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如何在纽约购买期房(楼花),购房合同怎样保护买家利益|纽约地产律师

近期,有媒体报道了中国很多地方的房市出现烂尾楼,让购房者遭受到惨重的损失。那么在美国纽约购买期房(楼花)有风险吗?其实,纽约的房产买卖制度经过数十年不断的实践修正,目前已经非常成熟。由于受到政府的严格监管,同时购房合同的法律条文非常严谨,就使得买家的权益得到很大的保障。在购买纽约期房时,如果开发商不能按时完工或是楼盘烂尾,买家也可以安全的解除购房合同,拿回自己的购房首付款。

什么是购买期房(楼花)?

当一栋房子还在建造的过程中,开发商就开始接受买家预定了,这就是购买期房或叫购买楼花。很多开发商会提前建造好一个完整的样板房,这样就方便买家直观的看到房屋面积,天花板高度,厨房,浴室的大小以及房屋的建筑品质等。

在纽约,开发商并不能自主地启动期房的预售,而必须向纽约州检察总长办公室提交销售计划书,也叫做楼书(offlering plan)。其中事无巨细地列明建楼计划的所有细节,只有得到州检察总长的审核批准才能够销售。同时在整个销售的过程中,如果要对楼书的某一部分进行修改,也必须再次提交书面报告,作为楼书的修正案。比如开发商要调整售价,那么就必须要重新提交关于售房价格的修改申请。

如何购买纽约期房?纽约大多数的新楼盘,包括翻新旧楼盘,一般会在建设完工一年前开始预售。

美国纽约购买期房流程–纽约新楼盘何时开始接受预定?

纽约大多数的新楼盘,包括翻新旧楼盘,一般会在建设完工一年前开始预售。如果是一个地理位置特别好的新楼盘,有时候会提前2-3年就开始销售。

翻新旧楼盘的建设时间较短,这种楼盘大多是以前的租赁大楼或办公室大楼改为condo住宅大楼来出售,这样的楼盘,买家可以在很短的时间内入住。

美国纽约购买期房流程 –什么时候购买纽约期房更合适

购买期房是直接从开发商手里买,买家可以选择自己喜欢的户型,楼层或朝向。

一个新楼盘最早放出来的房源往往是最便宜的。开发商一般会先推出最容易卖出的新楼盘,比如价格比较低,较小或朝向比较好的单位。

纽约的开发商不会一次性把所有楼里的公寓都拿到市场上出售。一般会限量的推出房源,这样可以避免房源过剩导致房子在市场上挂太久。一座新楼盘卖到最后的往往是最贵的顶层。

相关文章:美国纽约威迅贷款公司 倾情助力纽约华人买房贷款、商业贷款、开发商建筑贷款、短期过桥贷款 

如何购买纽约期房?–购买纽约新建Condo楼盘的费用

在纽约购买新楼盘比购买二手房的费用要多一些,购买新楼盘在签合同的时候需要交10%-15%的定金。其它的费用包括:

房产交易税 – 大约是房价的1.825%;

开发商的律师费 – 通常是$3000-$5000不等;

公寓楼出资费Capital Contribution Fee,根据楼盘而定;

不动产抵押登记税;

如果房价在100万美金以上,还要付豪宅税(mansion tax),以及产权保险和其他过户费等。

在纽约购买期房(楼花),购房合同怎样保护买家利益

在纽约购买期房(楼花),买家和开发商签订了购买期房的合同,由于房子还在建造的过程中,买家只需要支付10%-15%的首付款。

在纽约购买期房(楼花),买家支付的首付款是打进开发商律师的托管账户Escrow Account,而不是直接进入开发商的账户。

买家支付的这笔首付款是打进开发商律师的托管账户Escrow Account,而不是直接进入开发商的账户。这种托管账户是受到政府的监管,不得随便的挪用。也就是说开发商的律师是不能将这笔钱私下转给开发商使用的。只有当楼盘建好以后,房子过户到买家的名下的当天,买家支付的这笔10%-15%的首付款才会进入开发商的账户。而且在这个期间,这笔钱产生的利息还是要退还给买家的。

在买家签订了购买期房的合同以后,等待房子建好的过程中,需要贷款的买家是可以开始向银行申请贷款的,但这段期间完全不需要偿还贷款。银行只有等到房子建好以后,办理了所有的过户手续,一次性的把买家的购房贷款打给开发商,这个时候买家才需要开始向银行支付每个月的还贷。

根据买家与开发商签订的购买纽约期房的合同,房子建好以后是否可以过户也不是开发商决定的。开发商必须要等到政府的各个部门,对消防、水、电、煤气以及安全等各项内容做出检测和评估以后,发放入住许可证,也就是拿到CO以后才允许过户。

放贷的银行也必须要看到这份政府颁发的正式的入住许可文件以后,才允许买家过户。

所以在纽约购买期房,买家在前期只是支付了10%-15%的定金。这个钱还是保存在开发商律师的托管账户中,不得随意的挪用。同时在没有正式交房前,买家也无需向银行还贷,只有等房子验收合格,过户以后才启动每个月的还贷。这样一个购买期房的过程,就从各个方面将买家的风险降到了最低,最大限度地保障买家的利益不会受到侵害。

相关文章如何在美国纽约远程购房?一文看懂超详细

在纽约购买期房,如果开发商违约,楼盘烂尾该咋办?

在纽约很少会出现烂尾楼的情况。但是在2020年疫情最严重的时候,也发生了一些烂尾楼事件。很大的原因是疫情导致停工,工程项目无法进行,但是银行的还贷是不能停的,再加上其他的开支,开发商就面临资金的压力,最后因为资金链的问题导致出现烂尾楼。

美国纽约购买期房流程:在纽约购买期房(楼花),如果楼盘最终无法按照约定的日期过户交屋,开发商的律师必须将定金和利息从托管账户中退还给买家。

如果楼盘最终无法按照约定的日期过户交屋,之前签订购买期房合同的买家会面临哪些风险呢?

买家最大的风险就是预先支付了10%-15%的定金。根据资深的纽约房产律师的说法,这笔钱应该是能够全额拿回来的。

在纽约购房合同中都会有一个交房的日期,叫Closing day,就是说买卖双方约定在某个时间点过户交房。但是购买期房由于楼盘存在不确定的因素,开发商可能无法保证能够按照约定的过户时间来过户。因此合同里面还会有一个条款Outside closing date,这个日期大约是原定过户日期的180天后。就是如果开发商不能在原定的过户日期过户,买家还需要继续等待。直到180天后开发商还无法承诺过户,买家有权解除合同。

开发商的律师必须将定金和利息从托管账户中退还给买家,因此烂尾楼资金的风险也不会落在买家的身上。

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九月 3, 2022 / by / in , , , , , , , ,
2022美国纽约房屋贷款,如何获得更低的利率?|房贷利率上涨,现在适合在纽约贷款买房吗?|纽约贷款公司

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自今年年初以来,美国固定抵押贷款利率飙升,涨幅已经超过了两个百分点。上周30年期纽约房屋贷款的平均利率约为5.63%。较高的借贷成本,对那些想要在纽约贷款买房的朋友来说,影响是立竿见影的。与2021年6月相比,今年6月份曼哈顿的公寓总销售量下降了30%,但价格依然高企。

有很多人可能会想,自己是不是已经错过了在美国纽约贷款买房的最佳时机?如今纽约房屋贷款利率上涨,还适合在纽约贷款买房吗?如何才能获得更低的房贷利率呢?今天就和大家一起来探讨一下这些问题。

想要申请纽约房屋贷款,现在是高利率时期吗?

