房贷

反向抵押贷款比传统抵押贷款好吗?

反向抵押贷款比传统抵押贷款好吗?

反向抵押贷款和传统抵押贷款,哪个更好?答案是,这取决于具体情况。它们有很多相似之处,但也有一些关键的不同之处,使得反向抵押贷款比传统抵押贷款更好。反之亦然。


本文将分解这两种类型的住房贷款的基础知识,让您大致了解何时选择其中一种。

反向抵押贷款与传统抵押贷款的相似之处

这些房屋贷款的一个共同点是,它们都允许你根据房屋净值借钱。这两种贷款也有一些不同的选择,如固定或可调利率或政府保险。由政府担保的传统住房贷款的一个例子是FHA贷款,而由政府担保的反向抵押贷款的一个例子是HECM。

反向抵押贷款和传统抵押贷款的区别

最显著的区别是,反向抵押贷款不需要每月还款。你想付多少就付多少。这种支付方式在反向抵押贷款中是可行的,因为它主要是以你已经拥有的房屋为抵押贷款的。在传统贷款中,你从贷款人那里借钱,并承诺在数年内还钱,加上利息。

反向抵押贷款最常用来从你的房子里取出现金。虽然当你用传统贷款再融资时,你可以获得现金,但大多数情况下,人们会再融资到传统贷款,以降低他们的月供或获得更低的利率。

说到还贷,就像我们上面提到的,用传统的抵押贷款,你需要连续几年每月还贷。然而,有了反向抵押贷款,你可以选择每月还款,通过出售房屋来还清贷款,或者在你去世时还清。

哪种贷款适合你?

如果你已经62岁以上,正在考虑住房贷款的选择,那么反向抵押贷款可能看起来相当有吸引力。在很多情况下,这是一个更好的选择,但并不总是这样。投资、生活方式、眼前的财务需求,以及你打算把什么托付给受益人,这些都是在做出选择之前要考虑的事项。

如果您正在为退休年龄的父母而不是您自己调查这些选项,请将此信息转发给您的父母。我们赢得了信任和坚定的声誉——您可以放心地向您的家人和朋友推荐我们的房屋贷款服务。

三月 26, 2019 / by / in ,
利率上升时再融资的理由

利率上升时再融资的理由- 5个例子

虽然现在可能不是为所有房主再融资的合适时机,但有些情况下,这是再融资的理想时机。这里有几个场景,即使在利率上升的时候,为你的抵押贷款再融资也是有意义的。


五种情况表明,现在是再融资的正确时机

1. 你的手臂很快就要复位了

如果你的可调利率抵押贷款将在未来一年左右的时间内重置,现在转换贷款可以节省相当多的钱。无论是转换到固定利率抵押贷款还是另一个分支机构,更换即将到期的分支机构意味着,尽管市场波动,你的利率得到了更长的保证。

2. 你想合并贷款

学生贷款、医疗账单和信用卡的利率通常比最高的抵押贷款利率还要高。如果你想通过将贷款合并成较低利率的抵押贷款来省钱,再融资可以做到这一点。您还可以方便地免除多次付款。有时额外的费用来自于不小心错过了付款,导致滞纳金。

3.你的信用了

如果你的信用评分从你第一次获得原始贷款开始就上升了,那么再融资就有意义了。最好的利率和贷款项目通常是为那些信用评分良好的人保留的。所以,如果你以前没有资格申请一个特殊的住房贷款项目,你现在就有资格申请了!

