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纽约房型:纽约联排房一次看全看懂|纽约房源超珍稀|纽约地产的艺术品

文|地产小尖兵

纽约联排别墅(Townhouse)是纽约富裕阶层的典型象征,在电影中我们经常看到男主角、女主角倚靠在联排别墅的门栏上耳语,外头下着细雨,好不浪漫!所以这是纽约不得不说的第一种房型。

纽约联排(Townhouse),每一户都是相连的独立房屋,虽然通常没有前院,或是前院很小,但是可能会有一个较大的后院。房地产的产权上是百分之百屋主拥有,有房有地,不像公寓房型的土地是所有屋主通同拥有,所以也称为共管公寓。

纽约联排别墅最精华地段

纽约联排房街景。

纽约联排别墅最精华也最多的地方——上东城(Upper East),这里是纽约较早发展的区域,住在那里的人很多被称之为old money,是纽约早期最有钱人家的生活区,当然现在也是许多富人聚集的地方。这里生活机能不用说,学区还是最好的,不管公立、私立都有优秀的资源。其实纽约联排别墅在上西城(Upper West)、中城(Midtown)、Chelsea、Gramercy、West Village等也都有散落,而曼哈顿以外,在布鲁克林也有一些。

联排别墅经典归经典,但是在纽约的房源数量并不多,成交量只占纽约房市的2%,可算是相当珍稀

纽约联排别墅是纽约地产的经典象征。

因为联排的产权是独立拥有,因此纽约联排房比公寓相对有更好的隐私、独立出入口,所以对名人、明星、富人来说是更好的选择,他们也不惜砸下重金购买。例如歌手麦当娜就曾以四千多万买下三栋联排别墅,并打通作为长住;中国地产大亨潘石屹在上东城也有一栋纯白色的联排房。

纽约联排别墅为何珍贵?

而且这些联排别墅也相当难兴建,比如上东城的联排都是上世纪初建成的,即便现在要兴建的话,成本也相当高昂。另外,这些联排别墅也都受到纽约市的地标建筑保护法的保护,不能拆也不能重建。量少价贵,当前上市中最高价的要6000万美元(10房15卫),便宜的也要318.5万(4房4卫)(资料来源:Zillow网站)。

就如上面说的,纽约联排房的历史悠久,所以装潢都较为老旧,但屋主可以自行改造,甚至在顶楼加设泳池、空中花园。较特别的是有些联排内部还有电梯,样式非常古典,可能要手动操作电梯。所以综上所述,一栋保养得宜、经过翻修的联排别墅,可以说是纽约房地产的艺术品

判别纽约联排身价的指标

以建材来说,纽约联排常使用石灰石、大理石、红砖三种材料兴建,其中石灰岩为主体的联排房通城面积、气势都比较大,所以也最贵,年代也最早;大理石看起来很尊贵,但有时是局部的建材,年代中间;红砖是比较近代兴建的。

衡量纽约联排房的价格贵与便宜,除了建材,最首要的指标是「面宽」,一般来说联排的面宽15~20英尺是基本尺寸,25~30英尺就属于豪贵等级。如果在一楼看到一两扇窗户,那大概比较便宜,能看到三扇窗户以上,那就是身价不凡了。面宽大代表内部空间大、更有太阳照射、比较通风。如果面宽太小,可能会影响往后的增值空间。

买纽约联排房还要注意哪些?与公寓的差异性

买纽约联排房还有一个要考量的,是要单户居住,还是多户居住?单户就是一户人家,多户的话就可以给其他家人使用,或是出租出去,他们会有独立的厨房、出入口,成为一个小型公寓的概念。如何知道这个联排是单户或多户居住?这要查看所谓的入住证明(Certificate of Occupancy)来确认。纽约在单户居住、多户居住是有明确规定的,住户不能随意增加家庭户数。

另一个考量点是基础设施有没有被升级,例如水管、电线、屋顶、地板等等。尤其水管、电线最好是近代的标准,否则使用起来就会比较辛苦了。

纽约公寓楼。

要说纽约联排与纽约公寓的不同,最大的区别应该是产权、价位。联排的产权完全是独立的,屋主对房屋拥有最大的使用权,装修(内部可大修、外部需要保留)、出租都比较没有限制;公寓则要受限于大楼管理会的规定,尤其合作公寓(Co-op)更是严格,共管公寓(Condo)相对较为容易,因此大多数人都会选择共管公寓(Condo),这也是投资纽约地产最广泛的房型。再者,公寓都有物业管理费要交,联排则没有。