在当前贷款利率大涨的情势下,其实很多想要在纽约贷款买房的朋友,只是纯粹的产生了感性上的内心焦虑,并没有真正理性的认识自己买房的动机,以及认清自身的财务状况;或者是在混乱的信息中,无法正确的判断和决定自己的购房计划。

有很多想要申请纽约房屋贷款的朋友,如何获得更低的利率?其实 从历史上来看,目前平均5.6%左右贷款利率并不算很高。

其实从历史上来看,目前平均5.6%左右的30年期固定的抵押贷款利率并不算很高。在五年前的2018年,贷款利率也在5%左右,2007年的贷款利率是6.34%左右,1992年是8.39%,1998年是6.94%,而1982年的抵押贷款利率更是高达16.04%。所以理性的看,虽然很多朋友错过了过去两年的超低利率时期,但是现在的抵押贷款利率还是处在一个相对比较正常的阶段。

当然,房贷利率上涨对个体纽约贷款买房的买家来说肯定是会带来影响的,之前想买的房子可能现在买不起了,或者只能买面积相对小的房子。

房贷利率升高对纽约一些想以小房换大房的卖家来说,也会降低他们卖房的动力。因为置换房产意味着放弃旧房以前较低的利率,去承受新房带来的较高房贷利率。

房贷利率升高也会迫使很多潜在的购房人继续租房,因此未来的纽约租房市场会继续的火爆,相应的租金也会上涨。

房贷利率攀升,但是纽约的房价预计短期内不会下降

 

对于那些想要在纽约贷款买房的人,内心肯定是期待房价会下跌,但是很可惜,预计纽约的房价在短期内不会下降。

申请纽约房屋贷款买房的人,肯定是期待房价会下跌,但是预计纽约的房价在短期内不会下降。

● 首先房贷利率虽然攀升了,但是并没有高到离谱的程度,还是在相对的低点。

● 其次是纽约房源的供应量和库存量虽然近几个月有所增加,但是并没有恢复到历史的正常的水平。市场上仍然面临着库存不不足的情况。再加上很多卖家也不愿意在这时候换房、卖房,因此市场上仍然会存在一段时间房源库存不足的情况。

● 纽约的房价不太可能下跌的另外一个因素,就是随着通货膨胀加剧,建筑、原材料、人工费用都在飙升,新建房屋的成本在升高。

这就是现在要面对的实际状况,房贷利率升高、租金上涨,而房价暂时看不到下降的趋势。所以对有能力买房的朋友来说,如果是刚需自住房,而且自身的财务状况比较宽裕的话,还是可以继续买房。因为再等下去,利率有可能会继续升高。像前两年这样纽约房价和贷款利率双低的机会,不知道什么时候会再次出现。

相关文章请点阅:不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

申请纽约房屋贷款,如何获得更低的利率?

维护好自己的信用分数

一般情况下,信用分数在七百四十分以上才能够拿到最好的贷款利率。

美国纽约房屋贷款,信用分数在七百四十分以上才能够拿到最好的贷款利率。

如果有条件,要尽早地申请信用卡,这样可以获得更好的信用成长历史记录。刚来到美国的朋友,没有信用记录和历史,可以先申请押金信用卡,或者申请对信用要求很低的卡。

 最早申请的信用卡不要注销。信用记录逐步建立后,可以申请到额度高,条件好的卡。但取消最初申请的信用卡,会对信用记录产生影响,使可查询的信用历史记录时限变短。

购买大件商品时,可以选择分期付款,准时还款会使信用分数涨得很快。

同时要尽量减少自己的债务。比如不要在这个时候再去申请一个汽车的贷款,将自己的债务减少到最低,维持一个较高的信用分数,以便能够获得最高的房贷金额和较低的贷款利率。

调整买房区域 

过去如果计划在房价比较贵的成熟的社区买房,现在可以考虑到房价更便宜的发展中社区去购买。

纽约有不少的银行对首次购房者,在中低收入社区买房有特别的贷款计划,向Bushwick、羊头湾、日落公园等社区,这些激励性的贷款利率,都会比正常的利率要低0.25到0.5。而且这些社区正在逐渐的贵族化,未来的房价还是有比较大的升值潜力。

➌ 贷款年数

常见的贷款年限有30年、15年及5年的。一般购房者的贷款年限越短,利率越好。

➍ 独立房屋还是公寓式住宅

独立房屋房贷利率一般会比Condo或Apartment这类公寓式住宅的利率低,在审批程序上独立屋也相对便捷。

美国纽约房屋贷款,首付头期款为20%或以上的比例通常能拿到最好的利率。

考虑采用浮动利率

浮动利率一般会比固定利率会低0.25到0.5,因为固定利率贷款的风险在银行。如果你打算在七到十年后换房或者卖房,那么你就可以采取浮动利率,可以先把目前的利率降下来,再赌十年以后利率会比现在低,到时候再做一个重新贷款。

➏ 锁定合适的利率

密切关注每一天的利率变化,一旦遇到合适的利率,就迅速的锁定。现在很多银行会提供九十天免费锁利率的优惠,买家就要善加的利用。

另外,有一些银行还可以用少量的费用去锁一百八十天的利率。在过户的时候,如果发现利率降下来了,可以换成更低的利率。

➐ 首付头期款比例不能太低

首付头期款为20%或以上的比例通常能拿到最好的利率,有些房贷公司要求公寓首付不低于20%。Single
House和Two House通常可以首付较低,通常为10%-20%,但意味着房贷利率会高。

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七月 8, 2022 / by / in , , , ,
费城房屋检查验房项目(电话:631-530-5705) 房屋验房师如何收费| 费城Home Inspection/房屋维修 地下室防水|费城房屋检修公司推荐 十大相关服务公司汇总推荐

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文|雨荷

房屋检查是买房卖房的必然流程,房屋检查总是需要的。房地产交易时刻在发生,房屋检查员为购房者提供决策所需的重要信息。这项服务是如此宝贵和必要,以至于美国估计有 77% 的家庭接受了房屋检查。费城房屋检查员的验房项目有哪些?推荐费城房屋检修公司,十大相关服务公司汇总推荐。

房屋检查员为购房者提供决策所需的重要信息。这项服务是如此宝贵和必要,以至于美国估计有 77% 的家庭接受了房屋检查。

房屋检查包括哪些项目:

费城房屋检查就是聘请专家走访房屋并准备验房报告,该报告概述了房屋的主要组成部分,房屋的当前状况,需要立即注意的事项以及需要维护的内容,甚至维修价格。

作为买家,房屋检查报告可以更深入地了解房屋是否维护良好或需要大修。如果您对房屋的当前状况不满意,您可以要求卖家解决维修问题。报告还可以帮助您在购买房屋后优先考虑维修和改进,并计划升级,验房是买家完整了解房产的一个好机会。

房屋检查员如何收费:

检查员通常会收取大约 300 至 1,000 美元的费用,具体取决于房屋的位置和大小、检查员的经验以及检查本身的范围。成本具体取决于房产的大小和需要多少工作。其他因素包括公寓和建筑物的年龄和状况,以及该单元是否有自己的 HVAC 系统。但总体而言,一间卧室的平均成本约为 500 美元。

费城屋房检查员主要检查内容:

一、一般房屋检查墙壁、天花板、地板和屋顶是否正常,任何水损坏的迹象都应提示检查是否有漏水。即使该区域被修补,仍有可能再次泄漏或生霉菌。

二、检查电气、加热和冷却这些主要系统是否正常,是否有故障或明显的缺陷,这些都是需要专业评估的关键项目。任何缺陷都可能成为火灾隐患或导致系统范围的故障。如果在暴风雪期间供暖或在热浪期间空调失效,这不仅带来不便,而且可能危害健康。

三、费城房屋主要建材是木料,白蚁是损坏木质结构的害虫。检查房屋是否存在毁坏木材的各类害虫,白蚁等害虫也是买家的主要危险信号。

四:做氡气检查,视情况而定,部分地区的地下室比其他地区更容易出现氡气,例如Roxborough和Manayunk。因为氡气是一种含放射性元素的气体,是致癌物质。

检查电气、加热和冷却这些主要系统是否正常,是否有故障或明显的缺陷,这些都是需要专业评估的关键项目。任何缺陷都可能成为火灾隐患或导致系统范围的故障。

费城地下室防水:

地下室通常是结构中最容易受到水损害的区域,因为它们位于地面以下并被土壤包围。土壤会释放它在下雨或雪融化时吸收的水分,这些水最终会通过泄漏或裂缝进入地下室。水甚至可以通过毛细作用穿过固体混凝土墙,这是一种液体在狭窄空间(例如细管)或通过多孔材料自发上升的现象。潮湿的地下室会导致包括油漆剥落、有毒霉菌污染、建筑物腐烂、地基坍塌和白蚁破坏等问题。如果土壤释放的自然产生的气体被传输到地下室,甚至室内空气质量也会受到影响。

对地下室进行适当防水将降低因湿气或水而造成损坏的风险。房主会想知道他们可以做些什么来保持地下室干燥并免受损坏。

通过确保将水从地基转移,防止水进入地下室是首要关注的问题。由于排水沟缺陷和场地分级不当,导致的屋顶排水不良和地表径流,可能是地下室潮湿的最常见原因。解决这些问题将大大有助于确保水不会渗入地下室。

费城房屋维修:

如果在检查中发现问题,例如屋顶或一些房屋主要系统。买方可以放弃交易。验房师可能会建议更换整个房顶,如果花费大概需要 几千美元,这时候您就可以要求卖家承担这笔维修的费用。而卖家却不一定会接受这个要求,这些都是双方谈判的一部分。重要的是要保持清醒的头脑,知道自己想要的是什么,能接受验房时出现的哪一些情况。

费城房屋检修公司推荐:

一:RAK环境解决方案(RAK Environmental Solutions)

电话:631-530-5705

地址:7109 Rutland St, Philadelphia, PA 19149

网站:https://rakenvsolutions.com/

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二:托尔斯TV修理

业务:房屋检验

电话:412-548-8390

地址:  Rur Rte 6 Box 372A,Kittanning,,PA

如果在检查中发现问题,例如屋顶或一些房屋主要系统。买方可以放弃交易。验房师可能会建议更换整个房顶,如果花费大概需要 几千美元,这时候您就可以要求卖家承担这笔维修的费用。

