买房售房秘决

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【视频】在美国买房不得不知的陷阱

在美国投资买房一直都是华人趋之若鹜的选择,尤其是纽约。纽约的房地产业基本没有低潮期,房产保值性高,加上华人众多,是投资者的首选。


但很多投资者可能都遇到过这种情况,就是地产中介会强烈推荐你找一位房产律师。在美国买房拥有一个专业的律师,真的是事半功倍。 华人朋友来到美国,不管是经营生意还是购买房产,都需要面临一大堆法律难题,今天我们请到处理房产纠纷非常有经验的高开飏律师为您解答难题。

专攻房屋产权以及土地纠纷、商业合同纠纷、国际贸易纠纷的高开飏律师有着丰富的执业经验,并以诉讼成功率高而闻名纽约华人圈。


年轻有为的高律师,干劲十足,不但上庭诉讼经验丰富,且精通多国语言,中英俱佳辩才无碍。高律师毕业于Brooklyn Law School法学院,曾在美国知名法律事务所任职,后自行开业,颇获客户信任。

在土地纠纷方面高律师经验丰富。他曾办过案件包括:两家屋主因甲方侵占乙方的地而互告,虽然乙方有产权公司的Survey测量图为凭,但甲方表示在前屋主知情并同意下已使用此块土地超过十年,所以依法已为甲方所有,在高律师调解下圆满落幕。另外也曾处理过世的父母将房产联名赠与兄弟共有的案子,由于兄弟二人争执不下,互相指责。高律师指出这就需要律师出面调停,为双方权益做最好的规划及排解。


高律师还对广大华人朋友表示,在美国购买房产、业务之前,买、卖双方都会被进行背景调查。而高开飏律师楼会帮客户去做产权调查,确认卖家有资格去卖这个房子。简单来说,就是他们有没有欠款?有没有被告?或者有没有做过破产?有没有停车罚单啊,这些,所有欠的钱都要算清楚。”

如果房产涉及罚单、违规,则要在交易前处理好。


高开飏律师表示,一般不紧急的就只是罚款,屋主去修理就好。但是如果一直不修理的话,罚款可能会增加,可能在罚款上还有利息。如果是那种牵扯人身安全的,如果屋主不马上修理,纽约市就会来帮你修理,但是纽约市出的钱,会算在屋主的房产的地税一部分,通过地税来交这个费用。

不少华人父母给儿女买房子,直接将儿女的名字加入产权拥有人,会带来税务的问题。

针对这个常见问题,高律师告诉读者,高开飏律师楼可以通过一些办法,把它这个变成一个不收税的礼物,这样的话孩子也可以住这个房子;利用这个房子,也可以去卖,这样的话大家都可以减少税务或者没有税务。


同时,高律师也是一名精通生前信托的律师。高开飏说,父母百年归老,可以制定好生前信托,能省去大笔的法庭手续费用。法院审判你的财产后,才可以把这些财产给你的孩子,如果快的话可能三个月,如果慢的话可能一年半,所以这个就会产生费用,产生延期。如果把房子放到信托里,信托是可以跳过清算这一步的。

在商业合同纠纷、国际贸易纠纷案件中,高律师也有出色的表现。他曾处理过进口商货品被海关扣押,或者客户上了FDA的黑名单的棘手案件,都能在最短时间内解决客户的难题,也曾处理客户因买卖股票与股票经纪人之间的纠纷,并成功胜诉。


高律师指出律师的责任就是要保护顾客,为顾客争取合理的权益,如果律师不负责任,没有详细研读顾客的合约,没有找出不合理的条款,造成顾客金钱与精神上的损失,就不是尽职的律师。顾客如果碰到律师看合约却没找出任何疑点,就要三思了。

其他服务项目还包括:公司成立/买卖、误医误诊事故、股东股权协议、房屋买卖、遗产计划、房东房客纠纷等等,欢迎详询。

❤️高开飏律师事务所

❤️网址:www.gaoesq.com

❤️电话:718-886-8670

❤️地址: 39-07 Prince St . Suite 6E, Flushing, NY 11354

六月 25, 2019 / by / in , , , , ,
【视频】纽约买房之前需要做哪些工作?

