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美国贷款买房 要知道的坑 不能犯的蠢|好用贷款计算器|纽约贷款公司助您买房|贷款买房全流程

美国买房多大多数的人都是贷款买房,当然现在房市火热、资产膨涨,也有不少人现金买房,但美国贷款买房的好处是可以抵税、建立信用分数,手上保留更多钱以便其它用途,也可以提高房价的上限,本来现金可以买100万,贷款买房或许可以买到130-150万。如果你在纽约买房,纽约房价贵,你先付一部分首付,贷款买房能买到更好的房子,这就是杠杆作用。

申请贷款额的高低主要就是看房产价值、借款人的还款能力而定。以下来详细谈谈贷款买房的种类、流程和介绍几个贷款计算器,以及申请房贷要注意的坑,与申请时不要犯的“蠢”。

纽约贷款公司/不查收入贷款 718-514-6008 商业贷款/房屋贷款/低利率贷款

各种美国贷款买房种类

贷款有许多种类,从购买房产的类型来分大约有以下几种:二手房贷款、新房贷款、投资房贷款、重新贷款等,当然还有许多商业贷款、建筑贷款、酒店贷款……这些都是属于商业类型的贷款。我们本次着重在住房贷款,尤其是在美国买房占绝大部分的二手房贷款。

二手房贷款:就是通过房产价值去申请贷款额度,另外还要根据贷款人的信用分数、还款能力去评估。如何鉴定房产价值,银行会有专员去估价,例如一处纽约房产估值一百万,但买价是110万,在你信用分数足够的情况下,你可以放入28万首付款,贷款82万的Conforming Loan,以顺利获得贷款买房。

Conforming Loan就是标准型房贷(常规型房贷),依据每个县(County)的房产估值不同,贷款上限也有不同,例如纽约当前的上限$822,375。想要了解您当地的Conforming Loan上限,可以查看联邦住房金融局(FHFA)的CONFORMING LOAN LIMITS MAP。如果贷款额度超过Conforming Loan,那就是巨额贷款(Jumbo Loan),巨额贷款的首付、信用分要求会更高,利率也会较高。

贷款类型,从贷款的方式来分类也有几种类型:常规贷款、退伍军人贷款(VA)、低收入户贷款(FHA)、农村地区贷款(USDA)、不查收入贷款等类型。

退伍军人贷款(VA Loan)当然就是要有退伍军人身份,享有零首付、低利率、免房屋保险的好处。

低收入户贷款(FHA Loan)也就是由联邦住房管理局担保的贷款,最低的首付要求是3.5%(信用分580以上),信用分数最低可至500分,首付的比例与利率会根据信用分数和各项条件调整。

农村地区贷款(USDA Loan)美国农业部贷款是一些农村和郊区购房者可以使用的抵押贷款选择,具有零首付款、较低的信用分要求和低利率等好处。美国农业部房屋贷款由合格的贷方发行,并由美国农业部 (USDA) 提供担保。这个类型适合生活在农村或低收入地区的购房者,而且是唯一一个可供未在军队服役的借款人使用的主流零首付计划。

不查收入贷款,不名思义就是不查看税表、银行月结单,但是仍要看信用分数,最好在680以上,但是没有信用分也可以申请,不过要提高首付款的比例。不查收入贷款方便新移民、报税低、尚未有正式工作的人群申请,因为不查收入,所以利率也会比较高,我们有另一篇文章介绍“不查收入贷款”,可以进一步参考。

贷款计算器(Mortgage Calculator)

这里就介绍几款线上房贷计算器给大家使用,可以先行了解大概多少额度的贷款、多少利率、贷款多长时间,会得出多少总金额、月供多少。不过这些贷款利率计算器只能输入的额度、利率只是自己的期望值,真正能不能拿到要看个人最后的买房贷款金额、个人信用分、还款能力,最好去找一位有经验,或亲朋好友推荐的贷款经纪。

Prime Pioneer Capital Corp这是一家总部在纽约Fresh Meadows的贷款公司,是一群十几年经验丰富的全美贷款专业人士组成的贷款公司,而且面向在美华人客户群,公司网页全中文化,对华人使用者非常便利。

他们的贷款计算器可以对比多个不同的贷款,比如三十万、五十万两种额度,或是对比不同贷款利率、贷款期限。这个贷款计算器也会得出一个本金、利息逐年变化的图表,和每年摊销的日程表,非常清楚。

这家纽约贷款公司有多个贷款项目:住宅不查收入贷款、商业贷款、教会贷款、酒店贷款、快钱贷款、建筑贷款、生意贷款、生意净值贷款。而且贷款向全美国。

例如,2019年底,Prime Pioneer Capital Corp曾替一位在纽约,F1身份的留学生办理不查收入贷款,贷款金额高达$1,925,000,头期40%,利息4.25%,28天过户。

Nerdwallet这个贷款计算器也很简单,上面贷款金额、首付款;右边输入地点、利率、期限;中间输入房屋税、屋房保险、HOA费(如果有)、贷款保险(首付低于20%)等金额。最终就会计算出每月的供款多少,这个计算器的好处是多了房贷以外的房屋费用计算,让你知道真正买房后每月要支付的大概金额。

Zillow这是是一个全美知名的房地产网站,它的贷款计算器与上面两个大同小异,但它还可以输出一个完整的报告页面,还有分享的功能。所以也是一个可以参考的贷款计算器。

住房贷款流程

现在来谈谈贷款流程,首先要估算一下自己的财务能力,有多少信用分、多少债务、手上有多少资金等,以便于知道自己大约能买多贵的房子、贷多少金额。

接下来,最好找一位贷款经纪(你也可以直接找银行或网上办理),从朋友推荐或是网上评价好的贷款经纪都可以询问。找贷款经纪的好处是他们可以根据你的条件,帮你比对各家的贷款方案,有时也可以帮你改善信用分数,并且在贷款的前前后后帮你照顾整个繁琐的贷款流程、帮助你提供正确的申请资料。

贷款经纪会请你申请一份贷款预批信(Pre-Approval Letter),知道你可贷多少钱(但这不是最终的结果,必须实际申请贷款才会知道),你就可以拿着这个文件去找房、去下Offer。请记得贷款预批信大约只有60~90天的期限。

假设你已经签订买房合同、存入订金,那就可以开始申请房贷,如果你有贷款经纪,他就会请你提供所有需要的资料,例如报税表、工资单、银行月结单等等,当你向银行提出申请后,银行会给你一份贷款估算表,提供贷款利率、贷款期限、地产税、保险、过户费等资讯。

然后你要请人来验房,检查房产各项功能、设备有哪些需要修缮,可以和卖家协商修缮费用的支出或降价,以补偿房屋缺陷的问题。

经过验房后,银行就会请估价师来估价,假如估价低于你合同上的买价,银行并不会帮你补足差额,这部分必须买家和卖家协商,或许是卖方降价,或许买家自己加足差价,或是再次和银行协商贷款金额。这部分谈妥后,贷款人可以开始锁定利率(如果你是选择固定利率),比如你能获得现在的利率2.9%,锁定后就能保障你能获得这个利率。

这段期间也可能需要贷款人补充材料,例如估价金额不同、贷款人条件异动,或者资料不完整等因素,都可能被银行要求补件。这时你的首付款也要赶进存入Escrow公司,银行才会进行放款动作。

以上都完成后,就开始过户阶段(Closing),这时过户文件就会有最终的贷款各项费用,如贷款费用、月供金额、过户费用等等。买卖两方和贷款经纪、银行代表、Escrow代表和过户代表等人会聚在一起签约,一般是在产权公司(Title Company)进行签署。不过新冠疫情之后,大家就会根据不同情况,分开签署文件,最终完成贷款买房的过程。整个过程大约需要30~45天的时间。所以,建议买家最好找一位可以信赖的贷款经纪比较好。

根据纽约贷款公司银通贷款表示,贷款经纪不仅是帮顾客拿到较低的利率和过户费用,更重要是希望客户能够快乐、没有压力去享受整个贷款买房的过程。最重要的是,银通贷款公司没有隐藏费用。