价格方面,纽约联排的起步价就是好几百万,公寓就有很多价位等级,从几十万到上千万都有;从另一面来说,联排因为昂贵所以更有价格谈判的空间,因为买家数量可能也很有限,通常是富裕、上流人士。

纽约联排与独立房的区别

纽约皇后区的独立房。

在纽约你也能很少量的看到独立房(Single Family House)的房产,尤其在曼哈顿更是稀有,但它们的外观可能看起来跟联排没有什么区别,有时要分辨的话,就要看土地分区(Zoning District)属于哪一种,独立房被归为R1、R2、R3、R4(数字越大密度越大),联排房则被归为R5这一类,R6到R10就属更高密度的公寓、大楼一类。 (资料来源:纽约城市规划局)这里也要注意一个重点,您所买的房产能否加建、改建,就要看具体土地分区是属于哪一类别,再去考量执行的可能性。

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五月 3, 2021 / by / in , , , ,
在美国租房 填写房屋租赁合同时 这12件事情不可少

文|雨荷

对于所有人来说,搬进新环境可能是一个非常激动人心的时刻。但是在租用房屋之前,应该考虑很多事情,甚至该公寓、房屋可能被视为非法公寓。因此,在您同意租公寓之前,对公寓进行深入检查非常重要。

如果未使用房屋租赁检查报告,则房东可能不记得入住之前套房中存在哪些损坏,这可能导致房东向您收取您未造成的损坏,并可能在您扣留部分押金之后您搬出去支付维修费用。

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房屋租赁 示意图。

您需要检查以下12件事情。

1.记录每个细节

当您首次进入住宅出租物业时,通常首先要注意的是地板,墙壁和地毯。墙壁上通常有前任承租人的图片或艺术品上的一些小孔(前提是房东在前任承租人搬出后没有重新粉刷或固定墙壁),或者硬木地板上有一些小破口,您想确保在检查报告中记录了更明显的损坏(例如墙壁上的大洞或地毯上明显的污渍)(通常房东会拍照),以表明这些损坏是前任房客的过错。此外,您可能需要自己拍摄损害赔偿图片以作记录。

2.检查手机接收情况

在我们的生活中手机是非常重要的。很多人依靠它来完成从工作到与朋友和家人进行交流,甚至是日常工作等诸多事情。如果由于手机信号不良而几乎无法在新公寓中使用手机,那就是个大问题。当您租房时,请确保尝试在公寓里的不同区域使用电话,以确保接收的信号是否符合您的标准。

Wi-Fi对我们所有人来说也非常重要。尽管有些房东在租金中包括水和暖气等,也会有房东可能会提供诸如电缆和Wi-Fi之类的,因此请不要忘记询问Wi-Fi情况。

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Wi-Fi 示意图。

3.检查灯具开关以确保正常工作

检查每个房间的灯以确保它们能正常工作,如果电灯开关无法正常工作,或者需要更换灯具中的灯泡,那么现在是个好时机。如果您在未检查这些内容的情况下搬进来,但发现是坏的,会感到非常郁闷。

4.检查电源插座

我们每天使用的大量物品都需要电源插座才能正常工作,例如电话充电器,厨房电器,电视等。访问公寓时,您应该带些小东西插入所有可以找到的插座,以确保都能正常工作。

想不出要带给您的小东西进行测试?前往当地的五金店并购买电插座壁式插头交流电源插座接地测试仪。您可以在5-10美元左右找到一个,它将检查公寓中每个单独插座的电路状态。

5.测试电器

需要测试公寓里的电器,炉子,洗碗机,烤箱,微波炉和冰箱等东西几乎是我们每天都需要和使用的东西。仔细检查这些设备的,并确保它们能正常使用。如果有的电器有问题,则需要与房东确定由谁负责保养和维修达成协议。

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厨房 示意图。

6.检查浴室,确保马桶和水龙头正常工作

当您与房东一起浏览出租套房时,您可能不会考虑冲洗马桶或打开浴室的水龙头,尤其是在视觉上没有问题的情况下(例如马桶上的裂缝或漏掉水龙头上的手柄),但最好检查一下它们以确保管道能够正常工作。