中美购房流程大不同 纽约买房流程: 1.选择地产经纪人。 2.咨询银行。 3.找地产经纪看房子。 4.咨询税务会计师。 5.请地产律师做审核及调查。 6.地产经纪开始启动贷款程序,确定交屋时间。 7.产权调查。 8.律师安排交屋。 9.房屋保险。

五月 18, 2019 / by / in , , , ,
房屋装修的“恐怖”故事

你可能听说过独栋别墅,但有没有听说过Franken房子(意即“恐怖屋”)?这是指一些被“装修”后变得面目狰狞的房子,比如增加了直通客厅的管道,像蒜瓣一样串在一起的卧室,或荧光地板的房子。有些人对自己房子做的事情是相当可怕的。


在目前正常房屋的价格都节节下跌的情况下,许多装修失败的房子更是难以出售。HomeVestors一家以“我们购买丑陋的房子”为招牌的公司,专门购买这些没有人想要的房屋。 有时,房子糟糕到必须标示为“只为投资者“上市,因为房子不适合一般买房者。

HomeVestors的总裁David Hicks说到,“我们拿到的很多都是已经被地产代理放弃的房屋。”一些前房主可能认为是好主意的装修真的让人难以想像。以下是他所见过的一些最糟糕的作品,希望您可以从其它“整形失败”的案例中得到启示:

◆功能失调的房间结构:
房主需要一个新的卧室,所以就从别的房间里分出一个,但彻底打乱了所有房间的进出。这比通过一个卧室才能到另一个卧室还要糟糕的多。“你必须从客厅穿过一间卧室才能去厨房,”Hicks说到。

◆五个卧室,一个卫生间:
一般卧室比卫生间多的房子都很难卖。五个卧室合用一个卫生间,早上的会非常抢。更惨的是卫生间离所有的卧室都很远。HomeVestors买了一栋房子,二楼有三个卧室,三楼有两个卧室,但唯一的卫生间在地下室。Hicks说到,“半夜晚上厕所,要先下三层楼。”

◆糟糕的车库改建:
需要更多的空间,很多房主把旧的车库改装成了新的卧室,但不注意的改建可能会使新的生活空间看起来更像旧车库。Hicks说到,“最终结果很难看,同时车库也没有了。”

◆巨大的厨房-没有客厅:
有些家庭把空间用在自己的爱好上,其他什么都不管了。“一个房主把整个客厅变成了一个巨型厨房,但完全没有客厅。”

◆没有壁橱的卧室:
这可以以多种方式发展:旧房主为了增加空间而去掉了壁橱,或增建了新的卧室,但没留壁橱的空间。不管如何,这种房子很难卖;大部分人喜欢壁橱空间,很多的卖房广告都写着,“很大壁橱空间。”

◆非常糟糕的颜色搭配:
一个可怕的配色方案可以使买家瞬间反感,跟本不看房子的其他优点。Hicks说到,“我们有一栋房子,入口就是多种颜色霓虹灯样式的地砖。” 买家一进门,马上后退离开。

◆热带雨林:
每个人都喜欢的树木和灌木,但如果过于茂盛,它就变成一个问题。“当植物开始阻挡光线,使室内黑暗,这就很糟糕。”Hicks说到。

◆缺少部件:
被忽视的房子可能看起来很可怕,但也可能非常危险。HomeVestors买下了弗吉尼亚州汉普顿街的一栋不错的老房,但它有几个问题;其中最严重的是地下室的入口直通外面:房子基本上就是一个大坑。Hicks说到,没有几个房地产代理愿意接这栋房子。

六月 9, 2017 / by / in ,
装修售房4迷思

为了尽快将房屋销售出去,很多屋主会采用装修房屋的方式提升房屋价值。不过,如果考虑不当,花钱的项目并不一定能带来预期的效果。下面是四个常见的装修误区,希望对您有所启示:


花钱就有回报

很多人认为只要花钱了,投入了,装修项目就能带来好的卖房效果。事实并不是这样,过分个性化的装修往往会降低买家的兴致。

我能自己做

为了省钱,很多屋主都想自己动手实施房屋增值项目。对于那些小型或拆卸容易的装修,屋主大可放心自己做;而对于那些专业向较强,难度较高的项目,屋主最好找人一次做好。

泳池是卖点

不少人认为增建个清凉泳池应是个不错的房屋卖点。但事实并不完全是这样,根据买家的喜欢不同,昂贵泳池的投资并不一定能让房屋轻松销售出去。对与喜欢打理花草的人士来说,也许认为泳池占据了太多庭院面积而不想购买该房;另外一些经济较紧的买家则会认为该项设施维护太高。

最新潮流最好

很多屋主认为符合当今最新潮流的房屋装修最容易销售。事实是,过分现代新潮的设计尽管比较惹人眼目,但在功能,价位和口味上并不总能为人认同。从稳妥的角度来说,经得住时间考验的经典装修最容易销售和收回成本。

六月 9, 2017 / by / in ,
哪些整修项目可以为房产锦上添花?

您想让自己的房子买个好价钱么?可能有人会跟您说建个温室,把厨房换成换上全套定制的,或把花园改造成树木成荫的绿洲,来确保房子卖个好价钱。不过很多人在身体力行的花费了上千镑之后,却并没有赚得额外的收入,有些改造甚至还拉低了房产的卖价。那么,究竟哪些整修项目可以为您的房产锦上添花呢?而哪些改造则应是您让你入不敷出呢?


在做任何工程之前,您首先要做好功课,确认您的项目不会违反市政的扩建条例,否则劳师动众之后若要被罚款或强制拆除就亏大了。而且您也应该在事前咨询当地的房屋机构,了解未经改造和改造后的房屋售价分别是多少。否则,若您的房产在未改建前就已经基本达到了这一地区的房价上限,那么任您改造的再精致,房价也不会上升太多 – 因为房价主要由地段决定。

扩建改造

会对房屋外形造成影响的工程都需要考虑好对外形的影响,扩建的部分应该被设计成房屋主体的延续,拥有相同的地板与装潢。相反,您的房产若在一排镇屋中陡然突出一块,很可能会影响您的卖价。

阁楼改建。

阁楼改建是一种增加房间的高效方法,改建费用一般在1.5〜4万以上,视房型不同而定。能提高你的房屋售价达12.5%。

添加温室。

另一个选项是添加温室,其关键在于确保工程的结果不会给人一种硬添加上的感觉。好的温室扩建可为房价带来7%的增值。而且请注意不要过度扩建,因为购房者还是想要一处大小适中的花园。

车库改造。

将你的车库改造为新的卧房,更大的厨房或者是游乐场地都能够为房屋的价值带来实实在在的提升。

。地下室的改建

此外,除非你有足够多的资金,否则不要考虑地下室的改建。一般来说,这样的改造很容易就花费4-5万英镑。而且地下室的改造较为复杂,相对而言技术要求较高,操作不当的话有可能花费更多。

整修内饰和设施

相对于需要重新涂漆的走廊,让买家更为介意的是窄小老旧的厨房或发黄的浴室,它们会轻易的吓走潜在购房者。相反如果改造成功的话,良好的厨房和浴室能分别提升房价3%和5%。

.厨房

无论怎样强调厨房都不为过。室内装修公司HomeFix Direct的Declan Curran表示:厨房目前成为了装修的核心。如果你的预算只能支持整修一个房间,那毫无疑问就是厨房。

.浴室

至于浴室,要点是简洁但优质。让买家动心的是高品质的设施,比如浴室的玻璃屏的品味就比浴帘要高得多,再用混水龙头代替冷热分开的龙头、增设加热合金毛巾架。

.卧室

别为卧室而担忧,保持卧室清洁、现代化,确保买家不会看到破碎的墙纸。

中性真实 过犹不及

您可能很青睐明色系,但是如果想吸引购房者,请保持白色调与米色调的装潢。除此之外,适当清除房屋里的杂物,添加镜子也是个好主意,可以使空间看起来更大。

吸引买家的房屋往往都是原版的,未经太多改建的。所以,在决定撤除壁炉,更换原有的木质地板、彩绘玻璃或木质框格窗之前要三思而行。否则失去了原有风格的房产很可能会给人不协调和做作的感觉而难以卖上好价钱。