房贷期限与固定、浮动利率

纽约贷款公司银通贷款表示,房贷计划大致分成固定利率抵押贷款(FRM)、可调利率抵押贷款(ARM)和混合ARM三种。

固定利率抵押贷款这个是最常见的贷款方式,传统固定利率抵押贷款,包括每月本金和利息支付,在贷款期限内不变。期限可选择30、15、7、5年不等,依据个人能力、需要去设定,一般来说期限越短,利率越低,如果自住房,大多数人会选择30年,以减少每月的还款压力。

可调利率抵押贷款,就是根据市场浮动利率,所以当政府执行货币宽松政策时,通常利率就低,但货币紧缩时,利率就会攀升。具体取决于当前的市场状况。通常情况下,这种贷款在调整前的一段时间内按固定利率计息。

混合ARM抵押贷款结合了固定利率和可调利率抵押贷款的特征,也被称为固定期ARM。例如5/1 ARM,代表前五年是固定利率,第六年开始变成浮动利率;7/1 ARM、10/1 ARM分别是前七年、前十年是固定利率,后面是浮动利率。好处是前几年固定利率可能较低,但之后浮动利率会较高,贷款人要留意这种情况。假设你预计七年内会卖房,或许可以考虑7/1 ARM。

如果信用分数不够高,又想降低贷款利率的人,也可以购买贷款点数(Mortgage Point),1点(1 Point)代表一个贷款金额的1%,例如贷款50万,一点就是$5,000,买一个点通常可以降低0.125%~0.25%。所以对长期持有的人可以考虑购买点数,来达到降低每月还款金额,值不值得买要看个人情况和考量。

注意信用卡使用 影响房贷申请

再来谈一个信用分数的建立。对一个新移民来说,一开始如何建立信用分?新移民可以开启两张信用卡,在准时还钱七、八个月后的情况下,他们的信用分数会涨得挺快的,大概有七百分以上了。而且注意拥有信用卡后,比如信用卡公司给你一千美元额度,你尽量刷到50%的信用额就好了,不要太高,否则会影响信用分数。

有很多购物广场会怂恿你办信用卡,这个坑千万注意,因为每办一张信用卡,银行就会查信用,你的分数就会跟着降,越办越多,分数就越糟糕。还有尽量少用分期付款购物,这也会降低分数。尤其在办理房贷前,尽快偿还信用卡债务。

另外,办理房贷期间也不要从信用卡里借钱,以免提高债务、降低分数。如果你的信用分数只是在及格边缘,信用卡额度尽量保持在10%以内的消费。

申请房贷期间不要犯的蠢

除了信用卡使用要注意,还有一些申请房贷时的“蠢”不能犯。简单说,申请房贷期间贷款人最好安分点,任何有关工作、工资、花费等等不都要异动,以免丧失贷款资格、或延长贷款通过。以下列出几项供大家参考:

不要工作异动:贷款期间就算签完最后申请文件,也不要辞去或转换工作、改变薪资等变动,因为银行很可能致电你的公司询问你的工作情况。最好的就是保持现状,直到银行放款。
不要借钱:例如上面提到的从信用卡里借钱,这也是忌讳。
不要大笔花费:例如购房后马上去购买大型家电或其他高价物品,这些花费都会引起银行的注意。
不要频繁在帐户里转钱:例如有些钱转去投资股票、债券,这些动作银行都会询问。
不要突然存入大笔资金:例如突然从国内帐户存入数十万到美国银行,银行会要求提供资金来源,以防止洗钱。当然,你的首付款资金,最好能在你的帐户至少存两个月以上,以防止银行过问。
不要同时进行另一个贷款:如果您同时申请房屋净值贷款(Home Equity Line),或购买租赁物业或度假房产,贷款行会要求知道新物业的所有细节以确定你是否仍然符合贷款条件。甚至贷款行会要求你先完成其他贷款之后,再提供你房贷,这样就拖延了买房时间。

现在利率与走势

最后我们来看当前(6月7日2021年)贷款利率,大约都在3%以下,甚至十年浮动利率有最低的1.962%,详细请见图表数据,几乎已经是谷底利率,所以也导致现在房市如此火爆,需求大增。最后请注意,这些利率仅供参考,实际获得利率会根据个人情况、条件和不同贷款银行而出现差异。未来利率走势,如果通货膨胀持续,美联储进行货币紧缩,利率将会走升;如果通膨只是暂时,利率或许暂时不会大幅变动,不过一般经济专家认为2021年,随美国经济重启,利率会往上微调。

美国纽约买房贷款|不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

 

六月 8, 2021 / by / in , , , ,
美国买房新手必看|美国买房的隐藏费用详解

文|雨荷

美国买房需要大量的资金,计算月供支出不能只看房价,美国房主除了要还房贷以外,每年还要额外支付房屋相关费用,每月的养房支出费用也是很大的,因为大多数选择贷款买房。在美国贷款买房的具体的费用是哪些呢?

定金Earnest Money Deposit

地区不同,市场上默认的诚意金额度也不同。美国大多数城市是按房价的1%-2%计算,但在一些房子供不应求的地区,也有可能高达10%。什么时候交诚意金,交给谁,什么情况下这钱还能收回来。

当我们看中房子后,需要先给卖家一个合同,表明自己会给出多少定金表示诚意,还要写清意外事件条款,也就是什么情况下取消这次购房交易,不算毁约可以全数拿回诚意金。

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定金Earnest Money Deposit 示意图。

如果验屋不满意,买房贷款批不下来卖家接受,大家开始针对房价讨价还价的时候,这笔款项马上被存入履约保证账户,由第三方托管。如果一切顺利,这笔钱最后会作为买家买房子的前期费用,回到我们手里,而如果交易最终取消,则会按照合同条款来分配诚意金。

房屋检查费House Inspections

当谈好价格购买之前,即使卖家已经有一份检查报告,我们也一定要自己找专业人士做一次彻底的房屋检查,排查隐患。按房子大小,价格在三百到五百美元之间。

房贷首付Down Payment

银行贷款很看重贷款价值比,在美国买房20%是首付的一个临界点,如果不足会招来更多额外费用。比如贷款的利息增加,被强制购买房贷保险,给银行一个保障,连带着过户费用也会增加等等。

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房贷首付Down Payment 示意图。

过户费Closing Costs

通常是房价的2%-5%左右,包括了买房过程中现的一系列费用,比如律师费。托管费、登记费、转让费、房屋估价费等等。

如果房价是二十万,除了首付的钱,还需要额外准备四千到一万的资金,或者请银行把这笔钱算进贷款里,一般都是由买家支付。

地产税Property Taxes

全美平均地税为房价的1.19%,但不同的地区地产税差别还是挺大的。地产税是地方政府的重要收入来源,也是不可避免的一项大开支。地产税通常可以抵免个人收入税,或许对减税有点帮助。

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地产税Property Taxes 示意图。

业主协会费HOA Fees

HOA是业主协会的简称,类似于小区物业管理。如果我们看上的房子属于他们的辖区,那买了房之后就自动成了会员,并且必须交会员费,每月两百到四百不等,也就是业主协会费。用于公共范围的环境设施维护等,建议买之前最好先了解一下有什么规则,每年费用涨不涨?涨幅多少,如果太多的话尽早放弃。

房屋保险Homeowners Insurance

房屋保险不是必须购买,针对意外、自然灾害等有很多种类。但有些情况,比如我们背负房债,房子位于洪水高危地段,银行通常会强制要求购买相关的房屋保险。

美国洪水保险平均费用约每年七百美元,买房子前也要看一下,避开这种地段。保修很适合新手房东,保的是不属于意外的损坏问题,每年三百五十到六百美元不等。

房屋保修 Home Warranty

房屋保修很适合新手房东,保的是不属于意外的损坏问题,每年350到600美元不等。家里的水电系统、暖通、空调,甚至大件家电出了问题都会负责报销,具体看自己买的保修里面包括什么。每次叫人来维修只要付个固定的服务费就行,大概每次是费用50-100美元,比单请计时收费的专业维修人员便宜。

