买房售房秘决

卖房:漂亮的浴室比漂亮的厨房更吸引人

卖房新规则:漂亮的浴室比漂亮的厨房更吸引人

卖房时整修浴室的售价将比整修厨房要来得高;

2.在售屋广告上加个“可爱”(“巧巧玲珑的意思”)字眼会提高你的房价;

他们并不建议在好学区投资烂房产,因为增值的空间很有限。


4.如果你的住宅方圆400公尺内有星巴克咖啡店(星巴克咖啡),那先恭喜你,因为你的房价可比市价高,在1997年到2014年这17年间,住家附近有星巴克的房价上涨率高达96%;而同一时段的全美平均涨幅为65%。

房屋所在街道名称也会影响售价。如果街道名有Ct。(Court)和Way等字样,住宅售价会比有Blvd.(Boulevard)或St.(Street)的同类房价高。而座落在Ct。(Court)和Way的房屋,如果街道只有名称而没有数字,售价会更高。

以下是美国6个城市最佳售屋的时机及其收益。

全美平均值

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:15%
比均价高百分比:2.3%
比均价高出的价格:$ 4,300名

亚特兰大(亚特兰大)

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:14%
比均价高百分比:6.2%
比均价高出的价格:$ 7,200名

波士顿(波士顿)

最佳卖房时机:中旬四月至下旬
比平均售出速度快:13%
比均价高百分比:4.6%
比均价高出的价格:$ 8,100名

达拉斯 – 沃斯堡(达拉斯沃思堡)

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:22%
比均价高百分比:3.5%
比均价高出的价格:$ 5,800名

迈阿密 – 劳德代尔堡(迈阿密劳德代尔堡)

最佳卖房时机:上旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:16%
比均价高百分比:3%
比均价高出的价格:$ 3,500名

旧金山(旧金山)

最佳卖房时机:上旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:10%
比均价高百分比:5.9%
比均价高出的价格:$ 22,000名

西雅图(西雅图)

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:16%
比均价高百分比:2.8%
比均价高出的价格:$ 64,000个

可卖出高房价的原因

选对时机:售屋资讯留在首页的时间愈久

大部分的买房者都会在三月初开始搜寻房地产资讯,任何在网站上的售屋信息可能很快就会因不断新增的售屋资料被往后推,这样一来就不容易被买房者看见。研究数据显示,全美上网搜寻新屋最大的点击量是在二月底到三月初之间。所以,当你早于最佳时机将售屋讯息放在网络上,那很快会被挤到后面的列表。

“Zillow的论述:房地产新规则”建议,在三月下旬或是四月上旬将房屋讯息上传到售屋网站是最佳时机。

吸引真正买家

卖房信息最主要是能够吸引真正想买房的人,那应如何找出这些人呢“Zillow的论述:房地产新规则”?建议,卖家可以看看买家是否已和房屋中介或是房贷经纪人签约,如是,这意味着他们是认真地想买房,且已跨出第一步.Zillow的数据显示,四月初是这些房屋中介与房贷经纪人开始热络之际。

时间就是金钱

卖房如果可以越快脱手越好,1月1日后,在房屋推出市场的第一个显着下降点就是三月下旬,这个时间点也是最终成交价和标价之间差额最高的。

六月 9, 2017 / by / in ,
纽约购房养房攻略

买房是件好事,但在买房前一定要慎重考虑各种养房开销后,再根据自己的承担能力购买相应价位和相应类型的房产。

那么,在纽约拥有一套房产会伴随着哪些开销呢?下面介绍一些除了水电费外常见的养房开销:


每月房贷、房贷保险、房地产税、房屋保险、维修费、物业费、打理花园的费用都要统统算进去(Fotolia)
每月房贷、房贷保险、房地产税、房屋保险、维修费、物业费、打理花园的费用都要统统算进去(Fotolia)

1.每月房贷和房贷保险

除非业主买房时有足够的资金,全款买房,否则就需要贷款。根据事先和贷款机构达成的协议,业主每月需要支付一定的本金和利息,直到贷款期结束为止。对于大多数家庭来说,房贷应该算是每月的一个大头开销。

如果买房时因首付不够而选择低首付贷款,在大多数情况下贷款者都需要购买房贷保险。在传统的贷款方式中,随着还款年数的增加,贷款价值比(LTV)降至80%时,房贷保险就可以取消。但开始还贷的几年,贷款价值比还很高时,业主每年还是要交纳房贷保险。

2.房地产税

房地产税(Property Tax)是指纽约市政府针对房地产而征收的税,是纽约市主要的收入来源。房地产税的税额每年都可能会有变动。市财政局每年都会对房产进行估价,然后根据估价以及房产税率来决定房产税额。

评估价值在25万美元或以下的房产需要按季度缴税,每年4次,评估价值在25万美元以上的房产每半年缴纳一次税。对于一个家庭来说,除了房贷外,房地产税应该算是一年中的另一大开销。没有申请任何房地产税减免的家庭,每年的房地产税会高达几千美元,有的甚至达上万美元。比如说,拥有一套市场价值为647,000万美元(对应的评估价值为31,683美元)的房子,如果没有任何税务减免,业主需要缴纳6334美元的房地产税(根据2016/2017纳税年度的税率)。

3.房屋保险

美国买房肯定少不了购买房屋保险,基本保险包括火灾和盗窃等。但有些地区时常发生地震等天灾,业主也可以要求增加一些额外保险。房屋保险也常被称为“业主保险(Homeowners Insurance)”。根据Trusted Choice网,纽约州2016年的平均业主保险费为1,158美元,高于全美1,034美元的平均费用。当然不同的保险公司提供的价格也不同,因此业主选择保险公司时一定要货比三家。

4.独立屋的维修费

买房和租房不同,业主要承担着维修房屋的责任。一般来说,房子住久了都会出现这样那样的问题,比如水管漏水、卫生间堵塞、屋顶破损等等。越老旧的房子出现的问题越多,维护费用也会越高。

