直接就牵扯到买家房贷的问题。对于买家来说当然不愿意让估价师把房价估的太低,因为这会给他的房贷造成损失。
为了能让评估师对房子有一个好的估价,首先要给估价师一个好的印象,所以对房子表面的处理就显得很重要。在此我们建议买卖双方都要特别注意以下几点:
1,首先在估价师来估价之前,我们要把房子的内外卫生打扫干净,这样可以给估价师留下一个好的印象。这就是人们所说的印象分。
2,如果我们的房屋存在违规情况,就要尽快的处理解决。要么拆除、要么去申请许可证。在估价师来估价前这些都必须办妥,否则一定会影响估价的。
3,如果我们的房子存在着明显破损,比如,墙上有洞、马桶或水龙头有问题,那就要尽快维修或更换。
4,我们房子的外部环境,也要做到整洁。比如花草树木、游泳池之类的也需要收拾一下,保持环境的美好。
以上这些都有可能影响到估价师的估价,所以希望买卖房屋的朋友能够引起重视,为我们买卖房子的成功铺平道路。

十月 30, 2021 / by / in , ,
什么是买房的定金与订金?以及与签约合同的关系

人们常说的一句话叫“隔行如隔山”。这句话的大意是说,每一行业都有其行业的特点、技能、专业用语,以及它在人世间所起到的作用等等,当然不同的行业都有它不同的行规,以及一些法律条文的规定。
就拿我们买卖房屋来说吧,如果您想顺利买下一套称心如意的房子,那么我们就需要花一定的时间和精力,去了解这一行业,了解买房的程序和买房中一系列的规定以及与其相关的一些法律条文,当然还包括一些买房的专业用语等等。如果我们不去了解,那么我们在买房的时候就会遇到很多的麻烦,使买房不能顺利进行。
为了能够帮助买房的朋友尽快的实现自己的愿望,下面我们就为朋友们解释几个在买房中所必须了解的,也是比较关键的几个名词,希望我们买房的朋友能够尽快的熟悉和掌握。

了解定金与订金很重要

了解定金与订金很重要

一、定金
1、什么是定金?
定金是一个规范的法律概念,是买卖双方签订购房合同后,为确保合同的履行而采取的一种担保方式。在买卖房子的交易中,买家履行合同后,定金可以抵作首付款或者收回;若买家不履行合同,是无权要求返还定金的;如果卖家没有履行合同,就必须双倍返还定金,甚至还可能承担法律责任。
2、定金的交付
按法律规定,定金是由买方交付的。交付的金额不得超过买房交易总金额的20 %,如果超过就不受法律保护 ,定金也就失去了它担保的作用。
定金虽说是买家对卖家信誉上的一种保证,但定金是不会让卖家保管的,一般都是由中立的产权公司 (Escrow Holder)保管。这样定金就不会出现被欺骗的现象。

了解主合同与从合同不能忽视

对主合同与从合同的了解也不能忽视

二,主合同与从合同
a,主合同:为了顺利完成房子的买卖,一般来说,买卖双方需要签订一项合同,这个合同在买卖房屋中被称作是主合同。
b,从合同:交付定金是为了保障主合同顺利实施的一种方式,为了保证使定金不出现意外,在买方交付定金时还需要另外签订一个合同,这个合同就叫作从合同。
虽然是从合同,它也是受法律的保护。所以在签订的时候也要重视,不能掉以轻心。在签订这项合同时,要特别注意的一点,就是我们在签订从合同时的主体要与主合同的主体保持一致,如果主合同与从合同两个主体不一致的话,那么从合同(定金合同)就不受法律保护,也就失去了它担保的作用,。
如果由于某种原因使主合同突然失效了,那么从合同也会跟着失效,这时的定金也随之失去其担保的作用。
如果出现这种情况,那么买方所交的定金又该如何处置呢?
当然不会只是返还定金那么简单。如果由于买卖某一方的过错从而导致主合同无效,那么过错一方就不只是没收定金或双倍返还定金的问题了,很可能还要承担相应的民事责任。

二、订金
订金的本质很类似预付款的一种方式,是买方对卖方体现出的一种诚意。
我们举个例子来说明:比如,我看上一套房子,想要把它买下来。但是我又不能完全自己做主,还需要跟家人商量后才能决定。在这种情况下,我可以拿出一些钱,作为买房的订金。告诉卖家等我半天或多长时间,让我跟家人商量完后再来给你回话。给卖方订金的目的,是希望买家在跟家人商量的这段时间里,卖家不要把这套房子卖给别人。当然这个订金是不会受法律保护的。
如果说买家跟家人商议后,得不到家人的同意,那买方就可以到卖家把订金要回来。再假如在买家回去跟家人商量的这段时间里,卖家把房子又卖给了其他人,即使买家的家人同意了,买家也可能无法再买到这套房子了。也只能在卖家面前发发牢骚、发泄一番,然后把订金要回,而卖家也不会因为他的失信而受到经济损失。这就是没有得到法律保护所容易出现的现象。
所以在我看来,订金的概念其实就是一个人能否守信的概念。如果一个人有了信誉,他就会坚守这个信誉,就会等到买家跟其家人商量完后再决定房屋的买卖。

信誉对人类很重要

信誉是人境界的体现

信誉是一个人的道德、人品与境界的体现。有了信誉,无论是有没有定金或订金还是什么合同之类的,对他来说都是一样的,因为他懂得失信的后果和诚信的珍贵。
虽然我们身居海外,但我们不能忘记,老祖宗给我们留下的许许多多人性中最珍贵的东西。比如我们上面所谈到的信誉,在中国就有许多这方面的成语和典故。比如:君子一言,驷马难追;一言既出,金玉不移。南门立木,一诺千金等等,其实这些典故都是我们中华民族文明历史中的典范。
那有朋友可能会想,如果人人都像我国古人那样讲诚信、守信誉,那多好!既简单又没那么多的事,就不需要我们现在社会上那么多繁琐复杂的什么法律、制度以及什么合同、定金之类的等等。
这种想法当然是积极的,认识也是好的。可是我们要明白一点,古人给我们留下的这些典范,那是人类道德与境界的体现,如果当人类不崇尚道德的时候,人类就会逐渐的失去人性中最珍贵的这些东西。取而代之的是什么?就是我们当今所看到的、所接触到的那些法律、规定、条款、合同等等等等。

十月 28, 2021 / by / in ,
出现意外后合同违约 买房定金能拿回吗?