三:亚洲冷暖器公司

业务:房屋检查

地址:  1516 Morris St.,Philadelphia,PA

电话:  610-909-2951

四:柯鑫冷暖气工程公司

业务:房屋检查

地址:  2541 Shelmire Ave., #A,Philadelphia,PA

电话:  215-485-9073

五:Advocate Community Development Corporation

业务:房屋检查

电话:  215-765-3650

作为买家,房屋检查报告可以更深入地了解房屋是否维护良好或需要大修。如果您对房屋的当前状况不满意,您可以要求卖家解决维修问题。

地址:  1808 W Diamond St,Philadelphia,PA

六:DJ房屋检验公司-DJ Home Inspection

业务:房屋检查,  氡气检查,  白蚁检查

电话: (215)882-2869

七:艾力佳能源(Alligood Energy )

业务:绿色认证、室内空气/霉菌测试、分析新建筑检验

电话: (215) 317-3407

地址: 宾夕法尼亚州新镇19125

八:丰富的豪宅检验服务有限责任公司(Abundant Luxury Home Inspection Services, LLC)

业务:包括售前(卖方) 检验、新建筑检验、检验和家装检验。

电话: (215)849-6671

地址:宾夕法尼亚州费城19118

九: 准确性保证家庭检查有限责任公司Accuracy Assured Home Inspections, LLC)

业务:消防和烟囱检查、一氧化碳和气体分析师、泳池和热水浴缸认证、室内空气、霉菌测试分析、新建筑检验

电话: (215)392-2982

地址:宾夕法尼亚州费城19146

十:四季专业验房服务(All Seasons Professional Home Inspection Services)

业务:泳池和热水浴缸认证室内空气/霉菌测试分析

电话: (866)341-9790

地址:宾夕法尼亚州格伦赛德19038

二月 15, 2022 / by / in , , , , , , , , , , , , , , ,
了解估价师 对购房者很重要
买一套心仪的房子

家和万事兴是我们中华民族的传统理念

成家立业,家和万事兴是我们中华民族的传统理念。所以对我们华人来说,买房就成了我们人生中最为重要的一部分。大家都知道,在纽约虽然有待出售的房屋很多,但要买到自己称心如意的房子的确也不容易。因为除了要挑选自己心仪的房子之外,后面还会有太多太多繁琐复杂的事情在等着您。比如,了解买房的各项法律条款、各项制度,合同、定金、房贷等等等等,这些很有可能会把我们搞得焦头烂额。
可是当今的社会就是这样一个社会,我们处在这个社会也有很多的无奈啊!所以为了完成我们的心愿。在我们买房之前应尽量多了解一些买房的知识。这样在我们买房时就会减少很多的麻烦。
下面我就给大家谈一下房产评估师对我们买卖房子所起到的作用。
我们大家在买房时一般选择的都是申请房贷买房。在我们向银行申请房贷时,银行会严格审核我们的房贷条件,而在审核的最后还有一项叫房屋估价,也就是要评估房屋的总价值。这也是一个很重要的环节,因为房子估价的高低与我们的房贷有着直接关系。
下面就让我们来了解一下这个估价师。

了解估价师

了解估价师很重要

一, 估价师
在美国从90年代初开始倡导房地产估价人员持牌和许可制度,规定凡涉及25万美元以上的房地产评估,都要由持许可证的估价师来评估,与房地产抵押有关的估价一般也要有执照。所以房产估价师都是国家认可的,是一个正规的行业。
估价师涉及的业务范围也很广,什么某公司不动产的评估,合资不动产的评估,个人不动产的评估,对某个产品的估价,还有像一幅画,一块宝石等等的估价。而我们今天所要说的估价师,就是针对买卖双方所交易房屋总价值的估价。
1,了解估价师。估价师他有一个专门独立的评估机构,他不是银行的一个部门,也就不会是银行的职员了。但是很多估价师跟银行都有着业务上的合作与往来。所以当我们在某个银行申请房贷时,银行就会聘请一位估价师来对房子进行估价。
估价师一般是由银行聘请的,但估价师的费用却是由购房者买单。这里没有什么公平不公平、理解不理解的问题,因为这是规定。
2,差异。估价师所得的费用是有差异的,地区不同估价师的收费也不相同,同时对房屋的大小不同收费也会不同。比如,对一居室和三居室的房屋评估时,工作量是不同的,所以收费就会有差异。
而纽约估价师的费用比其它地区收费相对能高一些,一般都在500美元左右。
3,与买卖方的关系。这个估价师属于是第三方的独立机构,与买卖双方没有任何的关系,一般都不会有什么直接往来。这也许是为了防止向中国大陆那样,行贿呀、塞个红包什么的,使估价师在估价时不能够达到公正。
二, 估价师所起的作用
银行聘请估价师的目的是什么呢?主要是给放贷银行一个较为准确的估价数据,银行就可以依据这个数据来决定,给申请房贷者贷多少钱、利率为多少?那这对买家来说当然就是很重要了!
假如银行在审核买家房贷程序时,其它都已经合格。此时房屋的估价就更显得关键。如果估价师对房屋的估价比买卖双方交易价格要低,这对于买家房贷来说就会有麻烦了!
我们举例来说:比如房产交易价为100万,您的首付就是20万,而贷款80%就是80万。但银行聘请的估价师只估了95万,那您真正能贷到的金额就是95万的80%,也就是76万。
这里面还牵扯到买家交首付款的问题。如果您的首付款原来是20万,而现在就要交付24万。这无形中您就要多拿出4万的首付款,所以我们在买房时还是应该多准备一些钱,以防意外。
如果估价师估的过低,比如低于房屋售价7万或者更多,那么贷款人就会怀疑房子是否有什么严重问题,或者售价是否过高了等等。这样就会直接影响到买卖双方房屋成功交易的问题。
如果是估价师估的高了呢?这对于买卖双方会不会有什么影响呢?按照规定不管估价高于售价多少,都不存在 LTV 变化,自然对于利率,Credit 等也不会产生影响。
那么对于买家来说,自然是高兴了,最起码从心理上认为自己沾光了。
可是对于卖家心理上来说,自然会有一种吃亏的感觉,如果这个估价高的差距过大,卖家可能就不干了,这样也会影响到买卖双方的交易问题。

清洁卫生 有个好印象

清洁卫生 留下好印象

三, 印象很重要
我们上面谈到了,估价师对房屋的估价直接就牵扯到买家房贷的问题。对于买家来说当然不愿意让估价师把房价估的太低,因为这会给他的房贷造成损失。
为了能让评估师对房子有一个好的估价,首先要给估价师一个好的印象,所以对房子表面的处理就显得很重要。在此我们建议买卖双方都要特别注意以下几点:
1,首先在估价师来估价之前,我们要把房子的内外卫生打扫干净,这样可以给估价师留下一个好的印象。这就是人们所说的印象分。
2,如果我们的房屋存在违规情况,就要尽快的处理解决。要么拆除、要么去申请许可证。在估价师来估价前这些都必须办妥,否则一定会影响估价的。
3,如果我们的房子存在着明显破损,比如,墙上有洞、马桶或水龙头有问题,那就要尽快维修或更换。
4,我们房子的外部环境,也要做到整洁。比如花草树木、游泳池之类的也需要收拾一下,保持环境的美好。
以上这些都有可能影响到估价师的估价,所以希望买卖房屋的朋友能够引起重视,为我们买卖房子的成功铺平道路。

十月 30, 2021 / by / in , ,
纽约「房贷」 「信誉」第一

在前篇文章中我们谈到了在纽约买房聘请经纪人的重要性,今天我再跟朋友们谈谈另一个重要话题,就是如何能更快、更顺利的获得「房贷」问题。
我们都知道申请「房贷」,是一般买房者不可缺少的重要前题。如果我们「房贷」不能落实,那买房就成了空谈。所以作为购房者,我们首先要解决的问题就是「房贷」问题。
下面我们就来具体的谈谈这个问题。