5.物业费

如果你购买的是共管公寓(condo)或者是连排屋(也称连排别墅)式的小区,你还需要按月或者按年交管理费以及用来维护社区的其它开销。社区费的大小取决于很多因素,一般来说,社区的公共设施越多,社区费就越高;越是年久的公寓楼,维护费也越高。《纽约每日新闻》在一篇报导中建议打算在纽约购买公寓的买家,公寓本身的价格只是决定购买的一个因素,更重要的是要看公寓的维护费。在纽约公寓楼的维护费用很贵,平均费用为每月1500美元。

6.打理花园支出

买的房子如果是带花园的话,花园的维护费用也需要考虑进去。如果业主自己能够打理花园,那就只需要投资一些必要的工具,比如除草机等。整个的一套花园用具买下来也会花费不少。如果业主没有能力自己打理花园,那每月还要考虑工人的雇用费。

总之,在纽约买房,能贷得了款并不是最重要的是,最重要的是买房后是否还能够轻松的生活。很多家庭在买房时没有重视养房的开销,结果买房后却被迫走上了财务的悬崖上。

中国富豪在美狂置产业,却因多年未交地产税,部分房产被充公拍卖,国内子女想要继承也有难度(Fotolia)
中国富豪在美狂置产业,却因多年未交地产税,部分房产被充公拍卖,国内子女想要继承也有难度(Fotolia)

别因小失大 及时缴纳房产税须重视

一位中国富豪在美国购买了20栋别墅,但因不懂美国房产税的法律,结果4栋被拍卖,另外的16栋儿子继承也很难,其家人吃尽了美国高额房产税的苦头。这则惊人的消息今年7月曾在网上大为流传。

王君(化名)的父亲是一位民营企业家,曾在2009年以个人名义在美国各地买下20栋别墅,其中包括纽约州的2栋。不幸的是,父亲的企业于2012年倒闭,国内的房产和存款均被查封抵债。父亲今年也因病去世。一直没有稳定工作的王君一时想起了父亲在美国购置的20栋别墅,本以为能保自己一世衣食无忧。但就在他想要继承这笔巨额遗产时,却意外地发现,父亲在纽约州和马萨诸塞州的别墅已经成为了别人的家。

原来,王君的父亲在购买上述房产后并没有安排当地中介照料,结果因拖欠多年的房产税而被政府拍卖掉,父亲当初巨额的投资就这样的毁于一旦。这20栋别墅,4栋被人占去了不说,剩下的16栋要想继承也很难。王君的父亲因为没有美国身份,若想继承父亲的遗产,王君需要支付高达40%的遗产税。

上面例子充分说明,在美国买房,了解房产税及其它税务非常重要。买了房子,并不代表就能保住房子。业主如果因为种种原因长期拖欠房产税,后果会非常严重,甚至会导致失去房产。在房产税高居不下的纽约更是如此。

按照纽约市的法律规定,作为业主,有责任按时缴纳房产税。即使业主在没有收到房产税单的情况下也要这么做。若迟缴税款,无论是什么理由,财政局都要向业主收取利息。那么纽约的房产税竟有那几种?具体怎么个缴纳法儿呢?不缴纳或拖欠房产税到底会有什么后果?而早缴纳房产税又会有什么优惠?这些业主关心的问题,我们在这里就一一进行探讨。

纽约4类房产税

纽约市将物业分成4种类型,按类型收取房产税。第一类是1-3家庭住房;第二类是3家庭以上的住宅物业和合作公寓及共管公寓;第三类是公用事业公司设备和特殊的特许经营物业;第四类是所有其它房地产,包括办公楼、工厂、商店、酒店和套房。每一种类型所对应的房产税率和房产税的计算方法不同。房产税的税额主要取决于房产的估价和税率,两者任意一个因素上涨,都会导致房产税上涨。

房产税基本流程

有房子的人都会知道,纽约市的房产税每年可以分几次缴纳。纽约州规定,纽约市每年要对所有地产做一个评估。在每年的1月,财政局会给每位业主寄出一份物业价值年度通知书(Notice of Property Value)。这份通知书非常重要,里面列有房产的重要详情,包括财政局估算的房产的市场价值和评估价值等用于计算房产税的资料。

通知书上列出的评估价值越高,房产税也就会越高。因此,业主在收到通知书后一定要认真检查上面的信息,若上面的某项信息错误导致房产估价高,业主可于3月15日前向纽约市税务委员会(Tax Commission)直接提出申诉,而无须请律师。申请表格可在税务委员会网站得到。

此外,通知书还列出了业主在当前纳税年度中享受的任何减免,并可能列出业主在下一纳税年度的一些减免,业主在3月15日前也可进行减免申请。

财政局会在每年的5月份发布最终评估卷,并生成始于7月1日的下一纳税年度的房地产账单。

纽约市的财政年度(Fiscal Year)是从每年的7月1日开始,到第二年的6月30日结束。根据房产的大小,业主可预期的付款时间表分为以下两种:

‧ 按季度缴纳

所有评估价值在25万美元或以下的物业须按季度缴税,也就是一年缴纳4次。业主一年会收到4次税单,通常都是在税款到期的前一个月收到税单。税款到期日期为每年的7月1日、10月1日、1月1日及4月1日。

‧ 半年一次缴纳

所有评估价值在25万美元以上的物业每年需缴纳2次房产税,也就是说每半年业主会收到税单,通常都是在税款到期的前一个月收到。税款到期日期为7月1日及1月1日。

不交或迟交税款会遭罚,如果一次支付全年房产税也能享有少许的优惠(Fotolia)

一次支付全年房产税有优惠

提前缴纳完整个纳税年度房产税会收到一定的折扣。如果你是按季度缴纳房产税,在纳税年度的第一个房产税单的缴税截止日期(7月1日或宽限期7月15日)之前缴纳全年税额,你会收到0.5%的折扣;如果等到10月份的第二个房产税单时一起缴纳完剩下三个季度的税额,就会收到三个季度房产税的0.25%的折扣;如果在1月份一起支付完剩下两个季度的税额,会收到两个季度的0.125%的折扣。

如果你属于每半年缴纳一次房产税的业主,若在7月份得到的第一个年度纳税单截止之前缴纳完全年税额,会收到0.5%的折扣。

不交或迟交税款会遭罚

如果你是按季度缴税,若在税款到期时没有及时缴税,还可以有15天的宽限时间。也就是说,你在每年的7月15日、10月15日、1月15日或者4月15日之前缴纳税款,政府就不会追加利润。如果宽限期的最后一天正好赶上周末或者节日,就以下一个工作日为准。