根据你第一次获得贷款的时间,可能会有以前不存在的新项目。在抵押贷款行业,情况往往如此——新的住房贷款项目是可用的,资格标准会随着市场和法规的变化而调整。

4. 你的收入增加了

如果你的收入自上次获得资格以来有所增加,那么你的债务收入比也可能发生了变化。更多的可支配收入,而债务几乎没有变化,会大大降低你的“信用风险”。就像上面的场景一样,这次你可能有资格申请抵押贷款项目,这是你以前没有申请过的。

所以,如果你加薪了,你的配偶也加薪了,或者你换了一份收入更高的工作,那么再融资当前的抵押贷款可能适合你。

5. 你的家位于一个“热门市场”区域

如果你住在一个房地产价格正在上涨的地区,并且你想使用你的房屋净值,那么你就需要考虑现金再融资。记住,房地产是一种投资,当你需要现金时,房价上涨带来的“收益”往往是你的最佳选择。用这笔钱来改善家庭环境,帮助支付孩子的大学学费,创业,或者其他任何需要一次性付款的事情。

每个人的财务状况和目标都不一样,说实话,在这个时候再融资可能并不符合你的最佳利益。

三月 26, 2019 / by / in , ,
何谓二按?

什么是第二按揭 ? 按揭是用地产作为抵押的贷款,按抵押的先后顺序在前面的为第一按揭,在后面的为第二按揭,如果按揭的结果是以拍卖地产而告终,借款人得到补偿的顺序也是第一按揭在先,第二按揭在后,可以看出,对借款人而言第一按揭的安全性远大于第二按揭,所以第二按揭的利息高于第一按揭。 绝大部分的按揭为第一按揭。


使用第二笔抵押贷款,就像你的秘密储备一样

第二抵押贷款是房屋净值贷款或房屋净值信贷额度,就像你最初的抵押贷款一样,第二抵押贷款是由你的房屋担保的。虽然对你的房子再申请一笔贷款似乎违反直觉,但第二笔抵押贷款是你在不卖掉房子的情况下利用你的资源的一种方式。

继续往下读,你会发现更多关于第二按揭的信息,以及你如何利用它来为自己谋利。

关于次级抵押贷款

第二种抵押贷款的两种主要类型是房屋净值贷款和房屋净值信贷额度。这两种住房贷款的主要区别之一是你如何收到钱和如何偿还。就像传统贷款一样,房屋净值贷款给你一笔总金额,你会定期偿还。利率通常与房屋净值贷款固定。

房屋净值信用额度更像信用卡。就像信用卡一样,你只有在需要的时候才使用你的信用卡。此外,利息只收取信用使用。利率通常是可调整的这种类型的第二按揭。

如何使用第二按揭

房主将他们的第二按揭用于各种各样的项目,比如支付房屋修缮或维修费用、购买第二套房或偿还债务。你可以用这些钱做什么有一些限制,但总的来说,你有很多选择。

不过,我要提醒你一句。虽然用这些钱去度假或疯狂购物可能没有限制,但我们建议你不要用你的第二按揭来支付这些费用。记住,你的房子是第二笔抵押贷款的担保,去欧洲旅行,无论多么壮观,都不值得拿你的房子冒险。

第二次抵押贷款的好处

最大的好处是你可以同时得到一大笔钱,并且可以立即用在你想要的任何东西上。此外,你支付的任何利息都可以免税。向你的税务顾问咨询更多信息。第二次抵押贷款的主要缺点是无力偿还贷款和失去房屋。

另一个缺点是涉及到费用,就像你的第一笔贷款一样。另外,如果你的分数不是那么好,你的利率就会在光谱的高端。

你能拿到多少钱?

数额取决于你的房屋净值、信用评分和贷款价值比。如果你的第一笔和第二笔抵押贷款的总价值比都大于75%到85%,你就不可能获得第二笔抵押贷款。

需要帮助计算比例吗?联系我们!

哪里可以获得第二笔抵押贷款

没有必要在你第一次贷款的地方获得第二次抵押贷款。这是个好消息,因为这让你重新拥有了力量!你不受制于一个贷款人,你可以利用我们办公室提供的独特机会。

三月 26, 2019 / by / in ,
什么是共同借款人?

共同借款人和抵押贷款共同签署人之间的差额

买房子通常意味着和另一个人一起买。可能是配偶、父母、成年子女、家庭成员或其他重要的人。如果你打算购买一套房子,并打算让另一方也参与进来,重要的是要知道在“购买伙伴”中应该寻找什么,以及共同借款人和共同签名者之间的区别。


什么是共同借款人?