自古以来在中国流传着这样一句话:天有不测风云,人有旦夕祸福。是的,人类社会本来就是福祸并存的社会。可是这种福祸又是人无法预测的,所以也就谈不上驾驭了!

天灾导致合同违约  怎么办?

出现意外 导致合同违约 怎么办?

福祸无处不在,就拿我们在纽约买房来说,可能就会遇到让人意想不到的福祸。那么当我们遇到这些问题时,又该如何处理和解决呢?首先要求我们详细的去了解购买房子的程序,以及许许多多买房的条款和各项规定。如果我们没有那么多时间和精力去了解,那我们就要聘请一位有人气的买房经纪人或律师,来帮助我们来完成这一切。

我们买房首先要签订买房合同,合同签完后要向卖家交付房屋交易总额10 %的定金。这一切完成后,也不代表我们买卖房子的交易就此结束。如果在买房交易还没有结束之前,买家突然遇到无法预测和无法解决的灾难,比如:突然失业、突然遇到大自然的灾害、突然出现严重疾病等等。在这种情况下,买家房贷可能就会被终止,那么房屋的买卖也就不得不停止了,可是买方所交付10 %的定金该怎么办呢?还能拿回来吗?通过什么方式才能拿回来呢?
下面我们就来谈谈这个问题:

一,定金

首先让我们来了解一下什么是定金?定金是买家对卖家承诺的一种保证方式。当买卖双方签完合同后,买家就要交给卖家房子交易总金额10 %的款项作为定金。当卖家一旦违背了合同的约定,这个定金就会归卖家所有。

当然10 %定金的数额它不是固定不变的,买卖双方可以通过协商后,重新确定定金的百分比。按照法律规定定金是不允许超过房价总额20 %的,如果超过法院将不认可。这一点我们要清楚。

定金与首付的关系

定金与首付的关系

二,定金与首付

有些买房的朋友可能会说:买房交首付的资金都很紧张了,现在又要交定金,拿不出那么多钱怎么办?

其实大家也不要有这个顾虑,因为这个定金的钱是可以算到首付上的,这是允许的。但有个前提就是在合同中要写清楚。也就是买卖双方商议确定后,写入合同之中,这样它就具有了法律效应。就不需要买家既要攒首付的钱,又要攒定金的钱。

三,定金的存放

那么卖家一旦交了定金,这个定金由谁来保管呢?当然不会让买卖的任何一方来保管,因为他们任何一方都不可能保证在处理问题上绝对的公正。

所以买方所交的定金一般都是存放在中立的产权公司 (Escrow Holder)手里,这个公司不会受到买卖任何一方所影响。如果买卖双方发生了纠纷,定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。然后按照双方所签订合同的内容来决定资金的給向。所以买房者所交的定金或首付金额都是让第三方存管的Escrow,不用担心被骗被丢失的问题。

四,风险

那有朋友可能会问:为什么这个定金要让买家来付,而不是卖家来付呢?因为买卖双方合同签订后,卖家会承担一定的风险和潜在的经济损失。

我们举例来说明:比如买卖双方合同已签约完毕,合同有效期限为两个月,在这两个月当中卖方是不允许用任何借口或理由转卖给其他人的,如果在这期间有其他的买家想出高价买这个房子,卖家也不敢为之,因为合同是具有了法律效应的。这就是卖家存在的一种潜在的经济损失。

如果在这两个月的时间当中,买家遇到了突发事件,比如:失业、疾病等等人所无法抗拒的灾难,在这种情况下银行可能会停止向买家提供房贷。一旦失去房贷,那这场买卖房屋的交易就会泡汤。如果是这样,卖家不仅失去了两个月宝贵的时间,还可能失去一些买房的客户。这个损失对卖家来说的确不小。

这就是为什么押金要由买方来出的原因。但是买家可能也会感到委屈,因为买方已经很努力的向银行申请房贷,可是突然出现不可抗拒的灾难,人又能奈何呢?

怎么办?其实也不难。只要买卖双方在合同上事先就把这些可能会出现的意外事情商议好、写清楚,就不会出现太大的麻烦。

当然话说起来容易,在这个问题上双方想要达到都满意,可不容易。比如,在纽约买房签钉合同时,有一个条款叫“按揭应急”(Mortgage Contingency),这项条款就是当买家遇到不可抗拒的灾害时,法律保护买家经济不受损失的一项条款。

虽然有这项条款,但卖方是不愿意把这项条款写到合同中去的。原因我们上面已经谈了,一旦出现这种情况,会给卖家带来时间、客户和经济上的损失,卖家当然不干了!那怎么办呢?这就需要买卖双方所聘请的律师或经纪人在一起商议,商议的结果如果能让买卖双方都接受的话,就要把这个结果写到合同里面,这样即使这种事情真的发生了,合同就是解决问题的良方。

一旦合同违约 买房定金怎么办?

一旦合同违约 买房定金如何处理?