如果你在宽限期之后才补缴税款,政府就会从税款到期的日子算起(也就是7月日、10月1日、1月1日或4月1日),收取高额利息,利率取决于房产的评估价值(具体利率请见表一)。要特别注意的是,纽约市对房产税的要求特别严格。财政局一旦将税单邮寄出去,就以信件中指定的付款日期为准。在财政局工作的胡先生警告说,如果你更换了房子就一定要及时通知财政局,否则财政局会将税单邮寄到旧地址那里。若税单遗失或者你没有及时拿到税单,就会给你带来一系列麻烦。

表1 纽约市因迟交房产税所追加的利率

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来源:纽约市财政局。

财政局在其官网上警告到:如果收到来自财政局的信件要求提供更多的信息,你一定要联系财政局。即使你认为财政局发错了通知,也最好要联系财政局。不要拖延,否则财政局会自动对尚未支付的房产税收取利息,时间久了,所缴的利息很可能要比原来的税额还多。如果持续不支付欠款,还会引起房产被拍卖。在纽约,拖欠房产税可不是一件小事,胡先生说:“根据纽约市法律规定,如果拖欠1,000美元以上的房产税超过三年,那么纽约市就有权将房屋的抵押权转交给银行。”

其实不光是纽约,美国各个州对房产税的迟交或者罚金处理得都非常严厉,哪怕是很少的罚金都会引起严重后果。最近在网上看到的宾夕法尼亚州的一个案子足以给人们以惊醒。一位寡妇因迟交房产税而被罚了6.3美元,可她没有当回事,后来这6美元加了利息后增加至大约235美元。由于一直未引起这位房主的重视,最后政府把她的价值28万美元的房子以11万多美元拍卖出去。这个故事足以显示当地政府对房地产税按时缴纳的严肃性。那么如果业主收到有关欠税屋拍卖的通知应该怎么办呢?最好要尽快找律师进行咨询。

纽约5个区房产税拖欠情况

纽约市昂贵的房产税并非人人都缴得起,根据纽约市财政局2016年度房产财政报告,纽约市在2013,2014和2015财政年度的房产税拖欠均在3亿美元以上,其中2015年最多,约为3.55亿。对于第一类和第二类住宅型物业,所拖欠税款的家庭中,2015年财政年度每户平均拖欠房产税3200美元。五大区中,华人集中的布鲁克林和皇后区拖欠房产税的案例最多,数量都超过2万套。如图1所示,布鲁克林和皇后区2015年度拖欠房产税的家庭分别占纽约市的33%和30%,是其它三个区的2倍多。在2013、2014年各区拖欠税款的比率分布与2015年类似。

图1 纽约市5个行政区2015财政年度房产税拖欠比较

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来源:大纪元制作

纽约房产税近年来年年上涨,给很多家庭带来了沉重的负担。作为在纽约生活的华人,多多了解房产税的重要性以及房产税的各种减免政策对于保住房产很重要,千万不可忽视。

六月 9, 2017 / by / in ,
20条过来人买房经验 看完心里更靠谱

来看看这20条买房经验,过来人告诉你买房子应该的注意的事项是啥?买房子不是买玩具,不喜欢可以换了。有的时候必须一步到位,这个时候,别人的经验就是很好的参考和建议。


1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险公司都可以为你打折。

2、现在高价房根本不用首付三成,但是你不要去找大银行,找像民生、浦发等小行,你完全可以办成8成贷款,四大银行每年都要被央行来查,所以他们很少违规,但小银行却可以不受限制。

3、开盘绝对没有好房子,好的房子全部被保留,然后每个月推出几套,但单价升得很快,要么就是你有关系,我们才给你好的房子。

4、广告没有一个是真的,千万别相信其中的外立面颜色,很多造出来比画的难看多了。

5、售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫SP),让你无时无刻感到紧张,这时你千万要冷静。要自己看中才买。

6、别以为高层中的九到十一楼不错,那你大错了,这些楼层正好是扬灰层,脏空气到这个高度就会停顿,我们是不会告诉你们的。

7、别对景观抱太大希望,树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的,所以能多多存活就不错了

8、别以为面砖的外墙是好的,其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了,在国外都是用的高级涂料,没人用面砖当外墙。

9、别以为实测面积是对的,其实测绘局都被我们买通的,少你一个平米你也看不出来,但是国家就只承认他的测绘报告。

10、得房率绿化率容积率大多都是与实际不相符的,千万别相信我们,我们只是听工程部随便说说的,能对八成就不错了。

11、漏水和外立面的材料根本没关系,你们要关心的是桩有多深,因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大,造成外墙裂缝才漏水的。(上海适合打桩的是地下33-35米,这部分土好)

12、不要再相信任何奖项,这个奖很多可能是花钱就能买到的。

13、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好,千万别信,这些多是公司的领导来捧场的。

14、注意,有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样多,比如排队买号等,但是开房商直接销售就不会搞很多花头,那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

15、为何有的项目凸窗看上去很大,但是能通风的只有很小一扇,我们说是为了安全,其实是开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。

16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型,那你千万不要去买这个房型,不是买不掉的就是位置有问题,我们叫后冲刺,你想啊,他干嘛不印其他的呢?

17、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子,这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了,哪些房子还在,这本东西准,只有少数楼盘会做一份假的。

18、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净,建材堆放是否井井有条(建工,住总做的好)

19、不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理,通常只买他们的一个名字,然后叫物业顾问,这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务,别的其实都由本地公司来管理。

20、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司,这也是假的,国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计,而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计,但是真正做出房型的就是国内公司,弄个外国名字只是满足大家的崇洋媚外的心理。

六月 9, 2017 / by / in ,
卖房时应避免的八种失误

您当卖房时很容易找到各种窍门技巧状语从句:,但如何避免一些不必要的失误呢?以下这八种做法会令您好房子也不好卖,让我们来看看如何避免吧。


错误一:糟糕的照片

如果网上发布的售房照片昏暗,模糊,或角度不佳,或显得怪异,那么来预约看房的人会大大减少。根据最新统计,91%的买家在准备购房时都是先从互联网开始搜索。他们中的绝大多数人都会跳过那些照片毫无吸引力的房子,即使房子的文字说明完全符合他们的需求。有时经纪人不得不敦促买家去实地看一看某处房产,因为照片实在是丑化了房子的原貌。