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房屋保修 Home Warranty 示意图。

房贷月供Mortgage Payments

每月还贷我们都懂,这里就分享一个还贷省钱的秘籍。如果每个月再额外多交一点钱,这笔钱就会直接从本金扣除。一是能省下不少贷款的利息,二是能督促自己提早还清房贷。

拿贷款十万举例,每个月如果多还五十,就能省下一万五千多美元,还能缩短五年的还款时间。

水电费Utility Bills

成为房主之后开销很高。水、电、天然气、垃圾回收、网络、电话、电视,一系列的费用都要自己跟进,建议问下前屋主或者是周边的住户,每个月的水电杂费开销。翻新房子的钱要用掉多少就不好说了,算成本的时候别忘了计算这笔开销。

二手房里如果有希望原屋主留下的东西,要提前询问、商量好,写进合同,不然交房的时候可能已经带走了。

日常维护Maintenance

日常维护的费用可以按房价的百分之一来估算,四十万的房子每年要花4000美元来打理。

五月 26, 2021 / by / in , , , ,
多伦多买房| 2021多伦多房地产往哪买?华人最爱社区排名|高性价比楼花不看可惜

文|多伦多买房智多星

实际上加拿大房地产在疫情期也是爆发了房市热,各地的房价都在上涨,作为加拿大最大城市的多伦多房地产必然领跑群雄。所以现在多伦多买房要注意些?房市如何?有一些坑要小心,请继续往下看!

多伦多房地产市场現狀

大多伦多区域(GTA)中,多伦多房地产市场(多伦多市)MLS的最新统计数据显示(五月房市数据),过去28天平均房价为1,121,446加币和7,395套新替代。截至今天(5/17) ,多伦多房市数据显示,房屋的平均待售天数为11天。

多倫多地產,多倫多平均售出房價

从4 / 15-5 / 13的统计,多伦多房地产市场,平均每110万加币,房价较上个月上涨了2.4%,去年同期上升了19.8%。新上市的房产有7395个,房市有4224个销售,销售价比上市价达107%。

多倫多買房,獨立房價

多倫多買房,鎮屋房價

多倫多房地產,康斗房價

多伦多独立房新上市房有2179个,销售1250个,上市中有1646个。多伦多镇屋(Townhouse)上市房有1058个,销售1006个,上市中有676个。多伦多康斗(Condo)上市房有4001个,销售1944个,上市中有3195个。可以修剪,镇屋的竞争程度最大,康斗较缓。

以每平方尺计算现在的多伦多房价:
Downtown:1100-1400加币/每平方尺
Midtown:950-1250加币/每平方尺
北约克:850-950加币/每平方尺

以下可以看到大多伦多区域(GTA)的平均房价,中位房价:
其中大多伦多房市中的国王镇有最高的房价。

以下是大多伦多区域(GTA)的房价涨幅比例(至少):
大多伦多房市中的Mono有最大的涨幅。

*以上多伦多房市数据来源:房地产网ZOLO

多伦多买房小提示

多伦多市中心虽然繁华,但也不是所有地段都好,要注意街道的卫生条件,治安条件,例如某些医院出入的精神疾病患者,有时会让人感觉有治安不好的观感。

大多倫多地區(維基百科)

多伦多市中心买房,近地铁和高速的位置还是相对更好的。例如北约克就是一个在交通,生活机能,治安,学区各方面来说都比较均衡的地区。 ,不过房价不好入手,对新手来说压力可能过大。

多伦多房地产 华人喜爱社区前五

五,Cornell社区:万锦市(Markham)东北边
先介绍第五名Cornell社区,此为新发展社区,有很多新房陆续兴建,有大量屋大房多,价格相对实惠的房屋,独立屋,镇屋都有,两千尺住宅大约在一百万加币以上。

四,Willowdale社区:Yonge&Finch
因此,这里有很多年轻人很钟意,也吸引过多的留学生的租住。对投资买家是一个好诱因。

三,Whitechurch-Stouffville社区
这里距离万锦市北边只有15分钟距离,很适合小家庭居住,既有安静也有繁华。双车位独立屋约一百万加币。这里有停车场公园可以踏青,对工作之余的人士是很适合的生活。

二,Markville社区
想要顶级学区选这里就对了,Markville高中排名多伦多第二!有孩子的家庭都会向往这个社区,而且治安好,近地铁,生活方便,还有华人美食,超市,所以吸引大量华人居住。

一,South Unionville(南渔人村)
第一名的社区当然不简单,在各方面都很受到华人喜爱,除了生活机能好,娱乐也丰富,吃美食不用愁,去公园很靠近,而且高中,小学都非常好,所以成为第一名华人最爱社区当之无愧,只是太多华人想抢这里,资金不多就难抢房了。据统计有超过62%的华人居住在这里。这里有新旺角,朗豪坊广场,三家华人超市,而且这一切都只要步行即可到达。

多伦多楼花:大多地区最新楼花

1. Condo:珀奇(Perch)位于金斯顿路(Kingston Road)4694 Kingston Rd,Scarborough,ON,俯瞰着高地溪(Highland Creek),是菲尔姆兰德(Firland)备受期待的项目。从著名的Core Architects惊人的极简主义建筑设计到其启发性的便利设施,Perch的每个方面都彰显着幽静的山间生活。起步价:$ 49万9,990加币。可入住:2023年八月份。

2.独立房:在Victory Green,您会发现一种生活方式,可以让您每天享受无数的小胜利。这一切都始于万锦市的便利位置和,娱乐场所就在您家门口附近的几分钟之内。当然,片刻之遥即是美丽的自然空间,例如羽毛石公园,博普雷公园,费尔特里公园和胭脂国家城市公园。新楼起步价:$ 95万加币。可入住:2022年二月份。

3.镇屋:The Towns On Bayview位在列治文山19th&Bayview Ave,Richmond Hill,ON。2021年末可供居住,起步价:$ 1,089,990。 。物业费$ 119。

4. King East Estates位于橡树山的连绵起伏的丘陵上安大略省列治文山的King Road&Mccachen St,在历史悠久的地区被丘陵,森林和水壶湖所环绕。在King City外体验宁静的生活。这些房屋采用迷人的内饰设计,精致而舒适,非常适合家庭居住。选择不同的独立屋或联排别墅,各种户型满足您的需求。起步价:$ 1,25万5,000。可居住:2021年三月份。

以上楼花购房请洽多伦多房地产经纪:于文博,于军
电话:437-881-8888
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多伦多贷款买房 多伦多买房Offer

多伦多买房,当然很多人也是贷款,银行在这方面预期贷款人进行贷款压力测试,一般而言如果是用收入来计算房贷,最多约能贷款住房的八成,首付20%,同时贷款额度不能超过自己年收入的5至5.5倍。如果首付降低比例,贷款额度也会降低。如果是夫妻都有收入,贷款的金额就会大大提高。

信用分数:多伦多贷款,在加拿大的五大银行中,都要求信用分数基本需要680分。这里要注意信用卡的还款,除了按时缴清卡费,贷款人最好不要申请过多的信用卡,不然会拉低信用分数,因为每开一张信用卡,银行都会查你的信用分数,每查一次就会拉低几分。所以有两张信用卡其实就够用了。并且提醒大家,轻易不要使用分期付款购物,也会拉低信用分数。

贷款经纪人:如果你说我已经看好房子准备贷款了,请不要随便去网上做贷款预批申请,因为你不知道帮你进行的对方有没有经验,假如没有经验,他很可能无法帮你完成贷款,又造成信用分数被拉低,而且要在同银行另找贷款经纪也没办法转换。最好事先询问有口碑的贷款经纪,或者多问几个经纪,以确认对方是否有能力帮你做好贷款,以免多次被查信用记录,又再次被拉低信用分,非常不值。

贷款预批:是否需要先做贷款预批?这要看个人情况,有些不抢的房子,可以直接下一个有条件要价:如果贷款能通过,Offer就成立,要不能通过,Offer就不成立。那假如是一个抢手的房子,最好还是先拿到贷款预批信再去抢房。