五,双保险

我们跟大家已经谈了,定金是买家对卖家承诺的一种保障手段。那是不是卖家就没有要履行的责任了?当然不是。

买家所交的定金它有着双重保证。也就是说,可以同时保证合同双方的债权。如果卖方未履行合同,将房子又转卖给了他人,那卖方就会得到定金两倍的罚款给买家。
比如,房子定价是100万,定金为10万。那卖家可能就会被罚款20万给于买家。不仅如此,可能还可能牵扯法律问题。

所以说,卖家是不敢轻易违背合约的。

十月 25, 2021 / by / in ,
纽约「房贷」 「信誉」第一

在前篇文章中我们谈到了在纽约买房聘请经纪人的重要性,今天我再跟朋友们谈谈另一个重要话题,就是如何能更快、更顺利的获得「房贷」问题。
我们都知道申请「房贷」,是一般买房者不可缺少的重要前题。如果我们「房贷」不能落实,那买房就成了空谈。所以作为购房者,我们首先要解决的问题就是「房贷」问题。
下面我们就来具体的谈谈这个问题。

「信誉」是成功的关键

「信誉」是获得纽约「房贷」的关键

一, 信誉
「信誉」是一个国家文明的体现,也是衡量一个人品行优劣的表现。几千年来,中华民族是以「仁、义、礼、智、信」作为治国的理念和做人的标准。因此古人把「信誉」就看的极其的崇高与神圣。
然而今天的中国人已经背弃了老祖宗的遗训,把人性中极为珍贵的「信誉」都变成了 “钱”。做事不讲「信誉」,为了达到个人的目的,可以不择手段隐瞒、欺骗、贿赂、拉关系、走后门等等。
然而美国是一个讲「信誉」、重「信誉」的国家。在美国一个人「信誉」的好坏,直接就牵扯到人与人之间能否交往、合作的问题。所以在纽约「房贷」问题上,「信誉」的评估就显得极其的重要,因为它直接影响到您能否获得贷款,或贷款的多少?贷款利率的高低,甚至还可能会影响到公寓租住以及未来雇主对您的看法等等。
那么在「房贷」的问题上,美国是如何评估一个人「信誉」的呢?在美国有三个评估「信誉」报告机构(credit reporting agencies)或称信用局(credit bureaus),这三个机构分别是:Experian、Equifax 和 TransUnion。
这些机构会根据您个人所有的信息,去做详细的调查、分析、研究,然后得出评估,评估可分为差、一般、好、非常好和非常优秀这些等级。「房贷」部门就根据这些评估的等级来决定是否能够给您贷款,贷多少、贷款的利率为多少等等。
如果您的「信誉」评估很好,那很有可能会贷到更多的房款和更低的利息。这就是「信誉」的作用。

纽约「房贷」购房首付也很重要

在纽约「房贷」 购房首付也很重要

二,首付
在纽约能否达到购房首付的要求,也是获得「房贷」的关键。在美国一般要求购房者支付买房总金额20%的首付,如果做到了这一点,「房贷」的批准可能就会顺利。但是有一个前提,就是您20%的首付是你本人的,还是您在父母或者是您亲朋好友那临时借来的,这些银行都要进行调查、取证,才能决定能否给您贷款。
如果您说,我没有那么多的首付,可是在其它方面又没有什么问题,在这个前提下,银行也可能会给您贷款,但贷款的数额、利率就会打折扣;同时您还必须要额外购买房贷保险(Private Mortgage Insurance)。这样就很不划算。
所以我建议想买房的朋友们,在买房前先要攒够您买房总金额20%的首付,这样就不会给您日后增加额外的经济负担,同时「房贷」也会很顺利的完成。
有的朋友可能还会有这样一种情况,虽然没能攒下首付,但却有一个稳定的收入,能够保证偿还每月的贷款。在这种情况下,美国也有一些「房贷」机构,可以为您做「房贷」服务。但这些「房贷」机构都有一个相同的特点,就是给您「房贷」后,都得必须购买「房贷保险」。比如:FHA Loan – FHA贷款机构:这种房贷是由联邦住房管理局(FHA)担保的买房贷款,最低首付只需要3.5%,信用分较低的人士也可以申请。再比如:USDA Loan – USDA购房贷款机构:这是由美国农业部(USDA)担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款,可以享受零首付优惠等等。
在此我还是建议朋友们最好不要办理此类贷款,因为一旦买了「房贷保险」,那就会给我们日后的生活增添了一份经济上的负担,那就得不偿失了!

签约合同 不要忽视贷款时间点和过户时间点

签约合同 不要忽视贷款时间点和过户时间点

三,时间点
1, 贷款时间点
如果您选定了在哪个银行贷款时,首先要向银行写一份「房贷」申请,当然也可请您的律师或经纪人帮助申请。当银行接到您的申请后,初审觉得还可以,就会给您发一份「预批信」。但这份「预批信」并不能保证您在签完购房合同以后,会很快的把贷款给您批下来。因为银行还要严格的审核您所有的条件和您的材料,看看您是不是真的符合贷款的标准和要求。这都得需要时间。
一般来说,当银行发出「预批信」后,正式批准贷款的时间,快则15天,慢可能要等30天左右,有时甚至可能还会拖到两个月。那么我们在签约合同时,写清贷款的批准时间就非常的重要。一般说来,标准合同只给30天的贷款批准时间。那么我们就可以跟卖方去商议,最好把贷款批准时间再延长一些,这样我们就可以有充分的时间获取贷款的批准。
2,过户时间点
对于卖方来说,当然是希望房子能够尽快的过户。但对于很多购房者来说,可能还存在着一些困难,因为不仅申请贷款需要时间,而且买家还可能存在租约还没结束的情况。因此买家还是希望把过户的时间能够在两个月之后完成。所以在合同签约时,建议买房的朋友最好把过户的的时间定在60天左右,或者自己希望能顺利过户的时间点,这样一来,会给自己留有比较充足的时间来完成过户的手续。
当然这些问题也可以让您的律师或者经纪人跟对方进行一个合理的协商,使双方能够达成一个满意的共识。
在此我还要提醒买房的朋友们在签约合同时,且不可忽略了这两个时间点。
(未完待续)

十月 22, 2021 / by / in ,
有钱了 您想做的第一件事是什麽?

