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投资纽约法拍屋 新手必看|怎样找法拍屋房源? 如何购买纽约法拍屋?

文|无疆行者

近2年美国房地产市场火热,房价不断飙升,法拍屋因其价格便宜、产权清晰的鲜明特点,受到越来越多的购房者的关注。在纽约这样一个拥有超过800万居民的城市,市场上总是有很多银行止赎需要法拍的房产。购买纽约法拍屋虽然有捡到宝的机会,但是也可能存在一些潜在的投资风险。

纽约资深的地产经纪人Leah Chen提醒投资纽约法拍屋的购房者,购买未经检查的法拍屋(Foreclosure)要特别小心,银行一般会“依现状出售(as-is),找专业人士帮助至关重要,可以帮你规避不必要的风险。

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什么样的房产会被拍卖

导致可供拍卖的房地产的原因包括以前的屋主无力偿还房屋贷款;夫妻分居、离婚需要清算财产;破产; 继承房产的受益人更愿意让房屋拍卖等。

在哪里寻找拍卖的房产

以下是一些可以搜索拍卖房产的地方:

  • RealtyTrac.com
  • 当地报纸
  • 拍卖网,比如 Auction.com
  • 地方政府(致电或访问其网站)
  • 房地产经纪人

纽约房地产经纪人可以访问 MLS(多重上市服务)数据库,这会扩大您的房产选择范围。

法拍屋类型

纽约法拍屋有两种拍卖类型:

  • 不允许验房
  • 有进行房屋检查的机会

与非拍卖购买的情况一样,无法在购买前检查房屋会增加显着的额外风险。

也就是说,事先知道您关注的房产属于哪种类型的拍卖。作为拍卖的新手,只关注允许检查的房屋是最安全的。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

法拍公司一般在什么地方标房?

  • 法拍公司一般是根据当天法拍房屋的数量来看,如果数量比较多,他就把当地的一个仓库、社区的中心或者是一个体育馆租下来,作为一个法拍的一个现场。
  • 如果当天的法拍的房屋数量比较少,那么他就可以到这个房子的前面来。作为一个现场的拍卖。
  • 如果被拍卖的房屋要太远了,或者这块地已经是被很多邻居的地所包围着,不方便在这块地上来标的话,他们就在法拍公司的办公室里面来标这块地。
  • 法拍公司有时也会跟房地产经纪人合作,在MLS上面把这个要拍卖的房源打上去。虽然说他让这个经纪人,包括这个买家在上面登记。但是他非常欢迎买家在看了这个房子以后,可以出一个offer。如果这个合同出的这个价钱,已经达到了法拍公司所预定的价钱,法拍公司就会和银行沟通,接受这个offer,直接走公证公司交易的程序,就不会再来把这个房子进行法拍了。

纽约资深的地产律师表示,购买纽约法拍屋有机会获得高性价比的超值房产,但是要熟悉纽约法拍屋购买流程,并要注意可能存在的法拍屋投资风险。示意图。(Pixabay)

如何购买法拍屋?参加拍卖会要注意什么?

我们在买法拍屋的时候,法拍公司会给你一个详细的清单,说明要带什么东西。

  • 首先是在法拍之前的一天,要到银行里面买现金支票。支票这个title,要填写法拍公司的名字。或者是你带上足够的现金也可以。
  • 竞拍成功拍到钟意的房源以后,一般需要交百分之十的押金,剩余百分之九十的房款要在过户的时候付清。
  • 如果说是新手去参加拍卖,缺少这方面的经验,英语又不是很好,建议找一位房产经纪协助。
  • 当你竞拍成功以后,就要填你个人的信息,你的名字或者是你公司LLC的名字,还有你的邮寄地址mailing address,千万要仔细检查,不要有错误,如果有一个字母不对,到时候交易完了以后,你要去县政府重新改名字或者改公司LLC的字母,将会耗费很多的时间和精力。

购买银行持有的法拍屋( REO )

在拍卖会结束后,房屋可能会流拍,那么这时房屋的产权就归银行所有。

这时候,大多数贷方(银行)会将止赎房产交给 REOagent,后者与持照的房地产经纪人合作寻找买家。贷方通常不会直接向个人出售房屋。

一般银行会对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋状况不好,买家最好请专业的验房师来检查。

本文的内容为公益性质的信息分享,仅供参考,并不构成对任何具体问题的法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的纽约房地产律师

纽约法拍屋212-359-9904

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十二月 27, 2021 / by / in , , , , , , , , ,
购买法拍屋有讲究|一文看懂美国纽约法拍屋投资风险 法拍屋购买流程 注意事项