街景要美观精巧

“路边感觉”(Kerb appeal)是吸引买家的元素之一,粉刷好房屋的墙壁,让窗户看起来铮亮,为你的前门换上崭新的门牌号。如果你的房子是在乡下,购房者会很倾心于干净的花园以及花坛。

车位的处理

在城市里,停放车辆变的越来越重要,所以草坪填成平地而增加停车位会增加房屋市值。对于后院设施,你所需要的就是草坪与篱笆。

网络房屋中介公司Emoov的创始人Russell Quirk表示:“将后花园填平并非好主意。大部分买家,尤其是有孩子的家庭,都希望一个绿草如茵的后院,而非面冷冰冰的一片混凝土。

节能,但要谨慎

如果现有的热水器还能工作的话,请不要在设置太阳能充电的屋顶面板或者添加热水器上花费上千镑。因为此种工程很难增加房屋的实质价值。

柯伦先生补充道:“很具讽刺意味的是,买家看重的是房屋的地理位置,当地风土人情,户型大小,附近学区以及停车位的设置很少人会在意架设在房屋上的节能设施“。

六月 9, 2017 / by / in ,
厨房是买家最看重

当出售房屋时,哪些空间会令潜在的买家印象深刻?不是每个人都有同样的答案,但他们都认同人们非常仔细查看的主要区域,是最高价值区。


双胞胎房地产代理公司Ray White的负责人Craig Pontey说:“是厨房 ”。每个人都想要一个宽敞,明亮,通风的厨房,一家人可以坐在里面吃早餐,最好还能看到花园。

下北岸来自Mosman和Neutral Bay房地产公司Richardson&Wrench的Andrew Blaxlandy认为,应该是厨房和开放式家庭活动空间的地方,能够直接看到花园是最理想的。

同时,内西区Burwood的房地产代理公司LJ Hooker的负责人兼拍卖师 Fabian Cabrera在厨房的基础上更进一步,穿过厨房到了外面。

他说:“后院是最重要的,人们喜欢很方便从室内走到后院,后院是大多数人喜欢的凉爽的娱乐空间。”

当然,在出售房产时值得考虑这三个区域。如果购买决定最有可能取决于厨房的质量,供一家人坐下来的空间和可以直到的后院,那么值得花一些时间,人力,甚至投入资金来尽量展示其魅力。

Blaxland认为,有房子不错一个厨房的状语从句:家庭活动区域以及延伸空间非常可取,他目前正在对他的南部高地的房子进行全部重新布局的过程中。

他说:“出售房子之前绝对值得装修,我自己就是这样在做,北向的空间建一间很好的厨房和家庭活动区,通过推拉门很方便进入房子后院,以创造更多的室内室外空间“。

“人们确实希望有一个与家庭生活区相融合的厨房。如果空间有限,这可能意味着简易风格的厨房,但如果有足够的空间,最好是厨房中间另外设有台面。”

蓬泰伊表示,买家对厨房的主要优先选项对话对话的英文轻松,明亮,崭新的方便工作的空间,能欣赏到后院的景致。他称,90%的购房决定是由女士所做,因女士在厨房里度过的时间最多。

他说:“这是关于学习的行为,母亲认为有一个良好的厨房,是家庭聚在一起开启美好一天的一个好地方,她们的这个想法就会传递给他们的孩子。”

“新一代可能会看到一些变化,许多年轻人现在喜欢做饭,所以他们对厨房更感兴趣,但一般来说,这是女士的最重要空间。同样,当你有客人时,每个人都喜欢围在一个漂亮的厨房周围“。