买一套心仪的房子,组成一个温馨的家庭,享受人间的天伦之乐,这是具有传统理念的华人们梦寐以求的向往。

自由的世界,让您一展身手

我们都知道纽约是全世界金融、商业、资讯、科技和文化的中心,也是一个自由开放、公平竞争的场所,是最能施展您才华和体现人生价值的地方。当然它也是一个残酷竞争,优胜劣汰之地。
这也许就是为什么我们很多的华人想移民到此,在此买房的主要原因吧!
然而美国社会又是一个法治社会,它的一切运作都是在法治框架下进行,所以美国就有着非常完备的法律体系和详细的法律条文。
房产买卖当然也是如此,它也有着很多详细的条文规定。如果我们对这些条文不了解,在操作中很可能无意中会触犯到它,一旦触犯轻则遭罚款,重则还可能遇到法律纠纷,给自己造成很大的麻烦。那怎么办?去了解,可是在激烈的社会竞争中,一般的人是不可能拿出那么多时间和精力去详细了解、去做这件事情的。
为了解决这个问题,《金牌资讯》编辑清竹,在此为您出谋划策支上几招,希望能为您排忧解难,尽快顺利的实现您的愿望。
一,准备
当我们有了一个愿望想要买房时,我们就要开始了解它、关注它。逐步的开始做准备了!那么我们的准备从哪开始呢?

经纪人为您服务

二,房产经纪人
聘请房产经纪人,几乎是我们每一位买房者必须要做的一件事情。
房产经纪人他是一个撮合房地产买卖的专职人员,所以房产买卖这方面的渠渠道道对于他们来说,那可以说是了如指掌。
虽然这样说,可是房产经纪人在业务能力上还是有差别的;同时人品的好坏、办事细心与粗糙等等都会有所不同。如果能找到一个好的经纪人,不仅可以让您尽快买到满意的房子,同时还会给您节省一笔资金。
下面就让我们了解一下房产经纪人所起到的作用是什么?
a,经纪人会根据您的经济情况、个人爱好、房屋用途等等帮助您列出详细的一步步的清单,根据您的要求会找出许多套房屋供您挑选,也可以带您到实地去看房。
b,告诉您如何取得房屋贷款和贷款的步骤,哪个银行贷款贷得多,利率低等等。
C,因为经纪人都有营业执照,所以他们就有权利帮您返还一笔数量不等的佣金。这笔返还的佣金在纽约市是合法的,也就是说是受法律保护的。
但是返还佣金的百分比各是有差异的,按照规定,最高的返还率是2%。(比如您用100万买房,返还您的佣金就是2万),当然能返还多少那要看您跟卖方商量的结果而定,经纪人也能帮您多争取。
所以选择一位好的经纪人就很关键,这就靠买房的朋友自己去慧眼识真金了。
说到这,我知道您一定会问:那我聘请一位好的经纪人,是不是要花很多钱呀?其实不是这样的,您聘请经纪人的费用跟您一元钱的关系都没有,都是免费的。当然经纪人是不会白忙活的,他们所得到的费用全部都是由卖方支付的。
有朋友可能不解,为我服务,为什么还要让卖方付费呢?我告诉大家,这是规定。其实我们在这个社会中生存,会遇到许许多多不理解的规定。但规定就是规定,一旦定下了规矩,无论您理解或不理解,那都得按照这个规定去做,是吧?
三,推荐
当然作为您真诚的朋友,为了让您尽快顺利的买到称心如意的房子,清竹在此也给朋友们推荐几位从事经纪人行业几十年,有着丰富经验,而且口碑极好的经纪人。希望这些经纪人能为您更好的服务!

秦宴 (Qin, Yan), 地产经纪
New York State Licensed Broker,
前纽约大学教授, 经济学硕士导师, 房地产课程教授, 著名的经济学家。
电话:646-283-9285

曼哈顿房地产资深经纪Linda Tan
Licensed Associate Real Estate Broker
注册名称:曼哈顿房地产资深经纪人
简单介绍
谭琳达: 曼哈顿房地产资深经纪人
微信号: 6464795727 电话: 646-479-5727 电子邮箱: wtan@kianrealtynyc.com
90年代初来美至2006年,谭琳达在曼哈顿做IT相关的工作。在计算机网络公司做技术服务以及销售工作多年的经历中,琳达能耐心细致的了解客户的产品需求并能准确迅速为客户提供最恰当的方案,是一名深受客人喜爱的专业人士;在转行做房地产后,琳达成功的将多年与客人打交道的经验以及精益求精的工作态度转化为对房地产的深入研究,专心专精于纽约市和长岛的房地产买卖及租赁,她对待客人十分耐心细致, 无论交易金额大小,客人要求怎样繁复, 她都尽最大可能帮客人达成心愿;琳达也积极协助管理许多投资人在纽约的物业。琳达十分了解曼哈顿周边和长岛的房地产行情,精通房产交易流程,全程协助客人做好房屋买卖租赁的繁杂程序,是您值得信赖的房地产经纪人,她能让您在纽约的购房租房交易过程变得轻松愉快!