在美国购买银行的“法拍屋”(foreclosure)有机会获得超值房产。在2007-2009 年的抵押贷款危机之前,购买法拍屋的过程非常复杂。有意购买法拍屋的投资者必须筛选大量的法律文件并且要持续跟踪在法院举行的拍卖会。受次贷危机带来的止赎浪潮影响,使得查找和购买法拍屋变得越来越容易。纽约市首次被法拍的“法拍屋”在皇后区最多。

房子为何会被法庭拍卖

在美国,人们一般都是贷款买房,在还清银行的贷款之前,房屋的产权是属于银行的。一旦贷款者还不起贷款,这被银行视为不良资产,银行就会发出“收回抵押品”(foreclosure)通知,然后银行经过走法律程序,就在法院将这个房屋进行拍卖处理。

另外一种情况是,在美国的房子一般都有地税和物业管理费。有一些业主,因为经济状况改变或者工作状况改变,他交不起这个费用。当地的政府请律师,去把他的房屋拍卖掉。

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纽约资深的地产经纪人表示,在美国纽约购买法拍屋(foreclosure)有机会获得超值房产,但是要熟悉法拍屋购买流程,并且要注意可能存在的法拍屋投资风险。

纽约法拍屋的优势

在美国的房产每年都是有一定的持有成本,包括地税以及物业费等,银行收回法拍屋以后就会急于出售。法拍屋的起拍价很多情况是取决于这个房子欠多少钱,所以很多法拍屋的低价可能会定的非常低,甚至会有高达5折以上的折扣。

在新泽西州曾有一栋七个睡房,五个浴室的大房子,在拍卖中已24.5万美金的价格成交,当时这处房产的市场价值近60万美金,几乎是打了4折。

法拍屋一般需要全额现金购买,所以没有银行贷款方面的问题。银行通过走法律程序收回的房屋也不会有房屋产权的问题。

相关文章:【郭凤丽律师谈楼说市】美国纽约买房前怎样做房屋检验?|纽约房屋产权调查

购买纽约法拍屋有什么风险

购买法拍屋比购买普通的自住房屋有更大的风险。以下是购买银行止赎房产的一些缺点。

  • 潜在的维护成本:当一些屋主知道他们的房屋将会因为银行止赎收回时,他们就没有意愿去维护房屋出现的状况。如果有什么东西坏了,房主不会花钱修理它,有些业主甚至会恶意损坏房屋。房产的贷方(银行)主要关心的是尽快收回他们的钱,请记住,许多止赎房屋可能存在严重损坏和结构问题,银行通常也会按原样出售。当您购买法拍屋后,房屋的维修维护都必须要自己负责。
  • 未偿还的债务:另外一个风险就是房屋原来的业主能会欠了不同的一些债务,不仅是欠了贷款。比如还可能欠了地税、物业管理费、水费、电费等。所以在购买法拍屋之前就要先弄清楚哪些债务是银行要还的,哪些是你在过户以后,要自己承担的。
  • 驱逐擅自占地者:房屋可能在法律上被银行收回,但这并不意味着没有人居住在此处。有许多银行的止赎房屋一次空置数月或数年,这可能会吸引擅自占地者,也或者是有原来的业主不肯搬离。如果您购买的法拍房产中有这类情况,您需要合法地驱逐他们,即使他们没有对该房屋的所有权,这可能需要数月时间并花费数千美元的律师费。

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如何购买纽约法拍屋

购买法拍屋的方式主要有两种:在拍卖中购买或在拍卖失败后从贷方(银行)处购买。

购买拍卖会的法拍屋( Foreclosure )

如果房产被公开拍卖( publjc Auction ),这时以前的屋主已不再拥有该房产的产权了。

这时如果要购买法拍屋,需要开一张银行的本票,而不是个人的支票。银行本票里面要写上法拍屋仲裁人或者银行这个债权人的名字。拍到你属意的房源后,至少要支付成交价的百分之十。过户的时候要交清剩余百分之九十的房款,一般是在一个月之内。

购买这一阶段的法拍屋,买主需要按规定在竟拍后付款,而且可能没有足够的时间去完成房屋检查。

在这样的拍卖中,银行通常会以房屋贷款的欠款金额作为低价,由于他们已经有房屋的留置权,如果最后竞价不高于银行出的低价,银行将直接拥有房产。在大多数情况下,竞标拍卖屋的买家会以略高于房屋欠款的价格得标。

纽约资深的地产律师表示,在美国纽约购买法拍屋(foreclosure)有机会获得超值房产,但是要熟悉法拍屋购买流程,并且要注意可能存在的法拍屋投资风险。

购买银行持有的法拍屋( Real Estate owned by the lender ,REO )