错误二:未完成的升级

如果您打算做一些升级,请不要遗留任何半截工程。虽然不需要每个房间都象杂志广告那么精美漂亮,但至少要有连续性,一个地方和另一个地方不要差别太大。没有什么比刚走过两三个布置典雅的房间,又突然步入一个空屋子更不和谐的了。如果你的预算不够装修每一个房间,那么就考虑主楼层的整体升级,然后再对其它房间进行简洁化和去个性化。

错误三:过度营造气氛

很多文章都教给人们如何营造怡人的氛围:从感染情绪的香氛,到优化的照明,再到萦绕不绝的音乐但其风险是,过分的操作会逼跑一些潜在的买家。香熏蜡烛可能有助于制造宁静的气氛,但不要同时强制看房者进入你认为舒缓的音乐专辑(有些人喜欢鲸鱼的叫声……但有些人不喜欢),或由于香气过重而把看房者赶出房间。经验法则是关掉音乐,淡化气味。如果你确实想营造舒适的气氛,请确保一切地方都是干净的(注意踢脚板和窗台!),拉开窗帘并打开所有的灯。研究表明,光线充足的房屋比窗帘紧闭,照明不足的房屋更有吸引力。

错误四:房主紧跟左右

想尽快卖掉您的房子吗?让经纪人来打理吧。作为房主,你要做的就是走开,让经纪人与那些买主们打交道。你可能会认为,潜在的买家都想知道房子的历史,或每一处改造,装修,翻新的细节……其实他们并不一定想知道。事实上,喋喋不休,紧随其后的房主会以最快的速度吓跑买家尤其。是当看房者想要详细检查房屋的细部时,在场的房主会成为非常大的干扰。

错误五:未提供手头销售信息

人们都喜欢到处摸一摸。这就是为什么服装店会挂出样品,以及为什么看房者会不停地摩挲你的橱柜和台面。护好您的家是头等大事,那么,您可以提供一些说明材料,让看房者的手里有东西可拿。这些材料包括精心设计的数据包,房屋销售信息及特征说明等就足够了。

错误六:宠物

宠物会降低房屋的销售价格,并使一些认真的潜在买家放弃购买。然而,人们不可能只是因为搬家就摆脱掉这些毛茸茸的家庭成员。如果可能的话,有人来看房时请带走你的宠物,而且在房子的公众开放日(open house)也不要让宠物出现在你的家里。如果这两点要求都不可能做到,考虑将宠物限制在某个空间(比如天气好时呆在后院)记得在你的房子待价而沽的那段时间清除宠物存在的痕迹:宠物箱和沾满绒毛的宠物床都是赶走潜在买家的因素。

错误七:温度过高或过低

试想看房者走入一所不错的房子,而室内温度比凉爽的室外还低了10度,看房者只好不停地跺脚来保持温暖,可想而知其结果只会让潜在买家迅速逃离售房期间,简单的规则就是要保持一个适宜的温度:。冬天不要太热,夏天不要太凉售房时每月付出一点额外的煤气费或电费,换来的有可能是房子卖掉时几万元的回报。

错误八:草率出示验房报告

出示售前验房报告是一个证实房屋坚固程度的好机会,说明您对买家没有什么可隐瞒的。但问题是,验房报告中列出的一些疑点有可能是你无法解决的。我们这里说的并不是锅炉旧了需要更换,或屋顶已超过使用寿命……而是诸如“未知”的管道问题,或有证据显示的潜在风险(原因未知或无从修复)。如果你最终需要使用验房报告作为一种销售策略 – 通常是在地理位置受到追捧,而经纪人期待出现竞购战的情况下 – 。不要无视报告中列出的问题如果是能处理的问题,可以考虑解决这些问题,然后在报告中做出说明。

六月 7, 2017 / by / in ,
卖房必读

计划卖房吗?想卖个好价钱且快速脱手吗?那就得保握现在,一份最新的研究发现,一年中最佳卖房时机是从三月中旬至四月中旬,该研究也表示,在过去5年里,房地产的潜规则有了很大的变化。


美国房地产交易数据库信息网站Zillow在2015年1月出版的新书 – “Zillow论述:房地产新规”)中提到,一年中最佳卖房的时机是从三月中旬至四月中旬但是,各地确切的最佳卖房时机还得看气候,如天气和煦的迈阿密现在即是卖房的好时机;天气严寒的波士顿则需等到四月中旬至下旬。

卖房掌握好时机:卖得快且高

“Zillow论述:房地产新规则”的共同作者Zillow执行长拉斯科夫(SpencerRascoff,图左)和Zillow首席经济学家汉佛莱斯(Stan Humphries,图右)(视频撷图)
“Zillow论述:房地产新规则”的共同作者Zillow执行长拉斯科夫(SpencerRascoff,图左)和Zillow首席经济学家汉佛莱斯(Stan Humphries,图右)(视频撷图)

“Zillow论述:房地产新规则”的共同作者Zillow执行长拉斯科夫(Spencer Rascoff)和Zillow首席经济学家汉佛莱斯(Stan Humphries)表示,卖房如果能掌握好时机,不仅可以快速卖出,还能卖得好价钱。

他们的研究发现,三月中旬到四月中旬这段时间卖出的房子,平均速度可比一年中其他时段快上15%,价格也可比均价多2.3%,如果换算成全美房价收益那就是超过$ 4,300(美元,下同)。如果你的房子座落于热门地区,如旧金山的旺季出售,2%就意味着多出$ 2.2万的收益。

卖房新规则:漂亮的浴室比漂亮的厨房更吸引人

在拉斯科夫和汉佛莱斯的新书中还有一些有趣的新发现,本文整理如下:

卖房时整修浴室的售价将比整修厨房要来得高;

2.在售屋广告上加个“可爱”(“巧巧玲珑的意思”)字眼会提高你的房价;

他们并不建议在好学区投资烂房产,因为增值的空间很有限。

4.如果你的住宅方圆400公尺内有星巴克咖啡店(星巴克咖啡),那先恭喜你,因为你的房价可比市价高,在1997年到2014年这17年间,住家附近有星巴克的房价上涨率高达96%;而同一时段的全美平均涨幅为65%。