7.检查害虫

在看房是要检查一下,房间是否有臭虫或蟑螂和啮齿动物之类的害虫,这是大的问题。害虫残留在您的公寓中是不卫生的,要查看橱柜的内部或顶部,是否有任何粪便。同样,检查墙壁和踢脚板是否有大的裂缝或孔洞。如果当前存在害虫问题,则应在租约中注明,因为房东应披露有关公寓的重要信息,例如害虫问题。但是要积极主动,并提出具体问题。

8.检查安全设备,例如烟雾探测器,是否处于正常工作状态。

如果您在租赁物业中居住时遇到紧急情况,您希望确信烟雾报警器和一氧化碳报警器等安全设备能够正常工作,从而可以提醒您注意危险。如果您注意到烟雾探测器没有点亮(如指示灯亮或设备上的灯不亮),则应要求房东在搬入之前确保这些设备正在工作。

9.检查恒温器和HVAC(供暖,通风和空调)系统

出租单元中的恒温器应显示与您感觉的温度相适应的温度,因此,如果您要出租的公寓中明显冷,恒温器显示屏将显示该温度为室温,询问房东HVAC是否按预期工作。

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供暖系统 示意图。

10.注意一天中不同时间的停车场。

如果您住在大楼公寓中,公寓中可能拥有100多人。这使得停车场非常重要。如果分配了停车位,那会更好一些,但是如果没有分配了停车位,您需要知道一些规则。

11.邻居交谈。

如果方便,尝试与居住在该综合大楼中的其他人进行交谈。他们已经在那里住了一段时间,因此,知道那里的生活是好是坏。向他们询问一些问题,他们可能会对维护人员以及房东在过去的几个月和几年中的情况发表评论。另一个提示是找出附近是否有可以与之交谈的公寓协会小组。

12.租赁协议

在进入公寓之前检查一下所签的租赁协议上的所有信息从头到尾要仔细阅读,并在签字之前提出您的任何疑问。

包括房东的转租政策。大多数租赁都需要房东的同意才能转租。因此,如果您打算租一间公寓,并可以在夏季租借的几个月内转租出去,那么您事先要与房东沟通好,然后再签署租约。其他事情可能包括公寓的翻新,搬出后何时可以收回安全押金,租赁的政策以及病虫害防治责任。

 

 

四月 21, 2021 / by / in , , , , , , , ,
你是美国公民吗?想帮亲属申请绿卡看这里详解(上)

文|懂你的小伙伴

如果你已经是美国公民,该如何帮助你的亲属拿到绿卡,移民美国?

移民美国有多种方式,亲属移民申请是其中一种。首先,你必须能为该亲属做担保(I-864 表格),需证明你有足够的资产、收入来扶养该亲属(后面会有较详细说明)。但如果你的财务条件不符合时,就必须找其他人来担保。即便是直系亲属也是一样。

哪些是合规定的亲属,这里有定义:

美国公民可為子女、配偶、父母或未满 21 岁的未婚子女等亲属申请绿卡。

第一种是美国公民的配偶(丈夫或妻子)。
第二种是已婚或未婚子女。
第三种是对于年满21岁的美国公民还可以为父母、兄弟姐妹申请。当然,以上申请都要提出你与申请人,亲属关系的证明。

申请进入移民排期?或无需等候?

按照规定,提出申请后,就会与同一国家、同一类别的申请案件进入排队位置。然而,如果是直系亲属,包含配偶、父母或未满 21 岁的未婚子女,则无需等候。

开始必须先填写 I-130 表格(外国人亲属申请),这个表格将说明你与该亲属的关系,有时候 I-130 会与I-485 表格注册永久居留或调整地位申请书一同递交。

如果这名提出申请的亲属,也要帮他的配偶、未满21岁的未婚子女申请绿卡,可以一并申请,例如家人已经在美国境内,就可以提交I-485表格,调整身份。

另外,美国公民对每一位直系亲属,都必须提出个别申请。

一家人可以获得美国移民,同享天伦之乐。

举例一:你帮已婚女儿提出申请绿卡,女儿已经开始排队时,她的丈夫也可以同申请移民签证。
举例二:你为父母提出申请,必须分别提出。如果你有兄弟姊妹,当然也要个别申请。不同的是,父母可以立即拿到签证,兄弟姊妹则要排队等候。
举例三:你为结婚对象申请,如果对象有子女且未满18岁,将自动成为你的「继子女」。你要提出两份申请,一个是结婚对象,一个是继子女。