在拍卖结束后,房屋可能会流拍,那么这时房屋的产权就归银行所有。

这时候,大多数贷方将止赎房产交给 REOagent,后者与标准房地产经纪人合作寻找买家。贷方通常不会直接向个人出售房屋。

一般来说银行会保证产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋状况不好,买家最好请验房师来检查房子。

购买法拍屋的机遇和风险并存,若遇到优质的此类房产应果断出手,这可能会成为令人难以置信的交易,有机会让购房者以超低价获得超值的房产。

本文的内容为公益性质的信息分享,仅供参考,并不构成对任何具体问题的法律专业意见。若需要法律意见或其他专业帮助,请咨询金牌资讯网经验丰富的纽约房地产律师

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十二月 20, 2021 / by / in , , , , ,
纽约房产市场发展的内因与外因

我们都知道纽约的房地产市场是全球最昂贵,竞争最激烈的住房市场之一;同时也是全球关注人数最多,投资最热的一个房屋买卖市场之一。之所以有这样一个火爆的市场,跟纽约这个大都市的经济、科学、文化等等的雄厚实力是分不开的。

然而在我们哲学界都认为,人世间万事万物的发展与变化,都离不开内因与外因的两个因素。内因决定事物的性质,规定与事物的发展;外因是变化的条件,内因是变化的根据。而内因与外因的区分则是相对的,所以往往在事物的发展变化中外因能起到很关键的作用。

就纽约房产市场的稳定发展而言,只有自身雄厚的实力是不够的,还必须得有一个外部因素起着的作用,才能使它稳定的发展。

九大行星围绕着太阳转,地球还在自转着

九大行星围绕着太阳转,地球还在自转着

举个例子,大家都知道,我们生存的地球它在自转着,同时它还与其它的星球围绕着太阳在旋转着,而且整个银河系、整个宇宙都在有规律的运转着。如果我们生存的地球一旦脱离了这个运转的轨迹,可能就会被毁灭。

地球尚且如此,那在地球上所生存的一切万事万物,当然也是如此,都必须得遵循这两个因素,才能谈到它的生存发展。也就是说,这个纽约房产市场也不可能摆脱它外在的发展规律。

交易中的走势规律

交易中的走势图规律

我们都知道,无论是房产市场还是股票市场或其它市场,现在人们给每个交易市场都描绘出了一些交易中的走势图形来做参考,其实这些走势图形就是人们所总结、所找出的市场运行的规律。可是我们也知道,往往这些规律都不是那么准确,如果我们死板的按照这个规律去操作的话,很可能就赔钱了。为什么呢?可能有些朋友对这个问题还是有所不解。

其实就是因为它还必须得有一个外在的因素起作用,也就是外在的规律,而自身的规律却受着外在的规律所制约。也就是哲学理论中所讲的内因与外因的关系。

孟母三迁

孟母三迁

我们举个例子:大家一定知道《孟母三迁》这个中国古代的寓言故事。故事说的是,在中国古代的战国时期,有一位著名的思想家、政治家孟子小时候的成长经历。

在孟子很小时候,其父亲早早就去世了。因为在我国传统文化的古代女人都是要讲究守节的,所以孟子的母亲因为守节而没有再改嫁。随着孟子的逐渐长大,他的母亲就开始教他识字和讲一些做人的道理。虽然孟子从小天资聪慧,但是他也无法摆脱外部环境对他的影响。由于他的家是住在墓地附近。孟子就时常和邻居的小朋友们一起学着大人跪拜、哭嚎的样子,玩起办理丧事的游戏。当孟子的母亲看到孟子的这些举动后,就皱起了眉头:心想这不行!这样会把孩子毁了!于是她就决定带着孩子搬家,结果搬到一个离集市较近的地方。到了那里,孟子又和邻居的孩子在一起,学起了商人做生意的模样。一会儿鞠躬欢迎客人、一会儿招待客人、一会儿和客人讨价还价,表演得像极了!孟子的这些行为又被他的母亲发现后,孟母又皱起了眉头:认为这个地方也不适合我的孩子居住!于是,她再次下决心搬家。结果历经艰辛,母子俩把家搬到了一所学校附近。从那时孟子就开始效仿当地儒生的高雅行为,变得守秩序、懂礼貌、喜欢读书。当孟母看到孟子现在的所作所为后很满意地点着头说:这才是我儿子应该住的地方呀!

我们从这个寓言故事中可以得出这样一个结论:无论是贫民百姓,还是帝王将相,只要是人,就会被他们所生存的社会环境所左右,谁也无法摆脱。这就是人们常说的一句话:环境改造人;而人只能是适应环境,却无法改变环境。就是这个道理!

人是这样,那人世间的万事万物同样也是如此。就拿纽约的房地产市场来说,既有它内在的运行发展规律,同时又受到社会大的环境所制约。

十一月 16, 2021 / by / in