房屋所在街道名称也会影响售价。如果街道名有Ct。(Court)和Way等字样,住宅售价会比有Blvd.(Boulevard)或St.(Street)的同类房价高。而座落在Ct。(Court)和Way的房屋,如果街道只有名称而没有数字,售价会更高。

以下是美国6个城市最佳售屋的时机及其收益。

全美平均值

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:15%
比均价高百分比:2.3%,
比均价高出的价格:$ 4,300名

亚特兰大(亚特兰大)

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:14%
比均价高百分比:6.2%,
比均价高出的价格:$ 7,200名

波士顿(波士顿)

最佳卖房时机:中旬四月下旬至
比平均售出速度快:13%
比均价高百分比:4.6%,
比均价高出的价格:$ 8,100名

达拉斯 – 沃斯堡(达拉斯沃思堡)

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:22%
比均价高百分比:3.5%,
比均价高出的价格:$ 5,800名

迈阿密 – 劳德代尔堡(迈阿密劳德代尔堡)

最佳卖房时机:三月上旬到四月中旬
比平均售出速度快:16%
比均价高百分比:3%
比均价高出的价格:$3,500

6. 旧金山(San Francisco)

最佳卖房时机:三月上旬到四月中旬
比平均售出速度快:10%
比均价高百分比:5.9%
比均价高出的价格:$22,000

7. 西雅图(Seattle)

最佳卖房时机:三月中旬到四月中旬
比平均售出速度快:16%
比均价高百分比:2.8%
比均价高出的价格:$64,000

可卖出高房价的原因

1. 选对时机:售屋资讯留在首页的时间愈久

大部分的买房者都会在三月初开始搜寻房地产资讯,任何在网站上的售屋信息可能很快就会因不断新增的售屋资料被往后推,这样一来就不容易被买房者看见。研究数据显示,全美上网搜寻新屋最大的点击量是在二月底到三月初之间。所以,当你早于最佳时机将售屋讯息放在网络上,那很快会被挤到后面的列表。

《Zillow论述:房地产新规则》建议,在三月下旬或是四月上旬将房屋讯息上传到售屋网站是最佳时机。

2. 吸引真正买家

卖房信息最主要是能够吸引真正想买房的人,那应如何找出这些人呢“Zillow的论述:房地产新规则”?建议,卖家可以看看买家是否已和房屋中介或是房贷经纪人签约,如是,这意味着他们是认真地想买房,且已跨出第一步.Zillow的数据显示,四月初是这些房屋中介与房贷经纪人开始热络之际。

时间就是金钱

卖房如果可以越快脱手越好,1月1日后,在房屋推出市场的第一个显着下降点就是三月下旬,这个时间点也是最终成交价和标价之间差额最高的。

六月 7, 2017 / by / in ,
在美国买新屋 这些常识不可忽视

越来越多的华人移民美国,购房成为安居的头等大事。但是房屋市场良莠不齐,新移民怎样才能买到一栋心宜而且保值的房屋呢?今年7月初,Churchill Classics公司在Poolesville新房区举行的见面会上,公司建筑商埃里克在接受本报记者采访时,给华人购房者提供了如下建言。


选房必读 

首先是选地区。购房者可根据自己的需求来做规划,往往有诸多因素需要考虑:如果孩子的上学环境是您决定购房的关键因素,那就要找一个好学区;如果是您主要为了享受生活,可选择周边环境宜人的社区,如居住区背山环水或附近建有公园;如果您热衷于购物,那么靠近商业区的地段是理想之选。

确定了上述因素之后,您就需要寻找真正有品质的房屋。下面列举几例在买房中可能遇到的问题:
1, 建商答应的条款最后未落实;
2, 水电不通,入户后不能使用;
3 ,入户后才发现房屋某些操作不合格,比如门关不好、窗户不严、厨房有问题;
4 ,根据购房协议,房屋有一年保修期,但在房屋需要维修时,建商并未如期兑现承诺。

买房可算得上一家人安度生活的百年大计,是人们朝夕依存的空间,容不得马虎。特别是作为身在美国的“老外”,一来不会自己动手修房,二来不擅与社区沟通,买到一幢结实可靠的房子尤为重要。

那么如何才能规避购房风险呢?埃里克的建议是:
1 ,找一家可靠的专业房检公司对房屋进行检测;
2 ,请建商负责人跟您一起做过户前的逐项检查;
3, 上网查询建商有多少被投诉的记录;
4 , 询问该建商以往的客户,了解建商房屋的质量和售后服务。

Churchill Classics公司建筑的房屋屡获殊荣。(图片来源:Churchill Classics)
Churchill Classics公司建筑的房屋屡获殊荣。(图片来源:Churchill Classics)

好建商会怎么做?

埃里克至今仍记得他曾目睹的一幕:有一次,他看到一些居民在某家建商的办公室前抗议。他对此感到非常难过,更加深刻地体会到,建商需要赢得购房者对他们的信任,同他们一起建造梦想之家。

埃里克对自己的工作非常自豪,从事建筑这一行几十年来,他收到的投诉电话几乎为零。这得益于他自始至终本着为购房者着想的心愿和坚持一步到位的原则。那么,他是怎样做到的呢?