但有些情况,在抢offer的情况下,卖家就有了更多的选择权,这个卖家有时候会注意选择不带任何附加条件的offer。而在这个时候为了提高自己的胜算,有时也会在情急之下,出一些不带任何条件的报价,多伦多房地产经纪于文博提醒买家:你可以下一个不带验房条件的报价,但如果是在这样的情况下,请你一定在下报价之前先清楚3个风险:

一个是验房的风险,这个由于你下了无条件,那么房屋有很多隐蔽工程你没有看到;另外一个是金融风险,就是银行是否会遵循你要求的,或者你评估的,或者你们成交的金额,按照预定的方式给你贷款。因为可能银行给你最后评估的价格是不一样的。

第三个风险,就是如果你买一些公寓,一些业主委员会历史法律文件,或者其他的一些法律文件,因为你下的报价是无条件的,在购买之前你也并不清楚。以上三个风险是大家应该在实践过程中特别注意的。

加拿大房地产市场暴涨 政府调控

最后我们来谈谈加拿大政府的政策。为了替代加拿大火热的房市降温,加拿大金融机构监管办公室(OSFI)于今年6/1起,调高“高无保险按揭压力测试(压力测试)”的利率,从4.79%升至5.25%。所谓“压力测试利率”就是银行在计算贷款额度时使用的利率,而不是按照当前按揭利率去计算,简单说就是一个更大的利率来计算,使贷款5月份的按揭利率:浮动利率约1.4%,固定利率约2.3%左右。

如今,6/1起「压力测试利率」升至5.25%,估计将会导致购房者的贷款额的下降4.5%。这对未来加拿大购房者带来的压力,至于如何如何还要看下半年统计数据。

加拿大移民政策对于多伦多地产的影响

加拿大政府在移民政策上,依然是大开门户的,在4月14日开始,就有9万个名额的工作签证和留学生的移民申请者,已经被抽中绿卡,换句话说,这些人如果买房就不再需要支付15%的外国买家税。

再来,由于加拿大政府出台了一个法规:如果留学生毕业后想要拿到工签的话,必须要在今年12月底前回到加拿大境内上课,甚至是网络上课,也要在加拿大境内。因此,有很多留学生都预计在夏季要回到加拿大租房。这方面也会带动投资者的购房行动。

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五月 16, 2021 / by / in , ,
美国纽约买房贷款|不查收入贷款 适合谁?怎样拿到低利率贷款?房屋贷款服务指南推荐!

Prime Pioneer Capital Corp (不查收入贷款)

地址: 61-43 186th St Suite 100, Fresh Meadows, NY 11365
电话号码: (718) 514-6008
网站:https://www.primepioneer.com/

文|地产小尖兵

今天来谈谈「不查收入贷款」(No Documentation Loan),它适合什么样的人群、必须要什么符合条件、流程和注意事项。美国买房通常就是做贷款,先放入10%或更低的首付款,其余每月还款,但这要有固定工资、税表、存款等收入文件的审批。对于某些人士来说,在美国可能没有固定工资、报税不高、刚找到工作等等情况,就无法申请这种一般类型的房贷,这时就可考虑不查收入贷款的选项了!

不查收入贷款基本概念

随着房市热浪,在纽约买房、美国买房更加竞争,现在不查收入贷款又兴盛起来。对于有正常薪资单、报税的人来说,一般贷款是最适合的。

收入不固定,纽约买房可用不查收入贷款。

相反,对于某些人在收入上常只拿现金或报税低,就难以申请一般贷款,这时候就可以用「不查收入贷款」来买房。不查收入贷款,就是贷方不会看你的收入相关的证明文件,比如薪资单、报税纪录。这样就方便于有这种需求的人士,也能贷款买房或融资运用。

不查收入贷款买自住房,还可以用来购买投资房,或是房屋净值贷款(Home Equity Line of Credit)、再融资等项目,不过能贷哪几种,要看贷款人的情况而定。

以不查收入贷款买房,能贷到多少比例的额度?这要看个人条件的评估,但基本上可以贷到70%~80%,如信用分数好,贷款比例就会更大。

特别留意,不查收入贷款的贷款时间会比一般贷款更长,可能会有40~50天的时间,所以买房的人一定要留意,并告诉卖家需要给更长的时间来等待。

不查收入贷款可用于的项目

-购买自住房
-购买投资房
-房屋净值贷款(Home Equity Line of Credit)
-再融资

办理不查收入贷款的条件

首付款越高,条件要求越低

办理不查收入贷款要有哪些条件呢?请见以下条件:
「首付款」:买房时要首付20%~40%的购房金额,比例要看贷款人的条件来判断,条件越好首付款越能降低比例,如果条件差(无身份、无信用分数),就必须提高比例,可以到40%,以降低贷方的风险。
「合法身份」:有美国公民、绿卡是最洽当的。有些外国人也能凭签证、护照申请,一般是也是需要提高首付款来完成。
「合法工作」:有雇主提供的信息,贷方会验证文件,用以证明贷款人有还款能力。
「信用分数」:信用分越高越好,至少600分,最好有680以上,除非这位贷款人完全没有信用分数,可能是刚到美国的人。
「特殊情况」:如果无法满足上面某些条件,例如没有工作证明,买房时就要提高首付款到比例,可能到提高到30%,但这种情况对信用分数也会有更高的要求。

不查收入贷款,信用分数越高越好。

简单说,条件越好,贷方风险低,那不查收入贷款的利率就越好。如果某些条件不好,或无法提供证明,就要提高其它的条件要求,无非就是提高信用分数、提高首付款等方式。

适合人群

哪些人适合申请不查收入贷款?基本上「在美国有合法工作」的任何人都可以申请,适用任何签证、身份的人,甚至外国人只要凭签证或护照就可办理,但买房时就要提高首付款来补足缺陷。不过一般,还是有合法美国身份与合法工作是最好的。

也就是一般工薪阶层,典型中产、高阶主管都只是用一般贷款买房。但对于不是固定收入的人,例如具有特殊情况的高净值人士,例如经营成功的初创企业,并在公司中拥有大量股权的企业家可以适用不查收入贷款。

不查收入贷款,可以不看收入证明文件。

为何要看是否有合法工作呢?因为,即便贷方不看工资单、税表,贷方还是要确认贷款人的还款能力,所以是否有工作是的重要的。相反的,如果没有合法工作证明,也是要提高首付款来帮助申请。

以下几类人适合不查收入贷款——
-报税低的人:例如开个人公司的老板,可能有各种节税措施,造成报税低。
-薪资收现金的人:例如餐馆员工、建筑工。
-刚到美国的人:可能收入较低,申请不到一般的查收入贷款。
-高净值人士:不是拿固定薪资的人,却有高收入来源,或高价值股票。 (通常这类人也能透过税表完成一般贷款)
-自雇人士:同样没有固定薪资的人,例如一名YouTuber、个人工作室的创作者。

总的来说,对于无法提供一般每月工资单的人,或有些人现金收入好,但税表显示收入不好,或是刚到美国的人,缺乏信用分、无固定工作的人,都可以申请不查收入贷款。

状况一、新移民、工作不久
大卫是一位刚到纽约的新移民,他有30万美元存款,工作不久,信用分数不高,但想在纽约买一栋两房的康斗(Condo),而且通常他的收入是现金,所以申请一般贷款有困难,这时不查收入贷款是他买房的另一个选项。

状况二、留学生没有收入、没有信用分数
麦克尔是一位留学生,没有收入、没有信用分数,但父母希望他买一栋小房子自住,部分房间也可出租。如果想贷款买房,他也可以用不查收入贷款来完成购房。但这时首付款就要提高比例了。

状况三、没有固定薪资的YouTuber
雪莉是一位YouTuber,每月靠点击量来收取资金,或是有广告商合作业务,因此每月收入不固定,她也可以使用不查收入贷款来买房。

能拿到的利率

影响利率的关键:
「信用分数」:每个人能拿到的利率都不太一样。要利率好,就要信用分数高,600分是最低要求,有些贷方可能会要求660、680分。

「首付款」:另一个影响利率的是首付多少,20%、25%、30%、40%,都可得到不一样的利率,自然首付款越高,利率也越高。以目前来说,不查收入贷款的利率一般落在 3.875~4.75%之间。