共同借款人是财产的共同所有人。共同借款人的名字会出现在房屋的标题上,就在你的名字旁边。除了他们的名字在标题上,共同借款人的资产,信用记录,工作记录和债务评估,因为他们也在向你申请住房贷款。如果你想获得一笔更大的贷款,或者由于共同借款人的高信用评分,你想获得更好的利率,使用共同借款人是有帮助的。从共同借款人的角度来看,他们的优势是共同拥有财产。

我们有这样的场景,一个借款人“提供”首付款,而另一个“提供”信贷。通过共同借贷,他们能够购买一套房产,而如果他们各自申请的话,购买这套房产将会非常困难。

什么是联名签名者?

一个共同签名者和你一起申请住房贷款。然而,他们并没有对房屋的标题。联名签名者的名字只出现在贷款上,这意味着虽然他们在财务上有责任偿还抵押贷款,但他们并不拥有该房产的所有权。有共同签名者的原因各不相同,但总是与协助购房有关。如果你需要提高债务收入比,需要显示更高的信用评分,或者证明你有出色的财务历史,联名签署人可以帮你做到这一点。

选择一个值得信赖的共同借款人或共同签名者

关于谁每月还款的细节以及每月还款的金额,你和你的共同借款人或共同签署人必须就这些细节达成个人共识。这就是为什么选择一个你信任的、在经济上有责任感的人是至关重要的。

请记住,由于某些不可预见的原因,您的共同借款人或共同签署人不能作出他们的贡献,您仍然要对贷款负责。

如果你在另一边,意思是你是共同借款人或共同签署人,而另一方不付款,你仍然要负责。然而,如果你是这种情况下的共同借款人,你就有优势。如果另一方停止支付,作为共同所有人,你可以占有财产。

作为共同签署人,情况并非如此。

请记住,共同签名者并不在财产的所有权上,也不能拥有它。

与共同借款人或共同签名者一起申请住房贷款

和伴侣一起申请住房贷款和单独申请是一样的。双方均需提供收入证明、资产证明、银行对账单、身份证明等文件。

开始申请过程也一样简单,可以在这里,在我们的网站上完成。只要填写我们网站上的在线表格,你就可以拥有自己的房子了!

有更多的问题吗?想知道哪种贷款适合你?今天就联系我们,并从一个专业的抵押贷款得到个性化的帮助。

三月 26, 2019 / by / in ,
5个秘诀让你买到你喜欢的房子

买一个你会喜欢的房子的5个秘诀

大多数买房子的建议都是从计算你能负担多少钱和申请住房贷款开始的(这些建议都很好,我们建议你在买新房子的时候做这两件事)。


但还有什么呢?买房子有什么不太为人所知的小窍门可以产生很大的影响吗?是的!

从我们的经验和我们的房地产同行的经验来看,这些都是购买你会喜欢的房子的最鲜为人知的秘密。

知道你的边界

曾经有这样的情况,前业主模糊了合法的财产界限,占用了比实际多一点的空间。与其发现你需要把篱笆向内移动三英尺,或者可能需要改造你的车库,因为它已经超出了房产界线,还不如找一个测量师来画出合法的房产界线。

越大并不总是越好

拥有一个大房子是美国梦。事实上,我们经常用房子的大小或价格来衡量我们的成功,想要一栋街区里最好的房子是很自然的。但是考虑一下:如果你打算转售你的房子,这个街区最好的房子将会比其他房子更便宜。房屋价值不仅基于单个的房屋,还基于周围的房屋——本质上是对该地区房屋的售价设定一个上限。

不要试图把握市场时机

你可能听说过“买方市场”和“卖方市场”这样的术语(我们也使用这些术语),但事实是,任何时候都是购买的好时机。房价和利率是循环往复的,虽然它们不一定是可以预测的。所以,如果你正在等待市场正好在你买房子之前,你将会等待一段时间。