马州Poolesville社区的Brooke两种房型。(图片来源:Churchill Classics)
马州Poolesville社区的Brooke两种房型。(图片来源:Churchill Classics)

25年前,年轻的埃里克创立了自己的建筑公司,立志要当一位好建商。俗话说:“万事开头难”,他在事业上迈出的第一步也不容易——在公司开始经营的第一年,他雇用的是一个小承包商,房屋建完后,承包商却不提供后续的服务,这令埃里克十分沮丧。从第二年开始,他转而雇用大承包商,也就意味着他得更多地投入。大承包商不仅拥有优质的建筑队伍,还配备有服务部门和一流的负责人。但在合作过程中,有的承包商在一个月后就要求付钱,有的甚至要求马上付费,埃里克都一一照办,为了达到一个目标:保证房屋的品质。25年过去,多数承包商如今仍在与埃里克合作。

在建房过程中,埃里克和买房者至少进行三次主要的沟通,即与客户开三次会议:动工前的筹备会议,充分了解客户的需求;房子建造途中的沟通(Pre-Drywall);过户前的功能演示(一般在过户前七天举行)。

马州Poolesville社区的Cascade房型。(图片来源:Churchill Classics)
马州Poolesville社区的Cascade房型。(图片来源:Churchill Classics)

建商在验房前通常会给客户一个清单,由买主逐项检验。这对不熟悉美国房屋结构的华人移民而言,实为棘手。如果客户住进新居后,才发现房屋存在问题,处理起来就会更麻烦。但是,Churchill Classics公司在交房前,埃里克会亲自去做一次全面检查,在客户验房之前,他就把可能存在的问题一一罗列出来了。他还会派公司的项目经理陪同买主一起验房,买主若有任何问题,可记录下来要求公司及时处理。对于客户买房后出现的小问题,承包商接到客户的电话后,会及时派人去处理。这些对客户而言至关重要的后续服务,是那些单干的建商或小型建商难以做到的。

因为长年坚持建造高品质的房屋,Churchill Classics公司凭借用心和诚意,赢得了客户的信任,让客户满意。该公司最近在马州贝塞斯达市(Bethesda)刚购买了一处地产,将建筑一栋空间宽敞的豪华住宅,马上接到数通电话并敲定买主了。

六月 7, 2017 / by / in ,
首次置业9大常犯错误

买房置业是个复杂而专业的工作,充分的准备会使用该过程变得容易很多下面是首次置业常犯的9大错误,希望你能有所借鉴:


1.不知道自己的承负能力

首次置业,兴奋的买房人会花费大量时间搜索房屋,比较厨房或庭院。事实是,在此之前,先找贷款机构了解自己的贷款能力才更重要。如果不知道自己的财务能力,不知道能承负多贵的房屋,即使看上,也很可能不在自己的价格承受范围之内。

此外,银行所说的买房人所能承负的贷款,与买房人实际所能承受的债务情况也往往不是一回事。为了真正了解自己的财务状况和债务承受能力,需要对实际支出做个统计。先将每月花费统计出来,其中包括每月房租,汽车花销,其它贷款费用,信用卡支付金额,食品费,健康保险,退休储蓄金等。然后,统计年度花费,如假期,保险,物业税等。最后,核算衡量购房后买房人是否真的能承受包括抵押贷款在内的以上所有费用。

2.没有获得银行预批

在信用纪录不太好或收入不稳定的情况下,买房人为自己预估的房屋贷款数额与银行准备批准的贷款数额会有很大差别。如果买房人不进行贷款预批(预先核准),不但不能保证房屋交易顺利完成,还可能会损失大笔房屋定金。

3.低估业主成本

首次置业,买房人很容易低估购房成本。事实是,购买房屋,不仅仅是首付,交割,佣金等费用,很大程度上还包括房屋的修理,维护,以及装修等费用。如果低估成本,造成资金窘迫,居住起来就会很不方便。理想状况下,按房屋价格的1%预提一部分房屋维护费,能较好地做到未雨绸缪。需要注意的是,如果资金不充裕,不要刚一入住就进行大规模装修,将房屋变成自己喜欢的样子。提前规划好,未来几年逐步进行房屋装修升级,资金就会宽松一些。

4.没有预料物业税

物业税是笔大额支出。居住期间还会不断增加。购屋过程中,买房人需对该笔费用提前做预算,以防日后财政过分紧张。

5.没做好妥协准备

首次置业,在资金上通常会比较紧张,买房人需要做好妥协准备。例如,会不得不接受沿街的房屋和过时的装修,或放弃额外的卧室。需要注意的是,尽量在房屋软性问题上妥协。对于地段,安全等硬性问题,则需慎重考虑,必要时果断放弃。

6.不要流露太多感情

看房过程中,无论多么喜爱房屋,在卖房代理面前也不要太多流露感情。否则,在日后的议价过程中,卖方会占上风,从而得不到很好的回价。

7.找个好买房代理

首次置业,在购房经验上明显缺乏,找个好的买房代理就显得十分重要。需要注意的是,首次买房人最好不要直接跟卖房代理做交易。这就好比,一个人离婚,不应该向配偶的律师寻求帮助一样。通常,亲朋好友推荐的地产代理会比较可信一些。如果所聘代理不是推荐而来,就需多询问几个客户参考。签约前,还要询问代理公司提供什么样的服务质量保证。如果合作不愉快,该用什么方式进行处理。

8.忽视检验房屋

房屋签约前,如果盲目省钱,错过检验,对日后的居住会造成很大风险。最好聘用独立于任何地产代理的验房师,因为不牵扯各种利益关系和冲突,对自己是个很好的保护。

9.没有考虑房屋未来

房屋是个长期资产,地段优劣对房屋升值具有很大的作用。购房时买家需要注意询问以下问题:
•居住小区是否有正在讨论的开发计划?
门前街道未来是否会变得更繁忙或成为主要街道?
•小区附近是否有高速公路的兴建计划?
•小区附近是否有大片未开发土地?将会会建造什么?
•小区内的房屋价格是否一直在下跌?

六月 7, 2017 / by / in ,
在旧金山湾区如何买房?

中国人喜欢买房子,这好像全世界人都知道。在中国人的心目中,只有住上自己的房子,生活才能感到安定。其他一些族裔的人,观念上不大一样,有些西方人,一辈子都是在租房子住。


整个旧金山湾区,有两个地域房子比较贵:一个是旧金山市区内;一个是南湾靠近斯坦福校园一带的城市,如Palo Alto,Menlo Park,Mountain View等, 房租和房价要比别的区域高出许多。

同事给我推荐了一个买卖房子的网站: www.zillow.com。在这个网站上,全美国的买卖、租赁房屋信息都在上面。只要输入要看区域的地址,所有的待售房和出租房,及售价和租价就都在上面了。