信用分数好,贷款容易通过。

同样,贷款人可以选择3年、5年、15年、30年等不同期长的贷款。

疫情期間的申請

特別要注意,去年疫情期間不查收入貸款,一度有許多貸方關閉申請,但現在又已經恢復開放,所以要申請的人可以趕緊申請,以免在疫情的起起伏伏中又出現什麼新規定,而被限制買房或融資的腳步。

不適合辦理的人

固定收入的高中產階級人士就不適合不查收入貸款。他們用一般貸款就能拿到很好的利率。

大致流程

貸款經紀需要了解貸款人各方面的情況,例如:身份、工作性質、資產、雇主信息、信用分數、存款、買房的金額等等方面,準備好這些文件,就可以開始辦理了。

不查收入貸款與一般貸款的比較

常規貸款 FHA聯邦房屋貸款 不查收入貸款
3%以上的首付款 3.5%的首付款 20%以上的首付款
至少信用分數620 至少信用分數580 至少信用分數600或660以上
利率約3.1% 利率約2.87% 不同條件有不同利率,約在3.875~4.75%之間
*以上更新日期7/5/2021

表:三種貸款的比較。(金牌網製作)

最後提醒

最提醒貸款買房的人,首付款的資金要提早準備到位,最好在存貸款人的銀行帳號裡兩個月,才不易衍生麻煩,尤其資金來源是來自父母、家人,就要證明是贈與(Gift)的資金。
這裡還是提醒「信用分數」高低,對不查收入貸款的申請很關鍵,分數越高越能通過申請、拿到好的利率,最基本要有600分,很多貸方要求會更高分數。除非剛剛來美國的人,沒有信用分數。否則就要提高首付款來獲得申請。

聲明:以上僅作為介紹「不查收入貸款」的知識性文章,不能做為您獲得貸款的任何依據、憑證。有相關需求請諮詢專業貸款經紀,協助您完成貸款申請。

 

Prime Pioneer Capital Corp

(不查收入贷款)

地址: 61-43 186th St Suite 100, Fresh Meadows, NY 11365
电话号码: (718) 514-6008
网站:https://www.primepioneer.com/

纽约贷款公司/不查收入贷款 718-514-6008 商业贷款/房屋贷款/低利率贷款

美国贷款买房 要知道的坑 不能犯的蠢|好用贷款计算器|纽约贷款公司助您买房|贷款买房全流程

 

纽约商业贷款/房屋贷款 929-510-9237 纽约不查收入贷款/抵押贷款

 

五月 8, 2021 / by / in , ,
美国社会重视信用,一不小心,忘记及时归还信用卡款借款怎么办?

文|小庆

在纽约,人们每日生活节奏很快,偶尔忘还信用卡很正常。 但延迟付款(late payment)不仅会产生罚金,还会影响信用卡利率和信用记录,使未来的借贷,比如,申请信用卡或车贷、房贷等都会受到影响。

那么,逾期还款(late payment)对信用卡用户有哪些影响,如何补救,如何避免呢?

首先了解一下什么是late payment(逾期还款)

如果没有欠款,一般信用卡每月均需还款一次。在还款截止日(payment due date)及之前,至少还当月账单的最低还款金额(minimum payment),即算当月按时还款。

1、Payment due date(还款截止日)是随机产生的日期,且每月不变(比如:每月15日或25日)。为方便还款,用户可联系银行修改这个日期。比如有的消费者每月底发工资,那么可设置还款日在月初。

2、Minimum payment(最低还款金额)视银行而定,比如美国银行规定:逾期金额加上$ 35或新余额的1%,以较高者为准,再加上任何利息费用和滞纳金。这一金额无法改变。

3、仅支付信用卡最低付款额会使用户付出更多

如果每个月只支付最低付款额,因为很多卡都带有很高的利率。那么还清信用卡余额的时间会更长。仅支付最低限度的费用也将支付更多的利息并延长债务期限。

Late payment(逾期还款)的影响

1、对信用记录/分数的影响

Late payment一旦上报信用局,会严重影响信用记录,并在信用记录上保留7年之久。会使持卡人信用分数下降,具体下降程度与用户的总体信用记录有关:

如果信用记录长久而且良好,那么一次late payment不会产生很大的伤害;

3、如果信用记录时间短(常见于年轻人或刚踏足美国的人)或本来就有不良记录,那么任何late payment都会让信用分数大跌。

4、Late payment上报信用局后,如继续拖延不还,会让late payment的时间变更久,进一步影响信用记录,直到还清。

信用记录差,信用分数低,会导致难以获得贷款或者获批信用卡,借贷(比如车贷、房贷)时面临比其他人更高的利率,有些雇主还会因此拒绝求职者,有百害而无一利。

5、罚金

不论有没有上报信用局,late payment都会产生罚金,即late payment fee(滞纳金),目前美国主要银行的这一费用在$40左右。有些信用卡会主动免除首次甚至多次late payment fee,但这并不代表late payment不会被上报到信用局。此时尽管不会产生罚金,信用记录却会越来越差。6、银行收回返现或其他奖励

美国信用卡普遍有较好的开卡奖励和消费返现,然而若逾期还款,银行很有可能延迟发放这些奖励,甚至收回已发放的奖励。

7、对APR的影响

在出现late payment后,信用卡的利率会大幅上涨,称为penalty APR(罚款年利率)。即有惩罚性的高利率。比较常见的penalty APR为29.99%。更高的APR(实际年利率),对于无法全额还款的消费者来说意味着更多的利息,经济上的损失也远大于late payment的罚金($40左右)。8、对0% APR(实际年利率为0%)的影响很多信用卡在开卡后很长一段时间(可达20多个月)内没有利息,即0% APR 信用卡。然而这些0% APR的使用一般都要求用户在此期间按时还款,至少还个minimum payment(最低支付),这样一来剩余的消费欠款也就不会产生利息。

若中间某个月出现了late payment,多数银行会停止0% APR,开始收取标准利息。这对于在原本0% APR的信用卡保有不少金额,对有日后慢慢还款想法的用户来说是个坏消息。

发生Late payment了怎么办?

由于种种原因,出现了late payment后如何补救呢?

1、立刻还款

一旦发现还款晚了,第一件需要做的事就是还款,尽可能缩短late payment的时间。最快的还款方式是online(在线的)还款,有条件的也可去银行网点还款。最好是全额还款,避免利息,还能减少信用记录上的欠款金额。至少还minimum payment即可。

 

2、联系银行

在还款post到账后,建议联系银行说明原因,礼貌地询问是否能够将本次late payment不上报信用局。若原先还款记录良好,对于偶发的逾期不超30天的情况,银行一般都会同意这一请求。

对于late payment fee(滞纳金),有些银行也会大度地予以减免。不过这一点看银行,也看具体情况。如何避免late payment(逾期付款)?

为信用卡设置auto-pay即自动还款就能避免late payment。以Chase银行为例,用户可在Card Details中看到Auto-Payments的选项:

然后把Payment amount设置为Minimum Payment Due,再确认即可:

在auto-pay日期上,Chase不提供选择,默认在payment due date当天或前一个周五自动还款;而其他银行比如Amex则允许用户选择statement closing date后的某个日子自动还款,最多为closing 25天后:

Auto-payment基本能避免late payment。如设置全额自动还款,就不用担心还款的问题了。但如果账户余额不足,会使自动还款失败导致late payment,因此建议即使设置了auto-payment,每月也要查看一下信用卡账户情况。另外注意一点,在设置auto-payment的时候一定要注意银行的要求,比如有的银行会提示auto-payment要在下一个Statement的时候才会生效,设置完auto-payment之后的第一个Statement仍然需要手动还款。

 

结语

信用卡给现代人的生活带来了很多方便,但是由于人们生活繁忙,很可能会发生late payment。这样不仅产生罚金,还会影响信用卡利率和信用记录。一旦发生late payment后,要立刻还款并联系银行,这样能最大的减少损失;要避免late payment,要设置信用卡的自动还款功能。

为了避免利息、减少信用记录上的总欠款金额,尽量每月全额还款。祝大家用卡安全愉快!