「信誉」是成功的关键

「信誉」是获得纽约「房贷」的关键

一, 信誉
「信誉」是一个国家文明的体现,也是衡量一个人品行优劣的表现。几千年来,中华民族是以「仁、义、礼、智、信」作为治国的理念和做人的标准。因此古人把「信誉」就看的极其的崇高与神圣。
然而今天的中国人已经背弃了老祖宗的遗训,把人性中极为珍贵的「信誉」都变成了 “钱”。做事不讲「信誉」,为了达到个人的目的,可以不择手段隐瞒、欺骗、贿赂、拉关系、走后门等等。
然而美国是一个讲「信誉」、重「信誉」的国家。在美国一个人「信誉」的好坏,直接就牵扯到人与人之间能否交往、合作的问题。所以在纽约「房贷」问题上,「信誉」的评估就显得极其的重要,因为它直接影响到您能否获得贷款,或贷款的多少?贷款利率的高低,甚至还可能会影响到公寓租住以及未来雇主对您的看法等等。
那么在「房贷」的问题上,美国是如何评估一个人「信誉」的呢?在美国有三个评估「信誉」报告机构(credit reporting agencies)或称信用局(credit bureaus),这三个机构分别是:Experian、Equifax 和 TransUnion。
这些机构会根据您个人所有的信息,去做详细的调查、分析、研究,然后得出评估,评估可分为差、一般、好、非常好和非常优秀这些等级。「房贷」部门就根据这些评估的等级来决定是否能够给您贷款,贷多少、贷款的利率为多少等等。
如果您的「信誉」评估很好,那很有可能会贷到更多的房款和更低的利息。这就是「信誉」的作用。

纽约「房贷」购房首付也很重要

在纽约「房贷」 购房首付也很重要

二,首付
在纽约能否达到购房首付的要求,也是获得「房贷」的关键。在美国一般要求购房者支付买房总金额20%的首付,如果做到了这一点,「房贷」的批准可能就会顺利。但是有一个前提,就是您20%的首付是你本人的,还是您在父母或者是您亲朋好友那临时借来的,这些银行都要进行调查、取证,才能决定能否给您贷款。
如果您说,我没有那么多的首付,可是在其它方面又没有什么问题,在这个前提下,银行也可能会给您贷款,但贷款的数额、利率就会打折扣;同时您还必须要额外购买房贷保险(Private Mortgage Insurance)。这样就很不划算。
所以我建议想买房的朋友们,在买房前先要攒够您买房总金额20%的首付,这样就不会给您日后增加额外的经济负担,同时「房贷」也会很顺利的完成。
有的朋友可能还会有这样一种情况,虽然没能攒下首付,但却有一个稳定的收入,能够保证偿还每月的贷款。在这种情况下,美国也有一些「房贷」机构,可以为您做「房贷」服务。但这些「房贷」机构都有一个相同的特点,就是给您「房贷」后,都得必须购买「房贷保险」。比如:FHA Loan – FHA贷款机构:这种房贷是由联邦住房管理局(FHA)担保的买房贷款,最低首付只需要3.5%,信用分较低的人士也可以申请。再比如:USDA Loan – USDA购房贷款机构:这是由美国农业部(USDA)担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款,可以享受零首付优惠等等。
在此我还是建议朋友们最好不要办理此类贷款,因为一旦买了「房贷保险」,那就会给我们日后的生活增添了一份经济上的负担,那就得不偿失了!

签约合同 不要忽视贷款时间点和过户时间点

签约合同 不要忽视贷款时间点和过户时间点

三,时间点
1, 贷款时间点
如果您选定了在哪个银行贷款时,首先要向银行写一份「房贷」申请,当然也可请您的律师或经纪人帮助申请。当银行接到您的申请后,初审觉得还可以,就会给您发一份「预批信」。但这份「预批信」并不能保证您在签完购房合同以后,会很快的把贷款给您批下来。因为银行还要严格的审核您所有的条件和您的材料,看看您是不是真的符合贷款的标准和要求。这都得需要时间。
一般来说,当银行发出「预批信」后,正式批准贷款的时间,快则15天,慢可能要等30天左右,有时甚至可能还会拖到两个月。那么我们在签约合同时,写清贷款的批准时间就非常的重要。一般说来,标准合同只给30天的贷款批准时间。那么我们就可以跟卖方去商议,最好把贷款批准时间再延长一些,这样我们就可以有充分的时间获取贷款的批准。
2,过户时间点
对于卖方来说,当然是希望房子能够尽快的过户。但对于很多购房者来说,可能还存在着一些困难,因为不仅申请贷款需要时间,而且买家还可能存在租约还没结束的情况。因此买家还是希望把过户的时间能够在两个月之后完成。所以在合同签约时,建议买房的朋友最好把过户的的时间定在60天左右,或者自己希望能顺利过户的时间点,这样一来,会给自己留有比较充足的时间来完成过户的手续。
当然这些问题也可以让您的律师或者经纪人跟对方进行一个合理的协商,使双方能够达成一个满意的共识。
在此我还要提醒买房的朋友们在签约合同时,且不可忽略了这两个时间点。
(未完待续)

十月 22, 2021 / by / in ,
美国贷款买房 要知道的坑 不能犯的蠢|好用贷款计算器|纽约贷款公司助您买房|贷款买房全流程

美国买房多大多数的人都是贷款买房,当然现在房市火热、资产膨涨,也有不少人现金买房,但美国贷款买房的好处是可以抵税、建立信用分数,手上保留更多钱以便其它用途,也可以提高房价的上限,本来现金可以买100万,贷款买房或许可以买到130-150万。如果你在纽约买房,纽约房价贵,你先付一部分首付,贷款买房能买到更好的房子,这就是杠杆作用。

申请贷款额的高低主要就是看房产价值、借款人的还款能力而定。以下来详细谈谈贷款买房的种类、流程和介绍几个贷款计算器,以及申请房贷要注意的坑,与申请时不要犯的“蠢”。

纽约贷款公司/不查收入贷款 718-514-6008 商业贷款/房屋贷款/低利率贷款

各种美国贷款买房种类

贷款有许多种类,从购买房产的类型来分大约有以下几种:二手房贷款、新房贷款、投资房贷款、重新贷款等,当然还有许多商业贷款、建筑贷款、酒店贷款……这些都是属于商业类型的贷款。我们本次着重在住房贷款,尤其是在美国买房占绝大部分的二手房贷款。

二手房贷款:就是通过房产价值去申请贷款额度,另外还要根据贷款人的信用分数、还款能力去评估。如何鉴定房产价值,银行会有专员去估价,例如一处纽约房产估值一百万,但买价是110万,在你信用分数足够的情况下,你可以放入28万首付款,贷款82万的Conforming Loan,以顺利获得贷款买房。

Conforming Loan就是标准型房贷(常规型房贷),依据每个县(County)的房产估值不同,贷款上限也有不同,例如纽约当前的上限$822,375。想要了解您当地的Conforming Loan上限,可以查看联邦住房金融局(FHFA)的CONFORMING LOAN LIMITS MAP。如果贷款额度超过Conforming Loan,那就是巨额贷款(Jumbo Loan),巨额贷款的首付、信用分要求会更高,利率也会较高。

贷款类型,从贷款的方式来分类也有几种类型:常规贷款、退伍军人贷款(VA)、低收入户贷款(FHA)、农村地区贷款(USDA)、不查收入贷款等类型。

退伍军人贷款(VA Loan)当然就是要有退伍军人身份,享有零首付、低利率、免房屋保险的好处。

低收入户贷款(FHA Loan)也就是由联邦住房管理局担保的贷款,最低的首付要求是3.5%(信用分580以上),信用分数最低可至500分,首付的比例与利率会根据信用分数和各项条件调整。

农村地区贷款(USDA Loan)美国农业部贷款是一些农村和郊区购房者可以使用的抵押贷款选择,具有零首付款、较低的信用分要求和低利率等好处。美国农业部房屋贷款由合格的贷方发行,并由美国农业部 (USDA) 提供担保。这个类型适合生活在农村或低收入地区的购房者,而且是唯一一个可供未在军队服役的借款人使用的主流零首付计划。

不查收入贷款,不名思义就是不查看税表、银行月结单,但是仍要看信用分数,最好在680以上,但是没有信用分也可以申请,不过要提高首付款的比例。不查收入贷款方便新移民、报税低、尚未有正式工作的人群申请,因为不查收入,所以利率也会比较高,我们有另一篇文章介绍“不查收入贷款”,可以进一步参考。

贷款计算器(Mortgage Calculator)

这里就介绍几款线上房贷计算器给大家使用,可以先行了解大概多少额度的贷款、多少利率、贷款多长时间,会得出多少总金额、月供多少。不过这些贷款利率计算器只能输入的额度、利率只是自己的期望值,真正能不能拿到要看个人最后的买房贷款金额、个人信用分、还款能力,最好去找一位有经验,或亲朋好友推荐的贷款经纪。

Prime Pioneer Capital Corp这是一家总部在纽约Fresh Meadows的贷款公司,是一群十几年经验丰富的全美贷款专业人士组成的贷款公司,而且面向在美华人客户群,公司网页全中文化,对华人使用者非常便利。

他们的贷款计算器可以对比多个不同的贷款,比如三十万、五十万两种额度,或是对比不同贷款利率、贷款期限。这个贷款计算器也会得出一个本金、利息逐年变化的图表,和每年摊销的日程表,非常清楚。