待售房的类型大概有三种:移动房(Mobile)、公寓楼(Condo)、独立屋(Single House)。

移动房是工厂制造房架子,安装在预制的基座上。房架子属于房主,其它一切都不属于房主。这种房每年需交地税。

公寓楼是那种与邻居共享墙壁的,地皮属于房主,其它如走廊、阳台、电梯、花园、房盖儿、洗衣房或者游泳池等都属于公共区域,公共区域的维护、维修由管理委员会负责,叫共同管理。每月需交管理费。各社区的管理费不尽相同,便宜的有每月两三百美元的,贵的有七八百美元的,大体上平均价位是每月四百美元左右。

独立屋就是那种土地和建筑都包括在产权中的房子。这种房子卖的最贵,升值和保值空间也最大;其次是公寓楼,移动房卖的最便宜,它基本上没有升值空间。

买房子第一步是要找个购房代理人(Agent),自己只管看房子就行啦。其它交易过程全权交给代理人去打理。

有些中国人不喜欢找中介或代理人,可能源自对大陆中介的认知和在国内购房的经验。对代理人不信任是不能成交的一个很大原因。

在美国买卖双方都有代理人。卖方代理人把售房信息贴到房屋买卖网站上,限欲购者在一定时间内给出报价。没有聘代理人的个人报价,很难成功,这里有心理因素,也有游戏的规则在里面。

给报价不是一个很简单的过程,买房不是在网上有售价,直接按售价买就完事了,若要那样就简单多了。往往是一处房子,有好几家同时看中,这家给的报价高,那家给的低,最后房子就被给高价的买主买走了。在当前卖方市场中,买方要想按照自己理想的价位成交,那就得对市场有充分的了解,而且还得有买卖经验。比如说有经验的代理人知道在什么时间点给出报价最恰逢其时,容易成交。

我找的这家代理是中国人开的代理公司-Advanced Advices。经纪人叫艾伦.黄(Alan Huang); 代理人叫杰森.陶(Jason Tao);还有一个实习生叫珍妮(Jenny)。 他们给我留下的印象是待人平和、做事有板有眼、不急不躁。因为是朋友把他们介绍给我的,所以我对这家公司很信任。据艾伦讲,他们能否为客户做成生意,很大成分取决于客户对他们的信任。

Jason在为客户讲购房程序((向海/大纪元)
Jason在为客户讲购房程序((向海/大纪元)

杰森做代理已经好多年了, 非常专业,也非常有经验。他给我大概讲了购房过程,和运行规则,也给我介绍了一些申请房贷方面的知识。有些东西虽然不一定都能用得到,但了解一下也很有必要。他建议我不要考虑买法拍屋,对于不是很有经验的买主,买这种房风险太大。法拍屋就是由于种种原因欠款、还不上贷款而被银行或政府收回的房子,属于银行拥有的问题还不大,政府拍卖的就得小心,弄不好买来的房子还有欠债,都得新的买主去还。

杰森带我们一共看了两次房子,都看中了,第一次没成交,第二次做成了。我们给的价格并不是最高的,交易成功不单单取决于报价,当然若与别人报价差价太大也不行,对方经纪人觉得我方经纪人可信、靠谱,这也是交易成功的因素之一。

买房是一种生活体验, 从中学到了不少知识! 把给我做购房代理的杰森联系方式留在下面,以方便那些想购房找代理的朋友们。

六月 7, 2017 / by / in ,
买卖房子的经验和教训

最近接了一单卖房的生意,情况是屋主回国,所以无奈地必须卖房。他请我做Listing Agent负责帮忙把房子放到市场上去卖。


一、房子本身的情况
1)这是栋1999年的房,有3卧,2个全厕(带浴室的),1个半厕(不带浴室), 两层楼,两个车库,居住面积2000平方英尺左右。
2)内部的情况是,部分地方要刷漆,因为天花板上有漏水的痕迹,几堵墙很脏,地板有划痕,需要打理一下,还要彻底的打扫卫生。内部的整修预计要一千美金左右的开销。
3)这栋房的买卖记录如下
1999年:新房成交$191,000.00。
2003年:转手卖了 $224,900.00。
2014 年:$225,500.00。去年4月份现在的房主的买价。
现在政府评估的价格:(2月27号2015年的估价)$207,671.00到 $248,749.00之间,合理的价格是$228,210.00.

二、这次上市的具体操作
1.定价:$239,900.00。不想定得太高,为的是尽快卖出。
2.整修房屋花了八百美金整.
3.房主到律师那儿做了个公证档,说明由他的一个朋友代签买卖此房的过户,因为屋主大概不会回到美国来过户。

三、买卖的过程
1.出价情况
房屋上市不久就很多人来询问,特别是因为地点不错,很多投资的人来询价。可惜这个社区不允许出租,因此失去了不少的机会。
还有两个自住的人出价,但是都太低,卖家不接受。
终于有一家买主,和我们磨了将近一个月之后以$235,000.00的价钱谈妥,卖家出3千元过户费,提供一年的保修(One Year Home Warranty),和白蚁保险(Termite Bond)大家成交。(减去3千元过户费,一年保修和白蚁保险的费用加起来大约1千1百左右,再扣除修理房屋的8百元,对于房主来说的净价是$230,100.00。当然,经纪人的佣金另扣)。
2.验房后的反复
买家请了验房师,检查之后列了两张纸共27条大大小小的问题,要求修理!!!我吓了一跳!我赶紧要求房主提供他购房时的验房记录,因为才不到一年,怎么有如此多的问题出现?房主对我说,他买房时没有请验房师,只是他的经纪人帮他看了看!
这次协商中,房主只肯出3百美金修理费,而买主这两天正在找人估价修理费的真正的费用,估计还会来一个回合。还不知会再要降多少呢!