四月 6, 2021 / by / in , , , ,
中共病毒疫情 你的财务援助有多少?

中共病毒疫情重创美国经济,致使失业率也创下新高。

一项调查显示,许多美国失业者不了解他们所能获得的与中共病毒相关的财务援助

根据财务咨询公司Credit Karma,高达80%的美国失业者表示,他们尚未提出任何援助申请。他们或者认为自己没有资格,或不知所措,甚至不知道从哪里开始入手。这是他们无法获得财务援助的最主要原因。

该网站于今年4月对1,037名美国成年人进行了调查,询问他们对与Covid-19(中共病毒)相关的政府救济措施的了解程度。

除了纾困救助金之外,您可能还有资格申请其他类型的救济方案

两周有薪休假

符合资格的上班族,包括那些远程办公的雇员,可以根据《家庭首个冠状病毒(中共病毒)应对法》,获得两周有薪假。

有效的休假理由包括:由于您处于隔离状态、出现中共病毒症状且正在寻求诊断而无法工作,或者必须照顾因学校关闭或日托服务关闭而待在家里的孩子。

如果您正在照顾一个生病的家庭成员,您也有资格获得部分薪水。

应对水电费账单

许多公用事业公司,包括PG&E,联合爱迪生(Con Edison),美国电力公司(American Electric Power Company )和杜克能源(Duke Energy)等都暂时不会因客户未付费而中断其服务。

您可以为水电费账单设置付款计划,或者获得某些费用的豁免,或延期付款。请访问您的水电供应商的网站以获取其他支援计划,例如房屋与城市发展局的Covid-19资源。您所在州的政府网站也可能会有帮助信息。一些政府部门正在阻止公用事业公司关闭其客户服务。

申请健康保险

如果您失业了并且需要健康保险,某些州会提供平价医疗法案(Affordable Care Act,ACA)的特殊申请。 AARP公司会更新各州健康保险交易平台的扩展的列单。

华盛顿DC、马里兰州、纽约州和佛蒙特州的无健保者可以在6月15日之前通过其州的健保交易平台申请健康保险。加利福尼亚州允许该州居民在6月30日之前注册。

通过在Healthcare.gov网站上输入您的州、家庭规模和收入水平,您可查看自己是否有资格申请医疗补助(Medicaid)。

房贷与租金可延期支付

《 CARES法案》给那些为支付房屋贷款而发愁的房主提供援助方案,而租房者也可以获得一些帮助。

房主可获得贷款的短暂延期,但不是豁免。一般而言,延期不会超过180天;但在某些情况下,可以延长到360天。

许多州和城市已经下令房东停止驱逐房客。例如,纽约有暂停驱逐令,为期90天。

延期报税与缴税

联邦政府已将2019年所得税的申报和缴纳期限至少推迟到7月15日,也可能进一步延至9月。

您不仅有时间做报税准备,而且还有时间欠税。许多州也推迟了州税的申报和缴款,但不是所有州都延期。请查询您所在的州或美国会计师协会(CPA)信息,CPA协会保留最新(报税与缴税期限)列单

五月 17, 2020 / by / in , , , , , ,
疫情失业 精打细算过日子

截至美东时间5月1日早上7:00,全美确诊数达到1,095,210例,63,861人死亡;纽约州确诊病例为310,839例,23,780人死亡。其中纽约市有167,478例确诊,12,514人死亡。

疫情期间,许多人因隔离政策而丢了工作,或减少了部分经济收入。一份来自约翰·霍普金斯大学的报告声称,在截至4月22日之前的一个月时间里,中共病毒(冠状病毒)不仅夺去了成千上万人的生命,更抹去了美国过去10年的就业增长率,导致多达2200万名美国民众向政府提出失业救济申请,而且这个数字还在不断增加。

在这场波及全球上亿人的危机中,如果您不幸也陷入了失业的阴影中,为无法支付银行抵押贷款而感到绝望的话,请立即与债权方和贷款机构进行联系并寻求帮助。好消息是,美国许多贷款公司出于人性化考虑已经制定了疫情期间的特殊应对措施,允许客户暂时停止还款并能继续在所购房屋中居住,也不会因此留下任何负面的信用记录。

如因疫情不幸失业,可与债权方或贷款机构联系寻求帮助。(摄影:任乔生/大纪元)

1、政府支持的抵押贷款

这一类别的贷款由美国联邦住房管理局(Federal Housing Authority),美国退伍军人事务部(The U.S. Department of Veterans Affairs)或者美国农业部(The U.S. Department of Agriculture)所提供。名为“CARES法”的新法律为申请政府贷款者提供了救济,您需要做的是与上述部门中的贷款发放方取得联系,然后说明您要申请“COVID-19贷款宽容计划”(COVID-19 mortgage forbearance program)。这一计划的申请流程便捷易行,无需您提供任何证明文件,是不是听上去很让人宽心呢?

2、常规抵押贷款

疫情之下,美国的主要银行多数都已制定了应急计划,以解决这段时期内遇到财务困难的客户的迫切需求。

富国银行(Wells Fargo)宣布,客户首次可以申请暂停三个月付款,然后根据情况可以申请更长的暂停付款时限。银行在暂停付款期间将不会收取任何滞纳金,并且不会向信用局报告任何客户账户的负面资讯。此外,客户还可以修改贷款偿还方式,选择更适合于现有经济状况的还款方案。美国银行、加快贷款(Quick Loans)等也已颁布了类似措施。这些银行希望财务状况受损的客户尽快联系他们告知情况,而不是一味的拖延下去、逃避现实。

除了偿还房贷,由于正常的生活秩序已被打乱,人们恐怕也要渐渐适应隔离状况下节衣缩食的预算方式。赫夫顿邮报网站(Huffingtonpost.com)通过访问理财专家,总结出了如下8条省钱方式,供您参考:

1. 停止储蓄

在正常情况下,如果哪位理财专家建议你不要存钱,你可能会觉得他脑子有问题;但在收入紧缩的状况下,忽略储蓄并不难理解,而是为了优先留出足够的应急资金。为了做到这一点,人们应暂停偿还各种贷款;好在各家政府机构、大公司等也已纷纷制定了扶持民众的救济计划来实现这一目标。

2. 与房东制定付款计划

租金是许多美国家庭最大的一笔支出。也就是说,租金可能是多数人目前无法负担的一项费用。在这种情况下,政府颁布的暂停驱逐令可以保护租客的权利,但这并不意味着可以完全不用交房租了。如有必要,您需要与房东谈谈,制定一个合情合理的付款计划,并最终延期偿还房租。作为房东来说,他们显然不会甘愿免收租金,但考虑到疫情会使想租房的人数减少,他们可能会同意给你打个折。

3. 申请医疗补助

Modern Frugality公司老板珍·史密斯(Jen Smith)说,如果您已经被解雇且无力支付健康保险费,则应该考虑申请医疗补助。这个由联邦政府和州政府合作的援助项目旨在为低收入者提供医疗服务。“无论您的年龄多大,‘医疗补助’(Medicaid)保险会根据您目前的月收入来评定资格”,史密斯介绍说。

4. 调整保险费用

由于我们全天候“待在家里”,上路开车的机会少了很多,之前购买的的汽车保险是否变得有些多余了?如果是这样的话,那就调整一下保险计划,把购买昂贵汽车保险的钱投入房屋或人寿保险中来,将钱用在刀口上。

5. 降低信用卡年费

省钱的方法之一是将信用卡降级为免收费。(DAMIEN MEYER/AFP/Getty Images)

据统计,在使用信用卡的人口中,平均每个人拥有3.7张卡。大多数信用卡都提供某种类型的奖励计划,包括现金返还或者积累飞行里程等。但是奖励越丰厚,信用卡的年费也就越高。为了省钱,考虑一下从这里节蹲成本。