Blaxland补充道,如果有推拉门,通道门或折叠门方便进入房子的后院,厨房对买家而言就特别珍贵他说:“我们生活在很多时候,喜欢在户外用餐的氛围中,因此厨房和家庭活动区能方便连接后院会更好“。

卡布雷拉也同意:“我认为户外区域,有一个带遮阳篷的娱乐区,烧烤区,漂亮的躺椅和一个易于维护的花园对任何房子都是最重要的空间,然后是家庭区和厨房,这些区域合在一起,形成完美的整体。”

 

六月 9, 2017 / by / in ,
卖房:漂亮的浴室比漂亮的厨房更吸引人

卖房新规则:漂亮的浴室比漂亮的厨房更吸引人

卖房时整修浴室的售价将比整修厨房要来得高;

2.在售屋广告上加个“可爱”(“巧巧玲珑的意思”)字眼会提高你的房价;

他们并不建议在好学区投资烂房产,因为增值的空间很有限。


4.如果你的住宅方圆400公尺内有星巴克咖啡店(星巴克咖啡),那先恭喜你,因为你的房价可比市价高,在1997年到2014年这17年间,住家附近有星巴克的房价上涨率高达96%;而同一时段的全美平均涨幅为65%。

房屋所在街道名称也会影响售价。如果街道名有Ct。(Court)和Way等字样,住宅售价会比有Blvd.(Boulevard)或St.(Street)的同类房价高。而座落在Ct。(Court)和Way的房屋,如果街道只有名称而没有数字,售价会更高。

以下是美国6个城市最佳售屋的时机及其收益。

全美平均值

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:15%
比均价高百分比:2.3%
比均价高出的价格:$ 4,300名

亚特兰大(亚特兰大)

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:14%
比均价高百分比:6.2%
比均价高出的价格:$ 7,200名

波士顿(波士顿)

最佳卖房时机:中旬四月至下旬
比平均售出速度快:13%
比均价高百分比:4.6%
比均价高出的价格:$ 8,100名

达拉斯 – 沃斯堡(达拉斯沃思堡)

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:22%
比均价高百分比:3.5%
比均价高出的价格:$ 5,800名

迈阿密 – 劳德代尔堡(迈阿密劳德代尔堡)

最佳卖房时机:上旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:16%
比均价高百分比:3%
比均价高出的价格:$ 3,500名

旧金山(旧金山)

最佳卖房时机:上旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:10%
比均价高百分比:5.9%
比均价高出的价格:$ 22,000名

西雅图(西雅图)

最佳卖房时机:中旬三月四月到中旬
比平均售出速度快:16%
比均价高百分比:2.8%
比均价高出的价格:$ 64,000个

可卖出高房价的原因

选对时机:售屋资讯留在首页的时间愈久

大部分的买房者都会在三月初开始搜寻房地产资讯,任何在网站上的售屋信息可能很快就会因不断新增的售屋资料被往后推,这样一来就不容易被买房者看见。研究数据显示,全美上网搜寻新屋最大的点击量是在二月底到三月初之间。所以,当你早于最佳时机将售屋讯息放在网络上,那很快会被挤到后面的列表。

“Zillow的论述:房地产新规则”建议,在三月下旬或是四月上旬将房屋讯息上传到售屋网站是最佳时机。

吸引真正买家

卖房信息最主要是能够吸引真正想买房的人,那应如何找出这些人呢“Zillow的论述:房地产新规则”?建议,卖家可以看看买家是否已和房屋中介或是房贷经纪人签约,如是,这意味着他们是认真地想买房,且已跨出第一步.Zillow的数据显示,四月初是这些房屋中介与房贷经纪人开始热络之际。

时间就是金钱

卖房如果可以越快脱手越好,1月1日后,在房屋推出市场的第一个显着下降点就是三月下旬,这个时间点也是最终成交价和标价之间差额最高的。

六月 9, 2017 / by / in ,
纽约购房养房攻略

买房是件好事,但在买房前一定要慎重考虑各种养房开销后,再根据自己的承担能力购买相应价位和相应类型的房产。

那么,在纽约拥有一套房产会伴随着哪些开销呢?下面介绍一些除了水电费外常见的养房开销:


每月房贷、房贷保险、房地产税、房屋保险、维修费、物业费、打理花园的费用都要统统算进去(Fotolia)
每月房贷、房贷保险、房地产税、房屋保险、维修费、物业费、打理花园的费用都要统统算进去(Fotolia)

1.每月房贷和房贷保险

除非业主买房时有足够的资金,全款买房,否则就需要贷款。根据事先和贷款机构达成的协议,业主每月需要支付一定的本金和利息,直到贷款期结束为止。对于大多数家庭来说,房贷应该算是每月的一个大头开销。

如果买房时因首付不够而选择低首付贷款,在大多数情况下贷款者都需要购买房贷保险。在传统的贷款方式中,随着还款年数的增加,贷款价值比(LTV)降至80%时,房贷保险就可以取消。但开始还贷的几年,贷款价值比还很高时,业主每年还是要交纳房贷保险。

2.房地产税

房地产税(Property Tax)是指纽约市政府针对房地产而征收的税,是纽约市主要的收入来源。房地产税的税额每年都可能会有变动。市财政局每年都会对房产进行估价,然后根据估价以及房产税率来决定房产税额。

评估价值在25万美元或以下的房产需要按季度缴税,每年4次,评估价值在25万美元以上的房产每半年缴纳一次税。对于一个家庭来说,除了房贷外,房地产税应该算是一年中的另一大开销。没有申请任何房地产税减免的家庭,每年的房地产税会高达几千美元,有的甚至达上万美元。比如说,拥有一套市场价值为647,000万美元(对应的评估价值为31,683美元)的房子,如果没有任何税务减免,业主需要缴纳6334美元的房地产税(根据2016/2017纳税年度的税率)。

3.房屋保险

美国买房肯定少不了购买房屋保险,基本保险包括火灾和盗窃等。但有些地区时常发生地震等天灾,业主也可以要求增加一些额外保险。房屋保险也常被称为“业主保险(Homeowners Insurance)”。根据Trusted Choice网,纽约州2016年的平均业主保险费为1,158美元,高于全美1,034美元的平均费用。当然不同的保险公司提供的价格也不同,因此业主选择保险公司时一定要货比三家。

4.独立屋的维修费

买房和租房不同,业主要承担着维修房屋的责任。一般来说,房子住久了都会出现这样那样的问题,比如水管漏水、卫生间堵塞、屋顶破损等等。越老旧的房子出现的问题越多,维护费用也会越高。

5.物业费

如果你购买的是共管公寓(condo)或者是连排屋(也称连排别墅)式的小区,你还需要按月或者按年交管理费以及用来维护社区的其它开销。社区费的大小取决于很多因素,一般来说,社区的公共设施越多,社区费就越高;越是年久的公寓楼,维护费也越高。《纽约每日新闻》在一篇报导中建议打算在纽约购买公寓的买家,公寓本身的价格只是决定购买的一个因素,更重要的是要看公寓的维护费。在纽约公寓楼的维护费用很贵,平均费用为每月1500美元。

6.打理花园支出

买的房子如果是带花园的话,花园的维护费用也需要考虑进去。如果业主自己能够打理花园,那就只需要投资一些必要的工具,比如除草机等。整个的一套花园用具买下来也会花费不少。如果业主没有能力自己打理花园,那每月还要考虑工人的雇用费。

总之,在纽约买房,能贷得了款并不是最重要的是,最重要的是买房后是否还能够轻松的生活。很多家庭在买房时没有重视养房的开销,结果买房后却被迫走上了财务的悬崖上。

中国富豪在美狂置产业,却因多年未交地产税,部分房产被充公拍卖,国内子女想要继承也有难度(Fotolia)
中国富豪在美狂置产业,却因多年未交地产税,部分房产被充公拍卖,国内子女想要继承也有难度(Fotolia)

别因小失大 及时缴纳房产税须重视

一位中国富豪在美国购买了20栋别墅,但因不懂美国房产税的法律,结果4栋被拍卖,另外的16栋儿子继承也很难,其家人吃尽了美国高额房产税的苦头。这则惊人的消息今年7月曾在网上大为流传。