四、)买房时常见的,买家向卖家提出的要求:

从这次卖房的经历,我看到了没有购房经验人草率买房的后果。
我想借此例子,以在亚特兰大买房的经验之谈,给第一次购房,或者是初次来美国买房,不了解在美国买房的规矩的买主们一些参考建议。
下面我就用我这栋上市的房的事例来对比, 解释一下买房的一些常识。

1.反悔期(Due Diligence Period)
从谈成 ,双方签字开始算,买家可以要10至15天的反悔期。在这个期限内,买家可以因为任何原因反悔,停止购买行为,没有任何罚款。
同时也是在这个期间买家要抓紧时间做各种调查,例如:验房,调查社区条令,周遭的安全 sex offender (familywatchdog.us)等等。。。
事例比较:
这个房在去年4月份买房时没有验房,只是单纯的相信买房的经纪人。
如果一年前屋主请了专业的验房师,就不会出现今天的27条需要修理的问题!
还有,不知当时是不是已经了解此区不让出租?这种条例,最好不要只听对方经纪(Listing Agent )说,要亲自打电话给社区管理委员会(HOA)。

2.) 过户费(Closing Cost)
过户的费用从理论上来讲,都是应该买家承担,不过商谈下卖家可以友情赞助(Contribute),但是只有买家能用过户费去抵收入税,不管是谁真正的出了这个钱。
例如:在过户时,卖家出了8千美金的过户费(Seller Contribute $8000 closing cost) ,在退税时,只有买家(Buyer)可以去政府要求用过户费去抵税(Tax Deductible),而不是卖家(Seller)。
对于买家来说,如果卖家帮你出了过户费,不但省了买家的开销,还能抵税。过户费,在销售记录上没有记载,对于将来卖房从价钱上看,也看上去比实际价贵一些,让卖家出过户费,是有利于买家的一种选择。

事例比较:
我的这个客人去年4月买了这栋房,没有要任何过户费,所以他购买这个房的实际开销是$225,500.00外加过户费。我没见到真正用了多少过户费,但是从一般的经验来看,80%的22万5千元的贷款,其费用少不了要6千。这样一算,这个屋主的当时的真正开销最少是23万多了!可是我们能查到的买卖记录是: $225,500.00.
同样的结果,如果是卖家出的6千过户费,加到房价上就是$231,500.00.的成交价,对于当时的卖家最后到手的钱是一样的,但是买家从中拿走了6千元,而这6千元是在记录上看不到的。那么现在和我们讨价的买主看到的是我的这个客人花了$231,500.00.而不是$225,500.00买的这个房,从心里感觉上他们的价讨得不错,对吧?
(备注:现金买卖过户费会便宜很多,1千美金左右就搞定。现金的买卖从房价上讨比较好。)

3.) 一年的房屋保修(One Year Home Warranty)http://www.top10homewarrantyreviews.com
问卖家要一年的保修(One Year Home Warranty)是最普遍的买房操作,大约$400-$500 美金就可以购买这样一个保单,其中包含了电器、冷暖器、电路、管道、车库开门器等等,有些还保房顶漏水。如果在过户后一年之内,以上方面出现问题,给保修的公司一个电话,出一个自付费用$50_至$75不等,就会有人来修理。(银行房例外,因为银行房不给房屋状况任何担保)。

事例比较:
我的这个客户去年4月份购房时,没有向卖家要求提供一年的保修。如果当时有保修单,不管是谁出钱买的,至今还在一年期限内,现在的买家要求的修理问题80%的修理都可以让保修公司来承担了!!!

4.) 白蚁保险(Termite Bond)
白蚁在亚特兰大比较猖獗,我两年前曾经写过一篇关于白蚁的文章http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=14271。
所以在亚特兰大买房,一定要重视白蚁的问题。没有哪个买主希望这栋要买的房有白蚁,所以买主当然希望房子一直有白蚁保险,即使现在没有保险,也一定要求为这栋房买一个白蚁保险。

事例比较:
我的这个客户在一年前没有考虑到白蚁的事情,既没有要求卖家给提供一份白蚁保险,也没有自己花钱买一份保险。这次的买主要求我的客人,房主买份白蚁保险,这下又多花700美金了。还好还没发现白蚁,要不然更惨。
现在这个想买我客人房的买主,请了一位很有经验的买房经纪代理,经纪人为买家很好的把了关!今天一天,我已经看到买家的经纪回到那栋房3次了,(每次开门都会自动有Email通知我)估计他们找了好几波工人去估价了。

如果我的客人在一年前用的是和现在这个买家经纪一样负责的经纪人,现在卖房就不会出现这么多的开销和麻烦了!

六月 7, 2017 / 2 Comments / by / in ,
在美国购房 如何缴纳地税及房屋税

大多数去美国的中国人都有在美国安家立业的打算,置业之前,先了解一下在美国购房如何缴纳地税及房屋税吧:


在美国购房为何要缴纳地税?

在美国购买房地产后,土地上至天空800米,下至地下800米都属于个人永远拥有的,既使地下发现金矿的话,也属于个人资产,所以地税也是会世世代代跟随着你。因为土地是美国政府卖给你私人使用的,以收缴地税的形式,每年将这些地税的钱都是交给当地的县政府来修路,修公园和学校学区的建设。所以身为美国房地产持有者,不能逃避缴纳地税,那是违法行为。

如何计算地税?

每年缴纳地税的比例大致是房价的1.0-1.5%。每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动。在房地产跌价的时候是有办法上诉的,房屋持有者可以到当地的县政府评估员填表格,说明地税被高估了。如果能说服县评估员,就会调整你的地税,如果能够降低一些,就可以少交一点税。

如何缴纳房屋税?

政府每年会给房地产业者两次机会分开缴税。解读好这张税表很重要,必须了解每个数字都代表什么不同的意义。加州的地税计算年度是从当年7月1号到次年的6月30号。一般人会在9月底,10月初收到这份税单。

有两种方式可以交这个税,一种方式就是单独交,可以在网上交,也可以寄支票去交,或是去县政府里交。另外一种方式是让贷款银行预先扣掉,叫扣押。扣押进去之后就不用担心了,如果晚了只会罚银行。大部分人会选择自己交,尽管有些是贷款银行交的,但你也会收到一份复印件。

交地税绝对不能晚,罚10%很多。这个地产税你可以上网用信用卡交,也可以用支票付,另外就是邮寄。邮寄的话要小心,你说寄了,对方说没收到就麻烦,所以最好的办法是寄挂号信,仅仅是多花5美元就可以保证不会丢到信件,寄出后只要注意查看自己的银行账户里何时被收走这笔款即可。或者业者的资金不是那么紧张的话,可以提前十几天半个月,确定他可以收到,小心不要被罚款。严格的按照美国邮政法律讲,寄出去的信件应该是按邮戳为准,所以12月10号和4月10号的邮戳必须要清晰地盖上去,才可以放心寄出。

来源:网易教育综合整理

六月 7, 2017 / by / in ,