如上所述,除了直系亲属以外,其他亲属申请都需要排队等候,参照国务院网站,现在等候期如下:
表A:家庭申请最终行动日期(FINAL ACTION DATES FOR FAMILY-SPONSORED PREFERENCE CASES),又称移民排期。

Family-

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All Chargeability 

Areas Except

Those Listed

中国大陆居民
F1:美国公民21岁以上的未婚子女 08十月/2014 08十月/2014
F2A:美国永久居民21岁以下的未婚子女 C 無排期 C 無排期
F2B:美国永久居民21岁以上的未婚子女 08八月/2015 08八月/2015
F3:美国公民21岁以上的已婚子女 08八月/2008 08八月/2008
F4:美國公民兄弟姐妹 01十一月/2006 01十一月/2006

表B:提出家庭簽證的申請日期(DATES FOR FILING FAMILY-SPONSORED VISA APPLICATIONS),又称递件排期。

Family-

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All Chargeability 

Areas Except

Those Listed

中国大陆居民
F1:美国公民21岁以上的未婚子女 15九月/2015 15九月/2015
F2A:美国永久居民21岁以下的未婚子女 01三月/2021 01三月/2021
F2B:美国永久居民21岁以上的未婚子女 15六月/2016 15六月/2016
F3:美国公民21岁以上的已婚子女 22六月/2009 22六月/2009
F4:美國公民兄弟姐妹 01十月/2007 01十月/2007

亲属能在美国境内等待吗?

如果亲属还没成为永久居民之前(未拿到绿卡),不能在美国境内等候排队。 I-130 申请仅证明你与亲属之间的关系。亲属应该在美国境外等候合法移民。但如果是直系亲属,已经合法入境美国,他们可以在你为其提出 I-130 申请时,同时申请调整身分成为永久居民。

若你的亲属已经合法入境美国,他们可以在你提出 I-130亲属申请同时,提出 I-485申请,调整身分成为合法永久居民。同时提出的永久居民申请 (I-485) 地点,必须与您提出 I-130的地点不同。

你帮亲属申请时仍是永久居民怎么办?

另外一种情况: 如果你帮亲属申请时仍是永久居民,但现在是美国公民,该怎么办?

你可以通知你归化的机关,请附上一封信,载明关于您亲属的资讯、您的归化证书影本一份,以及申请核准通知影本一份,以将你亲属的签证类型升级,提前申请的顺序。假如是直系亲属,就能快速取得签证。

移民服务费

以上仅仅是在国家签证中心(NVC)的申请了解,在提出申请后,你的亲属会收到来自美国国务院的包裹,将附有一份指导手册,告知你缴纳移民服务费的付款方式。移民服务费需要在你的亲属赴美前缴清。

在线付款后,国家签证中心(NVC)会处理你的费用,在这之前请等待确认付款「PAID」后,才能继续DS-260表格。每个移民者都必须填写DS-260。

担保文件

接着进入担保文件(I-864表格)的签署,但是,如果你的收入不足,则共同担保人也可以同意代表申请人填写I-864,而且必须提交必要的财产证明文件。担保人通常要持续到移民者持为美国公民,或是有40个季度(通常是10年)的合格工作证明为止。 (下集待续)

声明:本文非法律文件,仅作为一般性参考内容,勿以此为依据提出法律诉讼或任何证明,我们不做任何形式的责任。申办移民时请读者向合格律师提出咨询,请求专业服务。

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四月 11, 2021 / by / in , , , , , , , , , ,
新冠病毒肺炎疫情冲击纽约房地产市场

 

新冠病毒肺炎不仅重创中国经济,也冲击着各国的旅游业。

在纽约市还有一个市场敏感地带受到影响,那就是房地产市场。因为华人既有钱,又喜欢买楼,是纽约房市中的大玩家。所以华人一被隔离动弹不得,这里的房地产市场就受影响。

日前从当地媒体获知,几大地产中介的代理商们已经感受到了这个瘟疫对他们生意的影响,那就是,中国买主们或是回不去,或是出不来,谈好的生意都搁置起来了。

根据商业新闻《克莱恩》(The Crain’s)消息,曼哈顿的地产中介们眼睁睁看着数百万的订单搁浅;连法拉盛的当地房屋买卖也受阻。

「指南针」(Compass)公司的中国业务中介说,有人80%的客人是华人,其中有些是大陆人。中国新年之前,几个客人计划到纽约来买房。但是瘟疫爆发了,中国人都被圈在家里隔离,这些生意就搁浅了,起码损失几百万美元。