王君(化名)的父亲是一位民营企业家,曾在2009年以个人名义在美国各地买下20栋别墅,其中包括纽约州的2栋。不幸的是,父亲的企业于2012年倒闭,国内的房产和存款均被查封抵债。父亲今年也因病去世。一直没有稳定工作的王君一时想起了父亲在美国购置的20栋别墅,本以为能保自己一世衣食无忧。但就在他想要继承这笔巨额遗产时,却意外地发现,父亲在纽约州和马萨诸塞州的别墅已经成为了别人的家。

原来,王君的父亲在购买上述房产后并没有安排当地中介照料,结果因拖欠多年的房产税而被政府拍卖掉,父亲当初巨额的投资就这样的毁于一旦。这20栋别墅,4栋被人占去了不说,剩下的16栋要想继承也很难。王君的父亲因为没有美国身份,若想继承父亲的遗产,王君需要支付高达40%的遗产税。

上面例子充分说明,在美国买房,了解房产税及其它税务非常重要。买了房子,并不代表就能保住房子。业主如果因为种种原因长期拖欠房产税,后果会非常严重,甚至会导致失去房产。在房产税高居不下的纽约更是如此。

按照纽约市的法律规定,作为业主,有责任按时缴纳房产税。即使业主在没有收到房产税单的情况下也要这么做。若迟缴税款,无论是什么理由,财政局都要向业主收取利息。那么纽约的房产税竟有那几种?具体怎么个缴纳法儿呢?不缴纳或拖欠房产税到底会有什么后果?而早缴纳房产税又会有什么优惠?这些业主关心的问题,我们在这里就一一进行探讨。

纽约4类房产税

纽约市将物业分成4种类型,按类型收取房产税。第一类是1-3家庭住房;第二类是3家庭以上的住宅物业和合作公寓及共管公寓;第三类是公用事业公司设备和特殊的特许经营物业;第四类是所有其它房地产,包括办公楼、工厂、商店、酒店和套房。每一种类型所对应的房产税率和房产税的计算方法不同。房产税的税额主要取决于房产的估价和税率,两者任意一个因素上涨,都会导致房产税上涨。

房产税基本流程

有房子的人都会知道,纽约市的房产税每年可以分几次缴纳。纽约州规定,纽约市每年要对所有地产做一个评估。在每年的1月,财政局会给每位业主寄出一份物业价值年度通知书(Notice of Property Value)。这份通知书非常重要,里面列有房产的重要详情,包括财政局估算的房产的市场价值和评估价值等用于计算房产税的资料。

通知书上列出的评估价值越高,房产税也就会越高。因此,业主在收到通知书后一定要认真检查上面的信息,若上面的某项信息错误导致房产估价高,业主可于3月15日前向纽约市税务委员会(Tax Commission)直接提出申诉,而无须请律师。申请表格可在税务委员会网站得到。

此外,通知书还列出了业主在当前纳税年度中享受的任何减免,并可能列出业主在下一纳税年度的一些减免,业主在3月15日前也可进行减免申请。

财政局会在每年的5月份发布最终评估卷,并生成始于7月1日的下一纳税年度的房地产账单。

纽约市的财政年度(Fiscal Year)是从每年的7月1日开始,到第二年的6月30日结束。根据房产的大小,业主可预期的付款时间表分为以下两种:

‧ 按季度缴纳

所有评估价值在25万美元或以下的物业须按季度缴税,也就是一年缴纳4次。业主一年会收到4次税单,通常都是在税款到期的前一个月收到税单。税款到期日期为每年的7月1日、10月1日、1月1日及4月1日。

‧ 半年一次缴纳

所有评估价值在25万美元以上的物业每年需缴纳2次房产税,也就是说每半年业主会收到税单,通常都是在税款到期的前一个月收到。税款到期日期为7月1日及1月1日。

不交或迟交税款会遭罚,如果一次支付全年房产税也能享有少许的优惠(Fotolia)