于思思Sisi Yu
电话:646-284-2766
http://www.nybesthomes.com
纽约百佳地产网 NY Best Homes Realty LLC ,纽约百佳地产于美国纽约长岛大颈镇及曼哈顿都设有办公室 ,分别为我们的客户提供最佳的服务。 我们地产代理是中国人(海外华人)-美国资深房产投资专家, 精通中英文 ,地产经验丰富 ,认真严谨 , 对市场信息了如指掌 ,办事效率高 ,市场研究彻底 ,立足于高科技前卫。我们的优势是拥有一个庞大的房地产数据库 , 几乎涵盖全纽约市 ,长岛的房地产市场 ,为华人提供重要地产信息和提供全方位投资置业服务。 我们服务的中国客户从纽约市,长岛, 曼哈顿到海外中国, 香港, 台湾, 新加波具有很好的口碑, 是顶尖优秀地产专家。

陈怡 纽约曼哈顿苏富比国际地产行
001- 917-325-1998
http://www.sothebyshomes.com
微信号:9173251998
十八年经验,精通新房,二手房,豪宅买卖。深知最新房市行情,办事效果一流。
免费估价曼哈顿,长岛,布鲁克林。

十月 18, 2021 / by / in
美国贷款买房 要知道的坑 不能犯的蠢|好用贷款计算器|纽约贷款公司助您买房|贷款买房全流程

美国买房多大多数的人都是贷款买房,当然现在房市火热、资产膨涨,也有不少人现金买房,但美国贷款买房的好处是可以抵税、建立信用分数,手上保留更多钱以便其它用途,也可以提高房价的上限,本来现金可以买100万,贷款买房或许可以买到130-150万。如果你在纽约买房,纽约房价贵,你先付一部分首付,贷款买房能买到更好的房子,这就是杠杆作用。

申请贷款额的高低主要就是看房产价值、借款人的还款能力而定。以下来详细谈谈贷款买房的种类、流程和介绍几个贷款计算器,以及申请房贷要注意的坑,与申请时不要犯的“蠢”。

纽约贷款公司/不查收入贷款 718-514-6008 商业贷款/房屋贷款/低利率贷款

各种美国贷款买房种类

贷款有许多种类,从购买房产的类型来分大约有以下几种:二手房贷款、新房贷款、投资房贷款、重新贷款等,当然还有许多商业贷款、建筑贷款、酒店贷款……这些都是属于商业类型的贷款。我们本次着重在住房贷款,尤其是在美国买房占绝大部分的二手房贷款。

二手房贷款:就是通过房产价值去申请贷款额度,另外还要根据贷款人的信用分数、还款能力去评估。如何鉴定房产价值,银行会有专员去估价,例如一处纽约房产估值一百万,但买价是110万,在你信用分数足够的情况下,你可以放入28万首付款,贷款82万的Conforming Loan,以顺利获得贷款买房。

Conforming Loan就是标准型房贷(常规型房贷),依据每个县(County)的房产估值不同,贷款上限也有不同,例如纽约当前的上限$822,375。想要了解您当地的Conforming Loan上限,可以查看联邦住房金融局(FHFA)的CONFORMING LOAN LIMITS MAP。如果贷款额度超过Conforming Loan,那就是巨额贷款(Jumbo Loan),巨额贷款的首付、信用分要求会更高,利率也会较高。

贷款类型,从贷款的方式来分类也有几种类型:常规贷款、退伍军人贷款(VA)、低收入户贷款(FHA)、农村地区贷款(USDA)、不查收入贷款等类型。

退伍军人贷款(VA Loan)当然就是要有退伍军人身份,享有零首付、低利率、免房屋保险的好处。

低收入户贷款(FHA Loan)也就是由联邦住房管理局担保的贷款,最低的首付要求是3.5%(信用分580以上),信用分数最低可至500分,首付的比例与利率会根据信用分数和各项条件调整。

农村地区贷款(USDA Loan)美国农业部贷款是一些农村和郊区购房者可以使用的抵押贷款选择,具有零首付款、较低的信用分要求和低利率等好处。美国农业部房屋贷款由合格的贷方发行,并由美国农业部 (USDA) 提供担保。这个类型适合生活在农村或低收入地区的购房者,而且是唯一一个可供未在军队服役的借款人使用的主流零首付计划。

不查收入贷款,不名思义就是不查看税表、银行月结单,但是仍要看信用分数,最好在680以上,但是没有信用分也可以申请,不过要提高首付款的比例。不查收入贷款方便新移民、报税低、尚未有正式工作的人群申请,因为不查收入,所以利率也会比较高,我们有另一篇文章介绍“不查收入贷款”,可以进一步参考。

贷款计算器(Mortgage Calculator)

这里就介绍几款线上房贷计算器给大家使用,可以先行了解大概多少额度的贷款、多少利率、贷款多长时间,会得出多少总金额、月供多少。不过这些贷款利率计算器只能输入的额度、利率只是自己的期望值,真正能不能拿到要看个人最后的买房贷款金额、个人信用分、还款能力,最好去找一位有经验,或亲朋好友推荐的贷款经纪。

Prime Pioneer Capital Corp这是一家总部在纽约Fresh Meadows的贷款公司,是一群十几年经验丰富的全美贷款专业人士组成的贷款公司,而且面向在美华人客户群,公司网页全中文化,对华人使用者非常便利。

他们的贷款计算器可以对比多个不同的贷款,比如三十万、五十万两种额度,或是对比不同贷款利率、贷款期限。这个贷款计算器也会得出一个本金、利息逐年变化的图表,和每年摊销的日程表,非常清楚。

这家纽约贷款公司有多个贷款项目:住宅不查收入贷款、商业贷款、教会贷款、酒店贷款、快钱贷款、建筑贷款、生意贷款、生意净值贷款。而且贷款向全美国。

例如,2019年底,Prime Pioneer Capital Corp曾替一位在纽约,F1身份的留学生办理不查收入贷款,贷款金额高达$1,925,000,头期40%,利息4.25%,28天过户。