不要只从情绪上购买

有些人错误地太快爱上一个家,以至于他们看不到潜在的问题。例如,买一个房子,因为它有一个定制的树屋和儿童玩具,但忽视了它将增加20分钟的工作通勤是一个问题。根据逻辑和直觉购买,不要过于依赖情感。

理解邻里之间的细微差别

为了真正感受住在附近的感觉,你必须在白天和晚上的不同时间去参观。例如,在周二下午,一切似乎都很安静,但你不知道的是,你未来的邻居喜欢在周六下午用他的曲子来修车。你觉得可以吗?就像在你承诺之前和别人约会一样,在你答应之前和你的邻居约会。

 

三月 25, 2019 / by / in ,
提前还清抵押贷款值得吗?

提前还清抵押贷款值得吗?

尽快还清债务总是一件好事,但这条规则也适用于抵押贷款债务吗?每月额外支付一笔钱来提前还清抵押贷款值得吗?


利:节省利息

对你的抵押贷款的本金余额进行额外的支付可以通过降低你支付的利息来帮你省钱。虽然你可以在任何时候为你的原则支付额外的费用,但这种方法在你第一次获得贷款时是最有效的。这是因为贷款开始时本金更高。因此,你要支付更多的利息。支付额外的费用会随着时间的推移而节省利息。

弊:错失其他投资机会

如果你有多余的现金用于支付额外的费用,那就意味着你有多余的现金用于投资。你可以让你的钱为你工作,而不是试图在你的抵押贷款上省钱。为你的401(k)计划多缴一些钱,特别是当你离退休还有10年或更长时间的时候,会带来可观的收入——有时甚至超过你提前还清抵押贷款所能省下的钱。


正面观点:心态平和

减少每月的开销会让你心平气和,考虑到你的按揭付款可能是你最大的开销,你可以开始想象如果早点把它取消会有多好。此外,当计算生活成本、通货膨胀以及平均固定退休收入时,摆脱住房支出变得更有吸引力。

反面观点:预付罚金——有时

有些抵押贷款带有提前还款罚金,这意味着你被限制在什么时候可以还清多少钱。虽然这看起来不公平,但也不全是坏消息。带有提前还款罚金的贷款通常有较低的利率或其他优惠,可以帮你省钱。

说到底,提前还清房贷是个人的决定,而不是放之四海而皆准的决定。这取决于你的支付能力、贷款类型、贷款的成熟度、你的额外现金在其他投资中是否更有用、你离退休有多近,以及其他因素。

 

即使你现在没有房子,如果你打算提前还清抵押贷款,你也要确保你选择了一种允许提前还款的住房贷款。

 

三月 25, 2019 / by / in ,
美国2019年购房者的信用评分要求

美国2019年购房者的信用评分要求

申请住房贷款时,虽然有许多因素涉及资格,你的FICO是最关键的。2019年申请资格所需的最低信用评分主要取决于你希望获得的住房贷款类型。


一般来说,这些是贷款类型所需的最低FICO分数:

联邦住房管理局贷款- 580+信用评分

退伍军人管理局贷款- 620+信用评分

美国农业部贷款- 640+信用评分

FHA 203K贷款- 620+信用评分

常规贷款- 620+信用评分

2019年房屋贷款的信用评分要求


如果你的信用状况不佳,而且是首次购房者,你最好的住房贷款选择通常是联邦住房管理局贷款。在所有抵押贷款中,联邦住房管理局的贷款通常有最灵活的资格要求,而且还附带许多额外的优惠,比如较低的首付。但是当你想要申请一笔信用差的贷款时,还有其他的事情要考虑。

其他符合住房贷款条件的因素

如果你的信用评分很低,并不意味着你没有资格申请抵押贷款。在决定你是否有资格申请住房贷款时,我们要考虑几件事:你有资格申请哪一种贷款,你能借多少钱,利率。例如,我们查看您的债务收入比、支付历史和就业历史。如果你的信用不太好,但你的债务很低,这将增加获得批准贷款的可能性,尽管信用评分很低。

尽管信用状况不佳,但其他有助于你获得成功的因素包括:

没有收藏

按时付款的历史

重要的储蓄

高收入

较低的债务收入比

你现在的雇主有很长的工作经验

信用评分范围

主要有三家信用报告机构:Equifax、Experian和TransUnion。这三个局对你的信用记录的评分范围都在350-850之间,而你的评分也会因局而异,因为有些债权人不会向这三个局报告。700通常被认为是一个良好的信用评分,而任何低于620被认为是穷人。

500-579 =不良贷款

580-619 =不良信用620-679 =良好信用

680-739 =平均学分

740及以上=很高的信用

你的信用评分不仅影响你的资格,还会影响贷款的条款。由于不良信贷被认为风险更高,这些借款人的利率往往略高,而且可能会有更高的结算成本。


下面是一个概述,您可以期望多少您的利率将基于您的信用。记住,降低利率是有办法的——比如支付积分或最终再融资。说到住房融资,有很多变化的部分,而且一直在变化。

579及以下—预期利率比当前最低利率高出2%。

580-619 -预计利率将比最低利率高1%。

620-679 -你的利率可能比信用良好的人要高0.5%。

大多数购房者都在这个范围内——你的利率不太可能受到影响。

740和更高-最好的比率是在这个范围内发现的。

2019年的房屋贷款申请和资格与10年前不同。尽管新规定限制了贷款机构为信用不良借款人提供贷款资格的能力,但也出现了许多其他机会来抵消这些障碍。

想知道你是否有资格申请贷款?想了解更多关于降低利率的信息吗?联系我们!我们是您当地的抵押贷款专业人士,知道如何才能符合条件的条款,您可以负担得起抵押贷款。

三月 25, 2019 / by / in ,
在美国买保险太重要了!

最近10年,在美国获得绿卡的中国移民越来越多。但美国与中国的国情有很大差异,导致在生活和社会交往当中,华人往往难以适应。比如保险,在很多华人的眼中,中国的保险很多都是名不副实,往往发生事故需要理赔时,保险公司会用各种理由减少赔偿或不赔偿。还有一些长达数年或数十年的分红险,往往投保人定期缴付一段时间后就开始后悔。不过美国的保险和中国的有很大差异。在美国几乎人人都需要保险。

为什么要在美国买保险?有这个必要吗?美国保险有哪些分类?又有哪些优势?小编今天分享一些关于美国保险的小知识,让有需要的小伙伴能快速入门。

​保险的必要性,重要性

一提到保险,大家最先想到的是什么?保障?风险?理财?还是满满的套路?虽然大家都知道,保险有一定的必要性,但不知道你是不是和我一样,担心购买之后无法获得相应保障。

担心归担心,保险总是人生的一个重大议题,好的保险产品能在我们的人生遭受意外和疾病的侵袭时雪中送炭,理想状态下,还可以优化我们的资产配置,为人生锦上添花。有人说,买保险,特别是买境外的保险真的会上瘾,这可不是夸张。一旦开始研究了,入坑了就停不下来的节奏。

我们为什么要在美国买保险?

这些年,越来越多人涌向香港买保险,你或许也听过1种说法——香港的保险比大陆的要“好”,而美国保险又比香港要“好”。可具体好在哪里?评判标准是什么?却没有一个固定的参照系。应该说,衡量一款保险产品,在同等保障额度的前提下,是否能以最低的价格,获得最大程度的保障和服务? 这才是衡量好与坏的金标准!

​以人寿险为例,获得同等的保障额度,香港保险的保费是大陆的三分之一,而美国只需六分之一的保费。费用方面的差距真不小。

所以,这是美国保险第一大优势:同等保障额度情况下,保费最低。

其次,和香港及大陆相比,美国的保险市场更为成熟稳定。从1760年代第一张保单发出,美国保险至今已有将近200多年的历史,许多保险公司都是百年老店了。而香港保险市场至今大概100年的历史,中国保险市场则仅仅发展30年不到。

所以,美国保险第二大优势是市场很成熟,对消费者来说,监管完善,不容易掉到坑里。

​美国保险有哪些种类呢?