一次支付全年房产税有优惠

提前缴纳完整个纳税年度房产税会收到一定的折扣。如果你是按季度缴纳房产税,在纳税年度的第一个房产税单的缴税截止日期(7月1日或宽限期7月15日)之前缴纳全年税额,你会收到0.5%的折扣;如果等到10月份的第二个房产税单时一起缴纳完剩下三个季度的税额,就会收到三个季度房产税的0.25%的折扣;如果在1月份一起支付完剩下两个季度的税额,会收到两个季度的0.125%的折扣。

如果你属于每半年缴纳一次房产税的业主,若在7月份得到的第一个年度纳税单截止之前缴纳完全年税额,会收到0.5%的折扣。

不交或迟交税款会遭罚

如果你是按季度缴税,若在税款到期时没有及时缴税,还可以有15天的宽限时间。也就是说,你在每年的7月15日、10月15日、1月15日或者4月15日之前缴纳税款,政府就不会追加利润。如果宽限期的最后一天正好赶上周末或者节日,就以下一个工作日为准。

如果你在宽限期之后才补缴税款,政府就会从税款到期的日子算起(也就是7月日、10月1日、1月1日或4月1日),收取高额利息,利率取决于房产的评估价值(具体利率请见表一)。要特别注意的是,纽约市对房产税的要求特别严格。财政局一旦将税单邮寄出去,就以信件中指定的付款日期为准。在财政局工作的胡先生警告说,如果你更换了房子就一定要及时通知财政局,否则财政局会将税单邮寄到旧地址那里。若税单遗失或者你没有及时拿到税单,就会给你带来一系列麻烦。

表1 纽约市因迟交房产税所追加的利率

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来源:纽约市财政局。

财政局在其官网上警告到:如果收到来自财政局的信件要求提供更多的信息,你一定要联系财政局。即使你认为财政局发错了通知,也最好要联系财政局。不要拖延,否则财政局会自动对尚未支付的房产税收取利息,时间久了,所缴的利息很可能要比原来的税额还多。如果持续不支付欠款,还会引起房产被拍卖。在纽约,拖欠房产税可不是一件小事,胡先生说:“根据纽约市法律规定,如果拖欠1,000美元以上的房产税超过三年,那么纽约市就有权将房屋的抵押权转交给银行。”

其实不光是纽约,美国各个州对房产税的迟交或者罚金处理得都非常严厉,哪怕是很少的罚金都会引起严重后果。最近在网上看到的宾夕法尼亚州的一个案子足以给人们以惊醒。一位寡妇因迟交房产税而被罚了6.3美元,可她没有当回事,后来这6美元加了利息后增加至大约235美元。由于一直未引起这位房主的重视,最后政府把她的价值28万美元的房子以11万多美元拍卖出去。这个故事足以显示当地政府对房地产税按时缴纳的严肃性。那么如果业主收到有关欠税屋拍卖的通知应该怎么办呢?最好要尽快找律师进行咨询。

纽约5个区房产税拖欠情况

纽约市昂贵的房产税并非人人都缴得起,根据纽约市财政局2016年度房产财政报告,纽约市在2013,2014和2015财政年度的房产税拖欠均在3亿美元以上,其中2015年最多,约为3.55亿。对于第一类和第二类住宅型物业,所拖欠税款的家庭中,2015年财政年度每户平均拖欠房产税3200美元。五大区中,华人集中的布鲁克林和皇后区拖欠房产税的案例最多,数量都超过2万套。如图1所示,布鲁克林和皇后区2015年度拖欠房产税的家庭分别占纽约市的33%和30%,是其它三个区的2倍多。在2013、2014年各区拖欠税款的比率分布与2015年类似。

图1 纽约市5个行政区2015财政年度房产税拖欠比较

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来源:大纪元制作

纽约房产税近年来年年上涨,给很多家庭带来了沉重的负担。作为在纽约生活的华人,多多了解房产税的重要性以及房产税的各种减免政策对于保住房产很重要,千万不可忽视。

六月 9, 2017 / by / in ,