The Rich Miser网站作家Miguel A. Suro建议人们致电发卡行,将手中信用卡降级为免收费的。他说,这样做虽然无法获得那么多的积分或里程,但每个人外出旅游的可能性早就大打折扣了。然后,要求把目前可获得的任何奖励折现或存入您的银行账户中,毕竟拿到手的钱才是真正的钱嘛。

6. 退订流媒体套餐

许多人早就放弃了高级有线电视套餐,转而订购便宜的流媒体服务,例如Netflix和Hulu等等。但是随着越来越多新服务的泛滥,您家的电视账单可能比以往任何时候都更加昂贵。

当然,考虑到我们要在家里待多长时间,流媒体服务可能在要削减的开支清单上排最后一位吧。然而,我们为什么不转而选择代替性的免费服务,比如上网租借数位电影、电视节目、电子书和视频游戏?一些移动运营商也会提供免费的流媒体服务,例如Sprint、 Verizon等等。去打听一下吧。

另外,你是否记得有多少电视频道、杂志和音乐服务是你订阅之后从未或极少使用过的?也许你都想不起来了。Simple Money Lyfe的创始人德鲁·切奈勒(Drew Cheneler)建议人们使用一款应用程式Trim梳理您的账户,查找支付了过多费用的订阅和其他服务,这样做有望省下一笔定期开支哦。

7. 冻结会员资格

您可能一直在为某些享受不到的服务支付会员费,例如与健身房签订的年度合同等。眼下,您可以将会员资格暂停一下,打电话给健身房,他们可能会同意在短时间内暂停您的付款或者支付较低的费用。这种政策通常是给度假者准备的,但在特殊时期也可能适用。

8. 盘点购物清单

超额的购物账单是臭名昭著的预算杀手!前段时间的恐慌性抢购潮退去之后,家家户户都囤积了过量的日用品,也可能有很多额外的饭菜吃不完。因此,各位家庭主妇们不妨花些时间对冰箱、冰柜和食品储藏室清点清点,从而更好的了解囤货情况,减少多余的购物开支,把钱省下来花在真正的需求上。

记住,去超市时不要光买你认为自己和家人需要的东西,而是要根据已购买的食物来计划一日三餐。这样做不仅能在购买日用杂货时少花钱,还能避免已经购买的食物因长时间不用放坏而浪费掉。

五月 1, 2020 / by / in , ,
减轻疫情财务冲击 纽约州宣布90天纾困政策

中共病毒疫情重创各国经济。

为减轻当前病毒疫情对民众的财务负担,州长库默(Andrew Cuomo)于19日记者会上宣布90天的房贷纾困政策,要求银行根据民众的财务困难程度,为他们减免房贷还款,而且不会影响自身的信用报告。

库默表示,那些没有工作或做兼职工作而陷入财务困境的民众,「州府让银行和金融机构免除(Waive)90天的贷款缴款,并且不会向信用机构提供负面报告、修改借贷条款的宽限期」。

州长指示纽约州金融服务厅(DFS),要求州内的房贷业者为受疫情影响的民众提供90天的纾困政策,内容包括:(1)根据经济困难程度,免除贷款缴款;(2)不提供负面信用报告给信用记录公司(Credit bureaus);(3)修改房贷条款中的宽限期;(4)取消滞纳金或网上还款手续费;(5)推迟或暂停「查封拍卖」(foreclosure )。

此外,州金融服务厅也要求纽约州的特许银行免除自动取款机(ATM)手续费、滞纳罚金、透支费(Overdraft fees)、刷卡手续费(Credits cards fees),以减轻疫情蔓延带给民众的经济负担。

州长提到,民众目前承受着巨大的经济压力,而(房屋)抵押贷款成为民众的第一大压力来源,而且将根据情况继续进行评估,是否应该延长该政策

三月 19, 2020 / by / in ,
新型冠状病毒肺炎疫情重创中国经济

1月23日开始武汉实施全城封锁措施,禁止人们进出武汉。随后“封城”的措施快速扩大到武汉周边的湖北十几个城市,受影响民众大约6千万。

为了堵塞和防止人员流动可能导致病毒的扩散,中国当局破天荒地延长春节假期,让工厂和公司继续关门,以减少人们上班后人员聚集可能造成的病毒传播。这一举措,致使各地很多餐馆、电影院关门,从而进一步加剧过去一个月来疫情给中国经济造成的巨大影响。此外,中国当局对商业的限制已经蔓延到全中国。

美联社采访了河南郑州附近焦作的一个房屋中介。一名姓杜的房屋中介说,“人们会从网上买食品和衣服,但肯定不会买公寓。”杜先生靠卖房佣金吃饭,他过去每个月可以卖2-3套公寓,收入大约8000人民币,但他现在待在家里一个多月了,没有一分钱的收入,而且还必须要支付每个月大约3000元的房贷。这位杜先生只是受封城,受出行限制影响的很多人之一。

美联社说,经济损失的加剧可能会成为执政的中共的政治负担。尽管中国领导人敦促地方政府要恢复商业活动,但是地方的人仍小心行事,以免因防控疫情不力招致上级领导的处罚。

一些经济学家警告称,那些认为疫情可能已经得到控制的乐观相反还为时尚早。即使汽车制造业,以及其他行业复工,要恢复正常可能至少要等到3月中旬。他们认为,中国经济的损失会很大,预测机构必须要下调对中国经济增长的预期。

经济预测机构“凯投宏观”(Capital Economics)说,已经是二十多年来新低的中国经济增长,将从上个季度的6%,跌至今年头三个月的2%。

英国伦敦大学亚非学院中国研究院院长曾锐生(Steve Tsang)在接受美联社采访时说,“如果(中国)经济真的陷入困境,中共受到的挑战将大幅增加。” 他说,对武汉封城导致的恐慌所带来的伤害要大于所带来的好处,“对经济伤害很大”。他说,“他们必须要对封城的措施三思。”

中国国家主席习近平上星期三说,政府必须要保持经济平稳运行,维护社会稳定,积极推动企业复工复产。

对于很多遭受重创企业面对加剧的经济压力,中国当局适时出台了一些减税和补助政策。中国政府日前宣布,对月销售额10万元以下的小微企业免征增值税和其他税。对于那些无法按时偿还贷款的企业,贷款利率可以再下调,“如果有充分证据证明小微企业受疫情影响不能还款的,我们视为不可抗力,银行对经办人员和相关管理人员应该免予追究责任。”

在中国当局取消组团出行,推迟公司企业商务旅行后,旅游和招待业受到重创。航空公司取消了数以千计的航班,酒店纷纷关门。

沈阳的一家旅行社经理对美联社说,通常他们的月收入在10万元人民币,现在却收入归零,但房租和人工费每月要付2万元。这位徐姓经理希望,“政府能给予减税。” 他预计生意要到5、6月以后才能恢复。

去年,由于消费需求疲软,美中之间的贸易战,中国经济增长放慢到6.1%。在中国今年开年努力要支撑经济增长之际,一场遍及全国的疫情,无疑让“封城”增长的困境更雪上加霜。

中国汽车工业协会的数据显示,中国今年1月的汽车销量同比下跌20.2%,进一步加剧了去年9.6%的跌势。

二月 17, 2020 / by / in ,
美国报税省钱大妙招2020纽约退税全攻略快点收藏

纽约家庭医生报税/纽约中医报税/私人诊所报税/ 2020报税/报税如何省钱/纽约报税退税

朋友们,2020报税了吗?你们是退税呢,还是补税呢?