这家纽约贷款公司有多个贷款项目:住宅不查收入贷款、商业贷款、教会贷款、酒店贷款、快钱贷款、建筑贷款、生意贷款、生意净值贷款。而且贷款向全美国。

例如,2019年底,Prime Pioneer Capital Corp曾替一位在纽约,F1身份的留学生办理不查收入贷款,贷款金额高达$1,925,000,头期40%,利息4.25%,28天过户。

Nerdwallet这个贷款计算器也很简单,上面贷款金额、首付款;右边输入地点、利率、期限;中间输入房屋税、屋房保险、HOA费(如果有)、贷款保险(首付低于20%)等金额。最终就会计算出每月的供款多少,这个计算器的好处是多了房贷以外的房屋费用计算,让你知道真正买房后每月要支付的大概金额。

Zillow这是是一个全美知名的房地产网站,它的贷款计算器与上面两个大同小异,但它还可以输出一个完整的报告页面,还有分享的功能。所以也是一个可以参考的贷款计算器。

住房贷款流程

现在来谈谈贷款流程,首先要估算一下自己的财务能力,有多少信用分、多少债务、手上有多少资金等,以便于知道自己大约能买多贵的房子、贷多少金额。

接下来,最好找一位贷款经纪(你也可以直接找银行或网上办理),从朋友推荐或是网上评价好的贷款经纪都可以询问。找贷款经纪的好处是他们可以根据你的条件,帮你比对各家的贷款方案,有时也可以帮你改善信用分数,并且在贷款的前前后后帮你照顾整个繁琐的贷款流程、帮助你提供正确的申请资料。

贷款经纪会请你申请一份贷款预批信(Pre-Approval Letter),知道你可贷多少钱(但这不是最终的结果,必须实际申请贷款才会知道),你就可以拿着这个文件去找房、去下Offer。请记得贷款预批信大约只有60~90天的期限。

假设你已经签订买房合同、存入订金,那就可以开始申请房贷,如果你有贷款经纪,他就会请你提供所有需要的资料,例如报税表、工资单、银行月结单等等,当你向银行提出申请后,银行会给你一份贷款估算表,提供贷款利率、贷款期限、地产税、保险、过户费等资讯。

然后你要请人来验房,检查房产各项功能、设备有哪些需要修缮,可以和卖家协商修缮费用的支出或降价,以补偿房屋缺陷的问题。

经过验房后,银行就会请估价师来估价,假如估价低于你合同上的买价,银行并不会帮你补足差额,这部分必须买家和卖家协商,或许是卖方降价,或许买家自己加足差价,或是再次和银行协商贷款金额。这部分谈妥后,贷款人可以开始锁定利率(如果你是选择固定利率),比如你能获得现在的利率2.9%,锁定后就能保障你能获得这个利率。

这段期间也可能需要贷款人补充材料,例如估价金额不同、贷款人条件异动,或者资料不完整等因素,都可能被银行要求补件。这时你的首付款也要赶进存入Escrow公司,银行才会进行放款动作。

以上都完成后,就开始过户阶段(Closing),这时过户文件就会有最终的贷款各项费用,如贷款费用、月供金额、过户费用等等。买卖两方和贷款经纪、银行代表、Escrow代表和过户代表等人会聚在一起签约,一般是在产权公司(Title Company)进行签署。不过新冠疫情之后,大家就会根据不同情况,分开签署文件,最终完成贷款买房的过程。整个过程大约需要30~45天的时间。所以,建议买家最好找一位可以信赖的贷款经纪比较好。

根据纽约贷款公司银通贷款表示,贷款经纪不仅是帮顾客拿到较低的利率和过户费用,更重要是希望客户能够快乐、没有压力去享受整个贷款买房的过程。最重要的是,银通贷款公司没有隐藏费用。

房贷期限与固定、浮动利率

纽约贷款公司银通贷款表示,房贷计划大致分成固定利率抵押贷款(FRM)、可调利率抵押贷款(ARM)和混合ARM三种。

固定利率抵押贷款这个是最常见的贷款方式,传统固定利率抵押贷款,包括每月本金和利息支付,在贷款期限内不变。期限可选择30、15、7、5年不等,依据个人能力、需要去设定,一般来说期限越短,利率越低,如果自住房,大多数人会选择30年,以减少每月的还款压力。

可调利率抵押贷款,就是根据市场浮动利率,所以当政府执行货币宽松政策时,通常利率就低,但货币紧缩时,利率就会攀升。具体取决于当前的市场状况。通常情况下,这种贷款在调整前的一段时间内按固定利率计息。

混合ARM抵押贷款结合了固定利率和可调利率抵押贷款的特征,也被称为固定期ARM。例如5/1 ARM,代表前五年是固定利率,第六年开始变成浮动利率;7/1 ARM、10/1 ARM分别是前七年、前十年是固定利率,后面是浮动利率。好处是前几年固定利率可能较低,但之后浮动利率会较高,贷款人要留意这种情况。假设你预计七年内会卖房,或许可以考虑7/1 ARM。

如果信用分数不够高,又想降低贷款利率的人,也可以购买贷款点数(Mortgage Point),1点(1 Point)代表一个贷款金额的1%,例如贷款50万,一点就是$5,000,买一个点通常可以降低0.125%~0.25%。所以对长期持有的人可以考虑购买点数,来达到降低每月还款金额,值不值得买要看个人情况和考量。

注意信用卡使用 影响房贷申请

再来谈一个信用分数的建立。对一个新移民来说,一开始如何建立信用分?新移民可以开启两张信用卡,在准时还钱七、八个月后的情况下,他们的信用分数会涨得挺快的,大概有七百分以上了。而且注意拥有信用卡后,比如信用卡公司给你一千美元额度,你尽量刷到50%的信用额就好了,不要太高,否则会影响信用分数。

有很多购物广场会怂恿你办信用卡,这个坑千万注意,因为每办一张信用卡,银行就会查信用,你的分数就会跟着降,越办越多,分数就越糟糕。还有尽量少用分期付款购物,这也会降低分数。尤其在办理房贷前,尽快偿还信用卡债务。

另外,办理房贷期间也不要从信用卡里借钱,以免提高债务、降低分数。如果你的信用分数只是在及格边缘,信用卡额度尽量保持在10%以内的消费。

申请房贷期间不要犯的蠢

除了信用卡使用要注意,还有一些申请房贷时的“蠢”不能犯。简单说,申请房贷期间贷款人最好安分点,任何有关工作、工资、花费等等不都要异动,以免丧失贷款资格、或延长贷款通过。以下列出几项供大家参考:

不要工作异动:贷款期间就算签完最后申请文件,也不要辞去或转换工作、改变薪资等变动,因为银行很可能致电你的公司询问你的工作情况。最好的就是保持现状,直到银行放款。
不要借钱:例如上面提到的从信用卡里借钱,这也是忌讳。
不要大笔花费:例如购房后马上去购买大型家电或其他高价物品,这些花费都会引起银行的注意。
不要频繁在帐户里转钱:例如有些钱转去投资股票、债券,这些动作银行都会询问。
不要突然存入大笔资金:例如突然从国内帐户存入数十万到美国银行,银行会要求提供资金来源,以防止洗钱。当然,你的首付款资金,最好能在你的帐户至少存两个月以上,以防止银行过问。
不要同时进行另一个贷款:如果您同时申请房屋净值贷款(Home Equity Line),或购买租赁物业或度假房产,贷款行会要求知道新物业的所有细节以确定你是否仍然符合贷款条件。甚至贷款行会要求你先完成其他贷款之后,再提供你房贷,这样就拖延了买房时间。

现在利率与走势

最后我们来看当前(6月7日2021年)贷款利率,大约都在3%以下,甚至十年浮动利率有最低的1.962%,详细请见图表数据,几乎已经是谷底利率,所以也导致现在房市如此火爆,需求大增。最后请注意,这些利率仅供参考,实际获得利率会根据个人情况、条件和不同贷款银行而出现差异。未来利率走势,如果通货膨胀持续,美联储进行货币紧缩,利率将会走升;如果通膨只是暂时,利率或许暂时不会大幅变动,不过一般经济专家认为2021年,随美国经济重启,利率会往上微调。

美国纽约买房贷款|不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

 

六月 8, 2021 / by / in , , , ,
美国买房新手必看|美国买房的隐藏费用详解

文|雨荷

美国买房需要大量的资金,计算月供支出不能只看房价,美国房主除了要还房贷以外,每年还要额外支付房屋相关费用,每月的养房支出费用也是很大的,因为大多数选择贷款买房。在美国贷款买房的具体的费用是哪些呢?