保险的品类有很多,在美国,除了医疗保险、还有人寿保险、房屋和汽车保险等等。许多中国人来到美国生小孩,最先考虑的一定是医疗保险。美国的医疗保险体系,被称为Obama Care奥巴马健保,是上任美国总统的主要政绩之一,虽然被很多美国人吐槽,贵、而且全体民众被强制参保;不买甚至会被罚款……但目前川普政府并没有行之有效的替代方案并获得通过。

​美国的医疗保险类似中国的医保,不同的是:它全部都是商业保险,由不同的保险公司承保和运营。低收入贫困家庭呢,还可以申请医疗补助,也就是我们经常听到的所谓“白卡”。Medicaid. 在加州,白卡又被称为Medi-Cal, 取自medicaid + California的合音。

​但可惜的是,美国的医疗保险没有身份的外国人是无法购买的。同理,外国人也无权申请白卡。不过入籍了就可以申请。

如果还没入籍的话,美国的人寿保险也是非常好的选择。

和医疗保险不同,人寿险并不限制你购买人的身份,外国人也可以购买。但在美国的东西两大海岸,人寿险对外国人的开放程度不太一样,有些险种你在加州可以买,到了纽约就不卖给外国人。总的来说,美国西海岸在人寿保险方面限制比较少

“月有阴晴圆缺,人有旦夕祸福”——人寿险的第一大功能是风险和麻烦来临时,我们可以活得更“体面”一些。比如突然失业没有工作了,或者丧失了劳动能力,我们希望生活质量不要下降得太厉害,能支付日常生活开销,并cover房贷、车贷等负债。

还有“生前大病”医疗,超出了中国医保报销范围的自费部分,在遭受慢性疾病或重大疾病侵袭时,甚至意外身故时,能“雪中送炭”能给我们经济补偿。

第二大功能——投资理财,让将来的我们活得更好更舒适。人寿保险还可以叠加投资功能,通过获得投资收益,为未来做储备,打下更扎实的基础。比如我们作为年轻的父母,肯定也会考虑孩子将来的教育经费,从哪里来,需要多少、如何支付。以及退休后,是否可以保险红利和收益,来补充退休后的收入。

​买保险优先考虑家庭经济支柱

美国的保险种类繁多,选择很广,基本上任何人都可以投保,但配置保险建议还从家中的顶梁柱开始,然后再考虑其他人。

​挑选保险公司要慎重

美国法律规定,民众不可直接从保险公司购买保险,必须经过保险经纪或中介代理人。你可以找当地的华人代理,但要了解清楚对方的资质和从业年限,尽量不要仅仅依靠人情去购买,而是尽量考核对方是否专业,可靠。而且还应确定你的保险经纪人和保险公司,是否持有本州的执业执照。

在投保时要诚实告知对方,我们的健康状况,如果刻意隐瞒或不实,未来需要理赔时,就有可能会被保险公司认为刻意欺骗,到时候,保险公司有权利降低赔付的比例,甚至拒绝理赔。

金牌网有非常丰富的保险公司以及保险代理人资讯,他们都是从业多年的优秀保险经纪,在业内和华人圈中有很好的评价。希望可以帮到想要买保险的读者朋友。

​按自己的能力与需求去选择保单 不是越贵越好

在这里也要注意保险经纪和你沟通时,他们是一味向你推销保费高的品种,还是会根据你的情况,具体分析并推荐适合你的产品,这也是衡量对方是否靠谱的标准之一。

​此外,提前了解一些人寿保险相关的专有名词,也有助于我们迅速判断一款产品的好坏,比如什么是“生前利益”、慢性病和长期陪护的不同概念,什么理赔锁定期、保单的收费结构、保单是否有隐藏费用等。

一月 9, 2019 / by / in , , , , , ,
美30年最大税改上路

个人收入税率降低 标准扣除额翻倍

今年报税,个人收入税率降低到10%、12%、22%、24%、32%、35%和37%,并改变每种税率的收入范围;标准扣除额涨一倍(即原扣6,350美元变1.2万美元,已婚合报扣12,700美元变2.4万美元);取消个人获免额(原每人扣4,050美元),并取消所有2%逐项可抵税项目。