这家地产中介说,他们无法预测客户什么时候能出来。

曼哈顿最大地产中介道格拉斯·艾里曼(Douglas Elliman)也眼见中国客人直线下降。一个50%客人是中国大陆人的代理人表示,「这个病毒正在影响我的生意。」

据这些经纪人介绍,目前这个季节正是中国家长给在纽约上大学的子女买房子的时候,因为中国人不喜欢租房,如果有孩子在纽约上大学,都是尽量买房,而且中国人喜欢买新房。

客人们都把见面时间推后了,有的推到三月份,有的推到四月份,没有人知道确切的见面日期。

不仅国际业务受影响,就连纽约当地的房地产市场都明显受到武汉肺炎疫情影响。本报此前报导,在过去的十年中,法拉盛地产市场是纽约最热门的,但在如今的严峻情况下,人们更重视自己的生命安全,把买卖房屋的事情放到了一边。

这其中的原因是,买房者中有很多中国人,这让卖房者感到不安。法拉盛国际房产公司员工表示,他们的房主客户「不喜欢(中国人)每天进出他们的公寓,因为你不知道这些人是从哪里来的」。

有的房主要求看房的人必须戴上口罩和手套;有的买房人发来信息:「我们不想看房了,等几个星期再说。」

二月 20, 2020 / by / in , , , ,
冬季买房有哪些好处?6大优势需了解!

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一、冬季买房的人较少

二、得到更好的待遇

三、冬季对卖家有“抵扣税款”的机会

四、可以发现房屋状况

五、2020抵押贷款利率可能会上升

六、获得更多更好的服务

一月 22, 2020 / by / in , ,
【视频】在美国买房不得不知的陷阱

在美国投资买房一直都是华人趋之若鹜的选择,尤其是纽约。纽约的房地产业基本没有低潮期,房产保值性高,加上华人众多,是投资者的首选。


但很多投资者可能都遇到过这种情况,就是地产中介会强烈推荐你找一位房产律师。在美国买房拥有一个专业的律师,真的是事半功倍。 华人朋友来到美国,不管是经营生意还是购买房产,都需要面临一大堆法律难题,今天我们请到处理房产纠纷非常有经验的高开飏律师为您解答难题。

专攻房屋产权以及土地纠纷、商业合同纠纷、国际贸易纠纷的高开飏律师有着丰富的执业经验,并以诉讼成功率高而闻名纽约华人圈。


年轻有为的高律师,干劲十足,不但上庭诉讼经验丰富,且精通多国语言,中英俱佳辩才无碍。高律师毕业于Brooklyn Law School法学院,曾在美国知名法律事务所任职,后自行开业,颇获客户信任。

在土地纠纷方面高律师经验丰富。他曾办过案件包括:两家屋主因甲方侵占乙方的地而互告,虽然乙方有产权公司的Survey测量图为凭,但甲方表示在前屋主知情并同意下已使用此块土地超过十年,所以依法已为甲方所有,在高律师调解下圆满落幕。另外也曾处理过世的父母将房产联名赠与兄弟共有的案子,由于兄弟二人争执不下,互相指责。高律师指出这就需要律师出面调停,为双方权益做最好的规划及排解。


高律师还对广大华人朋友表示,在美国购买房产、业务之前,买、卖双方都会被进行背景调查。而高开飏律师楼会帮客户去做产权调查,确认卖家有资格去卖这个房子。简单来说,就是他们有没有欠款?有没有被告?或者有没有做过破产?有没有停车罚单啊,这些,所有欠的钱都要算清楚。”

如果房产涉及罚单、违规,则要在交易前处理好。


高开飏律师表示,一般不紧急的就只是罚款,屋主去修理就好。但是如果一直不修理的话,罚款可能会增加,可能在罚款上还有利息。如果是那种牵扯人身安全的,如果屋主不马上修理,纽约市就会来帮你修理,但是纽约市出的钱,会算在屋主的房产的地税一部分,通过地税来交这个费用。

不少华人父母给儿女买房子,直接将儿女的名字加入产权拥有人,会带来税务的问题。

针对这个常见问题,高律师告诉读者,高开飏律师楼可以通过一些办法,把它这个变成一个不收税的礼物,这样的话孩子也可以住这个房子;利用这个房子,也可以去卖,这样的话大家都可以减少税务或者没有税务。


同时,高律师也是一名精通生前信托的律师。高开飏说,父母百年归老,可以制定好生前信托,能省去大笔的法庭手续费用。法院审判你的财产后,才可以把这些财产给你的孩子,如果快的话可能三个月,如果慢的话可能一年半,所以这个就会产生费用,产生延期。如果把房子放到信托里,信托是可以跳过清算这一步的。

在商业合同纠纷、国际贸易纠纷案件中,高律师也有出色的表现。他曾处理过进口商货品被海关扣押,或者客户上了FDA的黑名单的棘手案件,都能在最短时间内解决客户的难题,也曾处理客户因买卖股票与股票经纪人之间的纠纷,并成功胜诉。


高律师指出律师的责任就是要保护顾客,为顾客争取合理的权益,如果律师不负责任,没有详细研读顾客的合约,没有找出不合理的条款,造成顾客金钱与精神上的损失,就不是尽职的律师。顾客如果碰到律师看合约却没找出任何疑点,就要三思了。

其他服务项目还包括:公司成立/买卖、误医误诊事故、股东股权协议、房屋买卖、遗产计划、房东房客纠纷等等,欢迎详询。

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六月 25, 2019 / by / in , , , ,
【房地产】房地产纠纷中 律师信起关键

房地产的纠纷种类包罗万象,比如房屋买卖、房东房客、邻里之间、投资合伙、银行贷款、装修改建、营建瑕疵、住房歧视、土地开发、环境污染、土地征收、产权争夺等诸多方面。纠纷若不即时化解,大事化小,小事化无,就很可能准备打官司,演变成不可收拾的局面。

打官司或不打官司
打官司乃属劳民伤财之事。尤其华人一般很怕打官司,一听到“打官司”这三个字就会有一种不寒而栗的感觉。但是既然美国是一个法制国家,在发生纠纷的时候,事先了解自己的法律权益是什么是必要的。尤其是争吵越激烈,心情越激动,就会产生那种不甘心给人欺负或占便宜的感受,此时如果找到一位与自己产生共鸣的律师,就会信心大增,连一位向来胆小如鼠、顾忌经济压力的人也会突然间高呼“打!”。

但是打官司很少是完全没有风险的,一个人的案子也很少是十全十美的,绝大多数的时候一定是两方在处理事情时有一些不妥之处,譬如赶时间、缺乏沟通、贪婪、缺乏经验、没做好功课等因素,都是发生纠纷的根源,因此大多数的案子当中双方都会各有破绽,若过去每一个步骤都处理的妥当的话,很可能就不会搞到要打官司了。
万一私下解决不了,需要主动的一方很可能就会采取法律行动,一般会先请求律师发出一封律师信,希望凭一封信就能够让对方知难而退,完全接受自己的条件,而同意妥协。

凶狠律师信未必效果好
不过,律师信的功效取决于很多因素,除了对方的经济实力及心态以外,还有律师本身的信誉与权威。假如对方的实力强,想必他后台一定也会有位律师,他的律师除了会用他的法律知识与经验帮他分析他的权益与风险外,还会试图探听对方的律师的背景。
如今网络如此先进,一打开电脑上网,你律师的背景就可以一目了然。如果你的律师是某一方面的专家,而且是一位律师界中颇受同业尊敬的佼佼者,且办案非常的专业,具有“说得出来就做得出来”的作风,那么他所写的信也比较受对方的尊敬与重视。

但是律师信誉也只能够带来一半的功效而已,其他还要端看信件的内容。
有些客户希望律师用严厉的口气写信,越凶越好。但是光靠“凶”未必能够能达到效果,有时后反而会收到反效果。最好还是先看对方是什么人物,但千万别太低估自己的敌人。就算对方没有实力,也未必一定要用太“凶悍”的字眼来写这封信,比如住在旧金山的租客虽缺乏实力,但也能从维护房客权益的非营利组织获取免费的法律保护。

事实陈述考虑阅读者
律师信上所用的文字及其文笔,对于一位没受过法律教育的人往往会产生一些心理上的作用,但是在专业律师的眼里未必如此。有效的律师信一般会稍微陈述纠纷的事实背景,再把加州法律运用于其中,分析必须正确,否则就会让对方的律师觉得你所雇用的律师非常不专业,马上会对你的律师失去尊敬,因此信件不仅没达到效果,反而提升对方的信心。