定金Earnest Money Deposit

地区不同,市场上默认的诚意金额度也不同。美国大多数城市是按房价的1%-2%计算,但在一些房子供不应求的地区,也有可能高达10%。什么时候交诚意金,交给谁,什么情况下这钱还能收回来。

当我们看中房子后,需要先给卖家一个合同,表明自己会给出多少定金表示诚意,还要写清意外事件条款,也就是什么情况下取消这次购房交易,不算毁约可以全数拿回诚意金。

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定金Earnest Money Deposit 示意图。

如果验屋不满意,买房贷款批不下来卖家接受,大家开始针对房价讨价还价的时候,这笔款项马上被存入履约保证账户,由第三方托管。如果一切顺利,这笔钱最后会作为买家买房子的前期费用,回到我们手里,而如果交易最终取消,则会按照合同条款来分配诚意金。

房屋检查费House Inspections

当谈好价格购买之前,即使卖家已经有一份检查报告,我们也一定要自己找专业人士做一次彻底的房屋检查,排查隐患。按房子大小,价格在三百到五百美元之间。

房贷首付Down Payment

银行贷款很看重贷款价值比,在美国买房20%是首付的一个临界点,如果不足会招来更多额外费用。比如贷款的利息增加,被强制购买房贷保险,给银行一个保障,连带着过户费用也会增加等等。

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房贷首付Down Payment 示意图。

过户费Closing Costs

通常是房价的2%-5%左右,包括了买房过程中现的一系列费用,比如律师费。托管费、登记费、转让费、房屋估价费等等。

如果房价是二十万,除了首付的钱,还需要额外准备四千到一万的资金,或者请银行把这笔钱算进贷款里,一般都是由买家支付。

地产税Property Taxes

全美平均地税为房价的1.19%,但不同的地区地产税差别还是挺大的。地产税是地方政府的重要收入来源,也是不可避免的一项大开支。地产税通常可以抵免个人收入税,或许对减税有点帮助。

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地产税Property Taxes 示意图。

业主协会费HOA Fees

HOA是业主协会的简称,类似于小区物业管理。如果我们看上的房子属于他们的辖区,那买了房之后就自动成了会员,并且必须交会员费,每月两百到四百不等,也就是业主协会费。用于公共范围的环境设施维护等,建议买之前最好先了解一下有什么规则,每年费用涨不涨?涨幅多少,如果太多的话尽早放弃。

房屋保险Homeowners Insurance

房屋保险不是必须购买,针对意外、自然灾害等有很多种类。但有些情况,比如我们背负房债,房子位于洪水高危地段,银行通常会强制要求购买相关的房屋保险。

美国洪水保险平均费用约每年七百美元,买房子前也要看一下,避开这种地段。保修很适合新手房东,保的是不属于意外的损坏问题,每年三百五十到六百美元不等。

房屋保修 Home Warranty

房屋保修很适合新手房东,保的是不属于意外的损坏问题,每年350到600美元不等。家里的水电系统、暖通、空调,甚至大件家电出了问题都会负责报销,具体看自己买的保修里面包括什么。每次叫人来维修只要付个固定的服务费就行,大概每次是费用50-100美元,比单请计时收费的专业维修人员便宜。

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房屋保修 Home Warranty 示意图。

房贷月供Mortgage Payments

每月还贷我们都懂,这里就分享一个还贷省钱的秘籍。如果每个月再额外多交一点钱,这笔钱就会直接从本金扣除。一是能省下不少贷款的利息,二是能督促自己提早还清房贷。

拿贷款十万举例,每个月如果多还五十,就能省下一万五千多美元,还能缩短五年的还款时间。

水电费Utility Bills

成为房主之后开销很高。水、电、天然气、垃圾回收、网络、电话、电视,一系列的费用都要自己跟进,建议问下前屋主或者是周边的住户,每个月的水电杂费开销。翻新房子的钱要用掉多少就不好说了,算成本的时候别忘了计算这笔开销。

二手房里如果有希望原屋主留下的东西,要提前询问、商量好,写进合同,不然交房的时候可能已经带走了。

日常维护Maintenance

日常维护的费用可以按房价的百分之一来估算,四十万的房子每年要花4000美元来打理。

五月 26, 2021 / by / in , , , ,
多伦多买房| 2021多伦多房地产往哪买?华人最爱社区排名|高性价比楼花不看可惜

文|多伦多买房智多星

实际上加拿大房地产在疫情期也是爆发了房市热,各地的房价都在上涨,作为加拿大最大城市的多伦多房地产必然领跑群雄。所以现在多伦多买房要注意些?房市如何?有一些坑要小心,请继续往下看!

多伦多房地产市场現狀

大多伦多区域(GTA)中,多伦多房地产市场(多伦多市)MLS的最新统计数据显示(五月房市数据),过去28天平均房价为1,121,446加币和7,395套新替代。截至今天(5/17) ,多伦多房市数据显示,房屋的平均待售天数为11天。

多倫多地產,多倫多平均售出房價

从4 / 15-5 / 13的统计,多伦多房地产市场,平均每110万加币,房价较上个月上涨了2.4%,去年同期上升了19.8%。新上市的房产有7395个,房市有4224个销售,销售价比上市价达107%。

多倫多買房,獨立房價

多倫多買房,鎮屋房價

多倫多房地產,康斗房價

多伦多独立房新上市房有2179个,销售1250个,上市中有1646个。多伦多镇屋(Townhouse)上市房有1058个,销售1006个,上市中有676个。多伦多康斗(Condo)上市房有4001个,销售1944个,上市中有3195个。可以修剪,镇屋的竞争程度最大,康斗较缓。

以每平方尺计算现在的多伦多房价:
Downtown:1100-1400加币/每平方尺
Midtown:950-1250加币/每平方尺
北约克:850-950加币/每平方尺

以下可以看到大多伦多区域(GTA)的平均房价,中位房价:
其中大多伦多房市中的国王镇有最高的房价。

以下是大多伦多区域(GTA)的房价涨幅比例(至少):
大多伦多房市中的Mono有最大的涨幅。

*以上多伦多房市数据来源:房地产网ZOLO

多伦多买房小提示

多伦多市中心虽然繁华,但也不是所有地段都好,要注意街道的卫生条件,治安条件,例如某些医院出入的精神疾病患者,有时会让人感觉有治安不好的观感。

大多倫多地區(維基百科)

多伦多市中心买房,近地铁和高速的位置还是相对更好的。例如北约克就是一个在交通,生活机能,治安,学区各方面来说都比较均衡的地区。 ,不过房价不好入手,对新手来说压力可能过大。

多伦多房地产 华人喜爱社区前五

五,Cornell社区:万锦市(Markham)东北边
先介绍第五名Cornell社区,此为新发展社区,有很多新房陆续兴建,有大量屋大房多,价格相对实惠的房屋,独立屋,镇屋都有,两千尺住宅大约在一百万加币以上。

四,Willowdale社区:Yonge&Finch
因此,这里有很多年轻人很钟意,也吸引过多的留学生的租住。对投资买家是一个好诱因。

三,Whitechurch-Stouffville社区
这里距离万锦市北边只有15分钟距离,很适合小家庭居住,既有安静也有繁华。双车位独立屋约一百万加币。这里有停车场公园可以踏青,对工作之余的人士是很适合的生活。

二,Markville社区
想要顶级学区选这里就对了,Markville高中排名多伦多第二!有孩子的家庭都会向往这个社区,而且治安好,近地铁,生活方便,还有华人美食,超市,所以吸引大量华人居住。

一,South Unionville(南渔人村)
第一名的社区当然不简单,在各方面都很受到华人喜爱,除了生活机能好,娱乐也丰富,吃美食不用愁,去公园很靠近,而且高中,小学都非常好,所以成为第一名华人最爱社区当之无愧,只是太多华人想抢这里,资金不多就难抢房了。据统计有超过62%的华人居住在这里。这里有新旺角,朗豪坊广场,三家华人超市,而且这一切都只要步行即可到达。

多伦多楼花:大多地区最新楼花

1. Condo:珀奇(Perch)位于金斯顿路(Kingston Road)4694 Kingston Rd,Scarborough,ON,俯瞰着高地溪(Highland Creek),是菲尔姆兰德(Firland)备受期待的项目。从著名的Core Architects惊人的极简主义建筑设计到其启发性的便利设施,Perch的每个方面都彰显着幽静的山间生活。起步价:$ 49万9,990加币。可入住:2023年八月份。

2.独立房:在Victory Green,您会发现一种生活方式,可以让您每天享受无数的小胜利。这一切都始于万锦市的便利位置和,娱乐场所就在您家门口附近的几分钟之内。当然,片刻之遥即是美丽的自然空间,例如羽毛石公园,博普雷公园,费尔特里公园和胭脂国家城市公园。新楼起步价:$ 95万加币。可入住:2022年二月份。

3.镇屋:The Towns On Bayview位在列治文山19th&Bayview Ave,Richmond Hill,ON。2021年末可供居住,起步价:$ 1,089,990。 。物业费$ 119。