Nerdwallet这个贷款计算器也很简单,上面贷款金额、首付款;右边输入地点、利率、期限;中间输入房屋税、屋房保险、HOA费(如果有)、贷款保险(首付低于20%)等金额。最终就会计算出每月的供款多少,这个计算器的好处是多了房贷以外的房屋费用计算,让你知道真正买房后每月要支付的大概金额。

Zillow这是是一个全美知名的房地产网站,它的贷款计算器与上面两个大同小异,但它还可以输出一个完整的报告页面,还有分享的功能。所以也是一个可以参考的贷款计算器。

住房贷款流程

现在来谈谈贷款流程,首先要估算一下自己的财务能力,有多少信用分、多少债务、手上有多少资金等,以便于知道自己大约能买多贵的房子、贷多少金额。

接下来,最好找一位贷款经纪(你也可以直接找银行或网上办理),从朋友推荐或是网上评价好的贷款经纪都可以询问。找贷款经纪的好处是他们可以根据你的条件,帮你比对各家的贷款方案,有时也可以帮你改善信用分数,并且在贷款的前前后后帮你照顾整个繁琐的贷款流程、帮助你提供正确的申请资料。

贷款经纪会请你申请一份贷款预批信(Pre-Approval Letter),知道你可贷多少钱(但这不是最终的结果,必须实际申请贷款才会知道),你就可以拿着这个文件去找房、去下Offer。请记得贷款预批信大约只有60~90天的期限。

假设你已经签订买房合同、存入订金,那就可以开始申请房贷,如果你有贷款经纪,他就会请你提供所有需要的资料,例如报税表、工资单、银行月结单等等,当你向银行提出申请后,银行会给你一份贷款估算表,提供贷款利率、贷款期限、地产税、保险、过户费等资讯。

然后你要请人来验房,检查房产各项功能、设备有哪些需要修缮,可以和卖家协商修缮费用的支出或降价,以补偿房屋缺陷的问题。

经过验房后,银行就会请估价师来估价,假如估价低于你合同上的买价,银行并不会帮你补足差额,这部分必须买家和卖家协商,或许是卖方降价,或许买家自己加足差价,或是再次和银行协商贷款金额。这部分谈妥后,贷款人可以开始锁定利率(如果你是选择固定利率),比如你能获得现在的利率2.9%,锁定后就能保障你能获得这个利率。

这段期间也可能需要贷款人补充材料,例如估价金额不同、贷款人条件异动,或者资料不完整等因素,都可能被银行要求补件。这时你的首付款也要赶进存入Escrow公司,银行才会进行放款动作。

以上都完成后,就开始过户阶段(Closing),这时过户文件就会有最终的贷款各项费用,如贷款费用、月供金额、过户费用等等。买卖两方和贷款经纪、银行代表、Escrow代表和过户代表等人会聚在一起签约,一般是在产权公司(Title Company)进行签署。不过新冠疫情之后,大家就会根据不同情况,分开签署文件,最终完成贷款买房的过程。整个过程大约需要30~45天的时间。所以,建议买家最好找一位可以信赖的贷款经纪比较好。

根据纽约贷款公司银通贷款表示,贷款经纪不仅是帮顾客拿到较低的利率和过户费用,更重要是希望客户能够快乐、没有压力去享受整个贷款买房的过程。最重要的是,银通贷款公司没有隐藏费用。

房贷期限与固定、浮动利率

纽约贷款公司银通贷款表示,房贷计划大致分成固定利率抵押贷款(FRM)、可调利率抵押贷款(ARM)和混合ARM三种。

固定利率抵押贷款这个是最常见的贷款方式,传统固定利率抵押贷款,包括每月本金和利息支付,在贷款期限内不变。期限可选择30、15、7、5年不等,依据个人能力、需要去设定,一般来说期限越短,利率越低,如果自住房,大多数人会选择30年,以减少每月的还款压力。

可调利率抵押贷款,就是根据市场浮动利率,所以当政府执行货币宽松政策时,通常利率就低,但货币紧缩时,利率就会攀升。具体取决于当前的市场状况。通常情况下,这种贷款在调整前的一段时间内按固定利率计息。

混合ARM抵押贷款结合了固定利率和可调利率抵押贷款的特征,也被称为固定期ARM。例如5/1 ARM,代表前五年是固定利率,第六年开始变成浮动利率;7/1 ARM、10/1 ARM分别是前七年、前十年是固定利率,后面是浮动利率。好处是前几年固定利率可能较低,但之后浮动利率会较高,贷款人要留意这种情况。假设你预计七年内会卖房,或许可以考虑7/1 ARM。

如果信用分数不够高,又想降低贷款利率的人,也可以购买贷款点数(Mortgage Point),1点(1 Point)代表一个贷款金额的1%,例如贷款50万,一点就是$5,000,买一个点通常可以降低0.125%~0.25%。所以对长期持有的人可以考虑购买点数,来达到降低每月还款金额,值不值得买要看个人情况和考量。

注意信用卡使用 影响房贷申请

再来谈一个信用分数的建立。对一个新移民来说,一开始如何建立信用分?新移民可以开启两张信用卡,在准时还钱七、八个月后的情况下,他们的信用分数会涨得挺快的,大概有七百分以上了。而且注意拥有信用卡后,比如信用卡公司给你一千美元额度,你尽量刷到50%的信用额就好了,不要太高,否则会影响信用分数。

有很多购物广场会怂恿你办信用卡,这个坑千万注意,因为每办一张信用卡,银行就会查信用,你的分数就会跟着降,越办越多,分数就越糟糕。还有尽量少用分期付款购物,这也会降低分数。尤其在办理房贷前,尽快偿还信用卡债务。