一位律师在写律师信时要随时考虑将来这封信会出现在其他律师的面前,小心这封信会给他带来形象的破坏,日后他写的律师信就会越来越没有功效,因为同业者会越来越不尊敬他。

并非每一个情况下所写的律师信就能解决纠纷,一般在单纯的地产纠纷而且你的法律立场很明朗的有利的情况下所写的律师信的成功率较高,例如买卖房屋订金没收或退还、房东房客押金减扣等纠纷情况,此类比较常见到一封信就完全解决纠纷的效果。但是在其他比较复杂的情况,如界线或产权等纠纷就不是一封信能够解决得了的。当然,假如一封信就能够彻底解决纠纷,客户也许会觉得律师所提供的服务“务”超所值,只需要花几百块钱就能够省下上万的诉讼费。

解决纠纷要有诚意
尽管一封律师信未能解决问题,但也扮演着极重要的角色。信的内容会透露出一方对整个纠纷的看法及态度,也反映出他的修养与内涵,对于未来对方与你解决纠纷的态度也会有所影响。

尽管在你理亏的情况下,虽然不致于明显地认错赔罪,但未免对方将来在诉讼中拿来对付你,我们也可以透过律师信向对方表达你的诚意。

例如房东无意中触犯了住房歧视法律,律师在写律师信与房客沟通时就要特别谨慎,因为房客很可能已投诉至有关州及联邦住房歧视部门,这封信很可能将来会出现在它们眼前。

万一与房客私下解决不了纠纷,若信显示出房东的态度过分强硬,有意利用律师信压制房客,而房东有很明显地有歧视行为,政府有关部分就会认为房东仍然“执迷不悟”,决定展开全面调查,收集充分证据准备将来把此案交给首席检查官提诉,房东就很可能陷入一发不可收拾的境地,后果不堪设想。

反之,若房东表示愿意尽早作出弥补及改过,就不需要面对严重处分。

律师信在地产纠纷当中所扮演的重要角色是无可厚非的。写律师信时应当给予多层面的思考,包括客户及对方的法律立场、心态、实力及未来的可能读者,如果能够利用适当的口气与态度或许才能达到你要的效果,如愿以偿。

十二月 6, 2018 / by / in , ,
房地产律师至关重要

想想买房卖房,这些人一生中最大的交易之一,并且有可能让首次置业者饱受折磨的事情;找到一位合适的房地产律师,当然是一件大事。


据《环球邮报》报导,即使你通常与另外一位律师打交道,行业专家认为,找到一位有经验的、与你购置物业相宜的房地产律师,至关重要。

找律师之窍门

有可能买家会在交易接近尾声时,请一位房地产律师来处理一些事宜,诸如查验产权并註册契约;在整个交易过程中,律师也会帮到你,诸如审核文书,问题出现时保护客户利益。这意味着要找合适的专家,而非你碰巧认识的律师或房屋买卖交易另一方的律师。

最畅销房地产撰稿人、市场分析师坎贝尔(Don Campbell)认为:「如果你要进行几十万上百万元的交易,那么你必须拥有为你而非交易双方工作的律师,还得是一位房地产方面的专家。这意味着,要在家庭律师或朋友之外,寻找适合自己的房地产律师。

首先看看这位律师的业务倾向,有些业内专家建议,至少有90%是关乎房地产交易。还有经验,应该会发挥作用的包括交易量,以及律师或律师行在房地产方法律面花费的小时数。

当然,收费比较也很重要。不一定非得找到一个有竞争力的价格,但要关注总费用,以免日后出乎意外。虽然服务成本因地而异,但差价仅仅介于50元至150元之间。

卡尔加里房地产经纪人巴特希尔(Cody Battershill)认为,选择最低收费律师,可能意味着接受千篇一律的服务,可能不适合你。他说:「你的付出总有所值。」

或考虑团队服务

卡尔加里公司Richards Hunter Toogood的合伙人理查德(Darren Richards),专攻房地产法律,他说有些购房者「可能刚刚大笔一挥,作出几千元上下浮动的决定,然后就开始忧心50元差价的律师费」。

理查德认为,第一优先事项是,当寻找一位律师来处理你的交易时,「首次置业者将受益于一种团队服务」。简而言之,你的房地产经纪人或按揭贷款经纪人推荐一位律师给你,将使交易过程更顺畅,因为他们已经在合作。

