【房地产】房屋拍卖(Auction)

【房地产】房屋拍卖(Auction)

一提到拍卖(Auction),人们就会联想到银行的房,其实拍卖只是一种买卖的销售手段。下面我们来看一看这些术语:

一)房地产拍卖(Auction)定义

拍卖是一种买卖方式,以公开竞价,将房屋和地产售给最高应价者的买卖的方式。被这种方式进行买卖的房叫做被“拍卖的房”。被“拍卖的房”不一定是银行的房,任何想卖房的人都可以有拍卖的形式来出售自己的房。因为拍卖公司的大量广告,可能会吸引到很多买主,而且几天或几个小时就见效。雇用专门经营拍卖公司来卖房,对卖家来讲,费用相对是比较低的,如果成交,买家要出5%的手续费。

二)房产的拍卖(Real Estate Auction)的几种行式

绝对的拍卖:(Absolute Auction)
• 不事先设定卖价,不管最后到时出的最高价是多少,三捶定案!绝对出售。
• 因为保证绝对出售,从而吸引众多的买家,这种形式的拍卖能吸引最多数量的买家参与。
• 这种市场行为是最吸引买主一种的推销的形式,被共认为唯一的拍卖方式能真正反映出售房实际的市场的价值。
• 绝对的拍卖形式是各种拍卖形式中成交的效果最好的,许多卖家, 其中包括各种银行,政府所属机构,越来越多地采用这种拍卖方式。

有底价的拍卖:(Minimum Bid Auction)

• 卖家事先定有底价,也就是最低卖价,这个底价一早就在各种媒介公布于众。
• 这种方法对卖家来讲减少了万一没拍到要卖的价的风险。
• 买家预先知道卖家的最低价,如果价钱不合适,买家也不用浪费时间来竞拍,但是这种方式的定价很难掌握,如果太高没人来竞拍,人为的定价,不能顺应真正的市场价,不能保证一定能售出。

有保留的拍卖(Reserve Auction)

• 出的最高价并不意味着成交。
• 卖家的最低价不是公开的,卖主有权在拍卖时间结束后的72小时内接受或拒绝拍出的最高价。
• 价是事先定的,卖家有100%的决定权:卖还是不卖。
• 这种拍卖的形式的缺点:买主没太大的兴趣去研究要拍的地产,因为不想浪费时间做这种蒙在鼓里没有一点自主权的买卖,除非很想试试。这种所谓的定价是强奸市场价值的价位,只能人为的保护卖家,没什么真正市场价值的理由。

银行收回房的拍卖(Foreclosure Auction)

• 房屋因房主逾期不交月供,被贷款公司用法律手段强行进行拍卖,拍卖前要事先用法律行文通知违约的房主,同时在地方的报纸上反复登多次要将此房进行拍卖的消息,并指定拍卖的时段和日期到政府法庭外叫卖。
• 这种拍卖前的助卖广告会打的相对广泛和详细,拍卖的地点和时段有时也会比较机动。
• 拍卖价的高低不会受某个人把控,但是在场的反映产生的最终的结果还是要卖主同意才能真正的成交。

三)拍卖的实施方法(Auction Formats)

• 一个卖家拍卖多栋房地产 (Portfolio Sale)
可在某一个地段,锁定时间,有一个屋主拍N个房。

• 多家卖主联合拍卖(Multiple Seller/ Multiple Property Auction)
多家卖主联合可以搞的规模大一些,广告大一些,多一些,被拍的房屋选择更多,更能吸引眼球,招来更多买家。

• 密封式出价(Sealed Bid Offerings)
买家在事先准备好的表格内填好要出的价,然后直接送给卖主,卖主可以接受或拒绝。

• 可转换的密封式出价(Sealed Bid Convertible)
一开盘先是用不公开的各填各的表格形式,然后在根据出价的情况在必要时改为开放式。

四)作为买家进拍卖场前必要的准备

1.注意被拍的房是否允许贷款,如果是cash only 请准备现金。

2.拍下来的价钱要加上5%的手续费,比如你是50万拿到的,加上5%手续费,那你的买价是52万5000。

3.定下了,你不能退了,如果不过户,5%的押金没了,还有10%或是最低 $5,000.00的诚信金也会丢失。

4.没有任何保障,从房产到房的本身的状况。一般买家都是在开拍之前就要到房子那先看一看,花钱查一下Title (gsccca.org),或亲自去County可以免费查,心里有数了以后,给自己定一个最高价的限制,再进场。

5.注意房产产权的形式,如果是给的Quick claim deed, 这种产权Quick claim deed是买不到产权保险的,如果你没去查产权(Title)你不知道这个房有多大的其它债务 ( 2nd mortgage, IRS Lien or something else),拍卖公司是第一顺位贷款(first mortgage)来拍的,只是来收它的那部分的。)你不知道你最后会有多大的麻烦。

December 6, 2018 / by / in ,

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