4. King East Estates位于橡树山的连绵起伏的丘陵上安大略省列治文山的King Road&Mccachen St,在历史悠久的地区被丘陵,森林和水壶湖所环绕。在King City外体验宁静的生活。这些房屋采用迷人的内饰设计,精致而舒适,非常适合家庭居住。选择不同的独立屋或联排别墅,各种户型满足您的需求。起步价:$ 1,25万5,000。可居住:2021年三月份。

以上楼花购房请洽多伦多房地产经纪:于文博,于军
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多伦多贷款买房 多伦多买房Offer

多伦多买房,当然很多人也是贷款,银行在这方面预期贷款人进行贷款压力测试,一般而言如果是用收入来计算房贷,最多约能贷款住房的八成,首付20%,同时贷款额度不能超过自己年收入的5至5.5倍。如果首付降低比例,贷款额度也会降低。如果是夫妻都有收入,贷款的金额就会大大提高。

信用分数:多伦多贷款,在加拿大的五大银行中,都要求信用分数基本需要680分。这里要注意信用卡的还款,除了按时缴清卡费,贷款人最好不要申请过多的信用卡,不然会拉低信用分数,因为每开一张信用卡,银行都会查你的信用分数,每查一次就会拉低几分。所以有两张信用卡其实就够用了。并且提醒大家,轻易不要使用分期付款购物,也会拉低信用分数。

贷款经纪人:如果你说我已经看好房子准备贷款了,请不要随便去网上做贷款预批申请,因为你不知道帮你进行的对方有没有经验,假如没有经验,他很可能无法帮你完成贷款,又造成信用分数被拉低,而且要在同银行另找贷款经纪也没办法转换。最好事先询问有口碑的贷款经纪,或者多问几个经纪,以确认对方是否有能力帮你做好贷款,以免多次被查信用记录,又再次被拉低信用分,非常不值。

贷款预批:是否需要先做贷款预批?这要看个人情况,有些不抢的房子,可以直接下一个有条件要价:如果贷款能通过,Offer就成立,要不能通过,Offer就不成立。那假如是一个抢手的房子,最好还是先拿到贷款预批信再去抢房。

但有些情况,在抢offer的情况下,卖家就有了更多的选择权,这个卖家有时候会注意选择不带任何附加条件的offer。而在这个时候为了提高自己的胜算,有时也会在情急之下,出一些不带任何条件的报价,多伦多房地产经纪于文博提醒买家:你可以下一个不带验房条件的报价,但如果是在这样的情况下,请你一定在下报价之前先清楚3个风险:

一个是验房的风险,这个由于你下了无条件,那么房屋有很多隐蔽工程你没有看到;另外一个是金融风险,就是银行是否会遵循你要求的,或者你评估的,或者你们成交的金额,按照预定的方式给你贷款。因为可能银行给你最后评估的价格是不一样的。

第三个风险,就是如果你买一些公寓,一些业主委员会历史法律文件,或者其他的一些法律文件,因为你下的报价是无条件的,在购买之前你也并不清楚。以上三个风险是大家应该在实践过程中特别注意的。

加拿大房地产市场暴涨 政府调控

最后我们来谈谈加拿大政府的政策。为了替代加拿大火热的房市降温,加拿大金融机构监管办公室(OSFI)于今年6/1起,调高“高无保险按揭压力测试(压力测试)”的利率,从4.79%升至5.25%。所谓“压力测试利率”就是银行在计算贷款额度时使用的利率,而不是按照当前按揭利率去计算,简单说就是一个更大的利率来计算,使贷款5月份的按揭利率:浮动利率约1.4%,固定利率约2.3%左右。

如今,6/1起「压力测试利率」升至5.25%,估计将会导致购房者的贷款额的下降4.5%。这对未来加拿大购房者带来的压力,至于如何如何还要看下半年统计数据。

加拿大移民政策对于多伦多地产的影响

加拿大政府在移民政策上,依然是大开门户的,在4月14日开始,就有9万个名额的工作签证和留学生的移民申请者,已经被抽中绿卡,换句话说,这些人如果买房就不再需要支付15%的外国买家税。

再来,由于加拿大政府出台了一个法规:如果留学生毕业后想要拿到工签的话,必须要在今年12月底前回到加拿大境内上课,甚至是网络上课,也要在加拿大境内。因此,有很多留学生都预计在夏季要回到加拿大租房。这方面也会带动投资者的购房行动。

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五月 16, 2021 / by / in , ,
美国纽约买房贷款|不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

Prime Pioneer Capital Corp (不查收入贷款)

地址: 61-43 186th St Suite 100, Fresh Meadows, NY 11365
电话号码: (718) 514-6008
网站:https://www.primepioneer.com/

文|地产小尖兵

今天来谈谈「不查收入贷款」(No Documentation Loan),它适合什么样的人群、必须要什么符合条件、流程和注意事项。美国买房通常就是做贷款,先放入10%或更低的首付款,其余每月还款,但这要有固定工资、税表、存款等收入文件的审批。对于某些人士来说,在美国可能没有固定工资、报税不高、刚找到工作等等情况,就无法申请这种一般类型的房贷,这时就可考虑不查收入贷款的选项了!

 

不查收入贷款基本概念

随着房市热浪,在纽约买房、美国买房更加竞争,现在不查收入贷款又兴盛起来。对于有正常薪资单、报税的人来说,一般贷款是最适合的。

收入不固定,纽约买房可用不查收入贷款。

相反,对于某些人在收入上常只拿现金或报税低,就难以申请一般贷款,这时候就可以用「不查收入贷款」来买房。不查收入贷款,就是贷方不会看你的收入相关的证明文件,比如薪资单、报税纪录。这样就方便于有这种需求的人士,也能贷款买房或融资运用。

不查收入贷款买自住房,还可以用来购买投资房,或是房屋净值贷款(Home Equity Line of Credit)、再融资等项目,不过能贷哪几种,要看贷款人的情况而定。

以不查收入贷款买房,能贷到多少比例的额度?这要看个人条件的评估,但基本上可以贷到70%~80%,如信用分数好,贷款比例就会更大。

特别留意,不查收入贷款的贷款时间会比一般贷款更长,可能会有40~50天的时间,所以买房的人一定要留意,并告诉卖家需要给更长的时间来等待。

不查收入贷款可用于的项目

-购买自住房
-购买投资房
-房屋净值贷款(Home Equity Line of Credit)
-再融资

办理不查收入贷款的条件

首付款越高,条件要求越低

办理不查收入贷款要有哪些条件呢?请见以下条件:
「首付款」:买房时要首付20%~40%的购房金额,比例要看贷款人的条件来判断,条件越好首付款越能降低比例,如果条件差(无身份、无信用分数),就必须提高比例,可以到40%,以降低贷方的风险。
「合法身份」:有美国公民、绿卡是最洽当的。有些外国人也能凭签证、护照申请,一般是也是需要提高首付款来完成。
「合法工作」:有雇主提供的信息,贷方会验证文件,用以证明贷款人有还款能力。
「信用分数」:信用分越高越好,至少600分,最好有680以上,除非这位贷款人完全没有信用分数,可能是刚到美国的人。
「特殊情况」:如果无法满足上面某些条件,例如没有工作证明,买房时就要提高首付款到比例,可能到提高到30%,但这种情况对信用分数也会有更高的要求。

不查收入贷款,信用分数越高越好。

简单说,条件越好,贷方风险低,那不查收入贷款的利率就越好。如果某些条件不好,或无法提供证明,就要提高其它的条件要求,无非就是提高信用分数、提高首付款等方式。

适合人群

哪些人适合申请不查收入贷款?基本上「在美国有合法工作」的任何人都可以申请,适用任何签证、身份的人,甚至外国人只要凭签证或护照就可办理,但买房时就要提高首付款来补足缺陷。不过一般,还是有合法美国身份与合法工作是最好的。

也就是一般工薪阶层,典型中产、高阶主管都只是用一般贷款买房。但对于不是固定收入的人,例如具有特殊情况的高净值人士,例如经营成功的初创企业,并在公司中拥有大量股权的企业家可以适用不查收入贷款。

不查收入贷款,可以不看收入证明文件。

为何要看是否有合法工作呢?因为,即便贷方不看工资单、税表,贷方还是要确认贷款人的还款能力,所以是否有工作是的重要的。相反的,如果没有合法工作证明,也是要提高首付款来帮助申请。

以下几类人适合不查收入贷款——
-报税低的人:例如开个人公司的老板,可能有各种节税措施,造成报税低。
-薪资收现金的人:例如餐馆员工、建筑工。
-刚到美国的人:可能收入较低,申请不到一般的查收入贷款。
-高净值人士:不是拿固定薪资的人,却有高收入来源,或高价值股票。 (通常这类人也能透过税表完成一般贷款)
-自雇人士:同样没有固定薪资的人,例如一名YouTuber、个人工作室的创作者。