巴特希尔通常会推荐三位律师,并解释他们的个人优势,这样客户就能够做出明智的决定。 他说:「高达八成,我的客户会选择三位中的一位。而他们总是兑现承诺,并提供高水准的服务和知识。」

这也就是为甚么自助卖房网PropertyGuys精心挑选律师的原因,在每个省份,他们都有为其LegalPro成套计划服务的律师。该公司伙伴关系主管梅兰森(Walter Melanson)认为,他们不仅精通私售世界(如PropertyGuys),并且在交易过程中建立了为客户提供服务的跟踪记录;这种伙伴关系,对私售经歷非常重要。他说:「如果我们选择不好的(律师),你将拥有一个糟糕的经歷。 如果你喜欢联繫你与我们的律师,你一定会喜欢我们。

十一月 22, 2018 / by / in , ,
了解房产税务优惠 省税多多

许多华人喜欢投资房地产理财,低价买进待房价上涨再卖出。但在美国买卖房屋的差价需上缴较高税款,获益不如预期。其实加州政府有许多你“不知道”的房屋买卖税务优惠政策。


房产减免税上限可达50万

越来越多的华人看中美国优良的教育及生活环境,以及低于中国的住房成本,来美购房,而加州一直是华人的首选。卖掉自住房屋赚取差价,其实有减免税务的方法。RE/MAX资深房产经纪杜余寄玲表示﹕“夫妻两人,每人有25万的减免税额,两个人就有50万。换句话说,30万的房子,90万卖掉,中间就有50万不用缴税。”这项政策从十多年前开始,但并不保证以后永远持续。

55+的房产优惠政策

很多人不清楚,如果夫妻两人中有一人年满55岁,在换屋时,只需上缴基础税。杜余寄玲说﹕“你30万买的房子,卖了90万,你如果买个90万或者低于90万的房子,可以把这30万的基本税带到你的90万的房子。90万的房子基本税就是9千,这样的话你一年可以省6千。”民众必须在买卖房屋前后两年内主动向财税局提出申请,否则将得不到优惠。

夫妻共有财产省税方案

夫妻共有财产,一方先过世,房产会自动转给对方,而房屋基础价值则可提升到市场价格。举例来说,当初买房花费30万,等一方过世的时候房产已经升值成90万,那么房子的基础价格就提高到90万,换句话说,如果90万卖掉房子就不用缴税,因为没有收益。如果今后房子卖出120万,政策又没有变动,那么只需要对其中的5万元交房产税。计算方法如下:

120 (卖出价) -90 (升值为市场价格后的基础价) -25 (个人税务优惠价) =5 (万)

但是产权称谓一定要写对,否则只能享受部分优惠。

如果想了解更多具体细节,可以找经纪、产权公司或者会计师咨询。

十一月 22, 2018 / by / in , , ,
买卖房屋的另一条途径:拍卖

谈到房屋拍卖(auction),大多数人想到的是那些问题房产,如法拍屋等,但现在一些地产公司正在开发新的服务和软件应用,让正常房价的物业能够通过拍卖和竞标更快捷的出售。


位于芝加哥林肯公园(Lincoln Park)的一座价值125万美金的独立砖房曾经挂牌出售三次都失败了,都是因为买主无法在规定时间内提供足够的财资。业主最终决定将其委托给一家地产拍卖公司进行出售。

根据“拍卖”的定义,物业在拍卖竞标那一刻即成交,没有传统房屋买卖后继的种种麻烦。如拍卖屋不用举办多次看房,无需在签约后进行房屋检验,没有来来回回的价格谈判,也没有资金条件约束(如成交取决于贷款被批准等)。但买主需要预交5%~10%的定金(earnest money),并承担房屋买下后一切可能的风险。通常房屋拍卖的佣金(commission)由买主承担。

房屋拍卖大多在网上进行,在规定期限内出价最高者得标。这个过程似乎显得过于“武断”,为了消除意向买主的种种疑虑,地产公司也在拍卖之前提供不少服务和一定的谈判空间,如允许竞标者事先看房,获取相关文件等。

前文提到的那座房屋就允许买主向租客了解日常水电花费,水压状况,空调电力系统等,买主还向业主索要了装修细节和之前的房屋检验报告等。

Auction.com目前就在引导人们采用拍卖的形式出售自己的房屋。

十一月 22, 2018 / by / in , ,