其中,2%逐项可抵税项目包括用自家住宅当办公室、工会费用、各种社团费用、制服、报税的开支等等,全部无法继续用来抵税。

另外,不论是个人报税或是夫妻合报,在州所得税、市所得税、郡村的房产税、销售税的总和最多只可抵1万元。

在房贷利息抵税上,可抵税的房贷额被控制在75万美元,如果是在去年12月15日前的房贷,抵税额可以在100万美元;不过,到2026年1月1日时,房贷利息抵税将再回到旧制,上限为100万美元,且无论房贷是何时产生还可用于第二房产。此外,今年也取消了Home Equity借贷利息抵税的制度。

儿童退税看“社安号” 新增非儿童退税

根据旧法,过去个人年薪7.5万、已婚合报11万美元以下者,一儿童可退1,000美元。现在申请门槛放宽,凡个人年薪20万美元、已婚合报40万美元、孩子有社安号者,一儿童可退税2,000美元;其中,1,400美元是有没有税可抵都可以获得。

新税法还增加了“非儿童退税”,即家中被抚养人(可为父母、兄弟姊妹等)每人可申请抵税500美元,也保留领养儿童的退税。

州529教育计划 免扣税纯赚息

529教育计划是一种“多样投资组合”的储蓄账户计划,任何在此户口所获取的收益,均无须付州和/或联邦税,纯赚利息,但帐内资金只限用于教育用途。

孙熙媛介绍,纽约州的529教育计划允许每位学生每年提取1万美元用于K-12幼儿园到高中私立学校、教会学校的学费,在家上学的费用也可提用。但补习班、才艺课等学费不合规定标准。

年底无健保罚条取消、赡养费不可抵税

从今年12月31日开始,将取消无健保者需保健保或交罚款的规定;离婚赡养费也将不算收入,支付的一方也无法抵税;同时,退休金税务则保留401k和其它退休金存款方式,如:IRA、罗斯养老计划等。

据新税法,医疗费用抵税,2017和2018年收入的7.5%以上部分可抵税,但2019年将恢复原先的10%。

十二月 16, 2018 / by / in , , ,
中美房地产 这些差异你应该要知道

中国人大举转移资产,很大一部分用在在海外的房地产方面。根据全美地产经纪商协会(NAR)发布的一项统计,显示从2014年4月至2015年3月,中国买家共花了286亿美元购买美国房,这个数字比福布斯统计2013年时的123亿整整翻了一番不止。

越来越多的美国房地产经纪把业务指向中国人,还结合投资移民业务,或是不同的投资组合。这股外移潮除了寻求资金安全之外,中国的不健全房地产制度也迫使民众向外求助。

中美房地产制度有何不同?就是本文要探讨的问题,大致能归纳出9项差异,给有意来美买房、投资的中国人对美国房地产有初步的了解,这些差异通常也是吸引中国人买美国房地产的因素。

一、产权:美国产权属于私有并永久

首先,中国房地产属于政府财产,个人拥有的住宅产权是70年期限,一般商业房产期限只有50年。但是美国却完全相反,房地产属于私有并无期限,并且买下房产的同时也包含土地产权,美国也没有限购房地产,但是个人贷款买房有数量限制。

二、房地产制度:美国有健全透明的制度

在中国买房有许多不透明机制,例如房源讯息、定价标准、中介佣金等等。而美国的房地产交易过程有许多第三方机构监管不同环节,比如有产权保险公司、估价师、房屋检查、公证公司、银行还有经纪人(中介)等等在把关,基本整个交易流程都是按表操课,非常有章法。在文件方面虽然繁多,但都有统一格式,且受到法律保障。

美国房地产交易需透过房地产经纪人,他会协助买、卖家完成整个交易。(Fotolia)
美国房地产交易需透过房地产经纪人,他会协助买、卖家完成整个交易。(Fotolia)