另外,办理房贷期间也不要从信用卡里借钱,以免提高债务、降低分数。如果你的信用分数只是在及格边缘,信用卡额度尽量保持在10%以内的消费。

申请房贷期间不要犯的蠢

除了信用卡使用要注意,还有一些申请房贷时的“蠢”不能犯。简单说,申请房贷期间贷款人最好安分点,任何有关工作、工资、花费等等不都要异动,以免丧失贷款资格、或延长贷款通过。以下列出几项供大家参考:

不要工作异动:贷款期间就算签完最后申请文件,也不要辞去或转换工作、改变薪资等变动,因为银行很可能致电你的公司询问你的工作情况。最好的就是保持现状,直到银行放款。
不要借钱:例如上面提到的从信用卡里借钱,这也是忌讳。
不要大笔花费:例如购房后马上去购买大型家电或其他高价物品,这些花费都会引起银行的注意。
不要频繁在帐户里转钱:例如有些钱转去投资股票、债券,这些动作银行都会询问。
不要突然存入大笔资金:例如突然从国内帐户存入数十万到美国银行,银行会要求提供资金来源,以防止洗钱。当然,你的首付款资金,最好能在你的帐户至少存两个月以上,以防止银行过问。
不要同时进行另一个贷款:如果您同时申请房屋净值贷款(Home Equity Line),或购买租赁物业或度假房产,贷款行会要求知道新物业的所有细节以确定你是否仍然符合贷款条件。甚至贷款行会要求你先完成其他贷款之后,再提供你房贷,这样就拖延了买房时间。

现在利率与走势

最后我们来看当前(6月7日2021年)贷款利率,大约都在3%以下,甚至十年浮动利率有最低的1.962%,详细请见图表数据,几乎已经是谷底利率,所以也导致现在房市如此火爆,需求大增。最后请注意,这些利率仅供参考,实际获得利率会根据个人情况、条件和不同贷款银行而出现差异。未来利率走势,如果通货膨胀持续,美联储进行货币紧缩,利率将会走升;如果通膨只是暂时,利率或许暂时不会大幅变动,不过一般经济专家认为2021年,随美国经济重启,利率会往上微调。

美国纽约买房贷款|不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

 

六月 8, 2021 / by / in , , , ,
多伦多房市火热 多伦多买房不能忽视的陷阱|最新大多房市|资深多伦多房地产经纪

现在是加拿大大多地区房地产市场上升阶段,想在多伦多地区买房,就要熟悉门道的房地产经纪人带您入市,否则房价走势多变,大多地区每个区域房市也不同,

多伦多房地产委员会(Toronto Regional Real Estate Board)近日表示,大多伦多地区(GTA)的房屋销售在 4 月份仍然强劲,但市场从今年早些时候的强劲步伐开始有放缓的迹象。

该委员会透露,上个月(四月)该地区售出了 13,663 套房屋,比 2020 年 4 月(即 COVID-19 大流行的第一个完整月)售出的 2,957 套房产增加了 362%。

然而,今年 4 月的房屋销售从一个月前(三月)的 15,652 套,下降了 12.7%。

今年前三个月充满了竞购战、价格飙升和疯狂抢购市场上房源,让人难以置信这是大疫情下的房市。
上市房也在下降,4 月份的新房上市量与一年前相比飙升了 237%,但与 2021 年 3 月相比下降了 8.4%。

平均售价为 1,090,992 加币,比去年 4 月的 820,226 加币上涨 33%,但略低于 2021 年 3 月的 1,097,565 加币。

3 月和 4 月之间的下降与往年形成鲜明对比,平均价格通常在两个月之间上涨,标志着春季销售的开始。然而,TRREB 的首席市场分析师 Jason Mercer 将今年的下降描述为“适度放缓”,并指出所有主要房屋类型的价格仍然很高。

Mercer说,近几个月来,由于 COVID-19 期间的低借贷成本刺激了住房需求,令大多房市得到了提振。 Mercer还表示:“虽然未来几个月价格增长速度可能会放缓,但房价可能会继续保持上涨趋势。”

以下是多伦多都会区的房地产数据:

年度购房数量:

多伦多都会区房价:

多伦多都会区房屋购买与上市房数量:

多伦多都会区新房价格:

多伦多都会区公寓房价:

多伦多都会区公寓销售与上市数量:

大致上了解多伦多房市的火热情况,买家该如何买房呢?专营多伦多房地产市场的于文博表示,在正常情况下,买家下买房offer的时候,一般会附带两个条件,一个是验房条件,如果验房情况一切OK,买卖合同才会继续进行;另一个是融资条件,也就是通常我们说的房屋贷款,如果买方在房贷没有批下来的前提下,他仍然有全身而退的机会。

多伦多买房 无验房附加条件如何买房

但于文博也说,在抢offer的情况下,卖家就有了更多的选择权,这个卖家有时候会倾向于选择不带任何附加条件的offer。而在这个时候为了提高自己的胜算,买方也会在情急之下,出一些不带任何条件的offer,在这里他提醒买家,「你可以下一个不带验房条件的offer,但如果是在这样的情况下,请你一定在下offer之前先验房。根据所购买房屋的大小,现在多伦多市场上验房的公价一般在350-550加币左右。这样,你花三、五百块钱提前验房,可能你下的无条件offer就会有更好的把握。」

「一般来说,在验房过程中,比较重要的问题,包括几个方面:屋顶、壁炉的使用年限;目前的状况如何;管道和电线的布局是否合理;是否存在渗漏的问题;同时,验房师还会重点检查地板是否存在开裂、倾斜的问题;门、窗是否能够关牢等等。另外,地基也是验房师在验房过程中非常注意的一个问题。」

多伦多买房 无贷款附加条件千万注意

无贷款条件的offer也要小心,多伦多房地产经纪于文博也说:“银行是否会按照你要求的、或者你评估的、或者你们成交的金额,按照预定的方式给你贷款?因为可能银行给你最后评估的价格是不一样的。”