总的来说,对于无法提供一般每月工资单的人,或有些人现金收入好,但税表显示收入不好,或是刚到美国的人,缺乏信用分、无固定工作的人,都可以申请不查收入贷款。

状况一、新移民、工作不久
大卫是一位刚到纽约的新移民,他有30万美元存款,工作不久,信用分数不高,但想在纽约买一栋两房的康斗(Condo),而且通常他的收入是现金,所以申请一般贷款有困难,这时不查收入贷款是他买房的另一个选项。

状况二、留学生没有收入、没有信用分数
麦克尔是一位留学生,没有收入、没有信用分数,但父母希望他买一栋小房子自住,部分房间也可出租。如果想贷款买房,他也可以用不查收入贷款来完成购房。但这时首付款就要提高比例了。

状况三、没有固定薪资的YouTuber
雪莉是一位YouTuber,每月靠点击量来收取资金,或是有广告商合作业务,因此每月收入不固定,她也可以使用不查收入贷款来买房。

能拿到的利率

影响利率的关键:
「信用分数」:每个人能拿到的利率都不太一样。要利率好,就要信用分数高,600分是最低要求,有些贷方可能会要求660、680分。

「首付款」:另一个影响利率的是首付多少,20%、25%、30%、40%,都可得到不一样的利率,自然首付款越高,利率也越高。以目前来说,不查收入贷款的利率一般落在 3.875~4.75%之间。

信用分数好,贷款容易通过。

同样,贷款人可以选择3年、5年、15年、30年等不同期长的贷款。

疫情期間的申請

特別要注意,去年疫情期間不查收入貸款,一度有許多貸方關閉申請,但現在又已經恢復開放,所以要申請的人可以趕緊申請,以免在疫情的起起伏伏中又出現什麼新規定,而被限制買房或融資的腳步。

不適合辦理的人

固定收入的高中產階級人士就不適合不查收入貸款。他們用一般貸款就能拿到很好的利率。

大致流程

貸款經紀需要了解貸款人各方面的情況,例如:身份、工作性質、資產、雇主信息、信用分數、存款、買房的金額等等方面,準備好這些文件,就可以開始辦理了。

不查收入貸款與一般貸款的比較

常規貸款 FHA聯邦房屋貸款 不查收入貸款
3%以上的首付款 3.5%的首付款 20%以上的首付款
至少信用分數620 至少信用分數580 至少信用分數600或660以上
利率約3.1% 利率約2.87% 不同條件有不同利率,約在3.875~4.75%之間
*以上更新日期7/5/2021

表:三種貸款的比較。(金牌網製作)

最後提醒

最提醒貸款買房的人,首付款的資金要提早準備到位,最好在存貸款人的銀行帳號裡兩個月,才不易衍生麻煩,尤其資金來源是來自父母、家人,就要證明是贈與(Gift)的資金。
這裡還是提醒「信用分數」高低,對不查收入貸款的申請很關鍵,分數越高越能通過申請、拿到好的利率,最基本要有600分,很多貸方要求會更高分數。除非剛剛來美國的人,沒有信用分數。否則就要提高首付款來獲得申請。

聲明:以上僅作為介紹「不查收入貸款」的知識性文章,不能做為您獲得貸款的任何依據、憑證。有相關需求請諮詢專業貸款經紀,協助您完成貸款申請。

 

Prime Pioneer Capital Corp

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五月 8, 2021 / by / in , ,
美国社会重视信用,一不小心,忘记及时归还信用卡款借款怎么办?

文|小庆

在纽约,人们每日生活节奏很快,偶尔忘还信用卡很正常。 但延迟付款(late payment)不仅会产生罚金,还会影响信用卡利率和信用记录,使未来的借贷,比如,申请信用卡或车贷、房贷等都会受到影响。

那么,逾期还款(late payment)对信用卡用户有哪些影响,如何补救,如何避免呢?

首先了解一下什么是late payment(逾期还款)

如果没有欠款,一般信用卡每月均需还款一次。在还款截止日(payment due date)及之前,至少还当月账单的最低还款金额(minimum payment),即算当月按时还款。

1、Payment due date(还款截止日)是随机产生的日期,且每月不变(比如:每月15日或25日)。为方便还款,用户可联系银行修改这个日期。比如有的消费者每月底发工资,那么可设置还款日在月初。

2、Minimum payment(最低还款金额)视银行而定,比如美国银行规定:逾期金额加上$ 35或新余额的1%,以较高者为准,再加上任何利息费用和滞纳金。这一金额无法改变。

3、仅支付信用卡最低付款额会使用户付出更多

如果每个月只支付最低付款额,因为很多卡都带有很高的利率。那么还清信用卡余额的时间会更长。仅支付最低限度的费用也将支付更多的利息并延长债务期限。

Late payment(逾期还款)的影响

1、对信用记录/分数的影响

Late payment一旦上报信用局,会严重影响信用记录,并在信用记录上保留7年之久。会使持卡人信用分数下降,具体下降程度与用户的总体信用记录有关:

如果信用记录长久而且良好,那么一次late payment不会产生很大的伤害;

3、如果信用记录时间短(常见于年轻人或刚踏足美国的人)或本来就有不良记录,那么任何late payment都会让信用分数大跌。

4、Late payment上报信用局后,如继续拖延不还,会让late payment的时间变更久,进一步影响信用记录,直到还清。

信用记录差,信用分数低,会导致难以获得贷款或者获批信用卡,借贷(比如车贷、房贷)时面临比其他人更高的利率,有些雇主还会因此拒绝求职者,有百害而无一利。

5、罚金

不论有没有上报信用局,late payment都会产生罚金,即late payment fee(滞纳金),目前美国主要银行的这一费用在$40左右。有些信用卡会主动免除首次甚至多次late payment fee,但这并不代表late payment不会被上报到信用局。此时尽管不会产生罚金,信用记录却会越来越差。6、银行收回返现或其他奖励

美国信用卡普遍有较好的开卡奖励和消费返现,然而若逾期还款,银行很有可能延迟发放这些奖励,甚至收回已发放的奖励。

7、对APR的影响

在出现late payment后,信用卡的利率会大幅上涨,称为penalty APR(罚款年利率)。即有惩罚性的高利率。比较常见的penalty APR为29.99%。更高的APR(实际年利率),对于无法全额还款的消费者来说意味着更多的利息,经济上的损失也远大于late payment的罚金($40左右)。8、对0% APR(实际年利率为0%)的影响很多信用卡在开卡后很长一段时间(可达20多个月)内没有利息,即0% APR 信用卡。然而这些0% APR的使用一般都要求用户在此期间按时还款,至少还个minimum payment(最低支付),这样一来剩余的消费欠款也就不会产生利息。

若中间某个月出现了late payment,多数银行会停止0% APR,开始收取标准利息。这对于在原本0% APR的信用卡保有不少金额,对有日后慢慢还款想法的用户来说是个坏消息。

发生Late payment了怎么办?

由于种种原因,出现了late payment后如何补救呢?

1、立刻还款

一旦发现还款晚了,第一件需要做的事就是还款,尽可能缩短late payment的时间。最快的还款方式是online(在线的)还款,有条件的也可去银行网点还款。最好是全额还款,避免利息,还能减少信用记录上的欠款金额。至少还minimum payment即可。

 

2、联系银行

在还款post到账后,建议联系银行说明原因,礼貌地询问是否能够将本次late payment不上报信用局。若原先还款记录良好,对于偶发的逾期不超30天的情况,银行一般都会同意这一请求。

对于late payment fee(滞纳金),有些银行也会大度地予以减免。不过这一点看银行,也看具体情况。如何避免late payment(逾期付款)?

为信用卡设置auto-pay即自动还款就能避免late payment。以Chase银行为例,用户可在Card Details中看到Auto-Payments的选项:

然后把Payment amount设置为Minimum Payment Due,再确认即可:

在auto-pay日期上,Chase不提供选择,默认在payment due date当天或前一个周五自动还款;而其他银行比如Amex则允许用户选择statement closing date后的某个日子自动还款,最多为closing 25天后:

Auto-payment基本能避免late payment。如设置全额自动还款,就不用担心还款的问题了。但如果账户余额不足,会使自动还款失败导致late payment,因此建议即使设置了auto-payment,每月也要查看一下信用卡账户情况。另外注意一点,在设置auto-payment的时候一定要注意银行的要求,比如有的银行会提示auto-payment要在下一个Statement的时候才会生效,设置完auto-payment之后的第一个Statement仍然需要手动还款。

 

结语

信用卡给现代人的生活带来了很多方便,但是由于人们生活繁忙,很可能会发生late payment。这样不仅产生罚金,还会影响信用卡利率和信用记录。一旦发生late payment后,要立刻还款并联系银行,这样能最大的减少损失;要避免late payment,要设置信用卡的自动还款功能。

为了避免利息、减少信用记录上的总欠款金额,尽量每月全额还款。祝大家用卡安全愉快!

四月 6, 2021 / by / in , , , ,