三、房产与学区:美国城市与学区不相同

在中国,学校的生源,通常以城市范围来划分,但是美国却不尽相同。很多中国人买美国房是为了子女教育,但是要注意学区所含盖的范围,美国学区划分与城市不相同,有些学区横跨了好几个城市。这点在买房前要问清楚地产经纪,或许隔一条街价格就差很多,就是因为好、坏学区的影响。

四、房产税:美国有地产税,而且不低

买美国房就要缴纳房地产税,在中国却没有,台湾的房产税还分成地价税、房屋税两种。美国房产税通常为1~3%,各城市都有自己不同的标准,加州差不多在1.2~2.0%之间。根据加州13号法案,房产税每年增长不能超过2%,不会随房价而飙涨,除非房屋产权易主,才会按照最新的税率计算。

五、支付中介费用:美国由卖家支付

买美国防必须通过房地产经纪或中介,且通常收取佣金5%~6%,由买家经纪和卖家经纪均分,这笔费用由卖家支付,在中国却是买家支付。有些州规定买、卖方经纪必须不同人,加州却没有这项规定,但一般建议分开为好。

六、房源系统:美国有统一透明系统

美国的房产(二手房)信息都公开在共享系统MLS,每一位房地产经纪都会把自己代理的房产上市到这里,除非应卖家要求不上市。所以在美国你几乎可以对当前上市的房产一目了然,数量、开价非常透明,可以相互比价。但是在中国基本上房产公司只销售自家代理的房产,台湾大致也是如此。至于新房销售,在中美都没有统一的发布管道,需靠买家各自寻找。

七、城市与乡村:美国的住商通常分开

在亚洲普遍城乡差距大,中国尤其明显,所以就算城市拥挤,民众还是喜欢,因为在城市中生活更便利,在乡村生活有种种的不方便。住在美国你会发现这点差异缩小了,因为每个区域基本都可以有充足的生活机能,具备购物、学校、医院、餐馆等需求,不需要什么事都往市中心跑。

一般来说,美国城市的市中心(Downtown)只是商业区域,不与住宅区域混合,但例如纽约、旧金山这样的大都会区,住商混合情况也很多。

八、房型差异:美国以独立房为主

美国的房地产市场以二手房、独立房为主流,而且有些房产对于喜爱新房的中国人来说过于老旧,可能是五、六十年代兴建的。美国独立屋除了居住空间,通常包含车库、前后院,面积比中国或台湾的独立屋都大得多。标准的美国独立屋,与邻居都有一段距离的分隔,但在中港台这种房型通常称为别墅,如果是墙壁相连的房产在美国称之“联排屋(Townhouse)”。

其次,中国有毛坯房和装修房的差别。毛坯房只有水泥墙、水泥地和管子,没有任何装修,买房者必须完成内部规划与布置。而在美国没有毛坯房,所出售房产都是可立即入住,包含厨房炉具、空调系统等等,按照中国标准,都属于精装修。

九、房贷方式:美国要信用且方式多元

美国当地人买房几乎是贷款,绝大部分是申请15年或30年固定利率的贷款。美国还有重新贷款制度,允许二次以上的贷款,只要利率调降,很多人就会重新办理,以减轻利息,这点在中港台都没有。美国的贷款也有浮动利率,但很少人申办。

在美国贷款主要看信用分数,也就是要建立财务信用,所以非绿卡人士申请贷款比较困难,但因应近年需求,越来越多银行也推出外国人贷款项目,唯首付额比例较高,须看本国的资产证明。另外,在美国贷款买房可以抵税,可降低报税基数。

十、房屋面积:平方呎与平方米

中美计算房屋面积的单位也不同,在美国用平方呎来计算房屋的面积,而中国是用公制平方米,1平方米等于10.764平方呎;在台湾则常用坪,1坪等于3.305平方米。以美国独立屋来说,分别有住宅面积和地块面积,住宅面积就是实际住房面积,地块则是整个地产产权的面积,包含车库、花园、泳池等区域。

十二月 6, 2018 / by / in , , ,