买多伦多公寓楼 留意大楼规章与会议纪录

多伦多房地产经纪于文博提醒:“下无条件offer购买的另一种房屋类型是公寓楼。如果你买的是公寓楼,就是我们说的condo,通常也会面临着很多文件,比如说大楼委员会、业主委员会通常会制定很多规章制度,这些历史上的业主开会记录等的细节文件,买方也不可完全忽略。”

为何以前的大楼规章制度、开会纪录都要注意呢?于文博说:“因为历史记录上可以会涉及房屋的一些关键问题。比如说开发商和业主有关房屋问题无法赔付的备忘,或者该房屋的法律纠纷等等,买方不能完全忽视这些文件,需要防患于未然。”因此,找一位用心、了解门道的多伦多房地产经纪绝对是进入多伦多地区房市的钥匙。

通过上面于文博给大家的介绍,大家就应该知道,一旦下了无条件offer,并且付了定金,买方在法律上其实就不存在任何保护了,所以无条件offer风险事实上是比较大的,需要根据买方在实际过程中酌情斟酌处理。那么,如果无条件offer事后出现法律纠纷,通常法律问题的解决也会旷日持久、劳民伤财。所以在购房过程中,不管抢offer或者竞争有多激烈,或者你对该房屋有多么满意和钟爱,仍然要对签订无条件offer的后果进行充分的考量,三思而后行。

大多地区房地产场:新移民留意法律基本常识

接下来,于文博介绍一些我们可能遇到的法律问题。通常由于东西方的文化差异,会导致购房过程中各种各样的冲突。因为不理解或者对英文的意思不明白,从而导致很多问题的发生。

比较常见的问题有,有的朋友在购房过程中不是很严肃。很多客人跟我讲,我们就随便下个offer,谈谈价钱,试试看,这种不是很严肃的态度,实际为他以后找上麻烦带来法律隐患。我们把他叫法律隐患,是因为他自以为即使将来对方接受了这个offer,我也可以随便找个理由撤出来。

比如说银行贷款这些条件,有的人说最后我拿这个当借口,说我没办下来银行贷款。但是有的时候,如果卖家要严肃认真起来,他会问你你去哪个银行贷款,然后他就去那个银行去查,那最后发现你没有在那个银行做过贷款,那可能最后就可能导致你摊上法律问题,也可能卖家会到法院去告你。这是一个非常严肃的问题,希望大家引起注意。

第二个就是在下了定金之后,很多人也问过我,说如果下了定金我不想要了,我的定金怎么处理?如果你不想要了,首先这个定金你是非常难拿回来的,因为在正常情况下,定金一旦进了信托账户(Escrow),要拿出来就需要双方签字同意,这个钱才可以拿的出来。

但是你下了定金你又不要了,你说哪个卖方通常会情愿地把定金退给你,所以那个时候就可能会产生官司,所以说这不是儿戏,希望买方交付定金的时候,也三思而行。有的人会是这样,比如说在房价跌了的情况下,你认为合同上的房屋价格与市场价格之间的差价,已经大于你付的定金了,就会改变主意,反正房价已经跌了,大不了就不要定金了呗。

事实上完全不是那么回事,卖家是完全有理由告你,并且可以在你身上拿回你相应造成的损失。他的理由很充分,因为是由于你的原因给他造成了经济损失,并且影响了他的生活安排和他的生活计划。所以,这可能会引起非常麻烦的法律纠纷。

大多地区房地产:卖家可能隐藏某些房产信息

另外,当你付了定金之后,你发现一些令你不满意的地方,或者说前任屋主在卖房的时候有一些隐瞒条件、或隐瞒状况没有跟你说明,比如说明明知道这个房子种过大麻,或还有些其他不好的事情但向你隐瞒了,那么这个事情在成交之后,我们就可以通过相应的法律手段来维护自己的正当的权益。

所以我在这里提醒买家,最好在成交之前,能尽到责任就尽量尽到责任,最好去市政府查一下,这个房子有没有大麻的记录、有没有什么不好的行为、有没有什么其他违法的事情,或者任何法律产权方面的文件,这些都要看仔细了。

比如说合同上面写的房屋产权面积是八千尺,那么是不是有跟邻居共享的、是不是有公用设施所拥有的、是不是别人有路上通过权、或者是一部分不能造房子的,这些地是要排除在外的,这都需要你看仔细,以免当你成交之后,需要通过其他的一些法律手段来保护你的个人权益。

所以新移民买家在购买房子的时候,还是希望大家仔细看一下这些法律文件,最好是找相关的律师帮您看看,或者找比较有经验的经纪。

多伦多房地产经纪于文博、于军:

于文博、于军是加拿大注册房地产经纪人,大多地区资深投资经纪。有着丰富的买房卖房,租赁和投资地产经验,于文博团队多年来秉承一旦受托,终身口碑的服务宗旨,诚信不欺、实心从客户角度考虑、让客户在房产买卖过程中舒心满意,有安全感。

于文博自幼从中国来到加拿大,有中西文化双重背景,游刃于中西思维文化差异之中,精通中文、英文、法文和计算机,是大多伦多地区优秀地产经纪、地产投资专家。始终奉守“诚信专业, 实干吃苦”的从业原则,听取不同客户需求,用娴熟的专业谈判技巧和经验为新老客户获取最大利益,帮助客户做出最适合自己的选择。我们团队一直秉承,做生意不止是赚取利益,而是赚取人心的这一理念!为你的投资保驾护航!于军曾是国内资深律师,有着丰富的大型商业谈判经验,为人勤奋努力、性格真诚豁达,长久以来一直为无合约的卖家朋友免费进行房产评估,并长期做报刊地产专栏主笔。

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六月 3, 2021 / by / in ,