要想省下更多的退税,这48个报税易忽略的抵免项目你要知道。

在开始之前,先要科普三个术语:

  • 免税(Tax Deduction):减少你报税收入,从而降低扣税比例。比如说,你的报税收入是$80,000,你有$2,500的减免,那么你的报税收入为$77,500.
  • 税收抵免(Tax Credit): 降低你补税的金额。税收抵免是直接从你的扣税中减抵免。比如说,你要补税$1,500,但你有$500的税收抵免,那么你最后只需补给国税局$1,000。
  • 2%原则:虽然接下来会列出一张扣税项清单,大部分抵免项,只有在你在某部分支出超过调整后收入2%后,才适用。

注明:以下提到的减税项目适用于以居民身份报税的情况。

贷款和房屋减免

1、贷款保险

私人房贷保险的利息免税,但这只适用于2007年后的政策。

贷款利息免税,免税贷款额在100万以下的贷款利息,单人报税免税贷款额为50万下的贷款利息。

2、预付房贷贷款利息

你购买或建造你的房屋的预付利息免税。2018税年新规只限贷款总额在$750,000或以下的部分。

3、房产税

房产税是基于你房屋的价值来评估的,你的房子越贵,你要支付的房产税越多。但是,你支付的房产税金额可作为联邦退税项。2018税年新规上限$10,000。

4、房屋净值贷款利息

如果你用房屋净值贷款来修整你的房子或者买房,你所支付的贷款利息可以免税。2018税年新规只限贷款总额在$750,000或以下的部分。

5、卖房免税

如果你在2016年出售你的房屋获得收入,夫妻联合报税家庭,可从收入免税。

6、节能房屋改造

2016年是最后一年你可以为安装节能房屋改造设备,包括节能窗户,太阳能热水器等,申报免税。

7、因为医疗原因进行房屋修整

如果你是因为医疗原因,进行房屋改造。包括增设轮椅坡道等,你能把这些开支作为与医疗相关项免税。

教育免税

8、学生贷款利息

你支付的贷款利息,最高免税$2,500。

9、学费

你和你配偶,或者你的被赡养人,能享受高达$4,000的免税,但这需要在你不是任何人的被赡养人的情况下才能生效。

10、美国机会税收抵免

每个4年大学的学生能税收抵免多达$2,500。但这个税收抵免将在2017年过期,同时,今后调整后收入,夫妻联合报税家庭在16万-18万刀之间,单人在6万-8万之间,这部分人群将被剔除。

11、大学教育储蓄账户

目前33个州给居民提供全额或部分的大学教育储蓄账户免税。举例说,在亚利桑那州,夫妻两人之家能获得多达4000刀免税。

12、幼儿园,保姆,夏令营费用抵免

如果你为你的13岁以下(或残疾的)被赡养人,支付幼儿园,保姆,夏令营费用,你能获得支付开支最高35%的税收抵免,一名被赡养人税收抵免额为3000刀,两名以上为6000刀。

13、与工作相关的教育开支

你与工作相关的教育 开支,能获得高达2%的免税。

14、 自主学习费用和奖学金免税

这取决于各州,有的州能提供自主学习费用开支或的学费奖学金的免税。

赠予免税

15、现金捐赠

在你申报这个免税项时,你必须提供接受赠予机构手写的证明。同时,免税额为调整后收入的50%。

16、非现金捐赠

你捐赠的物品,能获得相应市场价的免税。

17、慈善开支

如果你因为慈善服务而产生的出行,住宿,就餐,甚至汽油开支,这部分都能获得免税。

医疗相关开支免税

18、医疗或牙医开支

如果你医疗或看牙医的支出超过你调整后收入的7.5%,超出部分能获得免税。

19、医疗保险

如果你医疗保险的支出超过你收入的7.5%,那么医疗保费能获得免税。

20、自雇医疗保险

如果你2016为自雇,而且自付医疗保险,你能为医疗,牙医,长期护理保险费用申报免税。

21、视力和听力设备

如果你配眼镜,购买隐形眼镜,或者助听器,但它们不在你的保险范围内,也不是用医疗储蓄账户或弹性消费账户支付,你可以申请免税。

小型企业免税

22、家庭办公室减税

如果你用你的房子作为办公,在符合以下条件下,可以获得减税优惠:

  • 这是你办公的主要场所
  • 这是你会客的主要场所
  • 这是你储存商品的场所
  • 这是托儿所
  • 这是租赁使用的场所。

23、运营开支

如果你运营企业,需要支付广告,办公设备,维修等开支,这部分支出可以申报免税,第一年免税额多达5000刀。

24、商业娱乐

如果你为了取悦特定的客户,进行的商业娱乐活动,如果娱乐活动与企业运营有关,或者发生在商务会谈之前或之后,你都能申报免税,免税额多达50%

25、因公用车

只要是由于工作原因用车,你的车贷利息,登记费,财产税,停车费,标准里程率等,都能获得免税,但你需要证明它们是用于商业用途。

26、公务出行开支

如果你的雇主没有为你的公务出行开支报销。你的公务出行开支,包括你的签证费等,都能申报公务出行开支免税。

27、商业运营相关的利息

如果你为你的企业融资业务采购,利息和运输的费用是免税的。这同样适用与用于企业运营的个人贷款。

28、企业捐赠

如果你的企业是合伙企业,有限责任企业,或小型公司,你的企业进行了慈善捐赠,你可以把那笔捐赠款转移到你个人的退税上。这同样适用于非现金捐赠,如捐赠旧家具或旧的商务设备。

29、电话开支

如果你是自雇人员,你使用电话用于商务用途的部分,能获得免税。

30.、社会安全税

如果你是雇员,你不能申请免税,因为15.3%的社会安全税是你和雇主分摊。但如果你是自雇收入,15.3%的自雇安全税由你全部支出,你能申报一半的金额免税。

工作相关免税-2018税年已取消该项扣除

31、工作制服

如果你的老板要求你穿着制服上班,你用于工作制服上的开支,可以免税,记住,制服是指它不能用于其它公开场合。

32、工会费

如果你是工会成员,你需要支付工会费,这部分费用能免税。

33、 军事差旅费

如果你因军事援引出行超过100 英里提供相应服务,相应的交通,食宿费用能免税。

34、找工作开支

如果你找工作需要出行,住宿,甚至打印简历等,无论你最后是否得到该工作,这部分费用能免税。

35、订阅专业期刊或出版物

如果你是为了工作,而订阅专业的期刊或出版物,如果这部分开支老板没有报销,你能获得免税。

36、教师开支免税

教师用于教室设备的开支,能获得多达250刀的抵免额。如果家庭两人都是教师,并联合报税,他们可以获得多达500刀的抵免额。

37、法律费用

如果你支付的法律费用,是为寻求跟赡养费,保持工作,以及与税务相关的法律意见,这部分支出能获得免税。

38、资产管理费

如果你需要他人协助你管理你的投资,你需要支出咨询费,软件费,在线费甚至与顾问会面的交通费,这部分费用都可能获得免税。

39、报税相关费用

如果你因为报税而产生的费用,比如找会计师,DIY软件报税等,如果这些支出的金额超过你调整后收入的2%,这部分能获得免税。

退休和投资免税

40、401(k)或其他退休账户

无论你是否有普通工作的401(k)账户,为教堂、学校和非盈利机构工作的403(b)账户,或者参加457延期支付计划,你自付的部分是免税的。

41、个人退休账户支出

如果你或者你的配偶,雇主没有相关的支持计划,你个人退休账户的支出全额可以免税,2016年每人的免税额为$5,500,提醒,这并不包括ROTH个人退休账户。

42、提前取款罚金

如果你在2016年,在你的退休账户或者存款里,因为提前取款而支付罚金,这部分或能获得免税。提醒,这不适用于你从退休账户贷款。

其它免税项目

43、汽车登记费

这取决于你在哪个州居住,以及你所在的州如何计算汽车登记费,这部分费用可能能获得免税。

44、损失财物

如果你的家,或者家居用品,或者车子遭到损失,保险又不覆盖,那么损失的金额能免税。2018税年已取消该项扣除,除非是联邦认可的自然灾害。

45、爱好开支

如果你有一个爱好,并且不是用于盈利用途,你用于爱好上的部分开支能获得免税。2018税年已取消该项扣除。

46、赡养费

如果你支付赡养费并不是用于抚养孩子,而是用于离婚或者婚姻法令,这部分支出能免税。2018税年已取消该项扣除。

47、 州和本地收入所得税和州和本地的销售税

如果你所在州没有收入所得税,你能提出抵扣这部分费用。2018税年新规扣除上限为$10,000。

48、 去年欠税支出

如果你由于前年欠税,但你在2016年支付,你支付的部分或能获得免税。

 

二月 17, 2020 / by / in , , , , ,