【房地产】房地产纠纷中 律师信起关键

【房地产】房地产纠纷中 律师信起关键

房地产的纠纷种类包罗万象,比如房屋买卖、房东房客、邻里之间、投资合伙、银行贷款、装修改建、营建瑕疵、住房歧视、土地开发、环境污染、土地征收、产权争夺等诸多方面。纠纷若不即时化解,大事化小,小事化无,就很可能准备打官司,演变成不可收拾的局面。

打官司或不打官司
打官司乃属劳民伤财之事。尤其华人一般很怕打官司,一听到“打官司”这三个字就会有一种不寒而栗的感觉。但是既然美国是一个法制国家,在发生纠纷的时候,事先了解自己的法律权益是什么是必要的。尤其是争吵越激烈,心情越激动,就会产生那种不甘心给人欺负或占便宜的感受,此时如果找到一位与自己产生共鸣的律师,就会信心大增,连一位向来胆小如鼠、顾忌经济压力的人也会突然间高呼“打!”。

但是打官司很少是完全没有风险的,一个人的案子也很少是十全十美的,绝大多数的时候一定是两方在处理事情时有一些不妥之处,譬如赶时间、缺乏沟通、贪婪、缺乏经验、没做好功课等因素,都是发生纠纷的根源,因此大多数的案子当中双方都会各有破绽,若过去每一个步骤都处理的妥当的话,很可能就不会搞到要打官司了。
万一私下解决不了,需要主动的一方很可能就会采取法律行动,一般会先请求律师发出一封律师信,希望凭一封信就能够让对方知难而退,完全接受自己的条件,而同意妥协。

凶狠律师信未必效果好
不过,律师信的功效取决于很多因素,除了对方的经济实力及心态以外,还有律师本身的信誉与权威。假如对方的实力强,想必他后台一定也会有位律师,他的律师除了会用他的法律知识与经验帮他分析他的权益与风险外,还会试图探听对方的律师的背景。
如今网络如此先进,一打开电脑上网,你律师的背景就可以一目了然。如果你的律师是某一方面的专家,而且是一位律师界中颇受同业尊敬的佼佼者,且办案非常的专业,具有“说得出来就做得出来”的作风,那么他所写的信也比较受对方的尊敬与重视。

但是律师信誉也只能够带来一半的功效而已,其他还要端看信件的内容。
有些客户希望律师用严厉的口气写信,越凶越好。但是光靠“凶”未必能够能达到效果,有时后反而会收到反效果。最好还是先看对方是什么人物,但千万别太低估自己的敌人。就算对方没有实力,也未必一定要用太“凶悍”的字眼来写这封信,比如住在旧金山的租客虽缺乏实力,但也能从维护房客权益的非营利组织获取免费的法律保护。

事实陈述考虑阅读者
律师信上所用的文字及其文笔,对于一位没受过法律教育的人往往会产生一些心理上的作用,但是在专业律师的眼里未必如此。有效的律师信一般会稍微陈述纠纷的事实背景,再把加州法律运用于其中,分析必须正确,否则就会让对方的律师觉得你所雇用的律师非常不专业,马上会对你的律师失去尊敬,因此信件不仅没达到效果,反而提升对方的信心。

一位律师在写律师信时要随时考虑将来这封信会出现在其他律师的面前,小心这封信会给他带来形象的破坏,日后他写的律师信就会越来越没有功效,因为同业者会越来越不尊敬他。

并非每一个情况下所写的律师信就能解决纠纷,一般在单纯的地产纠纷而且你的法律立场很明朗的有利的情况下所写的律师信的成功率较高,例如买卖房屋订金没收或退还、房东房客押金减扣等纠纷情况,此类比较常见到一封信就完全解决纠纷的效果。但是在其他比较复杂的情况,如界线或产权等纠纷就不是一封信能够解决得了的。当然,假如一封信就能够彻底解决纠纷,客户也许会觉得律师所提供的服务“务”超所值,只需要花几百块钱就能够省下上万的诉讼费。

解决纠纷要有诚意
尽管一封律师信未能解决问题,但也扮演着极重要的角色。信的内容会透露出一方对整个纠纷的看法及态度,也反映出他的修养与内涵,对于未来对方与你解决纠纷的态度也会有所影响。

尽管在你理亏的情况下,虽然不致于明显地认错赔罪,但未免对方将来在诉讼中拿来对付你,我们也可以透过律师信向对方表达你的诚意。

例如房东无意中触犯了住房歧视法律,律师在写律师信与房客沟通时就要特别谨慎,因为房客很可能已投诉至有关州及联邦住房歧视部门,这封信很可能将来会出现在它们眼前。

万一与房客私下解决不了纠纷,若信显示出房东的态度过分强硬,有意利用律师信压制房客,而房东有很明显地有歧视行为,政府有关部分就会认为房东仍然“执迷不悟”,决定展开全面调查,收集充分证据准备将来把此案交给首席检查官提诉,房东就很可能陷入一发不可收拾的境地,后果不堪设想。

反之,若房东表示愿意尽早作出弥补及改过,就不需要面对严重处分。

律师信在地产纠纷当中所扮演的重要角色是无可厚非的。写律师信时应当给予多层面的思考,包括客户及对方的法律立场、心态、实力及未来的可能读者,如果能够利用适当的口气与态度或许才能达到你要的效果,如愿以偿。

December 6, 2018 / by / in ,

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *